16/04/2026

ARRÊT N° 157/2026

N° RG 25/02676 – N° Portalis DBVI-V-B7J-REHR

EV/KM

Décision déférée du 18 Juillet 2025

Juge des contentieux de la protection de [Localité 1]

( 25/00031)

[E]

[R] [N] EPOUSE [P]

C/

S.A. MESOLIA HABITAT

CONFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU SEIZE AVRIL DEUX MILLE VINGT SIX

***

APPELANTE

Madame [R] [N] EPOUSE [P]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Amélie VILLAGEON, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-31555-2025-14624 du 15/09/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3])

INTIMEE

S.A. MESOLIA HABITAT

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Isabelle ASSOULINE-SEROR, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 Février 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant E. VET, Conseiller faisant fonction de président de chambre, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

E. VET, président

P. BALISTA, conseiller

S. GAUMET, conseiller

Greffier, lors des débats : K. MOKHTARI

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par E. VET, président, et par K. MOKHTARI, greffier de chambre

EXPOSÉ DU LITIGE ET PROCÉDURE

Par contrat du 16 mai 2008 prenant effet au 23 avril 2008, la Société française des habitations économiques (SFHE) a donné à bail à M. [H] [S] et Mme [R] [S] un logement sis [Adresse 3], à [Localité 1].

Par acte du 8 avril 2015, prenant effet au 1er janvier 2015, la SFHE a cédé son activité à la Société anonyme (SA) Mésolia Habitat, SA d’habitation à loyer modéré.

Le 3 octobre 2024, la SA Mésolia Habitat a fait délivrer à Mme [R] [P] un commandement de payer la somme de 3 059,86 € au titre des loyers et charges impayés, visant la clause résolutoire.

Mme [R] [P] a déposé un dossier de surendettement, qui a été déclaré recevable par la commission de surendettement des particuliers du Tarn-et-Garonne le 23 janvier 2025, et orienté vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire le 28 mars 2025.

Par acte du 21 février 2025, notifié à la préfecture du Tarn-et-Garonne le 24 février 2025, la SA Mésolia Habitat a fait assigner Mme [R] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montauban, statuant en référé, afin de voir, sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile et de l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989 :

— constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire pour défaut de paiement,

— ordonner l’expulsion de Mme [P] et de tous occupants de son chef et de ses biens, avec le concours de la force publique si besoin est,

— condamner Mme [P] au paiement des sommes suivantes :

' une provision de 3 059,86 € au titre des loyers et charges échus et impayés au jour du commandement de payer, outre les loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail,

' une provision sur l’indemnité mensuelle d’occupation sur la base du loyer au jour de l’assignation, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération totale des lieux,

— dire que les loyers exigibles au jour du jugement et l’indemnité d’occupation porteront intérêt au taux légal à compter du commandement de payer,

— condamner Mme [P] aux dépens et au paiement de la somme de 50 € au titre de l’article 700 du code de procédure.

Par ordonnance du 18 juillet 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montauban, statuant en référé, a :

— constaté la résiliation du bail d’habitation au 4 décembre 2024,

— ordonné, faute de départ volontaire de Mme [R] [N] épouse [P] du logement loué dans les deux mois du commandement de quitter les lieux, leur expulsion, des lieux loués ainsi que celle de tous les occupants et biens de leur chef, avec si nécessaire le concours de la force publique,

— condamné Mme [R] [N] épouse [P] à payer à la SA Mésolia habitat :

' une provision de 3 059,86 € au titre des loyers et charges échus impayés au jour du commandement de payer, avec intérêts au taux légal à compter du 3 octobre 2024,

' une provision de 975,35 € au titre des loyers et charges des mois de septembre et octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

' à compter du 1er mai 2025, une provision égale au montant du loyer mensuel, charges comprises, au titre de l’indemnité d’occupation jusqu’à complète libération des lieux,

— débouté Mme [R] [N] épouse [P] de ses demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire en vertu de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989,

— dit que si au jour de la présente décision, Mme [R] [N] épouse [P] a fait l’objet d’une décision de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou d’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire, les effets de la clause de résiliation de plein droit seront suspendus de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture,

— débouté la SA Mésolia Habitat de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [R] [N] épouse [P] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et sa notification au préfet,

— dit que la décision sera transmise au préfet de Tarn-et-Garonne.

Par déclaration du 4 août 2025, Mme [R] [P] a relevé appel de cette ordonnance en ce qu’elle a :

— constaté la résiliation du bail au 4 décembre 2024,

— ordonné, faute du départ volontaire de Mme [R] [N] épouse [P], du logement loué dans les deux mois du commandement de quitter les lieux, leur expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous les occupants et biens de leur chef, avec si nécessaire le concours de la force publique,

— condamné Mme [R] [N] épouse [P] à payer à la SA Mésolia Habitat :

' une provision de 3 059,86 € au titre des loyers et charges échus impayés au jour du commandement de payer, avec intérêts au taux légal à compter du 3 octobre 2024,

' une provision de 975,35 € au titre des loyers et charges des mois de septembre et octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 21 février 2025,

' une provision de 1 354,22 € au titre de l’indemnité d’occupation échue au 30 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

' à compter du 1er mai 2025, une provision égale au montant du loyer mensuel, charges comprises, au titre de l’indemnité d’occupation jusqu’à complète libération des lieux,

— débouté Mme [R] [N] épouse [P] de ses demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire en vertu de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989,

— condamné Mme [R] [N] épouse [P] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au préfet.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 2 octobre 2025, Mme [R] [N] épouse [P] appelante, demande à la cour, au visa de la loi du 6 juillet 1989, de :- réformer la décision dont appel en ce qu’elle a :

' constater la résiliation du bail d’habitation au 4 décembre 2024,

' ordonner, faute de départ volontaire de Mme [R] [N] épouse [P] du logement loué dans les deux mois du commandement de quitter les lieux, leur expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous les occupants et biens de leur chef, avec si nécessaire le concours de la force publique,

' condamner Mme [R] [N] épouse [P] à payer à la SA Mésolia Habitat :

* une provision de 3 059,86 € au titre des loyers et charges échus impayés au jour du commandement de payer, avec intérêts au taux légal à compter du 3 octobre 2024,

* une provision de 975,35 € au titre des loyers et charges des mois de septembre et octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 21 février 2025,

* une provision de 1 354,22 € au titre de l’indemnité d’occupation échue au 30 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

* à compter du 1er mai 2025, une provision égale au montant du loyer mensuel, charges comprises, au titre de l’indemnité d’occupation jusqu’à complète libération des lieux,

' débouter Mme [R] [N] épouse [P] de ses demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire en vertu de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989,

' condamner Mme [R] [N] épouse [P] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et sa notification au préfet,

Et statuant à nouveau,

— constater la suspension des effets de clause résolutoire et la poursuite du bail,

— autoriser Mme [P] à s’acquitter de la dette par 36 mensualités de 133,35 €,

— rappeler qu’en cas de respect par Mme [P] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 1er décembre 2025, la SA Mésolia habitat, intimée, demande à la cour, au visa de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et notamment l’article 24, des articles 1728 et suivants du code civil, des articles 696 et 700 du code de procédure civile et des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, de :

— confirmer l’ordonnance rendu par le Juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Montauban en ce qu’elle a :

' constaté la résiliation du bail d’habitation au 4 décembre 2024,

' ordonné, faute de départ volontaire de Mme [R] [N] épouse [P] du logement loué dans les deux mois du commandement de quitter les lieux, leur expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous les occupants et biens de leur chef, avec si nécessaire le concours de la force publique,

' condamné Mme [R] [N] épouse [P] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et sa notification au préfet,

— confirmer l’ordonnance dont appel en ce qu’elle a condamné Mme [N] au versement d’une provision à l’égard de la SA Mésolia Habitat sauf à actualiser le montant de la condamnation au paiement de la provision à valoir sur les loyers et charges à la somme de 5 024 € au 7 novembre 2025,

— infirmer l’ordonnance rendu par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Montauban en ce qu’elle a :

' débouté Mme [R] [N] épouse [P] de ses demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire en vertu de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989,

' débouté la SA Mésolia Habitat de sa demande au titre de l’article 700 du code de la procédure civile,

Statuant à nouveau,

— autoriser Mme [N] à s’acquitter de sa dette, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 133,35 € et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts,

— suspendre les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

— fixer que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

— fixer qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

' que la clause résolutoire retrouve son plein effet,

' que le solde de la dette devienne immédiatement exigible,

' qu’à défaut pour Mme [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA Mésolia pageabitat puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

' que Mme [N] soit condamnée à verser à la SA Mésolia Habitat une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés,

— condamner Mme [N] à payer à la SA Mésolia Habitat la somme de 50 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [N] aux entiers dépens d’appel.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 2 février 2026. L’affaire a été examinée à l’audience du 9 février 2026.

La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence à la décision déférée ainsi qu’aux dernières conclusions déposées.

MOTIFS

Mme [N] fait valoir que sa situation financière s’est considérablement dégradée elle souligne que la commission de surendettement ne s’est pas encore prononcée sur l’effacement de ses dettes et sollicite en conséquence des délais de paiement en application de l’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989.

La SA Mésolia Habitat oppose que les causes du commandement délivré le 3 octobre 2024 n’ont pas été régularisées dans le délai de deux mois et qu’ainsi la clause résolutoire a produit son plein effet. Cependant, constatant la reprise du paiement du loyer courant et des charges, elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire.

Sur ce

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En vertu de l’article 24 de la même loi le bail qui contient une clause résolutoire est résilié de plein droit en cas d’impayé locatif deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Les parties s’accordent à dire que Mme [R] [N] épouse [P] est bien la locataire visée dans le bail sous le nom de Mme [R] [S].

En l’espèce, le bail du 16 mai 2008 comprend une clause résolutoire en son article 6.1 conformément aux articles sus-visés.

La SA Mésolia Habitat a fait délivrer à Mme [N], le 3 octobre 2024 un commandement de payer la somme principale de 3059,86 € visant la clause résolutoire du bail.

A défaut pour Mme [N] de rapporter la preuve de la justification du paiement dans le délai prescrit de deux mois de la délivrance du commandement expirant le 4 décembre 2024, l’arriéré locatif est réputé être dû et dès lors la clause résolutoire contractuelle produit ses effets.

Le juge des référés, juge de l’évidence ne peut donc que constater la résiliation du bail acquise à la date du 4 décembre 2024, sans possibilité pour lui d’apprécier la gravité des manquements reprochés. En effet, la clause résolutoire insérée au bail a un caractère automatique ; elle est acquise au profit du bailleur par l’expiration du délai du commandement, le juge n’ayant plus le pouvoir d’accorder des délais pour régulariser.

En cet état, Mme [N] est occupante sans droit des locaux appartenant à la SA Mésolia Habitat depuis la résiliation du bail ; une telle occupation caractérise un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser en ordonnant l’expulsion requise, qui n’apparaît pas une sanction disproportionnée aux droits protégés.

Considérant l’occupation sans droit des lieux depuis la résiliation du bail, la SA Mésolia Habitat est en droit d’obtenir paiement d’une indemnité d’occupation au-delà de cette date dont le montant peut être fixé à celui du loyer courant provision pour charges comprise.

L’ordonnance du juge des référés doit être confirmée sur ce point.

La SA Mésolia Habitat produit une décision du 28 mars 2025 par laquelle la commission de surendettement des particuliers du Tarn-et-Garonne a effacé sa créance à hauteur de 4483,89 €.

Ainsi, contrairement aux affirmations de la locataire la commission a parfaitement statué.

Cependant, par courrier du 24 avril 2025, la bailleresse a execé un recours contre cette décision devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1].

La cour rappelle que la décision qui sera prise dans le cadre du surendettement s’imposera aux parties, notamment dans l’hypothèse d’un effacement confirmé des dettes de la locataire.

À ce stade de la procédure de surendettement, la locataire doit être considérée comme étant redevable à hauteur de 5024 € à l’égard de la bailleresse, montant arrêté au 7 novembre 2024 selon le décompte produit, non contesté par la locataire.

Enfin, la bailleresse ne s’oppose pas à l’octroi de délais selon mensualités de 133,35 €, en plus du loyer courant, avec suspension de la clause résolutoire.

Il sera donc fait droit à cette demande commune des deux parties.

L’appelante gardera la charge des dépens d’appel.

L’équité commande de confirmer la décision déférée sur l’article 700 du code de procédure civile et de rejeter la demande présentée en cause d’appel par la SA Mésolia Habitat .

PAR CES MOTIFS:

La cour,

Statuant dans les limites de sa saisine:

Confirme la décision déférée, sauf à actualiser le montant de la créance de la SA Mésolia Habitat et en ce qu’il a rejeté la demande de délai de paiement,

Statuant à nouveau de ces chefs et y ajoutant,

Condamne Mme [R] [N] épouse [P] à payer à la SA Mésolia Habitat une provision de 5024 € montant arrêté au 7 novembre 2025,

Dit que Mme [R] [N] épouse [P] pourra s’acquitter du paiement de l’arriéré en 35 mensualités de 133,35 €, exigibles chaque mois en même temps que le loyer courant, jusqu’au parfait règlement de la dette, la 36e devant apurer le solde,

Ordonne la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais et de toute procédure d’exécution engagée et dit qu’en cas de respect de l’échéancier, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué,

Dit que, faute pour M Mme [R] [N] épouse [P] de payer cette somme à bonne date, en sus du loyer courant, dès le premier impayé et huit jours après l’envoi par la bailleresse

d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée vaine :

— le tout deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire sera acquise à la date du 4 décembre 2024,

— il pourra être procédé à l’expulsion de Mme [R] [N] épouse [P] et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance si nécessaire de la force publique, deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, le sort des meubles restés dans les lieux relevant des dispositions de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— l’indemnité d’occupation est fixée au montant du loyer et charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, et condamne Mme [R] [N] épouse [P] au paiement de cette indemnité d’occupation jusqu’à parfaite libération des lieux,

Rappelle que les décisions qui sont prises dans le cadre de la procédure de surendettement s’imposeront aux parties, notamment en cas d’effacement de la créance de la SA Mésolia Habitat,

Rejette la demande de la SA Mésolia Habitat au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Condamne Mme [R] [N] épouse [P] aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

K.MOKHTARI E.VET