COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 04 JUIN 2019

A.V

N° 2019/

Rôle N° RG 17/15290 – N° Portalis DBVB-V-B7B-BBBOW

C-D E X

C/

SNC DOMAINE DU VAL DE SEINE

SAS VALORITY FRANCE

Société Z EUROPE LIMITED

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Joseph MAGNAN

M^e Frédérique GARIBALDI-RIBES

M^e Philippe KLEIN

M^e Karine MICHEL

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance d’AIX-EN-PROVENCE en date du 30 Mars 2017 enregistré au répertoire général sous le n° 12/05356.

APPELANTE

Madame C-D E X

née le […] à […]

de nationalité Française, […]

représentée par M^e Joseph MAGNAN de la SCP MAGNAN PAUL MAGNAN JOSEPH, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMEES

SNC DOMAINE DU VAL DE SEINE

poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège sis, demeurant […]

représentée par M^e Frédérique GARIBALDI-RIBES de la SCP M. GARIBALDI/ F.GARIBALDI, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

SAS VALORITY FRANCE,

dont le […]

représentée par M^e Philippe KLEIN de la SCP RIBON KLEIN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assisté par M^e Bertrand BALAS, avocat au barreau de LYON, plaidant

Société Z EUROPE LIMITED

société de droit étranger agissant au travers de sa succursale en France immatriculée RCS Nanterre 752 862 540 dont le siège social est Tour CB21, 16 place de l’iris 92400 Courbevoie, demeurant fenchurch street, EC3M 4AB The chartis Buildong – 58 LONDRES (Royaume-Uni)

représentée par M^e Karine MICHEL, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assistée par M^e Arnaud MOLINIER, substituée par M^e Fiona CONAN, avocatau barreau de PARIS,plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 29 Avril 2019 en audience publique. Conformément à l’article 785 du code de procédure civile, M^me VIDAL, Présidente a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Anne VIDAL, Présidente

M^me Danielle DEMONT, Conseiller

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame A B.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 Juin 2019.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Juin 2019,

Signé par Madame Anne VIDAL, Présidente et Madame A B, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES :

M^me C-D X a, sur les conseils de la SA Valority France, conclu, le 28 juillet 2009, un contrat de réservation pour acquérir un appartement dans une résidence de tourisme située à Seine-Port (77) réalisée par la SNC Domaine du Val de Seine et commercialisée par la société Actifs et Associés, dans le cadre d’une opération de défiscalisation. Elle a acquis le lot 46 de cet ensemble immobilier suivant acte authentique du 26 novembre 2009 moyennant le prix de 203 896,40 euros TTC, soit 170 481,94 euros HT. Dans le même temps, afin de bénéficier des dispositions relatives au statut de loueur de meublé non professionnel, elle a régularisé un bail commercial d’une durée de 11 années minimum prenant effet au 2^e trimestre 2009 avec la société Cap Sensoria, choisie par le promoteur vendeur. A la suite de la mise en redressement judiciaire de cette société prononcée le 29 novembre 2010, la gestion de la résidence a été reprise par la société Chateauform à compter de la fin de l’année 2011.

Suivant actes d’huissier des 1^er et 2 août 2012, M^me C-D X a fait assigner devant le tribunal de grande instance d’Aix-en-Provence la SNC Domaine du Val de Seine et la SA Valority France pour obtenir leur condamnation in solidum à lui verser diverses sommes en réparation de ses préjudices, à raison du dol dont elle dit avoir été victime et du manquement de ces professionnels à leur obligation d’information et de conseil, les reproches formulés tenant à la situation obérée de la société Cap Sensoria, gestionnaire, et aux pertes locatives subies. La SA Valority France a assigné en garantie la société d’assurances Z Europe Limited.

Par jugement contradictoire en date du 30 mars 2017, le tribunal de grande instance d’Aix-en-Provence a :

— déclaré recevable l’action intentée par M^me C-D X à l’encontre de la SNC Domaine du Val de Seine et de la SA Valority France,

— débouté M^me C-D X de l’ensemble de ses prétentions dirigées contre la SNC Domaine du Val de Seine et la SA Valority France,

— débouté la SNC Domaine du Val de Seine de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts et production de pièces,

— condamné M^me C-D X à payer à la SNC Domaine du Val de Seine la somme de 1 500 euros et à la SA Valority France celle de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— dit n’y avoir lieu à l’exécution provisoire de la décision.

Il a jugé que l’absence de déclaration de créance de loyers au passif de la société Cap Sensoria n’est pas exclusive de recevabilité de l’action en responsabilité contre les défendeurs.

Il a retenu, pour écarter le dol, que M^me C-D X ne rapporte pas la preuve qu’à la date de la signature du contrat de réservation et du bail commercial, en juillet 2009, ainsi que de la

signature de l’acte de vente en novembre 2009, la situation de la société gestionnaire, la société Cap Sensoria, était lourdement obérée, ni que la SNC Domaine du Val de Seine et la SA Valority France avaient connaissance de ce que cette société ferait l’objet d’une procédure collective plus d’un an après la vente, la SNC Domaine du Val de Seine démontrant au contraire que la société Cap Sensoria était un un acteur spécialiste du secteur en pleine expansion en 2009 et ayant dégagé un chiffre d’affaires de 5 millions d’euros en 2008 ; que l’allégation selon laquelle la société Cap Sensoria aurait dû emprunter auprès de la SNC Domaine du Val de Seine pour payer le mobilier destiné à garnir la résidence n’est étayée par aucun élément de preuve ; que ni l’acte de réservation ni le contrat de vente ne comportent l’obligation pour la venderesse de garantir le paiement des loyers.

Il a considéré, s’agissant des manquements au devoir d’information et de conseil reprochés à la SA Valority France, que la santé financière de la société Cap Sensoria était favorable à la date des contrats, en juillet 2009, que la prétendue surévaluation de la valeur vénale de l’immeuble n’est pas démontrée et que la rentabilité de l’investissement ne pouvait être garantie eu égard à l’aléa existant quant au versement régulier des loyers, enfin que le bail commercial a été signé le 22 juillet 2009 avec effet au 2^e trimestre 2009 et que les dispositions relatives aux baux commerciaux y étaient expressément rappelées, de sorte que M^me C-D X était informée de ce que ce contrat était régi par le régime juridique des baux commerciaux.

Il a rejeté la demande reconventionnelle de la SNC Domaine du Val de Seine en jugeant que la demanderesse n’avait pas abusé de son droit d’agir en justice.

M^me C-D X a interjeté appel de cette décision suivant déclaration en date du 4 août 2017.

[…]

M^me C-D X, suivant ses dernières conclusions notifiées le 1^er avril 2019, demande à la cour de :

Sur son appel principal,

— infirmer le jugement du 30 mars 2017 du tribunal de grande instance d’Aix-en-Provence,

Statuant à nouveau au visa des articles 1134, 1116 et 1382 du code civil,

— dire M^me C-D X bien fondée en ses demandes,

— condamner la SNC Domaine du Val de Seine et la SA Valority France in solidum à lui payer les sommes suivantes :

* 11 524,61 euros au titre des loyers antérieurs et charges à la reprise d’exploitation par la société Chateauform,

* 18 670,05 euros au titre de la perte de loyers futurs,

* 10 000 euros au titre du préjudice moral,

* 16 000 euros au titre des peines et soins,

* 42 818,37 euros au titre de la perte de valeur foncière du bien,

— débouter la société Z Europe Limited de ses prétentions dirigées contre elle,

Sur l’appel incident de la SNC Domaine du Val de Seine,

— dire la SNC Domaine du Val de Seine mal fondée en sa demande,

— l’en débouter,

En toute hypothèse,

— condamner la SNC Domaine du Val de Seine et la SA Valority France in solidum à lui payer la somme de 8 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle répond sur le grief de communication tardive des pièces que celles-ci avaient été déjà communiquées en première instance et que leur absence en appel n’a pas empêché la SA Valority France de conclure le 21 décembre 2017.

Elle fonde ses demandes sur les moyens et arguments suivants :

1- le dol de la SNC Domaine du Val de Seine est avéré :

— celle-ci ne pouvait ignorer, à la date de la vente, le 26 novembre 2009, les difficultés financières de la société Cap Sensoria ; en effet, la société ICBT, filiale de la société Cap Sensoria et associée de la SNC Domaine du Val de Seine, subissait de longue date les difficultés financières de la société Cap Sensoria, ce qui lui interdisait de cofinancer la construction, empêchant ainsi la livraison et l’exploitation par la société Cap Sensoria elle-même ; les faits ont démontré que ni l’une ni l’autre n’avaient la surface financière nécessaire pour assurer l’achèvement de l’opération ;

— le mécanisme de défiscalisation, présenté à grand renfort de publicité, ainsi que l’assurancec d’une forte demande locative et d’un placement rentable et garanti, ont emporté le consentement de M^me C-D X ; or, le promoteur avait connaissance de l’inaptitude de la chose vendue à atteindre son objectif, sachant que les avantages fiscaux attachés à l’opération immobilière étaient subordonnés à la location du bien acquis en tant que loueur de meublé non professionnel et que les échéances de l’emprunt devaient être payées par les loyers encaissés ; si l’acte de vente rappelle l’existence d’aléas dont le vendeur n’est pas tenu, les faits démontrent que le promoteur avait connaissance de l’inaptitude de la chose à atteindre le but recherché, en l’état de la situation financière compromise du preneur et de ses conséquences sur les avantages fiscaux attachés à l’opération ;

2- la SA Valority France a également commis un dol : la Cour de cassation a jugé qu’un intermédiaire commercialisateur qui avait fait espèrer un gain fiscal et financier en connaissant les risques importants auxquels il exposait l’acquéreur avait commis des manoeuvres ayant déterminé celui-ci à contracter et commettait un dol de nature à rendre nulle l’opération de défiscalisation immobilière ;

3- la SA Valority France a également manqué à son obligation d’information et de conseil :

— elle n’est pas un simple intermédiaire transparent ; intervenant pour proposer et personnaliser un investissement relevant d’une législation complexe, elle doit informer le client profane des aspects moins favorables de l’opération et de ses risques, notamment tenant aux aléas de la construction et à la défaillance de la société gestionnaire ; or, l’étude personnalisée insistait sur la tranquillité de l’opération et si la rentabilité ne pouvait être garantie, comme le soutient la SA Valority France, elle devait en informer l’acquéreur ;

— la SA Valority France, en sa qualité de prestataire de services d’investissement, devait, en vertu de

l’article L 533-1 du code monétaire et financier, agir de manière honnête, loyale et professionnelle servant au mieux les intérêts des clients ; il lui appartient de prouver qu’elle a rempli ses obligations ;

— en outre, un partenariat étroit a été mis en place entre la SNC Domaine du Val de Seine et l’intermédiaire de premier rang ; la SA Valority France a présenté une version tronquée, très avantageuse, de la réalité de l’opération, la défaillance du gestionnaire étant parfaitement prévisible;

4 – le préjudice subi comporte la perte des loyers dus par la société Cap Sensoria au jour de sa liquidation judiciaire et de ceux courant jusqu’à la reprise du bail par la société Chateauform, soit 11 524,61 euros, outre les charges locatives qu’aurait dû assumer le bailleur, soit 673 euros, ainsi que la perte de loyers futurs puisque le nouveau bail a été conclu avec la société Chateauform moyennant une baisse de loyer de 21% ; il doit y être ajouté le préjudice moral et les heures importantes consacrées par M^me C-D X en réunions, assemblées et rendez-vous ; enfin, en raison de la baisse de rentabilité de l’investissement de 21%, le bien subit une décote de 21 %, soit une perte de valeur de 42 818,37 euros.

La SNC Domaine du Val de Seine, par ses conclusions en réponse notifiées le 10 avril 2019, demande à la cour de :

— dire que M^me C-D X n’a pas communiqué la moindre pièce à l’appui de ses demandes,

— écarter des débats toute pièce communiquée postérieurement à ses conclusions d’octobre 2017,

— débouter M^me C-D X de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— dire que M^me C-D X ne rapporte pas la preuve qui lui incombe que la SNC Domaine du Val de Seine lui aurait volontairement caché des informations sur la société Cap Sensoria et aurait commis ainsi une réticence dolosive ou un dol au moment où elle contractait,

— dire que le consentement de M^me C-D X n’a pas été vicié, car est entrée dans la sphère contractuelle l’hypothèse d’une défaillance du locataire puisque c’est mentionné dans les actes,

— dire que, comme tout investissement, celui de M^me C-D X comportait un aléa qui était le paiement des loyers, car tout locataire peut se révéler un mauvais payeur et que cela la prive d’invoquer le vice du consentement,

— dire que l’information et le conseil ont bien été donnés par la SNC Domaine du Val de Seine, tant dans son acte de vente que dans le bail commercial qui comporte une clause résolutoire en cas de non paiement des loyers,

— dire qu’à la date à laquelle M^me C-D X achète, les éléments prouvent que la société Cap Sensoria n’est pas en péril et que la SNC Domaine du Val de Seine ne détenait pas d’information particulière alarmante qu’elle aurait dû communiquer,

— dire que M^me C-D X ne justifie d’aucun des préjudices dont elle fait état, ni sur le principe, ni sur le quantum,

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté M^me C-D X de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— le réformer en ce qu’il n’a pas reconnu la mauvaise foi de M^me C-D X et le préjudice matériel et moral causé à la SNC Domaine du Val de Seine par cette procédure qu’elle poursuit devant la cour,

— condamner M^me C-D X à lui payer la somme de 15 000 euros de justes dommages et intérêts pour cette procédure abusive,

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné M^me C-D X au paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais de première instance et la condamner à payer celle de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

— débouter la SA Valority France de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— dire que la garantie ne peut s’appliquer en présence d’une faute de la SA Valority France et que la faillite du gestionnaire revêt pour les parties le caractère de la force majeure au titre de l’article 1148 du code civil qui libère la SNC Domaine du Val de Seine de toute garantie contractuelle,

— condamner la SA Valority France à payer à la concluante la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouter la société Z Europe Limited de son appel en garantie et de sa demande de condamnation à l’encontre de la concluante,

— la condamner à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner tout succombant aux entiers dépens.

Elle indique en premier lieu que M^me C-D X mentionne les pièces qu’elle a communiquées en première instance, mais qu’elle n’a communiqué aucune pièce en appel de manière simultanée avec ses conclusions ; que les pièces 11 et 11 bis ( lettres échangées entre la SNC Domaine du Val de Seine et Patrimoine et Tourisme) visées dans ses conclusions ne figurent pas sur la liste des pièces qui s’arrête à la pièce 7 et constituent au demeurant des correspondances privées dont M^me C-D X n’indique pas comment elles auraient pu entrer en sa possession.

Elle explique en second lieu les conditions de sa création, les difficultés rencontrées avec la société ICBT (filiale de la société Cap Sensoria et propriétaire de l’ancien site de vacances de l’ASPTT à aménager en complexe hôtelier) pendant les travaux et avec la société Cap Sensoria pour le paiement des loyers dus pour les parties communes et les lots conservés par la SNC. Elle indique que les acheteurs, dont M^me C-D X, ont perçu leurs loyers à compter de la livraison de l’ensemble immobilier, que c’est la SNC qui a trouvé le repreneur après la liquidation judiciaire de la société Cap Sensoria et que c’est ainsi qu’un nouveau bail a pu être signé, le 8 juin 2011 à effet du 1^er juillet 2011, avec la société Chateauform.

Elle soutient ensuite :

— que la plaquette commerciale ne donne que des informations correctes et exactes ;

— que lorsque la société GENERIM s’est engagée dans l’opération, la société ICBT était déjà propriétaire du terrain, que le projet était sérieux et que la société Cap Sensoria, qui existait depuis 2005, enregistrait un chiffre d’affaires en hausse régulière ; qu’en février 2009, cette société exploitait déjà un site à Joinville et qu’elle a fait entrer dans son capital un fonds d’investissement de la banque CIC, son capital s’étant multiplié par 10 ; que son bilan 2009, déposé en juillet 2010, était très favorable ; qu’une correspondance du 30 avril 2010 entre la société Cap Sensoria et GENERIM donne des informations sur la bonne santé de cette société puisque son carnet de commande est plein et qu’elle a remporté un important appel d’offres avec le Groupe Carrefour et le Crédit Agricole ;

— que les loyers ont été payés jusqu’à la date de cessation des paiements et que la SNC Domaine du Val de Seine ne pouvait imaginer qu’elle serait mise en redressement judiciaire en novembre 2010, le liquidateur ayant d’ailleurs engagé une expertise pour rechercher où étaient passés les profits de la société ;

— que les actes mentionnent que c’est le bail commercial qui déclenche les avantages fiscaux et que le vendeur ne garantit pas le paiement du loyer ; qu’elle n’est pas responsable de l’étude financière faite par le commercialisateur et que le bail commercial comporte une clause résolutoire en cas de non paiement des loyers, ce qui signifie que cette éventualité peut se produire ; M^me C-D X a été parfaitement informée sur la situation juridique et son consentement n’a pas été altéré ;

— que M^me C-D X a bénéficié des avantages fiscaux et ne veut pas supporter les aléas qui y sont liés et qui privent le demandeur d’invoquer le vice du consentement ; que d’ailleurs, M^me C-D X ne demande pas la nullité de la vente et a re-signé avec un nouvel exploitant.

Elle termine sur le préjudice en indiquant que les demandes sont indécentes et excessives puisque la perte de loyers antérieurs est en réalité de 9 232 euros HT car elle reverse la TVA et que M^me C-D X ne peut tenir les loyers futurs pour acquis, d’autant qu’elle bénéficie d’un bail de 12 ans au lieu de 11, ce qui est un avantage ; que le bien n’a pas perdu de valeur car il est monté d’un cran en standing et est géré par un bon exploitant.

Elle réclame la réparation de son préjudice financier et moral en soulignant qu’elle s’est beaucoup investie dans cette affaire, que son préjudice financier tient à l’obligation d’intégrer l’aléa de cette action dans ses bilans et à rester en activité alors qu’elle a vendu tous les lots, et que son préjudice moral est avéré vis à vis de ses clients et de ses partenaires.

Elle répond aux conclusions de la SA Valority France que le contrat de commercialisation qui lui avait été confié ne comportait pas d’objectif de résultat, de sorte qu’elle ne subissait aucune pression ; que si, outrepassant ses droits, elle a promis des résultats que la SNC Domaine du Val de Seine ne lui a jamais demandé de promettre, notamment en s’engageant sur une rentabilité, elle a commis une faute et ne peut bénéficier d’aucune garantie, sachant que le mandant, promoteur, a fait des déclarations exactes et a tenu ses engagements ; qu’en outre, le dépôt de bilan de la société Cap Sensoria a le caractère de la force majeure et que la SNC Domaine du Val de Seine ne peut être condamnée à en supporter la garantie.

Elle répond également aux conclusions de la société Z Europe Limited que l’appel en garantie de celle-ci est en contradiction avec toute son argumentation au fond.

Elle ajoute in fine, en réponse aux derniers développements fait par M^me C-D X qu’elle n’est pas le créateur du mécanisme de défiscalisation, qu’elle ne s’est jamais engagée sur une rentabilité et que le fait que GENERIM ait été le constructeur est sans influence sur le litige puisque la construction a été achevée ; enfin que M^me C-D X ne rapporte pas la preuve qu’elle n’a pas obtenu l’avantage fiscal recherché et que les jurisprudences qu’elle cite sont sans rapport avec le litige, étant précisé que M^me X aurait pu se prémunir de la perte ponctuelle de loyers subie en contractant une assurance, ce qu’elle n’a pas fait.

La SA Valority France, en l’état de ses conclusions récapitulatives et en réponse n°3 signifiées le 11 avril 2019, demande à la cour de :

Au visa de l’article 906 du code de procédure civile,

— écarter les pièces invoquées au soutien des prétentions de M^me C-D X qui n’ont

pas été communiquées simultanément à la notification de ses conclusions,

Au visa des articles 1134, 1116, 1382 et 1998 du code civil,

A titre principal,

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et en cela,

— constater que la SA Valority France est le mandataire de la SNC Domaine du Val de Seine et qu’elle a agi dans les limites des pouvoirs qui lui ont été confiés,

— constater que M^me C-D X est défaillante dans l’administration de la preuve d’une faute de la SA Valority France qui serait à l’origine du préjudice qu’elle allègue,

— débouter M^me C-D X de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— constater que M^me C-D X se plaint uniquement de la défaillance du gestionnaire de la résidence et des pertes financières subséquentes,

— constater que la SA Valority France n’a commis aucune faute,

— constater qu’il n’existe aucun lien de causalité entre le prétendu préjudice subi par M^me C-D X et l’intervention de la SA Valority France,

A titre subsidiaire,

— constater que les demandes indemnitaires ne sont pas fondées et ne sont pas justifiées dans leur montant,

En toute hypothèse,

— condamner la SNC Domaine du Val de Seine à relever et garantir la SA Valority France de toute condamnation qui serait prononcée contre elle,

— condamner M^me C-D X à payer à la concluante la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— à défaut, condamner la SNC Domaine du Val de Seine à payer à la concluante la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Z Europe Limited venant aux droits de la Sa Chartis Europe à relever et garantir la SA Valority France de toute condamnation qui pourrait être prononcée contre elle, – condamner la société Z Europe Limited venant aux droits de la Sa Chartis Europe ou qui mieux devra à verser à la SA Valority France la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M^me C-D X, la société Z Europe Limited ou qui mieux le devra aux entiers dépens.

Son argumentation est développée autour des points suivants :

¤ M^me C-D X a conclu à trois reprises devant la cour en visant les pièces communiquées en 1^re instance ; en outre, les 7 pièces qui sont ainsi visées ne correspondent pas à celles produites devant le tribunal ; ses pièces doivent être écartées en application de l’article 906 du

code de procédure civile ;

¤ Ce n’est que dans son 3^e jeu de conclusions que M^me C-D X invoque un dol commis par la SA Valority France ; au demeurant, aucune manoeuvre ne peut être reprochée à la SA Valority France et aucune preuve n’est apportée en ce sens ;

¤ il n’y a pas de relations contractuelles entre M^me C-D X et la SA Valority France ; cette dernière a agi dans le cadre d’un contrat de commercialisation confié par la SNC Domaine du Val de Seine et sa mission s’est arrêtée avec la signature du contrat de réservation ; cela ne permet pas de lui faire endosser la responsabilité du vendeur dans la définition et la présentation du programme ; les dispositions du code monétaire et financier invoquées par M^me C-D X ne lui sont pas applicables car elle n’est pas intervenue comme prestataire de services d’investissement mais comme agent immobilier ;

¤ il ne peut lui être reproché aucune faute délictuelle ; l’acquéreur savait pertinemment que l’investissement immobilier était soumis à un aléa et M^me C-D X s’est engagée en connaissance de l’aléa tenant au non paiement des loyers, étant précisé qu’elle est commerçante gérante et connaît la vie des affaires ; le bail commercial prévoit d’ailleurs le non paiement des loyers ;

¤ la responsabilité du commercialisateur ne pourrait être engagée que si, au jour de son intervention, la défaillance du gestionnaire avait été prévisible ; rien ne démontre qu’elle ait été informée des difficultés de la société Cap Sensoria et notamment des courriers échangés entre cette société et la SNC Domaine du Val de Seine en 2010, outre que ceux-ci sont en tout état de cause postérieurs à son intervention en 2009 ;

¤ il n’existe pas de lien de causalité entre le préjudice résultant de la perte de loyers et l’intervention de la SA Valority France qui n’est pas à l’origine de la défaillance de la société Cap Sensoria ; M^me C-D X a réalisé l’objectif prévu puisque’elle est propriétaire de l’immeuble, perçoit des loyers du gestionnaire et a bénéficié des avantages fiscaux ; qu’elle ne peut, au motif qu’elle estime son investissement moins rentable qu’espéré, en imputer la responsabilité à la SA Valority France ;

¤ en tout état de cause, les préjudices réclamés sont infondés et injustifiés, notamment s’agissant des loyers futurs que la SA Valority France ne peut garantir et qui constituent un préjudice futur et hypothétique et de la prétendue perte de valeur du bien, étant rappelé que le prix a été contractuellement fixé et accepté et que l’erreur sur la valeur ne constitue pas une cause de nullité contre son vendeur, pas plus qu’une cause d’indemnisation par le mandataire du vendeur ;

¤ si une condamnation était prononcée contre elle, la SNC Domaine du Val de Seine, son mandant, devrait la garantir dès lors que les actes qu’elle a accomplis sont réputés comme faits par le mandant lui-même et qu’elle n’a commis aucune faute ; elle rappelle à cet effet les clauses du contrat de commercialisation et indique que les grilles de prix ont été établies par le promoteur vendeur qui a seul choisi la société Cap Sensoria comme gestionnaire ; si la SNC Domaine du Val de Seine savait, lors de la signature du contrat de réservation, que l’opération commerciale était compromise, elle devait en informer son mandataire, ce qu’elle n’a pas fait ;

¤ la société Z Europe Limited doit sa garantie comme venant aux droits de la société CHARTIS Europe, en application du contrat d’assurance de responsabilité civile ; cette société ne peut dénier sa garantie au motif qu’elle n’était pas l’assureur à la date de la réclamation, en août 2012, en l’état, d’une part de la première déclaration de sinistre faite par M. Y en décembre 2011, pour le même sinistre, d’autre part de la garantie subséquente prévue au contrat pour tout sinistre dont le fait dommageable est antérieur à l’expiration du contrat ; elle ne peut non plus prétendre que l’activité de la SA Valority France n’entrerait pas dans le cadre de l’activité d’agent immobilier assurée, alors

qu’elle a prêté son concours à une opération immobilière conformément à la loi Hoguet et au mandat de commercialisation inscrit dans son registre ; la société Z Europe Limited ne peut invoquer la nullité du mandat de commercialisation, s’agissant d’une nullité relative qui ne peut être invoquée que par les parties au contrat , outre que les motifs de nullité soulevés sont infondés ; enfin, la clause d’exclusion 4.2.6 invoquée n’est pas applicable en l’espèce puisqu’elle est bien titulaire d’une carte professionnelle.

La société Z Europe SA, au terme de ses conclusions récapitulatives n°3 notifiées le 26 mars 2019, demande à la cour de :

A titre liminaire,

— prendre acte de ce qu’elle vient aujourd’hui aux droits de la société Z Europe Limited suite à une opération de fusion validée par la Haute Cour d’Angleterre et du Pays de Galles le 25 octobre 2018,

A titre principal,

— constater qu’aucune demande n’est faite à l’encontre d’Z Europe,

— confirmer le jugement du tribunal de grande instance d’Aix-en-Provence du 30 mars 2017 en ce qu’il a mis hors de cause Z Europe,

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté M^me C-D X de l’ensemble de ses prétentions dirigées contre la SNC Domaine du Val de Seine et la SA Valority France et mis Z Europe hors de cause,

A titre subsidiaire,

— constater que la réclamation de M^me C-D X a été formée postérieurement à la résiliation de la police n°7.952.407 et que la SA Valority France a resouscrit la garantie auprès d’un autre assureur,

— dire que la police n°7.952.407 n’est pas applicable et que la réclamation de M^me C-D X relève de la police souscrite par la SA Valority France à effet du 1^er janvier 2012,

— prononcer en conséquence la mise hors de cause de Z Europe,

A titre infiniment subsidiaire,

— dire que la SA Valority France a exercé une activité étrangère à celle d’agent immobilier garantie par la police n°7.952.407 souscrite auprès de Z Europe en conseillant à M^me C-D X par le biais d’une simulation financière, d’investir dans une opération de défiscalisation immobilière, qu’elle a fourni un conseil en gestion de patrimoine dans le cadre duu programme 'Domaine du Val de Seine', expressément exclue par la police n°7.952.407, et qu’elle a démarché M^me C-D X pour lui proposer d’investir dans ce programme, alors que le démarchage bancaire et financier est expressément exclu par la police,

— débouter en conséquence la SA Valority France de sa demande en garantie à l’encontre de Z Europe,

Au surplus,

— dire que la SA Valority France a fourni un conseil financier, que la réclamation de M^me C-D X est relative à la fourniture d’un conseil financier portant sur une acquisition

immobilière, et que cette réclamation est expressément exclue par la police n°7.952.407 ,

— dire en conséquence que Z Europe est bien fondée à opposer l’exclusion de garantie relative à une réclamation afférente à un conseil financier,

Au surplus,

— dire que le mandat de commercialisation entre la SA Valority France et la SNC Domaine du Val de Seine est entaché de nullité et que Z Europe est bien fondée à opposer l’exclusion de garantie relative à l’absence de mandat valable prévue par la police n°7.952.407,

A titre encore plus subsidiaire,

— dire qu’en l’absence de lien contractuel entre M^me C-D X et la SA Valority France, la responsabilité de la SA Valority France ne peut être recherchée que sur un fondement délictuel, que la SA Valority France n’a pas commis de faute en sa qualité d’agent immobilier et que le préjudice allégué par M^me C-D X n’est pas certain et ne peut s’analyser en tout état de cause qu’en une perte de chance, mieux informée, de ne pas investir dans le programme immobilier 'Domaine du Val de Seine',

— dire que le préjudice résultant de la perte de chance de ne pas investir ne constitue une éventualité favorable indemnisable que si la réalisation de cette opération a placé la victime dans une situation moins avantageuse que celle dans laquelle elle aurait pu se trouver si elle avait décidé de ne pas contracter et qu’en l’espèce la perte de chance de M^me C-D X est inexistante,

— dire que les préjudices invoqués par M^me C-D X ne peuvent être pris en compte dans l’assiette du calcul du préjudice né de la perte de chance de ne pas investir et que le manque à gagner correspondant à ce qu’aurait investi M^me C-D X dans un investissement est inexistant puisqu’elle aurait, en toute hypothèse, subi les conséquences de la crise financière de 2008 affectant le secteur du tourisme, et rien ne démontre qu’elle aurait perçu de meilleurs revenus de son investissement,

— dire que le préjudice moral de M^me C-D X n’est pas prouvé,

— dire que le lien de causalité entre les manquements allégués contre la SA Valority France et les préjudices revendiqués par M^me C-D X est inexistant,

— en conséquence, dire que la responsabilité de la SA Valority France n’est pas établie et que l’appel en garantie formé contre Z Europe est sans objet,

Sur les clauses de la police applicables en tout état de cause,

— dire que la police n°7.952.407 comprend une franchise de 20 000 euros par sinistre et un plafond de 3 000 000 euros, opposables aux tiers et que Z Europe ne devra garantir les conséquences précuniaires de la responsabilité de la SA Valority France, dans l’hypothèse où celle-ci serait établie en qualité d’agent immobilier, que dans les limites de la police,

Sur l’appel en garantie,

— condamner la SNC Domaine du Val de Seine à relever et garantir la SA Valority France de toutes condamnations pouvant être prononcées contre elle,

Sur les frais irrépétibles et les dépens,

— rejeter toutes les demandes formées contre Z Europe,

— condamner tout succombant à lui payer la somme de 7 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens.

Elle présente l’argumentation suivante concernant la garantie qui lui est demandée :

¤ la police n°7.952.407 souscrite par la SA Valority France a été résiliée à effet du 31 décembre 2011 et cette société a soucrit une nouvelle police à effet du 1^er janvier 2012 auprès d’Allianz, non communiquée ; la police n°7.952.407 prévoit une garantie sur la base réclamation, or, la déclaration de sinistre concernant M^me C-D X a été faite le 2 août 2012, la lettre de réclamation de M. Y du 20 décembre 2011 n’ayant aucun effet à défaut de lui avoir été adressée et n’ayant au demeurant aucune date certaine ;

¤ l’activité menée par la SA Valority France n’est pas garantie ; en effet, la commercialisation d’une opération de défiscalisation sort du périmètre de l’activité professionnelle d’agent immobilier, les qualités de l’immeuble étant moins prises en considération par l’acquéreur que les avantages du placement ; la commercialisation d’une opération de défiscalisation immobilière est une activité de conseil en gestion de patrimoine et relève du démarchage bancaire et financier défini par l’article L 341-1 du code monétaire et financier ; or, la police n°7.952.407 définit strictement les activités garanties comme relevant de l’article 1^er de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 ;

¤ Les clauses d’exclusion sont opposables à la SA Valority France et aux tiers ; la première porte sur l’absence de mandat valable (article 4.2.6) ; or, le mandat de commercialisation produit par la SA Valority France est nul en ce qu’il ne comporte pas de limitation dans le temps, en ce que la carte professionnelle de la SA Valority France a été délivrée postérieurement au mandat ; la seconde clause d’exclusion porte sur la fourniture d’un conseil financier (article 4.2.10) ; or, la SA Valority France a proposé à M^me C-D X, non pas un immeuble, mais un produit immobilier défiscalisé.

Elle reprend par ailleurs pour l’essentiel l’argumentaire développé par la SA Valority France sur l’absence de responsabilité de celle-ci au titre du dol et de l’obligation d’information et de conseil et sur l’inexistence du préjudice allégué, ajoutant que M^me C-D X ne pourrait en tout état de cause qu’invoquer une perte de chance de ne pas contracter et qu’en l’espèce, il n’est pas démontré que M^me C-D X n’aurait pas investi si elle avait été mieux informée et que sa décision de ne pas investir l’aurait placée dans une situation plus favorable que celle dans laquelle elle se trouve actuellement, alors qu’en réalité l’opération a généré des gains importants et qu’elle a bénéficié et continue de bénéficier des avantages financiers et fiscaux de son investissement.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 23 avril 2019.

MOTIFS DE LA DECISION :

Attendu que les demandes des intimés visant à voir écarter les pièces communiquées par l’appelante sont devenues sans objet dès lors qu’il est établi que cette dernière a régulièrement communiqué ses pièces en cours de procédure, dans des délais permettant à ses contradicteurs d’en prendre connaissance et d’y faire réponse ;

Attendu que M^me C-D X a conclu avec la SNC Domaine du Val de Seine, les 22 et 28 juillet 2009, un contrat de réservation portant sur un cottage dans un ensemble immobilier situé à Seine Port (77) constitué de 125 logements d’une résidence de tourisme avec services destinés à la location, moyennant le prix de 211 790 euros TTC, se décomposant en 170 482 euros HT (203 896,40euros TTC) pour l’immeuble et 6 600 euros HT (7 893,60 euros TTC) pour les meubles ;

Que la vente a été conclue suivant acte authentique reçu le 26 novembre 2009, le transfert de propriété et la jouissance s’opérant le jour même par la perception du loyer versé par le preneur commercial en exécution du bail commercial conclu au profit de la société Cap Sensoria ;

Qu’en effet, M^me C-D X avait consenti à la société Cap Sensoria, au moment de la réservation mais avec prise d’affet au lendemain de la date d’achèvement de l’immeuble, un bail commercial de biens immobiliers meublés au terme duquel le preneur devait lui verser un loyer annuel de 9 232 euros HT payable par trimestre et devait exercer dans les lieux une activité d’hébergement à caractère para-hôtelier consistant en la sous-location meublée des logements situés dans la résidence avec fourniture de services ;

Que les deux contrats ont été passés dans le cadre d’une opération de défiscalisation permettant notamment à l’investisseur de bénéficier du statut de loueur en meublé, de récupérer immédiatement la TVA à hauteur de 19,60% et d’être exonéré d’impôts sur les revenus locatifs pendant plus de 20 ans ;

Que l’acquisition a été réalisée sur la commercialisation opérée par la SA Valority France ;

Attendu que M^me C-D X entend obtenir le versement de dommages et intérêts de la part de sa venderesse, la SNC Domaine du Val de Seine, et de la SA Valority France, intermédiaire à l’opération de vente et de défiscalisation, sur le fondement du dol et sur celui du manquement à l’obligation d’information et de conseil, en mettant en avant le préjudice financier résultant du fait qu’elle a perdu des loyers en raison de la mise en redressement judiciaire de la société Cap Sensoria, son preneur commercial, intervenue en novembre 2010 suivie de sa liquidation judiciaire en mars 2011 ;

Attendu, sur le dol reproché à la SNC Domaine du Val de Seine, que le tribunal a justement rappelé les conditions nécessaires pour que puisse être retenu le dol du vendeur et l’obligation faite à la demanderesse de rapporter la preuve du fait matériel caractérisant le dol, à quoi il doit être ajouté qu’elle doit également démontrer l’élément intentionnel, à savoir l’intention de tromper son cocontractant ;

Que M^me C-D X fait grief à la SNC Domaine du Val de Seine d’avoir emporté son consentement à grand renfort de documents commerciaux et publicitaires trompeurs sur la rentabilité garantie, sans lui rappeler les aléas de l’opération, et de lui avoir caché les difficultés financières de la société Cap Sensoria avec laquelle le bail commercial devait être signé et dont elle avait parfaitement connaissance à la date à laquelle le contrat de vente a été conclu ; qu’elle soutient que si elle avait été informée de ces aléas et difficultés elle n’aurait pas contracté ;

Mais que le contrat de réservation informe très expressément l’acheteur que les locaux seront loués suivant bail commercial à la société Cap Sensoria et qu’il s’y engage de manière irrévocable ; qu’il lui est par ailleurs indiqué dans l’acte de vente qu’il a l’obligation de maintenir cette exploitation jusqu’au commencement de la 20^e année suivant l’achèvement ou l’acquisition, afin de conserver l’avantage fiscal de la restitution de la TVA sur le prix et que l’acheteur fera son affaire personnelle de la poursuite et du renouvellement du bail commercial pour maintenir dans les lieux l’activité économique de résidence para-hôtelière, le vendeur déclarant ne prendre aucun engagement sur la poursuite de l’exploitation ni sur le maintien du régime fiscal ;

Que la SNC Domaine du Val de Seine n’a jamais pris quelque engagement garantissant à M^me C-D X le paiement du loyer commercial, la plaquette commerciale indiquant seulement que la rentabilité est assurée par le fait que l’investisseur souscrira 'un bail ferme de 11 ans avec la société de gestion Cap Sensoria, spécialiste reconnu du séminaire résidentiel.' ;

Qu’il n’est pas contesté que la société Cap Sensoria était alors une professionnelle reconnue dans le

secteur de l’exploitation de parcs d’affaires et de loisirs ; qu’un article du journal Les Echos de 2009 fait état de ses compétences dans le domaine, rappelant que depuis sa création en 2005, elle a autofinancé son développement, qu’elle gère quatre parcs et qu’elle dégage un chiffre d’affaires d’environ 5 M Euros ; que la société Cap Sensoria a fait l’objet d’une augmentation de capital de plus d'1 M euros suivant pacte d’actionnaires du 26 février 2009 ; que les comptes sociaux arrêtés au 31 décembre 2008 font état d’un chiffre d’affaires 2008 en progression de 224 % par rapport à celui de 2007 ; que ceux arrêtés au 31 décembre 2009 déposés au greffe du tribunal de commerce de Melun en juillet 2010 révèlent, certes, un ralentissement du développement de la société du fait de la crise économique, mais que le rapport fait état d’un chiffre d’affaires en progression au début de l’année 2010 ;

Que, certes, la société Cap Sensoria a fait l’objet d’un jugement la plaçant en redressement judiciaire le 29 novembre 2010 puis a été mise en liquidation judiciaire le 28 mars 2011 ; mais que rien ne permet de retenir que les partenaires commerciaux de cette société pouvaient avoir connaissance, en 2008 et en 2009, et plus précisément en novembre 2009, date du contrat de vente conclu avec M^me C-D X, des difficultés financières qui conduiraient cette société à déposer le bilan une année plus tard et à manquer à ses obligations contractuelles de preneur commercial ;

Que les écrits évoqués par M^me C-D X dans ses conclusions émanant de la SNC Domaine du Val de Seine (courriers du 18 novembre 2008) constituant les pièces 11 et 11 bis et établissant, selon elle, la connaissance en cours de réalisation du programme des difficultés financières de la société Cap Sensoria ne sont pas produits aux débats ; que certes, la société IBCT (filiale de la société Cap Sensoria) et associée dans la SNC Domaine du Val de Seine n’a pas contribué à hauteur de ses parts dans le financement des travaux de construction mais que le retrait financier de cette société ne permettait pas de mettre en doute les facultés financières et la capacité de la société Cap Sensoria à exploiter la résidence après sa livraison ; que les sociétés se sont d’ailleurs retrouvées en juin 2009 pour signer un protocole d’accord marquant la confiance de la SNC Domaine du Val de Seine sur la poursuite de l’opération ;

Que M^me C-D X est en conséquence défaillante à démontrer que la SNC Domaine du Val de Seine lui aurait volontairement caché une information qu’elle aurait eue sur la mauvaise santé financière de la société Cap Sensoria et sur le fait qu’une procédure collective pourrait être ouverte plus d’un an après la conclusion du contrat de réservation et du bail commercial et un an après le contrat de vente ;

Que le jugement qui a débouté M^me C-D X de sa demande de dommages et intérêts contre la SNC Domaine du Val de Seine sur le fondement du dol sera donc confirmé ;

Attendu que le dol reproché à la SA Valority France n’est pas plus établi, outre que celle-ci n’est pas le vendeur de l’immeuble et qu’elle n’est pas liée contractuellement à M^me C-D X ;

Attendu, sur le manquement reproché à la SA Valority France, intermédiaire, à son devoir d’information et de conseil, qu’il sera retenu, pour les mêmes raisons qu’exposées ci-dessus, que cette société ne pouvait avoir connaissance, lors de la présentation, en milieu de l’année 2009, du programme de construction et de l’opération de défiscalisation qui comprenait le bail commercial consenti à la société Cap Sensoria, que cette société serait en procédure collective à la fin de l’année 2010, soit plus d’un an plus tard, au regard de sa notoriété, de son développement et des résultats alors affichés ;

Que M^me C-D X ne peut prétendre ne pas avoir été informée de ce que l’opération impliquait pour elle la signature d’un bail commercial, celui-ci étant le préalable nécessaire à l’obtention du statut de loueur de meublé dans une résidence de tourisme lui permettant de prétendre au remboursement de la TVA ainsi qu’à d’autres avantages fiscaux ; que le rappel de la nécessité de souscrire un tel bail est fait dans le contrat de réservation et dans l’acte de vente ; qu’elle ne peut non

plus sérieusement soutenir qu’elle ignorait l’aléa tenant au versement régulier du loyer par un locataire, qu’il soit preneur commercial ou locataire d’un bail d’habitation, même si cet aléa est moindre face à une société commerciale ayant une assise financière bien établie, élément qu’a pu faire ressortir le commercialisateur et qui n’est pas mensonger ; que le bail commercial comportait d’ailleurs, comme tout bail, une clause résolutoire en cas de manquement du preneur à son obligation de paiement du loyer ;

Qu’elle était parfaitement informée du montage financier, juridique et fiscal qui, hors la période pendant laquelle elle a été privé du loyer commercial, soit pendant une année, a fonctionné et lui a permis de bénéficier des avantages fiscaux escomptés ;

Qu’elle n’établit pas que la SA Valority France aurait manqué à son obligation de loyauté dans la présentation de l’opération immobilière qui, hors l’aléa tenant à la déconfiture imprévisible de la société Cap Sensoria, a été efficace ;

Que le jugement qui l’a débouté de ses demandes à l’encontre de la SA Valority France sera confirmé ;

Attendu qu’en l’état du rejet de l’intégralité des demandes de M^me C-D X, les appels en cause et en garantie formés par la SA Valority France contre son assureur, la société Z Europe Limited, et contre son mandant, la SNC Domaine du Val de Seine, sont sans objet ;

Attendu qu’il n’est pas établi par la SNC Domaine du Val de Seine qu’en engageant la présente instance et en interjetant appel, M^me C-D X aurait été animée de l’intention de lui nuire ou aurait commis une faute équipollente au dol de nature à justifier sa condamnation à lui verser des dommages et intérêts ; que la seule allégation d’un préjudice moral et financier subi par la SNC Domaine du Val de Seine du fait de la présente action ne suffit pas à fonder une action en responsabilité sur le fondement de l’article 1240 du code civil ;

Vu les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Vu l’article 696 du code de procédure civile,

Par ces motifs,

La cour, statuant publiquement, par décision contradictoire,

et en dernier ressort,

Constate que les demandes des intimées visant à obtenir le rejet des pièces communiquées sont devenues sans objet en l’état de la communication régulière desdites pièces dans des délais leur permettant d’en prendre connaissance et d’y répliquer ;

Confirme le jugement du tribunal de grande instance d’Aix-en-Provence déféré en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Dit que les appels en cause et en garantie de la SA Valority France contre la société Z Europe Limited, son assureur, et contre la SNC Domaine du Val de Seine, son mandant, sont sans objet en l’état du rejet des demandes de M^me C-D X contre elle ;

Condamne M^me C-D X à payer à la SNC Domaine du Val de Seine, à la SA Valority France et à la société Z Europe Limited la somme de 1 200 euros à chacune d’elles sur le

fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

La condamne aux dépens d’appel qui seront recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT