08/04/2025

ARRÊT N° 201/2025

N° RG 23/01422 – N° Portalis DBVI-V-B7H-PMMT

PB/IA

Décision déférée du 17 Avril 2023

Juge des contentieux de la protection d’ALBI

( 22/00451)

M. GUINARD

[B] [I]

C/

[O] [E]

[Z] [E]

CONFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU HUIT AVRIL DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTE

Madame [B] [I]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Camille COMMENGE de l’AARPI AURACLE AVOCATS, avocat au barreau D’ALBI

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 31555/2023/008793 du 09/05/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de TOULOUSE)

INTIMÉS

Monsieur [O] [E]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Assigné le 16 mai 2022 à étude, sans avocat constitué

Madame [Z] [E]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Assigné le 16 mai 2022 à étude, sans avocat constitué

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 Février 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant P. BALISTA, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

E. VET, conseiller faisant fonction de président de chambre

P. BALISTA, conseiller

S. GAUMET, conseiller

Greffier, lors des débats : K. MOKHTARI

ARRET :

— PAR DEFAUT

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par E. VET, président, et par K. MOKHTARI, greffier de chambre

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 2 octobre 2020, M. [O] [E] et Mme [Z] [N] épouse [E] ont donné à bail à Mme [B] [I] une maison individuelle, située à [Localité 5], [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 620 euros, outre un dépot de garantie d’un même montant.

Par acte du 24 août 2022, M. [O] [E] et Mme [Z] [N] épouse [E] ont fait délivrer à Mme [B] [I] un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer la somme de 874,08 euros, en ce compris le coût du commandement d’un montant de 79,08 euros, au titre de l’arriéré des loyers et charges.

Par acte du 9 septembre 2022, M. [O] [E] et Mme [Z] [N] épouse [E] ont fait délivrer à Mme [B] [I] une sommation d’avoir à justi’er de l’assurance locative.

Par acte en date du 17 novembre 2022, M. [O] [E] et Mme [Z] [N] épouse [E] ont fait assigner Mme [B] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Albi en constatation de la résiliation de plein droit du bail et expulsion.

Par jugement du 17 avril 2023, le juge des contentieux de la protection a :

— rejeté toutes conclusions contraires,

— constaté l’acquisition, à la date du 25 octobre 2022, des effets de la clause résolutoire et donc la résiliation du bail concernant la maison d’habitation donnée en location par M.[O] [E] et Mme [Z] [N] épouse [E] à Mme [B] [I], ladite maison étant située à [Localité 5], [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 620 euros, outre un dépôt de garantie d’un même montant,

— dit que les effets de la clause résolutoire sont suspendus pour une durée maximale de 24 mois, soit jusqu’au 17 avril 2025, dans l’attente de l’attribution d’un logement social sollicité par Mme [B] [I], celle-ci devant impérativement s’acquitter du loyer demeuré à sa charge durant la suspension des effets de la clause résolutoire a’n de ne pas se mettre une nouvelle fois en position de surendettement,

— dit qu’au plus tard à la date du 17 avril 2025, ou qu’à défaut d’un seul impayé locatif, la clause résolutoire reprendra son plein effet, les bailleurs disposant alors de tous les moyens de droit pour faire procéder à l’expulsion de Mme [B] [I], ainsi qu’à celle de tous occupants et de tous biens qui se trouvent dans la maison d’habitation, au besoin avec l’assistance de la force publique et celle d’un serrurier et au transport des meubles laissés dans les lieux dans tel garde-meuble qu’il plaira aux requérants aux frais de l’expulsée,

— laissé les dépens à la charge de chacune des parties,

— dit qu’il y a lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Par déclaration du 18 avril 2023, Mme [B] [I] a relevé appel de la décision en ce qu’elle a dit qu’au plus tard à la date du 17 avril 2025, ou qu’à défaut d’un seul impayé locatif, la clause résolutoire reprendra son plein effet, les bailleurs disposant alors de tous les moyens de droit pour faire procéder à l’expulsion de Mme [B] [I].

Mme [B] [I], dans ses dernières conclusions en date du 10 mai 2023, auxquelles il est fait référence pour un exposé complet de l’argumentaire, demande à la cour de :

— déclarer recevable l’appel formé par Mme [B] [I] à l’encontre du jugement rendu le 17 avril 2023 par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’Albi,

— confirmer le jugement rendu le 17 avril 2023 par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’Albi en ce qu’il a suspendu les effets de la clause résolutoire pendant une durée de 2 ans à compter de la date de la décision imposant les mesures d’effacement,

— confirmer le jugement rendu le 17 avril 2023 par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’Albi en ce qu’il a écarté l’exécution provisoire,

— réformer le jugement rendu le 17 avril 2023 par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’Albi en ce qu’il a dit qu’au plus tard à la date du 17 avril 2025 la clause résolutoire reprendra son plein effet, les bailleurs disposant alors de tous les moyens de droit pour faire procéder à l’expulsion de Mme [B] [I],

— et, statuant à nouveau sur ce point,

— dire que la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué si dans ce délai de deux ans Mme [I] s’acquitte de ses loyers et charges conformément au contrat de bail,

— dire que chaque partie conservera la charge de frais irrépétible et de ses propres dépens.

Les consorts [E], à qui ont été signifiées la déclaration d’appel et les conclusions d’appelante le 16 mai 2023, n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 20 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il se déduit de la déclaration d’appel et des conclusions que l’appelante remet en cause les modalités, y compris quant à sa date, de la suspension des effets de la clause résolutoire puisqu’elle demande à la cour d’infirmer la décision en ce qu’elle a dit qu’au plus tard à la date du 17 avril 2025 la clause résolutoire reprendra son plein effet.

Le premier juge a suspendu les effets de la clause résolutoire jusqu’au plus tard le 17 avril 2025, date à laquelle elle reprendrait son effet, ou en présence d’un seul impayé locatif, indiquant que la dette locative antérieure avait été effacée, du fait d’une procédure de rétablissement personnel dont a bénéficié l’appelante.

Il était également saisi d’une demande en constatation de la résiliation de plein droit du bail pour défaut de justification d’une assurance contre les risques locatifs mais n’a pas statué de ce chef, considérant la souscription d’une assurance par la locataire.

La cour n’est saisie par l’effet de l’appel que de la seule suspension des effets de la clause résolutoire pour impayé locatif.

Cette suspension n’est pas contestée par les intimés qui sont défaillants en appel et sont donc réputés s’approprier les motifs de la décision du premier juge.

L’appelante fait valoir qu’au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge ne pouvait fixer au 17 avril 2025 la fin de la suspension des effets de la clause, alors que si le locataire se libère dans les délais de son impayé, la clause est réputée n’avoir jamais joué.

Au visa de l’article 24 V de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la date du commandement de payer, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Au visa de l’article 24 VI de la même loi, par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes : lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

Au visa de l’article 24 VII, pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Au visa de l’article 24 VIII de la même loi, lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture.

Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la locataire appelante a saisi la commission de surendettement le 1er décembre 2022 après l’acquisition de la clause résolutoire.

La commission de surendettement des particuliers du Tarn a décidé le 26 janvier 2023 d’une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire au bénéfice de l’appelante entraînant l’effacement de la dette locative.

Dès lors, la suspension de la clause résolutoire, qui est acquise en appel faute d’être contestée, perdure, en vertu de l’article 24 VIII sus visée, pendant deux ans à compter de la décision d’effacement des dettes, c’est à dire à compter du 26 janvier 2023, avec une date limite au 26 janvier 2025, et non au 17 avril 2025, comme indiqué par le premier juge, qui a fixé le point de départ du délai de deux ans à compter de sa décision et non de celle décidant l’effacement des dettes.

Le premier juge ne pouvait dire que la clause résolutoire reprendrait son effet automatiquement le 17 avril 2025 alors que, d’une part, la suspension ne durait que deux ans à compter du 26 janvier 2023 et que, d’autre part, cette clause est réputée ne pas avoir joué à défaut de nouvel impayé constaté.

La locataire justifie de la reprise du paiement des loyers courants (pièce n°3).

La cour dira en conséquence, par voie d’infirmation, que si la locataire s’est acquittée du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans à compter du 26 janvier 2023, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprendrait son plein effet.

Chaque partie conservera la charge de ses propres frais et dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant dans les limites de sa saisine,

Confirme le jugement du tribunal judiciaire d’Albi du 17 avril 2023 sauf en ce qu’il a dit que les effets de la clause résolutoire sont suspendus jusqu’au 17 avril 2025 et qu’au plus tard à la date du 17 avril 2025, ou qu’à défaut d’un seul impayé locatif, la clause résolutoire reprendra son plein effet.

Statuant à nouveau,

Dit que les effets de la clause résolutoire sont suspendus pendant deux ans à compter du 26 janvier 2023.

Dit que si la locataire s’est acquittée du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans à compter du 26 janvier 2023, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprendrait son plein effet.

Dit que chaque partie conservera la charge de ses propres frais et dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

K.MOKHTARI E.VET