28/05/2026

ARRÊT N° 197/2026

N° RG 25/02943 – N° Portalis DBVI-V-B7J-RFHQ

EV/KM

Décision déférée du 07 Août 2025

Juge des contentieux de la protection de [Localité 1]

( 24/03497)

GARRIGUES

[O] [M] [E]

C/

S.A. SA [Adresse 1]

CONFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU VINGT HUIT MAI DEUX MILLE VINGT SIX

***

APPELANTE

Madame [O] [M] [E]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]/FRANCE

Représentée par M^e Bouchra MAJHAD, avocat au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-31555-2025-15180 du 04/09/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

INTIMEE

S.A. SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social de la société.

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par M^e Nicolas LARRAT de la SCP LARRAT, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 Mars 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant E. VET, Conseiller faisant fonction de président de chambre, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

E. VET, président

P. BALISTA, conseiller

S. GAUMET, conseiller

Greffier, lors des débats : K. MOKHTARI

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par E. VET, président, et par K. MOKHTARI, greffier de chambre

EXPOSÉ DU LITIGE ET PROCÉDURE

Par contrat du 21 août 2019, la SA HLM Patrimoine languedocienne a donné à bail à Mme [O] [E] un logement à usage d’habitation, sis [Adresse 5] au rez-de-chaussée à [Localité 4] pour un loyer mensuel de 596,10 € et 79,46 € provision sur charges comprise.

Par contrat du 5 septembre 2019, la SA [Adresse 1] a donné à bail à Mme [O] [E] un parking situé à la même adresse pour un loyer mensuel de 36,26 €.

Le 5 juillet 2024, la SA HLM Patrimoine languedocienne a fait signifier à Mme [O] [W] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant les clauses résolutoires.

Par acte de commissaire de justice du 9 septembre 2024, la SA [Adresse 1] a ensuite fait assigner Mme [O] [W] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition des clauses résolutoires, son expulsion, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, et sa condamnation au paiement :

— de la somme provisionnelle de 2 298,98 € représentant les arriérés de charges et de loyers au 5 septembre 2024, somme à parfaire à l’audience, avec intérêts,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, révisable comme le contrat avec intérêts, jusqu’à la libération effective des lieux,

— d’une somme de 700 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et des mesures conservatoires.

Par ordonnance du 7 août 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse, statuant en référé, a :

— constaté l’absence de contestations sérieuses sur les demandes en paiement de la SA HLM Patrimoine languedocienne,

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 août 2019 et au bail conclu le 5 septembre 2024 entre la SA [Adresse 1] d’une part et Mme [O] [E] d’autre part concernant un logement à usage d’habitation situé [Adresse 6] au rez-de-chaussée [Localité 5] [Adresse 7] et un parking situé à la même adresse sont réunies à la date du 6 septembre 2024,

— débouté Mme [O] [E] de sa demande en délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire,

— ordonné en conséquence à Mme [O] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance,

— dit qu’à défaut pour Mme [O] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA HLM Patrimoine languedocienne pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique,

— dit n 'y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place,

— condamné Mme [O] [E] à verser à la SA [Adresse 1] à titre provisionnel la somme de 4 034,76 € (décompte arrêté au 11 juin 2025, incluant la mensualité de mai 2025) avec les intérêts au taux légal à compter du 9 septembre 2024,

— constaté l’existence d’une contestation sérieuse quant à la demande de Mme [O] [E] de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral et physique,

— dit en conséquence n’y avoir lieu à référé sur cette demande,

— débouté Mme [O] [E] de sa demande de travaux,

— condamné Mme [O] [E] à verser à la SA HLM Patrimoine languedocienne une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [O] [E] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, le coût de l’assignation et celui de sa notification à la préfecture,

— rappelé que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration du 3 septembre 2025, Mme [W] a relevé appel de cette ordonnance.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 18 novembre 2025, Mme [O] [E], appelante, demande à la cour, au visa des dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, notemment ses articles 6 et 24 et du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, de :

— réformer l’ordonnance du juge des contentieux de la protection du 7 août 2025, en ce qu’il a :

' constaté l’absence de contestations sérieuses sur les demandes en paiement de la SA [Adresse 1],

' constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 août 2019 et au bail conclu le 5 septembre 2024 entre la SA HLM Patrimoine languedocienne et Mme [E] concernant l’appartement à usage d’habitation et le parking,

' débouté Mme [E] de sa demande en délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire,

' ordonné en conséquence à Mme [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de l’ordonnance de référé,

' dit qu’à défaut pour Mme [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA [Adresse 1] pourra deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique,

' dit n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place,

' condamné Mme [E] à verser à la SA HLM Patrimoine languedocienne à titre provisionnel la somme de 4034,76 (mois de mai inclus) avec intérêts au taux légal à compter du 9 septembre 2024,

' constaté l’existence d’une contestation sérieuse quant à la demande de Mme [E] de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral et physique,

' dit en conséquence n’y avoir lieu à référé sur cette demande,

' débouté Mme [E] de sa demande de réalisation des travaux,

' condamné Mme [E] à verser à la SA [Adresse 1] la somme de 300 € au titre de l’article 700 code de procédure civile,

' débouté Mme [E] de sa demande au titre de l’article 700 code de procédure civile,

' condamné Mme [E] aux dépens,

En conséquence,

— constater le caractère temporaire et exceptionnel des dettes réclamées à Mme [E],

— dire et juger que la situation financière de Mme [E] s’est maintenant stabilisée,

— dire et juger que le jeu de la clause résolutoire est suspendu, et débouter la SA Patrimoine languedocienne de sa demande d’expulsion de Mme [E],

— dire et juger que Mme [E], est autorisée à s’acquitter du paiement de sa dette de 6 853,33 €, avec un échelonnement sur une durée de 36 mois, soit 190 € par mois, la dernière échéance étant constituée du solde,

Sur les demandes reconventionnelles,

— condamner la SA Patrimoine languedocienne au paiement de la somme de 4 000 € à titre des dommages et intérêts en réparation du préjudice moral et physique incontestablement subis par la locataire et ses enfants,

— enjoindre au bailleur de proposer à Mme [E] un logement répondant aux besoins de ses enfants atteints de dysphasie,

En toute hypothèse,

— condamner la SA Patrimoine languedocienne au paiement de la somme de 1 500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance, en ceux compris les frais du commissaire de justice.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 12 janvier 2026, la SA [Adresse 1], intimée, demande à la cour, au visa de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 834 du code de procédure civile, de :- confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance rendue le 7 août 2025 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse,

— débouter Mme [O] [E] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions telles que dirigées à l’encontre de la société Patrimoine languedocienne d’HLM,

— actualiser la créance de la société [Adresse 8] à la somme de 7 671,72 € (selon décompte arrêté au 12 décembre 2025) et condamner par provision Mme [O] [E] au paiement de cette somme,

— condamner Mme [O] [E] à payer à la société Patrimoine languedocienne d’HLM la somme de 1 200 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence à la décision déférée ainsi qu’aux dernières conclusions déposées.

MOTIFS

Sur la demande principale

Mme [E] fait valoir que :

' le logement est inadapté au handicap de ses enfants et est entaché de désordres ne permettant pas une jouissance paisible par la famille,

' elle a subi des difficultés financières mais sa situation est en voie d’amélioration justifiant sa demande de délai de paiement.

La SA Patrimoine Languedocienne oppose que:

' la locataire n’oppose aucune contestation sérieuse à sa demande alors qu’elle ne conteste pas les impayés et ne démontre pas l’indécence du logement,

' le commandement délivré le 7 août 2025 n’a pas été régularisé etle versement réalisé par la locataire le jour de l’audience ne peut être considéré comme caractérisant une reprise des paiements, justifiant le rejet de sa demande de délai de paiement alors qu’au surplus sa dette a augmenté depuis la décision déférée.

Sur ce

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En vertu de l’article 24 de la même loi, le bail qui contient une clause résolutoire est résilié de plein droit en cas d’impayé locatif deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail du 21 août 2019 comprend une clause résolutoire en son article 6.2 conformément aux articles sus-visés.

La cour considère que c’est par une analyse circonstanciée et des motifs particulièrement pertinents qu’il convient d’adopter que le premier juge a retenu que les moyens tirés de l’indécence du logement de l’existence de désordres par la locataire ne constituaient pas une contestation sérieuse à son obligation de régler les loyers et les charges aux termes convenus, étant rappelé que la ville de [Localité 6] a, selon rapport du 27 janvier 2025, constaté l’absence d’insalubrité des lieux.

En cause d’appel, la locataire ne produit aucune nouvelle pièce démontrant le caractère inhabitable des lieux loués pouvant justifier l’application de l’exception d’inexécution ayant pu l’autoriser à suspendre le paiement des loyers.

La SA Patrimoine Languedocienne a fait délivrer à Mme [E] le 5 juillet 2024 un commandement de payer la somme principale de 1188,01 € visant la clause résolutoire du bail. Ce commandement comporte un décompte des sommes réclamées qui n’est pas précisément contesté par le locataire.

A défaut pour Mme [E] de rapporter la preuve de la justification du paiement dans le délai prescrit de deux mois de la délivrance du commandement expirant le 6 septembre 2024, l’arriéré locatif est réputé être dû et dès lors la clause résolutoire contractuelle produit ses effets.

Le juge des référés, juge de l’évidence ne peut donc que constater la résiliation du bail acquise à la date du 6 septembre 2024, sans possibilité pour lui d’apprécier la gravité des manquements reprochés. En effet, la clause résolutoire insérée au bail a un caractère automatique; elle est acquise au profit du bailleur par l’expiration du délai du commandement, le juge n’ayant plus le pouvoir d’accorder des délais pour régulariser.

En cet état, Mme [E] est occupante sans droit des locaux appartenant à la SA Patrimoine Languedocienne depuis la résiliation du bail ; une telle occupation caractérise un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser en ordonnant l’expulsion requise, qui n’apparaît pas une sanction disproportionnée aux droits protégés.

Considérant l’occupation sans droit des lieux depuis la résiliation du bail, la SA Patrimoine Languedocienne est en droit d’obtenir paiement d’une indemnité d’occupation au-delà de cette date dont le montant peut être fixé à celui du loyer courant provision pour charges comprise.

L’ordonnance du juge des référés doit être confirmée sur ce point.

La bailleresse produit un décompte qui n’est pas précisément contesté par le locataire au terme duquel cette dernière est redevable d’un montant de 7671,72 €, montant arrêté au 12 décembre 2025, il conviendra en conséquence d’actualiser le montant de la provision accordée à la bailleresse.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dispose : « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.».

La cour constate qu’il résulte des pièces produites que l’arriéré de la locataire est passé de 1188,01 € à 7671,72 € en moins de 18 mois.

Surtout, Mme [E] ne justifie d’aucun versement depuis la décision déférée. Il convient d’en déduire que le dernier versement qu’elle a effectué au bénéfice de la bailleresse était de 200 € le 24 juin 2025.

Elle ne justifie donc pas être à jour de ces loyers, faisant obstacle à ce qu’il soit fait application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

En conséquence, la décision déférée sera confirmée en ce qu’elle a rejeté les demandes de délai de paiement et de suspension de la clause résolutoire présentées par la locataire.

Sur les demandes reconventionnelles :

Mme [E] fait valoir qu’elle a été victime, avec ses enfants d’une succession de difficultés très préjudiciable dans le logement notamment pour ses deux enfants atteints de dysphasie et que les manquements de la SA Patrimoine Languedocienne aux obligations découlant de l’application de l’article 1719 du Code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989 justifie l’octroi de dommages-intérêts, alors qu’elle n’a jamais refusé la réalisation de travaux.

La bailleresse oppose que l’octroi de dommages-intérêts suppose au préalable un examen au fond de l’affaire permettant d’établir l’existence d’un manquement contractuel imputable à la société bailleresse. Enfin, les certificat médical produits concernant l’enfant [V] des 15 mai 2017 et 16 mai 2018 par Mme [E] évoquent la nécessité « d’un aménagement de son logement » sans aucune autre précision sur les caractéristiques de cet aménagement empêchant la cour d’en tirer toutes conclusions.

Sur ce

La cour considère que c’est par une analyse circonstanciée et des motifs particulièrement pertinents qu’il convient d’adopter que le premier juge a rejeté cette demande, sauf à ajouter que la bailleresse justifie le refus d’intervention de prestataires de travaux, ces derniers affirmant avoir été « mis dehors » par la locataire (bulletins d’intervention des 30 avril et 7 octobre 2024) laquelle a refusé de participer à la médiation proposée avec ses voisins, l’association de médiations précisant « Nous avons pu visiter les trois familles qui ont réitéré leurs plaintes concernant les agissements de leur voisine Mme [E] hurle, insulte et menace son voisinage, elle crée un climat de peur dans la résidence et elle oblige les autres locataires à vivre selon son bon gré.

À ce stade, Mme [E] n’est pas venue vers nous malgré que nous lui avons laissé un délai pour nous contacter. ».

En conséquence, la décision déférée sera confirmée en ce qu’il a rejeté cette demande, laquelle n’était d’ailleurs pas présentée à titre provisionnel.

Enfin, au regard de ce qui a été dit et de l’absence d’insalubrité des lieux ainsi que constaté par la mairie de [Localité 6], il n’y a pas lieu d’ordonner à la bailleresse de proposer à la locataire un logement répondant aux besoins de ses enfants atteints de dysphasie.

Sur les demandes annexes :

Mme [E] qui succombe gardera la charge des dépens d’appel, ceux de première instance étant confirmés.

L’équité commande de faire droit à la demande de la SA Patrimoine Languedocienne au titre de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 1000 €.

PAR CES MOTIFS

La cour

Confirme la décision déférée, sauf à actualiser le montant restant dû par Mme [O] [E],

Statuant à nouveau de ce chef et y ajoutant,

Condamne Mme [O] [E] à payer à la SA Patrimoine Languedocienne une provision 7671,72 € montant arrêté au 12 décembre 2025,

Condamne Mme [O] [E] aux dépens d’appel,

Condamne Mme [O] [E] à payer à la SA Patrimoine Languedocienne 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

K.MOKHTARI E.VET