12/02/2026

ARRÊT N° 26/69

N° RG 24/03889 – N° Portalis DBVI-V-B7I-QU4U

SG/IA

Décision déférée du 13 Novembre 2024

Juge de l’exécution de [O] 24/03422

S.SELOSSE

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le 12/02/2026

à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

***

COUR D’APPEL DE [O]

3ème chambre

***

ARRÊT DU DOUZE FEVRIER DEUX MILLE VINGT SIX

***

APPELANTE

S.A.S. FONCIA [O]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par M^e François MOREAU, avocat au barreau de [O]

INTIMÉE

Syndic. de copro. [Adresse 2]

représenté par son Syndic en exercice, la SAS GOLF GESTION-IMMO DU GOLF

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par M^e Claire FAGES de la SELARL CLF, avocat au barreau de [O]

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 novembre 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant S. GAUMET, conseillère chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

E. VET, conseiller faisant fonction de président de chambre

P. BALISTA, conseillère

S. GAUMET, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière : lors des débats I. ANGER

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par E. VET, président et par I. ANGER, greffière

FAITS ET PROCÉDURE

Le 08 janvier 2024, par délibération de l’assemblée générale des copropriétaires de la [Adresse 4], sise [Adresse 5] à [Localité 3], la SAS Immo Du Golf a été désignée en qualité de syndic en remplacement de la SAS Foncia [O].

Le 28 février 2024, la SAS Foncia [O] a établi une liste des documents remis à la SAS Immo du Golf. Un certain nombre de documents étaient mentionnés comme manquant.

Par ordonnance en date du 28 mai 2024, le président du tribunal judiciaire de [O] statuant en référé, saisi à cette fin par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], a condamné la SAS Foncia à remettre à la SAS Immo Du Golf des pièces administratives et comptables dans un délai de 15 jours suivant la signification de la décision, à savoir :

— tous les dossiers liés aux mutations sur les 10 dernières années,

— les dossiers contentieux,

— les dossiers des assemblées générales avec les accusés de réception sur les 10 dernières années,

— les dossiers DOE,

— les plans de la résidence,

— les dossiers sinistres,

— le dossier social de M. [J], concierge de la copropriété (contrat de travail, fiches de paie, déclarations sociales, visites médicales, formations,…),

— les arrêtés comptables sur les dix dernières années avec les rapprochements bancaires,

— le dossier fibre optique,

et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard sur une durée de trois mois.

Cette ordonnance a été signifiée à la SAS Foncia le 14 juin 2024.

Se plaignant de ce que la SAS Foncia n’avait toujours pas exécuté les dispositions de l’ordonnance, la société Immo Du Golf a, par acte d’huissier du 18 juillet 2024, fait assigner la SAS Foncia devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de [O], aux fins de voir :

— liquider l’astreinte provisoire prononcée et de voir condamner la société Foncia à lui payer les sommes liquidées à ce titre, soit 2 800 euros (100 euros x 28 jours de retard),

— condamner la société Foncia, sous astreinte définitive de 100 euros par jour de retard

passé un délai de dix jours suivant la signification de la décision à intervenir, à remettre à la SAS Immo Du Golf jusqu’à parfaite réalisation des dispositions de l’ordonnance du 28 mai 2024, les mêmes documents que ceux objets de la condamnation en référé,

— condamner la société Foncia à lui payer une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par jugement rendu le 13 novembre 2024, le juge de l’exécution a :

— liquidé l’astreinte prononcée par ordonnance de référé rendue par le juge des référés de [O] en date du 28 mai 2024 à l’encontre de la société Foncia au profit du syndicat des copropriétaires [Adresse 2] 1 représenté par son syndic la société Immo Du Golf à la somme de 2 800 euros pour la période ayant couru du 14 juin 2024 au 14 septembre 2024,

— condamné la société Foncia au paiement de cette somme au syndicat des copropriétaires [Adresse 2] 1 représenté par son syndic la société Immo Du Golf,

— fixé une astreinte définitive qui courra à compter du dixième jour ouvré suivant la signification de la présente décision, à raison de 100 euros par jour de retard dans l’exécution de la décision du juge des référés de [O] du 28 mai 2024 et sur une durée de six mois,

— condamné la société Foncia à payer une somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais de commissaire de justice.

Pour statuer ainsi, le premier juge a retenu que malgré la décision ordonnant la communication des documents listés dans son dispositif, la société Foncia, non présente à l’audience, n’avait pas exécuté la décision du juge des référés, que le litige perdurait depuis près d’un an et que cette société faisait preuve d’une particulière résistance.

Par déclaration en date du 3 décembre 2024, la SAS Foncia [O] a relevé appel de la décision en critiquant l’ensemble de ses dispositions.

PARTIES ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

La SAS Foncia [O] dans ses dernières conclusions en date du 7 avril 2025, demande à la cour de :

— déclarer que la société Foncia [O] a transmis le 28 février 2024 et le 2 décembre 2024 à la société Immo Du Golf, ès-qualités, les pièces administratives et comptables du syndicat des copropriétaires [Adresse 6],

— réformer le jugement rendu le 13 novembre 2024 par le juge de l’exécution en ce qu’il a :

* fixé une astreinte définitive qui courra à compter du dixième jour ouvré suivant la signification de la présente décision, à raison de 100 euros par jour de retard dans l’exécution de la décision du juge des référés de [O] du 28 mai 2024 et sur une durée de 6 mois,

* condamné la société Foncia à payer la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais de commissaire de justice,

— condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] 1 à payer la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] à payer la somme de 3 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— le condamner aux dépens.

Pour conclure à l’infirmation de la décision en ce qu’elle a fixé une astreinte définitive, la SAS Foncia [O] affirme avoir satisfait à l’ensemble des obligations mises à sa charge par l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, que la remise des documents telle que prescrite par ce texte a été formalisée par Ies deux procès-verbaux signés Ies 28 février 2024 et 2 décembre 2024, qu’elle s’est dessaisie de l’ensemble des documents et archives du syndicat des copropriétaires au profit du nouveau syndic, dont elle estime qu’il réclame de manière imprécise des factures qui lui ont été transmises et persiste à exiger des rectifications comptables devenues impossibles. Elle précise que la procédure de transmission des documents entre syndics n’a pas pour objet de contraindre I’ancien syndic postérieurement à son dessaisissement à établir des documents qu’il n’a pas tenu préalablement même s’il le devait. Elle soutient qu’elle ne peut transmettre des documents inexistants, qu’elle n’a pas établis ou qui ont déjà été transmis et que la procédure diligentée à son encontre s’assimile à une procédure abusive constitutive d’une faute délictuelle justifiant sa demande de dommages et intérêts.

Le Syndicat des copropriétaires [Adresse 6], dans ses dernières conclusions en date du 9 juillet 2025, demande à la cour de :

— confirmer le jugement rendu le 13 novembre 2024 par le juge de l’exécution de [O] sous le numéro RG 24/03422 en toutes ses dispositions,

et statuant à nouveau,

— débouter la société Foncia [O] de l’ensemble de ses demandes,

y ajoutant,

— condamner la société Foncia [O] à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 2] 1 sis [Adresse 3] à [Localité 3], représenté par son syndic en exercice, la SAS Immo Du Golf, la somme de 5 000 euros au visa des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel,

— condamner la société Foncia [O] aux entiers dépens d’appel.

Pour conclure à la confirmation de la décision entreprise, la SAS Immo Du Golf fait valoir que contrairement à ce qu’elle affirme, la SAS Foncia [O] ne justifie pas de l’accomplissement des obligations mises à sa charge par l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 en versant une liste des documents établie au 02 décembre 2024.

Elle indique que la société appelante ne lui a toujours pas adressé l’ensemble des documents dont la liste a été établie au terme de l’ordonnance de référé du 28 mai 2024 et que plus particulièrement :

— la comparaison du grand livre des comptes et des documents reçus permet de constater que la société Foncia a conservé les documents liés aux mutations [L] et [Z] et que l’intégralité des documents concernant la vente [G] ne lui a pas été remise, alors que ladite vente date de moins de 10 ans, qu’elle est concernée par une opposition sur vente qui doit être réalisée par huissier, mais que l’appelante ne produit qu’un courrier adressé à l’étude notariale entre les mains de laquelle l’opposition devait intervenir,

— s’agissant de la comptabilité, 8 notes de frais de M. [J], le concierge de la résidence ne lui ont pas été adressées, outre le fait que 80 factures totalisant un montant de 21 297,11 euros sont manquantes, ce qui l’empêche de reconstituer la comptabilité et n’a pas permis de procéder au vote concernant l’approbation des comptes 2023/2024 lors de l’assemblée générale du 29 janvier 2025,

— il manque également des explications de la SAS Foncia concernant un écart de 641,42 euros entre le relevé bancaire de la BPRI et le grand livre tenu par l’ancien syndic, lequel est par ailleurs incomplet dès lors que la totalité des opérations comptables pour la période du 16 juin 2023 au 31 mars 2024 n’y figure pas.

Elle précise qu’elle n’entend pas contraindre l’ancien syndic à établir des documents qu’il n’aurait pas établis au cours de sa gestion, mais entend obtenir la confirmation de la liquidation de l’astreinte.

La SAS Immo Du Golf soutient que la communication des pièces qu’elle réclame présente un caractère d’urgence et que tant qu’elle n’est pas en leur possession, la gestion de la copropriété ne peut pas être normalement assurée, ce qui rend nécessaire selon elle le prononcé d’une astreinte définitive.

Elle fait valoir que son action ne présente aucun caractère abusif et qu’aucune faute délictuelle de sa part n’est caractérisée .

L’ordonnance de clôture est intervenue le 10 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article L. 131-1 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution peut assortir d’une astreinte une décision rendue par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité.

L’article L. 131-2 du même code prévoit que l’astreinte est indépendante des dommages-intérêts.

L’astreinte est provisoire ou définitive. L’astreinte est considérée comme provisoire, à moins que le juge n’ait précisé son caractère définitif.

Une astreinte définitive ne peut être ordonnée qu’après le prononcé d’une astreinte provisoire et pour une durée que le juge détermine. Si l’une de ces conditions n’a pas été respectée, l’astreinte est liquidée comme une astreinte provisoire.

En l’espèce, la cour rappelle que la SAS Foncia [O] a été condamnée à remplir son obligation de transmission des pièces et documents concernant la [Adresse 4] telles que prévues par les dispositions de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, qui imposent au syndic dont la mission prend fin de transmettre au nouveau syndic désigné :

— la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque dans le délai de 15 jours,

— l’ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l’avant-dernier alinéa du I de l’article 18, dans un format téléchargeable et imprimable dans le délai d’un mois,

— l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture, dans le délai de deux mois.

Une astreinte provisoire a déjà été prononcée par le juge des référés et liquidée par le juge de l’exécution de façon désormais définitive dès lors que la société appelante ne conclut dans le dispositif de ses dernières écritures à l’infirmation de la décision qu’en ce qu’elle a fixé une astreinte définitive. Il y a donc lieu, comme le demande la SAS Immo Du Golf, de confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a liquidé l’astreinte provisoire et condamné la société appelante à son paiement.

La SAS Foncia [O] qui supporte la charge de la preuve de l’exécution de son obligation ne saurait démontrer qu’elle s’est conformée à l’injonction qui lui a été faite en référé en renvoyant au procès-verbal du 28 février 2024 qui est antérieur à l’ordonnance dont l’exécution est poursuivie et qui seule fixe la liste des documents à adresser à la SAS Immo Du Golf.

Sur ce point, la cour observe que le juge des référés n’a pas condamné la SAS Foncia [O] à fournir des 'explications’ concernant un écart comptable de 642,41 euros, de sorte qu’aucune astreinte définitive n’est justifiée pour ce motif.

L’appelante produit par ailleurs un bordereau de remise signé le 12 décembre 2024 de l’un de ses représentants et d’un représentant de la SAS Immo Du Golf, dans lequel est dressée la liste de documents transmis à cette date au nouveau syndic.

La cour constate que par comparaison avec la liste figurant dans l’ordonnance de référé du 28 mai 2024, ont été transmis dans leur intégralité : les dossiers contentieux, les dossiers des assemblées générales, les dossiers sinistres, le dossier social de M. [J].

S’agissant de la comptabilité, il est versé aux débats par la société appelante le grand livre pour la période du 1er avril au 15 juin 2023 et il est mentionné dans le bordereau de remise contradictoire du 02 décembre 2024 qu’a été adressé le compte 2023-2024 par mail du 28 février 2024, de sorte que la comptabilité est manquante pour la période du 16 juin 2023 au 08 janvier 2024, date de la fin du mandat de la SAS Foncia [O]. Le relevé général des dépenses pour la période du 1er avril 2023 au 31 mars 2024 qu’elle produit à hauteur d’appel est insuffisant pour satisfaire pleinement à l’obligation de transmission des arrêtés comptables sur les dix dernières années.

L’appelante ne conteste pas que les 80 factures et 8 notes de frais du concierge réclamées par la SAS Immo Du Golf ont été imputées en comptabilité du temps de son mandat. Elle ne conclut pas de façon fondée à l’impossibilité de transmettre ces éléments comptables manquants en se limitant à indiquer qu’ils n’existent pas, ce qui est erroné puisqu’elle les a passés en comptabilité, ou qu’elle n’en dispose pas, alors qu’elle les a nécessairement eus en main pour les traiter sur le plan comptable. Il ne suffit pas non plus pour conclure à l’infirmation de l’astreinte prononcée à son égard qu’elle ait évoqué une 'perte’ ne lui permettant pas d’intervenir sur le plan comptable dans son courrier électronique du 12 décembre 2024.

Par ailleurs, alors que la SAS Foncia [O] ne conteste pas que dans les dix années précédent la fin de son mandat les ventes mentionnées dans les écritures de la SAS Immo Du Golf ([L], [Z] et [G]) ont bien eu lieu, elle ne justifie pas avoir adressé les documents y afférents, la seule mention 'Dossiers de mutations’ figurant au bordereau de remise du 02 décembre 2024 étant insuffisante à le démontrer. Elle ne peut échapper au prononcé d’une astreinte définitive en renvoyant l’intimée, dans son mail du 12 décembre 2024, à constater que l’étude Espagno et Associé à [Localité 4] est intervenue sur le dossier 'pour le paiement partiel de la dette’ sans plus de précision.

Enfin, la cour observe que le bordereau de remise du 12 décembre 2024 ne fait pas mention des dossiers DOE, des plans de la résidence et du dossier fibre optique auxquels la SAS Foncia [O] ne fait aucune référence dans ses écritures et qui ne font pas partie des pièces jointes à son mail du 12 décembre 2024. S’agissant de documents devant suivre les mutations de l’immeuble depuis son édification ou présentant un intérêt technique majeur, leur transmission au nouveau syndic est essentielle à la gestion de l’ensemble immobilier.

Il résulte de l’analyse des pièces des parties que la SAS Foncia [O] ne démontre pas s’être libérée de son obligation de transmission de l’intégralité des documents visés dans l’ordonnance de référé dont l’exécution est poursuivie.

Il s’ensuit que le prononcé d’une astreinte définitive se justifie pleinement pour contraindre l’ancien syndic à remplir ses obligations légales, sans qu’il lui soit demandé d’établir des pièces qu’il n’aurait pas établies antérieurement.

La décision entreprise sera en conséquence confirmée en toutes ses dispositions.

Les prétentions de la SAS Foncia [O] ne prospérant pas plus en appel qu’en première instance, l’action engagée à son encontre par la SAS Immo Du Golf ne saurait présenter un caractère abusif et la société appelante sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Partie perdant le procès en appel, la SAS Foncia [O] en supportera les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SAS Immo Du Golf les frais qu’elle a exposés en appel et la SAS Foncia [O], qui ne peut elle-même prétendre à une telle indemnité, sera condamnée au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

— Confirme le jugement rendu le 13 novembre 2024 par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de [O] en toutes ses dispositions,

Y ajoutant :

— Déboute la SAS Foncia [O] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— Condamne la SAS Foncia [O] aux dépens d’appel,

— Condamne la SAS Foncia [O] à payer à la SAS Immo Du Golf la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière Le président

I. ANGER E. VET