COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51H

1^re chambre 2^e section

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 30 SEPTEMBRE 2014

R.G. N° 13/04484

AFFAIRE :

XXX

C/

Z Y

Décision déférée à la cour : Jugement rendu(e) le 26 Mars 2013 par le Tribunal d’Instance de PONTOISE

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 1112001582

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Catherine CIZERON

M^e Chantal DE CARFORT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LE TRENTE SEPTEMBRE DEUX MILLE QUATORZE,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

XXX

prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

N° SIRET : 442 191 664

XXX

XXX

Représenté par M^e Catherine CIZERON de la SELARL SELARL CABINET DE L’ORANGERIE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 351

APPELANT

****************

Mademoiselle Z Y

née le XXX à COURBEVOIE

de nationalité Française

XXX

XXX

Représentée par M^e Chantal DE CARFORT de la SCP BUQUET-ROUSSEL-DE CARFORT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 334 – N° du dossier 33713

assisté de M^e Agata BACZKIEWICZ, Plaidant, avocat au barreau de RENNES

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 03 Juin 2014 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur PORTELLI, Président chargé du rapport et Madame Sylvie FETIZON, conseiller,

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Serge PORTELLI, Président,

Madame Sylvie FETIZON, Conseiller,

Monsieur François LEPLAT, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Marie-Pierre QUINCY,

FAITS ET PROCEDURE,

Le 3 mai 2007, la SCI Maryvene a loué à M^me Y et M. X un logement sis résidence XXX, au XXX à L’Isle Adam, au rez-de-chaussée, moyennant un loyer mensuel de 480¿ hors charges. Un dépôt de garantie de 960¿ a été versé.

En mars 2008, M^me Y, à la demande du bailleur a changé d’appartement pour occuper un logement dans le même immeuble mais au premier étage. Aucun avenant ou nouveau bail écrit n’a été établi à cette occasion.

La SCI Maryvene a délivré à M^me Y pour le 1^er avril 2011, un congé pour motif légitime et sérieux. Un état des lieux a été établi par huissier le 29 mars 2011.

M^me Y a quitté les lieux le 1^er avril 2011.

Par lettre recommandée avec avis de réception reçue le 6 mai 2011, M^me Y a réclamé à la SCI Maryvene la restitution de son dépôt de garantie et lui a indiqué qu’elle se présenterait le 7 juin 2011 pour la récupérer.

Par acte d’huissier du 21 septembre 2012, M^me Y a fait assigner la SCI Maryvene devant le tribunal d’instance de Pontoise, aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de

— la condamner à lui restituer la somme de 960¿ correspondant au dépôt de garantie versé lors de l’entrée dans les lieux, avec intérêts au taux légal à compter du 29 mai 2011, dans l’expiration du délai de deux mois après la restitution des clés,

— déclarer nul et de nul effet le congé délivré hors délai en mars 2011 et condamner la SCI Maryvene à lui payer la somme de 2.000¿ à titre de dommages intérêts en réparation de son préjudice,

— la condamner à payer une indemnité de procédure de 1.500¿ ainsi que les dépens.

La SCI Maryvene, régulièrement assignée par dépôt de l’acte à l’étude d’huissier n’a pas comparu.

Par jugement réputé contradictoire du 26 mars 2013, le tribunal d’instance de Pontoise a

— condamné la SCI Maryvene à payer à M^me Y la somme de 960¿ avec intérêts au taux légal à compter du 1^er juin 2011 en remboursement du dépôt de garantie versé lors de la conclusion du bail,

— déclaré nul et de nul effet le congé pour motif légitime et sérieux délivré à M^me Y à une date indéterminée pour le 1^er avril 2011,

— condamné la SCI Maryvene à payer à M^me Y la somme de 800¿ en réparation de son préjudice,

— condamné la SCI Maryvene aux dépens,

— condamné la SCI Maryvene à payer à M^me Y la somme de 500¿ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire.

La SCI Maryvene a relevé appel du jugement. Dans ses dernières conclusions, elle formule les demandes suivantes:

* rejeter les demandes reconventionnelles de M^me Y,

* infirmer le jugement en sa totalité et, en conséquence,

* débouter M^me Y de l’intégralité de ses demandes,

* ordonner la conservation du dépôt de garantie d’un montant de 960¿ par la SCI Maryvene,

* condamner M^me Y à payer à la SCI Maryvene

— la somme de 2.637,73¿ au titre des charges impayées pour la période allant du 3 avril 2007 au 29 mars 2011,

— la somme de 1.067,53¿ au titre de la remise en état de l’appartement occupé et ayant subi des dégradations dont elle est l’auteur,

— la somme de 600¿ au titre des frais d’huissier réglés par la SCI Maryvene pour l’établissement du procès-verbal de constat,

— la somme de 620¿ au titre des frais réglés suite à l’absence d’information de l’administration,

— la somme de 2.500¿ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

* condamner M^me Y aux entiers dépens.

M^me Y, intimée, dans ses dernières conclusions, formule les demandes suivantes:

* confirmer le jugement en ce qu’il a :

— condamné la SCI Maryvene à payer à M^me Y la somme de 960¿ au titre de la restitution du dépôt de garantie avec intérêts au taux légal à compter du 1^er juin 2011,

— déclaré nul et de nul effet le congé délivré à M^me Y à une date indéterminée pour le 1^er avril 2011,

* statuant sur l’appel incident, réformer le jugement et, statuant à nouveau,

— condamner la SCI Maryvene à régler à M^me Y une somme de 2.000¿ à titre de dommages intérêts pour le préjudice résultant de la nécessité de trouver en urgence un logement alors même qu’elle était enceinte de 4 mois,

— y ajoutant, condamner la SCI Maryvene à lui régler la somme de 2.000 à titre de dommages intérêts sur le fondement de l’article 560 du code de procédure civile,

— condamner la SCI Maryvene à lui régler la somme de 3.000¿ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCI Maryvene aux dépens qui pourront être recouvrés par la SCP Buquet Roussel de Carfort, avocats, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

MOTIFS

Sur la restitution du dépôt de garantie et les sommes réclamées par le bailleur

Le tribunal a procédé à l’analyse des échanges de courriers des parties, a constaté que la SCI Maryvene avait refusé de restitué le dépôt de garantie pour différents motifs dont elle n’avait pu justifier et dont elle ne s’expliquait pas en procédure, n’ayant pas comparu. Il a en conséquence ordonné la restitution du dépôt de garantie.

La SCI Maryvene s’appuie sur l’état des lieux de sortie faisant état de nombreuses dégradations. Elle affirme que lors du changement d’appartements début 2008 un état des lieux a été dressé lors de la sortie des lieux de l’appartement qui allait être occupé par M^me Y et un autre état des lieux pour l’appartement qu’elle avait quitté. La société Maryvene affirme que M^me Y n’a pas réglé les charges pour la période du 3 avril 2007 au 29 mars 2011 à hauteur de 2.637,73¿. Elle fournit un décompte. Elle reproche également à M^me Y de ne pas avoir transmis des attestations d’assurance ainsi que la confirmation de son déménagement sur le plan fiscal. Elle réclame au total la somme de 4.450,26¿.

M^me Y conteste l’imputabilité des désordres faute d’état des lieux d’entrée. S’agissant des sommes réclamées, elle conteste également le décompte produit et les réclamations du bailleur.

Aux termes de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Selon l’article 7 de la même loi, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Selon l’article 1730 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Il appartient donc au bailleur qui refuse de restituer le montant du dépôt de garantie, de démontrer, dans les conditions prévues par la loi, que le locataire reste lui devoir des sommes ou bien qu’il a commis des dégradations ou causé des pertes ou a omis d’assurer les réparations locatives.

En l’espèce, le bailleur fournit un état des lieux de sortie mais est incapable de fournir un état des lieux d’entrée établi contradictoirement lors de l’entrée de M^me Y dans le second appartement mis à sa disposition. Il est donc impossible de déterminer l’imputabilité des désordres invoqués par le bailleur. S’agissant du paiement des charges le bailleur ne peut fournir qu’un décompte qu’il a établi de son chef sans produire de demande ou de courrier adressé à son locataire. Il ressort des conclusions de la SCI Maryvene que l’état des lieux de sortie a été établi à sa requête sans qu’il soit établi qu’un état des lieux contradictoire ait été impossible. Quant aux divers frais réclamés sous la dénomination de 'comptabilité locative manquante sur 2010 et déménagement non confirmé fiscalement', ils ne reposent sur aucun document justificatif et ne sont même pas expliqués.

Il y a donc lieu de confirmer le jugement, de rejeter les demandes de la SCI Maryvene et de condamner celle-ci à restituer à M^me Y le montant du dépôt de garantie.

Sur la validité du congé et le préjudice pouvant découler de son irrégularité

Le tribunal a estimé, au vu du courrier adressé à M^me Y par la SCI Maryvene afin de délivrer congé que la date de cet envoi n’était pas certaine et qu’il n’était donc pas possible de vérifier si le congé avait été délivré dans le délai légal. Il l’a considéré comme nul et de nul effet. Compte tenu du caractère prématuré du congé, le tribunal a considéré qu’un préjudice avait été causé à la locataire et lui a alloué à ce titre la somme de 800¿ à titre de dommages intérêts.

La SCI Maryvene soutient qu’un contrat de bail oral a été conclu lors du changement d’appartement. Elle affirme que le congé a été délivré le 26 juillet 2010.

M^me Y conteste l’authenticité de la mention apposée sur le document produit par la SCI Maryvene et maintient qu’elle a subi un préjudice lié à son départ prématuré alors qu’elle était enceinte de 4 mois.

M^me Y soutient à juste titre que la date figurant sur le document produit par la SCI Maryvene à titre de congé est suspecte, cette date ayant été apposée à la main. Il y a donc lieu de confirmer le jugement et déclarer nul et de nul effet le congé délivré par le bailleur pour l’ensemble des motifs énoncés dans la décision.

S’agissant du préjudice subi par M^me Y, il apparaît que celle-ci qui a accouché le 23 juillet 2011 était bien enceinte de 4 mois en mars 2011. Il y a donc lieu de réparer son préjudice d’une somme de 1.500¿.

Sur l’application de l’article 560 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 560 du code de procédure civile, le juge d’appel peut condamner à des dommages-intérêts celui qui forme un appel principal après s’être abstenu, sans motif légitime, de comparaître en première instance. Il appartient pour ce faire à l’intimé de démontrer la négligence fautive de l’appelant qui aurait négligé volontairement de faire valoir ses droit en première instance. La SCI Maryvene soutient qu’elle n’a pu faire valoir ses arguments en première instance faute d’avoir pu récupérer en temps utile l’assignation déposée en étude. M^me Y estime qu’un délai de 4 mois était suffisant pour préparer sa défense. En l’état il n’est pas démontré que la SCI Maryvene n’ait pas eu de motif légitime pour ne pas comparaître en première instance.

Sur les frais et dépens

Le jugement ayant été confirmé sur le fond, il le sera également en ce qu’il a condamné la SCI Maryvene aux dépens et à payer à M^me Y la somme de 500¿ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI Maryvene ayant succombé dans ses demandes en cause d’appel, les dépens exposés devant la cour seront à sa charge et pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

S’agissant de la procédure d’appel, il apparaît équitable de condamner la SCI Maryvene, tenue aux dépens, à payer, conformément à l’article 700 du code de procédure civile, à M^me Y la somme de 1.000¿ au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement et contradictoirement,

— confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions sauf à fixer à 1.500¿ le montant des dommages intérêts que la SCI Maryvene doit verser à M^me Y,

— rejette la demande de M^me Y au titre de l’article 560 du code de procédure civile,

— rejette l’ensemble des demandes de la SCI Maryvene

— y ajoutant, condamne la SCI Maryvene à payer à M^me Y la somme de 1.000¿ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne la SCI Maryvene aux dépens d’appel qui seront recouvrés par les avocats dans les termes de l’article 699 du code de procédure civile.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Serge PORTELLI, Président et par Madame QUINCY, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,