10/06/2026

ARRÊT N° 26/ 230

N° RG 25/02722

N° Portalis DBVI-V-B7J-REM5

SL – SC

Décision déférée du 11 Juillet 2025

TJ de TOULOUSE – 24/04008

J. POUYANNE

CONFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée le 10/06/2026

par Rpva aux avocats

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU DIX JUIN DEUX MILLE VINGT SIX

***

APPELANTE

S.A. ALLIANZ IARD

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par M^e Sophie DRUGEON, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMES

Madame [R] [B]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Madame [L] [D] veuve [B]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentées par M^e Robert François RASTOUL de la SCP R.F. RASTOUL-S. FONTANIER-A. COMBAREL, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame [O] [Y]

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représentée par M^e Julia BONNAUD-CHABIRAND, avocat au barreau de TOULOUSE (postulant)

Représentée par M^e Marc-Antoine IMBERNON, avocat au barreau de TOULOUSE (plaidant)

S.A.S. SELE

[Adresse 4]

[Localité 4]

S.A.S. RENOFORS FRANCE

[Adresse 5]

[Localité 5]

Représentées par M^e Armelle AMICHAUD-DABIN de la SELARL AAD AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE (postulant)

Représentées par M^e Maja ROCCO de la SELEURL MAJA ROCCO AVOCATS, avocat au barreau de PARIS (plaidant)

S.A. AXA FRANCE IARD

[Adresse 6]

[Localité 6]

Représentée par M^e Olivier THEVENOT de la SELARL THEVENOT & ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE

SOCIETE QBE EUROPE SA/NV

[Adresse 7]

[Localité 7] – BELGIQUE

Représentée par M^e Jacques MONFERRAN de la SCP MONFERRAN ' ESPAGNO, avocat au barreau de TOULOUSE (postulant)

Représentée par M^e Emmanuel PERREAU de la SELASU PERREAU AVOCATS, avocat au barreau de PARIS (plaidant)

S.C.I. LE MAIL

[Adresse 8]

[Localité 8]

Représentée par M^e Emmanuelle DESSART de la SELAS CABINET D’AVOCATS DESSART ROULLET, avocat au barreau de TOULOUSE

(postulant)

Représentée par M^e Dominique LE CHEVANTON, avocat au barreau de QUIMPER (plaidant)

S.A.R.L. NG INGENIEUR CONSEIL

[Adresse 9]

[Localité 3]

Représentée par M^e Jeanne-Cécile CAHUZAC, avocat au barreau de TOULOUSE

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SITUÉ [Adresse 10] Á [Localité 3], représenté par son syndic en exercice FONCIA LOFT ONE

[Adresse 10]

[Localité 3]

Représentée par M^e François MOREAU, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 13 avril 2026 en audience publique, devant la cour composée de :

S. LECLERCQ, présidente

N. ASSELAIN, conseillère

L. IZAC, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffière : lors des débats M. POZZOBON

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, après avis aux parties

— signé par S. LECLERCQ, présidente et par M. POZZOBON, greffière

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Mme [O] [Y] est propriétaire de la moitié en pleine propriété de biens et droits immobiliers au sein d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 10] à [Localité 3], notamment le lot n°23, consistant en un appartement au 2ème étage.

Mme [L] [D] veuve [B] est détentrice d’un quart en pleine propriété et de trois quarts en usufruit, et Mme [R] [B] est détentrice des trois quarts en nue-propriété, de biens et droits immobiliers au sein du même immeuble, notamment le lot n°18, consistant en un appartement au 1er étage.

La société civile immobilière (SCI) Le Mail, assurée auprès de la société anonyme SA Allianz Iard, est propriétaire d’un local commercial situé au rez-de-chaussée de cet immeuble.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 10] est assuré auprès de la Sa Axa France Iard au titre d’un contrat multirisque immeuble n° 1773463304.

En fin d’année 2017, la Sci Le Mail a réalisé des travaux d’aménagement dans son local situé au rez-de-chaussée de l’immeuble à l’emplacement du restaurant 'Le petit Gersois', travaux n’ayant pas été autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires. Des désordres ont été révélés dans les appartements du 1er étage et du 2ème étage.

Le syndicat des copropriétaires a mandaté M. [W] [C] comme expert amiable.

M. [C] a établi un rapport le 20 février 2019.

Par assemblée générale du 6 décembre 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 10] a mandaté la société à responsabilité limitée (SARL) NG INGENIEUR CONSEIL, assurée auprès de la société d’assurance Qbe Europe, pour l’étude structurelle et le suivi des travaux de stabilisation des structures, validant le contrat conclu le 7 novembre 2020 entre le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic et la société NG INGENIEUR CONSEIL.

La société par actions simplifiée (SAS) Sele était chargée par le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic des travaux de gros oeuvre et maçonnerie pour un montant de 47.878,05 euros TTC, et la SAS Renofors France était chargée par le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic des travaux de réparation et de renforcement des structures pour un montant de 28.265,60 euros TTC.

En février 2022, une aggravation des désordres dans l’appartement de Mme [B] est apparue, notamment des fissures.

Les travaux ont fait l’objet d’un document daté du 29 mars 2022 intitulé 'procès-verbal de réception', signé uniquement des entreprises.

Mme [B] a mandaté M. [I] qui a établi un rapport d’expertise amiable le 24 mars 2022, mentionnant l’aggravation importante des désordres dans l’appartement de Mme [B].

Le syndicat des copropriétaires a fait mettre en oeuvre en juin 2022 un système d’étaiement dans les appartements de Mmes [B] et [Y], travaux effectués par la société Teyssere.

Par actes des 21, 22, 25 et 29 juillet et 1er août 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 10] a fait assigner devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse la SCI Le Mail ainsi que les entreprises intervenues au titre des travaux de reprise au sein du local en rez-de-chaussée, afin de solliciter l’organisation d’une expertise judiciaire. Mme [O] [Y] et Mmes [B] sont intervenues volontairement dans la cause.

Par ordonnance du 10 novembre 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse a ordonné une expertise judiciaire, confiée à M. [F] [E].

L’expert judiciaire a établi son rapport le 9 janvier 2024.

Par requête déposée au greffe le 31 juillet 2024, Mme [O] [Y] a demandé l’autorisation d’assigner à jour fixe devant le tribunal judiciaire de Toulouse :

* la SCI Le Mail,

* la SA Allianz Iard,

* le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 10],

* la SA Axa France Iard,

* la SARL NG INGENIEUR CONSEIL,

* la société Qbe Europe.

Par ordonnance du 1er août 2024, Mme [O] [Y] a été autorisée à les assigner au plus tard le 30 août 2024 pour l’audience du 16 décembre 2024 à 14 h.

Par actes du 7, 9 et 13 août 2024, Mme [O] [Y] les a fait assigner. Cette affaire a été enrôlée sous le n° RG 24/04008.

Par requête déposée au greffe le 20 août 2024, Mme [L] [B] et Mme [R] [B] ont demandé l’autorisation d’assigner à jour fixe devant le tribunal judiciaire de Toulouse :

* la SCI Le Mail,

* la SA Allianz Iard.

Par ordonnance du 22 août 2024, elles ont été autorisées à les assigner au plus tard le 15 septembre 2024 pour l’audience du 16 décembre 2024 à 14h.

Par actes du 2 septembre 2024 et du 12 septembre 2024, elles les ont fait assigner. Cette affaire a été enrôlée sous le n° RG 24/04294.

Par requête déposée au greffe le 21 octobre 2024, la société Qbe Europe SA/NV a demandé l’autorisation d’assigner à jour fixe :

* la SAS Renofors,

* la SAS Sele.

Par ordonnance du 22 octobre 2024, elle a été autorisée à les assigner au plus tard le 15 novembre 2024 pour l’audience du 16 décembre 2024 à 14 h.

Par actes des 30 octobre et31 octobre 2024, elle les a fait assigner. Cette affaire a été enrôlée sous le n° RG 24/04992.

Par jugement du 20 janvier 2025, le tribunal judiciaire de Toulouse statuant par mesure d’administration judiciaire a ordonné la jonction des instances RG n° 24/04008, RG n° 24/04294 et RG n° 24/04992 sous le numéro le plus ancien RG n° 24/04008. Avant dire droit sur les autres demandes, il ordonné la réouverture des débats afin que le contradictoire soit respecté quant aux échanges de moyens et prétentions de l’ensemble des parties, renvoyé l’affaire à l’audience du 17 février 2025 et réservé les condamnations sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

A l’audience du 17 février 2025, l’affaire a été renvoyée à la demande des parties à l’audience du 19 mai 2025.

Par jugement du 11 juillet 2025, le tribunal judiciaire de Toulouse a :

— dit n’y avoir lieu à statuer sur les demandes suivantes de la SCI Le Mail, en ce qu’elles correspondent à des moyens et ne contiennent aucune prétention :

'* juger que depuis le 23 janvier 2017 des fissures étaient déjà présentes dans l’immeuble en cause, notamment dans des appartements situés au-dessus de son local, c’est-à-dire avant les travaux de la SCI Le Mail,

* juger que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 10] à [Localité 3] a eu une attitude fautive dans cette affaire en n’entretenant pas de façon urgente l’immeuble en cause, en ne suivant pas les recommandations du Bet NG INGENIEUR CONSEIL et ce, en faisant mettre des étais dans l’appartement de Mme [Y],

* juger que les divers propriétaires dont Mme [Y] et Mmes [B] avaient une parfaite connaissance acquise de l’état de délabrement général dudit immeuble (extérieur et intérieur),

* juger qu’en effet, dans son rapport en date du 10/09/2020, M. [X] a constaté que « Comme le montre la photo 10, la poutre positionnée entre les files B et C a vraisemblablement subi des dégradations locales qui ont nécessité son renforcement par un bastaing latéral (et non par 2 sections de bois disposées en moise ') »,

* juger qu’il y avait donc déjà eu des travaux de consolidation sommaire de l’immeuble, travaux mal réalisés selon ledit expert,

* juger que l’inaction de Mme [Y] et de Mmes [B] a contribué à ce délabrement et à la réalisation de leurs préjudices,

* juger que Mme [Y] a refusé de voter les mesures qui s’imposaient en urgence suite aux divers rapports rendus en ce sens,

* juger que la SCI Le Mail ne peut être à l’origine de l’ensemble des fissures en façade, bien antérieures à ses travaux,

* juger qu’elle n’est pas non plus à l’origine des désordres observés dans les caves, dans les combles qui ont impacté l’ensemble de la structure de l’immeuble,

* juger que la SCI le Mail n’est pas non plus responsable des fissures qui existaient dans les appartements au-dessus de son local avant ses travaux,

* juger que tous ces désordres préexistants ont joué un rôle majeur et déterminant dans le changement de nature (de destination) des cloisons qu’elle a abattues qui de non porteuses, sont devenues porteuses,

* juger que par voie de conséquence, elle ne peut être jugée responsable des dommages causés in fine à l’appartement de Mme [Y] et à l’appartement de Mmes [B],

* juger que les désordres ont été causés par la négligence et le défaut d’entretien du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] à [Localité 3]' ;

— débouté la SCI Le Mail de sa demande de nullité du rapport d’expertise,

— débouté la SCI Le Mail de ses demandes de condamnations à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 10],

— dit que la SCI Le Mail est responsable des dommages subis par Mme [Y] sur le fondement des troubles anormaux du voisinage,

— dit que la SCI Le Mail est responsable des dommages subis par Mme [L] [B] et Mme [R] [B] sur le fondement des troubles anormaux du voisinage,

— condamne la SA Allianz Iard à garantir la SCI Le Mail,

— dit que le préjudice de Mme [O] [Y] au titre des travaux de reprise s’élève à la somme de 126.233,80 euros,

— dit que le préjudice de Mme [L] [B] et Mme [R] [B] au titre des travaux de reprise d’élève à la somme de 120.374,62 euros,

— condamné in solidum la SCI Le Mail et la SA Allianz Iard à payer à Mme [O] [Y] la somme de 126.233,80 euros, déduction faite pour la Sa Allianz Iard du montant de la franchise de 930 euros,

— dit que cette somme de 126.233,80 euros sera indexée sur l’indice BT 01 du coût de la construction, à la date du règlement effectif des sommes,

— condamné in solidum la SCI Le Mail et la SA Allianz Iard à payer à Mme [L] [B] et Mme [R] [B] la somme de 120.374,62 euros, déduction faite pour la SA Allianz Iard du montant de la franchise de 930 euros,

— dit que cette somme de 120.374,62 euros sera indexée sur l’indice BT 01 du coût de la construction à la date du règlement effectif des sommes,

— condamné in solidum la SCI Le Mail et la SA Allianz Iard à payer à Mme [O] [Y] la somme de 6.797,48 euros au titre des frais de déménagement, garde-meubles, réaménagement,

— condamné in solidum la SCI Le Mail et la SA Allianz Iard à payer à Mme [R] [B] et à Mme [L] [B] la somme de 5.000 euros au titre des frais de déménagement, garde-meubles, réaménagement,

— condamné in solidum la SCI Le Mail et la SA Allianz Iard à payer à Mme [O] [Y] la somme de 31.920 euros (760 euros par mois) à parfaire au jour du paiement de la somme de 126.233,80 euros indexée, auquel il faut ajouter 4 mois de réalisation des travaux et 2 mois de délai de commande,

— condamné in solidum la SCI Le Mail et la SA Allianz Iard à payer à Mme [R] [B] et à Mme [L] [B] la somme de 31.920 euros (760 euros par mois) à parfaire au jour du paiement de la somme de 120.374,62 euros indexée, auquel il faut ajouter 4 mois de réalisation des travaux et 2 mois de délai de commande,

— débouté Mme [R] [B] de sa demande de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral,

— condamné in solidum la SCI Le Mail et la SA Allianz Iard à payer à Mme [L] [B] la somme de 2.000 euros au titre de son préjudice moral,

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 10] de sa demande de condamnation in solidum à lui payer la somme de 1.980 euros en remboursement des frais d’étaiement majorés des intérêts calculés selon l’indice BT01 du coût de la construction à compter du 9 janvier 2024,

— débouté le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 10] de sa demande de condamnation in solidum à lui payer la somme de 96.960 euros en réparation, de son préjudice matériel majoré des intérêts légaux à compter du jugement,

— condamné in solidum la SCI Le Mail et la SA Allianz Iard aux entiers dépens de la présente instance,

— condamné in solidum la SCI Le Mail et la SA Allianz Iard à payer à Mme [O] [Y] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum la SCI Le Mail et la SA Allianz Iard à payer à Mme [R] [B] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum la SCI Le Mail et la SA Allianz Iard à payer à Mme [L] [B] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum la SCI Le Mail et la SA Allianz Iard à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 10] la somme de 1.000.euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum la SCI Le Mail et la SA Allianz Iard à payer à la SA Axa France Iard la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum la SCI Le Mail et la Sa Allianz Iard à payer à la SARL NG INGENIEUR CONSEIL la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum la SCI Le Mail et la SA Allianz Iard à payer à la société Qbe Europe la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum la SCI Le Mail et la SA Allianz Iard à payer à la SAS Renofors la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum la SCI Le Mail et la SA Allianz Iard à payer à la SAS Sele la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— débouté la SARL NG INGENIEUR CONSEIL de sa demande d’écarter l’exécution provisoire,

— rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Pour statuer ainsi, le premier juge, après avoir rejeté la demande de nullité du rapport d’expertise judiciaire, a retenu que la Sci Le Mail était responsable des désordres subis dans les appartements de Mme [Y] et de Mmes [B], qui trouvaient leur cause, non pas dans l’état de l’immeuble, mais dans les travaux entrepris par la Sci Le Mail.

Il a retenu qu’en revanche, la Sci Le Mail n’était pas responsable à l’égard du syndicat des copropriétaires des dommages subis dans les parties communes de cet immeuble, et que celui-ci devait garder à sa charge les travaux entrepris, et engager à ses frais les travaux de reprise, sans qu’aucun copropriétaire ne puisse être exonéré de cette charge.

Il a retenu que les désordres subis en 2017 du fait des travaux entrepris par la Sci Le Mail avaient été aggravés en raison de travaux en 2022 sous la maîtrise d’ouvrage du syndicat des copropriétaires, qui en était responsable. Néanmoins, il a débouté la Sci Le Mail de ses demandes de condamnation à l’encontre du syndicat des copropriétaires, estimant que l’impossibilité de louer les lieux à un restaurant n’était pas démontrée et que le syndicat des copropriétaires n’était pas son vendeur et ne lui devait aucune garantie. S’agissant des sociétés NG INGENIEUR CONSEIL, RENOFORS et SELE, il a considéré qu’elles avaient respecté leur obligation de résultat, puisque la solidité de l’immeuble n’était plus compromise, mais que la société RENOFORS avait commis une faute en enlevant l’étaiement pendant la réalisation du dallage. Il a jugé que le syndicat des copropriétaires était bien fondé à être totalement ou partiellement garanti par la société RENOFORS. En définitive, il a estimé que le syndicat des copropriétaires et la société Renofors n’avaient causé aucun dommage, même s’ils avaient aggravé les désordres, puisque le montant des travaux de reprise et les éventuels préjudices auraient été les mêmes sans leur intervention, et que pour cette raison ils ne pouvaient voir leur responsabilité engagée. Il a dit que la Sci Le Mail était seule responsable des dommages subis par Mme [Y] et Mmes [B].

Il a noté que la Sci Le Mail était assurée à compter du 27 avril 2017 auprès de la Sa Allianz Iard au titre de la responsabilité civile immeuble ; que cette dernière ne démontrait pas que trouvait à s’appliquer une exclusion de garantie ; qu’elle devait donc sa garantie à la Sci Le Mail.

Il a statué sur les préjudices.

Par déclaration du 8 août 2025, la SA Allianz Iard a interjeté appel de ce jugement, en ce qu’il a :

— débouté la SCI Le Mail de sa demande de nullité du rapport d’expertise,

— débouté la SCI Le Mail de ses demandes de condamnations à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 10],

— dit que la SCI Le Mail est responsable des dommages subis par Mme [O] [Y] sur le fondement des troubles anormaux du voisinage,

— dit que la SCI Le Mail est responsable des dommages subis par Mme [L] [B] et Mme [R] [B] sur le fondement des troubles anormaux du voisinage,

— condamné la SA Allianz Iard à garantir la SCI Le Mail,

— dit que le préjudice de Mme [O] [Y] au titre des travaux de reprise s’élève à la somme de 126.233,80 euros,

— dit que le préjudice de Mme [L] [B] et Mme [R] [B] au titre des travaux de reprise d’élève à la somme de 120.374,62 euros,

— condamné in solidum la SCI Le Mail et la SA Allianz Iard à payer à Mme [O] [Y] la somme de 126.233,80 euros, déduction faite pour la Sa Allianz Iard du montant de la franchise de 930 euros,

— dit que cette somme de 126.233,80 euros sera indexée sur l’indice BT 01 du coût de la construction à la date du règlement effectif des sommes,

— condamné in solidum la SCI Le Mail et la SA Allianz Iard à payer à Mme [L] [B] et Mme [R] [B] la somme de 120.374,62 euros, déduction faite pour la SA Allianz Iard du montant de la franchise de 930 euros,

— dit que cette somme de 120.374,62 euros sera indexée sur l’indice BT 01 du coût de la construction à la date du règlement effectif des sommes,

— condamné in solidum la SCI Le Mail et la SA Allianz Iard à payer à Mme [O] [Y] la somme de 6.797,48 euros au titre des frais de déménagement, garde-meubles, réaménagement,

— condamné in solidum la SCI Le Mail et la SA Allianz Iard à payer à Mme [R] [B] et à Mme [L] [B] la somme de 5.000 euros au titre des frais de déménagement, garde-meubles, réaménagement,

— condamné in solidum la SCI Le Mail et la SA Allianz Iard à payer à Mme [O] [Y] la somme de 31.920 euros (760 euros par mois) à parfaire au jour du paiement de la somme de 126.233,80 euros indexée, auquel il faut ajouter 4 mois de réalisation des travaux et 2 mois de délai de commande,

— condamné in solidum la SCI Le Mail et la SA Allianz Iard à payer à Mme [R] [B] et à Mme [L] [B] la somme de 31.920 euros (760 euros par mois) à parfaire au jour du paiement de la somme de 120.374,62 euros indexée, auquel il faut ajouter 4 mois de réalisation des travaux et 2 mois de délai de commande,

— condamné in solidum la SCI Le Mail et la SA Allianz Iard à payer à Mme [L] [B] la somme de 2.000 euros au titre de son préjudice moral,

— condamné in solidum la SCI Le Mail et la SA Allianz Iard aux entiers dépens de l’instance,

— condamné in solidum la SCI Le Mail et la SA Allianz Iard à payer à Mme [O] [Y] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum la SCI Le Mail et la SA Allianz Iard à payer à Mme [R] [B] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum la SCI Le Mail et la SA Allianz Iard à payer à Mme [L] [B] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum la SCI Le Mail et la SA Allianz Iard à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 10] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum la SCI Le Mail et la SA Allianz Iard à payer à la SA Axa France Iard la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum la SCI Le Mail et la SA Allianz Iard à payer à la SARL NG INGENIEUR CONSEIL la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum la SCI Le Mail et la SA Allianz Iard à payer à la Société Qbe Europe la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum la SCI Le Mail et la SA Allianz Iard à payer à la SAS Renofors la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum la SCI Le Mail et la SA Allianz Iard à payer à la SAS Sele la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes.

Par avis d’orientation du 4 septembre 2025, l’affaire a été fixée à bref délai.

Par jugement du 16 mars 2026, suite à une requête en omission de statuer présentée par la Sas Renofors concernant le jugement du 11 juillet 2025, le tribunal judiciaire de Toulouse :

— s’est déclaré compétent pour statuer sur la requête en omission de statuer ;

— a ordonné la rectification de l’omission de statuer, ajoutant en conséquence au dispositif dudit jugement la mention suivante : condamne le syndicat des copropriétaires à payer à la Sas Renofors la somme de 34.865,60 euros au titre de la facture impayée, avec intérêts au taux légal à compter du 17 février 2025 ;

le reste sans changement ;

— dit que la décision rectificative sera mentionnée sur la minute et sur les expéditions du jugement et qu’elle sera notifiée comme le jugement ;

— laissé les dépens à la charge du Trésor public ;

— débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 29 octobre 2025, la SA Allianz Iard, appelante, demande à la cour de :

— réformer le jugement rendu le 11 juillet 2025 par le tribunal judiciaire de Toulouse, en ce qu’il a condamné la société Allianz Iard à garantir la SCI Le Mail, et à payer diverses sommes à ce titre ;

Statuant à nouveau,

A titre principal,

— juger que la garantie souscrite par la SCI Le Mail auprès de la société Allianz n’est pas mobilisable;

En conséquence,

— débouter l’ensemble des parties de leurs demandes dirigées à l’encontre de la société Allianz,

— condamner tout succombant à payer à la société Allianz la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

A titre subsidiaire,

— juger que les désordres ont été causés par la négligence et le défaut d’entretien du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10],

— juger que la SCI Le Mail n’est pas responsable des désordres;

En conséquence,

— débouter l’ensemble des parties de leurs demandes dirigées à l’encontre de la société Allianz,

— condamner tout succombant à payer à la société Allianz la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

A titre plus subsidiaire, pour le cas où la cour estimerait que la garantie de la société Allianz est mobilisable,

— prononcer un partage de responsabilité à hauteur de :

* 80% pour le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] ;

* 20% pour la SCI Le Mail ;

— juger que l’indemnisation liée au coût des travaux de reprise de l’appartement de Mme [O] [Y] ne pourra être supérieure à 108.000 euros TTC conformément au chiffrage de l’expert judiciaire,

— juger que l’indemnisation liée au coût des travaux de reprise de l’appartement de Mme [L] [D], veuve [B] et Mme [R] [B] ne pourra être supérieure à 108.000 euros TTC conformément au chiffrage de l’expert judiciaire,

— débouter Mme [O] [Y], Mme [L] [D], veuve [B] et Mme [R] [B] du surplus de leurs demandes indemnitaires,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a déduit de la somme due par la société Allianz la franchise contractuelle s’élevant à 930 euros, somme restant à la charge de la SCI Le Mail.

Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 31 mars 2026, Mme [R] [B] et Mme [L] [D] veuve [B] (Mmes [B]), intimées et appelantes incidentes, demandent à la cour de :

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

* "dit que la SCI Le Mail est responsable des dommages subis par Mme [L] [B] et Mme [R] [B] sur le fondement des troubles anormaux du voisinage,

* condamné la SA Allianz Iard à garantir la SCI Le Mail",

— infirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté Mme [L] [D] veuve [B] et [R] [B] de leurs demandes dirigées à l’encontre :

* du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 10],

* de la compagnie Axa France Iard,

* de la SARL NG INGENIEUR CONSEIL,

* de la compagnie Qbe Europe Sa/Nv,

* de la SAS Sele,

* de la SAS Renofors;

En tout état de cause,

— débouter la SA Allianz Iard de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner in solidum la SCI Le Mail, la SA Allianz Iard, la SARL NG INGENIEUR CONSEIL, la compagnie Qbe Europe Sa/Nv, la SAS Sele et la SAS Renofors, le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 10] et la compagnie AXA France IARD, à réparer l’intégralité des préjudices subis par Mme [L] [D] veuve [B] et [R] [B], en leur versant les sommes suivantes :

* une indemnité comprise entre 131 317,76 euros TTC et 134 381,88 euros TTC, indexée sur l’indice BT01 du coût de la construction, au titre des travaux de réfection de l’appartement dont elles sont propriétaires, Mme [L] [B], étant détentrice d’un quart en pleine propriété et de trois quarts en usufruit et Mme [R] [B], possédant les trois quarts en nue-propriété,

* une indemnité de 10.000 euros au titre des frais de déménagement et de garde meubles,

* une indemnité mensuelle de 950 euros au titre du préjudice de jouissance, soit la somme 46.867 euros au 13 avril 2026, à parfaire, jusqu’à parfait achèvement des travaux de reprise,

* une indemnité de 5.000 euros chacune au titre du préjudice moral subi,

* une indemnité de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour participation à leurs frais de défense,

* le coût des entiers dépens,

— dispenser Mme [L] [D], veuve [B] et [R] [B] de toute participation à la dépense commune engendrée par la condamnation du syndicat des copropriétaires.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 8 avril 2026, Mme [O] [Y], intimée et appelante incidente, demande à la cour de :

Principalement,

— confirmer le jugement du 11 juillet 2025 en ce qu’il a jugé la SCI Le Mail responsable des préjudices subis par Mme [O] [Y],

— confirmer le jugement du 11 juillet 2025 en ce qu’il a jugé que les conditions de mobilisation des garanties de la SA Allianz étaient réunies pour condamner cette dernière in solidum avec la Sci Le Mail,

— confirmer les sommes allouées à Mme [O] [Y] :

* au titre des travaux de reprise : 126.233,80 euros TTC, et juger que cette somme sera indexée sur l’indice BT01 du coût de la construction,

* au titre du préjudice locatif : 39.520 euros, somme à parfaire jusqu’à total et parfait achèvement des travaux de réhabilitation de son appartement,

* au titre de l’article 700 du code de procédure pour la première instante : 2.000 euros;

En toute hypothèse,

— débouter la société NG INGENIEUR CONSEIL, ainsi que toute autre partie, de l’ensemble de ses demandes présentées à l’encontre de Mme [O] [Y], dont celles tendant à voir infirmer le jugement du 11 juillet 2025 et les sommes qui lui ont été allouées;

En tout état de cause et à titre d’appel incident,

— infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a limité à 6.797,48 euros la somme allouée au titre des frais de déménagement / garde meubles,

— infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a débouté Mme [O] [Y] de sa demande portant sur l’indemnisation de son préjudice moral ;

En conséquence, statuant à nouveau :

— condamner in solidum,

* sur le fondement du trouble anormal de voisinage et de l’article 1253 du code civil, ainsi que sur le fondement de l’article 1240 du code civil : la SCI Le Mail,

* sur le fondement de l’article L.124-3 du code des assurances : la société Allianz Iard;

à payer à Mme [O] [Y],

— au titre des frais de déménagement et de garde meubles, une indemnité de 10.000 euros TTC,

— au titre du préjudice moral, une indemnité de 5.000 euros ;

— débouter la société Allianz Iard de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— condamner en outre la société Allianz Iard à payer à Mme [O] [Y] une indemnité de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’à supporter les entiers dépens;

Subsidiairement et à titre d’appel incident, Et si par extraordinaire la cour venait à considérer que les garanties de la société Allianz Iard ne sont pas mobilisables,

— infirmer le jugement du 11 juillet 2025 en ce qu’il a écarté la responsabilité des sociétés Bet NG INGENIEUR CONSEIL, Sele, Renofors, Qbe Europe, Axa France Iard, ainsi que celle du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 10] à [Localité 3],

— confirmer les sommes allouées à Mme [O] [Y] :

*au titre des travaux de reprise : 126.233,80 euros TTC, et juger que cette somme sera indexée sur l’indice BT01 du coût de la construction,

* au titre du préjudice locatif : 39.520 euros, somme à parfaire jusqu’à total et parfait achèvement des travaux de réhabilitation de son appartement,

* au titre de l’article 700 du code de procédure pour la première instance : 2.000 euros;

— infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a limité à 6.797,48 euros la somme allouée au titre des frais de déménagement / garde meubles,

— infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a débouté Mme [O] [Y] de sa demande portant sur l’indemnisation de son préjudice moral;

En conséquence, et statuant à nouveau :

— condamner in solidum :

* sur le fondement du trouble anormal de voisinage et de l’article 1253 du code civil : la Sci Le Mail,

* sur le fondement de l’article 1242 al.1 du code civil : le Bet NG INGENIEUR CONSEIL, la société Sele et la société Renofors,

* sur le fondement des articles 1240 et suivants du code civil : la SCI Le Mail, le Bet NG INGENIEUR CONSEIL, la société Sele et la société Renofors,

* sur le fondement des articles 14 al.5 et 9 III de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 : le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 10] à [Localité 3],

* sur le fondement de l’article L.124-3 du code des assurances : les sociétés Qbe Europe et Axa France Iard ;

à payer à Mme [O] [Y] :

— au titre des travaux de réhabilitation de son appartement, une indemnité qui ne saurait être inférieure à 126.233,80 euros TTC, et juger que cette somme sera indexée sur l’indice BT01 du coût de la construction,

— au titre des frais de déménagement et de garde meubles, une indemnité de 10.000 euros TTC,

— au titre du préjudice de jouissance, une indemnité mensuelle de 760 euros courant du 1er janvier 2022 jusqu’à total et parfait achèvement des travaux de réhabilitation de son appartement, soit 39.520 euros à parfaire,

— au titre du préjudice moral, une indemnité de 5.000 euros ;

— dispenser Mme [O] [Y] de toute participation à la dépense commune engendrée par le règlement de ces indemnités par le syndicat des copropriétaires ;

En outre,

— débouter la société Allianz Iard, la SCI Le Mail, le Bet NG INGENIEUR CONSEIL, la société Sele, la société Renofors, la société Qbe Europe, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 10] à Toulouse et la société Axa France Iard de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions contraires,

— condamner in solidum la SCI Le Mail, le Bet NG INGENIEUR CONSEIL, la société Sele, la société Renofors, la société Qbe Europe, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 10] à Toulouse et la société Axa France Iard à payer à Mme [O] [Y] une indemnité de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’à supporter les entiers dépens,

— dispenser Mme [O] [Y] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le17 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 10] à [Localité 3], représenté par son syndic en exerce Foncia Loft One, intimé et appelant incident, demande à la cour de :

— déclarer que les dommages qui affectent les appartements des consorts [Y] et [B] trouvent leur origine dans les travaux exécutés dans l’immeuble par la SCI Le Mail,

— débouter la société Allianz Iard et les consorts [B] de l’ensemble de leurs demandes,

— réformer le jugement en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 10] de sa demande de condamnation in solidum à lui payer la somme de 96.960,00 euros en réparation de son préjudice matériel majoré des intérêts légaux à compter du jugement,

— condamner in solidum la SCI Le Mail et son assureur Allianz Iard à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 96.960,00 euros en réparation de son préjudice matériel majoré des intérêts légaux à compter du jugement,

— pour le surplus, confirmer le jugement rendu le 11 juillet 2025 par le tribunal judiciaire,

— subsidiairement, et dans l’hypothèse où la cour retiendrait la responsabilité du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 10] à [Localité 3], condamner in solidum la SCI Le Mail, Allianz Iard, la SARL Bet NG INGENIEUR CONSEIL, Qbe Europe, la société Renofors France, la société Sele et Axa Iard à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de toutes condamnations,

— condamner tous succombant à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 15.000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner aux dépens.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 6 février 2026, la Sa Axa France Iard, intimée, demande à la cour de :

A titre principal,

— confirmer le jugement prononcé par le tribunal judiciaire de Toulouse le 11 juillet 2025,

— débouter en conséquence les parties des moyens, fins et prétentions qu’elles dirigent à l’encontre de la compagnie Axa France Iard ;

A titre subsidiaire,

— condamner la SCI Le Mail, la compagnie Allianz et la société Renofors, ou tout autre succombant, à relever et garantir la compagnie Axa France Iard de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre ;

En tout état de cause,

— condamner la compagnie Allianz, ou tout autre succombant, à verser à la compagnie Axa France Iard une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la compagnie Allianz, ou tout autre succombant, aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 1er avril 2026, la Sarl NG INGENIEUR CONSEIL, intimée et appelante incidente, demande à la cour de :

— déclarer la société NG INGENIEUR CONSEIL, recevable et bien fondée en ses demandes;

A titre principal,

— confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions et notamment en ce qu’il a mis hors de cause la société NG INGENIEUR CONSEIL;

A titre subsidiaire, si par extraordinaire la cour venait à réformer le jugement en ce qu’il a mis hors de cause la société NG INGENIEUR CONSEIL,

— condamner la société Qbe Europe à relever et garantir la société NG INGENIEUR CONSEIL de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,

— condamner in solidum la Sci Le Mail, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] représenté par son syndic en exercice, et les sociétés Renofors et Sele à la relever et garantir des éventuelles indemnités qui seraient mises à sa charge,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

* " débouté Mme [O] [Y] de sa demande de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral,

* débouté Mme [R] [B] de sa demande de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral,

* débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 10] de sa demande de condamnation in solidum à lui payer la somme de 96.960 euros en réparation de son préjudice matériel majoré des intérêts légaux à compter du jugement ";

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a fait droit aux demandes indemnitaires de Mme [O] [Y], de Mme [R] [B] et de Mme [L] [B] comme étant infondées, injustifiées et manifestement disproportionné par application du principe de la réparation intégrale du préjudice ;

Statuant à nouveau,

— limiter le montant des travaux de reprise des appartements de Mme [O] [Y], de Mme [R] [B] et de Mme [L] [B] à la somme retenue par l’expert judiciaire de 108.000 euros TTC en l’absence de production de devis correspondant aux travaux préconisés,

— débouter les demandes formulées par Mme [O] [Y], Mme [R] [B] et Mme [L] [B] comme au titre des dommages immatériels étant infondées,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes formulées à l’encontre de la société NG INGENIEUR CONSEIL ;

En tout état de cause,

— condamner tout succombant à payer à la société NG INGENIEUR CONSEIL la somme de 6.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— le(s) condamner aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 18 mars 2026, la société Qbe Europe Sa/Nv, intimée, demande à la cour de :

A titre principal

— confirmer en tous points le jugement du 11 juillet 2025 rendu par le tribunal judiciaire de Toulouse ;

— débouter Mme [O] [Y], Mme [L] [B], Mme [R] [B] ainsi que toutes parties à l’instance de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de la société QBE Europe SA/NV prise en sa qualité d’assureur de la société NG INGENIEUR CONSEIL ;

A titre subsidiaire,

— déduire de toute condamnation la franchise contractuelle opposable aux tiers au titre de la garantie responsabilité civile de la société Qbe Euros Sa/Nv d’un montant de 3.000 euros,

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires [Adresse 10], la SCI Le Mail, la compagnie Allianz Iard, la Compagnie Axa France, la société Renofors, et la société Sele, à relever et garantir indemne la compagnie Qbe de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre en principal, intérêts, frais et dépens;

En tout état de cause,

— condamner tout succombant à payer à la société Qbe une indemnité de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner tout succombant aux entiers dépens.

Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 7 avril 2026, la SAS Renofors France et la SAS Sele, intimées, demandent à la cour de :

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Toulouse le 11 juillet 2025 ;

En conséquence,

— débouter Mme [B], le syndicat des copropriétaires du '21" (sic) [Adresse 11] de toute demande de condamnation prononcée contre les sociétés Sele et/ou Renofors dont la responsabilité a été écartée par l’expert judiciaire;

En tout état de cause,

— condamner le syndicat des copropriétaires du '21" (sic) [Adresse 11] à [Localité 3] à lui payer la somme de 34.865,60 euros au titre de la facture impayée outre les intérêts au taux légal à compter du dire du 20 décembre 2023,

— condamner la compagnie Allianz à leur verser à chacune la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 pour les avoir attraites à la procédure d’appel sans former de demande à leur encontre, ainsi que les dépens,

— condamner le syndicat des copropriétaires du '21" (sic) [Adresse 11] à [Localité 3] ainsi que Mme [B] à leur payer à chacune la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

En tant que de besoin,

— confirmer le jugement rectificatif rendu par le tribunal judiciaire de Toulouse le 20 mars 2026.

La Sci Le Mail, intimée, a constitué avocat mais n’a pas conclu.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 13 avril 2026. L’affaire a été examinée à l’audience du 13 avril 2026 à 14h00.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la saisine de la cour :

L’appel ne porte pas sur les chefs de jugement ayant :

— dit n’y avoir lieu à statuer sur les demandes suivantes de la SCI Le Mail, en ce qu’elles correspondent à des moyens et ne contiennent aucune prétention :

'* juger que depuis le 23 janvier 2017 des fissures étaient déjà présentes dans l’immeuble en cause, notamment dans des appartements situés au-dessus de son local, c’est-à-dire avant les travaux de la SCI Le Mail,

* juger que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 10] à [Localité 3] a eu une attitude fautive dans cette affaire en n’entretenant pas le façon urgente l’immeuble en cause, en ne suivant pas les recommandations du Bet NG INGENIEUR CONSEIL et ce, en faisant mettre des étais dans l’appartement de Mme [Y],

* juger que les divers propriétaires dont Mme [Y] et Mmes [B] avaient une parfaite connaissance acquise de l’état de délabrement général dudit immeuble (extérieur et intérieur),

* juger qu’en effet, dans son rapport en date du 10/09/2020, M. [X] a constaté que « Comme le montre la photo 10, la poutre positionnée entre les files B et C a vraisemblablement subi des dégradations locales qui ont nécessité son renforcement par un bastaing latéral (et non par 2 sections de bois disposées en moise ') »,

* juger qu’il y avait donc déjà eu des travaux de consolidation sommaire de l’immeuble, travaux mal réalisés selon ledit expert,

* juger que l’inaction de Mme [Y] et de Mmes [B] a contribué à ce délabrement et à la réalisation de leurs préjudices,

* juger que Mme [Y] a refusé de voter les mesures qui s’imposaient en urgence suite aux divers rapports rendus en ce sens,

* juger que la SCI Le Mail ne peut être à l’origine de l’ensemble des fissures en façade, bien antérieures à ses travaux,

* juger qu’elle n’est pas non plus à l’origine des désordres observées dans les caves, dans les combles qui ont impacté l’ensemble de la structure de l’immeuble,

* juger que la SCI le Mail n’est pas non plus responsable des fissures qui existaient dans les appartements au-dessus de son local avant ses travaux,

* juger que tous ces désordres préexistants ont joué un rôle majeur et déterminant dans le changement de nature (de destination) des cloisons qu’elle a abattues qui de non porteuses, sont devenues porteuses,

* juger que par voie de conséquence, elle ne peut être jugée responsable des dommages causés in fine à l’appartement de Mme [Y] et à l’appartement de Mmes [B],

* juger que les désordres ont été causés par la négligence et le défaut d’entretien du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] à [Localité 3]' ;

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 10] de sa demande de condamnation in solidum à lui payer la somme de 1.980 euros en remboursement des frais d’étaiement majorés des intérêts calculés selon l’indice BT01 du coût de la construction à compter du 9 janvier 2024,

— débouté la SARL NG INGENIEUR CONSEIL de sa demande d’écarter l’exécution provisoire,

— rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

En l’absence d’appel incident, la cour n’en est pas saisie.

Sur la nullité du rapport d’expertise :

Aucune des parties à l’instance d’appel ne formule dans le dispositif de ses dernières conclusions qui seul lie la cour une quelconque critique à l’encontre de la disposition du jugement entrepris ayant débouté la Sci Le Mail de sa demande de nullité du rapport d’expertise, de sorte que cette disposition ne peut qu’être confirmée sans examen au fond en application de l’article 954 du code de procédure civile.

Sur les responsabilités :

La responsabilité fondée sur le trouble anormal de voisinage a été codifiée à l’article 1253 du code civil, résultant de la loi n° 2024-346 du 15 avril 2024. Cet article est entré en vigueur le 17 avril 2024.

L’article 2 du code civil dispose : 'La loi ne dispose que pour l’avenir. Elle n’a pas d’effet rétroactif.'

Dès lors, l’article 1253 du code civil n’est pas applicable en l’espèce, car le trouble de voisinage invoqué est antérieur à son entrée en vigueur.

Avant la loi du 15 avril 2024, la responsabilité pour trouble anormal de voisinage reposait sur une création prétorienne, selon laquelle il est de principe que nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage.

Le trouble est anormal lorsque les désagréments litigieux excèdent les inconvénients normaux du voisinage.

Le propriétaire actuel doit répondre des troubles anormaux de voisinage provenant de son bien.

Fin 2017, la Sci Le Mail a commencé à réaliser des travaux en rez-de-chaussée de l’immeuble [Adresse 10] à l’emplacement du restaurant 'Le petit Gersois'. Il s’agissait de travaux de démolition de cloisons.

M. [E], expert judiciaire, a constaté :

— des désordres importants dans l’appartement de Mme [B] :

* affaissement partiel du plancher ;

* fissures importantes sur certaines cloisons ;

* présence d’étais ;

— des désordres importants dans l’appartement de Mme [Y] :

* affaissement partiel du plancher ;

* fissures importantes sur certaines cloisons ;

* présence d’étais ;

— des fissures sur les murs de façade de l’immeuble :

* présence de microfissures sur la façade principale ;

* présence de fissures plus importantes sur la façade côté [Adresse 12] ;

* présence de microfissures sur la façade arrière, côté [Adresse 13].

Il indique que d’une manière générale, les désordres constatés ne compromettent plus la stabilité et la solidité des ouvrages depuis la réalisation des renforcements structurels effectués au rez-de-chaussée ; par contre les appartements de Mme [B] et Mme [Y] ne doivent pas être occupés car il y a un risque pour la sécurité des personnes (risque de chute de briques foraines des cloisons fissurées).

Selon M. [C], expert amiable, les appuis des poteaux bois qui recoupent en deux les deux files de poutre ont été rongés par des insectes. Les poteaux ont tassé en rez-de-chaussée, probablement de quelques centimètres. Suite à ce tassement, les planchers se sont appuyés sur les cloisons du rez-de-chaussée qui sont devenues porteuses. Lorsque ces cloisons ont été démolies en rez-de-chaussée, les charges ont à nouveau été appliquées à la structure verticale qui a tassé. Les planchers du 1er et 2ème étage ont suivi le mouvement. Ce tassement a provoqué la fissuration des éléments verticaux supportés par les planchers situés au-dessus du rez-de-chaussée, ce qui explique pratiquement la totalité des fissures affectant murs, cloisons et plafonds des deux appartements sinistrés.

En résumé, selon M. [C], les désordres constatés dans les appartements des 1er et 2ème étage sont consécutifs à deux causes :

— la dégradation des appuis des poteaux bois de structure en rez-de-chaussée qui a provoqué la mise en compression des cloisons du rez-de-chaussée ;

— la démolition des cloisons des poteaux bois de structure en rez-de-chaussée qui a provoqué un tassement des poteaux, donc un mouvement vertical des planchers qui s’est traduit par la fissuration des murs, cloisons, plafonds.

S’agissant de déterminer les travaux de remise en état, M. [C] a indiqué que ce point de mission nécessitait l’intervention d’un maître d’oeuvre qui proposera des solutions et en prendra la responsabilité. Selon M. [C], il convenait tout d’abord de vérifier la qualité des structures. Il a dit qu’apparemment, hors les appuis des poteaux en rez-de-chaussée, les bois étaient sains et pourraient à nouveau assurer la stabilité de l’ouvrage après reprise des appuis verticaux.

Il a dit que la solution la plus économique consisterait à reprendre les poteaux du rez-de-chaussée par des profils métalliques de type H. La fondation de ces deux ouvrage devrait aussi être reprise. Cette solution permettrait de réparer la structure sans intrusion chez les occupants des 1er et 2ème étage.

Il a chiffré les travaux à 60.000 euros TTC, ceci incluant des travaux de préparation de chantier, honoraires de bureau d’études et maîtrise d’oeuvre à 8.000 euros HT, la reprise des fondations sous poteaux métalliques à 10.000 euros HT et le remplacement des poteaux bois par des profils métalliques à 4.000 euros HT. Il a chiffré les travaux dans les deux appartements à 24.000 euros HT (préparation des cloisons, murs et plafonds pour pose de papiers peints, fourniture et pose de papiers peints, travaux divers).

Il a estimé que la reprise des fondations et des structures verticales endommagées n’avait aucune relation avec les travaux de la Sci Le Mail, et que les travaux d’embellissement étaient consécutifs aux travaux réalisés par la Sci Le Mail, mais résultaient également du mauvais état des fondations des poteaux de structure en rez-de-chaussée. Selon lui, une analyse préalable aux travaux aurait permis d’éviter les fissurations et dégradations des appartements, mais c’est le mauvais état de la structure qui participe aux désordres.

M. [E] relate qu’à la suite du rapport de M. [C], le syndicat des copropriétaires a fait réaliser les travaux de renforcement prescrits et a fait appel à la société NG INGENIEUR CONSEIL, à la société SELE et à la société RENOFORS. Ces travaux se sont déroulés de janvier à mars 2022.

Les sociétés SELE et RENOFORS ont réalisé les travaux suivants :

— société SELE :

* démolition de la dalle du rez-de-chaussée ;

* purge des remblais sous dallage ;

* fondations en béton armé pour poteaux métalliques ;

* réalisation d’un dallage sur hérisson ;

* reprise fissures et rejointement des murs en briques dans les caves ;

— société RENOFORS :

* réparation et renforcement des poutres bois par moisage ;

* renforcement du solivage par moisage ;

* mise en oeuvre de deux poteaux métalliques ;

* renforcement poutres bois et solivage dans la cave par moisage.

M. [E] a indiqué que les travaux effectués par les entreprises SELE et RENOFORS étaient conformes quantitativement et qualitativement à leurs marchés et également aux prescriptions et plans du BET structure NG INGENIEUR CONSEIL.

Dans le courant du mois de février 2022, l’enlèvement de l’étaiement, mis en place lors du démarrage des travaux, aurait provoqué l’affaissement brutal du plancher haut du rez-de-chaussée et du plancher de l’appartement de Mme [B] situé au 1er étage de l’immeuble et une aggravation significative et très importante des fissures des cloisons de son logement. Mme [B] a mandaté M. [I], qui a établi un rapport d’expertise amiable le 24 mars 2022 dans lequel était mentionnée l’aggravation importante des désordres dans l’appartement.

Au regard de l’importance des désordres indiqués dans le rapport de M. [I], le syndicat des copropriétaires a fait mettre en oeuvre en juin 2022 un système d’étaiement dans les appartements de Mmes [B] et [Y]. Ces travaux ont été effectués par la société Teyssere.

M. [E] estime que les désordres constatés dans les 2 appartements des 1er et 2ème étages trouvent leur origine dans les travaux de réhabilitation effectués au rez-de-chaussée dans l’emprise de l’ancien restaurant 'Le petit gersois'. Lors des travaux, une ou plusieurs cloisons en briques foraines, avec insertion de poteaux bois, ont été démolies dont certaines se situaient à l’aplomb d’une poutre porteuse supportée elle-même par le mur de façade et par un mur de refend. Ces cloisons n’étaient pas à l’origine considérées comme porteuses mais, dans le temps, ont participé à la structure en bloquant la déformation que pouvait prendre la poutre bois.

Il précise que cette disposition structurelle n’est pas accidentelle, elle se retrouve systématiquement dans tous les immeubles anciens construits sur ce modèle.

Il explique que tous les niveaux de l’immeuble étant construits à partir de ce principe, le simple fait de démolir ces cloisons a permis à la poutre porteuse du rez-de-chaussée de prendre sa flèche et ainsi de rompre l’équilibre général hyperstatique des structures, avec pour conséquences l’affaissement des planchers et la fissuration dans les cloisons des deux niveaux supérieurs. Le système constructif ayant pris instantanément un nouvel équilibre, les désordres sont apparus immédiatement après les travaux.

Il ajoute qu’en outre, les désordres constatés dans les appartements des 1er et 2ème étages ont subi des aggravations, résultant des dispositions suivantes :

— la première aggravation a eu lieu au cours du mois de février 2022, pendant les travaux de renforcement des structures au rez-de-chaussée (enlèvement de l’étaiement pendant la réalisation du dallage). Cette aggravation était prévisible, car dans sa note du 5 novembre 2020, le BET NG INGENIEUR CONSEIL indiquait que les travaux de reprise et de renforcement du plancher allaient amplifier les fissures/lézardes observées dans les deux appartements ;

— la deuxième aggravation a eu lieu au cours du mois de juin 2022, suite à la mise en oeuvre des étaiements dans les 2 appartements. Cette aggravation était également prévisible, car dans sa note du 5 novembre 2020, le BET NG INGENIEUR CONSEIL indiquait qu’à ce stade, il ne préconisait pas la mise en place d’étaiement dans les 2 appartements, car implantés de façon non efficace ils risquaient d’aggraver l’état de fissuration des 2 appartements (arrachement des menuiseries, chute de gravats). M. [E] a constaté que tel était le cas.

M. [E] a indiqué qu’après la réalisation des travaux de renforcement des structures au rez-de-chaussée en janvier/mars 2022 et après l’aggravation de juin 2022 suite à la pose des étais dans les deux appartements, les désordres n’avaient plus évolué. Entre les deux réunions d’expertise en février 2023 et juillet 2023, la fissuration dans les deux appartements n’a pas évolué.

Selon M. [E], les fissures constatées en façade, et notamment celles plus importantes de la façade côté [Adresse 12], sont des désordres anciens qui n’ont fait l’objet d’aucuns travaux réparatoires depuis de nombreuses années.

Il en ressort que les fissures en façade ne sont pas imputables à la Sci Le Mail.

Sur les fissures apparues dans les appartements en 2017 :

Le procès-verbal de constat du 23 janvier 2017 dans l’appartement de Mmes [B], avant les travaux réalisés par la Sci Le Mail, ne montrait aucune fissuration apparente dans la cuisine salle à manger ni dans le salon. (Pièce 21 NG INGENIEUR CONSEIL).

Il apparaît que ce sont les travaux réalisés par la Sci Le Mail en 2017 qui ont entraîné les fissures dans les appartements situés au-dessus.

Lors des travaux, une ou plusieurs cloisons en briques foraines, avec insertion de poteaux bois, ont été démolies dont certaines se situaient à l’aplomb d’une poutre porteuse supportée elle-même par le mur de façade et par un mur de refend. Ces cloisons n’étaient pas à l’origine considérées comme porteuses mais, dans le temps, ont participé à la structure en bloquant la déformation que pouvait prendre la poutre bois. Le simple fait de démolir ces cloisons a permis à la poutre porteuse du rez-de-chaussée de prendre sa flèche et ainsi de rompre l’équilibre général hyperstatique des structures, avec pour conséquences l’affaissement des planchers et la fissuration dans les cloisons des deux niveaux supérieurs. Le système constructif ayant pris instantanément un nouvel équilibre, les désordres sont apparus immédiatement après les travaux.

Il ressort du rapport de M. [E] que lors de la réalisation en 2017 des travaux d’aménagement dans le local situé au rez-de-chaussée de l’immeuble, la Sci Le Mail n’a pas pris suffisamment de précautions avant le démarrage des travaux, à savoir :

— en ayant connaissance de la vétusté de l’immeuble, un diagnostic structurel, avec réalisation de sondages, aurait dû être diligenté en amont afin de connaître précisément l’état et la disposition constructive des éléments de structure, comme cela se fait systématiquement dans les opérations de rénovation / réhabilitation d’ouvrages anciens ;

— dans ce genre de travaux dans un bâti ancien, avant toute démolition, il est impératif de mettre en oeuvre un système d’étaiement approprié afin d’éviter tout désordre dans les étages supérieurs, ce qui n’a pas été effectué.

Ces désordres ne sont pas imputables au syndicat des copropriétaires. En effet, à la différence des fissures en façade, ces fissures apparues dans les appartements, en 2017 ne trouvent pas leur origine dans l’état de l’immeuble. Elles trouvent leur origine dans les travaux de réhabilitation effectués au rez-de-chaussée dans l’emprise du restaurant 'Le petit Gersois', sans précautions suffisantes. Ces travaux n’avaient pas été autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires.

Ces fissures dans les appartements apparues en 2017 excèdent les inconvénients normaux du voisinage. Elles constituent donc un trouble anormal de voisinage causé par la Sci Le Mail.

Sur l’aggravation des fissures dans les appartements en février 2022 :

L’aggravation des fissures dans les appartements en février 2022 est liée à la réalisation de travaux de renforcement structurel au rez-de-chaussée, travaux qui étaient nécessaires. Il fallait stabiliser les structures porteuses. Le rapport de préparation des travaux mentionnait notamment le renforcement du plancher haut du restaurant , et le renouvellement du dallage avec création de massif de fondations pour reprendre les poteaux. Il était prévu que le plancher haut du restaurant serait maintenu par des étais jusqu’à la mise en place des poteaux métalliques (changement du système d’étaiement lors de la démolition du dallage) (pièce 8 NG INGENIEUR CONSEIL). Il fallait recréer le dallage au rez-de-chaussée pour reprendre les charges, avec création de deux massifs de fondation afin d’asseoir les poteaux métalliques, selon attestation de la société NG INGENIEUR CONSEIL de janvier 2022 (pièce 33 [B]). L’étaiement en bois posé à titre conservatoire en rez-de-chaussée durant les 5 années précédant les travaux ne pouvait donc être conservé en l’état.

La note d’avant chiffrage suite à la visite du 4 novembre 2020 prévenait que les travaux de reprise et de renforcement du plancher allaient amplifier les lézardes observées dans les deux appartements (pièce 3 NG INGENIEUR CONSEIL).

Cette aggravation était inévitable dès lors qu’il fallait renforcer structurellement l’immeuble.

Depuis la réalisation des renforcements structurels effectués au rez-de-chaussée, les désordres constatés ne compromettent plus la stabilité et la solidité des ouvrages, y compris les planchers. Même s’il est constaté une flexion des planchers des 2 appartements de Mmes [B] et [Y], leur solidité n’est plus compromise, des travaux de confortement de ces planchers ne s’avèrent pas nécessaires.

Cette aggravation des fissures dans les appartements en février 2022 est donc imputable aux travaux de démolition des cloisons en 2017 par la Sci Le Mail, entraînant la nécessité de stabiliser les structures porteuses.

Elle n’est pas imputable à la société NG INGENIEUR CONSEIL, dont les préconisations ne sont pas en cause, ni aux sociétés Sele ni Renofors, qui ont réalisé correctement les travaux, ni au syndicat des copropriétaires.

Sur l’aggravation des fissures dans les appartements en juin 2022 :

L’aggravation des fissures dans les appartements en juin 2022 est liée à la mise en place d’étaiement dans les deux appartements par la société Tisseyre, à la demande du syndicat des copropriétaires. M. [E] a dit que certains étais situés dans les 2 appartements devaient être déplacés et repositionnés sous les cloisons les plus fissurées (risque de chute de briques foraines des cloisons fissurées). Il a indiqué que le syndicat des copropriétaires n’avait pas suivi les recommandations du BET NG INGENIEUR CONSEIL qui ne préconisait pas la mise en place d’étaiement dans les deux appartements, car implantés de façon non efficace, ils risquaient d’aggraver l’état de fissuration des deux appartements (arrachement des menuiseries, chute de gravats). Le rapport de préparation des travaux indiquait : 'A ce stade du projet (avant travaux) nous ne préconisons pas la pose d’étaiement pour mise en sécurité des murs et cloisons dans les appartements.

En effet, mal disposés, ils bloqueront tous les micro-déplacements de ces murs déjà largement fragilisés. Risques d’effondrement de briques – arrachement des menuiseries.' (pièce 8 NG INGENIEUR CONSEIL).

Cette aggravation de juin 2022 n’est pas imputable aux sociétés NG INGENIEUR CONSEIL, Sele ni Renofors.

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Cet article est inapplicable en l’espèce. En effet, les dommages n’ont pas leur source dans les parties communes, mais dans des travaux réalisés dans le local privatif de la Sci Le Mail.

En vertu de l’article 9 III de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l’exécution des travaux, en raison soit d’une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d’un trouble de jouissance grave, même s’il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité. En cas de privation totale temporaire de jouissance du lot, l’assemblée générale accorde au copropriétaire qui en fait la demande une indemnité provisionnelle à valoir sur le montant de l’indemnité définitive.

Il apparaît que l’aggravation des fissures en juin 2022 est imputable au syndicat des copropriétaires, qui n’aurait pas dû faire faire des travaux d’étaiement dans les appartements. Cependant, cette aggravation des fissures en juin 2022 est sans incidence sur le coût et la durée des travaux de reprise. En effet, avant même cette aggravation, il convenait de reprendre les fissures qui étaient apparues déjà en 2017 et en février 2022. La note d’avant chiffrage suite à la visite du 4 novembre 2020 prévenait déjà qu’au vu de l’état de fissuration des cloisons et murs dans ces deux appartements, leur démolition pour un remplacement complet était à envisager (pièce 3 NG INGENIEUR CONSEIL). Ainsi, en l’absence de préjudice supplémentaire lié à la pose des étaiements dans les appartements en juin 2022 par rapport au préjudice déjà causé en 2017 et en février 2022 , c’est à juste titre que le premier juge a estimé que la responsabilité du syndicat des copropriétaires n’était pas engagée envers Mmes [B] et [Y].

En conséquence, le jugement dont appel sera confirmé en ce qu’il a dit que la Sci Le Mail est responsable des dommages subis par Mmes [B] et [Y] sur le fondement des troubles anormaux du voisinage.

Il sera confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes formées contre la société NG INGENIEUR CONSEIL, la société QBE Europe, les sociétés Sele et Renofors, le syndicat des copropriétaires et la Sa Axa France Iard.

Sur la garantie de la Sa Allianz Iard :

Selon l’article L 124-3 du code des assurances, le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable.

La Sci Le Mail est assurée auprès de la Sa Allianz Iard selon contrat immeuble n° 57938870 à effet du 27 avril 2017, couvrant notamment la responsabilité civile immeuble, avec une franchise générale d’un montant de 930 euros.

Les conditions particulières renvoient aux conditions générales COM18492, que l’assuré reconnaît avoir reçues avant la conclusion du contrat.

Les conditions générales COM18492 V01/17 sont produites aux débats.

Les exclusions générales portent notamment sur les dommages ou désordres relevant des articles 1792 à 1792.6 du code civil ainsi que toutes les responsabilités incombant à l’assuré en vertu de la loi 78.12 du 04.01.1978 (article 8.8).

En l’espèce, la responsabilité de la Sci Le Mail n’est pas recherchée sur le fondement des article 1792 à 1792-6 du code civil. Cette exclusion de garantie ne s’applique donc pas. Elle est recherchée sur le fondement du trouble anormal de voisinage.

Les exclusions propres aux garanties responsabilités civiles visent en page 18 des conditions générales les dommages de la nature de ceux qui, en droit français, engagent :

— la responsabilité des constructeurs, fabricants ou négociants assimilés en vertu des articles 1792 et suivants du code civil ;

— la responsabilité de l’assuré en tant que maître d’ouvrage au titre de travaux de construction nécessitant un permis de construire.

En l’espèce, la Sci Le Mail n’est pas actionnée en tant que constructeur en vertu des articles 1792 et suivants du code civil. Par ailleurs, il n’est pas démontré que les travaux nécessitaient un permis de construire. Cette exclusion de garantie ne s’applique donc pas.

En page 20 des conditions générales, les effondrements des bâtiments sont garantis, mais en page 21, il est précisé que ne sont pas garantis les dommages survenus au cours des travaux de construction, de réparation, de restauration, de terrassement, de consolidations, des bâtiments assurés.

Cependant, en l’espèce, en l’absence d’effondrement total ou partiel des fondations et soubassement, de l’ossature et de la maçonnerie porteuse, des murs et de la toiture, cette garantie effondrement ne s’applique pas, ni a fortiori l’exclusion afférente.

En conséquence, le jugement dont appel sera confirmé en ce qu’il a condamné la Sa Allianz Iard à garantir la Sci Le Mail des condamnations prononcées à son encontre.

Sur les préjudices de Mme [Y] et de Mmes [B] :

Au titre des travaux de reprise, le premier juge a alloué la somme de 126.233,80 euros à Mme [Y], et la somme de 120.374,62 euros à Mmes [B].

La Sa Allianz Iard demande de ramener le coût des travaux de reprise à 108.000 euros par appartement, et de débouter Mmes [B] et [Y] de leurs demandes complémentaires.

Mmes [B] font appel incident et demandent :

* une indemnité comprise entre 131 317,76 euros TTC et 134 381,88 euros TTC, indexée sur l’indice BT01 du coût de la construction, au titre des travaux de réfection de l’appartement dont elles sont propriétaires, Mme [L] [B], étant détentrice d’un quart en pleine propriété et de trois quarts en usufruit et Mme [R] [B], possédant les trois quarts en nue-propriété,

* une indemnité de 10.000 euros au titre des frais de déménagement et de garde meubles,

* une indemnité mensuelle de 950 euros au titre du préjudice de jouissance, soit la somme 46.867 euros au 13 avril 2026, à parfaire, jusqu’à parfait achèvement des travaux de reprise,

* une indemnité de 5.000 euros chacune au titre du préjudice moral subi

Mme [Y] fait appel incident uniquement sur :

— les frais de déménagement et de garde meubles : elle demande une indemnité de 10.000 euros TTC,

— le préjudice moral : elle demande une indemnité de 5.000 euros.

Sur le coût des travaux de reprise :

Les devis produits font état d’un coût de travaux de l’ordre de 1.600 euros TTC/m² dans l’appartement de Mme [B] et de l’ordre de 1.750 euros TTC/m² dans l’appartement de Mme [Y].

L’expert judiciaire estime que le coût habituel rencontré dans des situations similaires est plutôt de l’ordre de 1.450 euros TTC/m², ce qui donnerait un montant de 108.000 euros TTC pour chaque appartement (avec un taux de TVA de 10%). Cependant, l’expert judiciaire ne justifie pas la raison pour laquelle il retient un montant inférieur au m² par rapport à ce qui est proposé par les artisans.

Concernant Mmes [B], c’est pour des motifs que la cour adopte que le premier juge a retenu le devis Arenov d’un montant de 109.431,47 euros HT, soit 120.374,62 euros TTC (avec une TVA à 10%).

Concernant Mme [Y], c’est pour des motifs que la cour adopte que le premier juge a retenu le devis ARENOV d’un montant 114.758 euros HT, soit 126.233,80 euros TTC (avec une TVA à 10%).

Aucune des parties à l’instance d’appel ne formule dans le dispositif de ses dernières conclusions qui seul lie la cour une quelconque critique à l’encontre de la disposition du jugement entrepris ayant déduit la franchise de 930 euros, de sorte que cette disposition ne peut qu’être confirmée sans examen au fond en application de l’article 954 du code de procédure civile.

En conséquence, le jugement dont appel sera confirmé en ce qu’il a condamné in solidum la Sci Le Mail et la Sa Allianz Iard à payer à Mme [O] [Y] la somme de 126.233,80 euros TTC au titre des travaux de reprise, dont il convient de déduire le montant de la franchise de 930 euros, avec indexation sur l’indice BT 01 jusqu’à la date du règlement effectif.

Il sera confirmé en ce qu’il a condamné in solidum la Sci Le Mail et la Sa Allianz Iard à payer à M^me Mmes [B] la somme de 120.374,62 euros TTC au titre des travaux de reprise, dont il convient de déduire le montant de la franchise de 930 euros, avec indexation sur l’indice BT 01 jusqu’à la date du règlement effectif.

Il y a lieu d’ajouter que concernant ces travaux de reprise, l’indexation sur l’indice BT01 court depuis le rapport d’expertise judiciaire.

Sur les frais de déménagement, de garde-meubles et de réaménagement :

Pendant la durée des travaux de reprise, soit 4 mois, les appartements devront être vides de tout occupant et de tout meuble. Ceci rend nécessaire un déménagement, des frais de garde-meuble pendant cette durée et un réaménagement.

L’expert judiciaire évalue les frais de déménagement et de garde-meubles à 10.000 euros pour Mmes [B] et 10.000 euros pour Mme [Y].

S’agissant de Mme [Y], l’appartement était habité par la mère de Mme [Y], Mme [P] [A] veuve [Y], jusqu’à son décès survenu le 11 octobre 2021. Il était meublé, ainsi qu’il ressort du procès-verbal de constat du 5 mars 2025 (pièce n° 44 [Y]). L’appartement de Mmes [B] était habité par Mme [L] [B].

Mme [Y] produit un devis de déménagement DEMECO d’un montant de 2.887,94 euros, outre 255,40 euros par mois de garde-meubles. Il faut également prévoir le réaménagement.

Il y a ainsi lieu d’évaluer à 10.000 euros le coût du déménagement, réaménagement et garde-meuble pour chaque appartement, qui sont de surface comparable.

Infirmant le jugement dont appel, la Sci Le Mail et la Sa Allianz Iard seront condamnées in solidum à payer à Mme [Y] la somme de 10.000 euros et à Mmes [B] la somme globale de 10.000 euros au titre des frais de déménagement, garde-meubles et réaménagement.

Sur le préjudice de jouissance :

L’expert judiciaire évalue la durée des travaux de reprise à 4 mois. Il laisse à l’appréciation du juge une perte locative de 950 euros par mois et par appartement depuis le mois de janvier 2022.

Mme [Y] produit une évaluation de la valeur locative mensuelle de son appartement d’un montant de 950 à 980 euros par mois (charges comprises).

C’est par des motifs que la cour adopte que le premier juge a retenu une valeur locative de 950 euros par mois pour chaque appartement.

Selon le rapport amiable de M. [I], Mme [L] [D] veuve [B], qui vivait encore dans son appartement durant les travaux, a été délogée en urgence dès le vendredi 18 février 2022. Elle a été privée intégralement de la jouissance de son logement.

Infirmant le jugement dont appel, la Sci Le Mail et la Sa Allianz Iard seront condamnées in solidum à payer à Mmes [B] prises ensemble la somme de 950 euros par mois à compter du 18 février 2022, jusqu’au jour du paiement de la somme de 120.374,62 euros indexée, à laquelle il faut ajouter 4 mois de réalisation des travaux et deux mois de délai de commande.

C’est par des motifs que la cour adopte que le premier juge a retenu une perte de chance de louer l’appartement de Mme [Y], de 80%. Le jugement dont appel sera confirmé en ce qu’il a condamné in solidum la Sci Le Mail et la Sa Allianz Iard à payer à Mme [Y] la somme de 31.920 euros au 30 juin 2025 (760 euros par mois) à parfaire au jour du paiement de la somme de 126.233,80 euros indexée, auquel il faut rajouter 4 mois de réalisation des travaux et deux mois de délai de commande.

Sur le préjudice moral :

Le préjudice moral de Mme [L] [D] veuve [B] et Mme [R] [B] du fait des tracas et soucis causés par les fissures de leur appartement peut être évalué à 5.000 euros.

Infirmant le jugement dont appel, la Sci Le Mail et la Sa Allianz Iard seront condamnées in solidum à payer à Mme [L] [D] veuve [B] et à Mme [R] [B] la somme globale de 5.000 euros en réparation de leur préjudice moral.

De même, le préjudice moral de Mme [O] [Y] peut être évalué à 5.000 euros. Infirmant le jugement dont appel, la Sci Le Mail et la Sa Allianz Iard seront condamnées in solidum à payer à Mme [Y] la somme de 5.000 euros en réparation de son préjudice moral.

Sur la demande du syndicat des copropriétaires en paiement de la somme de 96.960 euros majorés des intérêts légaux à compter du jugement, formée contre la Sci Le Mail et la société Allianz Iard in solidum :

Le syndicat des copropriétaires a payé aux société NG INGENIEUR CONSEIL, Sele et Renofors la somme de 96.960 euros pour les travaux de confortation, afin de renforcer le plancher haut et de créer une dalle en plancher bas dans le local de la Sci Le Mail. La Sci Le mail doit lui rembourser cette somme, car elle est responsable du trouble de voisinage qui a rendu nécessaires ces travaux de stabilisation. La Sa Allianz Iard doit sa garantie.

Infirmant le jugement dont appel, la Sci Le Mail et la société Allianz Iard seront condamnées in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 96.960 euros en réparation de son préjudice matériel, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur la demande de la Sci Le Mail contre le syndicat des copropriétaires pour n’avoir pu ouvrir un restaurant :

Le jugement dont appel sera confirmé en ce qu’il a débouté la Sci Le Mail de sa demande formée contre le syndicat des copropriétaires pour n’avoir pu ouvrir un restaurant dans les locaux dont elle a détruit les cloisons. En effet, la Sci Le Mail est responsable des désordres sur le fondement du trouble anormal de voisinage.

Sur la demande de la société Renofors en paiement de sa facture :

Le premier juge a omis de statuer sur la demande de la société Renofors tendant à condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 34.865,60 euros au titre d’une facture impayée, outre intérêts au taux légal à compter du 20 décembre 2023.

En cas d’appel, tous les points du litige soumis au tribunal sont déférés à la connaissance de la cour, à laquelle il revient de statuer à nouveau et de réparer les éventuelles omissions de statuer (Cass. civ. 3ème, 4 mars 1980 n° 78-13.302).

En l’espèce, par l’effet dévolutif de l’appel, la cour a été saisie de la demande de la société Renofors tendant à condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 34.865,60 euros au titre de la facture impayée, outre intérêts au taux légal à compter du 20 décembre 2023, formée par conclusions notifiées par RPVA le 10 décembre 2025 devant la cour.

Le jugement rectificatif du tribunal judiciaire de Toulouse du 16 mars 2026 est donc nul.

Le syndicat des copropriétaires a commandé à la société Renofors des travaux de remise en état selon devis du 8 juin 2021 ; la facture du 31 mars 2022 est d’un montant de 34.865,60 euros. La responsabilité de la société Renofors n’est pas engagée dans les désordres, aussi cette facture est due.

Rectifiant l’omission de statuer, il y a lieu de condamner le syndicat des copropriétaires à payer à la Sas Renofors la somme de 34.865,60 euros au titre de la facture impayée, avec intérêts au taux légal à compter du 17 février 2025.

Sur les demandes de dispenser Mme [L] [D] veuve [B] et Mme [R] [B] et Mme [O] [Y] de toute participation à la dépense commune engendrée par la condamnation du syndicat des copropriétaires :

Ces demandes sont sans objet, en l’absence de condamnation du syndicat des copropriétaires.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Le jugement dont appel sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

La Sci Le Mail et la Sa Allianz Iard, parties perdantes, seront condamnées in solidum aux dépens d’appel.

Elles seront condamnées in solidum à payer sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel et non compris dans les dépens :

— à Mmes [B] la somme globale de 4.000 euros ;

— à Mme [Y] la somme de 4.000 euros ;

— au syndicat des copropriétaires la somme de 4.000 euros ;

— à la Sa Axa France Iard la somme de 2.000 euros ;

— à la société NG INGENIEUR CONSEIL la somme de 4.000 euros ;

— à la société QBE Europe SA/NV la somme de 2.000 euros ;

— à la société Sele la somme de 2.000 euros ;

— à la société Renofors la somme de 2.000 euros.

La Sa Allianz Iard sera déboutée de sa demande sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Statuant dans les limites de sa saisine,

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse du 11 juillet 2025, sauf en ce qui concerne :

— les frais de déménagement, garde-meubles et réaménagement de Mme [R] [B] et Mme [L] [D] veuve [B] et de Mme [O] [Y] ;

— le préjudice de jouissance de Mmes [B] ;

— le préjudice moral de Mmes [B] et de Mme [Y] ;

— le préjudice matériel du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 10] à [Localité 3] ;

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés, et y ajoutant,

Dit que concernant les travaux de reprise, l’indexation sur l’indice BT01 court depuis le rapport d’expertise judiciaire ;

Condamne in solidum la Sci Le Mail et la Sa Allianz Iard à payer à Mme [Y] la somme de 10.000 euros et à Mme [L] [D] veuve [B] et Mme [R] [B] la somme globale de 10.000 euros au titre des frais de déménagement, garde-meubles et réaménagement ;

Condamne in solidum la Sci Le Mail et la Sa Allianz Iard à payer à Mme [L] [D] veuve [B] et Mme [R] [B] prises ensemble la somme de 950 euros par mois à compter du 18 février 2022, jusqu’au jour du paiement de la somme de 120.374,62 euros indexée, à laquelle il faut ajouter 4 mois de réalisation des travaux et deux mois de délai de commande ;

Condamne in solidum la Sci Le Mail et la Sa Allianz Iard à payer à Mme [L] [D] veuve [B] et à Mme [R] [B] la somme globale de 5.000 euros en réparation de leur préjudice moral ;

Condamne in solidum la Sci Le Mail et la Sa Allianz Iard à payer à Mme [Y] la somme de 5.000 euros en réparation de son préjudice moral ;

Condamne in solidum la Sci Le Mail et la société Allianz Iard à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 10] à [Localité 3] la somme de 96.960 euros en réparation de son préjudice matériel, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 10] à [Localité 3] à payer à la Sas Renofors la somme de 34.865,60 euros au titre de la facture impayée, avec intérêts au taux légal à compter du 17 février 2025 ;

Déclare sans objet les demandes de dispenser Mme [L] [D] veuve [B] et Mme [R] [B] et Mme [O] [Y] de toute participation à la dépense commune engendrée par la condamnation du syndicat des copropriétaires ;

Condamne in solidum la Sci Le Mail et la Sa Allianz Iard aux dépens d’appel ;

Les condamne in solidum à payer sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel et non compris dans les dépens :

— à Mme [L] [D] veuve [B] et Mme [R] [B] la somme globale de 4.000 euros ;

— à Mme [Y] la somme de 4.000 euros ;

— au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 10] à [Localité 3] la somme de 4.000 euros ;

— à la Sa Axa France Iard la somme de 2.000 euros ;

— à la société NG INGENIEUR CONSEIL la somme de 4.000 euros ;

— à la société QBE Europe SA/NV la somme de 2.000 euros ;

— à la société Sele la somme de 2.000 euros ;

— à la société Renofors la somme de 2.000 euros ;

Déboute la Sa Allianz Iard de sa demande sur le même fondement.

La greffière La présidente

La République Française mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République, près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

La présente grosse certifiée conforme a été signée par la greffière de la cour d’appel de Toulouse.

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