04/09/2025

ARRÊT N°412/2025

N° RG 23/02609 – N° Portalis DBVI-V-B7H-PS4L

JCG/IA

Décision déférée du 02 Juin 2023

Tribunal de proximité de MURET

( 217/2023)

E.LAFITE

[N] [B]

C/

[V] [M]

REOUVERTURE DES DEBATS

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU QUATRE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANT

Monsieur [N] [B]

[Adresse 5]

[Localité 1]

Représenté par M^e Marc CARRERE-CRETOZ, avocat au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro C-31555-2025-203 du 24/02/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 9])

INTIMÉE

Madame [V] [M]

[Adresse 6]

[Localité 2]

Représentée par M^e Olivier GROC, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 Avril 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant J.C. GARRIGUES, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

P. BALISTA, président

S. GAUMET, conseiller

J.C. GARRIGUES, conseiller

Greffier, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par P. BALISTA, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 30 janvier 2020, Mme [V] [M] ayant pour mandataire la Sarl Legran Immobilier a donné à bail à M.[N] [B] et Mme [Y] [B], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 4] pour un loyer mensuel de 960 euros hors charges.

Par acte du 9 septembre 2022, noti’é le 13 septembre suivant au représentant de l’Etat dans le département, Mme [M] a assigné en référé M. [B] devant le juge des. contentieux de la protection du tribunal de proximité de Muret a’n :

— que soit constatée la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire et ordonnée la libération des lieux et a défaut l’expulsion des locataires, au besoin avec le concours de la force publique,

— qu’il soit condamné au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 5017,36 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de septembre 2022, à parfaire au jour de l’audience,

— qu’il soit condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer en cours, jusqu’à la libération effective des locaux litigieux,

— qu’il soit condamné au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement de tous les frais et dépens de l’instance.

Par acte d’huissier en date du 15 novembre 2022, M. [B] a fait assigner en référé Mme [M] a’n que soit ordonnée la consignation des loyers et une expertise du logement.

A l’audience du 9 décembre 2022, à laquelle les deux affaires ont été appelées, le juge a ordonné la jonction de l’affaire enrôlée sous le n° 12-22-205 à l’affaire enrôlée sous le n° 12-22-159 et en a renvoyé l’examen, à la demande des parties, à l’audience du 10 février 2022.

A cette audience, les deux parties ont sollicité un renvoi de l’affaire au fond au visa des dispositions de l’article 837 du code de procédure civile.

Le juge a fait droit à leur demande et l’affaire, enrôlée sous le n° RG 11-23-48, a été renvoyée à l’audience du 7 avril 2023.

Par jugement contradictoire en date du 2 juin 2023, le juge des contentieux de la protection a :

— débouté Mme [V] [M] de sa demande de résiliation du bail la liant à M.[N] [B] et Mme [Y] [B], relatif au logement situé [Adresse 3] à [Localité 8] ;

— condamné M.[N] [B] a payer à Mme [V] [M] la somme de 11728,88 euros au titre des loyers dûs au mois d’avril 2023 inclus ;

— débouté M.[N] [B] de sa demande d’expertise et de sa demande de consignation des loyers;

— condamné M.[N] [B] aux dépens qui seront recouvrés selon les modalités prescrites en matière d’aide juridictionnelle ;

— dit que chaque partie conservera la charge de ses frais irrépétibles ;

— rappelé que sauf motivation contraire, l’exécution provisoire de la décision est de plein droit.

Pour rejeter la demande de résiliation du bail et d’expulsion (non critiquée en appel), le premier juge a constaté que le contrat de bail ayant été établi au nom des deux époux [B], la demande de résiliation n’avait pas été régulièrement formée à défaut de mise en cause de Mme [B].

Sur les demandes d’expertise et de consignation des loyers, le premier juge a constaté que M. [B] produisait un diagnostic établi par la Sarl Algitep le 27 novembre 2019 préconisant divers travaux de remise aux normes du logement portant principalement sur l’isolation et les performances électriques auquel Mme [M] justifiait avoir donné suite en faisant réaliser lesdits travaux en décembre 2020 et en février 2022 et en procédant au remplacement de la table de cuisson. Il a estimé que M. [B] échouait à démontrer la défaillance de l’installation électrique.

Par déclaration en date du 18 juillet 2023, M. [B] a relevé appel de la décision en ce qu’elle l’a débouté de sa demande d’expertise et de sa demande de consignation des loyers.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 11 avril 2025, M. [N] [B], appelant, demande à la cour au visa de l’article 1728 du code civil, de l’article L518-17 du code monétaire et financier, et des articles 6 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, de :

— réformer la décision dont appel ;

— ordonner la consignation des loyers de M. [N] [B] à la Caisse des Dépôts et Consignations ;

— ordonner une expertise avec pour mission de :

* se rendre sur les lieux,

* décrire les désordres dont se plaint le locataire,

* en rechercher les causes et les origines,

* décrire les travaux de remise en état et dire à qui ils incombent,

* faire les comptes entre les parties, eu égard aux travaux effectués par le locataire,

* fournir des éléments permettant l’évaluation du trouble de jouissance et des dommages matériels subis par le locataire ;

à titre subsidiaire, s’il plaît mieux à la Cour

— condamner Mme [M] à payer 300 euros par mois pour préjudice de jouissance, somme arrêtée à 18 600 euros au 30 mars 2025 ;

— condamner tout succombant aux entiers dépens.

M. [B] fait valoir que le premier juge a commis une erreur en retenant que Mme [M] avait fait faire des travaux d’électricité par la société Innobatys pour un montant de 8679,15 € et il indique quels sont les travaux qui ont en réalité été effectués. Il affirme qu’il n’a toujours pas été remédié aux défaillances électriques pointées par le rapport établi le 27 novembre 2019 par la Sarl Algitep.

Il soutient que les travaux non encore effectués sont les plus importants dans la mesure où ils mettent en jeu la vie des occupants : tableau électrique, différentiel, prise de terre.

Il précise qu’il a fait un signalement auprès de l'[Localité 7] et que celle-ci lui a répondu le 7 avril 2025 après visite du bien loué que l’installation électrique du logement lui apparaissait comme étant dangereuse.

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 13 novembre 2023, Mme [V] [M], intimée, demande à la cour de :

— confirmer le jugement dont appel ;

— débouter M. [B] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner M. [B] à payer une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens de l’instance en ce compris le coût afférent à la délivrance du commandement préalable.

Mme [M], dont il est précisé dans ses conclusions qu’elle est âgée (née en 1935) et vit en maison de retraite, expose que le locataire a effectué une régularisation de sa dette de loyer dès lors qu’elle lui a versé la somme de 5000 € en remboursement d’une facture qui faisait état, outre de la réfection de l’ensemble des embellissements qui n’était pas indispensable au vu de l’état des lieux d’entrée, du remplacement de toutes les prises électriques et interrupteurs de la maison ; que par la suite M. [B] s’est à nouveau mis en situation d’impayés de loyers et avance désormais un problème de conformité de l’installation électrique alors que de nombreuses interventions de tous ordres ont déjà été effectuées dans le logement ; que le montant total des frais engagés par elle depuis l’entrée dans les lieux de M. [B] s’élève à la somme de 16.251,32 € , ce qui ne laisse planer aucun doute sur sa bonne volonté.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 14 avril 2025.

MOTIVATION DE LA DECISION

M. [B] a produit en première instance un diagnostic établi par la Sarl Algitep le 27 novembre 2019 indiquant que l’installation intérieure d’électricité comportait plusieurs anomalies et qu’il était recommandé au propriétaire de les supprimer en consultant dans les meilleurs délais un installateur électricien qualifié afin d’éliminer les dangers qu’elles présentaient. Il était précisé que les domaines faisant l’objet d’anomalies étaient :

— la protection différentielle à l’origine de l’installation électrique et sa sensibilité appropriée aux conditions de mise à la terre ;

— la prise de terre et l’installation de mise à la terre ;

— des matériels électriques présentant des risques de contacts directs ;

— des matériels électriques vétustes, inadaptés à l’usage.

Le premier juge a estimé que Mme [M] justifiait avoir donné suite à ce diagnostic en faisant réaliser les travaux le 1er décembre 2020 par la société Innobatys pour un montant total de 8679,15 € et en faisant changer les interrupteurs et prises du logement le 7 février 2022 pour un montant de 745,45 € .

Mme [M] justifie avoir réglé à hauteur de 5000 € une facture de la société TRC Construction en date du 7 février 2022 mentionnant le changement des interrupteurs et prises de toutes les pièces de la maison (pièce n° 6 de Mme [M]).

En revanche, il apparaît que la facture de la société Innobatys versée aux débats ne concerne que la fourniture et pose de laine minérale et l’isolation des combles (pièce n° 5 de Mme [M]).

En cause d’appel, M. [B] produit la copie d’un courriel qui lui a été adressé par l’Agence Régionale de Santé ([Localité 7]) le 7 avril 2025. Ce courriel indique notamment :

' Pour faire suite à vos échanges téléphoniques avec l'[Localité 7], je vous confirme accuser bonne réception de votre signalement pour le logement visé en objet de ce courriel.

Comme cela vous a été indiqué, nous le transférerons ce jour au 'Pôle Départemental de Lutte contre l’Habitat Indigne (PDLHI) de la Haute-Garonne, en copie de ce mail, afin que la situation 'globale’ puisse être étudiée selon le circuit habituel.

(…)

Cependant, sur la base des pièces en notre possession, l’installation électrique du logement nous apparait comme étant dangereuse.

Cette situation nécessite la prise d’un arrêté préfectoral de traitement d’un 'danger sanitaire ponctuel et imminent', dit d’urgence, notamment en raison des motifs suivants : installation vétuste, avec des organes non correctement isolés/protégés, présentant divers dysfonctionnements, des risques de surintensité voire de départ d’incendie, des risques de contact direct avec des éléments sous tension, et donc d’électrisation, …

Cet arrêté est préparé par l'[Localité 7], transmis à la préfecture pour signature, puis notifié à la personne visée par l’arrêté (le propriétaire en l’occurence).

L’arrêté enjoindra le propriétaire de prendre toutes les mesures nécessaires afin de supprimer les risques urgents identifiés, sous un délai souvent très contraint (allant de quelques jours à quelques semaines).

En cas de carence, la commune (ou le représentant de l’Etat en cas de défaut de la mairie) sera tenue de se substituer au propriétaire défaillant, par voie d’office, et aux frais du propriétaire.

Sauf retour contraire de votre part, je vous informe engager cette procédure.

Enfin, pour revenir sur le signalement global que vous avez transmis, afin de pouvoir proposer votre dossier pour examen en commission, celui-ci devra obligatoirement détenir les informations suivantes :

(…) '

Mme [M], qui a conclu le 13 novembre 2023, n’a pas reconclu à la suite de la communication du courriel de l'[Localité 7] du 7 avril 2025 dont il paraît ressortir que l’installation électrique du logement resterait effectivement dangereuse.

Par ailleurs, si la procédure évoquée dans le courriel de l'[Localité 7] est effectivement mise en oeuvre, l’expertise judiciaire sollicitée par M. [B] ne présentera pas d’intérêt puisque la bailleresse devra prendre toutes les mesures nécessaires afin de supprimer les risques urgents identifiés, sous un délai très contraint allant de quelques jours à quelques semaines.

Dans ces conditions, avant-dire droit sur les demandes des parties, il y a lieu d’ordonner la réouverture des débats afin que les parties puissent s’expliquer et fournir tous renseignements utiles sur les suites données au signalement effectué auprès de l'[Localité 7].

PAR CES MOTIFS, LA COUR,

Avant-dire droit sur les demandes des parties, ordonne la réouverture des débats à l’audience du 24 novembre 2025 à 14h00.

Invite les parties à fournir tous renseignements utiles sur les suites données au signalement effectué auprès de l’Agence régionale de Santé et notamment sur l’état actuel de l’installation électrique du logement donné en location par Mme [M] à M et Mme [B].

Dit que la clôture de l’instruction de l’affaire interviendra le 10 novembre 2025 .

Réserve l’ensemble des demandes, frais et dépens.

Le Greffier Le Président

I. ANGER P. BALISTA