15/01/2026

ARRÊT N° 16/2026

N° RG 25/01717 – N° Portalis DBVI-V-B7J-RBJ2

SG/IA

Décision déférée du 10 Mars 2025

Juge des contentieux de la protection de [Localité 7]

( 24/00095)

V.[D]

[B] [U]

C/

S.C.I. SCI DACURT

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU QUINZE JANVIER DEUX MILLE VINGT SIX

***

APPELANTE

Madame [B] [U]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Arnaud GONZALEZ de l’ASSOCIATION CABINET DECHARME, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-31555-2025-8296 du 05/05/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 10])

INTIMÉE

S.C.I. DACURT

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Quentin SUCAU, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Novembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant S. GAUMET,conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

E. VET, conseiller faisant fonction de président de chambre

P. BALISTA, conseiller

S. GAUMET, conseiller

Greffier, lors des débats : K. MOKHTARI

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par E. VET, président, et par K. MOKHTARI, greffier de chambre

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte du 1er mai 2015 prenant effet le jour même, la SCI Dacurt a donné à bail à Mme [B] [U] un logement situé [Adresse 1] (82), moyennant un loyer mensuel indexé de 790 euros, outre une provision sur charges de 10 euros par mois, payables d’avance.

Par acte du 18 juillet 2024, la SCI Dacurt a fait délivrer à Mme [U] un commandement de payer la somme de 18 420 euros au titre des loyers et charges impayés, visant la clause résolutoire. Le commandement a été signalé à la CCAPEX le 22 juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice du 7 octobre 2024, notifié au préfet du Tarn et Garonne le 8 octobre 2024, la SCI Dacurt a fait assigner Mme [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montauban statuant en référé afin de voir :

— constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de Mme [U] ainsi que de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— condamner Mme [U] au paiement de la somme de 20 820 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— condamner Mme [U] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération des lieux,

— condamner Mme [U] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer, ainsi qu’au paiement de la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappeler que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Par ordonnance contradictoire en date du 10 mars 2025, le juge des référés a :

— constaté la résiliation du bail au 31 juillet 2024,

— ordonné, faute du départ volontaire de Mme [B] [U] du logement loué dans les deux mois du commandement de quitter les lieux, son expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous les occupants et biens de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique,

— débouté Mme [B] [U] de sa demande relative au décompte,

— condamné Mme [B] [U] à payer à la SCI Dacurt :

* une provision de 6 978 euros au titre des loyers et charges et de l’indemnité d’occupation dus au 31 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

* à compter du 1er janvier 2025, une provision de 800 euros par mois au titre de l’indemnité d’occupation jusqu’à complète libération des lieux,

— débouté Mme [B] [U] de ses demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire,

— débouté Mme [B] [U] de ses demandes relatives à l’exécution de travaux et d’expertise,

— condamné la SCI Dacurt à payer à Mme [B] [U] une provision de 1 000 euros au titre du préjudice de jouissance,

— débouté les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [B] [U] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification au préfet,

— dit que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

— dit que la présente décision sera transmise au préfet de Tarn et Garonne.

Par déclaration en date du 16 mai 2025, Mme [B] [U] a relevé appel de la décision en critiquant l’ensemble de ses dispositions.

Mme [U] a quitté le logement dont elle a remis les clés au bailleur par courrier recommandé avec accusé de réception le 22 juin 2025.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Mme [B] [U] dans ses dernières conclusions en date du 24 octobre 2025, demande à la cour au visa de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, des articles 1104, 1231-1, 1343-5 du code civil et des articles 834 et 835 du code de procédure civile, de :

— infirmer l’ordonnance de référé rendue par le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] en date du 10 mars 2025 en ce qu’elle a :

* constaté la résiliation du bail au 31 juillet 2024,

* ordonné, faute du départ volontaire de Mme [B] [U] du logement loué dans les deux mois du commandement de quitter les lieux, son expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous les occupants et biens de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique,

* condamné Mme [B] [U] à payer à la SCI Dacurt à compter du 1er janvier 2025, une provision de 800 euros par mois au titre de l’indemnité d’occupation jusqu’à complète libération des lieux,

* débouté Mme [B] [U] de sa demande de condamnation au paiement d’une indemnité de jouissance provisionnelle de 300 euros par mois à compter du 01 janvier 2022 et ce jusqu’à exécution intégrale des travaux de mise aux normes du logement,

* débouté Mme [B] [U] de sa demande subsidiaire d’expertise judiciaire,

* condamné la SCI Dacurt à payer à Mme [B] [U] une provision de 1 000 euros au titre du préjudice de jouissance,

— débouter la SCI Dacurt de l’intégralité de ses demandes,

— condamner la SCI Dacurt au paiement d’une indemnité provisionnelle de 12 500 euros au profit de Mme [B] [U] en réparation de son préjudice de jouissance pour la période du 1er janvier 2022 au 22 juin 2025,

à titre subsidiaire,

— ordonner une mesure d’expertise judiciaire confiée à tel expert qu’il plaira à la cour avec pour une mission pour le détail de laquelle il est renvoyé aux écritures de l’appelante,

en tout état de cause,

— condamner la SCI Dacurt au paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

La SCI Dacurt, dans ses dernières conclusions du 20 octobre 2025, demande à la cour de :

— Confirmer l’ordonnance de référé rendue par le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] en date du 10 mars 2025 en qu’elle a :

* constaté la résiliation du bail au 31 juillet 2024,

* ordonné, faute du départ volontaire de [B] [U] du logement loué dans les deux mois du commandement de quitter les lieux, son expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous les occupants et biens de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique,

* condamné [B] [U] à payer à la SCI Dacurt à compter du 1er janvier 2025, une provision de 800 euros par mois au titre de l’indemnité d’occupation jusqu’à complète libération des lieux,

* débouté [B] [U] de sa demande de condamnation au paiement d’une indemnité de jouissance provisionnelle de 300 euros par mois à compter du 1er janvier 2022 et ce jusqu’à exécution intégrale des travaux de mise aux normes du logement,

* débouté [B] [U] de sa demande subsidiaire d’expertise judiciaire,

— Infirmer l’ordonnance de référé rendue par le juge des contentieux de la protection de Montauban en date du 10 mars 2025 en ce qu’elle a condamné la SCI Dacurt à payer à [B] [U] une provision de 1 000 euros,

— Débouter Mme [U] de l’intégralité de ses demandes,

— Condamner Mme [B] [U] à payer la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner Mme [B] [U] aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 27 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la résiliation du bail et ses conséquences

En application combinée des articles 7 a) et 24 I. de la loi du 06 juillet 1989, le preneur est tenu de payer les loyers et charges aux termes convenus au bail et à défaut, le bailleur peut poursuivre la résiliation du bail et l’expulsion du locataire sur la base d’une clause résolutoire insérée au bail qui ne peut produire effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux selon les dispositions en vigueur lors de la conclusion du bail afférent au cas d’espèce.

Le bailleur est pour sa part tenu de délivrer au locataire un logement qui satisfait aux critères de la décence tels que prévus par le décret du 30 janvier 2002.

Il est constant que la demande de résiliation du bail formée par le bailleur est susceptible d’être rejetée lorsqu’il entend mettre de mauvaise foi en oeuvre le jeu de la clause résolutoire.

En l’espèce, pour constater la résiliation du bail et ordonner l’expulsion de la locataire malgré la contestation opposée par cette dernière selon laquelle le bailleur n’avait pas assuré son obligation de lui délivrer un logement décent et entendait en conséquence obtenir de mauvaise foi le bénéfice du jeu de la clause résolutoire, le premier juge a relevé que selon le décompte produit par la SCI Dacurt, Mme [U] ne s’était pas acquittée des causes du commandement de payer dans le délai de deux mois suivant sa délivrance, sans qu’elle ne justifie d’une plainte ou démarche à l’égard du bailleur ou de autorités mettant en cause l’indécence du logement avant la délivrance du congé, produisant seulement un courrier électronique adressé le 11 novembre 2024 par la mairie de [8] au pôle départemental de l’habitat indigne. Le premier juge en a déduit qu’à supposer que le logement soit indécent, il n’était pas établi que la SCI bailleresse en ait été informée par la locataire avant la délivrance du commandement de payer.

Pour conclure à l’infirmation de la décision entreprise, Mme [U] soutient que le bailleur a de mauvaise foi mis en mouvement le jeu de la clause résolutoire dans la mesure où le logement qui lui a été donné à bail ne répondait pas aux critères de décence et de salubrité. Pour en justifier, elle s’appuie sur le rapport issu de la visite de son logement par un élu de sa commune de résidence, ainsi que sur diverses photographies. Elle conteste l’appréciation portée sur sa demande par le premier juge en faisant valoir que la mairie de [Localité 9] a adressé une mise en demeure à la société bailleresse et qu’elle a elle-même entrepris des démarches aux fins de vérification de la décence du logement en saisissant les services de l'[Localité 6].

Elle souligne que le premier juge a lui-même admis la réalité des désordres qu’elle invoque en visant le rapport qu’elle produit.

Pour conclure à la confirmation de la décision entreprise, la SCI Dacurt indique avoir rencontré de multiples difficultés relatives au paiement du loyer par la locataire dès son entrée dans les lieux , précisant que celle-ci n’a réglé aucun loyer durant les 3 dernières années, raison pour laquelle elle a fait délivrer un commandement de payer et recherché la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire. Elle soutient que Mme [U] tente d’échapper à ses propres obligations sans verser aux débats aucune pièce relative à une éventuelle communication sur l’insalubrité du logement dont elle précise qu’il avait été entièrement refait avant l’entrée dans les lieux de l’appelante. Elle expose qu’un dégât des eaux est survenu le 07 septembre 2024, que le constat n’a pu être établi que le 08 janvier 2025 faute de disponibilité de la locataire qui a tardé à saisir son assureur et indique qu’enjointe à réaliser des travaux par un courrier du maire de la commune le 15 novembre 2024, elle n’a pu respecter le délai de 2 mois qui lui était imparti et a sollicité un délai supplémentaire qui lui a été accordé. Elle fait valoir que sa demande en paiement ne concerne que les loyers non atteints par l’effet de la prescription triennale, qu’il a été proposé à la locataire un plan d’apurement sur 8 années, le montant de la dette étant non contesté et que Mme [U] produit des traces de virement qui ne présentent pas de dates et ne peuvent donc être comparées avec les mouvements sur son propre compte.

La cour observe, comme l’a déjà fait le premier juge, que le décompte annexé au commandement de payer du 18 juillet 2024 inclut les loyers dont le non-paiement n’est pas affecté par la prescription triennale prévue par l’article 7-1 de la loi du 06 juillet 1989. Il n’est pas contesté qu’entre le mois de juillet 2021 et celui de juin 2024, la dette locative ait augmenté de mois en mois, seuls des paiements étant effectués par la CAF, pour atteindre la somme totale de 18 420 euros. Il n’est pas plus contesté par l’appelante qu’elle ne s’est pas acquittée de cette somme dans les deux mois suivant la délivrance du commandement. Le premier juge a effectué une comparaison croisée des relevés bancaire de la locataire et du décompte de la société bailleresse, dont il a retenu qu’au 31 décembre 2024, la dette locative s’élevait à la somme de 6 978 euros. Ce point n’est pas contesté devant la cour. Ce manquement de la locataire à son obligation de paiement des loyers est de nature à entraîner la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire sauf pour Mme [X] à démontrer que le bailleur l’aurait mobilisée de mauvaise foi.

À cette fin, celle-ci fait valoir que la SCI Dacurt a manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent. Au soutien de son allégation, elle produit :

— diverses photographies non horodatées,

— un courrier électronique du 14 novembre 2024 adressé par un élu de la mairie à la DDT du Tarn et Garonne dans lequel cet élu indique s’être rendu dans le logement de Mme [U] à la demande de cette administration et avoir constaté divers désordres dontil fournit la lliste,

— un courrier par lequel en date du 15 novembre 2024 le maire de la commune de Réalville a demandé expressément à la SCI Dacurt de réaliser divers travaux en reprenant le constat fait par l’un de ses adjoints dans le logement litigieux et relevé notamment beaucoup d’humidité et des traces de salpêtre, une absence de VMC, le caractère inabitable d’une chambre dont un morceau de plafond est tombé, le caractère défectueux du plafond de la salle de bains et des moisissures recouvrant les murs, des fientes de pigeon envahissant la pièce dans laquelle est situé le cumulus, des vibrations et mouvements au niveau de la porte d’entrée et du tableau électrique dans lequel un arc électrique s’est produit fin octobre, il est précisé que la locataire a indiqué qu’un diagnostic d’asthme avait été posé concernant son fils et qu’elle même avait des problèmes respiratoires.

Mme [U] ne saurait rapporter la preuve de l’indécence de son logement du fait du bailleur par la production de photographies non horodatées qui ne constituent pas un constat objectif opéré par un tiers et ne peuvent être regardées comme corroborées par le courrier du maire à défaut de datation précise. La cour ajoute que ce courrier, qui est postérieur à la période concernée par les loyers impayés visés au commandement ne peut à lui seul et à défaut de tout autre élément probatoire démontrer que le logement aurait été indécent durant toute la période durant laquelle les loyers sont restés impayés. L’appelante ne démontre pas plus à hauteur d’appel avoir informé le bailleur d’une indécence de son logement antérieurement au courrier établi par le maire de la commune ,ni avant la délivrance du commandement de payer.

Il s’ensuit que Mme [U] échoue à démontrer que le bailleur aurait mobilisé la clause résolutoire de mauvaise foi et que la décision entreprise ne peut qu’être confirmée en ce qu’elle a constaté la résiliation du bail et ordonné l’expulsion des occupants.

Mme [U] ne développe aucun moyen de droit ou de fait au soutien de sa demande d’infirmation de la condamnation prononcée à son encontre au paiement par provision d’une indemnité d’occupation d’un montant de 800 euros par mois, alors qu’il est de principe qu’elle est obligée à ce paiement du fait de son maintien dans les lieux postérieurement à la résiliation du bail. La décision sera confirmée de ce chef comme sollicité par la SCI Dacurt.

2. Sur le préjudice de jouissance de Mme [U]

Pour allouer à la locataire une provision d’un montant de 1 000 euros, le premier juge a tiré des éléments contenus dans le courrier du maire de [Localité 9] que la situation des lieux loués telle que décrite au mois d’octobre 2024 causait indéniablement à Mme [U] un préjudice de jouissance.

Les deux parties concluent à l’infirmation de la décision entreprise sur ce point, l’appelante pour solliciter le paiement d’une somme provisionnelle de 12 500 euros correspondant à une provision mensuelle de 300 euros entre le 1er janvier 2022 et le 22 juin 2025 au motif de la délivrance d’un logement indécent et de l’absence de travaux concrets destinés à y remédier, l’intimée pour faire valoir que la locataire ne l’a informée d’aucune difficulté durant 10 années et s’est saisie de la tempête de septembre 2024 pour prétendre à une faute du bailleur sans mobiliser la garantie de son assureur.

La cour observe que les éléments produits par Mme [U] au sujet de l’état de son logement ne permettent pas de retenir qu’il aurait présenté depuis le début de l’année 2022 la situation dégradée et l’humidité décrites dans le courrier du maire de [Localité 9] en date du 15 novembre 2024, étant souligné qu’il n’est pas contesté par l’appelante qu’une tempête survenue en septembre 2024 a causé un dégât des eaux comme l’indique l’intimée, cet événement étant à lui seul de nature à générer de l’humidité et des moisissures à l’intérieur du logement. Les mouvements de la porte d’entrée que l’adjoint au maire qui s’est déplacé dans le logement a jugé nécessaire de mentionner ne sont pas datés. Il n’est pas établi que les vibrations du tableau électriques généreraient une insécurité. Les difficultés de santé de Mme [U] et de son fils ne sont pas documentées sur le plan médical. La survenance d’un arc électrique en octobre 2024 n’est pas contestée.

Bien que par courrier du 16 décembre 2024 le maire de la commune de Réalville ait accordé à la SCI Dacurt un délai supplémentaire de 3 mois pour solutionner les désordres affectant le logement de Mme [U], il n’est justifié d’aucune démarche en dehors de l’envoi d’un constat amiable de dégât des eaux à l’assureur du bailleur alors qu’à tout le moins le compteur électrique n’entrait pas dans les dégâts générés par la tempête. Il s’ensuit que le trouble de jouissance subi par les occupants est établi à compter du 15 novembre 2024 et qu’il n’y avait pas été remédié lorsque les occupants ont quitté les lieux le 22 juin 2025, soit 8 mois plus tard. Il est justifié de réparer ce préjudice par l’allocation de la somme de 125 euros par mois. Il s’ensuit que la décision entreprise sera confirmée en ce qu’elle a alloué à Mme [U] la somme de 1 000 euros à ce titre.

3. Sur les demandes accessoires

Partie perdant le procès en appel, Mme [U] en supportera les dépens, qui seront recouvrés conformément à la loi N°91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle.

Il serait inéquitable de laisser à la SCI Dacurt la charge des frais par elle exposés pour la défense de ses intérêts en appel et il y a lieu de condamner Mme [U] à lui payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant dans les limites de sa saisine,

— Confirme l’ordonnance rendue le 10 mars 2025 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montauban statuant en référé en toutes ses dispositions soumises à appel,

Y ajoutant :

— Condamne Mme [B] [U] aux dépens d’appel, qui seront recouvrés conformément à la loi N°91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle,

— Condamne Mme [B] [U] à payer à la SCU Dacurt la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

K.MOKHTARI E.VET