28/05/2026

ARRÊT N° 200/2026

N° RG 25/03356 – N° Portalis DBVI-V-B7J-RGQJ

EV/KM

Décision déférée du 18 Septembre 2025

Juge des contentieux de la protection de [Localité 1]

( 25/01491)

[M]

[Y] [B]

C/

S.A. ALTEAL

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU VINGT HUIT MAI DEUX MILLE VINGT SIX

***

APPELANTE

Madame [Y] [B]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Jérôme CHAUBET, avocat au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N-31555-2025-16990 du 09/10/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

INTIMEE

S.A. ALTEAL

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Isabelle DURAND, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 Mars 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant E. VET, Conseiller faisant fonction de président de chambre, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

E. VET, président

P. BALISTA, conseiller

S. GAUMET, conseiller

Greffier, lors des débats : K. MOKHTARI

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par E. VET, président, et par K. MOKHTARI, greffier de chambre

EXPOSÉ DU LITIGE ET PROCÉDURE

Par contrat du 7 février 2023, la SA Alteal a donné à bail à Mme [Y] [B] épouse [P] un local à usage d’habitation, un jardin, un parking ainsi qu’un garage situés [Adresse 3], rez-de-chaussée, à [Localité 4] pour un loyer mensuel de 642,62 €, 11,45 € de loyer pour le jardin, 40,61 € de loyer pour la garage hors provision sur charges.

Le 11 avril 2024, la SA Alteal a fait signifier à Mme [Y] [B] épouse [P] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire, pour un montant de 2 679,85 € en principal.

Par acte de commissaire de justice du 7 mars 2025, la SA Alteal a fait assigner Mme [Y] [B] épouse [P] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1], statuant en référé, afin de :

— constater par application de la clause résolutoire contenue dans le contrat susvisé la résiliation du bail consenti par la SA Alteal à Mme [Y] [P] née [B] pour défaut de paiement des loyers et charges,

— ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— la condamner au paiement :

' de la somme de 3 640,43 €, représentant les arriérés de charges et de loyers impayés au 20 janvier 2025, somme à parfaire au jour de l’audience,

' d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charges conventionnels, de la résiliation à la libération effective du logement, cette indemnité d’occupation étant revalorisée dans les mêmes conditions que le loyer,

' d’une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 11 avril 2024.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Haute-Garonne par voie électronique le 18 mars 2025.

Par ordonnance réputée contradictoire du 18 septembre 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse, statuant en référé, a :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 février 2023 entre la SA Alteal et Mme [Y] [P] née [B] concernant un local à usage d’habitation (pavillon n°2), un jardin, un parking ainsi qu’un garage situés [Adresse 4] à [Localité 4] sont réunies à la date du 12 juin 2024,

— ordonné en conséquence à Mme [Y] [P] née [B] de libérer les lieux et de restituer les clés,

— dit qu’à défaut pour Mme [Y] [P] née [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA Alteal pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique,

— condamné Mme [Y] [P] née [B] à verser à la SA Alteal à titre provisionnel la somme de 462,80 € (décompte arrêté au 30 juin 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de juin 2025 comprise),

— condamné Mme [Y] née [B] à payer à la SA Alteal à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’à la date de libération définitive des lieux et la restitution des clés,

— fixé cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi,

— condamné Mme [Y] [P] née [B] à verser à la SA Alteal une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [Y] [P] née [B] aux dépens, y comprendris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Par déclaration du 13 octobre 2025, Mme [Y] [B] a relevé appel de cette ordonnance.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 12 janvier 2026, Mme [Y] [B], appelante, demande à la cour, au visa de la loi du 6 juillet 1989 n°89-462, de :

— rejeter toutes conclusions contraires comme injustes ou mal fondées,

— infirmer l’ordonnance du 18 septembre 2025 en ce qu’elle a :

' constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 février 2023 entre la SA Alteal et Mme [Y] [B] concernant un local à usage d’habitation (pavillon 2), un jardin, un parking ainsi qu’un garage situés [Adresse 5] à [Localité 4] sont réunies à la date du 12 juin 2024,

' ordonné Mme [B] de libérer les lieux et de restituer les clés,

' dit qu’à défaut pour Mme [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA Alteal pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique,

' condamné Mme [A] à verser à titre provisionnel la somme de 462,80 € (décompte au 30 juin 2025 comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de juin 2025 comprise),

' condamné Mme [B] à payer à la SA Alteal à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés,

' fixé cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges calculés tels que si le contrat était poursuivi,

' condamné Mme [B] à verser à la SA Alteal 150 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

' condamné Mme [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture,

Statuant à nouveau,

— dire que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 février 2023 entre la SA Alteal et Mme [Y] [B] concernant un local à usage d’habitation (pavillon 2), un jardin, un parking ainsi qu’un garage situés [Adresse 5] à [Localité 4] ne sont pas réunies,

— dire en conséquence que le bail du 7 février 2023 continue à produire ses effets en l’absence d’acquisition des conditions de la clause résolutoire,

— en conséquence, débouter les bailleurs de leurs demandes d’expulsion,

— dire n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile, tant en première instance qu’à cause d’appel,

— laisser à chaque partie la charge de ses propres dépens de première instance et d’appel.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 4 février 2026, la SA Alteal, intimée, demande à la cour de :

— confirmer purement et simplement l’ordonnance du 18 septembre 2025,

— condamner Mme [B] aux entiers dépens de l’instance d’appel.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 23 février 2026. L’affaire a été examinée à l’audience du 2 mars 2026.

La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence à la décision déférée ainsi qu’aux dernières conclusions déposées.

MOTIFS

Mme [B] fait valoir que, postérieurement à la délivrance du commandement les parties se sont rapprochées pour trouver une solution amiable et un protocole d’accord a été conclu le 27 mars 2025 l’autorisant à apurer son retard par mensualités de 100 € par mois en plus du loyer courant et que, le 2 juillet 2025 sa dette locative était réglée.

La bailleresse oppose que le commandement délivré à la locataire est demeuré sans effet et qu’au 20 janvier 2025 sa dette s’élevait à 3640,43 €.

Elle souligne que si un protocole d’accord a été signé entre les parties le 27 mars 2025 celui-ci n’a pas été respecté et que depuis juillet 2025, la locataire n’a jamais été à jour de ses loyers ainsi qu’il est établi par le dernier décompte du 23 janvier 2026.

Sur la résiliation du bail et ses conséquences

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il résulte de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

Selon l’article 24, I. de la loi précitée, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail litigieux contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation du bail, de plein droit, en cas notamment de défaut de paiement des loyers ou charges échus deux mois après un commandement de payer resté sans effet (article 10.1).

Et par acte visant la clause résolutoire du 11 avril 2024, la bailleresse a fait commandement à la locataire de payer la somme de 2679,85 € en principal.

Par conséquent, en l’absence de tout paiement dans le délai de deux mois prévu au commandement, c’est à bon droit que le juge des référés a constaté la résiliation du bail au 12 juin 2024 et l’ordonnance sera confirmée de ce chef. Il en sera de même de l’expulsion et du sort des meubles décidés par le premier juge, ainsi que de la condamnation de la locataire au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer des charges.

Elle convient de rechercher si les parties ont convenu entre elles une suspension du jeu de la clause résolutoire moyennant le respect de certaines obligations par la locataire.

Ce n’est que par engagement de paiement signé le 27 mars 2025, c’est-à-dire plus de deux mois après la délivrance du commandement de payer, que les parties ont convenu que la locataire, se reconnaissant débitrice à hauteur de 5136,52 €, s’engageait à apurer cette somme par mensualités de 100 € en plus de son loyer courant pendant une durée de six mois et à faire une demande d’aide financière. Il était précisé qu’à défaut de règlement d’une seule échéance cet engagement serait annulé.

Surtout, cet accord ne faisait aucune référence au jeu ou non de la clause résolutoire, ne faisant d’ailleurs aucune référence au commandement de payer.

Par ailleurs, l’article 24V de la loi du 6 juillet 1989 dispose : «Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.».

Or, en l’espèce, il résulte du dernier historique produit par la bailleresse identique à celui produit par la locataire, que cette dernière rest débitrice à hauteur de 1007,77 €, mensualité de décembre 2025 incluse. Dès lors, et à défaut de justificatif autre, elle ne justifie pas être à jour du paiement de ses loyers, seule circonstance qui aurait permis l’octroi de délais de paiement.

Au regard de ces éléments, la décision déférée doit être confirmée.

Mme [B] qui succombe gardera la charge des dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant dans les limites de sa saisine,

Confirme l’ordonnance rendue le 18 septembre 2025 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse, statuant en référés,

Condamne Mme [Y] [B] aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

K.MOKHTARI E.VET