COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 03 AVRIL 2025

N° 2025/201

Rôle N° RG 24/07043 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BNEBB

[R] [C] [F]

C/

S.C.I. SCI BOULEGON

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Pauline NGOMA-MABALA

M^e Sandy CARRACCINO

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Tribunal Judiciaire Pôle de proximité d’AIX-EN-PROVENCE en date du 28 Mai 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 12-23-1280.

APPELANT

Monsieur [R] [C] [F]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-006491 du 12/12/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE),

né le 14 Avril 1953 à [Localité 4] (VENEZUELA)

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Pauline NGOMA-MABALA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMÉE

S.C.I. BOULEGON,

dont le siège social est [Adresse 2]

représentée par M^e Sandy CARRACCINO de la SARL SANDY CARRACCINO, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

et assistée par M^e Julien MONTALBAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 Février 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Séverine MOGILKA, Présidente, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Séverine MOGILKA, Présidente

M^me Angélique NETO, Conseillère

M. Laurent DESGOUIS, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 03 Avril 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 03 Avril 2025,

Signé par M^me Séverine MOGILKA, Présidente et M^me Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 1er juin 2021, la société civile immobilière Boulegon a donné à bail d’habitation meublé à monsieur [R] [C] [F] un appartement sis [Adresse 1] à [Localité 3], pour un loyer mensuel initial de 450 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 juin 2023, la société Boulegon a fait délivrer à M. [C] [F] un commandement d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 novembre 2023, la société Boulegon a fait assigner M. [C] [F], devant le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire d’Aix en Provence, statuant en référé, aux fins d’obtenir le constat de la résiliation du contrat de bail, l’expulsion du locataire, outre sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation ainsi qu’à retirer, sous astreinte, la porte installée en violation des dispositions du bail et au paiement d’une indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 novembre 2023, M. [C] [F] a fait assigner la société Boulegon, devant le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire d’Aix en Provence, statuant en référé, aux fins d’obtenir la désignation d’un expert afin de constater les désordres affectant les lieux loués et s’assurer la conformité du logement aux normes de décence, outre la condamnation de la société bailleresse au paiement d’une indemnité provisionnelle à valoir sur l’indemnisation de son préjudice de jouissance, une seconde à valoir sur les frais d’expertise et une indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance contradictoire en date du 28 mai 2024, le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire d’Aix en Provence, statuant en référé, a :

— ordonné la jonction des deux procédures ;

— déclaré l’action recevable,

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 27 juillet 2023 et qu’en conséquence le bail se trouve résilié depuis cette date ;

— ordonné, à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, l’expulsion de M. [C] [F] ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

— dit qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer ;

— rappelé que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— rappelé, en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

— condamné M. [C] [F] à payer à la société Boulegon la somme de 450 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation, jusqu’à libération des lieux et remise des clés ;

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande d’enlèvement de la porte sous astreinte ;

— condamné la société Boulegon à payer à M. [C] [F] la somme de 2 300 euros à titre de provision à valoir sur l’indemnisation de son préjudice de jouissance ;

— condamné chaque partie à supporter ses propres dépens ;

— débouté les parties de leurs autres demandes ;

— rappelé que l’ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ce magistrat a, notamment, considéré que :

— l’action engagée par la société bailleresse était recevable dans la mesure où le constat du jeu de la clause résolutoire étant motivé par le défaut de justification d’une assurance contre les risques locatifs, l’assignation n’avait pas à être notifiée au représentant de l’Etat dans le département ;

— M. [C] [F] n’ayant pas justifié de la souscription d’une assurance locative dans le délai d’un mois suivant la délivrance du commandement, le contrat de bail était résilié ;

— il existait une contestation sérieuse sur l’existence de la porte litigieuse avant l’entrée dans les lieux de M. [C] [F] ;

— M. [C] [F] étant occupant sans droit ni titre à la suite du constat de la résiliation du contrat de bail, il ne disposait pas d’un intérêt légitime à voir ordonner une mesure d’expertise des lieux loués ;

— la demande de dommages et intérêts a été présentée à titre définitif et non provisionnel ;

— il existait des présomptions graves, précises et concordantes de l’existence de défaut de conformité du logement loué aux normes de décence concernant la sécurité de l’accès au logement et l’état de l’escalier ainsi que l’étanchéité de l’appartement, ce qui justifiait l’octroi d’une provision à valoir sur l’indemnisation de préjudice de jouissance de M. [C] [F].

Par déclaration en date du 3 juin 2024, M. [C] [F] a interjeté appel de cette décision, l’appel portant sur toutes ses dispositions dument reprises sauf en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande d’enlèvement de la porte sous astreinte.

Par dernières conclusions transmises le 7 février 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [C] [F] conclut à l’infirmation de l’ordonnance déférée et statuant à nouveau, demande à la cour de :

— dire que la clause résolutoire est réputée non acquise et qu’elle ne peut produire ses effets ;

— dire que la procédure d’expulsion est sans objet ;

— désigner un expert aux fins de :

— se rendre dans les lieux,

— décrire la superficie du logement,

— diagnostiquer le logement,

— décrire l’état dudit logement,

— identifier les désordres,

— déterminer la nature et l’étendue des désordres affectant le logement,

— identifier les signes d’humidité, déterminer le taux d’humidité et analyser les causes et éclairer sur les solutions réparatrices envisageables,

— déterminer la qualité de l’air intérieur,

— décrire si le logement litigieux est conforme aux normes de performances d’isolement acoustique minimales,

— décrire si le logement litigieux répond au critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation,

— décrire l’état du réseau électrique,

— dire si le logement litigieux représente un danger physique pour le locataire,

— dire si le logement litigieux est doté ou pas de l’ensemble des équipements permettant de vivre normalement,

— déterminer si le logement litigieux est indécent,

— dire si le logement litigieux est conforme aux obligations contractuelles du bailleur,

— déterminer la responsabilité de la société Boulegon et évaluer le préjudice,

— décrire la ou les solutions techniques et chiffrer les préjudices,

— faire toutes constatations utiles ;

— à titre reconventionnel :

— dire que la société Boulegon a exécuté le contrat litigieux de mauvaise foi ;

— condamner la société Boulegon au paiement de :

— la somme provisionnelle de 12 500 euros à valoir sur l’indemnisation définitive du préjudice subi au titre du trouble de jouissance ;

— la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de cette procédure abusive ;

— en tout état de cause :

— débouter la société Boulegon de ses demandes ;

— condamner la société Boulegon au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, M. [C] [F] expose, notamment, que :

— la société bailleresse est de mauvaise foi ;

— elle a fait délivrer l’assignation en réaction aux procédures qu’il a engagé aux fins de voir ordonner une mesure d’expertise médicale suite à une chute dans l’escalier de l’immeuble et une expertise en raison des désordres affectant le logement ;

— il a justifié de la souscription d’une assurance locative de telle sorte qu’il existe une contestation sérieuse sur la mise en 'uvre de la clause résolutoire ;

— il n’a pas installé la porte litigieuse sur le palier ;

— le logement étant en très mauvais état et dangereux, il dispose d’un motif légitime à voir ordonner une mesure d’expertise des lieux ;

— l’arrêté municipal en date du 16 juillet 2024 qui l’a contraint à quitter le logement démontre la dangerosité du logement ;

— il a subi un préjudice de jouissance important ;

— la procédure engagée par la société Boulegon s’avère abusive.

Par dernières conclusions transmises le 29 août 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la société Boulegon demande à la cour de :

— confirmer partiellement l’ordonnance déférée en ce qu’elle a prononcé, d’une part, la résiliation du bail de M. [C] [F] et, d’autre part, son expulsion ainsi qu’une indemnité d’occupation ;

— réformer partiellement l’ordonnance déférée en ce qu’elle l’a condamné à payer à M. [C] [F] la somme de 2 300 euros au titre de son préjudice de jouissance ;

Et statuant à nouveau :

— juger que l’assignation tendant au prononcée de la résiliation judiciaire du bail qui est motivée par les nuisances causées par le locataire au voisinage au mépris de l’article 1728 du code civil n’a pas à être notifiée au préfet ;

— juger que l’assignation tendant au prononcé de la résiliation judiciaire du bail qui est motivée par l’absence de communication d’une attestation d’assurance au mépris de l’article 7g) de la loi du 6 Juillet 1989 n’a pas à être notifiée au préfet ;

— juger que tout manquement à l’obligation de jouir paisiblement des lieux donne lieu à résiliation judiciaire du bail et n’a pas à être notifiée au préfet ;

En conséquence,

— juger recevable l’assignation de la société délivrée à l’encontre de M. [C] [F] ;

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

— juger qu’aux termes des dispositions de l’article 7 b de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1728 du code civil, le locataire doit user paisiblement des lieux et tout manquement à cette obligation donne lieu à résiliation judiciaire du bail prononcée à la demande du propriétaire ;

— juger que M. [C] [F] n’ayant pas obtempéré audit commandement dans toutes ses dispositions, la clause résolutoire du bail se trouve acquise de plein droit depuis le 28 juillet 2023 ;

— juger l’acquisition de la clause résolutoire du bail faute de dépôt de la porte installée sans autorisation et de communication de son attestation d’assurance dans le délai d’un mois ;

— ordonner l’expulsion de M. [C] [F] du logement ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, conformément aux dispositions des articles L.411-1et suivants et R.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner M. [C] [F] à payer la somme de 1350 euros au titre de l’indemnité d’occupation pour la période de mai 2024 au 21 juillet 2024, date de son départ ;

— Sur la demande d’expertise et les demandes financières de M. [C] [F] :

— juger que M. [C] [F] ne démontre pas l’état des parties privatives ainsi que de son appartement ;

— juger que la demande de désignation d’un expert en l’état est mal fondée ;

En conséquence,

— débouter M. [C] [F] de sa demande d’expertise ;

— débouter M. [C] [F] de sa demande de provision ad litem ;

— débouter M. [C] [F] de sa demande de condamnation provisionnelle au titre d’un prétendu préjudice de jouissance ;

— débouter M. [C] [F] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions dirigées à l’encontre de la société ;

— A titre reconventionnel : condamner M. [C] [F] au paiement de la somme de 3000 euros en remboursement des frais irrépétibles, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance, y compris le coût du commandement délivré et du constat dressé, sur le fondement de l’article 696 code de procédure civile, et des frais exposés pour parvenir à l’expulsion.

A l’appui de ses demandes, la société Boulegon fait, notamment, valoir que :

— M. [C] [F] n’a pas justifié de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs dans le délai d’un mois à compter de la délivrance du commandement ;

— malgré la délivrance d’un commandement, le locataire n’a pas retiré la porte qu’il a installé dans les parties communes ;

— M. [C] [F] ne produit aucun élément justifiant de l’état de l’appartement.

MOTIFS DE LA DECISION :

Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n’est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constater', 'donner acte', 'dire et/ou juger’ ou 'déclarer’ qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d’appel.

Aux termes de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Suivant les dispositions de l’article 562 du code de procédure civile, l’appel ne défère à la cour que la connaissance des chefs de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent : la dévolution ne s’opère pour le tout que lorsque l’appel tend à l’annulation du jugement ou si l’objet est indivisible.

— Sur le constat de la clause résolutoire, l’expulsion et l’indemnité d’occupation :

Aux termes de l’article 7 g de la loi du 6 juillet 1989, le locataire a l’obligation de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

En vertu de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

A titre liminaire, la recevabilité de l’assignation n’étant pas un chef de jugement critiqué dans la déclaration d’appel ni dans l’appel incident formulé par la société bailleresse, la Cour n’a pas à statué sur ce point.

En l’espèce, le contrat de bail liant la société Boulegon et M. [C] [F] comporte une clause résolutoire, en page 5, aux termes de laquelle le contrat est résilié immédiatement et de plein droit, c’est-à-dire sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette résolution en justice, un mois après un commandement de payer demeuré infructueux à défaut d’assurance contre les risques locatifs sauf en cas de souscription par le bailleur d’une assurance pour le compte du locataire.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 juin 2023, la société Boulegon a fait délivrer à M. [C] [F] un commandement d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs, visant la clause résolutoire contenue au contrat de bail.

Par courrier en date du 19 septembre 2023, le Conseil de M. [C] [F] a transmis le justificatif de la souscription d’une assurance locative pour la période du 5 juillet au 31 décembre 2023.

Certes, cette transmission est postérieure au délai d’un mois suivant la délivrance du commandement. Cependant, la loi autorise la stipulation d’une clause résolutoire pour défaut d’assurance et non défaut de justification de la souscription d’une assurance locative.

De plus, M. [C] [F] justifie, dans le cadre de cette instance, par différentes attestations ainsi qu’un relevé de cotisations que depuis le 2 novembre 2022, son logement est assuré.

Aussi, il ne relève nullement de l’évidence que les conditions d’application de la clause résolutoire pour défaut de souscription d’une assurance soit remplies.

Par ailleurs, la société Boulegon invoque l’absence de retrait de la porte installée dans les parties communes suite à la délivrance d’un commandement pour voir constater l’acquisition d’une clause résolutoire et ainsi la résiliation du contrat de bail.

Cependant, la clause résolutoire figurant en page 5 du contrat de bail prévoit la résiliation du contrat en cas de troubles du voisinage constituant le non-respect de la jouissance paisible des lieux loués, constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée.

Or, aucune décision de justice passée en force de chose jugée n’est produite aux débats.

Au surplus, eu égard les attestations contradictoires produites par les parties, outre la configuration des lieux et le descriptif figurant dans le contrat de bail, il doit être relevé une contestation sérieuse sur la pose de la porte litigieuse par M. [C] [F]. Il ne relève nullement de l’évidence que cette poste a été installée par le locataire.

La mise en 'uvre de la clause résolutoire en cas de troubles de voisinage est ainsi sujette à contestations sérieuses.

Eu égard ces explications, il convient de dire n’y avoir lieu à référé s’agissant du constat de la clause résolutoire, de l’expulsion et du paiement de l’indemnité d’occupation.

L’ordonnance déférée doit être infirmée sur ces chefs de demandes.

— Sur la mesure d’expertise :

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Le demandeur à la mesure doit justifier d’une action en justice future, sans avoir à établir l’existence d’une urgence. Il suffit qu’il justifie de la potentialité d’une action pouvant être conduite sur la base d’un fondement juridique suffisamment déterminé et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée, à condition que celle-ci soit possible. Il ne lui est pas demandé de faire connaître ses intentions procédurales futures. Il lui faut uniquement établir la pertinence de sa demande en démontrant que les faits invoqués doivent pouvoir l’être dans un litige éventuel susceptible de l’opposer au défendeur, étant rappelé qu’au stade d’un référé probatoire, il n’a pas à les établir de manière certaine.

En l’espèce, le 16 juillet 2024, le Maire d'[Localité 3] a pris un arrêté de mise en sécurité de l’immeuble sis [Adresse 1] comportant interdiction d’occuper le logement situé aux 2ème et 3ème étage.

Ainsi, M. [C] [F] a dû quitter les lieux loués et un procès-verbal de reprise des lieux a d’ailleurs été établi le 23 juillet 2024.

Au jour de l’audience, il n’est nullement fait état de la levée de l’arrêté de mise en sécurité suite à la réalisation des travaux et d’une réintégration dans les lieux loués de M. [C] [F].

Eu égard de tels éléments, la mesure d’expertise sollicitée destinée à établir l’existence de désordres dans le logement et déterminer leurs origines, outre les responsabilités et préjudices éventuels, n’apparaît pas réalisable, d’autant que M. [C] [F] n’a manifestement plus accès au logement.

En l’absence d’une mesure d’instruction possible, l’ordonnance déférée doit être confirmée en ce qu’elle a débouté M. [C] [F] de sa demande d’expertise.

— Sur la demande de provision pour trouble de jouissance :

En application des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution d’une obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté. Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant, celle-ci n’ayant alors d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

L’article 2 du décret du 30 janvier 2022 dispose que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces collectivités ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

Suivant les dispositions de l’article 3 de ce même décret, le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :

1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. Pour les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte, il peut ne pas être fait application de ces dispositions lorsque les conditions climatiques le justifient ;

2. Une installation d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l’utilisation normale de ses locataires ;

3. Des installations d’évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ;

4. Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et froide et à une installation d’évacuation des eaux usées ;

5. Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées. L’installation sanitaire d’un logement d’une seule pièce peut être limitée à un w.-c. extérieur au logement à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ;

6. Un réseau électrique permettant l’éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

En l’espèce, l’arrêté de mise en sécurité en date du 16 juillet 2024 comporte un extrait du rapport de la direction générale des services technique de la ville aux termes duquel le logement loué à M. [C] [F] comporte des défauts structurels importants, avec une menace de chute du plancher bas du 3ème étage, côté chambre et côté sanitaire.

Le procès-verbal de constat en date du 17 octobre 2023, produit par le locataire, fait mention de morceaux de plâtre du plafond de l’appartement qui sont manquants ou se détachent, d’auréoles jaunes caractéristiques d’infiltrations d’eau sur le mur et le plafond, de fissures au plafond et de marches dans l’escalier permettant l’accès au logement en très mauvais état.

Il est ainsi indéniable que le logement et l’escalier permettant l’accès au logement présentent de nombreux désordres.

L’existence des désordres ne peut d’ailleurs être niée par la société Boulegon au regard de l’arrêté de mise en sécurité de l’immeuble et de l’interdiction corrélative d’accéder au logement loué.

Même si les éléments médicaux produits par M. [C] [F] ne permettent pas de retenir un lien entre les désordres affectant les lieux et les souffrances physiques invoquées, il n’en demeure pas moins que le locataire n’a pu jouir pleinement des lieux et qu’il est d’ailleurs désormais privé de toute jouissance de l’appartement.

Le trouble de jouissance résulte des débats avec l’évidence requise en référé et justifie l’octroi à M. [C] [F] d’une provision à ce titre dont le montant non sérieusement contestable peut être évaluée à la somme de 7 500 euros au regard de la réduction de jouissance des lieux puis de la privation de jouissance.

Dès lors, l’ordonnance entreprise doit être infirmée en ce qu’elle a condamné à la société Boulegon à payer à M. [C] [F] la somme provisionnelle de 2 300 euros.

La société bailleresse doit être condamnée à payer à M. [C] [F] la somme provisionnelle de 7 500 euros au titre du préjudice de jouissance.

— Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive :

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui a causé à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. L’article 1241 du même code dispose que chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou son imprudence.

Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés.

En application des dispositions de ce texte, l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue, en principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette en dommages et intérêts, sur le fondement de ces textes, que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, la société Boulegon succombe à l’instance qu’elle a initiée mais pour autant, il ne peut être retenu un acte de malice, une mauvaise foi ou une erreur grossière équipollente au dol. Elle a effectué une mauvaise analyse de la situation.

Dès lors, M. [C] [F] doit être débouté de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

L’ordonnance déférée doit être infirmée en ce qu’elle a condamné chacune de partie à supporter la charge de ses propres dépens et débouté les parties de leurs demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Succombant à l’instance, la société Boulegon doit être condamnée à supporter les dépens de première instance et d’appel.

L’équité commande de condamner la société Boulegon à payer à M. [C] [F] la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles.

La société doit être déboutée de sa demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Statuant dans les limites de l’appel,

Confirme l’ordonnance déférée en ce qu’elle a débouté M. [C] [F] de sa demande d’expertise ;

Infirme l’ordonnance déférée en ce qu’elle a :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 27 juillet 2023 et qu’en conséquence le bail se trouve résilié depuis cette date ;

— ordonné, à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, l’expulsion de M. [C] [F] ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

— dit qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer ;

— condamné M. [C] [F] à payer à la SCI Boulegon la somme de 450 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation, jusqu’à libération des lieux et remise des clés ;

— condamné la SCI Boulegon à payer à M. [C] [F] la somme de 2 300 euros à titre de provision à valoir sur l’indemnisation de son préjudice de jouissance ;

— condamné chaque partie à supporter ses propres dépens ;

— débouté les parties de leurs demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau,

Dit n’y avoir lieu à référé s’agissant du constat de la clause résolutoire, de l’expulsion et du paiement de l’indemnité d’occupation ;

Condamne la société Boulegon à payer à M. [R] [C] [F] la somme de 7 500 euros à titre de provision à valoir sur l’indemnisation de son préjudice de jouissance ;

Déboute M. [R] [C] [F] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Condamne la société Boulegon à payer à M. [R] [C] [F] la somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la société Boulegon de sa demande présentée sur ce même fondement ;

Condamne la société Boulegon aux dépens de première instance et d’appel.

La greffière La présidente