COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 71F

4^e chambre 2^e section

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 13 MARS 2017

R.G. N° 15/01947

AFFAIRE :

M. Y, Z X

C/

SDC DE L’IMMEUBLE situé XXX

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 11 Décembre 2014 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE

N° Chambre : 8^e

N° RG : 13/09770

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à:

M^e Bertrand ROL

M^e Sophie TAISNE-JOUVEAU- DUBREUIL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE TREIZE MARS DEUX MILLE DIX SEPT, La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur Y, Z X

né le XXX à XXX

de nationalité Française

68/81 Triq Ix-Xatt

XXX

MALTA

Représentant : Maître Bertrand ROL de l’AARPI JRF AVOCATS, avocat postulant du barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617

Représentant : Maître Patrick BAUDOUIN de la SCP d’Avocats BOUYEURE BAUDOUIN DAUMAS CHAMARD BENSAHEL, avocat plaidant du barreau de PARIS, vestiaire : P 0056

APPELANT

****************

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE situé XXX représenté par son syndic le CABINET JOURDAN 'S.A.'

N° Siret : 702 052 994 R.C.S. NANTERRE

Ayant son siège XXX

92100 BOULOGNE-BILLANCOURT

lui-même pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : Maître Sophie TAISNE-JOUVEAU DUBREUIL, avocat postulant et plaidant du barreau des HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 367

INTIME

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 04 Janvier 2017 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Michèle TIMBERT, président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Michèle TIMBERT, Président,

Madame Isabelle BROGLY, Président, Madame Anna MANES, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Nathalie MULOT,

FAITS ET PROCEDURE,

M. X est propriétaire de lots dans l’immeuble situé XXX à XXX.

Un de ses lots à usage commercial a été transformé par un locataire en local d’habitation. M. X a demandé à l’assemblée générale du 23 mai 2013 de pouvoir transformer ce lot en local d’habitation, cette demande a été rejetée.

Par jugement du 11 décembre 2014, le tribunal de grande instance de Nanterre a :

— rejeté la demande d’annulation de la résolution n°22 de l’assemblée générale du 23 mai 2013 formée par M. X,

— rejeté ses autres demandes,

— condamné ce dernier à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par acte du 12 mars 2015, M. X a formé un appel.

Dans ses dernières conclusions du 30 novembre 2016, il demande :

— de le recevoir en son appel,

— d’infirmer le jugement,

statuant à nouveau,

— de dire que son lot peut être affecté à usage d’habitation, sous la réserve de règles d’urbanisme éventuellement contraire,

— de constater que l’assemblée générale a autorisé la transformation en habitation d’autres locaux commerciaux en rez de chaussée,

— en conséquence,

— d’annuler comme abusive et discriminatoire la résolution 22 de l’assemblée générale des copropriétaires du 23 mai 2013 refusant de modifier la désignation de ce lot à l’état descriptif de division, – de dire et juger que faute pour le syndicat des copropriétaires d’avoir dans les 3 mois de la signification de l’arrêt, fait procéder à une modification de l’état descriptif de division quant à la désignation du lot 348 comme local à usage d’habitation, M. X pourra lui même y faire procéder à ses frais et par tel notaire de son choix,

— de lui donner acte de son accord pour que les frais du modificatif soient à sa charge,

— de débouter le syndicat des copropriétaires,

— de le condamner à lui payer la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires par conclusions du 2 janvier 2017, demande de :

— confirmer le jugement,

— de débouter M. X,

— de condamner ce dernier à lui payer la somme de 5.000 € en première instance et 6.000 € en procédure d’appel et aux dépens conformément à l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 3 janvier 2017.

****

Motifs de la décision

Résolution 22 de l’assemblée générale du 23 mai 2013

Cette résolution a refusé à M. X le changement d’affectation de son lot 348 à usage de commerce en un lot à usage d’habitation.

Les lots 130, 133 et 134 ont été supprimés le 15 décembre 2005. Il a été créé un lot 345, intermédiaire regroupant les trois lots. Puis, il a été créé les lots 345, 346, 347 et 348. Le lot 134 était dans le bâtiment 1, au rez de chaussée et premier étage, il était à usage de garage et anciennement une station-service élevée sur l’XXX.

Le lot 348 (ex-partie du lot 345), objet du litige est désigné comme étant :

'un local commercial comprenant :

— au sous-sol une pièce, un escalier, deux WC. – au rez de chaussée une pièce, un escalier, des abords en jouissance exclusive,

— au 1^er étage deux pièces'.

Ce lot a une surface de 78 m² dont une surface de 57,45m² à l’étage.

M. X soutient que son lot 348 à usage commercial a été transformé par le locataire en habitation, que cette modification était compatible avec le règlement de copropriété, qu’aucune autorisation n’était à demander, que la partie située en étage est à usage d’habitation dans l’état descriptif de division, qu’il n’en résulte aucune atteinte au droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble, que la transformation n’a entraîné aucune modification des parties communes, que la mention de 'garage’ n’a pas été reprise dans la désignation du lot 348.

Le syndicat des copropriétaires soutient que si les lots ont subi des modifications la nature commerciale ou professionnelle des lots n’a jamais été modifiée notamment la mention 'garage', et la 'vente, entretien et préparation automobile 'qu’en 2008, plusieurs désordres sont apparus sur les lots de l’appelant du fait des locataires notamment sur les parties communes, que le règlement de copropriété mentionne que les lots sont à usage commercial, que le changement résulte de l’accord unanime des copropriétaires et non du juge, que le lot 348 est indissociable du lot 349, qu’ainsi les lots sont occupés irrégulièrement, et ont été modifiés sans accord, qu’au surplus, deux sociétés commerciales l’occupent actuellement.

Quand un copropriétaire veut changer d’affectation des parties privatives, il doit s’assurer :

— que cette affectation n’est pas incompatible aux stipulations du règlement de copropriété,

— qu’elle ne porte pas atteinte à la destination de l’immeuble,

— que cela ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires.

XXX

L’article 26 du règlement de copropriété indique que : 'les appartements ne pourront être affectés qu’à l’usage d’habitation bourgeoise et occupés par des personnes honorables, de bonnes vie et moeurs'. L’article 28 indique que seuls les locaux situés en rez de chaussée sont affectés à l’usage commercial.

Si effectivement, l’ancien lot 134 était à usage de 'garage', cette mention n’a pas été reprise dans la désignation du lot 348, qui est visé sous la rubrique 'commerce'. Et comme ajoute l’appelant si les articles 78 et 79 visent le lot 134 avec la mention 'garage', ce lot n’existe plus les nouveaux lots 346 et 347 visant :' un local commercial'.

L’appelant soutient à juste titre que la modification ne s’est accompagnée d’aucun changement affectant les parties communes et que la lettre de la mairie d’avril 2008 ne concerne pas ce lot mais un autre et que les volets roulants ont été enlevés dés février 2009.

Il résulte du rapport de l’expert clos le 9 juillet 2014 que le lot 348 avait un usage d’habitation sans modification majeur des locaux (mise en place d’une cloison séparatrice dans le bureau) et que pour la transformation du local en logement, il n’y a pas de travaux à réaliser.

L’expert n’a pas constaté pour ce lot des atteintes sur les parties communes, les volets roulants posés sans autorisation ayant été enlevés. S’agissant de la pose des câbles, relevée dans le constat du 7 août 2008, ce point n’est pas repris par l’expert sachant que l’appelant a plusieurs lots ayant fait l’objet de l’expertise

Urbanisme

L’appelant soutient que le lot étant essentiellement à l’étage et ne justifiant pas de travaux, il n’avait pas à faire une déclaration préalable au service d’urbanisme avant l’assemblée générale et que cela n’a pas d’incidence sur le droit de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires soutient que les règles d’urbanisme n’ont pas été respectées, que l’appelant devait demander les autorisations au service d’urbanisme et un permis de construire ou faire une déclaration préalable conformément aux articles R 421-13 à R 421-17 du code de l’urbanisme et qu’ainsi la copropriété n’est pas en mesure de donner son avis.

S’agissant des règles d’urbanisme, la nature des travaux peut imposer l’application de la réglementation administrative en matière de construction et d’urbanisme. Toutefois, les autorisations administratives ou de déclaration préalable n’interférent pas avec les décisions de l’assemblée générale.

Enfin, la modification de l’usage ne modifie pas la superficie, la consistance et la situation. Le lot est à usage d’habitation depuis plusieurs années et les copropriétaires ne font pas mention de nuisances particulières alors qu’il leur appartient de prouver ces troubles de voisinage.

S’agissant d’une activité commerciale qui serait exercée dans les lieux, lors de l’expertise s’étant déroulée entre février 2009 et juillet 2014, le lot selon l’expert était à usage d’habitation notamment lors de sa visite en octobre 2009.

Le constat d’huissier du 5 décembre 2013 fait mention de ce que sur la boîte aux lettres située à droite en bas de la rampe d’accès au parking, il est indiqué le nom de 'Pro Tech’ et sur le dessus, de façon manuscrite les noms de 'Kill Films', 'Stephane Gillot’ et 'Alto Films'.

Toutefois, comme l’indique l’appelant le Kbis de décembre 2013 fait mention pour la société Kill Films d’un siège social et d’un établissement principal à Lyon, pour Alto Film d’un siège social et d’un établissement principal à Dijon. De plus et surtout, il n’est nullement justifié d’une activité commerciale dans les lieux.

Enfin et si besoin était, l’assemblée générale de mai 2016 a autorisé les propriétaires des lots 132 et 135 situés en rez de chaussée et à usage de commerce à fusionner en un seul lot, le lot 352 pour un usage d’habitation. Selon les pièces jointes à la convocation, cette modification s’est accompagnée d’une baisse des charges en ce sens que selon le géomètre la valeur des deux lots avait du être surévaluée par rapport aux appartements compte tenu de l’activité commerciale et notamment d’une fréquentation plus importante des parties communes.

Le syndicat des copropriétaires soutient que l’appelant ne rapporte pas la preuve d’un caractère abusif ou frauduleux de la décision car l’incidence sur les charges n’était pas démontrée et il ne justifiait ni de la prise en charge, ni de la régularité au regard des règles d’urbanisme, ni des démarches en ce sens, ni que le changement ne causait pas de désordres, que lors de l’assemblée de 2016 les requérants avaient présenté toutes les pièces utiles

L’assemblée générale ne peut pas nonobstant les problèmes rencontrés avec d’autres lots de l’appelant lui refuser ce qu’elle accorde à d’autres copropriétaires qui se trouvent dans la même situation. De plus, lors de cette assemblée, il a bien été précisé que les requérants devaient par la suite, obtenir l’accord des services d’urbanisme, et procurer un plan et les modificatifs du règlement de copropriété.

En conséquence, pour tous ces motifs, il y lieu d’annuler la résolution 22 de l’assemblée générale du 23 mai 2013 et d’infirmer le jugement ayant rejeté cette demande.

Enfin, le syndicat des copropriétaires doit dans les 3 mois de la signification de l’arrêt, faire procéder à une modification de l’état descriptif de division quant à la désignation du lot 348 comme local à usage d’habitation.

En cas de non respect dans ce délai, M. X pourra lui même y faire procéder à ses frais et par tel notaire de son choix.

Il y a lieu de préciser que même si il n’y a pas lieu de répondre à une demande de 'donné acte', M. X s’engage à prendre à sa charge les frais afférents à la modification sollicitée.

Il doit être fait droit à la demande de l’appelant visant à être dispensé conformément à l’article 10-1 alinéa2 de la loi du 10 juillet 1965 des dépenses engagées pour la présente procédure.

Article 700 du code de procédure civile

Il y a lieu d’allouer à M. X la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, Statuant contradictoirement,

Infirme le jugement,

Statuant à nouveau,

Annule la résolution 22 de l’assemblée générale des copropriétaires du 23 mai 2013,

Dit que le syndicat des copropriétaires doit dans les 3 mois de la signification de l’arrêt, faire procéder à une modification de l’état descriptif de division quant à la désignation du lot 348 comme local à usage d’habitation,

Dit qu’en cas de non respect de cette demande dans ce délai, M. X pourra lui même y faire procéder à ses frais et par tel notaire de son choix,

Dit que M. X s’engage à prendre à sa charge les frais afférents à la modification sollicitée et si besoin l’y condamne,

Fait droit à la demande de l’appelant visant à être dispensé conformément à l’article 10-1 alinéa2 de la loi du 10 juillet 1965 des dépenses engagés pour la présente procédure,

Condamne le syndicat des copropriétaires à payer à M. X la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette les autres demandes,

Condamne le syndicat des copropriétaires à la charge des dépens,

Dit qu’ils seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Madame Michèle TIMBERT, Président et par Madame Sabine NOLIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,