ARRÊT n°2024-

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 10 DECEMBRE 2024

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 22/03818 – N° Portalis DBVK-V-B7G-PPWX

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 20 MAI 2022

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PERPIGNAN

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE PERPIGNAN

N° RG 11-20-001332

APPELANTE :

S.C.I. BCSC

inscrite au RCS de Strasbourg sous le n° 497 922 435, représentée par son représentant légal en exercice et ayant son siège social sis

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentée par M^e Caroline DA LUZ SOUSA, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant non plaidant

INTIMES :

Monsieur [P] [D]

né le 04 Août 1946 à [Localité 6]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par M^e Raymond ESCALE de la SCP VIAL-PECH DE LACLAUSE-ESCALE- KNOEPFFLER-HUOT-PIRET-JOUBES, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant

assisté de M^e Marjorie AGIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant M^e Raymond ESCALE, avocat plaidant

Madame [T] [K] épouse [D]

née le 30 Novembre 1937 à ALLEMAGNE ([Localité 3])

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Raymond ESCALE de la SCP VIAL-PECH DE LACLAUSE-ESCALE- KNOEPFFLER-HUOT-PIRET-JOUBES, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant

assisté de M^e Marjorie AGIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant M^e Raymond ESCALE, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 07 Octobre 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 Octobre 2024,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Emmanuel GARCIA, Conseiller, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Estelle DOUBEY

ARRET :

— Contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par M^me Estelle DOUBEY, Greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 9 novembre 2011, à effet au 1er décembre 2011, la SCI BCSC a donné à bail à M. [P] [D] et Mme [T] [K], épouse [D], un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 3] (66), moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 640 euros, outre 55 euros de provision sur charges.

Par exploit d’huissier du 5 mars 2020, la SCI BCSC a fait délivrer un congé pour vendre aux locataires, pour l’échéance de la période triennale en cours, soit le 30 novembre 2020. Le congé comportait une offre de vente pour un prix net vendeur de 180 000 euros.

Le 17 septembre 2020, le bailleur a fait délivrer une sommation à ses locataires de lui laisser la possibilité de faire visiter le bien aux éventuels acheteurs.

Par acte extra-judiciaire en date du 16 décembre 2020, la société BCSC a fait assigner les époux [D] devant le juge des contentieux de la protection afin notamment de voir ordonner leur expulsion ainsi que leur condamnation à diverses sommes.

Le jugement rendu le 20 mai 2022 par le juge des contentieux de la protection de Perpignan :

Déclare nul et de nul effet le congé pour vendre délivré le 5 mars 2020 pour le 30 novembre 2020 ;

Déboute la SCI BCSC de sa demande ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit ;

Condamne la SCI BCSC à payer à M. [P] [D] et Mme [T] [K], épouse [D], la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute de toutes conclusions plus amples ou contraires ;

Condamne la SCI BCSC aux entiers dépens.

Le premier juge a relevé que le congé donné était nul et de nul effet dès lors que les locataires, respectivement âgés de 74 et 83 ans et présentant des avis d’imposition de 4 396 et 1 879 euros, pouvaient bénéficier de la protection légale offerte par l’article 15 III de la loi du 6 juillet 1989 et qu’aucune proposition de relogement ne leur avait été adressée.

La SCI BCSC, prise en la personne de son représentant légal en exercice, a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 13 juillet 2022.

Dans ses dernières conclusions du 10 octobre 2022, la SCI BCSC demande à la cour de :

Infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection près du tribunal judiciaire de Perpignan en date du 20 mai 2022 en ce qu’il a :

Déclaré nul et de nul effet le congé pour vendre délivré le 5 mars 2020 pour le 30 novembre 2020,

Débouté la SCI BCSC de sa demande,

Condamné la SCI BCSC à payer à M. [P] [D] et Mme [T] [K], épouse [D], la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamné la SCI BCSC aux entiers dépens ;

Rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions des consorts [D] ;

Déclarer valable le congé délivré à M. [P] [D] et Mme [T] [K], épouse [D] le 5 mars 2020 pour le 30 novembre 2020 ;

Déclarer M. [P] [D] et Mme [T] [K], épouse [D] occupant sans droit ni titre des locaux qu’ils occupent sis [Adresse 2] à [Localité 3] et consistant en un appartement portant le n°56 situé au 5ème étage du bâtiment C ; composé de deux chambres, d’un salon-salle à manger et d’une cuisine équipée ;

Ordonner leur expulsion desdits locaux ainsi que celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

Condamner M. [P] [D] et Mme [T] [K], épouse [D] au paiement jusqu’au départ effectif des lieux, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer charges comprises qui serait due si le bail s’était poursuivi, soit la somme mensuelle de 707,46 euros, outre revalorisation légale, et ce jusqu’au départ effectif de M. [P] [D] et Mme [T] [K], épouse [D] ainsi que de tout occupant de leur chef, assortis des intérêts au taux légal ;

Condamner M. [P] [D] et Mme [T] [K], épouse [D] au paiement de la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts, en raison du préjudice subi par elle ;

Condamner M. [P] [D] et Mme [T] [K], épouse [D] à régler une indemnité de 3 000 euros à la société BCSC au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner M. [P] [D] et Mme [T] [K], épouse [D] aux entiers dépens, de l’entière procédure, première instance et appel, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

La SCI BCSC soutient que l’article 15 III de la loi du 6 juillet 1989 n’est pas opposable au bailleur au motif que les locataires n’auraient pas fait valoir leur droit à un relogement ou à un renouvellement du bail avant l’expiration du préavis. En outre, la SCI BCSC précise que les époux [D] ne justifient pas de leurs ressources inférieures au plafond légal, en ce qu’ils se contentent de produire un avis d’imposition de 2017 pour un congé donné au 5 mars 2020. La bailleresse ajoute que lors de la conclusion du bail, M. [P] [D] avait justifié d’un revenu de 3 500 euros mensuel provenant de l’étranger, rendant inapplicable la protection légale.

L’appelante sollicite la condamnation des époux [D] à la somme de 5 000 euros au titre du préjudice qu’elle subit du fait du retard de la vente de son bien dont les visites sont empêchées par les locataires.

Dans leurs dernières conclusions du 29 décembre 2022, les époux [D] demandent à la cour de :

Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 20 mai 2022 par le tribunal judiciaire de Perpignan ;

Déclarer l’acte de congé pour vendre, signifié le 5 mars 2020, nul et de nul effet en vertu des articles 15 et 15 III de la loi du 6 juillet 1989 ;

Débouter la SCI BCSC de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Condamner la SCI BCSC au paiement de la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

La condamner aux entiers dépens d’instance et d’appel.

Les époux [D] concluent à la nullité du congé pour vendre sur le fondement de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Selon eux, le motif du congé serait frauduleux en ce que la SCI BCSC ne démontre pas des démarches entourant un projet de vente, de l’organisation de visites ou de la mise en vente du bien auprès d’un tiers. Les intimés ajoutent que le prix du bien a été largement surévalué à dessein et que l’absence de vente de l’immeuble en témoignerait.

Les époux [D] concluent également à la nullité du congé pour vendre sur le fondement de l’article 15 III de la loi du 6 juillet 1989. Ils affirment ne pas avoir été destinataires d’une proposition de relogement malgré le fait qu’ils remplissent, selon eux, les conditions légales. Ils précisent être respectivement âgés de 74 et 83 ans à la date du congé et produisent l’avis de situation déclarative à l’impôt sur le revenu 2018, qui mentionne des ressources de l’ordre de 9 770 euros, soit inférieures au plafond de 27 870 euros fixé par arrêté.

Les intimés font valoir que la SCI BCSC ne démontre à aucun moment que ses locataires auraient justifiés de revenus mensuels de l’ordre de 3 500 euros.

Ils soutiennent de pas avoir causé de dommage dès lors qu’ils se maintiennent légalement dans le logement pour lequel ils bénéficient d’un bail et concluent donc au rejet de la demande de dommages-intérêts formulée par le SCI.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 7 octobre 2024.

MOTIFS

1. Sur la validité du congé pour vendre

L’article 15 III. De la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l’ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l’arrêté précité.

Toutefois, les dispositions de l’alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.

L’âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.

La société BCSC soutient que les époux [D] ne peuvent se prévaloir de ces dispositions au motif qu’ils ne lui auraient pas fait savoir, durant le délai de préavis, qu’ils satisfaisaient aux conditions d’âge et de ressources prévues par cet article.

Or, cette condition ne ressort pas de ces dispositions et il appartenait à la société BCSC, qui avait connaissance de l’âge des époux [D], comme l’a justement rappelé le premier juge, de s’assurer que leurs ressources annuelles n’étaient pas inférieures au plafond de ressources en vigueur pour s’exonérer de l’offre de logement correspondant à leurs besoins et à leurs possibilités, qui pesait sur elle.

Le premier juge a relevé que les ressources des époux [D], telles que ressortant de leur avis d’imposition sur les revenus 2020, étaient de 4 396 euros pour monsieur et de 1 879 euros pour madame, soit un montant total inférieur au plafond de ressources applicable pour deux personnes, qui était de 27 870 euros au 5 mars 2020, sans que la société BCSC ne justifie, comme elle l’alléguait, de l’existence de revenus étrangers de nature à les priver du bénéfice de la protection légale, puisqu’aucune pièce justificative n’était produite au soutien.

En cause d’appel, la société BCSC se limite à rappeler que les époux [D] auraient déclaré, lors de la conclusion du bail en litige, un montant total de ressources mensuelles de 3 500 euros, sans toutefois en justifier, et soutient qu’il appartient à Mme [T] [K], épouse [D], qui est de nationalité allemande, de justifier de ses ressources suisses et allemande.

Or, cette obligation ne repose sur aucun fondement et le fait que Mme [D] percevrait des revenus étrangers ne peut de même être retenu que comme une allégation dès lors qu’il n’en n’est nullement justifié.

En conséquence, comme l’a retenu à juste titre le premier juge, les époux [D] sont en droit de revendiquer le bénéfice de la protection légale au profit des personnes âgées de faibles ressources et, en l’absence de preuve, la société BCSC avait l’obligation de faire une offre de logement correspondant à leurs besoins et à leurs possibilités, ce dont elle ne justifie pas, qu’ainsi, le jugement dont appel sera confirmé en ce qu’il a déclaré le congé délivré le 5 mars 2020 nul et de nul effet, de sorte que le contrat de bail en litige s’est renouvelé pour une nouvelle période de trois ans à compter du 30 novembre 2020.

En conséquence de ce qui précède, le jugement rendu le 20 mai 2022 par le juge des contentieux de la protection de Perpignan sera confirmé en toutes ses dispositions.

2. Sur les dépens et les frais non remboursables

Le jugement sera également confirmé en ce qui concerne les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La société BCSC sera condamnée aux dépens de l’appel.

La société BCSC, qui échoue en son appel, en toutes ses prétentions, sera en outre condamnée à payer aux époux [D] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;

CONFIRME le jugement rendu le 20 mai 2022 par le juge des contentieux de la protection de Perpignan, en toutes ses dispositions ;

CONDAMNE la société BCSC à payer à M. [P] [D] et Mme [T] [K], épouse [D], la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables d’appel ;

CONDAMNE la société BCSC aux dépens de l’appel.

Le greffier, La présidente,