26/02/2025

ARRÊT N° 86/25

N° RG 21/02862

N° Portalis DBVI-V-B7F-OH76

AMR – SC

Décision déférée du 17 Juin 2021

TJ de TOULOUSE – 18/02448

A.C. KRYGIEL

[D] [S]

[K] [M] épouse [S]

C/

S.E.L.A.S. EGIDE, liquidateur judiciaire de la SAS CSP PROMOTION et de la SARL [Adresse 6]

INFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le 26/02/2025

à

M^e Dominique JEAY

M^e Gilles SOREL

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU VINGT SIX FEVRIER DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTS

Monsieur [D] [S]

[Adresse 4]

[Localité 8]

Madame [K] [M] épouse [S]

[Adresse 4]

[Localité 8]

Représentés par M^e Dominique JEAY de la SCP JEAY & JAMES-FOUCHER, AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMEE

S.E.L.A.S. EGIDE,

en qualité de liquidateur judiciaire de la S.A.S. CSP PROMOTION et de la S.A.R.L. [Adresse 6]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par M^e Gilles SOREL, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 avril 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant A.M. ROBERT, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. DEFIX, président

C. ROUGER, conseillère

A.M. ROBERT, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière : lors des débats A. RAVEANE

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par C. ROUGER, Conseillère, pour le président empêché et par M. POZZOBON, greffière

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 21 décembre 2015, M. [Z] [I], gérant de la Sas C.S.P. Promotion, a présenté une offre d’achat à M. [D] [S] et Mme [K] [M] épouse [S] de leur maison d’habitation située [Adresse 3] à [Localité 8], moyennant un prix de 600 000 €, précisant qu’il projetait la démolition de l’immeuble existant pour ériger un immeuble collectif en R+1 dans un délai de plus ou moins 10 mois.

Par acte du 4 février 2016, la Sas C.S.P. Promotion et les époux [S] ont formalisé devant notaire une promesse de vente portant sur le bien, moyennant un prix de 600 000 € et prévoyant notamment son expiration le 30 juin 2017.

A deux reprises, les 25 juin et 20 septembre 2017, les parties ont reporté la date limite de réitération par acte authentique de la promesse de vente à la demande de la Sas Csp promotion.

Par acte authentique du 10 janvier 2018, les époux [S] ont vendu à la Sarl [Adresse 6], dont le gérant est également M. [Z] [I], leur maison d’habitation située [Adresse 3], à [Localité 8], moyennant un prix de 600 000 euros. Selon les stipulations de l’acte, le transfert de propriété était immédiat, mais l’entrée en jouissance du propriétaire était différée au 30 mars 2018. Une pénalité était prévue en cas de retard dans la libération des lieux par les vendeurs, pour un montant de 500 euros par jour.

Par acte authentique du 11 janvier 2018, M. et Mme [S] ont fait l’acquisition d’une nouvelle maison d’habitation, située [Adresse 4] à [Localité 8].

Par acte sous seing privé du 12 janvier 2018, formalisant un engagement unilatéral pris le 20 septembre 2017, la Sas C.S.P. Promotion, représentée par M. [Z] [I], s’est engagée à réaliser à ses frais des travaux au profit des époux [S] au sein de leur nouvelle maison située [Adresse 4], pour un coût de 6 052,14 € TTC. La convention prévoyait en outre 'une somme forfaitaire de 5 000,00 euros TTC de travaux à charge [de la Sas C.S.P. Promotion], et au choix des [époux [S]], ainsi qu’une cloison dans le sous-sol et la démolition de deux foyers de cheminées'.

Par la suite, deux devis de la Sas C.S.P. Promotion portant sur l’aménagement et la rénovation du nouveau bien des époux [S] ont été acceptés par ces derniers. Le premier l’a été le 12 février 2018 pour un montant de 24 535,82 € TTC. Le second l’a été le 19 mars 2018 pour un montant de 4 253,42 € TTC.

Par procès-verbaux d’huissier de justice des 20 mars et 9 avril 2018, M. et Mme [S] ont fait constater l’avancement des travaux portant sur leur bien et le retard pris par l’entrepreneur.

Par acte d’huissier de justice du 26 avril 2018, M. et Mme [S] ont fait assigner la Sas C.S.P. Promotion devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Toulouse afin de voir ordonner une mesure d’expertise, invoquant des désordres et l’inachèvement des travaux affectant leur nouvelle maison d’habitation.

Par ordonnance du 14 juin 2018, le juge des référés de Toulouse a désigné M. [L] [A] en qualité d’expert.

Par ordonnance du 20 juin 2019, l’expertise a été déclarée opposable à la Sas Sl façades, la Sa Maa-maaf Pro, la Sarl Aw habitat et la société d’assurance à forme mutuelle Mma Assurances iard.

Le 17 septembre 2019, le rapport d’expertise a été déposé.

Par acte d’huissier délivré le 19 juillet 2018, la Sarl [Adresse 6] a fait assigner M. et Mme [S] devant le tribunal de grande instance de Toulouse aux fins d’indemnisation de son préjudice sur le fondement de la responsabilité contractuelle.

Par acte d’huissier délivré le 11 décembre 2018, M. et Mme [S] ont fait assigner en intervention forcée la Sas C.S.P. Promotion devant le même tribunal.

Par ordonnance du juge de la mise en état du 7 janvier 2019, les deux procédures ont été jointes.

Par jugement du 17 juin 2021, le tribunal judiciaire de Toulouse a :

— condamné M. [D] [S] et Mme [K] [M] à payer à la Sarl [Adresse 6], Rcs Toulouse 832 598 361, la somme totale de 10 500 euros à titre des pénalités contractuelles, avec intérêts à compter de la mise en demeure du 20 avril 2018,

— condamné M. [D] [S] et Mme [K] [M] à payer à la Sarl [Adresse 6], Rcs Toulouse 832 598 361, la somme totale de 2 700 euros au titre des opérations de désencombrement, avec intérêts à compter de la mise en demeure du 20 avril 2018,

— condamné M. [D] [S] et Mme [K] [M] à payer à la Sarl [Adresse 6], Rcs Toulouse 832 598 361 la somme totale de 2 000 euros au titre du préjudice de jouissance,

— débouté la Sas Csp. promotion, Rcs Toulouse 788 654 796, de sa demande en nullité de l’expertise,

— débouté M. [D] [S] et Mme [K] [M] de leur demande en paiement contre la Sas Csp promotion, Rcs Toulouse 788 654 796, au titre de l’inachèvement des travaux tirés du devis du 12 février 2018,

— condamné la Sas Csp promotion, Rcs Toulouse 788 654 796, à payer à M. [D] [S] et Mme [K] [M] la somme de 6 052,14 euros au titre du retard dans l’exécution des travaux issus de la convention du 12 janvier 2018,

— condamné la Sas Csp promotion, Rcs Toulouse 788 654 796, à payer à M. [D] [S] et Mme [K] [M] la somme de 2 000 euros au titre du préjudice de jouissance,

— condamné la Sarl [Localité 5], Rcs Toulouse 832.598.361 à payer à M. [D] [S] et Mme [K] [M] la somme de 2 071,64 euros au titre de la taxe foncière,

— ordonné la compensation des sommes dont sont redevables la Sarl [Adresse 6], Rcs Toulouse 832 598 361, la Sas Csp promotion, Rcs Toulouse 788 654 796 et M. [D] [S] et Mme [K] [M],

— condamné par conséquent M. [D] [S] et Mme [K] [M] à payer à la Sarl [Adresse 6], Rcs Toulouse 832 598 361 et à la Sas Csp promotion, Rcs Toulouse 788 654 796 la somme de 5 076,22 euros,

— débouté la Sarl [Adresse 6], Rcs Toulouse 832 598 361 et la Sas Csp promotion, Rcs Toulouse 788 654 796 de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté M. [D] [S] et Mme [K] [M] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté toutes demandes autres des parties,

— dit que chaque partie conserve la charge de ses dépens

— ordonné l’exécution provisoire du présent jugement.

Pour statuer ainsi, le tribunal a relevé que l’acte authentique du 10 janvier 2018 prévoyait le paiement d’une indemnité de retard à la charge des vendeurs en cas de départ tardif du bien, à hauteur de 500 euros par jour. Il a relevé que les époux avaient quitté les lieux le 4 avril, soit trois jours après le terme contractuel, mais qu’il était établi que les vendeurs avaient laissé un certain nombre de biens au sein de l’immeuble, rendant matériellement impossible la démolition souhaitée par l’acquéreur et entrée dans le champ contractuel, de sorte qu’il a été considéré que la libération n’était que partielle et les pénalités de retard dues. Il a écarté l’argument tiré de clause stipulant que 'l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance’ dès lors que les meubles n’étaient pas compris dans la vente. Il a retenu que M. et Mme [S] avaient été mis en demeure le 20 avril 2018 de désencombrer le bien, mais que la Sarl [Adresse 6] n’avait procédé à ces opérations que le 25 juin 2018, sans que ce délai n’apparaisse justifié, de sorte que les pénalités ne devaient être dues que pour la période de 21 jours comprise entre le 30 mars et le 21 avril. L’argument des vendeurs tendant à expliquer leur retard par l’inachèvement de leur nouveau logement par l’entrepreneur a été écarté en l’absence de preuve de l’engagement de l’entrepreneur de terminer les travaux avant leur installation.

Le tribunal a retenu en outre la responsabilité contractuelle de M. et Mme [S] concernant les frais engagés par la Sarl [Adresse 6] pour désencombrer l’immeuble avant de le détruire pour un montant de 2 700 €, avec intérêt à compter de la mise en demeure du 20 avril 2018.

Il a retenu l’intention de nuire de M. et Mme [S] constituant une faute délictuelle à l’égard de la Sarl [Adresse 6], justifiant l’octroi de la somme de 2 000 € de dommages et intérêts.

Pour rejeter la demande en paiement au titre des travaux inachevés de M. et Mme [S], le tribunal a retenu qu’aucune faute contractuelle ne pouvait être imputée à la Sas C.S.P. Promotion, estimant qu’aucun délai n’était prévu pour la réalisation des travaux litigieux et que leur interruption trouvait sa cause dans l’assignation de l’entreprise par les époux [S]. Il a fait droit à la demande indemnitaire au titre du non-respect des délais prévus par la convention du 12 janvier 2018, la Sas C.S.P. Promotion reconnaissant être débitrice de cette indemnité de 6 052,14 €.

Il a fait droit à la demande de M. et Mme [S] au titre du préjudice de jouissance du fait du retard pris dans l’aménagement de leur nouvel immeuble d’habitation, retenant la faute de la Sas C.S.P. Promotion à l’origine de ces retards.

La demande des époux [S] présentée au titre de la taxe foncière a été accueillie au regard des stipulations de l’acte authentique du 10 janvier 2018, prévoyant une répartition pro rata temporis de celle-ci pour l’année 2018.

Le tribunal a enfin procédé à la compensation des différentes sommes mises à la charge des époux [S] pour un montant de 15 200 € d’une part, et des sommes dues par les sociétés [Localité 7] et Csp Promotion pour un montant de 10 123,78 € d’autre part, relevant que ces dernières avaient le même gérant.

Par déclaration en date du 29 juin 2021, Monsieur [D] [S] et Mme [K] [M] épouse [S] ont relevé appel de ce jugement, en ce qu’il a :

— condamné M. [D] [S] et Mme [K] [M] à payer à la Sarl [Adresse 6] la somme totale de 10 500 euros à titre des pénalités contractuelles, avec intérêts à compter de la mise en demeure du 20 avril 2018,

— condamné M. [D] [S] et Mme [K] [M] à payer à la Sarl [Localité 5] la somme totale de 2 700 euros au titre des opérations de désencombrement, avec intérêts à compter de la mise en demeure du 20 avril 2018,

— condamné M. [D] [S] et Mme [K] [M] à payer à la Sarl [Adresse 6] la somme totale de 2 000 euros au titre du préjudice de jouissance,

— débouté M. [D] [S] et Mme [K] [M] de leur demande en paiement contre la Sas Csp promotion au titre de l’inachèvement des travaux tirés du devis du 12 février 2018,

— ordonné la compensation des sommes dont sont redevables la Sarl [Adresse 6], la Sas Csp promotion et M. [D] [S] et Mme [K] [M],

— condamné par conséquent M. [D] [S] et Mme [K] [M] à payer à la Sarl [Adresse 6] et à la Sas Csp promotion la somme de 5 076,22 euros,

— débouté M. [D] [S] et Mme [K] [M] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté toutes demandes autres des parties,

— dit que chaque partie conserve la charge de ses dépens,

— ordonné l’exécution provisoire du présent jugement.

Le 20 octobre 2022, la Sarl [Adresse 6] a fait l’objet d’une procédure de liquidation judiciaire simplifiée prononcée par le tribunal de commerce de Toulouse.

Le 20 octobre 2022, la Sas C.S.P. Promotion a fait l’objet d’un redressement judiciaire prononcé par le tribunal de commerce de Toulouse, converti par jugement du 20 avril 2023 en liquidation judiciaire.

La Selas Egide intervient à la procédure en sa qualité de mandataire liquidateur de la Sarl [Adresse 6] et de la Sas C.S.P. Promotion.

EXPOSE DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES

Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 2 mai 2023, M. [D] [S] et Mme [K] [M] épouse [S], appelants, demandent à la cour, au visa des articles 1231 et suivants du code civil, de :

— infirmer le jugement en ce qu’il a :

* condamné M. [D] [S] et Mme [K] [M] à payer à la Sarl [Adresse 6] la somme totale de 10 500 euros à titre des pénalités contractuelles, avec intérêts à compter de la mise en demeure du 20 avril 2018,

* condamné M. et Mme [S] à payer à la Sarl [Localité 5] la somme totale de 2 700 euros au titre des opérations de désencombrement, avec intérêts à compter de la mise en demeure du 20 avril 2018,

* condamné M. [D] [S] et [B] [K] [M] à payer à la Sarl [Adresse 6] la somme totale de 2 000 euros au titre du préjudice de jouissance,

* débouté M. [D] [S] et Mme [K] [M] de leur demande en paiement contre la Sas Csp promotion au titre de l’inachèvement des travaux tirés du devis du 12 février 2018,

* ordonné la compensation des sommes dont sont redevables la Sarl [Adresse 6], la Sas Csp promotion et M. [D] [S] et Mme [K] [M],

* condamné par conséquent M. [D] [S] et M^me Française [M] à payer à la Sarl [Adresse 6] et à la Sas Csp promotion la somme de 5 076,22 euros,

* débouté M. [D] [S] et Mme [K] [M] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* rejeté toutes demandes autres des parties,

* dit que chaque partie conserve la charge de ses dépens,

* ordonné l’exécution provisoire du présent jugement,

Statuant à nouveau,

— fixer au passif de la liquidation judiciaire de la Sarl [Adresse 6] et du redressement judiciaire de la Sas Csp promotion la créance de M. et Mme [S] aux sommes de :

* 35 175,90 euros au titre des travaux de remise en état et d’achèvement de leur habitation,

* 9 120 euros au titre des honoraires d’architecte et du bureau d’étude Beton,

* 5 000 euros en raison du non-respect des délais impartis,

* 10 000 euros à titre de dommages et intérêts,

* 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* 7 040,45 euros au titre des honoraires de M. [A],

soit la somme totale de 72 336,35 euros,

— 'dire et juger’ que les dépens de première instance et d’appel seront passés en frais privilégiés.

Au soutien de leurs prétentions, les appelants soutiennent avoir libéré les lieux le 2 avril 2018 et que rien ne s’opposait à la démolition du bien à cette date. Ils avancent que l’accès au lieu leur a été empêché dès le 4 avril 2018, de sorte que le retard pris dans le désencombrement et la démolition ne saurait leur être imputé. Ils font valoir que l’acte de vente du 10 janvier 2018 prévoyait que l’acquéreur prenait le bien dans l’état où il se trouve au jour de son entrée en jouissance.

Pour les mêmes motifs, ils concluent au rejet des demandes indemnitaires présentées au titre du désencombrement de l’immeuble.

Ils contestent également l’intention de nuire à l’acquéreur qui leur est reprochée et leur a été imputée par le premier juge, soulignant avoir accepté de proroger à deux reprises le délai pour conclure la vente afin de permettre au promoteur de réaliser son projet immobilier, contestant que le retard pris dans ce dernier leur soit imputable.

Au soutien de leur demande en paiement au titre des travaux inachevés, les appelants relèvent les liens existants entre la convention du 12 janvier 2018 et les devis des 12 février et 19 mars 2018 et font valoir que la Sas Csp Promotion a engagé sa responsabilité contractuelle en ne respectant les délais d’exécution qu’elle avait elle-même fixés.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 21 novembre 2023, la Selas Egide en sa qualité de mandataire liquidateur de la Sas Csp Promotion et de la Sarl [Adresse 6], intimée et sur appel incident, demande à la cour, au visa des articles 1103, 1104, 1231-1 et 1240 du code civil, de :

Rejeter toutes conclusions comme injustes ou en tout cas mal fondées,

Sur le litige opposant la Sarl [Adresse 6] à M. et Mme [S],

— constater l’absence de libération des lieux vendus par M. et Mme [S] à la Sarl [Localité 5] au 30 mars 2018 conformément au compromis du 10 janvier 2018,

— 'dire et juger’ que la libération effective des lieux doit être fixée au 25 juin 2018 date de désencombrement total de l’immeuble,

— faire application des pénalités contractuelles de retard conformément au compromis du 10 janvier 2018,

— constater l’intervention de la société Nctp afin de désencombrement de l’immeuble,

— constater l’importance du préjudice subi par la Sarl [Adresse 6],

En conséquence,

— confirmer le jugement du 17 juin 2021 en ce qu’il a reconnu l’application des pénalités contractuelles à l’encontre des époux [S],

— réformer le jugement du 17 juin 2021 en ce qu’il a limité le montant des pénalités contractuelles à la somme de 10 500 euros arrêté au 20 avril 2018,

— condamner M. et Mme [S] à la somme de 43 500 euros au titre des pénalités de retard contractuelles dues jusqu’au 25 juin 2018, portant intérêt de droit à compter de la mise en demeure du 20 avril 2018,

— confirmer le jugement du 17 juin 2021 en ce qu’il a condamné M. et Mme [S] à la somme de 2 700 euros au titre des frais de désencombrement, l’immeuble, portant intérêt de droit à compter de la mise en demeure du 20 avril 2018,

— confirmer le jugement du 17 juin 2021 en ce qu’il a condamné M. et Mme [S] à la somme de 2 000 euros au titre de l’intention de nuire,

— confirmer le jugement du 17 juin 2021 en ce qu’il a mis à la charge de la Sarl [Localité 5] le prorata de taxe foncière pour 2 071,64 euros,

Sur le litige opposant la Sas Csp Promotion à M. et Mme [S],

— 'dire et juger’ que seule la convention de travaux du 12 janvier 2018 était affectée d’un terme au 11 mars 2018,

— 'dire et juger’ que le nouveau logement de M. et Mme [S] était parfaitement habitable en l’état et hors travaux,

— constater l’absence de pose de la grille de sous-sol et l’absence de pose de la cloison du sous-sol dans les délais,

— constater l’absence de tout désordre affectant les travaux réalisés,

— constater le refus de M. et Mme [S] de poursuivre les travaux objets des seconds devis dépourvus de délai d’achèvement,

— constater les graves manquements de l’expert M. [A],

En conséquence,

— confirmer le jugement du 17 juin 2021 en ce qu’il n’a pas homologué le rapport d’expertise,

— confirmer le jugement du 17 juin 2021 en ce qu’il a débouté M. et Mme [S] de leurs prétentions au titre des travaux d’achèvement de leur villa pour un montant de 35 175,90 euros, 9 120 euros au titre des honoraires d’architecte et de bureau d’étude,

— confirmer le jugement du 17 juin 2021 en ce qu’il a débouté M. et Mme [S] de leurs prétentions au titre d’une indemnisation complémentaire de 5 000 euros pour non respect des délais,

— confirmer le jugement du 17 juin 2021 en ce qu’il a condamné la Sas Csp promotion à verser l’indemnité contractuelle de retard (convention 12 janvier 2018) pour un montant de 6 052,14 euros sans intérêt,

— infirmer le jugement du 17 juin 2021 en ce qu’il a retenu un préjudice de jouissance et indemnisé à ce titre M. et Mme [S] d’une somme de 2 000 euros,

— rejeter toutes autres prétentions des appelants,

— confirmer le jugement du 17 juin 2021 en ce qu’il a ordonné la compensation entre les sommes dues par M. et Mme [S] au titre du litige l’opposant à la Sarl [Localité 5] et le montant forfaitaire de 6 052,14 euros au titre de l’application de la convention du 12 janvier 2018 conclue avec la Sas Csp Promotion,

— l’infirmer sur le montant,

— condamner M. et Mme [S] à une somme de 40 076,22 euros :

* 48 200 euros dues à la Sarl [Adresse 6],

* 2 071,64 de taxe foncière,

* 6 052,14 euros du par la Sas Csp promotion,

En tout état de cause,

— condamner M. et Mme [S] à la somme de 8 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. et Mme [S] aux entiers dépens d’appel et de première instance comprenant le coût du procès-verbal de constat du 5 avril 2018 dont distraction sera opérée au profit de Maître Sorel conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Concernant le litige entre les époux [S] et la Sarl [Adresse 6], l’intimée souligne l’état d’encombrement extrême dans lequel le bien vendu a été laissé par les vendeurs et la nécessité pour ces derniers de supporter le coût de 2 700 euros des opérations de désencombrement. Elle soutient, pour les mêmes raisons, la confirmation du jugement en ce qu’il a retenu l’intention de nuire des époux [S] et les a condamnés au paiement de la somme de 2 000 euros de dommages et intérêts à ce titre.

L’intimée soutient que la pénalité conventionnelle en cas de retard dans la libération du bien doit trouver application, comme cela a été jugé en première instance. Elle conteste toutefois la mise en oeuvre qui a été faite de cette stipulation par le premier juge, estimant qu’il ne saurait être retenu que le bien a été libéré le 20 avril 2018, date de la première mise en demeure de procéder au désencombrement effectif des lieux, mais à la date des opérations de désencombrement le 25 juin 2018, portant le montant dû à 43 500 euros.

Concernant le litige entre les époux [S] et la Sas C.S.P. Promotion, l’intimée souligne l’absence de faute de l’entrepreneur dans la conduite des travaux, soulignant l’indépendance de l’accord du 12 janvier 2018 et du devis du 12 février 2018 et l’absence consécutive de délai pour réaliser les travaux prévus à ce devis ; elle avance que le comportement de M. et Mme [S] est à l’origine du retard pris dans l’aménagement de leur bien.

Elle sollicite néanmoins le rejet de l’indemnisation du préjudice de jouissance des époux [S], avançant que le bien acquis le 11 janvier 2018 par eux était habitable à la date prévisionnelle de leur départ du bien vendu, le 30 mars 2018

L’intimée admet le principe de la compensation des sommes dues de part et d’autre.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 9 avril 2024 et l’affaire a été examinée à l’audience du 23 avril 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

1-Sur l’étendue de la saisine de la cour

Aux termes de l’article 562, alinéa 1er, du code de procédure civile, l’appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent.

Aux termes de la déclaration d’appel les dispositions du jugement ayant condamné la Sarl [Adresse 6] à payer à M. et Mme [S] le prorata de la taxe foncière à hauteur de 2 071,64 € et condamné la Sas C.S.P. Promotion à leur payer la somme de 6 052,14 € à titre d’indemnité contractuelle de retard ne sont pas critiquées. Ces dispositions ne faisant pas l’objet d’un appel incident, la cour n’en est pas saisie.

2-Sur les demandes de la Sarl [Adresse 6] à l’encontre de M. et Mme [S]

2-1 La demande au titre des pénalités conventionnelles de retard

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Le contrat de vente du 10 janvier 2018 entre M. et Mme [S] et la Sarl [Adresse 6] prévoit un transfert de propriété à la date de la convention et que 'le vendeur occupant actuellement les lieux, les parties conviennent que l’entrée en jouissance aura lieu par la prise de possession réelle à compter du 30 mars 2018, date à laquelle il s’oblige à les rendre libres. À défaut, le vendeur devra régler à l’acquéreur une indemnité journalière forfaitaire de 500 euros, à titre de stipulation de pénalité, sans que cette clause vaille novation de droit ou prorogation de délai et sans préjudice du droit de l’acquéreur de poursuivre la libération des lieux. L’indemnité sera due dès le premier jour de retard, elle est stipulée non réductible même en cas de libération partielle du bien’ (page 4).

Il est précisé que 'la vente ne comprend ni meubles ni objets mobiliers', et que 'l’acquéreur entend démolir ledit bien et réaliser une opération de promotion immobilière’ (page 3). Il est également stipulé que 'l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit, notamment en raison des vices apparents, des vices cachés’ (page 8).

Il est constant que les époux [S] ont quitté les lieux le 2 avril 2018, soit trois jours après la date déterminée contractuellement.

Il est également constant qu’ils ont laissé un nombre important de biens meubles à l’intérieur de l’immeuble d’habitation et sur la parcelle vendue.

Il ressort du procès-verbal de constat d’huissier de justice dressé le 5 avril 2018 à la demande de la Sarl [Adresse 6] (pièce 3 intimée) que le bien était dans un état d’encombrement extrême qui ne permet pas de retenir qu’il a été libéré à la date du départ des lieux des vendeurs, l’état du bien s’opposant à la réalisation des opérations de démolition envisagées par l’acquéreur, lesquelles étaient entrées dans le champ contractuel et connues des vendeurs, étant souligné que si la démolition impliquait l’évacuation de gravats et d’éventuels encombrants résiduels, il apparait, contrairement à ce que prétendent les appelants, que ces opérations de nettoyage normalement prévisibles sont sans commune mesure avec le désencombrement rendu nécessaire par la présence de meubles en grande quantité dans le bien vendu.

La stipulation selon laquelle l’acquéreur s’engageait à prendre le bien dans l’état où il se trouve ne saurait couvrir l’inexécution manifeste par les vendeurs de leur obligation de libérer les lieux, étant relevé que l’ensemble des biens meubles avait été expressément exclu de l’objet de la vente par les parties, de sorte qu’il revenait à M. et Mme [S] de laisser à l’acquéreur un bien libre de tout bien de cette nature.

Si les pénalités contractuelles de retard ont vocation à être appliquées au regard de la libération tardive du bien, il convient de déterminer la période pour laquelle ces pénalités sont dues.

Par courriel du 30 mars 2018 (pièce 30 appelants), M. [F] [S] indiquait notamment à M. [Z] [I], dirigeant des sociétés Csp Promotion et [Adresse 6], qu’en raison du retard dans d’avancement des travaux dans leur nouvel immeuble d’habitation qu’il lui imputait, le déménagement à la date du 30 mars 2018 était matériellement impossible.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 10 avril 2018 (pièce 2 intimée), M. [Z] [I] a mis en demeure M. et Mme [S] de procéder au désencombrement de du bien vendu sous quinzaine.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 12 avril 2018 (pièce 30 appelants), M. et Mme [S] indiquaient notamment ne pas être en mesure d’accéder au bien pour procéder au désencombrement, faisant valoir qu’ils n’étaient pas en possession des clés et qu’il leur avait été indiqué qu’il était impossible d’accéder au bien pour une durée de 30 jours, le temps de procéder à des opérations de désamiantage. La clôture du bien est corroborée par l’attestation de Mme [W] [O], habitante du quartier, indiquant 'avoir constaté, dès le 4 avril, qu’un cadenas était positionné sur le portail bloquant l’entrée de la propriété’ (pièce 29 appelants).

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 20 avril 2018 (pièce 4 intimée), le conseil des sociétés [Adresse 6] et C.S.P. Promotion mettait en demeure M. et Mme [S] de prendre en charge les frais de désencombrement du bien pour un montant de 2 700 euros TTC et rappelait l’indemnité de retard stipulée, son montant s’élevant à la date de la correspondance à 10 500 euros.

Il ressort des devis des 19 avril 2018 et 15 juin 2018 de la société Nctp (pièce 5 et 6 de l’intimée), ainsi que de l’attestation de son gérant, M. [H] [X] (pièce 7 de l’intimée), que le désencombrement du bien s’est terminé le 25 juin 2018 et a été effectué pour un montant de 2 700 euros TTC. Il est constant que le bien a été démoli le 28 juin 2018 (pièce 28 et 29 des appelants ; conclusions de l’intimée, page 12).

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que M. et Mme [S] ont manqué à leur obligation de libérer le bien vendu à compter du 30 mars 2018, mais que l’accès au bien leur a été empêché à compter du 4 avril 2018, la société propriétaire n’ayant pas apporté d’élément de réponse sur ce point lors des échanges entre les parties en 2018 ni aujourd’hui en cause d’appel, de sorte que la Sarl [Adresse 6] ne saurait se prévaloir du bénéfice de pénalités de retard alors qu’elle a elle-même empêché l’exécution de cette obligation postérieurement au départ des vendeurs.

Par ailleurs, M. et Mme [S] ne peuvent se prévaloir du retard pris par la Sas C.S.P. Promotion dans l’aménagement de leur nouvelle habitation dans la mesure où cet élément n’a pas été érigé en condition de l’obligation de libérer les lieux le 30 mars 2018 dans l’acte de vente du 10 janvier 2018, où il n’est fait état d’aucun accord postérieur en vue de proroger ce délai, et, où M. et Mme [S] n’ont émis des réserves quant à la possibilité de libérer les lieux le 30 mars 2018 que par deux courriels tardifs des 19 et 30 mars 2018, alors même que la date de libération des lieux était connue par eux depuis plus de deux mois et demi et que, comme indiqué, celle-ci n’était soumise à aucune condition qui ait été acceptée par leur cocontractant.

Infirmant le jugement quant au quantum de la somme allouée, M. et Mme [S] seront condamnés à payer à la Sarl [Localité 7] une indemnité de retard de 500 € par jour pour la période allant du 31 mars 2018 au 3 avril 2018, soit un montant de 2 000 € , avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 20 avril 2018.

2-2 La demande au titre des frais de désencombrement :

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En vertu de l’article 1231-2 du code civil, les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications prévus aux articles suivants cette disposition.

Il ressort des éléments relevés ci-dessus que M. et Mme [S] ont manqué à leur obligation de libérer les lieux au 30 mars 2018 et que l’exposition de frais de désencombrement par la Sarl [Adresse 6] à hauteur de 2 700 € TTC apparaît comme la conséquence directe de leur manquement.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné M. et Mme [S] à payer à la Sarl [Adresse 6] la somme de 2 700 € outre les intérêts au taux légal à compter du 20 avril 2018.

2-3 La demande de dommages et intérêts au titre d’une intention de nuire

La Sarl [Adresse 6] fonde sa demande sur l’article 1240 du code civil, faisant valoir que l’encombrement du bien traduit une volonté de nuire de M. et Mme [S] à son encontre.

Si l’état dans lequel M. et Mme [S] ont laissé le bien vendu constitue indéniablement un manquement à leurs obligations contractuelles, comme retenu ci-dessus, ce seul élément ne permet pas pour autant de caractériser l’intention de nuire des vendeurs à l’égard des acquéreurs, étant relevé qu’il n’est pas rapporté la preuve d’un préjudice distinct de celui qui a été réparé par l’octroi de pénalités de retard et l’indemnisation du désencombrement.

Infirmant le jugement, la Sarl [Adresse 6] sera déboutée de sa demande de ce chef.

3-Les demandes de M. et Mme [S] à l’encontre de la Sas Csp Promotion

3-1 M. et Mme [S] sollicitent l’indemnisation, d’une part, des frais qu’ils ont dû engager pour achever l’immeuble et remédier aux malfaçons et, d’autre part, du préjudice de jouissance qu’ils ont subi, outre la somme de 5000 € au titre de pénalités de retard prévues à la convention du 12 janvier 2018, étant précisé qu’ils ont déclaré leurs créances au passif de la Sas C.S.P. Promotion, après avoir été relevés de la forclusion qu’ils encouraient par ordonnance rendue le 11 avril 2023 par le juge commissaire du tribunal de commerce de Toulouse (pièces 32 et 33 des appelants).

Par courriel du 20 septembre 2017 la Sas C.S.P. Promotion a transmis à M. et Mme [S] un devis correspondant à des travaux qu’ils envisageaient de réaliser sur le nouvel immeuble d’habitation, situé [Adresse 4] à [Localité 8]. Le courriel précise 'ce devis s’élève à 6 052,14 euros TTC, mais sera pris entièrement en charge par notre société en compensation des retards qu’a pris notre projet sur votre propriété'.

Ce devis est concomitant à l’acte sous seing privé du 20 septembre 2017 par lequel les parties ont reporté la date limite de réitération par acte authentique de la promesse de vente de la maison de M. et Mme [S] à la Sas Csp Promotion au 31 décembre 2017.

Il porte sur la création de menuiseries extérieures et la création d’ouvertures intérieures. Le premier poste est détaillé ainsi : 'création de quatre ouvertures dans les murs de façade avec pose des menuiseries. Ouvertures dans les murs de façades y compris toutes 'sujjestions'. Création de linteaux, reprise des tableaux et de l’enduit de façade en ciment gris taloché. Démolition d’une partie du trottoir et régalage des terres', suivi de précisions quant aux caractéristiques des fenêtres. Le second poste est détaillé ainsi : 'création de deux ouvertures pour porte intérieure (…). Ouverture dans les murs porteurs y compris toutes 'sujjestions'. Création de linteaux, reprise des tableaux et de l’enduit des murs en ciment gris taloché. Reprise des seuils au ciment gris. Enlèvement des déchets et nettoyage du chantier'.

Cet engagement a été repris et formalisé par une convention du 12 janvier 2018 (pièce 8 Selas Egide et 18 époux [S]) qui désigne la Sas C.S.P. Promotion comme 'promettant’ alors que la signature sous la mention 'promettant’ correspond au tampon professionnel de la Sarl [Adresse 6], sur lequel est apposée la signature de son gérant, M. [Z] [I]. Il n’est toutefois pas contesté que seule la Sas C.S.P. Promotion était partie à l’acte et tenue de l’exécuter.

Cette convention stipule : 'il a été convenu en date du 19 septembre 2017 par promesse de vente que le promettant [la Sas C.S.P. Promotion] s’engageait à effectuer à ses frais les travaux désignés au devis joint au profit des bénéficiaires [M. et Mme [S]], et d’un montant de 6 052,14 euros TTC'. D’autre part il a été convenu en plus des travaux ci-dessus, une somme forfaitaire de 5 000,00 euros TTC de travaux à charge du promettant, et au choix des bénéficiaires, ainsi qu’une cloison dans le sous-sol et la démolition de deux foyers de cheminées. Tous ces travaux seront dirigés par le promettant et effectués exclusivement avec des entreprises choisies par le promettant. Il a été convenu que ces travaux s’effectueraient dans un délai maximum de deux mois après la signature de l’acte définitif concernant l’achat par le couple [S] de leur nouveau logement au [Adresse 4] à [Localité 8]. Dans le cas ou les travaux ne serais (sic.) pas effectués dans les délais convenus, les bénéficiaires pourraient prétendre à une indemnité égale à la valeur des travaux '.

Cette convention est concomitante à l’acte authentique d’achat par M. et Mme [S] de leur nouvelle maison d’habitation intervenu le 11 janvier 2018.

Un deuxième devis est intervenu le 12 février 2018, signé par l’un des époux [S] le même jour, concernant certains des travaux déjà mentionnés dans la convention du 12 janvier 2018 ainsi que d’autres portant sur les lots gros-oeuvre, menuiseries, plâtrerie et placo, électricité RDC, plomberie/chauffage, revêtement de sol et faïence SDB, fourniture carrelage faïence, fournitures sanitaires. Le montant de chaque lot hors taxe était précisé. Le montant total, initialement d’un montant de 29 735,82 euros TTC a été réduit à 24 735,82 euros TTC à la suite de la mention suivante : 'Participation de la part de CSP-Promotion suivant convention du 12 janvier 2018 d’un montant de 5 000 euros TTC'.

Enfin selon un troisième devis du 19 mars 2018 (pièce 20 appelants), signé par l’un des époux [S] le 21 mars 2018, la Sas C.S.P. Promotion s’engageait à la pose et la fourniture de deux fenêtres coulissantes en aluminium et d’un châssis en PVC blanc, pour un montant de 4 253,42 € TTC.

Il résulte de ces éléments que le contrat conclu entre les époux [S] et la Sas C.S.P. promotion est un contrat de louage d’ouvrage portant sur l’aménagement et la rénovation de leur immeuble d’habitation, soumettant l’entrepreneur à une obligation de résultat dans la réalisation et l’achèvement de ces travaux. En l’absence de réception alléguée, l’entrepreneur est susceptible de voir sa responsabilité contractuelle engagée sur le fondement des articles 1231 et suivants du code civil, au visa exclusif desquels sont formées les demandes des appelants.

L’expert judiciaire M. [A] a relevé qu’aucune demande d’autorisation de travaux ou de permis de construire n’avait pas été déposée alors que les travaux consistaient à changer de destination la surface de la véranda en agrandissant la cuisine existante et celle du garage en créant une chambre, une salle de bains et une cuisine avec des ouvertures dans la partie rez-de-jardin entraînant la modification des façades de la maison et en augmentant la surface habitable de chaque niveau.

A l’issue de la première réunion d’expertise le 6 septembre 2018 il indique que :

— concernant les travaux prévus dans la convention du 12 janvier 2018, ils ont été réalisés à 95 % environ à compter du 20 janvier 2018 et durant une semaine, à l’exception de la pose d’une grille en métal à peindre au niveau de la fenêtre de la salle de bains du sous-sol, de la reprise des seuils en ciment gris et de l’enlèvement des déchets et nettoyage du chantier, précisant que la cloison séparative avec le garage n’a été réalisée que le 27 mars 2018, soit postérieurement au délai de deux mois auquel s’était engagé l’entreprise,

— concernant les travaux objet du devis du 12 février 2018, ils ont débuté le 12 février 2018, ont duré une semaine environ mais ne sont réalisés qu’à concurrence de 38 %,

— concernant les travaux objet du devis du 19 mars 2018, ils n’ont pas été exécutés.

L’expert a en outre relevé les désordres et malfaçons suivants :

— la cloison séparative du garage repose directement sur le sol fini,

— le mur en brique de la future extension à l’étage est posé sur le carrelage de la terrasse, il n’y a pas de coupure de capillarité et il y a un problème de liaison mécanique entre le mur et son support horizontal et vertical.

M. et Mme [S] ont mis fin au contrat de louage d’ouvrage de façon unilatérale le 26 avril 2018 en assignant la Sas Csp Promotion en référé expertise après l’avoir sommée d’achever les travaux le 16 avril 2018, et ce, à leurs risques et périls.

Tant dans leur sommation du 16 avril 2018 que dans l’assignation en référé expertise ils font état de la convention du 12 janvier 2018 aux termes de laquelle certains travaux devaient être exécutés au 11 mars 2018 et ne l’étaient toujours pas et des travaux prévus au devis du 12 février 2018 qui sont inachevés.

Pour toute réponse la Sas Csp Promotion a envoyé à M. et Mme [S] une facture datée du 18 avril 2018 mentionnant le devis du 12 février 2018 avec un avancement facturé à 13108,13 euros HT sous déduction des participations de Csp Promotion au titre de la convention du 12 janvier 2018 soit – 4545,45 euros HT et -5501,81 euros HT et de la facture déjà acquittée pour – 6746,13 euros HT, demandant le règlement de la somme de 4053,79 euros HT alors que cette somme était en faveur de M. et Mme [S].

Elle leur a ensuite adressé par l’entremise de son conseil un courrier recommandé le 20 avril 2018 affirmant que les travaux prévus à la convention du 12 janvier 2018 étaient achevés au 11 mars 2018 comme convenu, qu’aucun délai n’avait été fixé pour les travaux prévus au devis du 12 février 2018 et les sommant de régler les frais de désencombrement de leur ancienne maison à la Sarl [Adresse 6] ainsi que les pénalités de retard.

Il ne peut pas être retenu que M. et Mme [S] se seraient opposés à la reprise des travaux proposée par le Sas Csp Promotion alors que cette proposition est intervenue le 22 mai 2018, postérieurement à l’assignation en référé expertise.

Il ressort des constations de l’expert judiciaire que les travaux objet de la convention du 12 janvier n’ont pas été achevés dans le délai contractuellement prévu, ce qu’a reconnu la Sas Csp Promotion devant le premier juge, la disposition du jugement l’ayant condamnée à payer la somme de 6052, 14 € à titre d’indemnité contractuelle de retard n’ayant pas fait l’objet d’un appel incident.

Par ailleurs si aucun délai d’exécution n’a été prévu dans le devis du 12 février 2018, ce dernier reprend des postes de travaux déjà mentionnés dans la convention du 12 janvier 2018, entretenant ainsi une confusion certaine dans l’esprit des maîtres d’ouvrage. De surcroît la Sas Csp Promotion qui a fait une offre d’achat aux époux [S] en décembre 2015 et a été la seule société signataire des divers actes préalables à la signature de l’acte authentique de vente par la Sarl [Adresse 6], ne pouvait ignorer les délais auxquels étaient tenus les maîtres d’ouvrage et leurs quatre enfants pour quitter leur ancienne maison, soit le 30 mars 2018, de sorte qu’il lui appartenait, en sa qualité de professionnel de l’immobilier et de la construction, de les informer précisément des délais dans lesquels les travaux d’aménagement de leur nouvelle habitation pouvaient être réalisés ou de faire en sorte que les travaux nécessaires à son habitabilité soient réalisés avant le 30 mars 2018.

La rupture contractuelle est donc entièrement imputable à la Sas Csp Promotion qui doit indemniser M. et Mme [S] des préjudices en lien de causalité avec les fautes ci-dessus relevées ainsi que des malfaçons relevées par l’expert.

Lors de la dernière réunion d’expertise le 23 juillet 2019, M. [A] a constaté que M. et Mme [S] avaient fait réaliser les travaux d’urgence et de mise en sécurité (étude béton pour sécuriser la partie gros-'uvre, travaux hors d’eau et hors d’air du rez-de-chaussée) ainsi que les travaux d’aménagement du rez-de-jardin pour un coût de 35 175,90 € Ttc, outre la somme de 9120 € Ttc au titre des honoraires de l’architecte.

La Selas Egide ès qualités critique l’estimation des frais d’achèvement et de remise en état du bien retenue par l’expert en sollicitant « la confirmation du jugement en ce qu’il n’a pas homologué l’expertise ».

Cependant aucun chef de jugement spécifique ne mentionne ce rejet de l’homologation qui n’est pas davantage sollicitée par les appelants dans le dispositif de leurs dernières écritures, étant précisé qu’en tout état de cause les juges n’ont pas à homologuer un rapport d’expertise.

En revanche la disposition du jugement ayant débouté la Csp Promotion de sa demande de nullité de l’expertise ne fait l’objet ni de l’appel ni d’un appel incident de sorte que la cour n’en est pas saisie.

En l’état des pièces soumises à la cour, les devis produits en cours d’expertise par le conseil des appelants le 24 octobre 2018 sur lesquels l’expert a indiqué n’avoir aucun commentaire à faire et un courrier du maître d''uvre des travaux d’achèvement et de reprise en date du 10 avril 2019, le coût de ces travaux doit être fixé à la somme de 32 145,99 € Ttc.

Le coût de la maîtrise d''uvre doit être fixé à 12% du montant de ces travaux, comme il est d’usage en la matière, soit 3857,51 €.

Infirmant le jugement il sera ordonné la fixation de ces sommes au passif de la liquidation de la Sas Csp Promotion au titre des travaux de reprise et d’achèvement.

3-2 M. et Mme [S] demandent en outre la somme de 10 000 € au titre du préjudice de jouissance

A l’issue de la première réunion d’expertise du 6 septembre 2018, l’expert décrit la situation matérielle de M. et Mme [S], page 19, en ces termes : 'nous avons constaté contradictoirement le 6 septembre 2018 (…) les difficultés que rencontrent les époux [S] pour habiter dans leur nouvelle maison ; ces derniers, occupent la maison dans des conditions précaires avec quatre enfants, ils ne peuvent pas entreposer l’ensemble de leur mobiliers et effets personnels stockés au garage. Ils sont contraints de vivre dans des conditions sommaires, ayant équipé leur salon d’un matelas et d’un canapé pour dormir n’ayant actuellement que trois chambres. Ils n’ont pas de chauffage général dû aux travaux non réalisés et la maison n’est pas isolée à l’étage du fait que la baie vitrée de la cuisine n’est pas posée ; seul le volet roulant assure la fermeture, ce qui au-delà d’un problème d’isolation pose un réel problème de sécurité'.

Le préjudice de jouissance s’évince sans conteste de cette description matérielle des faits et constitue une conséquence directe et certaine des manquements de la Sas C.S.P. relevés plus haut. Cette situation, constatée le 4 avril 2018 par huissier, a duré jusqu’à la terminaison des travaux le 12 avril 2019 et justifie l’octroi d’une indemnité d’un montant de 5000 €.

Infirmant le jugement, il sera ordonné la fixation de cette somme au passif de la liquidation de la Sas Csp Promotion au titre du préjudice de jouissance.

3-3 M. et Mme [S] demandent enfin la somme de 5000 € au titre du non-respect des délais impartis par la convention du 12 janvier 2018.

Aux termes de la convention du 11 janvier 2018, l’ensemble des travaux qui y étaient prévus devait être réalisé avant le 11 mars 2018 et l’indemnité conventionnelle de retard 'égale à la valeur des travaux’ est stipulée sans opérer de distinction entre, d’une part, les travaux précisément envisagés par la convention en référence au devis de septembre 2017, d’un montant de 6 054,14 euros TTC, et, d’autre part, ceux compris dans la somme forfaitaire de 5 000 euros TTC, dont la consistance restait à déterminer par les époux [S], ainsi que ceux consistant dans la pose d’une cloison dans le sous-sol et la démolition de deux foyers de cheminées et de hottes.

Il ressort du procès-verbal de constat d’huissier dressé le 20 mars 2018 à la demande de M. et Mme [S] (pièce 9 appelants) qu’à cette date la cloison séparant le garage des pièces de vie n’était pas achevée, tandis que la fenêtre de la salle de bain était dépourvue de grille, de sorte que les travaux objets de la convention du 12 janvier 2018 n’étaient pas pleinement exécutés le 20 mars 2018. Le rapport d’expertise indique que la cloison a été réalisée le 27 mars 2018 (page 16), ce qui est corroboré par le procès-verbal de constat du 9 avril 2018, et que, le 6 septembre 2018, les travaux prévus par la convention étaient achevés à 95% (pages 18 et 19), l’expert relevant leur conformité quantitative et qualitative aux engagements contractuels, excepté pour la cloison séparative qui pose directement sur le sol fini (page 18).

La Sas C.S.P. Promotion n’ayant pas réalisé l’ensemble des travaux prévus le 12 janvier 2018 dans le délai prévu contractuellement, infirmant le jugement, il sera ordonné la fixation au passif de la liquidation de la Sas Csp Promotion de la somme de 5000 € au titre de l’indemnité de retard contractuelle.

4-La compensation

La Selas Egide, en sa qualité de mandataire liquidateur des deux sociétés Le Clos de Cammas et Csp Promotion demande expressément la confirmation de la disposition du jugement qui a ordonné la compensation entre les sommes dont sont redevables d’une part les sociétés [Adresse 6] et Csp Promotion et d’autre part M. et Mme [S].

M. et Mme [S] en demande l’infirmation au seul motif qu’ils ne sont redevables d’aucune somme à ces deux sociétés.

Au regard des condamnations réciproques prononcées tant en première instance qu’en cause d’appel, cette disposition sera confirmée.

5-Les demandes annexes

Les dépens de première instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, et les dépens d’appel seront fixés au passif de la procédure collective de la Sas Csp Promotion, partie principalement perdante et la Selas Egide en sa qualité de mandataire liquidateur de la Sas Csp Promotion ne peut prétendre à l’application à son profit des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera fixé au passif de la procédure collective de la Sas Csp Promotion la créance de M. et Mme [S] à hauteur de 3000 € au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en cause d’appel.

Il n’est en revanche pas inéquitable de laisser à la charge de la Selas Egide en sa qualité de mandataire liquidateur de la Sarl Le Clos de Cammas les frais non compris dans les dépens qu’elle a pu exposer à l’occasion de cette procédure.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant dans les limites de sa saisine :

— Infirme le jugement rendu le 17 juin 2021 par le tribunal judiciaire de Toulouse sauf sa disposition ayant condamné M. et Mme [S] à payer à la Sarl [Localité 7] la somme de 2700 € avec intérêts au taux légal à compter du 20 avril 2018 au titre des opérations de désencombrement et celle ayant ordonné la compensation des créances réciproques entre d’une part les sociétés [Localité 7] et Csp Promotion et d’autre part M. et Mme [S] ;

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,

— Condamne M. [D] [S] et Mme [K] [M] épouse [S] à payer à la Sarl [Adresse 6] la somme de 2 000 € au titre des pénalités contractuelles avec intérêts au taux légal à compter du 20 avril 2018 ;

— Déboute la Selas Egide en sa qualité de mandataire liquidateur de la Sarl [Adresse 6] de sa demande au titre des dommages et intérêts pour intention de nuire ;

— Fixe au passif de la liquidation judiciaire de la Sas Csp Promotion les sommes suivantes dues à M. [D] [S] et Mme [K] [M] épouse [S] :

-32 145,99 € Ttc au titre des travaux de reprise et d’achèvement,

-3857,51 € au titre des frais de maîtrise d''uvre,

-5000 € au titre du préjudice de jouissance,

-5000 € au titre de l’indemnité contractuelle de retard ;

— Fixe au passif de la procédure collective de la Sas Csp Promotion les dépens de première instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, et les dépens d’appel ;

— Fixe au passif de la procédure collective de la Sas Csp Promotion la somme de 3000 € au titre des frais irrépétibles exposés par M. [D] [S] et Mme [K] [M] épouse [S] en première instance et en cause d’appel ;

— Déboute la Selas Egide, en sa qualité de mandataire liquidateur de la Sarl [Adresse 6] et de la Sas Csp Promotion de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière P/Le président

M. POZZOBON C. ROUGER

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