COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 72A

4^e chambre 2^e section

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 20 MARS 2017

R.G. N° 15/06852

AFFAIRE :

M. C-D X

…

C/

SDC DE LA RESIDENCE LES BELLES FEUILLES XXX

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 31 Juillet 2015 par le Tribunal de Grande Instance de PONTOISE

N° Chambre : 1^re

N° RG : 15/00529

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à:

M^e C-Claude GRIMBERG

M^e Martine DUPUIS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE VINGT MARS DEUX MILLE DIX SEPT,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur C-D X

XXX

XXX

XXX

Madame Z A épouse X

XXX

XXX

XXX

Représentant Maître C-Claude GRIMBERG, avocat postulant et plaidant du barreau du VAL-D’OISE N° du dossier 20150140 vestiaire : 53

APPELANTS

****************

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE LES BELLES FEUILLES XXX représenté par son syndic la société LOISELET PERE, FILS & F. DAIGREMONT

Ayant son siège XXX

XXX

elle-même prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant Maître Martine DUPUIS de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, avocat postulant du barreau de VERSAILLES, N° du dossier 1555177 vestiaire : 625

Représentant Maître Valérie GARCON de la SCP WARET GARCON GENNETAY W2G, avocat plaidant du barreau de SEINE- SAINT- DENIS, vestiaire : 22

INTIME

***************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 07 Février 2017 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Anna MANES, conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Madame Michèle TIMBERT, Président,

Madame Isabelle BROGLY, Président,

Madame Anna MANES, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Nathalie MULOT,

FAITS ET PROCEDURE,

M. et M^me C-D X sont propriétaires des lots 253 et 288 de l’ensemble immobilier situé XXX, XXX à Taverny (Val-d’Oise) soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Ces lots sont situés dans le bâtiment A.

Par acte d’huissier de justice en date du 2 décembre 2014, le syndicat des copropriétaires de cet ensemble les a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Pontoise aux fins d’obtenir leur condamnation à lui payer diverses sommes au titre de charges de copropriété impayées, générées en particulier par les travaux de ravalement et d’étanchéité, de frais nécessaires au recouvrement et de dommages et intérêts.

Par jugement réputé contradictoire du 31 juillet 2015, le tribunal de grande instance de Pontoire a :

— Condamné solidairement M. C-D X et M^me Z A épouse X à payer au syndicat des copropriétaires les sommes suivantes :

* 15.190,07€, avec intérêts au taux légal à compter du 9 octobre 2014, date de la mise en demeure, sur la somme de 15.067,67€ et à compter du 17 décembre 2014, date de l’assignation, sur le surplus,

* 500 € à titre de dommages et intérêts,

* 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Ordonné l’exécution provisoire du jugement,

— Condamné solidairement M. et M^me X aux entiers dépens.

M. C-D X et M^me Z A épouse X ont interjeté appel de cette décision le 1^er octobre 2015.

Dans leurs conclusions signifiées le 15 décembre 2015, M. C-D X et M^me Z A épouse X demandent à cette cour, au visa de l’article 33 de la loi du 10 juillet 1965, de :

— Infirmer le jugement du tribunal de grande instance de Pontoise du 31 juillet 2015 Et en conséquence,

— Les autoriser à payer leurs charges de copropriété afférentes aux travaux de ravalement par annuités égales au dixième de leur part,

— Débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes,

— Condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Dans ses conclusions signifiées le 6 juin 2016, le syndicat des copropriétaires demande à cette cour, au visa de l’article 33 de la loi du 10 juillet 1965, de :

En cause d’appel

— Dire et juger que l’article 33 de la loi du 10 juillet 1965 n’est pas applicable en l’espèce ;

— Débouter M. et M^me X de leurs demandes

Et en conséquence,

— Confirmer le jugement du tribunal de grande instance de Pontoise en date du 31 juillet 2015 en ce qui concerne les charges dues,

Par effet dévolutif de l’appel

— Condamner solidairement M. C D X et M^me Z A épouse X à lui payer les sommes de :

* 20.554,71 € au titre des charges arriérées au 1^er octobre 2014,

* 422,40 € au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

* 3.500,00 € à titre de Dommages et intérêts

En tout état de cause

— Condamner solidairement M. C D X et M^me Z A épouse X à lui payer la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens pourront être directement recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

La clôture a été prononcée le 7 juin 2016. Par conclusions du 17 juin 2016, M. C D X et M^me Z A épouse X demandent à cette cour, sur le fondement de l’article 784 du code de procédure civile, en raison de la communication tardive des écritures et des pièces de l’intimé, de :

— Ordonner la révocation de l’ordonnance de clôture du 7 juin 2016,

— Renvoyer l’affaire à une audience de mise en état,

— Statuer ce que de droit quant aux dépens.

Par conclusions du 5 septembre 2016, le syndicat des copropriétaires demande de :

— Lui donner acte de ce qu’il ne s’oppose pas à la demande de révocation de la clôture,

— Renvoyer l’affaire à une audience de mise en état,

— Fixer l’affaire à la prochaine date utile.

Par arrêt rendu le 17 octobre 2016, cette cour a :

— Ordonné la révocation de l’ordonnance de clôture du 7 juin 2016,

— Ordonné la réouverture des débats à l’audience du 22 novembre 2016 pour clôture, et à l’audience du 7 février 2017 à 9 heures pour plaidoiries afin de permettre à :

* M. C-D X et M^me Z A épouse X de répondre aux dernières écritures du syndicat des copropriétaires de la XXX, située 12 à XXX à Taverny (Val-d’Oise) et de prendre connaissance de la pièce 27 versées aux débats par l’intimé,

* au syndicat des copropriétaires de faire parvenir à cette cour la pièce 27 figurant sur le bordereau des pièces communiquées.

— Sursis à statuer sur le surplus des demandes.

— Réservé les dépens.

Dans leurs dernières conclusions signifiées le 12 octobre 2016, M. et M^me X demandent à cette cour, au visa de l’article 33 de la loi du 10 juillet 1965, de :

— Infirmer le jugement du tribunal de grande instance de Pontoise du 31 juillet 2015

Et en conséquence, – Les autoriser à payer leurs charges de copropriété afférentes aux travaux de ravalement par annuités égales au dixième de leur part,

— Débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes,

— Condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions du 14 novembre 2016, le syndicat des copropriétaires demande à la cour, au visa de l’article 33 de la loi du 10 juillet 1965, de :

— Dire et juger que l’article 33 de la loi du 10 juillet 1965 n’est pas applicable en l’espèce ;

— Débouter les époux X de leurs demandes

Et en conséquence,

— Confirmer le jugement du tribunal de grande instance de Pontoise en date du 31 juillet 2015 en ce qui concerne les charges dues.

Par effet dévolutif de l’appel

— Condamner solidairement M. C D X et M^me Z A épouse X à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 23.084,90 € au titre des charges arriérées au 1^er octobre 2014 et la somme de 422,40 € au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la somme de 3.500,00 € à titre de Dommages et intérêts

En tout état de cause,

— Condamner M. et M^me C D X aux entiers dépens ainsi qu’à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Dire que les dépens pourront être directement conformément à l’article 699 du Code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 22 novembre 2016.

'''''

SUR CE

M. et M^me X sollicitent le rejet des demandes du syndicat des copropriétaires, l’infirmation du jugement en ses dispositions qui leur sont défavorables et l’application de l’article 33 de la loi du 10 juillet 1965 sur les charges de copropriété afférentes aux travaux de ravalement. Ils demandent ainsi à être autorisés à payer ces charges par annuités égales au dixième de leur part.

Le syndicat des copropriétaires, après avoir actualisé sa créance au titre des charges arrêtées au 4^e trimestre 2016, rétorque que cette disposition ne trouve pas à s’appliquer en l’espèce dès lors que, sur les 23.084,90 euros, seul le montant de 8.489,69 euros est réclamé au titre des appels ravalement et en outre, en raison du caractère mixte de ces travaux, la cour d’appel ne pourra que constater que la part des travaux d’isolation thermique, donc des améliorations, est mineure par rapport à celle relative aux travaux de conservation de l’immeuble.

L’article 33, 1^er et 3^e alinéa, de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable au litige, dispose que 'La part du coût des travaux, des charges financières y afférentes, et des indemnités incombant aux copropriétaires qui n’ont pas donné leur accord à la décision prise peut n’être payée que par annuités égales au dixième de cette part. Les copropriétaires qui entendent bénéficier de cette possibilité doivent, à peine de forclusion, notifier leur décision au syndic dans le délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal d’assemblée générale. Lorsque le syndicat n’a pas contracté d’emprunt en vue de la réalisation des travaux, les charges financières dues par les copropriétaires payant par annuités sont égales au taux légal d’intérêt en matière civile.

Les dispositions qui précèdent ne sont pas applicables lorsqu’il s’agit de travaux imposés par le respect d’obligations légales ou réglementaires.'

Cette disposition vise à éviter d’imposer aux copropriétaires qui n’ont pas voté l’amélioration, même légitime, une charge immédiate trop lourde alors qu’ils ont manifesté leur volonté de la refuser. La participation différée atténue la charge qui leur est ainsi imposée en leur permettant d’échelonner le paiement sur dix années. Cette mesure protège ainsi les copropriétaires aux ressources modestes tout en facilitant la décision et l’exécution des travaux améliorants.

Les travaux de ravalement des bâtiments A (n°18), B (n° 16), C (n° 14), D (n° 12) et des parties communes ont été votés, à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, à l’occasion de l’assemblée générale du 10 septembre 2013. M. X a voté contre ceux-ci (résolutions 20 à 29). M. et M^me X ont demandé à pouvoir bénéficier des dispositions de l’article 33 de la loi du 10 juillet 1965 par lettre adressée au syndic le 23 septembre 2013, soit dans les délais impartis.

La loi du 10 juillet 1965 ne donne pas de définition des travaux d’amélioration prévus à l’article 30. On considère généralement que ceux-ci recouvrent 'les travaux qui apportent des éléments supplémentaires de confort ou d’habitabilité par rapport aux aménagements existants et procurent une valorisation certaine de l’immeuble'.

Ils se distinguent donc des travaux d’entretien, de réparation des parties communes nécessaires pour assurer la conservation de l’immeuble en bon état et des travaux rendus obligatoires par des dispositions législatives ou réglementaires. Les travaux de ravalement font normalement partie de l’entretien normal de l’immeuble, mais de tels travaux lui apportent parfois une amélioration, ne serait-ce que parce que les matériaux utilisés seront plus performants que ceux d’origine. Pour ces travaux que l’ont pourraient ainsi qualifiés de 'mixtes', puisqu’ils emportent tout aussi bien des améliorations et une valorisation de l’immeuble que sa remise en état, son entretien, sa conservation, il s’agit de rechercher le caractère dominant des travaux : si la transformation l’emporte sur la remise en état, alors il s’agit de travaux d’amélioration, mais si la transformation ne concerne qu’une faible partie des travaux de réparation auxquels elle s’intègre, alors il s’agit de travaux destinés à la conservation de l’immeuble.

Si les travaux en cause sont prescrits par l’autorité administrative pour des raisons de sécurité, de salubrité ou d’hygiène, alors la participation différée prévue à l’article 33, alinéa 1^er, ne jouera pas conformément aux dispositions de l’alinéa 3, du même article.

Le syndicat des copropriétaires ne soutient pas ni ne justifie que le ravalement a été imposé par des dispositions légales ou réglementaires.

Il résulte des devis produits que les travaux d’isolation thermique et d’étanchéité représentent 60% du coût de ces travaux. Il doit donc être retenu que la transformation l’emporte sur la remise en état de sorte que c’est justement que M. et M^me X soutiennent que les travaux votés à l’occasion de l’assemblée générale du 10 septembre 2013, aux termes des résolutions 20 à 29, sont des travaux d’amélioration et, par voie de conséquence, ils demandent à bon droit à pouvoir bénéficier des dispositions de l’article 33 de la loi du 10 juillet 1965.

La demande de M. et M^me X sera dès lors accueillie, dans les termes du dispositif, à hauteur du coût des travaux de ravalement et d’étanchéité soit à hauteur de la somme de 8.489,69 euros.

Sur la créance du syndicat des copropriétaires

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque

lot, aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans

leurs lots. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide

et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges,

les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier

jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour justifier de ses demandes, le syndicat des copropriétaires produit devant cette cour la matrice cadastrale qui confirme que M. et M^me X sont propriétaires des lots 253 et 288 de l’immeuble en copropriété concerné par le litige, les procès-verbaux des assemblées générales des 10 septembre 2013, 30 juin 2014, 12 mai 2015 et 20 juin 2016 approuvant les comptes des exercices 2013 à 2015 inclus, ajustant le budget prévisionnel de l’exercice 2016, votant le budget de l’exercice 2017, votant des travaux dont ceux de ravalement, les appels de charges et de travaux des périodes litigieuses, les décomptes individuels de charges et de travaux, les contrats de syndic, les justificatifs des frais y compris les mises en demeure.

Il résulte des pièces versées aux débats que M. et M^me X sont redevables envers le

syndicat des copropriétaires de la somme de 23.084,90 euros au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 4^e trimestre 2016 après déduction des règlements opérés par eux. Il apparaît en outre que les appels de fonds au titre des travaux de ravalement et d’étanchéité représentent la somme de 8.489,69 euros.

M. et M^me X seront dès lors condamnés solidairement au paiement de la somme de 23.084,90 euros. S’agissant des charges de copropriété afférentes aux travaux de ravalement, soit la somme 8.489,69 euros compris dans ce montant global, ils seront autorisés à la payer par annuités égales au dixième de cette part, conformément aux dispositions de l’article 33 de la loi du 10 juillet 1965.

Il conviendra de confirmer le jugement en ce qui concerne les frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 pour les motifs explicités par les premiers juges, mais non énoncés dans le dispositif du jugement.

Sur la demande de dommages et intérêts

Il est vrai que M. et M^me X s’acquittent de leur dette de charges de copropriété antérieure par mensualités de 360 à 400 euros comme le leur imposait le jugement du 10 janvier 2014 rendu par le tribunal d’instance de Montmorency.

Toutefois, la dette augmente parce qu’ils ne règlent pas régulièrement les charges de copropriété courantes. Ainsi, si on occulte la somme de 8.489,69 euros pour laquelle M. et M^me X sont fondés à solliciter des délais, il apparaît qu’ils restent quand même redevables de la somme de 14.595,21 euros.

Il faut donc conclure que M. et M^me X ne respectent pas leurs obligations essentielles à l’égard de la copropriété de régler ses charges aux échéances. S’ils ont bénéficié de délai pour apurer leur dette ancienne, cette mesure de faveur ne les autorisait pas à ne pas régler les charges courantes.

En outre, M. et M^me X ne justifient pas de leurs difficultés financières. C’est ainsi qu’ils ne versent aucun document comme, par exemple, les copies des derniers avis d’imposition, les relevés de compte bancaire, leur situation patrimoniale et familiale.

Dans ces circonstances, il ne peut qu’être retenu que le comportement de M. et M^me X, qui ne s’acquittent pas régulièrement de leurs obligations de copropriétaires, est constitutif d’une faute. Celle-ci cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Le jugement sera dès lors confirmé en ce qu’il a alloué la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts. Il y a lieu d’accorder la somme supplémentaire de 1.500 euros au syndicat des copropriétaires à ce titre.

Sur les autres demandes

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

Il apparaît équitable d’allouer, en cause d’appel, la somme de 1.700 euros au seul syndicat des copropriétaires au titre des frais irrépétibles.

M. et M^me X, qui succombent en la majeure partie de leurs prétentions, seront condamnés in solidum aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant contradictoirement,

Infirme le jugement, mais seulement en ce qu’il condamne solidairement M. C-D X et M^me Z A épouse X à payer au syndicat des copropriétaires de la XXX, située 12 à XXX à Taverny (Val-d’Oise) la somme de 15.190,07 €.

Le confirme pour le surplus.

Statuant à nouveau de ce chef,

Condamne solidairement M. C D X et M^me Z A épouse X à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 23.084,90 € au titre des charges arrêtées au 1^er octobre 2016, avec intérêts au taux légal à compter du 9 octobre 2014, date de la mise en demeure, sur la somme de 15.067,67 €, et sur le surplus à compter du 14 novembre 2016, date de la signification des conclusions de ré-actualisation.

Y ajoutant,

Autorise M. et M^me X à payer la somme de 8.489,69 euros comprise dans le montant global susmentionné, correspondant aux charges de copropriété afférentes aux travaux de ravalement, par annuités égales au dixième de cette part, conformément aux dispositions de l’article 33 de la loi du 10 juillet 1965.

Dit que la première annuité devra être réglée le 1^er juin 2017.

Condamne solidairement M. C D X et M^me Z A épouse X à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 122,40 euros au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement soit le 31 juillet 2015.

Condamne in solidum M. et M^me X à verser au syndicat des copropriétaires les sommes de :

* 1.500 euros à titre de dommages et intérêts,

* 1.700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Rejette toutes autres demandes.

Condamne in solidum M. et M^me X aux dépens d’appel.

Dit qu’ils seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Madame Michèle TIMBERT, Président et par Madame MULOT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,