COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51G

1^re chambre 2^e section

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 02 OCTOBRE 2012

R.G. N° 11/06078

AFFAIRE :

E P Q X

…

C/

I Z

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 07 Juillet 2011 par le Tribunal d’Instance de VANVES

N° chambre :

N° Section :

N° RG : 11-11-144

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

SCP Melina PEDROLETTI,

M^e Jean-pierre BINOCHE

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LE DEUX OCTOBRE DEUX MILLE DOUZE,

La cour d’appel de VERSAILLES, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Mademoiselle E P Q X

née le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

XXX

Représenté par la SCP Melina PEDROLETTI (M^e Melina PEDROLETTI) (avocats au barreau de VERSAILLES – N° du dossier 00021182)

Assisté par M^e Erkia NASRY (avocat au barreau de Paris)

Monsieur G C

né le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

XXX

Représenté par la SCP Melina PEDROLETTI (M^e Melina PEDROLETTI) (avocats au barreau de VERSAILLES – N° du dossier 00021182)

Assisté par M^e Erkia NASRY (avocat au barreau de Paris)

APPELANTS

****************

Monsieur I Z

né le XXX à SAINT-CERE

de nationalité Française

XXX

XXX

Représenté par M^e Jean-pierre BINOCHE (avocat au barreau de VERSAILLES – N° du dossier 605/11 )

Assisté par M^e Anne-marie CADIOU (avocat au barreau de PARIS)

INTIME

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 12 Juin 2012, Monsieur Charles LONNE, président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Monsieur Charles LONNE, président,

Madame Patricia GRANDJEAN, Conseiller,

M^me Véronique CATRY, Conseiller,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Madame Marie-Pierre QUINCY

FAITS ET PROCEDURE,

Par jugement du 7 juillet 2011 auquel la cour se réfère expressément pour l’exposé du litige opposant les parties, ainsi que pour les demandes et moyens soutenus par celles-ci en première instance, le tribunal d’instance de Vanves, statuant contradictoirement, a

— dit n’y avoir lieu d’ordonner la production par Mr Z des rapports Y et A-D sollicités par Mr G C et Melle E X ;

— débouté Mr G C et Melle E X de leur demande de suspension totale du loyer depuis leur entrée dans les lieux, ainsi que de leur demande de remboursement des loyers versés ;

— condamné Mr I Z à verser à Mr G C et Melle E X la somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice du fait des nuisances ;

— déclaré irrecevable la demande d’acquisition de la clause résolutoire;

— condamné solidairement Mr G C et Melle E X à payer en deniers et quittances à Mr I Z la somme de 12 010,38 €, au titre des loyers et charges impayés (au 31 mai 2011) avec intérêts au taux légal à compter du 24 décembre 2010 sur la somme de 2.390,60¿, et à compter du jugement pour le surplus ;

— dit que ces intérêts produiront eux-mêmes des intérêts s’ils sont dus pour au moins une année entière ;

— débouté Mr I Z de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral ;

— débouté les parties de leurs demandes respectives au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dit que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens;

— ordonné l’exécution provisoire.

Sur appel de cette décision et aux termes de leurs dernières écritures déposées le 23 février 2012 auxquelles il est expressément fait référence pour le détail de leur argumentation, Melle X et Mr C demandent à la cour de:

— confirmer le jugement du 7 juillet 2011 en ce qu’il a déclaré irrecevable la demande d’acquisition de la clause résolutoire, et en ce qu’il a débouté Mr Z de sa demande en réparation de son préjudice moral,

— réformer la décision déférée pour le surplus, et statuant à nouveau,

A titre principal,

— dire que le bail consenti par Mr Z à Melle X et Mr C a été suspendu depuis la signature de leur contrat de bail le 14 janvier 2008 jusqu’à la notification de la mainlevée de l’arrêté de péril du 29 janvier 2008 intervenue le 6 septembre 2011,

— dire que Melle X et Mr C ont été déchargés de l’obligation de paiement du loyer du logement donné à bail par Mr Z depuis la signature de leur contrat de bail le 14 janvier 2008 jusqu’à la notification de la mainlevée de l’arrêté de péril du 29 janvier 2008 intervenue le 6 septembre 2011,

A titre subsidiaire,

— constater que Mr Z a manqué à son obligation d’assurer la jouissance paisible du bien donné à bail,

— constater que Melle X et Mr C ont subi un préjudice du fait du trouble de jouissance ainsi subi,

— condamner Mr Z à réparer le préjudice subi en allouant à Melle X et Mr C une somme égale à 100 % des loyers dus,

— ordonner la compensation des sommes,

— ordonner à Mr Z de verser aux débats le rapport de Monsieur Y et le rapport de Monsieur A-D,

— à défaut de production de ces pièces, en tirer toutes les conséquences et faire droit aux demandes faites par Melle X et Mr C ;

— en tout état de cause, débouter Mr Z de toutes ses demandes ;

— condamner Mr Z à payer à Melle X et Mr C la somme de 3.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Mr Z, intimé, aux termes de ses dernières conclusions déposées le 30 mars 2012, auxquelles la cour se réfère également pour l’exposé de ses moyens et prétentions, demande de :

— confirmer le jugement du tribunal de Vanves en ce qu’il a condamné solidairement M^lle X et Mr C au paiement de la somme de 12.010,38 euros au titre des loyers et charges impayés avec intérêt légal et capitalisation des intérêts

— le réformer pour le surplus et statuant à nouveau :

— constater et accepter la proposition de Mr Z de déduire du loyer la somme de 200 euros par mois, de juillet à novembre 2010 au titre des nuisances sonores .

— débouter M^lle X et Mr C de toutes leurs demandes .

— condamner M^lle X et Mr C à payer à Mr Z :

* la somme de 1000 euros au titre du préjudice moral

* in solidum, la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner in solidum M^lle X et Mr C en tous les dépens de première instance et d’appel.

MOTIFS

Monsieur I Z, propriétaire d’un appartement situé dans un ensemble immobilier 'Le Parc en l’Isle', XXX à Issy-les-Moulineaux, a loué ce dernier par l’intermédiaire du cabinet B IMMOBILIER, à M^lle X et Mr C le 14 janvier 2008, selon un bail loi de 1989.

Il s’agit d’un appartement situé au quatrième étage, constitué de quatre pièces principales, d’une surface de 88 m², donnant d’une part sur la Seine et d’autre part sur le parc. La location comprend aussi l’usage d’un garage pour deux voitures et une cave.

Le loyer mensuel était de 1.620 euros auquel s’ajoutait une provision pour charges de 130 euros.

Un an avant la signature du bail, le 25 janvier 2007, un balcon d’un appartement situé au septième étage de l’immeuble s’était écroulé et en raison de ce vice dans la construction, qui pouvait éventuellement concerner les autres balcons de l’immeuble, l’accès à tous les balcons avait été interdit en attendant la réalisation de travaux de consolidation.

Le 26 janvier 2007, une ordonnance du tribunal administratif de Versailles nommait un expert, Monsieur Y.

De son côté, par ordonnance du 2 février 2007, le juge des référés du tribunal de grande instance de Nanterre désignait Monsieur M-D en qualité d’expert.

Ces désordres ont donné lieu à plusieurs arrêtés de péril notamment en date des 25 janvier 2007, 8 février 2007, 23 mars 2007 et 9 juillet 2007, c’est à dire avant la signature du contrat de bail.

Dès le 9 juillet 2007, le Maire d’Issy les Moulineaux, après avoir été informé par les experts désignés que toutes les mesures conservatoires nécessaires avaient été mises en place, que des travaux avaient été entrepris pour mettre en sécurité les balcons et qu’un périmètre de sécurité avait été institué avec des barrières, a abrogé l’arrêté municipal de péril imminent en date du 23 mars 2007 et a mis en demeure le syndicat des copropriétaires 'le Parc en l’Isle’de réaliser les travaux définitifs assurant la mise en sécurité pérenne des balcons des immeubles dans un délai de 6 mois.

C’est donc en toute connaissance de cause que M^lle X et Monsieur C avaient visité et loué l’appartement le 14 janvier 2008.

En attendant les réparations du balcon, une clause avait été insérée dans le bail qui stipulait «une remise de 100 € mensuelle sera quittancée jusqu’à la date d’avis de levée d’interdiction d’accès et usage des balcons. La révision sera calculée sur le loyer sans tenir compte de la remise concernant les balcons. »

Effectivement, le loyer a été fixé à 1.520 € et non 1.620 € pour la durée pendant laquelle le balcon serait inaccessible.

Le 29 janvier 2008, le Maire d’Issy-les-Moulineaux constatant que l’expert judiciaire n’avait toujours pas déposé son rapport a abrogé l’arrêté municipal de péril ordinaire du 9 juillet 2007 et mis en demeure le syndicat des copropriétaires de réaliser les travaux sur les balcons dans un délai de six mois après la remise du rapport final de l’expert judiciaire.

Le 15 juin 2010, les travaux de sécurité ont été réalisés sur la partie de l’immeuble donnant sur rue et l’accès aux balcons de ces appartements était de nouveau autorisé.

En revanche, les travaux n’étant pas encore terminés sur la façade intérieure, l’arrêté de péril ordinaire du 29 janvier 2008 restait en vigueur.

Le 1^er juillet 2010, les travaux commençaient sur la façade intérieure de l’immeuble.

Les travaux de confortement des balcons sur la travée de l’appartement de Monsieur Z commençaient le 27 septembre 2010 et se terminaient le 18 novembre 2010.

Le 14 octobre 2010, M^lle X et Mr C demandaient à Mr Z, en écrivant à son mandataire B IMMOBILIER, une révision du loyer et décidaient de ne plus payer le loyer en indiquant « tant que vous n’aurez pas pris en compte dans le calcul du montant dudit loyer des nuisances occasionnées par les travaux de reconstruction et de réfection des balcons de notre bâtiment. » et ajoutaient « Nous sommes dans notre droit en vous demandant une révision importante de notre loyer et attendons de votre part une proposition décente.»

Monsieur Z répondait par courrier du 13 novembre 2010 en proposant une baisse du loyer de 200 euros par mois qui s’ajoutait à la baisse précédente de 100 euros et ce depuis le mois de juillet 2010 jusqu’à la fin des travaux de réfection des balcons.

Par courrier du 2 décembre 2010, M^lle X et Monsieur C refusaient l’offre de Monsieur Z et demandaient une remise complète du loyer pour toute la période des travaux et ce jusqu’à la levée de l’arrêté de péril.

Melle X et Mr C n’ayant plus payé leurs loyers et leurs charges depuis le mois de novembre 2010, la société B IMMOBILIER, mandataire de Mr Z leur a fait délivrer le 24 décembre 2010 un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail.

Aucun règlement n’a été effectué.

Le 13 janvier 2011, l’arrêté de péril ordinaire du 29 janvier 2008 portant sur les balcons de l’immeuble était abrogé pour les balcons situés « côté jardin » du XXX et maintenu pour les balcons « côté Seine ».

Le 3 février 2011, M^lle X et Mr C assignaient Monsieur Z devant le tribunal de Vanves.

Le 1^er septembre 2011, le bureau de contrôle SOCOTEC validait favorablement les dispositions constructives relatives à la solidité des balcons et le 8 septembre 2011, le Maire d’Issy-les-Moulineaux abrogeait totalement l’arrêté de péril ordinaire du 29 janvier 2008.

Sur la demande des appelants de voir verser aux débats les rapports d’expertise de Mr Y et de Mr A- D

Melle X et Mr C prétendent que le rapport Monsieur Y est une pièce essentielle pour connaître le détail des éléments constitutifs du péril dont les balcons sont à l’origine et des mesures conservatoires préconisées.

Ils rappellent que les locataires ne peuvent avoir accès à ce rapport, contrairement aux copropriétaires, et que pendant près de deux ans et demi, ils ont vécu dans un appartement dont les balcons risquaient de s’effondrer, sans qu’aucune mesure d’étaiement ne soit réalisée et qu’aucune barrière de sécurité ne soit posée. Ils ont donc demandé au premier juge d’ordonner à Mr Z de communiquer ledit rapport afin qu’il puisse se prononcer en toute connaissance de cause sur l’évidente insécurité des lieux.

Ils ajoutent que Mr Z a prétexté n’avoir pas reçu communication dudit rapport, sans faire pour autant la moindre démarche pour se le procurer.

Les appelants rappellent également qu’une expertise judiciaire a été initiée le 2 février 2007 et conduite par Monsieur A-D, comme indiqué dans les arrêtés de péril du 9 juillet 2007 et du 29 janvier 2008. Ils soutiennent que des conclusions ont nécessairement été rendues et portées à la connaissance ou au moins mises à la disposition des copropriétaires, directement ou par le biais de leur Syndicat; que ces conclusions permettraient de connaître les raisons pour lesquelles l’étaiement n’a pas été effectué ou au contraire de confirmer que l’absence de sécurité de l’immeuble pour ses occupants a perduré jusqu’au début des travaux à l’été 2010; que cependant ils ne peuvent avoir accès à ces conclusions, contrairement aux copropriétaires.

Ils demandent en conséquence à la cour d’ordonner à Mr Z la communication du rapport de Monsieur Y et du rapport de Monsieur A-D afin de pouvoir se prononcer en toute connaissance de cause.

Mais, en droit, en l’absence d’incident de communication de pièces, au sens de l’article 133 du code de procédure civile, les conclusions sur le fond se bornant à alléguer un défaut de communication de pièces sont inopérantes.

Or en l’espèce Melle X et Mr C n’ont jamais saisi le conseiller de la mise en état pour que le rapport de Monsieur Y et celui de Monsieur A-D soient versés au débat.

Leur demande sera donc rejetée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Devant la cour l’intimé ne demande plus l’application de la clause résolutoire ni la résiliation de plein droit du bail.

Il convient donc de confirmer le jugement de ce chef, par adoption de ses motifs, en ce qu’il a déclaré irrecevable cette demande.

Sur la demande principale des appelants de voir suspendre le paiement de leurs loyers

Melle X et Mr C demandent la suspension du paiement de leurs loyers ' et de leur bail', depuis l’origine (soit depuis le 14 janvier 2008) jusqu’à la notification de l’arrêté du 6 septembre 2011 prononçant la mainlevée de l’arrêté de péril du 29 janvier 2008, et ce en application de l’article L 521-2 du code de la construction et de l’habitation, à la suite des arrêtés de péril pris par le Maire d’Issy-les-Moulineaux les 25 janvier, 8 février, 23 mars et 9 juillet 2007.

L’article L 521-2 du code de la construction et de l’habitation édicte :

'Pour les locaux visés par une déclaration d’insalubrité prise en application des articles L 1331-25 et L 1331-28 du code de la santé publique ou par un arrêté de péril en application de l’article L 511-1, le loyer en principal, ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation du logement, cesse d’être dû à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l’immeuble jusqu’au premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée'

En l’espèce, les locaux visés par les arrêtés du Maire d’Issy-les Moulineaux sont les balcons de la résidence Le Parc en Isle, l’accès à ces balcons étant interdit jusqu’à la réalisation des travaux prescrits.

L’appartement loué par Melle X et Mr C, dont la surface est de 88 m² comporte deux balcons:

> le plus grand, côté Seine, de 6 m², en prolongement du séjour et de la chambre n°1;

> un autre plus petit en prolongement des chambres côté Parc.

L’application de l’article L 521-2 du code de la construction sus-visé ne saurait valablement conduire à une suspension totale et automatique du versement du loyer par les locataires sans distinction des circonstances particulières à chaque espèce, notamment lorsque l’arrêté de péril ne porte que sur des éléments secondaires du logement loué.

En l’espèce les locaux visés par tous les arrêtés de péril du Maire d’Issy-les-Moulineaux ci-dessus rappelés sont les balcons de la résidence ' Le parc en l’Isle ' 3, 5, 7, 9, 11, XXX et XXX, 7, 9, 11, et 13 Boulevard des Iles à Issy-les Moulineaux .

Aux termes de ces arrêtés l’accès aux balcons des immeubles en cause est interdit jusqu’à la réalisation des mesures prescrites mais les preneurs conservent la jouissance de leurs logement qui ne sont pas visés par les arrêtés de péril, ce qui est le cas du logement donné à bail aux consorts X- C.

Or la privation de jouissance d’un balcon ne saurait conduire à l’extinction de toute obligation de paiement du loyer, alors même que l’occupation du logement lui même peut se poursuivre dans des conditions de décence et de sécurité non mises en cause et satisfaisantes, étant en outre rappelé que les arrêtés en question ne visent nullement les parties communes de l’immeuble par lesquelles il faut passer pour atteindre les parties privatives.

Enfin, il n’est pas contesté que Melle X et Mr C sont entrés dans les lieux le 14 janvier 2008, c’est à dire alors que l’arrêté de péril du 9 juillet 2007 était déjà en vigueur, et qu’ils ont toujours eu la jouissance de leur logement ainsi que des deux box de parking et de leur cave à l’exception des balcons dont l’accès était interdit.

C’est donc en toute connaissance de cause que les appelants ont signé le bail qui les lie à l’intimé étant rappelé que dans le contrat de location figure une clause particulière qui stipule 'qu’une remise de 100 € sera quittancée jusqu’à la date d’avis de levée d’interdiction d’accès et d’usage des balcons'.

Par conséquent les locataires ne sont pas en droit de revendiquer la suspension du paiement de leurs loyers, comme ils le demandent dans le dispositif de leurs dernières conclusions, pas plus que n’est fondée leur demande 'de voir dire et juger que le bail… a été suspendu …' [ sic ].

Le jugement entrepris sera donc confirmé de ce chef.

Sur la demande subsidiaire des appelants en réparation du trouble de jouissance subi en raison des travaux

Melle X et Mr C demandent que Mr Z soit condamné à réparer le préjudice qu’ils ont subi du fait de l’ensemble des nuisances qu’ils ont dû supporter ( perte de jouissance des balcons, obstruction de l’entrée principale de la résidence, désagréments liés à la présence d’échafaudages, nuisances sonores ) en leur allouant une somme égale à 100 % du montant des loyers dus depuis juin 2010 inclus jusqu’à la fin des travaux constatée par l’arrêté de mainlevée du 8 septembre 2011.

L’intimé ne conteste pas que les travaux de confortement des balcons ont entraîné des nuisances sonores mais soutient que cela n’a duré que pendant un temps limité du mois de juillet au mois de novembre 2010. Il considère que l’indemnisation d’un trouble de jouissance provenant de nuisances sonores ne peut s’évaluer en pourcentage du prix de location de l’appartement. Il ajoute avoir respecté ses obligations de bailleur en proposant de diminuer de 200 € par mois le montant du loyer de juillet à novembre 2010 en plus de la baisse de 100 € accordée lors de la signature du bail.

Mais le premier juge, s’agissant des nuisances sonores, par des motifs exacts en fait et fondés en droit que la cour adopte, a pertinemment répondu aux moyens soulevés devant lui de ce chef et qui sont également repris en cause d’appel par les parties ;

A ces justes motifs il convient d’ajouter que ce n’est que le 8 septembre 2011 qu’est intervenue l’abrogation totale de l’arrêté municipal de péril en date du 29 janvier 2008 portant sur les balcons de l’immeuble où résident Melle X et Mr C et autorisant de nouveau l’accès à tous les balcons.

Par ailleurs il est établi par le procès-verbal de constat d’huissier du 22 octobre 2010 :

> que des travaux de percement sont en cours sur le balcon situé côté Seine et que des saignées ont été réalisées ;

> qu’il n’y a aucune barrière de protection ;

> qu’une planche en bois est vissée sur la façade et obstrue la moitié de la surface de la baie ;

> qu’un bruit continu se fait entendre dans tout l’appartement et rend impossible toute conversation ;

> que le sol vibre

> que la porte fenêtre de la chambre donnant sur la Seine est obstruée par une planche en bois ;

> qu’un échafaudage est dressé devant la fenêtre de la cuisine.

L’ensemble de ces nuisances, établies par les pièces versées au débat, a incontestablement causé un préjudice certain à Melle X et à Mr C du fait du trouble de jouissance qu’ils ont subi et qui sera réparé par la condamnation de Mr Z à leur verser globalement une somme de 3.000¿ à titre de dommages et intérêts.

Le jugement sera donc réformé de ce chef quant au quantum des dommages et intérêts alloués aux appelants.

Sur la demande reconventionnelle de Mr Z

Mr Z demande que Melle X et Mr C soient condamnés à lui payer la somme de 1.000 € au titre de son préjudice moral.

Mais l’intimé ne rapporte pas la preuve d’un tel préjudice et cette demande, qui n’apparaît pas fondée, sera rejetée.

Sur les autres demandes

Mr Z sollicite la confirmation du jugement entrepris en ce qu’il a condamné solidairement Melle X et Mr C au paiement, en deniers ou quittances, de la somme de 12.010,38 € au titre des loyers et charges impayés au 31 mai 2011, avec intérêts au taux légal et capitalisation des intérêts.

Les appelants ne contestent pas cette demande et le jugement sera donc confirmé de ce chef.

Il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel et le jugement sera également confirmé à ce sujet.

Chacune des parties, qui succombe partiellement, conservera la charge de ses propres dépens et le jugement sera aussi confirmé à ce sujet .

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement et contradictoirement ;

Confirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris sauf en ce qui concerne le quantum des dommages et intérêts alloués à Melle X et Mr C en réparation de leur préjudice pour trouble de jouissance ;

Statuant à nouveau de ce chef,

Condamne Mr Z à verser à Melle X et Mr C la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur trouble de jouissance

Déboute les parties de toutes leurs autres demandes plus amples ou contraires au présent dispositif ;

Dit que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Charles LONNE, président et par Madame QUINCY, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le GREFFIER, Le PRESIDENT,