09/06/2026

ARRÊT

N° RG 23/03911 – N° Portalis DBVI-V-B7H-PZ3O

CD/MCC

Décision déférée du 06 Novembre 2023 – Tribunal de Grande Instance de Toulouse – 22/03465

ESTEBE

[R] [J]

[F] [J]

C/

[E] [P]

INFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 2

***

ARRÊT DU NEUF JUIN DEUX MILLE VINGT SIX

***

APPELANTS

Monsieur [R] [J]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représenté par M^e Béatrice LAUNOIS-CHAZALON de l’AARPI LAUNOIS-ROCA, avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur [F] [J]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représenté par M^e Béatrice LAUNOIS-CHAZALON de l’AARPI LAUNOIS-ROCA, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMÉ

Monsieur [E] [P]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représenté par M^e François DE FIRMAS DE PERIES de la SELARL FIRMAS MAMY SICARD DELBOUYS, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

Après audition du rapport, l’affaire a été débattue le 14 Avril 2026 en audience publique, devant la Cour composée de :

V. MICK, président

M. C. CALVET, conseiller

L. SAINT MARTIN, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : C. DUBOT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

— signé par V. MICK, président, et par C. DUBOT, greffier de chambre.

******

EXPOSÉ DU LITIGE

[A] [J] est décédé le [Date décès 1] 2004, laissant pour lui succéder :

— son conjoint survivant, [C] [L], avec laquelle il s’était marié le [Date mariage 1] 1997 sous le régime de la communauté légale,

— ses enfants, nés de son mariage avec [C] [L] :

— [F] [J],

— [R] [J].

[C] [L] est décédée le [Date décès 2] 2014, laissant pour lui succéder :

— son fils, [E] [P], né de son mariage dissout par divorce le 22 octobre 1984 avec [T] [P],

— ses enfants, nés de son mariage avec [A] [J] :

— [F] [J],

— [R] [J].

Les successions comprennent une maison située [Adresse 2] à [Localité 3] (Haute-Garonne) que les défunts avaient acquise avant leur mariage, le [Date décès 1] 1985, en pleine propriété, à hauteur de la moitié chacun.

Leurs héritiers n’ont pu partager ce bien amiablement.

Le 10 août et le 17 août 2022, [E] [P] a fait assigner ses cohéritiers en partage du bien immobilier indivis devant le tribunal judiciaire de Toulouse.

Par jugement contradictoire du 6 novembre 2023, le tribunal judiciaire de Toulouse, a, pour l’essentiel :

— ordonné le partage du bien immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 3] ;

— rejeté la demande d’attribution préférentielle :

— ordonné, préalablement, la licitation du bien immobilier situé [Adresse 2] à Tournefeuille (31170) à la barre du tribunal judiciaire de Toulouse, sur une mise à prix de 256 000 euros abaissable d’un quart puis de la moitié en cas de carence d’enchères;

— dit que les tiers seront admis à l’adjudication ;

— autorisé [E] [P] à mandater le commissaire de justice et le cabinet d’expertise de son choix, pour dresser le procès-verbal de description et assurer les visites du bien, aux heures légales à l’exclusion des dimanches et jours fériés, et pour établir les diagnostics techniques, à charge pour eux de prévenir les occupants trois jours à l’avance ;

— ordonné à [F] [J], sous astreinte de 5 000 euros par infraction constatée, de laisser entrer le commissaire de justice et le cabinet d’expertise ;

— dit que la vente aura lieu après accomplissement des formalités de publicité prévues aux articles R 322-30 à R 322-38 du code des procédures d’exécution ;

— dit que le cahier des conditions de la vente sera dressé et déposé au greffe par Maître [S] [I] ;

— désigné pour procéder au partage Maître [O] [X], sous la surveillance du juge du tribunal judiciaire de Toulouse en charge des partages (cabinet 10) ;

— rejeté la demande de nullité ;

— dit que le partage à venir devra être fait en principe compte tenu des droits de chaque indivisaire sur le bien, soit :

— [A] [P] : 2/12e,

— [F] [J] : 5/12e,

— [R] [J] : 5/12e ;

— dit qu’en cas de vente amiable et de licitation, le prix sera partagé à titre définitif à égalité entre [E] [P], [F] [J] et [R] [J] ;

— dit qu'[R] [J] doit une indemnité d’occupation du 1er septembre 2017 au 31 août 2022 ;

— dit que [F] [J] doit une indemnité d’occupation à compter du 1er septembre 2022, jusqu’à son départ effectif des lieux ;

— ordonné une consultation et désigné pour y procéder [Y] [U] et à défaut [H] [Q], experts inscrits sur la liste des experts de la cour d’appel de Toulouse, aux fins de déterminer la valeur locative du bien immobilier indivis ;

— dit qu’en cas d’empêchement, le technicien sera remplacé par ordonnance rendue sur simple requête ;

— ordonné à [E] [P], [F] [J] et [R] [J] de verser par provision au consultant chacun une avance de 750 euros à valoir sur sa rémunération ;

— dit que la partie qui bénéficie ou bénéficiera de l’aide juridictionnelle, partielle ou totale, sera dispensée de verser la provision ;

— en cas de carence, ou de refus de l’une des parties de verser cette avance, autorisé l’autre partie à y procéder ;

— dit que le technicien devra déposer le résultat écrit de sa consultation ainsi que les documents venant à son appui au greffe du tribunal, dans les 4 mois du versement de la provision à valoir sur ses frais ;

— sursis à statuer sur l’indemnité d’occupation dans l’attente de l’issue du travail du consultant et du notaire ;

— rejeté les demandes relatives aux frais non compris dans les dépens ;

— dit n’y avoir lieu de condamner l’une ou l’autre des parties aux dépens et rappelé que les dépens sont compris dans les frais du partage judiciaire.

Par déclaration au greffe du 13 novembre 2023, M. [R] [J] et Mme [F] [J] ont interjeté appel de cette décision, en ce qu’elle a :

— rejeté la demande d’attribution préférentielle du bien immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 4] ;

— ordonné, préalablement, la licitation du bien immobilier situé [Adresse 2] à Tournefeuille (31170) à la barre du tribunal judiciaire de Toulouse, sur une mise à prix de 256 000 euros abaissable d’un quart puis de la moitié en cas de carence d’enchères;

— dit que les tiers seront admis à l’adjudication ;

— autorisé [E] [P] à mandater le commissaire de justice et le cabinet d’expertise de son choix, pour dresser le PV de description et assurer les visites du bien, aux heures légales à l’exclusion des dimanches et jours fériés, et pour établir les diagnostics techniques, à charge pour eux de prévenir les occupants trois jours à l’avance ;

— ordonné à [F] [J], sous astreinte de 5 000 euros par infraction constatée, de laisser entrer le commissaire de justice et le cabinet d’expertise ;

— dit que la vente aura lieu après accomplissement des formalités de publicité prévues aux articles R 322-30 à R 322-38 du code des procédures d’exécution ;

— dit que le cahier des conditions de la vente sera dressé et déposé au greffe par Me [S] [I] ;

— rejeté la demande de nullité ;

— dit qu’en cas de vente amiable et de licitation, le prix sera partagé à titre définitif à égalité entre [E] [P], [F] [J] et [R] [J] ;

— ordonné une consultation et désigné pour y procéder [Y] [U] et à défaut [H] [Q], experts inscrits sur la liste des experts de la cour d’appel de Toulouse, aux fins de déterminer la valeur locative du bien immobilier indivis ;

— dit qu’en cas d’empêchement, le technicien sera remplacé par ordonnance rendue sur simple requête ;

— ordonné à [E] [P], [F] [J] et [R] [J] de verser par provision au consultant chacun une avance de 750 euros à valoir sur sa rémunération ;

— dit que la partie qui bénéficie ou bénéficiera de l’aide juridictionnelle, partielle ou totale, sera dispensée de verser la provision ;

— en cas de carence, ou de refus de l’une des parties de verser cette avance, autorisé l’autre partie à y procéder ;

— dit que le technicien devra déposer le résultat écrit de sa consultation ainsi que les documents venant à son appui au greffe du tribunal, dans les 4 mois du versement de la provision à valoir sur ses frais ;

— sursis à statuer sur l’indemnité d’occupation dans l’attente de l’issue du travail du consultant et du notaire ;

— rejeté les demandes relatives aux frais non compris dans les dépens.

Par ordonnance du 11 décembre 2024, le magistrat du siège de la présente cour en charge de la mise en état a désigné le Centre de médiation des notaires d’Occitanie en qualité de médiateur. Vu l’information donnée par lettre du [Date décès 2] 2025 par le médiateur de l’expiration de sa mission au terme de laquelle toutes les parties n’ont pas accepté d’entrer en médiation, ce même magistrat a, par ordonnance du 10 février 2025, constaté la fin de mission du médiateur désigné.

Suivant leurs dernières conclusions d’appelants du 18 juin 2024, M. [R] [J] et Mme [F] [J] demandent à la cour de :

— déclarer recevable l’appel du jugement formé par MM. [R] et [F] [J];

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— ordonné la licitation du bien immobilier situé [Adresse 2] à Tournefeuille (31170) à la barre du tribunal judiciaire de Toulouse, sur une mise à prix de 256 000 euros abaissable d’un quart puis de la moitié en cas de carence d’enchères,

— dit que les tiers seront admis à l’adjudication,

— autorisé [E] [P] à mandater le commissaire de justice et le cabinet d’expertise de son choix, pour dresser le PV de description et assurer les visites du bien, aux heures légales à l’exclusion des dimanches et jours fériés, et pour établir les diagnostics techniques, à charge pour eux de prévenir les occupants trois jours à l’avance,

— ordonné à [F] [J], sous astreinte de 5 000 euros par infraction constatée, de laisser entrer le commissaire de justice et le cabinet d’expertise,

— dit que la vente aura lieu après accomplissement des formalités de publicité prévues aux articles R 322-30 à R 322-38 du code des procédures d’exécution,

— dit que le cahier des conditions de la vente sera dressé et déposé au greffe par Me [S] [I],

— rejeté la demande de nullité,

— dit qu’en cas de vente amiable et de licitation, le prix sera partagé à titre définitif à égalité entre [E] [P], [F] [J] et [R] [J],

— rejeté les demandes relatives aux frais non compris dans les dépens ;

Statuant à nouveau,

— dire et juger MM. [R] et [F] [J] recevables et bien fondés en leurs demandes, fins et conclusions ;

— rejeter toutes demandes, fins et prétentions contraires pour être injustes ou en tout cas mal fondées ;

— ordonner la nullité de l’acte sous seing privé du 21/03/2014 ;

— fixer les droits de M. [F] [J] à 5/12 ème, de M. [R] [J] à 5/12 ème et de M. [E] [P] à 2/12 ème dans les successions de M. [A] [J] et de Madame [C] [L] veuve [J], que ce soit en cas de liquidation-partage ou en cas de vente, amiable ou judiciaire, de la maison d’habitation en indivision sise [Adresse 4] (cadastrée section BW, numéro [Cadastre 1]) ;

— prendre acte de la conclusion par les parties de mandats de vente avec deux agences immobilières pour la vente amiable de la maison, et donc de l’accord des parties quant à une vente amiable, de gré à gré, et donc au meilleur prix de la maison d’habitation sise [Adresse 4] (cadastrée section BW, numéro [Cadastre 1]) ;

— débouter M. [E] [P] de toutes demandes et notamment de toute demande visant à la mise en vente aux enchères publiques de la maison d’habitation sise [Adresse 4] (cadastrée section BW, numéro [Cadastre 1]) ;

— condamner M. [E] [P] à payer à MM. [F] et [R] [J] une somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d’appel ;

— confirmer le jugement entrepris pour le surplus.

Suivant ses dernières conclusions d’intimé du 10 mars 2026 (et appel incident), M. [A] [P] demande à la cour de :

— confirmer le jugement du 6 novembre 2023 en ce qu’il a :

— rejeté la demande de nullité de l’acte du 21 mars 2014,

— jugé qu’en cas de vente amiable ou de licitation, le prix sera partagé à titre définitif à égalité entre [E] [P], [F] [J] et [R] [J],

— ordonné la licitation du bien immobilier situé [Adresse 5] à la barre du tribunal judiciaire de Toulouse,

— dit que les tiers seront admis à l’adjudication,

— autorisé [E] [P] à mandater le commissaire de justice et le cabinet d’expertise de son choix, pour dresser le procès-verbal de description et assurer les visites du bien, aux heures légales à l’exclusion des dimanches et jours fériés, et pour établir les diagnostics techniques, à charge pour eux de prévenir les occupants trois jours à I’avance,

— ordonné à [F] [J], sous astreinte de 5 000 euros par infraction constatée, de laisser entrer le commissaire de justice et le cabinet d’expertise,

— dit que la vente aura lieu après accomplissement des formalités de publicité prévues aux articles R322-30 à R322-38 du code des procédures d’exécution,

— dit que le cahier des conditions de la vente sera dressé et déposé par Maître [S] [I] ;

— infirmer le jugement du 6 novembre 2023 en ce qu’il a :

— fixé la mise à prix du bien à la somme de 256 000 euros abaissable d’un quart puis de moitié en cas de carence d’enchères,

— rejeté les demandes relatives aux frais non compris dans les dépens,

— dit n’y avoir lieu de condamner l’une ou l’autre des parties aux dépens ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

— donner acte à M. [E] [P] de son accord quant à la mise en vente amiable, de gré à gé, et donc au meilleur prix de la maison d’habitation sise [Adresse 6], cadastrée section BW, numéro [Cadastre 1] ;

— ordonner la licitation du bien immobilier situé [Adresse 5] à la barre du tribunal judiciaire de Toulouse, sur une mise à prix de 274 000 euros abaissable d’un quart puis de moitié en cas de carence d’enchères ;

— condamner solidairement Mme [F] [J] et M. [R] [J] à verser à M. [E] [P] la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement M. [R] [J] et Mme [F] [J] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris ceux de consultation d’expert pour déterminer la valeur locative du bien immobilier indivis.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 30 mars 2026 et l’audience de plaidoiries a été fixée le 14 avril 2026 à 14 heures.

La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence au jugement entrepris ainsi qu’aux dernières conclusions déposées.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la portée de l’appel et l’étendue de la saisine de la cour

Il résulte de l’article 562 du code de procédure civile que, sauf s’il tend à l’annulation du jugement, l’appel ne défère à la cour la connaissance que des chefs de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent.

L’article 954 de ce code dispose que la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions.

M. [R] [J] et M. [F] [J], qui ont relevé appel du chef ayant rejeté la demande d’attribution préférentielle du bien immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 3] qui avait été formée par le second, ne formulent aucune prétention à ce titre aux termes de leurs dernières écritures dans la mesure où ils souhaitent la vente amiable de ce bien. En l’absence d’appel incident de ce chef, il sera confirmé.

De plus, les appelants, qui ont relevé appel des chefs ayant ordonné une mesure de consultation afin de déterminer la valeur locative du bien immobilier indivis, prévu les modalités et ordonné un sursis à statuer sur l’évaluation de l’indemnité d’occupation dans l’attente de l’issue du travail du consultant et du notaire, ne forment aucune demande à ces titres dans leurs dernières conclusions. Ils indiquent dans le corps de leurs écritures concéder de régler une indemnité d’occupation sur la base de la valeur locative de la maison indivise à définir et demander la confirmation du jugement entrepris en ce qu’il a ordonné une mesure de consultation afin de fixer la valeur locative du bien. A défaut d’appel incident de ces chefs, ils seront confirmés.

Ont été déférées à la cour et restent discutées entre les parties les dispositions de la décision concernant la validité de l’acte sous seing privé du 21 mars 2014 et les droits des parties sur le bien immobilier indivis, la licitation du bien immobilier indivis et sa mise à prix, les frais irrépétibles et les dépens.

Les demandes visant à « donner acte» ou « prendre acte » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et n’ont vocation à conférer ni ne confèrent aucun droit à la partie qui les formule. La cour, qui n’est tenue que de répondre aux prétentions énoncées au dispositif des conclusions en application de l’article 954 du code de procédure civile, n’a donc pas à statuer sur ces demandes, à savoir :

— prendre acte de la conclusion par les parties de mandats de vente avec deux agences immobilières pour la vente amiable de la maison, et donc de l’accord des parties quant à une vente amiable, de gré à gré, et donc au meilleur prix de la maison d’habitation sise [Adresse 4] (cadastrée section BW, numéro [Cadastre 1]) ;

— donner acte à M. [E] [P] de son accord quant à la mise en vente amiable, de gré à gé, et donc au meilleur prix de la maison d’habitation sise [Adresse 6], cadastrée section BW, numéro [Cadastre 1].

La cour statuera dans les limites de sa saisine.

Sur la validité de l’acte sous seing privé du 21 mars 2014 et les droits des parties sur le bien immobilier indivis

Le premier juge a énoncé les termes de l’acte sous seing privé du 21 mars 2014 signé par M. [R] [J], Mme [F] [J] et M. [E] [P], à savoir que les parties sont convenues « qu’en cas de vente de la maison leur appartenant indivisément située à [Localité 3], [Adresse 7], ils en répartiront le prix à concurrence d’un tiers chacun, bien que cette proportion ne corresponde pas à leurs droits de propriété respectifs.»

Il a retenu, ainsi que le faisait valoir M. [E] [P], que le terme « vente » devait s’entendre largement en ce qu’il n’était assorti d’aucune restriction et ne distinguait pas entre vente amiable et vente forcée ; que dans la mesure où, selon la déclaration de succession de [C] [L], l’actif ne comprenait que la moitié de la maison indivise et une voiture d’une valeur de 8 489 euros dont la moitié est absorbée par le passif et où rien n’indiquait que la succession de [A] [J] comporterait d’autres éléments d’actif que la maison indivise, il n’était pas concevable que les parties aient entendu partager le prix de vente simplement à titre provisoire ; qu’ils avaient donc entendu partager définitivement le prix à égalité entre eux.

Il a considéré que si M. [E] [P] n’avait aucun droit dans la succession de M. [A] [J], peu importait que les droits soient transmis par un seul des indivisaires ou par les deux s’agissant de droits de même nature transmis, de sorte que les signataires de l’acte litigieux avaient la qualité de coïndivisaires de la maison.

Il a écarté l’application de l’article 931 du code civil en retenant qu’à supposer que l’acte en question ait eu pour objet une donation, il n’a pu constituer au mieux qu’une promesse de donation, promesse dont rien n’imposait qu’elle soit consentie par acte authentique. Il a considéré toutefois que l’acte en question ne constituait ni une donation ni une promesse de donation en ce qu’il ne portait que sur la répartition du prix de vente sans modifier les droits des parties dans l’indivision. Il l’a qualifié de promesse de don manuel par laquelle les deux héritiers se sont engagés à remettre à leur cohéritier, qui l’a accepté, 1/12ème de leur part leur revenant sur le produit de la vente à venir du bien, entraînant pour eux un appauvrissement et un enrichissement corrélatif, avec une intention libérale puisque, compte tenu des actifs successoraux, aucune compensation n’était envisageable dans la suite des opérations de partage.

Rejetant la demande de nullité de l’acte du 21 mars 2014, le premier juge a dit que compte tenu de sa portée et dans la mesure où aucune vente n’est intervenue, le partage à venir devra se faire dans la proportion des droits de chaque indivisaire sur le bien immobilier indivis tels que résultant des dévolutions successorales et qu’en cas de vente amiable et de licitation, le prix sera partagé à titre définitif selon les modalités prévues à l’acte du 21 mars 2014.

Les appelants invoquent la nullité de l’acte du 21 mars 2014 au regard des règles applicables au droit des successions sur le fondement de l’article 835 alinéa 2 du code civil et au regard des règles applicables au droit des donations sur le fondement de l’article 931 du code civil.

Ils exposent que M. [E] [P] a tenté de qualifier l’acte sous seing privé litigieux d’acte de partage et que dans la mesure où l’indivision porte sur un bien soumis à publicité foncière, l’acte de partage doit être passé devant notaire selon l’article 835 alinéa 2 du code civil, de sorte que l’acte en cause ne peut produire effet. Ils ajoutent en outre que M. [E] [P] ne peut prétendre à un partage sur une succession dans laquelle il n’a aucun droit, celui-ci n’ayant vocation qu’à hériter d'1/3 de la moitié de la maison dépendant de l’actif successoral de sa mère, et que l’acte en cause ne prévoit pas de soulte conformément au principe selon lequel l’égalité dans le partage est une égalité en valeur posé par l’article 826 du code civil.

Ils soutiennent que la promesse de donation comme la donation est soumise à l’exigence d’un acte authentique posée par l’article 931 du code civil.

L’intimé, qui conclut à la confirmation, soutient que l’acte litigieux est un contrat par lequel les trois indivisaires sont convenus de modalités de partage et de la répartition du prix de vente du bien immobilier indivis, certes différentes de leurs droits légaux, mais valables par application des articles 1103 et 1104 du code civil dès lors qu’il n’est pas porté atteinte à la réserve héréditaire des deux autres, soulignant que la forme authentique n’est requise que pour assurer l’effectivité de la publicité obligatoire et que le défaut d’authenticité n’affecte pas la validité de l’acte.

Sur ce :

Il résulte des attestations de propriété immobilière établies par la notaire le 5 juin 2014, de l’acte de notoriété dressé le 21 mars 2014 relatif à la dévolution successorale de [C] [L] et il est acquis aux débats que le bien immobilier acquis en indivision pour moitié chacun par [C] [L] et par [A] [J] avant leur mariage dépend pour moitié de chacune des successions ; que dans ces conditions, [E] [P] hérite des droits de sa mère sur ledit bien à hauteur de 2/12ème alors qu’ [R] [J] et [F] [J] héritent des droits de leurs deux parents sur ledit bien à hauteur de 5/12ème chacun.

L’acte attaqué du 21 mars 2014 est un acte sous seing privé.

Les appelants indiquent que ledit acte ne comporte ni contreseing du notaire, ni mention ni préambule expliquant dans quel contexte il a été conclu entre les parties. L’intimé souligne que cet acte a été conclu le même jour que l’acte de notoriété dressé à la suite du décès de [C] [L] et qu’il a été rédigé par la notaire, Maître [D] [K] [V].

La conclusion de l’acte litigieux intervenue le même jour que l’acte de notoriété dressé par la notaire le 21 mars 2014 à la suite du décès de [C] [L] et sa rédaction en des termes clairs et non équivoques permettent de retenir que les parties ont signé cet acte en connaissance de cause, après avoir été éclairées par la notaire, à défaut de pouvoir établir qu’il aurait été rédigé par cette dernière. D’ailleurs, il n’est invoqué aucun vice du consentement.

Aucun élément ne permet de considérer que les parties auraient entendu modifier leurs droits en qualité de copartageants dans l’indivision dès lors qu’elles ont pris soin d’apporter cette précision : « bien que cette proportion ne corresponde pas à leurs droits de propriété respectifs », ce qui démontre que leurs droits respectifs demeurent inchangés.

Selon les termes clairs et sans ambiguïté de cet acte, les parties sont convenues en cas de vente du bien immobilier indivis, sans distinction entre vente amiable et vente forcée et sans condition restrictive ainsi que relevé à juste titre par le premier juge, de procéder à une répartition du prix de vente par tiers et par parts égales entre elles nonobstant leurs droits respectifs de copartageants dans l’indivision.

L’établissement et la signature de cet acte par lequel les indivisaires se sont accordés sur une répartition du prix de vente en faisant application du principe de la liberté contractuelle posé par l’article 1102 du code civil, sans contrevenir aux règles d’ordre public du droit des successions, caractérise une obligation civile sui generis par laquelle les signataires se sont engagés à procéder à une répartition du prix par parts égales entre eux en cas de vente sans qu’une intention libérale ne soit démontrée, de sorte que le don manuel doit être exclu.

Dans ces conditions, l’acte litigieux ne constitue ni un acte de partage ni un acte de donation ou de promesse de donation soumis aux dispositions des articles 835 alinéa 2 et 931 du code civil et n’encourt pas la nullité.

Le jugement déféré sera en conséquence confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de nullité de l’acte du 21 mars 2014, dit que le partage à venir devra être fait en principe compte-tenu des droits de chaque indivisaire sur le bien, à savoir [A] [P] : 2/12ème, [F] [J] : 5/12ème et [R] [J] : 5/12ème et dit qu’en cas de vente amiable et de licitation, le prix sera partagé à titre définitif par parts égales entre [E] [P], [F] [J] et [R] [J].

Sur la licitation du bien immobilier indivis

Après avoir rejeté la demande d’attribution préférentielle du bien immobilier indivis formée par M. [F] [J] au motif qu’il ne remplissait pas les conditions et considéré que ledit bien n’était pas partageable en nature eu égard aux droits respectifs des parties, le premier juge a ordonné la licitation en rappelant aux parties qu’elle n’interdisait pas une vente amiable, en fixant sa valeur vénale à la somme de 320 000 euros au vu des justificatifs fournis et une mise à prix à 256 000 euros abaissable d’un quart puis de la moitié en cas de carence d’enchères.

Les appelants demandent par voie d’infirmation le rejet de la demande de vente aux enchères publiques du bien immobilier indivis. Ils exposent que [F] [J], qui l’occupait avec sa compagne et leurs enfants depuis le mois de septembre 2022, ne sollicite plus l’attribution de ce bien dans le cadre de la liquidation partage des successions de ses parents et que les parties se sont entendues pour signer deux mandats de vente.

L’intimé demande la confirmation du jugement en ce qu’il a ordonné la licitation en indiquant que si un compromis de vente a été signé le 27 février 2026 au prix de 310 000 euros, soit un prix net vendeur de 294 000 euros, il devra être procédé à la vente aux enchères en cas d’absence de démarches effectives des appelants ou d’opposition de ces derniers à une vente de gré à gré.

Dans le cadre de son appel incident, l’intimé demande que la mise à prix soit fixée à 274 000 euros, abaissable d’un quart puis de moitié en cas de carence d’enchères.

Sur ce :

Les appelants s’opposent à la vente sur licitation du bien immobilier indivis dans la mesure où ils entendent le vendre à l’amiable.

Il doit être considéré, au vu des avis de valeur produits et de la description du bien qui y est faite, que ce bien ne peut être commodément partagé s’agissant d’une maison d’habitation individuelle. Son attribution n’est sollicitée par aucune des parties en cause d’appel.

Dans ces conditions, la vente sur licitation de cet immeuble ordonnée en première instance sera confirmée en application de l’article 815 du code civil selon lequel nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, alors qu’une vente de gré à gré n’est pas intervenue à ce jour, étant précisé qu’il a été rappelé à juste titre que les parties ont la possibilité de le vendre à l’amiable avant la vente aux enchères.

L’étude réalisée par l’agent immobilier [1] le 7 septembre 2022 à la demande des indivisaires mentionne un prix de vente compris entre 230 000 euros et 240 000 euros. Celle réalisée par l’agent immobilier [B] [Z] à la demande de [E] [P] et [F] [J] le 14 mars 2024 mentionne un prix de vente compris entre 335 000 euros et 350 000 euros.

Si le mandat de vente non exclusif signé par les trois indivisaires avec le [B] [Z] les 12 et 13 juin 2024 stipulait un prix de vente net vendeur de 340 000 euros, l’avenant à ce mandat de vente signé par les trois indivisaires les 23,24 et 25 avril 2025 abaisse le prix de vente, soit un prix net vendeur de 325 000 euros proche de la valeur vénale retenue par le premier juge de 320 000 euros. Enfin, la promesse de vente dudit bien immobilier indivis reçue par notaire le 27 février 2026, produite par l’intimé, stipule un prix de vente de 294 000 euros.

Au regard de la valeur vénale du bien non contestée et du prix négocié dans le cadre de la promesse de vente récente, il apparaît que la mise à prix doit être fixée au juste montant de 274 000 euros par infirmation du jugement déféré, les autres modalités restant inchangées.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

La mesure de consultation afin de déterminer la valeur locative du bien immobilier indivis en vue de fixer l’indemnité d’occupation ordonnée en première instance étant confirmée, le premier juge n’est pas dessaisi de l’entier litige, de sorte que les dépens de première instance ne peuvent qu’être réservés. Le jugement déféré sera infirmé en ce sens.

Il convient de faire masse des dépens d’appel et de dire qu’ils seront partagés par moitié entre d’une part les appelants, d’autre part l’intimé.

En considération de l’équité, il n’y a pas lieu à paiement d’une somme au titre des frais non compris dans les dépens de première instance et d’appel. Le rejet des demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sera confirmé et les demandes formées sur ce fondement en cause d’appel seront également rejetées.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant dans la limite de sa saisine,

Confirme le jugement déféré en ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qu’il:

— fixe la mise à prix dans le cadre de la licitation à 256 000 euros ;

— dit n’y avoir lieu de condamner l’une ou l’autre des parties aux dépens et rappelle que les dépens sont compris dans les frais du partage judiciaire ;

Statuant à nouveau de ces chefs infirmés et y ajoutant,

Dit que la licitation du bien immobilier situé [Adresse 8] à la barre du tribunal judiciaire de Toulouse est ordonnée sur une mise à prix de 274 000 euros abaissable d’un quart puis de la moitié en cas de carence d’enchères;

Déboute les parties de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que les dépens de première instance sont réservés ;

Fait masse des dépens d’appel et dit qu’ils seront partagés par moitié entre d’une part les appelants, d’autre part l’intimé.

Le greffier Le président

C. DUBOT V. MICK

La République Française mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République, près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

La présente grosse certifiée conforme a été signée par la greffière de la cour d’appel de Toulouse