27/05/2026

ARRÊT N° 26/ 211

N° RG 24/02270

N° Portalis DBVI-V-B7I-QKQJ

LI – SC

Décision déférée du 18 Juin 2024

TJ de [Localité 1] – 23/01854

S. LOBRY

INFIRMATION

Grosse délivrée le 27/05/2026

par Rpva aux avocats

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU VINGT SEPT MAI DEUX MILLE VINGT SIX

***

APPELANTE

S.A.S. SOCIETE DE GESTION MERIDIONALE

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Michel BARTHET, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMES

Monsieur [W] [U]

[Adresse 2]

[Localité 3]

S.C.I. PHILEA

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentés par M^e Jean-Paul BOUCHE de la SELEURL BOUCHE JEAN-PAUL, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 mars 2026 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant L. IZAC, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

S. LECLERCQ, présidente

N. ASSELAIN, conseillère

L. IZAC, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffière : lors des débats M. POZZOBON

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, après avis aux parties

— signé par S. LECLERCQ, présidente et par M. POZZOBON, greffière

EXPOSE DU LITIGE

La SCI Philea, ayant pour gérant M. [W] [U], est propriétaire depuis le 6 septembre 2011 d’un local commercial et de quatre places de stationnement au sein la résidence « [Etablissement 1] » située [Adresse 4] à Toulouse.

Cette résidence, soumise au statut de la copropriété, est administrée par la SAS Société de Gestion Méridionale (ci-après désignée la SAS Sogem) en qualité de syndic.

Suivant procès-verbal d’assemblée générale du 18 décembre 2013, la SCI Séverac 93, également membre de la copropriété, a été autorisée à installer un appareil individuel de climatisation « sur loggia, terrasse ou balcon dans une partie protégée au droit de la façade ». Aux termes de cette même délibération, le syndic de copropriété a été chargé de poursuivre tout contrevenant en cas de non-respect de ces dispositions.

Dans le courant du mois de mars 2014, la SCI Séverac 93 a fait installer son appareil contre un mur séparatif perpendiculaire à la façade, à proximité des baies vitrées du local commercial appartenant à la SCI Philea.

Par courriel daté du 14 mars 2017, cette dernière s’est adressée à la SAS Sogem pour lui faire part de nuisances engendrées par cette installation.

Par décision de l’assemblée générale des copropriétaires du 19 décembre 2018, la SCI Séverac 93 a été autorisée à installer, à sa demande, un panneau en bois situé à une cinquantaine de centimètres de la façade avant de l’aérotherme afin d’atténuer les nuisances dénoncées, en faisant notamment obstacle au flux d’air chaud dirigé vers la baie vitrée de la SCI Philéa.

Une tentative de résolution amiable du différent a été organisée mais n’a pu aboutir.

C’est dans ce contexte que, par actes du 20 avril 2023, M. [U] et la SCI Philéa ont fait assigner la SCI Séverac 93 et la SAS Sogem, à titre personnel, devant le tribunal judiciaire de Toulouse afin de les voir condamnées sous astreinte à procéder à la dépose de l’installation litigieuse et à réparer le préjudice subi.

La SCI Séverac 93 a, par voie d’incident, saisi le juge de la mise en état aux fins de voir déclarer prescrite l’action de la SCI Philea et de M. [U] à son encontre. À l’occasion de cette même instance, la SAS Sogem a également soulevé l’irrecevabilité, pour cause de prescription, de la demande formée à son égard par la SCI Philea et de M. [U].

Par ordonnance du 18 juin 2024, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Toulouse a :

— rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la SCI Séverac 93 au titre de la prescription de l’action de la SCI Philea et de M. [U] à son encontre ;

— rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la SAS Sogem au titre de la prescription de l’action de la SCI Philea et de M. [U] à son encontre ;

— condamné la SCI Séverac 93 aux dépens de l’incident ;

— condamne la société SCI Séverac 93 à payer à la SCI Philea et à M. [U] la somme de 1.200 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté la SCI Séverac 93 et la SAS Sogem de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état électronique du 24 septembre 2024 pour conclusions au fond de la SCI Séverac 93 et de la SAS Sogem.

Pour rejeter la fin de non-recevoir soulevée par la SAS Sogem, le juge de la mise en état a considéré que l’action de M. [U] et de la SCI Philea, laquelle était soumise aux dispositions spéciales (article 42) de la loi du 10 juillet 1965 relative au statut de la copropriété, ne se trouvait pas frappée de prescription au jour de l’assignation du 20 avril 2023 dès lors que la loi ELAN du 23 novembre 2018 avait certes réduit à 5 ans le délai de 10 ans qui s’appliquait auparavant aux actions formée par un copropriétaire à l’encontre du syndicat mais en laissant encore courir au profit des demandeurs un délai de 5 ans qui ne devait trouver son terme que le 25 novembre 2023.

La SAS Sogem a formé appel le 3 juillet 2024, désignant la SCI Philea et M. [U] en qualité d’intimés, et visant dans sa déclaration l’ensemble des dispositions de l’ordonnance hormis celles concernant la SCI Séverac 93.

Par avis du 20 août 2024, l’affaire a fait l’objet d’une orientation pour fixation à bref délai sur le fondement des dispositions de l’article 905 du code de procédure civile.

La fixation de l’affaire pour plaidoiries a toutefois été suspendue en raison de l’existence de pourparlers qui se sont déroulés tout au long de l’année 2025 mais n’ont cependant pas abouti à un règlement amiable du litige.

PRETENTIONS DES PARTIES

Par dernières conclusions du 11 mars 2026, la SAS Sogem, appelante, demande à la cour, au visa de :

— ordonner le rabat de l’ordonnance de clôture ;

— réformer l’ordonnance dont appel ;

— dire et juger irrecevable la demande de M. [U] et de la SCI Philea à l’encontre de la Sas Sogem car prescrite ;

— condamner in solidum M. [U] et la SCI Philea à lui verser la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’art 700 du code de procédure civile ;

— les condamner aux entiers dépens.

Elle fait valoir que la demande présentée à son encontre par la SCI Philéa et M. [U] est irrecevable dans la mesure où l’action engagée contre un syndic à titre personnel ne relève pas des dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 mais du droit commun de la prescription, tel qu’il est prévu par l’article 2224 du code civil, lequel prévoit un délai de 5 ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. Elle expose que les intimés savaient depuis le premier trimestre 2014 que le matériel installé par la SCI Séverac 93 n’était pas conforme à l’autorisation donnée par l’assemblée générale du 18 décembre 2013 et qu’ils ne pouvaient ainsi prétendre rechercher sa responsabilité personnelle qu’en introduisant une action en justice avant le 7 mars 2019 puisque la prétendue carence qu’ils lui reprochent leur était connue dès l’installation de l’aérotherme. Elle ajoute, d’une part, que les nuisances alléguées relèvent de la responsabilité de la SCI Séverac 93 et qu’en conséquence elle demeure étrangère à l’action pour troubles anormaux de voisinage et, d’autre part, que les modifications intervenues en octobre 2022 (pose du panneau en bois et changement de l’aérotherme) ne concernent pas l’implantation de l’installation faite en 2014.

Par dernières conclusions du 9 mars 2026, la SCI Philea et M. [U], intimés, demandent à la cour, au visa des articles 2231 et 2240 du code civil, de :

à titre principal,

— juger que le nouveau délai de prescription quinquennal, introduit par la loi du 23 novembre 2018, n’a commencé à courir qu’à compter de l’entrée en vigueur de ladite loi, soit le 25 novembre 2018 ;

en conséquence,

— juger que l’action de la SCI Philea et de M. [U] est recevable et non prescrite ;

— débouter la SAS Sogem de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions à l’encontre de la SCI Philea et de M. [U];

— confirmer l’ordonnance du juge de la mise en état près le tribunal judiciaire de Toulouse 18 juin 2024 en toutes ses dispositions ;

à titre subsidiaire,

— juger que les nuisances, qui se manifestent à chaque activation de l’aérotherme litigieux, sont des faits successifs et distincts les uns des autres ;

en conséquence,

— juger que l’action de la SCI Philea et de M. [U] est recevable et non prescrite ;

à titre très subsidiaire,

— juger que la pose du panneau en bois, décidée par l’assemblée générale en date du 19 décembre 2018, constitue une reconnaissance par la SCI Séverac 93 des droits de la SCI Philea et de M. [U] au sens de l’article 2240 du code civil ;

— juger que le courrier adressé par la SCI Séverac 93 au syndic de copropriété en date du 7 novembre 2018 avec pour objet « Nuisances générées par le groupe externe de climatisation » constitue une reconnaissance par la SCI Séverac 93 des droits de la SCI Philea et de M. [U] au sens de l’article 2240 du code civil.

en conséquence,

— juger que le délai de prescription de l’action de la SCI Philea et de M. [U] pour troubles anormaux du voisinage a été interrompue par cette reconnaissance ;

— juger que l’action de la SCI Philea et de M. [U] est recevable et non prescrite.

à titre infiniment subsidiaire,

— juger que la pose du panneau en bois et d’un nouvel aérotherme constitue une aggravation des troubles anormaux du voisinage ;

en conséquence,

— juger que l’action de la SCI Philea et de M. [U] est recevable et non prescrite ;

en tout état de cause et statuant à nouveau,

— débouter la SAS Sogem de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;

— juger que recevable l’action de la SCI Philea et de M. [U] ;

— condamner la SAS Sogem à payer à la SCI Philea la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SAS Sogem à payer à M. [U] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SAS Sogem aux entiers dépens de l’instance d’appel.

Au soutien de la recevabilité de leur demande à l’encontre de la SAS Sogem, ils font valoir que celle-ci est soumise aux dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dont la modification par la loi [Localité 5] du 23 novembre 2018 leur a ouvert un délai pour agir à l’encontre du syndic devant trouver son terme 26 novembre 2023, soit après qu’elles ont fait assigner ce dernier le 20 avril 2023. Elles arguent qu’en toute hypothèse, les nuisances qu’elles subissent du fait de l’aérotherme installé incorrectement par la SCI Séverac 93 présentent un caractère successif et distinct, de sorte que seules les nuisances datant de plus de 5 ans avant la délivrance de l’assignation pourraient être considérées comme prescrites. Elles ajoutent qu’en mettant à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 19 décembre 2018 l’autorisation pour la SCI Séverac 93 de poser un panneau en bois devant l’aérotherme, la SAS Sogem a reconnu sa responsabilité et ainsi interrompu le délai de prescription (article 2240 du code civil), ce qui a reporté son terme au 19 décembre 2023. Elles exposent enfin que les travaux réalisés en octobre 2022 afin d’installer le panneau en bois et remplacer l’aérotherme ont aggravé les nuisances et fait courir à leur profit un nouveau délai quinquennal pour agir contre le syndic.

L’affaire a été examinée à l’audience du 24 mars 2026. À l’occasion de celle-ci, toutes les parties se sont accordées pour une révocation de l’ordonnance de clôture et le prononcé de la clôture à la date de l’audience.

En conséquence, l’ordonnance de clôture a été révoquée à l’audience, du commun accord des parties, et la clôture a été prononcée à la date du 24 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de rabat de clôture

L’ordonnance de clôture du 10 mars 2026 ayant été rabattue au 24 mars 2026, la demande présentée par la SAS Sogem apparaît sans objet. Ses conclusions du 11 mars 2026 étant recevables, elles seront examinées par la cour.

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription quinquennale

Sur la durée et le point de départ du délai

Il est constant que les règles spéciales ne dérogent aux règles générales que dans la seule limite de leur domaine d’application. Il en résulte que l’action d’un copropriétaire engagée à l’encontre d’un syndic, à titre personnel (et non en qualité de représentant légal du syndicat des copropriétaires), sur le fondement de sa responsabilité quasi-délictuelle ne relève pas du domaine de l’article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis mais obéit aux règles ordinaires prévues par le code civil (Cass. Civ.(3e), 8 octobre 1997, n°95-18.773).

Aux termes de l’article 2224 du code civil, dans sa rédaction issue de la loi n°2008-561 du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

En l’espèce, il est constant que l’aérotherme litigieux a été installé dans le courant du mois de mars 2014. À compter de cette date, la SCI Philea et M. [U] avaient connaissance du fait qu’il n’était pas correctement implanté au regard des modalités fixées par l’assemblée générale du 18 décembre 2013 ayant autorisé cette installation et chargé le syndic de veiller à leur respect.

Il ne peut ainsi être utilement soutenu par la SCI Philea et M. [U] qu’ils n’ont eu connaissance du manquement du syndic à ses obligations qu’à l’occasion de la convocation à l’assemblée générale du 19 décembre 2018 parce que le projet de résolution n°14 prévoyait simplement la pose d’un panneau en bois et non la suppression de l’installation litigieuse. En effet, c’est dès la pose non-conforme de l’aérotherme que la SAS Sogem était tenue de « poursuivre tout contrevenant, et après mise en demeure restée infructueuse de faire enlever les installations réputées non conformes [aux modalités fixées par l’assemblée générales du 18 décembre 2013], par tout moyen de droit ». De sorte que c’est à compter de cet évènement que l’inaction du syndic, laquelle pouvait être directement constatée par la SCI Philea et M. [U] puisque l’aérotherme installé à quelques mètres devant la baie vitrée de leur local commercial demeurait à sa place, était susceptible d’engager sa responsabilité.

Il s’en suit que le délai de prescription de l’action en responsabilité délictuelle du syndic pour manquement aux diligences dont il avait été chargé par l’assemblée générale des copropriétaires du 18 décembre 2013 a commencé à courir à la fin du mois de mars 2014 pour une durée de 5 ans devant, sauf suspension ou interruption, trouver son terme le 1er avril 2019.

Sur l’absence d’interruption

Aux termes de l’article 2240 du code civil, la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription.

En l’espèce, comme le juge de la mise en état l’a relevé à l’égard de la SCI Séverac 93, celle-ci a reconnu sa responsabilité en adressant au syndic de copropriété un courrier daté du 7 novembre 2018 dans lequel elle a informé ce dernier qu’elle entendait solliciter l’autorisation de poser un panneau en bois afin de remédier aux nuisances dénoncées par la SCI Philea et M. [U].

Pour autant, cette reconnaissance de responsabilité n’est le fait que de la seule SCI Séverac 93 et non de la SAS Sogem à laquelle on ne saurait par ailleurs reprocher ni d’avoir répercuté cette demande en la mettant aux voix de l’assemblée générale du 19 décembre 2018, ni d’être à l’initiative de cette solution puisque le courrier de la SCI Séverac 93 (pièce n°16 – SCI Philea et M. [U]) y fait explicitement référence en précisant qu’elle ressort des consultations qu’elle a pu avoir auprès de plusieurs professionnels compétents afin d’être conseillée sur les options envisageables, et non du syndic de copropriété comme l’affirment les intimés.

Par ailleurs, à supposer que les nuisances dénoncées par la SCI Philea et M. [U] aient pu connaître une aggravation ou bien encore correspondent à des « faits successifs et distinct les uns des autres », il n’en demeure pas moins que le lieu d’installation de l’aérotherme est demeuré inchangé.

De sorte que seul le fait initial, tenant à l’installation d’un aérotherme en un lieu non-conforme aux conditions prévues par l’assemblée générale des copropriétaires du 18 décembre 2013, constitue une infraction avec l’autorisation donnée à la SCI Séverac 93 face à laquelle l’inertie du syndic était susceptible de donner lieu à une action en responsabilité. Ainsi, tant le fonctionnement ultérieur de l’aérotherme que son remplacement au même endroit ou bien encore l’installation du panneau en bois (lequel a été autorisé par l’assemblée générale du 19 décembre 2018) n’étaient pas de nature à faire renaître la responsabilité du syndic.

*

Il résulte de l’ensemble de ces considérations qu’au 20 avril 2023, jour de l’introduction de leur demande à l’encontre de la SAS Sogem aux fins d’engager sa responsabilité à titre personnel, l’action de la SCI Philea et de M. [U] était frappée de prescription depuis le 1er avril 2019. Elle doit ainsi être déclarée irrecevable.

L’ordonnance sera par conséquent infirmée en ce qu’elle a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la SAS Sogem au titre de la prescription de l’action de la SCI Philea et de M. [U] à son encontre.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en remette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant, la SCI Philea et M. [U] seront condamnés aux dépens de la procédure d’appel.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a mis les dépens de première instance uniquement à la charge de la SCI Séverac 93.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie, la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l’équité, de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, eu égard aux circonstances, il y a lieu de condamner in solidum la SCI Philea et M. [U] à payer à la SAS Sogem la somme de 2.000 euros sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, contradictoirement, en dernier ressort, et dans les limites de sa saisine,

Constate que la demande de rabat de clôture est sans objet ;

Infirme l’ordonnance rendue le 18 juin 2024 par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Toulouse en ce qu’elle a :

— rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la SAS Sogem au titre de la prescription de l’action de la SCI Philea et de M. [W] [U] à son encontre ;

— débouté la SAS Sogem de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau,

Déclare irrecevable, pour cause de prescription, la demande de la SCI Philea et de M. [W] [U] à l’encontre de la SAS Sogem ;

Y ajoutant,

Condamne la SCI Philea et M. [W] [U] aux dépens de la procédure d’appel ;

Condamne in solidum la SCI Philea et M. [W] [U] à verser à la SAS Sogem la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en appel.

La greffière La présidente

La République Française mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République, près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

La présente grosse certifiée conforme a été signée par la greffière de la cour d’appel de Toulouse.

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