COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51H

1^re chambre 2^e section

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 04 MARS 2014

R.G. N° 12/08267

AFFAIRE :

H Y C

C/

F X

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 08 Novembre 2012 par le Tribunal d’Instance de SAINT GERMAIN EN LAYE

N° chambre :

N° Section :

N° RG : 11-12-0003

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Pierre GUTTIN,

M^e Patrick FREZZA,

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LE QUATRE MARS DEUX MILLE QUATORZE,

La cour d’appel de VERSAILLES, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur H Y C

né le XXX à RONDA

de nationalité Espagnole

XXX

XXX

Représenté par M^e Pierre GUTTIN, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 623 – N° du dossier 12000711

assisté de M^e Marc ROZENBAUM, Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 184

APPELANT

****************

Monsieur F X

né le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

XXX

Représenté par M^e Patrick FREZZA, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C.81 – N° du dossier 2572

Madame Z X

née le XXX

de nationalité Cambodgienne

XXX

XXX

Représenté par M^e Patrick FREZZA, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C.81 – N° du dossier 2572

INTIMES

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 17 Décembre 2013, Monsieur Serge PORTELLI, président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

M. Serge PORTELLI, Président,

Madame Sylvie FETIZON, Conseiller,

Madame Sophie MATHE, Vice-Présidente Placée,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Madame Marie-Pierre QUINCY

FAITS ET PROCEDURE,

Le 1 décembre 2007, M. Y E a loué aux consorts X un appartement situé au XXX à Sartrouville moyennant un loyer mensuel hors charges de 700¿. Un dépôt de garantie de 1.400¿ a été versé le jour de la signature du bail. L’immeuble comporte deux appartements dont celui loué aux époux X, au premier étage, le bailleur habitant au rez-de-chaussée.

Le 4 mai 2009, par courrier recommandé avec accusé de réception, les consorts X ont délivré congé. Le courrier a été reçu le 11.

Par acte d’huissier du 2 février 2012, les consorts X ont fait assigner M. Y C devant le tribunal d’instance de Saint Germain en Laye à l’effet de le voir condamner à :

— leur restituer le montant du dépôt de garantie, soit la somme de 1.400¿ assortie des intérêts de droit à compter du 21 décembre 2009, date de la mise en demeure,

— leur payer une somme de 1.577,31¿ en répétition de l’indu de consommation d’eau, d’électricité et de gaz correspondant prétendument à l’entier immeuble et non à leur seul logement,

— leur payer une somme de 1.200¿ à titre de dommages intérêts pour résistance abusive,

— leur payer une somme de 1.200¿ au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.

A l’audience, les consorts X ont sollicité le rejet des notes et pièces déposées le jour-même par leur adversaire.

M. Y C, comparaissant en personne, a sollicité le rejet des demandes.

Par jugement contradictoire du 8 novembre 2012, le tribunal d’instance de Saint Germain en Laye a :

— écarté des débats la note et les pièces fournies à l’audience par M. Y C compte tenu de la tardiveté de leur production,

— condamné M. Y C à payer aux consorts X une somme de 1.400¿ assortie des intérêts au taux légal à compter du 21 décembre 2009 à titre de remboursement du dépôt de garantie,

— condamné M. Y C à payer aux consorts X la somme de 452,09¿ indûment acquittée au titre de consommation d’eau potable,

— rejeté toutes les autres demandes,

— condamné M. Y C à payer aux consorts X une somme de 1.000¿ au titre des frais irrépétibles,

— condamné M. Y C aux entiers dépens comprenant le coût de l’assignation et le droit de timbre.

M. Y C a relevé appel du jugement. Dans ses dernières conclusions, il formule les demandes suivantes:

— infirmer le jugement,

— le décharger de toute condamnation,

— condamner les intimés au paiement d’une somme de 1.400¿ au titre du loyer restant dû,

— condamner les intimés au paiement de la remise en état des lieux dégradés,

— débouter les intimés de leur appel incident tendant à le voir condamné à leur payer la somme de 1.395,42¿ au titre de l’électricité et du gaz ainsi qu’à la somme de 2.000¿ à titre de dommages intérêts,

— condamner les intimés à lui payer la somme de 2.000¿ en applications des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les intimés aux entiers dépens et dire que les dépens d’appel pourront être directement recouvrés par M^e Guttin, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans leurs dernières conclusions, les époux X, intimés et en appel incident, formulent les demandes suivantes:

— confirmer le jugement sur les dispositions qui ont condamné M. Y C à payer aux consorts X une somme de 1.400¿ assortie des intérêts au taux légal à compter du 21 décembre 2009 à titre de remboursement du dépôt de garantie avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 21 décembre 2009 et une somme de 452,09¿ indûment acquittée au titre de consommation d’eau potable,

— infirmer le jugement en ce qu’il les a déboutés de leurs autres demandes et condamner M. Y C à leur payer la moitié des sommes réglées par eux au titre de l’électricité et du gaz, à savoir 2.790,84/2 = 1.395,42¿, le bailleur s’étant enrichi au détriment de ses locataires, la somme de 2.000¿ au titre des dommages intérêts pour résistance abusive et injustifiée du fait de sa mauvaise foi caractérisée ainsi que la somme de 2.500¿ au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, qui seront recouvrés par M^e Frezza, avocat au barreau de Versailles, selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

*

MOTIFS

Jugement et arguments des parties

Le jugement a constaté qu’en l’espèce, au vu des constats des lieux d’entrée et de sortie, aucune dégradation locative ne pouvait être reprochée aux consorts X à l’issue de leur période d’occupation. Il apparaissait également que le loyer avait été acquitté jusqu’au 11 août 2009 date du terme du bail régulièrement approuvé par le bailleur dans un courrier du 4 juillet 2009. Le tribunal a également retenu que la tardiveté de la remise des clés lui était imputable en raison de congés et de l’indisponibilité de l’huissier auquel il entendait faire appel. Il a donc ordonné la restitution du dépôt de garantie.

S’agissant des charges locatives, le tribunal a relevé qu’il ressortait d’un courrier de la société Veolia, distributrice, que les factures d’eau produites par M. Y C étaient des faux. Il a, dès lors, réduit de moitié le montant des charges correspondantes mais rejeté la demande de répétition de l’indu présentée par les locataires au sujet du gaz et de l’électricité, estimant que la preuve n’était pas rapportée du caractère indu de ces charges-là.

La demande de dommages intérêts des époux X a été rejetée, aucun préjudice autre que le retard dans le paiement des sommes dues n’ayant été prouvé.

M. Y C soutient que les locataires ont quitté les lieux le 12 octobre 2009, date de la remise effective des clés. Ils auraient pu, affirme-t-il, adresser les clés par envoi recommandé avec accusé de réception. S’agissant de la consommation d’eau, le bailleur indique qu’il payait sa propre consommation d’eau, que chaque appartement avait son propre compteur et qu’il était prévu au bail que les locataires régleraient leur propre consommation. Au vu du constat de sortie, M. Y C demande le remboursement des réparations dues à un état de dégradation partiel. Il s’oppose enfin aux demandes en appel incident en faisant valoir que le bail contenait une clause prévoyant que le règlement des factures d’électricité et de gaz étaient à la charge exclusive des locataires.

Les époux X soutiennent que la remise des clés a été retardée du seul fait du bailleur qui n’était pas disponible et qu’ils n’ont donc pas à régler de loyer supplémentaire. Ils contestent toute dégradation qui aurait été constatée lors de l’état de sortie des lieux. S’agissant de la consommation d’eau, les intimés demandent la confirmation du jugement, faisant valoir que M. Y C ne produit toujours pas ses propres factures de consommation d’eau. Ils soutiennent que le coût de la consommation de gaz et électricité était calculée à partir d’une consommation globale concernant les deux appartements et qu’il convient là aussi d’en faire supporter la moitié par le bailleur. M. et M^me X affirment enfin que M. Y C est de mauvaise foi du fait de son attitude procédurale.

Sur la date de fin de bail, l’expiration du délai de préavis et la remise des clés

Aux termes de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu’il émane du locataire. Ce congé peut être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée. Le contrat de bail prend donc fin à l’issue du délai de trois mois prévu par la loi, le locataire étant d’ailleurs déchu de tout titre d’occupation des locaux loués au-delà de cette date. Le locataire a donc l’obligation de régler le loyer jusqu’à la fin du délai de préavis et de restituer les clés à cette date.

Il appartient à celui qui se prétend libéré d’une obligation d’en justifier, et donc au locataire qui se prétend libéré de l’obligation de restituer les clés d’en apporter la preuve (article 1315 alinéa 2 du code civil) mais il appartient également au propriétaire de ne pas empêcher ou contrarier cette remise dès lors que les locataires en ont manifesté l’intention.

Il ressort des pièces de la procédure que les locataires ont, dans leur congé du 4 mai, reçu le 11, indiqué qu’ils remettraient les clés le 11 juillet (soit avant la fin du préavis, le délai prenant fin le 11 août) et demandé que l’état des lieux ait lieu le 31 juillet. Il apparaît également que le bailleur a, par plusieurs courriers, repoussé la date de l’état des lieux en raison notamment de ses vacances. Les locataires qui avaient, par courrier du 11 août, confirmé leur départ ont remis les clés le 12 octobre, date à laquelle a été effectué par huissier l’état des lieux.

Les loyers n’étaient donc dus que jusqu’au 11 août 2009, le retard dans la remise des clés étant imputable au seul bailleur.

Sur le dépôt de garantie

Aux termes de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Selon l’article 7 de la même loi, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Il appartient donc au bailleur qui refuse de restituer le montant du dépôt de garantie, de démontrer, dans les conditions prévues par la loi, que le locataire reste lui devoir des sommes ou bien qu’il a commis des dégradations ou causé des pertes ou a omis d’assurer les réparations locatives.

En l’espèce M. Y C produit un état des lieux de sortie dont il déduit que l’appartement présente des dégradations et demande à la cour de 'condamner les intimés au paiement de la remise en état des lieux dégradés’ sans fournir la moindre précision chiffrée à ce sujet. Il ne ressort pas, de toutes façons, de l’état des lieux de certitude ni sur la réalité ni sur l’éventuelle importance des dégradations alléguées. Il y a donc lieu de rejeter la demande du bailleur qui n’établit ni ne chiffre les dégradations invoquées, et d’ordonner la restitution du dépôt de garantie comme l’avait justement décidé le premier juge.

Sur les charges d’eau, électricité et gaz

Il ressort du contrat de bail que les locataires devaient régler leur consommation d’eau, électricité et gaz. Le tribunal avait à juste titre relevé qu’il n’existait pas de contrat d’abonnement au service de l’eau pour les époux X. Il avait également jugé à bon escient que les factures d’eau à entête de la société Veolia utilisées par le bailleur étaient des faux. M. Y C, dans ses conclusions, se contente d’affirmer qu’il 'entend produire aux débats les factures relatives à sa propre consommation d’eau’ mais ne concrétise pas ses intentions. Il y a donc lieu de confirmer le jugement en ce qu’il avait décidé que la consommation d’eau, pour la période considérée, avait été exclusivement réglée par les locataires et qu’il convenait de condamner le bailleur à restituer l’indu, à savoir la somme de 452,09¿.

S’agissant de la consommation de gaz et électricité, il existe bien un contrat d’abonnement passé entre les époux X et le fournisseur. Les locataires estiment qu’il est 'douteux’ que les factures n’aient concerné que leur propre consommation. Ils s’appuient sur l’incertitude concernant le nombre de compteur et sur le fait que M. Y C n’a pas produit d’élément de preuve de sa propre consommation, mais ces éléments sont insuffisants à démontrer qu’ils ont payé indûment la consommation du bailleur. Il convient donc de rejeter leur demande et de confirmer sur ce point le jugement.

Sur la procédure abusive

Il ne suffit pas qu’une action ait été repoussée en première instance et même en appel pour que l’action soit reconnue abusive dès lors que des éléments de preuve conséquents ont été avancés ou des pièces sérieuses produites, qu’ils méritaient discussion et qu’il n’est caractérisé par ailleurs, aucun comportement fautif ni a fortiori aucune intention de nuire ou mauvaise foi. Il apparaît qu’en l’espèce les demandes de M. Y C, défendeur puis appelant, ont été repoussées à tous les stades de la procédure. Les prétentions de M. Y C s’appuyaient toutefois sur des preuves méritant la discussion, manifestant certes une résistance sérieuse aux demandes des époux X, mais ne caractérisant pas une quelconque mauvaise foi. Il y a donc lieu de rejeter la demande des consorts X qui avait déjà été écartée en première instance.

Sur les frais et dépens

Il convient de confirmer le jugement qui avait condamné M. Y C à payer aux consorts X une somme de 1.000¿ au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens comprenant le coût de l’assignation et le droit de timbre.

M. Y C ayant succombé en ses demandes d’appel, il sera condamné à payer aux consorts X la somme de 1.500¿ au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens d’appel, qui seront recouvrés par M^e Frezza, avocat au barreau de Versailles, selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

*

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement et contradictoirement,

— confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

— rejette les demandes des parties plus amples ou contraires,

— condamne M. Y C à payer aux consorts X la somme de 1.500¿ au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens d’appel, qui seront recouvrés par M^e Frezza, avocat au barreau de Versailles, selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Serge PORTELLI, Président et par Madame QUINCY, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le GREFFIER, Le PRESIDENT,