COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

VM

Code nac : 59C

12^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 03 JUILLET 2018

N° RG 17/03926

AFFAIRE :

Z A X

…

C/

SAS FONCIA FRANCHISE

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu(e) le 21 Avril 2017 par le Tribunal de Commerce de NANTERRE

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 2015F00131

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Patricia MINAULT

M^e Claire RICARD,

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE TROIS JUILLET DEUX MILLE DIX HUIT,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur Z A X

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentant : M^e Patricia MINAULT de la SELARL MINAULT PATRICIA, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 619 – N° du dossier 20170299

Représentant : M^e Charlotte BELLET de la SCP BOURGEON MERESSE GUILLIN BELLET & ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0166 -

SAS A.M. I

[…]

92320 Y

Représentant : M^e Patricia MINAULT de la SELARL MINAULT PATRICIA, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 619 – N° du dossier 20170299

Représentant : M^e Charlotte BELLET de la SCP BOURGEON MERESSE GUILLIN BELLET & ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0166 -

SARL CVB

[…]

[…]

Représentant : M^e Patricia MINAULT de la SELARL MINAULT PATRICIA, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 619 – N° du dossier 20170299

Représentant : M^e Charlotte BELLET de la SCP BOURGEON MERESSE GUILLIN BELLET & ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0166 -

APPELANTS

****************

SAS FONCIA FRANCHISE

N° SIRET : B49 164 633 7

[…]

[…]

Représentant : M^e Claire RICARD, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 622 – N° du dossier 2017203

Représentant : M^e Jean-baptiste GOUACHE de la SELARL GOUACHE AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1852 -

SAS FONCIA GROUPE

N° SIRET : 424 641 066

[…]

[…]

Représentant : M^e Claire RICARD, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 622 – N° du dossier 2017203

Représentant : M^e Jean-baptiste GOUACHE de la SELARL GOUACHE AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1852 -

INTIMEES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 05 Avril 2018 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant M^me Véronique MULLER, Conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur François LEPLAT, Conseiller faisant fonction de Président,

M^me Véronique MULLER, Conseiller,

M^me Dominique ROSENTHAL, Président,

Greffier, lors des débats : Monsieur Alexandre GAVACHE,

EXPOSÉ DU LITIGE

M. Z X exerce la profession d’agent immobilier depuis 1988. Il a créé 4 agences immobilières

implantées à Y et Bagneux (92) d’une part, Bièvres et Igny (91), d’autre part. Ces agences sont

exploitées sous l’enseigne des sociétés AMI (pour Y, Bièvres et Igny) et CVB (pour Bagneux).

Selon contrats des 29 février 2008 (société CVB) et 11 septembre 2008 (société AMI), les sociétés CVB et

AMI sont entrées dans le réseau Foncia Franchise, respectivement pour une durée de 7 années et 5 années.

Par lettres recommandées des 4 mars et 13 juin 2013, la société Foncia Franchise a notifié aux sociétés AMI et

CVB le non renouvellement des contrats, avec effet au 10 septembre 2013 pour la société AMI, et 28 février

2015 pour la société CVB.

Les sociétés AMI et CVB ont contesté le non-renouvellement de leur contrat, et ont débuté des négociations

avec la société Foncia. Celle-ci a souhaité acquérir les agences de Y et Bagneux, proposant en

contrepartie la signature d’un nouveau contrat de franchise pour les agences de Bièvres et Igny. Les

pourparlers transactionnels n’ont cependant pas abouti.

Par acte du 2 janvier 2015, M. X et les sociétés AMI et CVB ont fait assigner les sociétés Foncia

Franchise et Foncia Groupe devant le tribunal de commerce de Nanterre en réparation de leurs préjudices du

fait du manquement de ces dernières à leurs obligations contractuelles (notamment violation du territoire

contractuel d’implantation, et violation de l’engagement de synergie). Elles sollicitaient alors paiement de

diverses sommes pour un montant de près de 2 millions d’euros, dont des manques à gagner sur la vente, la

location et la gestion immobilière du fait du non-respect des territoires d’implantation.

Par jugement du 21 avril 2017, le tribunal de commerce de Nanterre a :

— dit n’y avoir lieu à statuer sur la demande relative au non-renouvellement des contrats de franchise formée

par les sociétés AMI, CVB et par M. X,

— débouté M. X et les sociétés AMI et CVB de leurs demandes indemnitaires,

— condamné la société Foncia Franchise à payer à la société AMI la somme de 4.141,14 euros au titre de la

pose des enseignes,

— dit n’y avoir lieu à paiement de frais irrépétibles,

— mis les dépens à la charge de la société Foncia Franchise.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 22 mai 2017 par M. X et par les sociétés AMI et CVB.

Vu les dernières écritures signifiées le 16 février 2018 par lesquelles M. X et les sociétés AMI et

CVB demandent à la cour de :

— Infirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a condamné la société Foncia à

payer à la société AMI la somme de 4.141,14 euros au titre de la pose d’enseigne.

Et statuant à nouveau,

— Débouter les sociétés Foncia de toutes leurs demandes, fins et conclusions.

— Condamner in solidum les sociétés Foncia à payer à la société A.M. I à titre de dommages et intérêts pour le

manque à gagner subi sur Y les sommes de :

* 723.456 euros pour le manque à gagner sur la vente

* 226.800 euros pour le manque à gagner sur la location.

* 756.000 euros pour le manque à gagner sur la gestion immobilière.

— Condamner in solidum les sociétés Foncia à payer à la société CVB la somme forfaitaire de 30.000 euros, à

titre de dommages et intérêts pour le manque à gagner subi sur Cachan.

— Condamner la société Foncia Franchise à payer à la société A.M. I 88.658 euros à titre de dommages et

intérêts pour violation du principe de synergie et violation de son obligation d’assistance.

— Condamner la Société Foncia Franchise à payer à la société CVB 46.173 euros à titre de dommages et

intérêts pour violation du principe de synergie et violation de son obligation d’assistance.

— Condamner in solidum les sociétés Foncia à payer aux sociétés A.M. I et CVB, la somme forfaitaire de

30.000 euros chacune, à titre de dommages et intérêts pour la dissimulation volontaire des quatre agences et la

confusion créée dans l’esprit du public.

— Condamner in solidum les sociétés Foncia à payer Monsieur X la somme forfaitaire de 60.000 euros,

à titre de dommages et intérêts pour réparer le préjudice personnel qu’il a subi et l’atteinte à sa réputation

professionnelle.

— Condamner la société Foncia franchise à payer aux sociétés A.M. I et CVB la somme de 4.144,14 euros, en

remboursement de la somme payée par les agences franchisées au titre des enseignes (pièce A46).

— Condamner in solidum les sociétés Foncia à payer à la société A.M. I la somme de 15.000 euros au titre des

dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— Condamner les sociétés Foncia aux entiers dépens de l’instance dont distraction conformément aux

dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Vu les dernières écritures signifiées le 20 mars 2018 au terme desquelles les sociétés Foncia Franchise et

Foncia Groupe demandent à la cour de :

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris sauf en ce qu’il a condamné la société Foncia

Franchise à payer à la société AMI la somme de 4141, 14 euros au titre de la pose des enseignes, et a mis de

ce fait les dépens de première instance à la charge de Foncia Franchise,

— l’infirmant de ces seuls chefs et statuant à nouveau,

— débouter les appelants de leur demande de condamnation de la société Foncia à payer 4141,14 euros à la

société AMI pour la pose des enseignes

— condamner les sociétés AMI, CVB et M. X aux dépens de première instance,

— condamner les sociétés AMI, CVB et M. X à payer aux sociétés Foncia 10.000 euros chacune au titre

de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner les sociétés AMI, CVB et M. X aux dépens d’appel

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la cour, conformément à l’article 455 du

code de procédure civile, renvoie aux conclusions déposées par les parties et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Les demandes formées par les sociétés AMI et CVB et par M. X portent d’une part sur le

remboursement de frais d’enseignes (point numéro 1), d’autre part sur un certain nombre de manquements

contractuels imputés aux sociétés Foncia qui seront examinés plus avant (points numéros 2 à 5).

1 – Sur la demande de remboursement des frais de pose d’enseigne

Le premier juge a fait droit à la demande de la société AMI en remboursement de frais de pose d’enseigne

pour l’agence de Bièvres, à hauteur de la somme de 4.141,14 euros.

La société AMI sollicite la confirmation du jugement sur ce point, précisant que la société Foncia s’était

engagée à prendre en charge ce coût.

La société Foncia conclut à l’infirmation du jugement sur ce point au motif que les propositions contenues

dans un courrier échangé au cours de la phase pré-contractuelle ne peuvent être prises en compte dès lors

qu’elles ne sont pas reprises au contrat.

La proposition de prise en charge des enseignes par le franchiseur, telle que formulée dans un courrier Foncia

du 30 mars 2007, n’a manifestement pas été reprise dans le contrat qui prévoit à l’article 5 : "le franchisé

s’engage à acquérir les panonceaux enseignes et autres éléments distinctifs de la franchise Foncia prescrits par

le franchiseur", aucune autre disposition contractuelle ne prévoyant un remboursement de ces frais par le

franchiseur.

La société AMI ne peut se prévaloir d’aucun engagement de la société Foncia à ce titre.

Le jugement déféré sera donc infirmé sur ce point, la société AMI étant déboutée de sa demande en paiement

de la somme de 4.141,14 euros.

2 – sur la demande d’indemnisation du fait de la violation des zones d’exclusivité territoriale

2-1- sur l’exclusivité territoriale sur la ville de Y

La société AMI, exploitant une agence à Y au […], soutient que la société Foncia n’a

pas respecté les dispositions contractuelles sur l’exclusivité territoriale dès lors que cette dernière a acquis une

agence immobilière dans la même ville, et la même avenue de Paris, au numéro 26 (agence exerçant sous

l’appellation Matisse Foncia). La société AMI ajoute que – contrairement à ce qui lui avait été assuré dans un

courrier Foncia du 18 avril 2018 – l’activité de cette agence Matisse Foncia (ouverte deux mois après la

signature du contrat de franchise) n’était pas limitée à l’administration de biens, exerçant également l’activité

de transaction (vente et location).

La société Foncia fait valoir, d’une part que l’agence Foncia Matisse a été implantée le 1° juillet 2008, soit

antérieurement à la signature du contrat de franchise, en sorte qu’il n’existe aucun manquement contractuel,

d’autre part que la société AMI était informée de cette implantation depuis le courrier d’avril 2008 en sorte

qu’il n’existe pas plus de manquement à l’obligation d’information pré-contractuelle, et enfin que cette

ouverture a été acceptée par la société AMI en contrepartie de la possibilité d’ouvrir une 4° agence sur

Montrouge Sud.

Le premier juge a considéré qu’il n’y avait aucun manquement de la société Foncia quant à l’exclusivité

territoriale accordée à la société AMI dès lors que les parties avaient envisagé, dès le 18 avril 2008, une

possibilité d’ouverture d’une agence intégrée sur la commune de Y, estimant que lors de la signature du

contrat de franchise cinq mois plus tard, en septembre 2008, les parties avaient considéré cette ouverture

comme étant un « fait acquis ».

*********

Il résulte de l’article 1156 ancien du code civil, applicable en l’espèce, que l’on doit, dans les conventions,

rechercher quelle a été la commune intention des parties contractantes plutôt que de s’arrêter au sens littéral

des termes.

Il convient de rappeler la chronologie, à savoir la conclusion d’un premier contrat de franchise en février 2008

avec la société CVB pour l’agence immobilière de Bagneux, puis les pourparlers entre les sociétés AMI et

Foncia qui aboutiront à la signature d’un second contrat le 11 septembre 2008 concernant les agences de

Y, Bièvres et Igny.

Il résulte de l’article 7 « lieu d’implantation » du contrat de franchise AMI que : " le franchisé implantera ses

cabinets immobiliers Foncia au plus tard le 31 octobre 2008 aux adresses suivantes : […] à

Y (…)."

La suite de cet article 7 du contrat paraît, à première vue peu compréhensible :

— Il est d’abord énoncé que : "Le franchisé ne bénéficiera pas d’une exclusivité d’exploitation du concept

Foncia sur la ville de Y".

— puis : "Toutefois, le franchiseur s’engage à ne pas implanter ou autoriser l’implantation d’un autre cabinet

immobilier Foncia, succursale ou franchisé, à l’intérieur de cette ville. D’autre part, il est convenu entre les

parties que la société AMI aura la faculté exclusive d’une implantation supplémentaire à Montrouge (…)"

— et enfin : "Néanmoins, le franchiseur, une société mère, filiale ou soeur pourra se porter acquéreur de

cabinets immobiliers exerçant une activité d’administration de biens et de copropriété, situés dans le périmètre

de 500 mètres autour de l’agence franchisée, pour exercer lui-même cette activité sur les villes de Y

et/ou Bièvres et/ou Igny. Le cas échéant, si le cabinet ainsi acquis exerce en parallèle une activité de

transaction, le franchiseur s’engage à ne pas y exercer cette activité. Il devra en priorité la proposer au

franchisé à prix de marché. Si ce dernier n’est pas intéressé ou si les conditions ne le satisfont pas, le

franchiseur pourra la céder à toute personne intéressée, y compris à un concurrent du franchisé."

On peut tout d’abord s’interroger sur la raison pour laquelle le contrat prévoit dans un premier temps qu’il n’y a

pas d’exclusivité sur la ville de Y, pour ensuite dire que le franchiseur s’engage « toutefois » à ne pas

implanter un autre cabinet à l’intérieur de cette ville.

S’il n’y a pas d’exclusivité, il n’existe a priori pas de raison pour que le franchiseur s’engage toutefois à ne pas

implanter un cabinet.

Cette clause, peu claire, doit s’interpréter en lien avec les échanges pré-contractuels, en particulier avec le

courrier adressé le 18 avril 2008 par la société Foncia Franchise à la société AMI, ainsi rédigé :

« nous tenons à vous remercier de l’accueil que vous nous avez réservé afin de pouvoir échanger sereinement

sur la problématique d’une implantation d’un cabinet ADB (administration de biens) à Y. En effet,

comme nous vous l’avons exposé lors de nos entretiens, le groupe Foncia a décidé d’implanter un cabinet sur

la commune de Y. Nous comprenons aujourd’hui votre problématique face à une telle décision et nous

souhaitons trouver ensemble une solution pour permettre d’assurer la pérennité et le développement de votre

société au sein de la franchise Foncia. Comme convenu lors de notre entretien, nous vous proposons les

solutions suivantes :

Trois implantations maximum sur les communes de Montrouge et Y pour un total de 72.000 habitants,

une franchise sur Y, un intégré en création sur Y et un intégré existant sur Montrouge. Nous

vous proposons l’exclusivité pour le groupe AMI d’implanter une 4°agence sur Montrouge sud (…). De notre

point de vue et compte tenu du marché immobilier actuel, cette solution d’implantation constitue un outil

important pour votre développement (…)".

La société AMI était ainsi informée, dès le mois d’avril 2008, de la décision du groupe Foncia

d’implanter un cabinet sur la commune de Y. La société Foncia, consciente que cette

implantation posait difficulté à la société AMI (dès lors que deux agences Foncia seraient alors

implantées dans la même ville) a alors proposé une solution consistant notamment à limiter le

nombre d’agences Foncia à 3 maximum sur les communes de Montrouge et Y, détaillant cette

solution de la manière suivante : une franchise sur Y (AMI), un intégré en création sur

Y (qui deviendra Foncia Matisse, et sans que son activité soit ici limitée à celle

d’administrateur de biens, cette référence à l’administration de biens étant exclusivement évoquée

dans la première partie du courrier, et non pas dans la solution proposée, en sorte qu’il ne peut être

déduit aucun engagement de Foncia sur ce point) et un intégré existant sur Montrouge.

Ainsi que l’a relevé le tribunal dans le jugement déféré, il n’est justifié d’aucun échange postérieur entre les

sociétés AMI et Foncia qui aurait remis en cause cette proposition du 18 avril, celle-ci éclairant finalement

parfaitement le contrat de franchise conclu 5 mois plus tard.

Il faut ainsi comprendre qu’à terme, deux agences existeront sur la commune de Y, l’une en cours de

création, l’autre déjà existante et sur le point de devenir franchisée Foncia, ce qui explique la clause selon

laquelle il n’y a pas d’exclusivité sur la ville de Y pour le nouveau franchisé.

« Toutefois, le franchiseur s’engage à ne pas implanter un autre cabinet Foncia, succursale ou franchisé à

l’intérieur de cette ville", ce qui se comprend ainsi parfaitement dès lors que l’on sait qu’il existe déjà un

cabinet à la date de signature du contrat de franchise le 11 septembre 2008. Ce cabinet, qui était en cours de

création depuis avril 2008, a signé un bail en juin 2008, déclarant un début d’activité au 1° juillet 2008 ainsi

qu’il résulte du kbis, ce qui suffit à démontrer l’existence d’une implantation à cette date, la preuve contraire

d’une ouverture postérieure n’étant pas rapportée.

La cour observe ainsi que les termes du contrat de franchise sont l’exact reflet de la solution proposée par

Foncia en avril 2008 (3 agences sur le territoire, dont 2 à Y), en ce compris la possibilité pour la

société AMI d’implanter une 4° agence à Montrouge sud, la société AMI n’invoquant d’ailleurs d’aucune

réponse ni opposition à cette solution proposée en avril 2008.

Les termes du contrat du 11 septembre 2008 sont dès lors parfaitement clairs : la société Ami ne bénéficie

d’aucune exclusivité sur la commune de Y, dès lors qu’existe l’agence Foncia Matisse ayant débuté son

activité en juillet 2008 ; la société Foncia s’engage toutefois à ne pas implanter un autre cabinet Foncia dans

cette même ville. Néanmoins, la société Foncia pourra ultérieurement se porter acquéreur dans cette ville d’un

autre cabinet, sous réserve qu’il n’exerce que l’activité d’administrateur de biens.

Il apparaît ainsi que l’existence de l’agence Foncia Matisse a bien été prise en compte – comme déjà existante,

et motif de l’absence d’exclusivité sur la ville de Y – dans le contrat du 11 septembre 2008, de sorte que

la société AMI est mal fondée en sa demande tendant à démontrer l’existence, à ce titre, d’un manquement

contractuel des sociétés Foncia.

Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes indemnitaires formées par la société

AMI.

2-2- sur l’exclusivité territoriale de la ville de Cachan

Il résulte de l’article 7 du contrat de franchise conclu avec la société CVB que le franchiseur s’engage à ne pas

créer personnellement, ni à autoriser la création d’un ou plusieurs cabinets immobiliers en vue d’y apposer

l’enseigne Foncia à l’intérieur du territoire contractuel d’implantation délimité sur le plan annexé aux présentes

(annexe 2).

La société CVB reproche à la société Foncia d’avoir implanté une agence sur la commune de Cachan au 8

[…], dans le territoire qui lui a été concédé. Elle soutient que la totalité de l’avenue de

Méricourt (côté pair et côté impair) fait partie du territoire contractuel.

La société Foncia soutient au contraire que l’agence située […] est située "à

l’extérieur" du territoire d’implantation, ce qui résulte selon elle de l’examen du plan annexé au contrat qui doit

être interprété de manière stricte, dès lors que le bâtiment est situé du côté extérieur de l’avenue (côté pair),

indiquant que son assise foncière ne fait pas partie du territoire contractuel.

Il résulte du plan annexé au contrat de franchise que l'[…] sur laquelle la société

Foncia a implanté une nouvelle agence est une des artères formant la limite entre le territoire d’implantation de

la société CVB, de sorte que les bâtiments portant des numéros impairs sont bien "à l’intérieur du territoire

contractuel", mais que les bâtiments portant des numéros pairs, dont le bâtiment portant le numéro 8 sont bien

situés « à l’extérieur du territoire contractuel ».

C’est donc à bon droit que le premier juge a dit qu’il n’existait pas de violation des dispositions contractuelles

du fait de cette implantation dans la ville de Cachan.

3 – sur la violation du principe de synergie et de l’obligation d’assistance

3-1 – sur la violation du principe de synergie

Les sociétés AMI et CVB reprochent aux sociétés Foncia de ne pas avoir respecté les règles contenues dans

les « notes de référence », et notamment l’obligation de mise en place d’un fichier commun lorsque deux

agences sont situées dans la même ville ou communauté urbaine, outre la répartition des commissions dans les

relations inter-cabinets, ce qui devait s’appliquer pour les deux agences situées à Y d’une part, et les

agences situées à Bagneux et Cachan d’autre part.

Ainsi que le font justement observer les sociétés Foncia, les notes de référence sont des règles s’appliquant

entre franchisés, ou entre franchisés et intégrés, le franchiseur n’étant pas directement tenu au respect de

celles-ci et n’étant pas non plus directement responsable des éventuels manquements commis entre franchisés

ou entre franchisés et intégrés.

S’il est exact que la société Foncia Franchise se doit de faire respecter les notes de référence, encore est-il

nécessaire qu’elle soit avertie d’un éventuel manquement d’une de ses agences à ces notes. Force est ici de

constater que les sociétés AMI et CVB ne justifient en l’espèce d’aucune demande d’intervention de la société

Foncia Franchise à l’encontre d’une agence qui n’aurait pas respecté les notes, en sorte qu’elles sont mal

fondées en leurs demandes pour manquement à l’obligation de synergie.

3-2 – sur la violation de l’obligation d’assistance

Il résulte de l’article 10 des contrats de franchise relatif à « l’assistance » que " pendant toute la durée du contrat,

le franchisé bénéficiera de l’assistance téléphonique Foncia qui lui permet d’avoir réponse à toutes ses

questions sur l’exploitation du concept Foncia (…). Un animateur Foncia visitera le cabinet immobilier du

franchisé périodiquement aux fins de vérifier son adéquation au concept et de prodiguer tous conseils utiles

tout en répondant également aux questions du franchisé. Le franchiseur a mis au point une logistique de

communication interne, fondée sur l’utilisation des expériences de chacune des filiales intégrées du groupe

Foncia et la circulation entre tous des informations utiles, ainsi que sur des structures de dialogue actives,

auxquelles le franchisé est vivement invité à participer. Pour ce faire, le franchiseur s’oblige à organiser des

réunions annuelles, regroupant l’ensemble des membres du réseau (…).

Les sociétés CVB et AMI soutiennent que la société Foncia n’a pas respecté son obligation d’assistance telle

que prévue au contrat et prévoyant, selon elles, deux visites par an dans chaque agence. Elles indiquent n’avoir

reçu qu’une seule visite par an sur les années 2009 à 2011, puis aucune visite durant les trois dernières années.

Elles ajoutent ne pas avoir eu accès à l’offre « my foncia.fr », réservée aux seules agences intégrées, ce qui

créait une discrimination entre les deux catégories d’agences, invoquant encore d’autres services réservés aux

intégrés.

Les sociétés Foncia soutiennent avoir parfaitement respecté leur obligation d’assistance, rappelant qu’il s’agit

d’une obligation de moyens, et ajoutant que la protestation du franchisé est tardive.

Contrairement à ce que soutiennent les sociétés CVB et AMI, le contrat – qui prévaut sur les plaquettes

commerciales – ne prévoyait aucun rythme régulier de visite, mais uniquement une visite « périodique ». La

société Foncia justifie de 6 visites organisées au cours des années 2009 et 2010, outre des stages effectués par

les salariés des sociétés CVB et AMI au cours des années 2009 à 2011 (58 jours de formation sur 3 années).

Pour le surplus, et alors que les visites avaient pour principal but de prodiguer des conseils au franchisé, les

sociétés CVB et AMI ne se sont jamais plaintes d’un défaut de conseil et n’ont jamais formulé de demande

d’assistance du franchiseur qui n’aurait pas été satisfaite par ce dernier. Ces éléments suffisent à démontrer que

la société Foncia a respecté son obligation d’assistance.

S’agissant de certains services auxquels les sociétés CVB et AMI n’auraient pas eu accès, ces dernières

admettent expressément que ces services n’étaient pas compris dans le contrat de franchise, de sorte qu’aucun

manquement ne peut être reproché à la société Foncia à ce titre.

Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes indemnitaires formées par les sociétés

CVB et AMI pour manquement à l’obligation d’assistance.

4 – sur la dissimulation des agences au public, et la volonté de créer une confusion dans l’esprit du

public

Il résulte de l’article 1134 ancien du code civil, applicable en l’espèce, que les contrats légalement formés

tiennent lieu de loi à ceux qui les ont fait et qu’ils doivent être exécutés de bonne foi.

L’article 8 du contrat de franchise stipule que : "Foncia s’engage à faire figurer sur son site une mention

expresse informant les clients de l’adresse du cabinet immobilier Foncia du franchisé. De son côté, le

franchisé pourra gérer un site internet propre relatif à son cabinet immobilier (…)"

Les sociétés CVB et AMI reprochent à la société Foncia de les avoir exclues de sa communication sur le site

internet, tant en ce qui concerne la rubrique « vendre » que la rubrique « gestion locative », arguant ainsi d’une

discrimination des franchisés qui ne bénéficient pas des mêmes facilités que les intégrés, contrairement à

l’engagement de la société Foncia. Elles ajoutent que le site internet situe l’agence de Y de manière

erronée, et que l’agence intégrée de la même ville est citée deux fois, alors que l’agence franchisée n’est citée

qu’une seule fois. En réparation du préjudice subi par ces dissimulations, les sociétés CVB et AMI sollicitent

chacune paiement d’une « somme forfaitaire de 30.000 euros ».

Les sociétés Foncia soutiennent que leur seule obligation consistait à faire figurer sur leur site l’adresse du

cabinet des franchisés, ce qu’elles ont fait. Elles font valoir qu’elles n’avaient aucune autre obligation s’agissant

des rubriques relatives à la vente ou à la gestion locative, rappelant que le franchisé était lui-même autorisé à

créer et gérer son propre site internet.

La cour observe en premier lieu que les sociétés Foncia ne contestent nullement les faits allégués par les

appelantes (et justifiés par diverses pièces, dont un constat d’huissier), à savoir que les agences des sociétés

CVB et AMI, si elles figurent bien dans la rubrique générale « agence immobilière » ne figurent pas toutefois

dans les sous-rubriques « vendre » et « faire gérer », en sorte qu’un client qui opère une recherche directe dans

ces rubriques n’a pas connaissance de l’existence de ces agences.

S’il est exact que les sociétés Foncia ont pris l’engagement de faire figurer sur leur site une mention informant

les clients de l’adresse du franchisé, cet engagement n’est pas – contrairement à ce qui est soutenu – limité à

cette seule obligation, dès lors qu’elles se sont également engagées, de manière plus générale à transmettre un

savoir faire couvrant : "une communication efficace (…), des valeurs de référence fondées sur la transparence,

la responsabilité, le professionnalisme, la compétitivité, la rigueur et la solidarité, des outils informatiques

performants, un site INTERNET efficace, au nom de domaine www.foncia.com, qui permet au franchisé de

proposer à la clientèle tout ou partie de ses biens à vendre et à louer (….)" (article 4 du contrat).

Force est ici de constater qu’un site Internet qui ne mentionne les agences franchisées que dans une rubrique

générale, mais omet étrangement de les faire figurer dans les rubriques spéciales « vendre » ou « faire gérer »,

vers lesquelles se dirigent directement certains clients ne constitue manifestement pas un « outil performant » et

un site « efficace », en ce sens qu’il risque d’aboutir à la perte de certains clients se dirigeant vers les agences

intégrées seules mentionnées dans les rubriques spéciales. La cour observe au surplus que cette perte de

clients devait se faire au profit des agences intégrées, alors même que la société Foncia axe sa communication

à destination des candidats à la franchise sur le slogan "pas de différence de traitement entre le réseau intégré

et le réseau franchisé" (pièce B5 des appelantes), ce qui dénote une particulière déloyauté dans les relations

franchiseur/franchisé.

L’absence de mention des franchisés dans certaines rubriques essentielles du site internet de la société Foncia

démontre le manquement de cette dernière à ses obligations contractuelles, et notamment à l’article 4 du

contrat promettant un site efficace et performant.

Les sociétés CVB et AMI affirment avoir subi un préjudice du fait de leur omission dans certaines rubriques

du site. L’unique préjudice allégué porte sur la perte d’un client dirigé vers l’agence Foncia Matisse de

Y alors que la prestation recherchée dépendait de l’agence de Bagneux. Toutefois, le seul courrier de la

société Foncia AMI du 11 juillet 2013, qui n’est corroboré par aucun autre document extérieur à cette société,

est insuffisant à démontrer la perte de ce client.

Faute pour les sociétés AMI et CVB de justifier du préjudice qu’elles invoquent, leur demande indemnitaire

sera rejetée.

5 – sur la demande indemnitaire formée par M. X

M. X soutient, sur le fondement délictuel, avoir également subi un préjudice en ce que le

non-renouvellement des contrats de franchise des deux sociétés dont il est gérant va à l’encontre des

promesses de pérennité qui lui avaient été faites. Il ajoute que le non-renouvellement du contrat de franchise

porte « nécessairement atteinte » à sa réputation professionnelle, faisant valoir qu’il a perdu une chance de

s’affilier en 2008 à une autre enseigne nationale, telle que Era, ou l’Adresse.

L’éventuelle responsabilité délictuelle de la société Foncia suppose la démonstration de l’existence d’une faute,

d’un préjudice et d’un lien de causalité entre ces deux éléments.

M. X ne démontre pas en l’espèce que le non-renouvellement des contrats de franchise soit fautif, étant

observé que ces derniers avaient une durée limitée et qu’il n’existait aucune obligation de reconduction, les

parties étant libres d’y mettre fin au terme de la période contractuelle, en sorte que ne peut être invoqué un

non-respect d’une promesse de pérennité.

Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté la demande indemnitaire formée par M. X.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Infirme le jugement déféré en ce qu’il a condamné la société Foncia Franchise à payer à la société AMI la

somme de 4.141,14 euros au titre de frais de pose d’enseigne, et rejette la demande de la société AMI à ce

titre,

Confirme le jugement déféré en toutes ses autres dispositions,

Rejette toutes autres demandes,

Condamne les sociétés AMI et CVB ainsi que M. Z X aux dépens de première instance et

d’appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l’article 699 du code de procédure civile.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été

préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure

civile.

Signé par Monsieur François LEPLAT, Conseiller faisant fonction de Président et par Monsieur GAVACHE,

greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,