COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 59D

4e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 29 NOVEMBRE 2021

N° RG 19/07263 – N° Portalis DBV3-V-B7D-TQFG

AFFAIRE :

SCP CHRISTOPHE ANCEL

C/

SOCIÉTÉ PIERRE AVENIR

Décision déférée à la cour : Jugement rendu(e) le 12 Septembre 2019 par le Tribunal de Grande Instance de Nanterre

N° RG : 17/12061

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Pierre TONOUKOUIN

M^e Christophe DEBRAY

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT NEUF NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT ET UN,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SCP CHRISTOPHE ANCEL SOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE DE MANDATAIRE

JUDICIAIRE

Es qualité de « Mandataire liquidateur » de la « SCCV VILLA AMETHYSTE »

[…]

[…]

Représentant : M^e Pierre TONOUKOUIN de la SELARL CAUSIDICOR, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : J133

APPELANTE

****************

SOCIÉTÉ PIERRE AVENIR

[…]

[…]

Représentant : M^e Christophe DEBRAY, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 627

Représenatnt : M^e Jean-Philippe LORIZON, Plaidant, avocat au barreaeu de paris

INTIMÉE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 11 Octobre 2021, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Pascale CARIOU, Conseiller, entendue en son rapport, et Madame Valentine BUCK, Conseiller.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Emmanuel ROBIN, Président,

Madame Pascale CARIOU, Conseiller,

Madame Valentine BUCK, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Monsieur Boubacar BARRY,

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte notarié du 26 janvier 2010, la société Villa améthyste a vendu à la société Pierre avenir

divers lots dans un ensemble immobilier en construction aux 111 bis et […]

Leclerc à Antony. Les biens vendus devaient être livrés au plus tard le 31 décembre 2011, mais la

livraison a été constatée le 7 août 2012. Le 31 janvier 2013, la société Villa améthyste a émis deux

factures d’un montant total de 115 821 euros, représentant le solde du prix convenu ; la société Pierre

avenir a refusé de payer ce montant.

La société Villa améthyste a été placée en liquidation judiciaire par jugement du 8 décembre 2016 et,

par acte d’huissier du 12 décembre 2017, le mandataire liquidateur de la société Villa améthyste a

fait assigner la société Pierre avenir devant le tribunal de grande instance de Nanterre afin d’obtenir

le paiement des factures, outre intérêts. La société Pierre avenir a opposé une compensation avec une

créance réciproque au titre de pénalités de retard.

Par jugement en date du 12 septembre 2019, le tribunal de grande instance de Nanterre a fait droit

partiellement aux demandes en condamnant la société Pierre avenir à payer au liquidateur judiciaire

de la société Villa améthyste la somme de 38 607 euros, représentant le montant de la seconde

facture, avec intérêts au taux légal à compter du 12 septembre 2018, en déboutant le liquidateur

judiciaire de sa demande au titre de la première facture et en déboutant la société Pierre avenir de sa

demande de compensation.

Le tribunal a considéré que la levée des réserves, justifiant le paiement de la première facture, n’était

pas suffisamment démontrée, mais que la remise des documents, justifiant le paiement de la seconde

facture, était intervenue ; pour rejeter la demande de la société Pierre avenir au titre des pénalités de

retard, le tribunal a relevé que la créance n’avait pas été déclarée au passif de la liquidation judiciaire

de la société Villa améthyste et que, de ce fait, aucune compensation ne pouvait s’opérer.

*

Le 15 octobre 2019, le liquidateur judiciaire de la société Villa améthyste a interjeté appel de cette

décision. La clôture de l’instruction a été ordonnée le 15 juin 2021 et l’affaire a été fixée à l’audience

de la cour du 11 octobre 2021, à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré.

*

Par conclusions déposées le 22 mai 2020, le liquidateur judiciaire de la société Villa améthyste

demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il l’a débouté de sa demande en paiement

de la somme de 77 214 euros, de condamner la société Pierre avenir au paiement de cette somme,

outre intérêts, de confirmer le jugement pour le surplus et de condamner la société Pierre avenir aux

dépens et au paiement d’une indemnité de 5 000 euros par application de l’article 700 du code de

procédure civile.

Le liquidateur judiciaire de la société Villa améthyste fait valoir que les réserves émises lors d’une

pré-livraison intervenue les 7 et 8 juin 2012 ont été levées et que la livraison elle-même est

intervenue sans réserves le 7 août 2012 ; compte tenu de la levée des réserves, le montant de la

facture émise à ce titre serait dû ; la société Pierre avenir invoquerait à tort l’existence de réserves

émises lors de la réception du 31 mai 2012, alors que celle-ci ne la concerne pas et que ces réserves

ont elles-mêmes été levées le 31 janvier 2013.

Pour s’opposer à une extinction partielle par compensation, le liquidateur judiciaire de la société

Villa améthyste fait valoir que les créances réciproques n’étaient pas certaines, liquides et exigibles

avant le jugement du 8 décembre 2016 ayant ouvert une procédure collective à l’égard de la société

Villa améthyste ; suite à ce jugement, aucune compensation légale n’aurait pu s’opérer faute de

déclaration de sa créance par la société Pierre avenir ; enfin, cette créance ne serait pas suffisamment

démontrée.

Par conclusions déposées le 11 juin 2021, la société Pierre avenir demande à la cour de confirmer

le jugement entrepris en ce qu’il a débouté le liquidateur judiciaire de la société Villa améthyste d’une

partie de ses demandes, de le réformer pour le surplus, de juger qu’elle bénéficie d’une créance de

43 500 euros au titre de pénalités de retard, d’ordonner la compensation des créances réciproques, et

de condamner le liquidateur de la société Villa améthyste aux dépens ainsi qu’au paiement d’une

indemnité de 10 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Pierre avenir soutient que les réserves émises lors de la pré-livraison ont été maintenues

lors de la livraison ; il aurait été expressément précisé qu’une entreprise avait conservé une clé de

chaque appartement afin de procéder à la levée des réserves et aucun procès-verbal de levée des

réserves n’aurait jamais été établi.

Pour soutenir que la créance de la société Villa améthyste s’est éteinte par compensation, la société

Pierre avenir invoque les stipulations contractuelles prévoyant que les pénalités de retard s’imputent

de plein droit sur les fractions de prix venant à échéance, sans mise en demeure préalable ; les

pénalités s’élèveraient en l’espèce à 500 euros par jour et le retard à quatre-vingt-sept jours. La

compensation se serait opérée avant même l’ouverture d’une procédure collective à l’égard de la

société Villa améthyste.

MOTIFS

Sur la créance de la société Villa améthyste

Conformément au contrat, le prix convenu entre les parties était payable par fractions dont les deux

dernières, représentant respectivement 2 et 1 % du prix de vente, étaient payables « à la production

du procès-verbal de levée des réserves » puis « à la production des pièces énumérées […] ».

La société Pierre avenir ne conteste pas l’exigibilité de la dernière fraction du prix, soit la somme de

38 607 euros.

S’agissant de la somme de 77 214 euros, la société Pierre avenir invoque un procès-verbal de

livraison établi le 7 août 2012, sur lequel ne figure aucune réserve ; il fait état, dans la colonne

« observations », de la remise des différentes clés nécessaires aux occupants des appartements ainsi

que d’un dossier par appartement comprenant différents justificatifs et comporte en dessous la

mention suivante, comportant des surcharges :

« + P.V. pré réception établi le 8 juin 2012

observation : l’entreprise a gardé une clé par appartement pour la levée des réserves. »

Ces mentions signifient seulement qu’un document visé comme « P.V. pré réception a été joint » au

procès-verbal de livraison et que l’entreprise était toujours en possession d’une clé par appartement,

mais, en l’absence de mention explicite en ce sens, il ne peut être déduit de cette mention que les

défauts qui avaient été signalés lors de visites des 7 et 8 juin 2012 n’avaient pas été repris à la date de

la livraison intervenue deux mois plus tard et que l’acquéreur avait entendu émettre des réserves.

Ainsi, la société Pierre avenir ne justifie d’aucune réserve émise lors de la livraison des parties

privatives de ses lots, qui aurait justifié l’établissement ultérieur d’un procès-verbal de levée des

réserves.

Dès lors, elle est mal fondée à s’opposer au paiement de la fraction de prix réclamée par le

liquidateur judiciaire de la société Villa améthyste au motif qu’aucun procès-verbal de levée des

réserves n’a été établi.

Sur la compensation avec les pénalités de retard

Lors de la conclusion du contrat, les parties étaient convenues qu’à défaut de livraison des biens dans

le délai fixé, et sauf cas de force majeure ou cause légitime de suspension du délai de livraison, le

vendeur serait redevable à l’acquéreur d’une indemnité fixée forfaitairement à la somme de 500 euros

par jour calendaire de retard ; cette stipulation précisait que cette pénalité serait due « de plein droit

et sans besoin de mise en demeure préalable » et qu’elle « s’imputera de plein droit sur les fractions

du prix venant à échéance à la date contractuellement fixée pour l’achèvement du bien ».

Ainsi le contrat prévoyait expressément que les pénalités journalières deviendraient exigibles du seul

fait du retard et qu’il se produirait une compensation immédiate entre la créance de l’acquéreur au

titre de ces pénalités et celle du vendeur au titre du solde du prix, à compter de la date fixée pour

l’achèvement du bien, soit le 31 décembre 2011 au plus tard.

Compte tenu de cette disposition contractuelle prévoyant une compensation de plein droit, il importe

peu que les conditions d’une compensation légale ne soient pas réunies.

Le montant des pénalités de retard dû à la société Pierre avenir résulte de la seule constatation du

délai écoulé entre la date ultime d’achèvement prévue par le contrat et celle de la livraison effective ;

le liquidateur judiciaire de la société Villa améthyste, qui n’invoque pas d’autres causes légitimes de

retard que celles admises par la société Pierre avenir, soutient en vain que la créance ne serait

« nullement démontrée ». Compte tenu de l’absence de contestation du retard lui-même, le montant

des pénalités s’élève à la somme de 43 500 euros ;

Ces pénalités sont devenues exigibles au fur et à mesure des retards de livraison, à compter du 31

décembre 2011 et jusqu’au 7 août 2012. À cette date, compte tenu de la compensation partielle des

créances réciproques, le solde de prix dû à la société Villa améthyste s’est trouvé réduit du montant

des pénalités et cette réduction de prix a éteint la créance de la société Pierre avenir au titre de ces

pénalités ; il importe peu que la société Villa améthyste a, par la suite, été placée en redressement

puis en liquidation judiciaire.

En conséquence, la société Pierre avenir sera condamnée à payer au liquidateur judiciaire de la

société Villa améthyste le solde de la créance de celle-ci après compensation partielle, soit la somme

de [77 214 + 38 607 ' 43 500] 75 321 euros.

Cette somme sera assortie d’intérêts au taux légal à compter du 17 novembre 2017, date de la mise en

demeure de la payer. Il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions prévues

par l’article 1343-2 du code civil.

Sur les dépens et les autres frais

La société Pierre avenir, qui succombe à titre principal, a été à juste titre condamnée aux dépens de

première instance. Elle sera également condamnée aux dépens d’appel, conformément à l’article 696

du code de procédure civile.

Selon l’article 700 1° de ce code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès

à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les

dépens ; le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Le premier juge a fait une application équitable de ces dispositions ; les circonstances de l’espèce

justifient de condamner la société Pierre avenir à payer au liquidateur de la société Villa améthyste

une indemnité de 4 000 euros au titre des frais exclus des dépens exposés en cause d’appel ; elle sera

elle-même déboutée de sa demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant après débats en audience publique, par arrêt contradictoire,

CONFIRME le jugement déféré en ce qu’il a condamné la société Pierre avenir aux dépens et au

paiement d’une indemnité de 2 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure

civile ;

L’INFIRME pour le surplus ;

Et, statuant à nouveau,

CONDAMNE la société Pierre avenir à payer au liquidateur judiciaire de la société Villa améthyste

la somme de 75 321 euros avec intérêts au taux légal à compter du 17 novembre 2017 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts par années entières ;

Ajoutant au jugement déféré,

CONDAMNE la société Pierre avenir aux dépens d’appel ainsi qu’à payer au liquidateur judiciaire

de la société Villa améthyste une indemnité de 4 000 euros, par application de l’article 700 du code

de procédure civile, et la déboute de sa demande à ce titre.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été

préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de

procédure civile.

Signé par Monsieur Emmanuel ROBIN, Président et par Monsieur Boubacar BARRY, Greffier,

auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,