02/12/2025

ARRÊT N°2025/420

N° RG 23/04161 – N° Portalis DBVI-V-B7H-P3E7

SM CG

Décision déférée du 09 Novembre 2023

Tribunal de Commerce de TOULOUSE

( 2022J00612)

M. [Localité 7]

S.A.S. MAGIC EDIT

C/

S.C.I. DU [Adresse 1]

INFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à M^e Gregory VEIGA

M^e Catherine CARRIERE-PONSAN

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

2ème chambre

***

ARRÊT DU DEUX DECEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTE

S.A.S. MAGIC EDIT

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée par M^e Gregory VEIGA de la SELARL ARCANTHE, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMEE

S.C.I. DU [Adresse 1]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentée par M^e Catherine CARRIERE-PONSAN de la SCP CANDELIER CARRIERE-PONSAN, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 Septembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant V. SALMERON, présidente et S. MOULAYES, conseillère, chargée du rapport. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

V. SALMERON, présidente

S. MOULAYES, conseillère

I. MARTIN DE LA MOUTTE, conseillère

Greffier, lors des débats : K. MOKHTARI

ARRET :

— Contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par V. SALMERON, présidente, et par A. CAVAN, greffier de chambre

Faits et procédure

La Sas Magic Edit est spécialisée dans les travaux d’imprimerie en ligne.

Selon bail commercial du 30 novembre 2012, la Sci du [Adresse 1] a loué à la Sas Magic Edit des locaux situés [Adresse 2] d’une superficie de 858 m2 à compter du 1er décembre 2012 moyennant un loyer mensuel de 3'750 euros ht outre une provision sur charges de 650 euros ht par mois.

Le 6 décembre 2012, un état des lieux a été établi.

Selon bail commercial du 10 juin 2015, la Sci du [Adresse 1] a loué à la Sas Magic Edit des locaux attenants d’une superficie de 360 m2 à compter du 15 juin 2015 moyennant un loyer mensuel de 1'575 euros ht outre une provision sur charges de 320 euros ht par mois.

Le 5 août 2015, un état des lieux a été établi.

Par acte du 10 novembre 2020, la Sas Magic Edit a résilié les baux à effet au 15 juin 2021 pour le local de 360 m2 et au 30 novembre 2021 pour le local de 858 m2.

Il a été convenu que la Sas Magic Edit ne libère le local de 360 m2 que le 31 juillet 2021.

Le 30 juillet 2021, un état des lieux du local de 360m2 a été effectué.

Le 21 octobre 2021, la Sci du [Adresse 1] a adressé une mise en demeure à la Sas Magic Edit pour des remises en état et des pertes de loyer.

Le 30 novembre 2021, un état des lieux du local de 858m2 a été effectué.

La Sci du [Adresse 1] et la Sas Magic Edit ne sont pas parvenues à un accord quant aux travaux à réaliser et à leur prise en charge.

Par acte en date du 4 août 2022, la Sci du [Adresse 1] a assigné la Sas Magic Edit devant le tribunal de commerce de Toulouse afin qu’elle soit condamnée au paiement de diverses sommes au titre des travaux de remise en état, des pertes de loyers et de dommages-intérêts.

Par jugement du 9 novembre 2023, le tribunal de commerce de Toulouse a :

— condamné la Sas Magic Edit à payer à la Sci du [Adresse 1] la somme de 48'209,21 euros au titre des travaux de remise en état restés à la charge du bailleur,

— condamné la Sas Magic Edit à payer à la Sci du [Adresse 1] la somme de 9'682,28 euros au titre des pertes de loyer ;

— dit que les sommes ci-dessus seront assorties des intérêts au taux légal à compter du 12 janvier 2022, et ordonne la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil ;

— débouté la Sci du [Adresse 1] de sa demande de paiement de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive ;

— condamné la Sas Magic Edit à payer à la Sci du [Adresse 1] la somme de 1'800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la Sas Magic Edit aux dépens.

Par déclaration en date du 30 novembre 2023, la Sas Magic Edit a relevé appel du jugement. La portée de l’appel est la réformation des chefs du jugement qui ont':

— condamné la Sas Magic Edit à payer à la Sci du [Adresse 1] la somme de 48 209,21 euros au titre des travaux de remise en état restés à la charge du bailleur,

— condamné la Sas Magic Edit à payer à la Sci du [Adresse 1] la somme de 9 682,28 euros au titre des pertes de loyer ;

— dit que les sommes ci-dessus seront assorties des intérêts au taux légal à compter du 12 janvier 2022, et ordonne la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil ;

— condamné la Sas Magic Edit à payer à la Sci du [Adresse 1] la somme de 1 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la Sas Magic Edit aux dépens.

Le 3 janvier 2024, le conseiller de la mise en état a adressé aux parties une proposition de médiation, proposition qui est restée sans réponse.

La clôture est intervenue le 18 août 2025, et l’affaire a été fixée à l’audience du 23 septembre 2025.

Prétentions et moyens

Vu les conclusions d’appelante n°3 notifiées le 15 janvier 2025 auxquelles il est fait expressément référence pour l’énoncé du détail de l’argumentation, de la Sas Magic Edit demandant, au visa des articles 1730 et suivants du Code civil, de :

— réformer le jugement attaqué,

— débouter la Sci du [Adresse 1] de son appel incident,

— débouter la Sci du [Adresse 1] de l’ensemble de ses demandes.

— subsidiairement, ramener l’indemnisation éventuelle de la Sci du [Adresse 1] à de justes proportions,

— condamner la Sci du [Adresse 1] à verser à la Sarl Magic Edit une somme de 15'975 euros au titre des dépôts de garantie, avec intérêts au taux légal depuis la mise en demeure du 26 novembre 2024 jusqu’à complet règlement,

— ordonner la compensation avec toute somme pouvant rester due par la Sarl Magic Edit,

— condamner la Sci du [Adresse 1] à verser à la Sas Magic Edit une somme de 8'000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la Sci du [Adresse 1] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Grégory Veiga, de la Selarl Arcanthe en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle rappelle que les dispositions de l’article 1732 ne font peser qu’une présomption simple de responsabilité sur le preneur en cas de dégradation des locaux, et qu’il ne répond pas de celles résultant de l’usage normal des locaux, de la vétusté ou de la force majeure.

Elle relève par ailleurs que les demandes formées par la bailleresse reposent sur des devis et factures qu’elle a fait unilatéralement établir et sans qu’il soit démontré que les travaux aient été réalisés.

Elle conteste être à l’origine des dégradations invoquées, et estime ainsi ne pas être responsable du retard pris dans la remise en location des locaux et de la perte de loyers alléguée.

En cas de condamnation, elle sollicite la compensation avec la somme globale payée au titre des dépôts de garantie qui ne lui ont jamais été restitués.

Vu les conclusions responsives contenant appel incident n°2 notifiées le 29 juillet 2025 auxquelles il est fait expressément référence pour l’énoncé du détail de l’argumentation, de la Sci du [Adresse 1] demandant, au visa des articles 1231 et suivants du code civil, 1240 du code civil, 1343-2 du code civil, 564 et 910-4 du code de procédure civile applicable au 30 novembre 2023 de :

— rejeter toutes conclusions adverses comme injustes et mal fondées,

— juger les demandes de condamnation au titre des deux dépôts de garantie irrecevables';

— infirmer la décision déférée concernant le quantum des dommages et intérêts pour la perte de loyers,

En conséquence,

— condamner la société Magic Edit au paiement de la somme de 25'810,30 euros correspondant aux pertes de loyers de septembre 2021 à janvier 2022 compris,

— infirmer la décision déférée concernant la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

En conséquence,

— condamner la société Magic Edit au règlement de la somme de 10'000 euros à titre de dommages et intérêts,

— assortir ces sommes des intérêts légaux à compter du 12 janvier 2022, date de la mise en demeure,

— ordonner la capitalisation des intérêts par année entière jusqu’à complet paiement.

— confirmer la décision pour le surplus,

En tout état de cause,

— condamner la société Magic Edit au titre de la procédure d’appel au paiement de la somme de 5'000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de la Scp Candelier Carriere-Ponsan, avocats, sur ses affirmations de droit.

Elle invoque des dégradations des locaux par le preneur, et même des destructions réalisées sans son autorisation, ayant nécessité des travaux de remise en état, ce qui lui a fait perdre plusieurs mois de location concernant les deux locaux.

Elle rappelle que le locataire répond des dégradations qui arrivent pendant sa jouissance, sauf à ce qu’il rapporte la preuve qu’elles ont eu lieu sans sa faute, de sorte que la charge de la preuve lui incombe.

Elle conteste enfin la recevabilité de la demande nouvelle en appel formée par la société Magic Edit concernant de la compensation des sommes dues avec le montant du dépôt de garantie.

MOTIFS

Sur les demandes relatives aux travaux de remise en état

Il ressort des dispositions de l’article 1730 du code civil que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

L’article 1732 de ce même code ajoute que le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

Il existe donc une présomption de responsabilité du preneur des dégradations constatées en fin de bail, et il lui appartient de rapporter la preuve que les désordres ont eu lieu sans sa faute.

Ainsi, dès lors que l’état des lieux d’entrée ne mentionne pas l’existence de désordres, le locataire est tenu de réparer les dégradations constatées lors de son départ, sauf s’il démontre qu’il n’en est pas l’auteur ou s’il rapporte la preuve d’un cas de force majeure ou que les désordres sont dus à l’usure normale ou à la vétusté.

En revanche, la charge de la preuve de l’existence de désordres pèse sur le bailleur.

Le preneur conteste le caractère probant des pièces produites par la société bailleresse, dans la mesure où il s’agit de devis et factures non contradictoires.

Il est constant que si le juge ne peut refuser d’examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la discussion contradictoire, il ne peut en revanche se fonder exclusivement sur des éléments réalisés en dehors du contradictoire de l’une des parties.

En l’occurrence, il convient de constater que si les devis et factures n’ont pas été établis de manière contradictoire, ils sont corroborés par les constats d’huissiers réalisées à l’entrée et à la sortie de chacun des locaux donnés à bail, qui ont été réalisés à la demande du bailleur, au contradictoire du preneur'; en outre, le preneur n’apporte aucun élément aux débats de nature à contester les montants portés sur les devis et factures présentés.

Par ailleurs, il ne peut qu’être déduit des échanges intervenus entre les parties s’agissant des dégradations invoquées, mais également des conclusions d’appelant, que le preneur n’a pas contesté la réalité des dégradations, proposant même pour certaines une prise en charge partielle, et opposant pour le reste soit la vétusté soit une absence de responsabilité.

Par ailleurs, s’agissant de la production pour certains postes de travaux de simples devis, dont la valeur est contestée par le preneur, et de l’inexécution de certaines remises en état dont le bailleur demande réparation, il convient de rappeler que 'l’indemnisation du bailleur, à raison des dégradations qui affectent le bien loué et qui sont la conséquence de l’inexécution par le preneur de ses obligations, n’est subordonnée ni à l’exécution de réparations par le bailleur, ni à l’engagement effectif de dépenses, ni à la justification d’une perte de valeur locative (3e Civ., 7 janvier 2021, pourvoi n° 19-23.269).

Dès lors, les contestations formées par le preneur de ces chefs sont inopérantes.

Il appartient donc en l’espèce à la Cour de statuer sur les demandes indemnitaires formées par le bailleur pour chacun des postes, après avoir procédé à l’analyse des états des lieux d’entrée et de sortie pour chacun des locaux donnés à bail, avoir vérifié la réalité des désordres invoqués, et pris en compte les éléments de preuve rapportés par le preneur pour renverser la présomption de responsabilité pesant sur lui.

Le bailleur sollicite confirmation du jugement ayant accédé à ses demandes indemnitaires hors taxes, pour les postes suivants':

— Réparation du bloc moteur du portail extérieur : le bailleur invoque un dysfonctionnement du portail d’accès aux locaux qu’elle estime résulter d’un défaut d’entretien du preneur, ainsi que du dépôt de déchets bloquant son fonctionnement.

Le preneur affirme que ce portail n’a jamais fonctionné, et ajoute que ce portail d’accès était utilisé par plusieurs sociétés.

Il ne peut qu’être constaté que les baux concernant les deux locaux donnés à bail ne visent pas, au titre de la description des locaux, l’existence d’un portail motorisé.

Il n’en est fait état qu’en page 7 des baux, au titre du remboursement par le preneur au bailleur, de sa quote-part des charges et prestations relevant de l’entretien des parties communes, de la consommation d’eau, de la taxe foncière au prorata de la surface occupée, de l’éclairage et de l’arrosage des parties communes, et de l''«'entretien des clôtures, portes, portails extérieurs, parking et bardage'».

Il se déduit de cette mention du bail que l’entretien des portails extérieurs ne relevait pas du preneur, aucune obligation d’entretien des parties communes n’étant explicitement mise à sa charge dans le cadre des baux signés.

Au contraire, l’entretien des portails extérieurs faisait l’objet de règlement de charges que le preneur devait rembourser au bailleur.

L’entretien du portail extérieur ne relevant pas des obligations contractuelles du preneur, il appartient au bailleur de rapporter la preuve d’une faute de la société Magic Edit, ayant eu pour conséquence d’endommager le portail.

La société bailleresse ne rapporte pas cette preuve, la production de photographies, non datées pour la plupart, faisant état du dépôt de déchets au pied de ce portail, ne suffisant pas à démontrer d’une part que ces déchets proviennent du preneur alors que ce portail permet l’accès à d’autres locaux que ceux loués à Magic Edit, et d’autre part qu’ils sont la cause du dysfonctionnement du portail.

Le bailleur ne peut qu’être débouté de sa demande en paiement de la somme de 1'435,50 €'; le jugement sera infirmé de ce chef.

— Réparation du bardage et des portes sectionnelles': le preneur ne conteste pas la réalité des enfoncements et traces de frottement constatés sur le bardage et les portes sectionnelles des deux locaux donnés à bail, lors de la réalisation des constats d’état des lieux de sortie des 31 juillet et 30 novembre 2021.

Le preneur affirme avoir proposé de prendre en charge la moitié des frais concernant la réparation des bardages, dans la mesure où il estime ne pas être seul responsable des désordres, et où il met en cause les sociétés occupant les locaux voisins.

Il ressort également du constat d’état des lieux du 30 novembre 2021, l’existence de trous percés sur le bardage sud du local de 858 m².

Les baux signés entre les parties concernant les deux locaux donnés à bail précisent en page 3, dans l’article relatif à l’entretien, réparation et travaux': «'pendant toute la durée du bail, le preneur devra entretenir la ou les vitrines et la ou les fermetures métalliques des lieux loués en parfait état, et procéder au ravalement de la façade'».

L’entretien des bardages en façade et des portes sectionnelles relevait donc bien des obligations contractuelles du preneur.

La société Magic Edit, qui affirme que les enfoncements et rayures constatés sont du fait en partie des sociétés voisines, n’en rapporte aucune preuve, de sorte qu’il n’y a pas lieu de la décharger de sa responsabilité s’agissant de ces dégradations.

Ces dégradations ne relèvent pas plus de la vétusté, en ce qu’elles consistent en des traces de chocs et de frottements.

Le premier juge a indemnisé la société bailleresse, au titre des portes sectionnelles, sur le fondement d’un devis de la société V2M, pour un montant de 3'823,13 euros ht.

En cause d’appel, la société bailleresse produit une facture de cette même société, en date du 17 juin 2022, portant sur la remise en état de ces mêmes portes, au prix de 3'749,08 euros ht.

La cour infirmera donc le jugement mais uniquement sur le quantum de ce poste de préjudice, en le réduisant à la somme de 3'749,08 euros ht effectivement payée par le bailleur sur ce poste.

Elle verse également aux débats une facture de la société Face Midi-Pyrénées pour le remplacement du bardage, d’un montant de 10'857,36 euros ht.

C’est à bon droit que le premier juge a fait droit à la demande indemnitaire correspondant à cette somme'; le jugement sera confirmé de ce chef.

— Travaux de plâtrerie intérieure : les deux baux commerciaux objets de la présente procédure précisent en page 3': «'Le preneur ne pourra opérer aucune démolition, construction, aucun changement de distribution ou installation sans le consentement exprès et par écrit du bailleur.'»

Il est également précisé': «'Tous les travaux, modifications et embellissements effectués par le preneur en cours de bail deviendront par accession et sans indemnité la propriété du bailleur en fin de bail, à moins que ce dernier ne préfère la remise des lieux dans leur état primitif aux frais exclusifs du preneur.'»

Le preneur ne conteste pas avoir réalisé une ouverture entre les deux locaux donnés à bail, mais affirme, pour s’opposer au paiement de la reconstruction de la cloison, que le bailleur ne lui a pas formé de demande en ce sens au moment de l’état des lieux de sortie du local de 360 m² en juillet 2021, et qu’il était entendu entre les parties que les locaux seraient reloués ensemble, le bailleur dispensant ainsi le preneur de la remise en état.

Il ajoute que ces travaux n’ont pas été réalisés et que les locaux ont été à nouveaux reloués ensemble suite à la libération des seconds locaux le 30 novembre 2021.

Il a été précédemment rappelé que le bailleur est en droit de réclamer une indemnité indépendamment de la réalisation effective des travaux'; par ailleurs, aux termes des deux contrats de bail qui ont été rappelés ci-dessus, il appartient au bailleur de décider s’il entend réclamer une remise en état aux frais du preneur, et ce sans autre condition.

En outre, si le preneur évoque un accord du bailleur pour laisser les lieux en état, force est de constater qu’il n’en justifie pas.

Il appartenait donc au preneur, et ce avant même la restitution des locaux, de remettre les lieux en état en procédant à la reconstruction de la cloison entre les deux locaux pris à bail.

L’indemnisation sollicitée par le bailleur concerne également la destruction de cloisons et de portes intérieures ayant eu pour effet de décloisonner des bureaux, et donc de modifier la distribution des locaux.

Ce décloisonnement ressort de la comparaison entre les photographies prises lors de l’état des lieux d’entrée dans le local de 360 m², et du contrat de sortie du 31 juillet 2021.

S’agissant du local de 858 m², le décloisonnement résulte du constat d’état des lieux de sortie du 30 novembre 2021, dans lequel l’huissier note la disparition de deux bureaux, qui figuraient effectivement sur le plan annexé à l’état des lieux d’entrée.

Le preneur ne forme aucune observation sur ces transformations du local, et ne justifie ni d’une autorisation pour réaliser ces travaux, ni d’un accord du bailleur pour laisser les locaux en l’état.

Le bailleur produit un devis de la société AB Construction d’un montant de 19'505 euros ht concernant la pose des murs et cloisons déposés.

C’est donc à bon droit que le premier juge a condamné le preneur au paiement de ce montant au titre des travaux de remise en état des cloisons.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

— Dépose des deux enseignes : le preneur ne conteste pas que lors de la réalisation des constats d’état des lieux de sortie, deux enseignes étaient encore présentes en façade des bâtiments donnés à bail'; il affirme avoir proposé de procéder à leur dépose mais que la société bailleresse n’a pas répondu à sa proposition.

Si le constat du 30 novembre 2021 évoque une dépose par le preneur des enseignes prévues dans les jours qui suivent, force est de constater que la société Magic Edit n’y a pas procédé'; la société bailleresse produit un devis et une facture de la société Sud Ouest Bâtiment d’un montant de 1'040 euros ht concernant la location d’une nacelle, la dépose des enseignes et leur évacuation en déchetterie.

Le preneur est redevable de ces frais correspondant à la remise en état des locaux après son départ'; la Cour confirmera le jugement en ce qu’il a condamné Magic Edit à payer le montant de cette facture.

— Réinstallation 4 splits : les parties s’entendent pour affirmer que lors de la prise à bail des deux locaux concernés, un système de climatisation comprenant 4 splits était installé.

Le preneur affirme que ce système ne fonctionnait plus, et justifie d’une facture d’installation de trois nouveaux splits en octobre 2019.

Les constats d’état des lieux réalisés les 31 juillet et 30 novembre 2021 permettent de constater que cette nouvelle installation a été déposée par la société preneuse lors de son départ.

Ainsi, la société bailleresse a mis à disposition des locaux équipés d’un système de climatisation, et a récupéré des locaux ne comportant plus aucun système, mais présentant encore les traces de son installation à savoir du matériel électrique et des trous dans les façades.

Les deux baux précisent que «'le preneur sera tenu de toutes les réparations de quelque nature que ce soit et de l’entretien des locaux loués, à l’exception des grosses réparations de l’article 606 du code civil qui restent à la charge du bailleur.

Il sera tenu d’effectuer l’entretien et les réparations au fur et à mesure qu’ils seront rendus nécessaires et de déférer à toute injonction du bailleur sur ce point, même en cours de bail'

Le preneur devra aviser immédiatement le bailleur de toutes réparations qui pourraient être à la charge de ce dernier et dont la nécessité apparaîtrait dans les lieux loués, sous peine d’être tenu responsable des dégradations qui pourraient survenir du fait de son silence ou de son retard ».

En l’espèce, le preneur se prévaut d’un dysfonctionnement du système de climatisation, mais ne rapporte pas la preuve d’en avoir avisé le bailleur, avant de prendre l’initiative de faire déposer et débarrasser le système installé, pour faire poser un système neuf à ses frais.

En dépit de la clause d’accession précédemment rappelé, le preneur a procédé à la dépose du nouveau système de climatisation lors de son départ.

En agissant ainsi, et alors qu’aucune disposition du bail ne mettait expressément l’entretien de la climatisation en parfait état de marche à la charge du preneur, la société Magic Edit n’a pas mis le bailleur en mesure de satisfaire à son obligation de délivrance en procédant aux réparations nécessaires.

Si le preneur conteste la demande formée par la société bailleresse dans le cadre du présent litige, en ce qu’elle consiste à lui faire payer une installation neuve, il ne peut qu’être constaté que c’est le silence de la société Magic Edit sur les dysfonctionnements invoqués, et la dépose du système lors de son départ, qui ont généré cette situation préjudiciable.

Conformément à la clause du bail précitée, le preneur sera tenu responsable des dégradations, et il sera fait droit à la demande indemnitaire formée par le bailleur, sur le fondement du devis de la société Agtherm d’un montant de 7'830,63 euros ht, pour la pose de 4 nouveaux splits.

Le jugement sera donc confirmé de ce chef.

— Réinstallation du garde-corps : s’agissant de ce poste de réclamation, le preneur ne conteste pas avoir déposé le garde-corps, et s’en remet à la décision de la Cour en indiquant qu’elle avait proposé de payer cette intervention au bailleur.

Lors de la réalisation du constat d’état des lieux de sortie du 30 novembre 2021, la dépose du garde-corps a été constatée, et le preneur n’a pas contesté avoir enlevé cette barrière.

La société bailleresse produit une facture de la société Sodimetal d’un montant de 1'496,78 euros correspondant à la fourniture et pose d’un garde-corps en acier.

Confirmant le jugement, la Cour fera droit à cette demande indemnitaire du bailleur.

— Dépose de la dalle de béton : lors du constat d’état des lieux de sortie du 30 novembre 2021, l’huissier a relevé l’existence d’une dalle de béton mesurant entre 2,5 et 3,5 mètres de large sur une dizaine de mètres de long.

Le bailleur a indiqué que cette dalle avait été construite par le preneur, qui devait la supprimer lors de son départ'; le preneur n’a pas contesté cette affirmation lors de la réalisation du constat.

Le preneur conteste toutefois ce poste d’indemnisation, en indiquant que les travaux n’ont pas été réalisés et que le nouveau locataire fait usage de cette dalle de béton.

Toutefois, l’absence de réalisation des travaux ne fait pas obstacle à l’indemnisation du bailleur, et le preneur est tenu d’une obligation de remise en état des locaux lors de son départ.

Si Magic Edit affirme que le nouveau locataire utilise cette dalle, force est de constater que la photographie produite, non datée, n’est pas probante, et qu’en tout état de cause, cette circonstance ne dispense pas le preneur de ses obligations contractuelles à l’égard du bailleur.

La Cour confirmera le jugement en ce qu’il a condamné le preneur au paiement d’une somme de 1'945,81 € ht de ce chef, conformément au devis réalisé par l’entreprise Danesin.

— Contrôle des trappes de désenfumage : lors du constat d’huissier d’état des lieux de sortie du 30 novembre 2021 il a été relevé que le velux de désenfumage, qui fonctionne en cas d’incendie, n’a pas fait l’objet d’une révision annuelle'; le preneur n’a pas contesté ce manquement lors des opérations de constat.

En cause d’appel, le bailleur demande la confirmation du jugement ayant condamné le preneur au paiement de la facture de 275 euros ht concernant la maintenance du désenfumage, et le preneur ne forme aucune observation de ce chef.

Le jugement sera donc confirmé sur ce poste de préjudice.

En conséquence de l’ensemble de ces éléments, la Cour infirmera le jugement s’agissant du quantum du préjudice, dans la mesure où il n’est pas fait droit à la demande indemnitaire relative au portail extérieur et où l’indemnité relative aux portes sectionnelles a été réévaluée.

La société Magic Edit sera donc condamnée à payer à la société bailleresse la somme de 46'699,66 euros ht au titre de la remise en état des locaux.

Sur la demande formée au titre de la perte de loyers

La société bailleresse demande à la Cour de condamner le preneur à l’indemniser de sa perte de loyer résultant d’une part de l’impossibilité de relouer le premier local libéré, du fait de l’absence de cloisonnement entre les deux locaux, et d’autre part du délai de remise en état des lieux ayant retardé la perception de nouveaux loyers.

Elle estime ainsi sa perte de loyer à la somme de 25'810,30 euros décomposée comme suit':

—  11'286,88 euros correspondant aux loyers de décembre 2021 à janvier 2022 pour le local de 858 m² libéré le 30 novembre 2021';

—  14'523,42 euros correspondant aux loyers d’août 2021 à janvier 2022 pour le local de 360 m² libéré le 31 juillet 2021.

Le preneur s’oppose à cette demande, en se fondant sur l’absence de demande du bailleur de recloisonner les locaux suite à la libération du plus petit local le 31 juillet 2021, et sur le fait que finalement, les deux locaux ont été loués ensemble à un nouveau locataire.

Il ressort des éléments de la procédure que la société bailleresse a trouvé un nouveau locataire pour les deux locaux, de sorte que le 25 novembre 2021, elle a indiqué au preneur qu’elle n’exigeait plus l’édification d’une nouvelle cloison entre les deux locaux.

Il a toutefois été précédemment rappelé qu’il appartenait au preneur de remettre les lieux en état avant son départ, et donc de refaire cette cloison avant qu’elle ne quitte les locaux de 360 m² le 31 juillet 2021.

Le second local n’ayant été libéré que le 30 novembre 2021, le bailleur a été dans l’impossibilité de louer le plus petit local, pourtant libéré, dans la mesure où il était ouvert sur le second local.

Cette impossibilité de relocation a généré un préjudice certain pour le bailleur, et ce alors que le preneur ne justifie pas d’une autorisation de laisser les lieux en l’état avant leur libération par Magic Edit.

C’est donc à bon droit que le jugement déféré a condamné Magic Edit à indemniser le bailleur du montant des loyers du local de 360 m² entre les mois d’août 2021 et novembre 2021, soit 4 mois de loyers.

Le bailleur a en revanche été débouté en première instance de sa demande complémentaire'; pour justifier de sa demande concernant les loyers des deux locaux jusqu’en janvier 2022 inclus, le bailleur affirme que l’entrée dans les lieux du nouveau locataire n’était prévue qu’au 1er janvier 2022, et qu’il a été contraint de lui consentir une franchise de loyer d’un mois au regard de l’état des locaux.

Au soutien de sa demande, il verse aux débats un courrier du nouveau locataire confirmant qu’il a bénéficié d’une franchise de loyer d’un mois au regard de la nécessité de remettre les locaux en état.

Si le preneur a été condamné à indemniser le bailleur en raison de manquements à ses obligations contractuelles d’entretien et de remise en état des locaux, il n’est pas démontré pour autant que ces locaux ont été rendu inexploitables en l’état par le nouveau locataire.

Le délai d’un mois entre la signature du bail avec le nouveau locataire, et l’entrée dans les locaux n’est pas un délai anormal, et aucune explication n’est donnée sur la nature des travaux réalisés au mois de janvier 2022, susceptible d’avoir gêné l’exploitation du nouveau locataire.

Il n’y a donc pas lieu de faire porter à la société Magic Edit la charge de ces deux mois de loyers, et ce alors qu’il n’est pas démontré que la réalisation des travaux nécessaires à l’activité du nouveau locataire, ait justifié de la dispense d’un mois entier de loyers.

La Cour confirmera donc le jugement déféré de ce chef.

Sur les dépôts de garantie et la demande de compensation

En cause d’appel, la société Magic Edit demande pour la première fois qu’il soit tenu compte des dépôts de garantie versés au bailleur, et non restitués, afin d’opérer une compensation avec les sommes dues.

La société bailleresse conteste la recevabilité de cette demande, en ce qu’elle est nouvelle en appel.

Selon les dispositions de l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

En application de ces dispositions, il est constant que les demandes nouvelles, même tendant à une condamnation, sont recevables dans la mesure où elles tendent à obtenir une compensation.

En l’espèce, la demande de condamnation de la société bailleresse à restituer les dépôts de garantie perçus pour les deux locaux, vise exclusivement à obtenir compensation de sa dette par le preneur, avec cette créance.

Elle doit donc être déclarée recevable.

Le bailleur ne conteste pas avoir perçu les dépôts de garantie prévus dans les baux concernés, à savoir la somme de 11'250 euros pour les locaux de 858 m², et 4'725 euros pour le local de 360 m², soit un montant total de 15'975 euros.

Il a en revanche refusé, par courrier de son avocat du 8 janvier 2025, de restituer cette somme, ce qu’il ne conteste pas, au regard de la procédure en cours.

La Cour n’ordonnera pas la condamnation de la société bailleresse à restituer le dépôt de garantie avec les intérêts au taux légal, dans la mesure où les manquements contractuels du preneur à ses obligations d’entretien et de remise en état des locaux justifiaient de la retenue de ces sommes par la société bailleresse.

En revanche, il conviendra de constater que ces sommes sont toujours détenues entre les mains du bailleur, et, par compensation, de les déduire des sommes dues par le preneur en exécution du présent arrêt.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

La société bailleresse demande à la Cour de condamner le preneur au paiement de la somme de 10'000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de sa résistance abusive.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le droit d’agir en justice est ouvert à tout plaideur qui s’estime lésé dans ses droits, son exercice ne dégénérant en abus qu’autant que les moyens qui ont été invoqués à l’appui de la demande sont d’une évidence telle qu’un plaideur, même profane, ne pourra pas ignorer le caractère abusif de sa démarche ou qu’il n’a exercé son action qu’à dessein de nuire en faisant un usage préjudiciable à autrui.

Le simple fait de faire erreur sur son droit, ou de voir son action échouer en justice, ne suffit pas à rapporter la preuve du caractère abusif de la demande formulée.

En l’espèce, la société bailleresse ne démontre pas que le refus de paiement opposé par la société Magic Edit résulte de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière, et ce d’autant plus qu’il n’a pas été fait droit à l’intégralité des demandes formées par le bailleur, tant en première instance qu’en cause d’appel, de sorte que la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive doit être rejetée.

La cour confirmera le jugement en ce qu’il a débouté la société bailleresse de sa demande de ce chef.

Sur les demandes accessoires

En l’état de la présente décision, la Cour confirmera les dispositions du jugement ayant condamné la société Magic Edit au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

La Sas Magic Edit, qui succombe, sera par ailleurs condamnée aux entiers dépens d’appel, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

En revanche, l’équité ne commande pas d’allouer d’indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel'; les parties seront déboutées de leurs demande au titre des frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant dans les limites de sa saisine, de manière contradictoire, et par mise à disposition au greffe,

Déclare recevable la demande formée par la Sas Magic Edit au titre de la restitution des dépôts de garantie versés à la Sci du [Adresse 1]';

Infirme le jugement déféré mais uniquement s’agissant du quantum de la condamnation mise à la charge de la Sas Magic Edit au titre du coût des travaux de remise en état';

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne la Sas Magic Edit à payer à la Sci du [Adresse 1] la somme de 46'699,66 euros au titre des travaux de remise en état des locaux';

Constate que la Sci du [Adresse 1] détient la somme de 15'975 euros au titre des dépôts de garantie concernant les deux baux, et par compensation, dit que cette somme sera déduite de la dette de la Sas Magic Edit';

Déboute la Sas Magic Edit et la Sci du [Adresse 1] de leurs demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d’appel';

Condamne la Sas Magic Edit aux entiers dépens d’appel, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile';

La Greffière La Présidente

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