16/04/2026

ARRÊT N° 150/2026

N° RG 25/02296 – N° Portalis DBVI-V-B7J-RDDR

SG/KM

Décision déférée du 22 Mai 2025

Juge des contentieux de la protection de TOULOUSE

( 25/01131)

GRAFFEO

[F] [A]

C/

S.A. PATRIMOINE LAGUEDOCIENNE

confirmation partielle

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU SEIZE AVRIL DEUX MILLE VINGT SIX

***

APPELANTE

Madame [F] [A]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par M^e Nathalie MANELFE de la SCP DESERT-MANELFE, avocat au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-31555-2025-10959 du 23/06/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de TOULOUSE)

INTIMEE

S.A. PATRIMOINE LAGUEDOCIENNE

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par M^e Lionel PUECH-COUTOULY, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 Février 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant S. GAUMET, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

E. VET, conseiller faisant fonction de président de chambre

P. BALISTA, conseiller

S. GAUMET, conseiller

Greffier, lors des débats : K. MOKHTARI

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par E. VET, président, et par K. MOKHTARI, greffier de chambre

EXPOSÉ DU LITIGE ET PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé du 22 septembre 2022, la SA Patrimoine Languedocienne a donné à bail à Mme [F] [A] un appartement à usage d’habitation en rez-de-chaussée (n°003) ainsi qu’une place de parking sis Résidence Hestia, [Adresse 1] à [Localité 1], moyennant un loyer initial de 363,23 euros par mois et une provision pour charges de 79,40 euros pour l’appartement et de 8,20 euros par mois pour le garage.

Par courrier du 9 mai 2023, Mme [A] a informé son bailleur de divers désordres constatés dans l’appartement et notamment de la récurrence de dégâts des eau en raison de problèmes liés à la construction de l’immeuble, ainsi que d’une absence d’eau chaude et de chauffage durant 5 mois malgré des températures hivernales.

Par courrier en réponse du 29 juin 2023, le bailleur indiquait qu’à sa connaissance, les dégâts des eaux étaient résolus suite à la déclaration de la locataire auprès de son assureur.

Par exploit de commissaire de justice du 10 février 2025, Mme [F] [A] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse, statuant en référé, d’une demande d’expertise judiciaire sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, ainsi que d’une demande d’autorisation à consigner sur un compte séquestre ouvert auprès de la CARPA le montant du loyer, dans l’attente de la réalisation des travaux qui seront prescrits par l’expert.

Par ordonnance contradictoire du 22 mai 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse, statuant en référé, a notamment :

— ordonné une expertise, désigné en qualité d’expert M. [H] [D], dont il a fixé la mission et ses modalités techniques pour le détail desquelles il est expressément renvoyé à la décision,

— dit que Mme [F] [A], bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale, sera dispensée du versement d’une consignation destinée à la rémunération de l’expert et que ces frais seront avancés par l’Etat,

— dit n’y avoir lieu à la consignation des loyers et débouté Mme [F] [A] de sa demande à ce titre,

— laissé à chaque partie la charge de ses dépens.

Pour statuer ainsi, le juge des référés a retenu que les attestations et un courrier recommandé du 09 mai 2023 produits par Mme [A] rendaient vraisemblable l’existence des désordres invoqués, et que la locataire justifiait par conséquent d’un motif légitime pour obtenir la désignation d’un expert en vue d’établir, avant tout procès, la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige. Par ailleurs, il a retenu qu’en l’état de la procédure, il n’y avait pas lieu de consigner les loyers.

Par déclaration du 7 juillet 2025, Mme [F] [A] a relevé appel de cette ordonnance en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à la consignation des loyers et débouté Mme [F] [A] de sa demande à ce titre.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 3 septembre 2025, Mme [F] [A], appelante, demande à la cour de :

Rejeter toutes conclusions contraires comme injustes et en tout cas mal fondées,

— infirmer l’ordonnance rendue le 22 mai 2025 par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Toulouse, en ce qu’elle a débouté Mme [F] [A] de sa demande de consigner le montant des loyers,

Statuant à nouveau,

— autoriser Mme [F] [A] à consigner sur un compte séquestre ouvert auprès de la CARPA au nom de la SCP Desert-Manelfe, avocat, le montant du loyer, dans l’attente de la réalisation des travaux qui seront prescrits par l’expert,

— statuer ce que de droit sur les dépens.

Au soutien de ses demandes, Mme [A] affirme avoir subi plusieurs dégâts des eaux au sein de son logement, ce que le bailleur a pu constater lorsqu’il s’est rendu sur les lieux à la demande de la locataire. Elle prétend que la situation s’est depuis dégradée, avec une présence généralisée de moisissures engendrée par une humidité et condensation importantes, ce que le bailleur, de mauvaise foi, n’ignore pas.

Mme [A] reproche également à la société bailleresse d’avoir dénoncé à la CAF un arriéré locatif d’un montant de 38 290 euros, ayant eu pour conséquence la suspension du versement de l’allocation logement au bailleur. De nouvelles suspensions sont intervenues, d’une part, entre octobre 2024 et avril 2025 en raison d’une fausse déclaration du bailleur à la CAF, puis au mois de mai 2025, l’allocation n’ayant toujours pas été rétablie. Mme [A] précise avoir toujours été à jour dans le paiement de ses loyers.

Dès lors, Mme [A], mettant en cause le comportement de son bailleur, soutient craindre rencontrer des difficultés quant à l’exécution des travaux prescrits par l’expert judiciaire et sollicite l’autorisation de consigner sur un compte séquestre le montant des loyers dus dans l’attente de la réalisation des travaux prescrits.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 22 octobre 2025, la SA Patrimoine Languedocienne, intimée, demande à la cour, au visa des articles 145 et 835 du code de procédure civile et de l’article 20-1 alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989, de :

— confirmer l’ordonnance rendue par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Toulouse du 22 mai 2025,

— débouter Mme [F] [A] de l’intégralité de ses demandes,

— condamner Mme [F] [A] à verser à la société Patrimoine Languedocienne la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la société bailleresse expose qu’il est de jurisprudence constante, d’une part, que la charge de la preuve pèse sur la partie qui invoque la nécessité de la consignation, la production de photographies non datées ne permettant pas de déterminer qu’elles se rapportent au bien objet du litige, d’autre part, que la consignation suppose pour le locataire de démontrer l’existence d’un trouble manifestement illicite ou d’un manquement grave du bailleur à ses obligations, le trouble devant être évident, faute de quoi le refus d’intervention du juge est justifié. Elle fait valoir que la consignation des loyers ne peut être ordonnée que si le logement ne répond pas aux exigences de décence, ce qui n’est pas démontré par la locataire.

La société bailleresse indique ne jamais avoir été alertée par la locataire sur la présence de moisissures, cette dernière n’ayant pas évoqué ce désordre dans son courrier du 9 mai 2023. En outre, elle soutient que les photographies produites par Mme [A], non datées, ne permettent ni de déterminer la localisation des quelques tâches visibles, ni si elles constituent de la moisissure, et ni s’il s’agit réellement du logement de la locataire, aucun commissaire de justice n’ayant été mandaté pour procéder à un constat en ce sens. L’intimée soutient qu’une consignation ordonnée en amont de l’expertise pouvant constater la réalité des désordres allégués serait prématurée.

Elle souligne que le juge des référés a été saisi sur le fondement de l’article 145 relatif aux mesures d’instruction in futurum, et non sur celui de l’article 835 du code de procédure civile relatif à la cessation du trouble manifestement illicite.

L’intimée ajoute que la demande de l’appelante n’est bien fondée que dans l’hypothèse dans laquelle les travaux seraient effectivement préscrits par l’expert et que le premier juge ne pouvait dès lors que rejeter la demande de consignation. Enfin, la société bailleresse soutient que la demande de Mme [A] semble fondée sur l’article 20-1 alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989, impliquant son rejet dès lors qu’elle n’est pas accompagnée d’une demande de travaux de mise en conformité du logement. Par conséquent, la société bailleresse sollicite la confirmation de l’ordonnance en ce qu’elle a rejeté la demande de consignation des loyers.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 26 janvier 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

1. Sur la demande de consignation des loyers

L’article 1728 du code civil dispose que le locataire est tenu de deux obligations principales, dont celle de ' payer le prix du bail aux termes convenus'.

Cette obligation est reprise par l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, lequel dispose que 'Le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…)'.

En contrepartie, le bailleur est tenu, notamment, d’une obligation d’assurer la jouissance paisible des lieux et de délivrer un logement décent au preneur.

A ce titre, l’article 1719, 1° du code civil dispose que 'Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent'.

L’article 6, alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989 consacre également cette obligation, et dispose que 'le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation'.

En cas de constatation du caractère indécent du logement, l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que '(…) Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6'.

Il découle de la dernière de ces dispositions que lorsque le locataire sollicite à titre principal la désignation d’un expert, mais ne demande pas, même à titre subsidiaire, la réalisation de travaux, la juridiction, qui n’est pas saisie d’une telle demande, n’a pas le pouvoir d’ordonner la suspension des loyers au visa de l’article 20-1 susvisé. Ainsi, la consignation des loyers telles que prévue par l’article précité suppose que le juge soit saisi d’une demande de travaux de mise en conformité du logement (Civ3e, 3 décembre 2020, n°19-23.216).

En l’espèce, Mme [A] a sollicité que soit ordonnée une expertise judiciaire sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, ainsi que l’autorisation de consigner sur un compte séquestre ouvert auprès de la CARPA, le montant du loyer, dans l’attente de l’exécution des travaux prescrits par l’expert, afin de s’assurer de leur bonne exécution. Le juge des référés a fait droit à sa demande d’expertise, donnant notamment pour mission à l’expert 'd’indiquer le cas échéant les travaux nécessaires à la remise en état de l’appartement et dire si des travaux doivent être exécutés en urgence'.

Dès lors, c’est à bon droit que le juge des référés a relevé qu’en l’état de la procédure, il n’y avait pas lieu de consigner les loyers, l’expertise ayant pour objet de déterminer si la société bailleresse a méconnu son obligation de délivrance d’un logement décent et dans l’affirmative, d’envisager la nature et l’ampleur des travaux à mettre en oeuvre pour y remédier. En tout état de cause, le juge des référés a été saisi sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, et non sur le fondement des articles 834 ou 835, et a, par conséquent, rempli son office en ordonnant une mesure d’expertise in futurum, l’autorisation de consignation relevant d’une mesure conservatoire au sens du référé de l’article 835.

2. Sur les demandes accessoires

Partie perdant le procès en appel, Mme [A] en supportera les dépens, qui seront recouvrés conformément à la loi N°91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle.

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de la SA Patrimoine Languedocienne les frais qu’elle a exposés en appel et il y a lieu de la débouter de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant dans les limites de sa saisine,

— Confirme l’ordonnance rendue le 22 mai 2025 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse, statuant en référé, en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à la consignation des loyers et débouté Mme [F] [A] de sa demande à ce titre,

Y ajoutant :

— Condamne Mme [F] [A] aux dépens d’appel, qui seront recouvrés conformément à la loi N°91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle,

— Déboute la SA Patrimoine Languedocienne de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

K.MOKHTARI E.VET