COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 62A

3^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 07 JANVIER 2021

N° RG 19/04592

N° Portalis DBV3-V-B7D-TJET

AFFAIRE :

G B-C ayant-droits de Monsieur I B-C

…

C/

SAS CPH IMMOBILIER

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 04 Avril 2019 par le Tribunal de Grande Instance de VERSAILLES

N° Chambre : 2

N° RG : 17/04117

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Oriane DONTOT de la SELARL JRF AVOCATS & ASSOCIES

M^e Hervé KEROUREDAN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE SEPT JANVIER DEUX MILLE VINGT ET UN,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

1/ Madame G B-C, ayant-droit et venant aux droits et obligations de I B-C, décédé le […]

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

92100 BOULOGNE-BILLANCOURT

2/ Monsieur J-K L M B, ayant-droit et venant aux droits et obligations de I B-C, décédé le […]

né le […] à SAINT-CLOUD (92210)

de nationalité Française

[…]

92100 BOULOGNE-BILLANCOURT

3/ Monsieur Y Z, D E B,ayant-droit et venant aux droits et obligations de I B-C, décédé le […]

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

92100 BOULOGNE-BILLANCOURT

Représentant : M^e Oriane DONTOT de la SELARL JRF AVOCATS & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 – N° du dossier 20190549

Représentant : M^e Sébastien REGNAULT de l’AARPI OPERA AVOCATS ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

Toque K 0055 substitué par M^e Cécile JOSSE de l’AARPI OPERA AVOCATS ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

APPELANTS

****************

SAS CPH IMMOBILIER

N° SIRET : 689 801 314

[…]

B.P 112

[…]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : M^e Hervé KEROUREDAN, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C40

Représentant : M^e Benjamin PORCHER de la SELAS PORCHER ET ASSOCIÉS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

substitué par M^e Lou CHILLIET de la SELAS PORCHER ET ASSOCIÉS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 09 Novembre 2020 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Marie-José BOU, Président,

Madame Françoise BAZET, Conseiller,

Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Claudine AUBERT,

---

FAITS ET PROCEDURE

Par contrat du 6 octobre 2014, M et M^me B-C ont donné un mandat de location et de gestion à la société CPH Immobilier, portant sur leur bien immobilier situé au 133 rue de Silly à Boulogne-Billancourt (92).

M et M^me B-C ont souscrit un contrat de 'garantie des loyers et des détériorations immobilières’ auprès de la société d’assurance Axa France Iard le même jour.

Par contrat du 25 novembre 2014, l’agence immobilière CPH Immobilier a donné à bail le bien immobilier à M. A X. Ce demier n’a cependant réglé aucune mensualité du loyer.

Le 29 janvier 2015, un commandement de payer a été délivré à l’attention de M. X.

Parallèlement, par courrier du 18 mars 2015, la société CPH Immobilier a dénoncé M. X au

procureur de la République près le tribunal de grande instance de Nanterre, pour lui avoir fourni des faux documents afin d’obtenir le contrat de bail. Par jugement du 10 mai 2016, M. X a été condamné pour escroquerie en récidive à huit mois d’emprisonnement et à payer à M^me G B-C et CPH Immobilier, parties civiles, les sommes respectives de 3 000 et 2 000 euros.

Par lettre du 14 avril 2015, la société Axa France Iard a confirmé sa volonté de refuser de garantir les loyers impayés, arguant de doutes sur la solvabilité du locataire.

Le 14 avril 2015, l’agence immobilière a assigné M. X devant le juge des référés du tribunal d’instance de Boulogne-Billancourt. Par ordonnance du 24 février 2016, la résiliation du bail et l’expulsion du locataire ont été ordonnées.

L’expulsion de M. X a eu lieu le 2 mai 2016. A la suite de celle-ci, le 23 mai 2016, la société CPH Immobilier a mis en demeure les époux B-C de régler la facture correspondant aux frais d’huissier.

Puis, par lettre recommandée du 3 juin 2016, le conseil des époux B-C a mis en demeure CPH Immobilier de leur payer la somme de 22 326,45 euros au titre des divers préjudices subis et de leur restituer les clés de l’appartement.

Par lettre du 11 juillet 2016, l’agence immobilière a répondu que la mise en location du bien s’était effectuée selon les procédures établies et que, lors de la sélection du locataire, M. X avait produit toutes les pièces requises.

Par lettre recomnandée du 21 décembre 2016, le conseil des époux B-C a de nouveau mis l’agence en demeure de payer les sommes prétendument dues.

Par acte du 16 juin 2017, M et M^me B-C ont assigné la société CPH Immobilier devant le tribunal de grande instance de Versailles.

I B-C est décédé le […]. Ses deux fils, M. J-K B-C et M. Y B-C ont poursuivi la procédure aux cotés de leur mère.

Par jugement du 4 avril 2019, le tribunal de grande instance de Versailles a :

• débouté M^me G B-C, M. J-K B-C et M. Y B-C de l’ensemble de leurs demandes,

• condamné in solidum M^me G B-C, M. J-K B-C et M. Y B-C aux dépens de l’instance,

• condamné in solidum M^me G B-C, M. J-K B-C et M. Y B-C à payer à CPH Immobilier la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procedure civile,

• dit n’y avoir lieu à exécution provisoire de la décision,

• débouté les parties du surplus de leurs demandes.

Par acte du 24 juin 2019, les consorts B-C ont interjeté appel de cette décision et, aux termes de conclusions du 2 mars 2020, demandent à la cour de :

• infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

• statuant à nouveau :

• juger que CPH Immobilier a manqué à ses obligations,

• en conséquence, condamner CPH Immobilier à leur payer la somme de 43 251,41 euros,

• condamner CPH Immobilier à leur payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

• condamner CPH Immobilier aux entiers dépens avec recouvrement direct.

Par dernières conclusions du 24 mars 2020, la société CPH Immobilier demande à la cour de :

A titre principal :

• constater que les conditions de la responsabilité civile de la société CPH Immobilier ne sont pas réunies,

• débouter M^me G B-C, M. J-K B-C et M. Y B-C de toutes leurs demandes, fins et conclusions à son encontre,

• confirmer le jugement en toutes ses dispositions.

A titre subsidiaire :

• rapporter les préjudices allégués à de plus justes proportions.

En tout état de cause :

• condamner in solidum M^me G B-C, M. J-K B-C et M. Y B-C à lui payer la somme de 6 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens, avec recouvrement direct.

La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 15 octobre 2020.

SUR QUOI, LA COUR

Le tribunal a observé que l’agence immobilière avait obtenu divers documents de la part de M. X et qu’à la suite du courrier du comité de sélection des locataires, attirant l’attention de l’agence sur l’incohérence de certains documents, elle avait interrogé séparément le président du conseil de l’association dans laquelle M. X déclarait travailler. Le tribunal a constaté que les réponses obtenues convergeaient et étaient plausibles et avaient pu légitimement emporter la conviction de l’agence au moment de leur réception. Le tribunal a ajouté que le fait que M. X ait été ensuite condamné pour escroquerie en récidive ne permettait pas de soutenir qu’il était connu pour ce genre de pratiques et de sous-entendre que l’agence aurait dû le savoir. Ainsi, le tribunal a retenu que ne pouvait être reproché à l’agence CPH Immobilier, qui n’était tenue qu’à une obligation de moyens, de ne pas avoir été vigilante lors de la sélection du locataire, compte tenu des démarches entreprises, des documents produits et des explications fournies.

De plus, considérant qu’aucune faute de l’agence n’était démontrée et que l’assureur Axa France Iard n’était pas dans la cause, le tribunal a débouté les consorts B-C de leur demande au titre du refus de garantie de l’assureur.

Sur les conditions d’octroi du bail d’habitation

Soutenant que l’agence CPH Immobilier a manqué à ses obligations, les consorts B-C font valoir notamment qu’elle n’a pas procédé aux vérifications nécessaires, ce qui l’a conduite à choisir un locataire qui n’était pas solvable. Ils soulignent que de nombreuses pièces du dossier suscitent des interrogations et auraient dû conduire l’agence à approfondir ses recherches. En effet, selon les consorts B-C, le fait que le siège social de l’association n’existait pas, que personne ne répondait au téléphone ou encore que M. X avait produit un certificat de dépôt de déclaration en 2013 mais pas d’avis d’imposition alors qu’il travaillait au sein de l’association depuis 2010, sont des éléments suscitant l’interrogation. De même, ils soulignent qu’il ressort de l’attestation de travail établie par l’association que M. X travaille depuis 2014 au sein de l’association alors que le contrat communiqué à CPH immobilier date du 1^er janvier 2010. Ainsi, pour les consorts B-C, l’ensemble de ces éléments aurait dû conduire l’agence immobilière à douter de la fiabilité des informations communiquées par M. X. De plus, ils ajoutent que les réponses apportées par le président de l’association et M. X sont confuses et ne permettaient pas de comprendre clairement où se situait le siège de l’association et pourquoi cela ne correspondait pas à l’adresse indiquée sur les documents. Les consorts B-C rappellent que M. X avait par le passé déjà été condamné pour escroquerie, et que si la société CPH Immobilier avait approfondi ses recherches et interrogé d’autres personnes, elle aurait pu découvrir ces condamnations.

En réponse, à titre liminaire, l’agence CPH Immobilier rappelle qu’elle n’est tenue qu’à une obligation de moyens et non de résultat et que l’obligation de vérifier la solvabilité du locataire doit être appréciée au jour de la conclusion du contrat. En l’espèce, CPH Immobilier fait valoir qu’au jour de la signature du bail, la solvabilité du locataire ne faisait pas de doute et qu’aucun élément ne permettait de supposer que l’ensemble des documents transmis par le locataire prospectif constituait des faux. L’agence précise qu’il n’était pas impossible que M. X n’ait aucun revenu déclaré pour l’année 2013 étant donné qu’il était ressortissant sénégalais et assurait être arrivé très récemment sur le territoire français. Elle ajoute qu’elle a pris la peine de contacter le président du conseil de l’association, mais que malheureusement il s’est avéré que ce dernier était également un imposteur. De plus, l’agence souligne qu’un agent immobilier ne dispose pas de la faculté de vérifier les antécédents judiciaires du locataire et qu’elle a donc légitimement pu ignorer le fait que M. X avait déjà fait l’objet de condamnations pour escroquerie. Ainsi, CPH Immobilier affirme avoir effectué toutes les vérifications nécessaires afin de s’assurer de la solvabilité du locataire et n’avoir commis aucun manquement.

***

Lorsqu’il est investi d’un mandat de gestion locative, le devoir du mandataire recouvre la recherche de la solvabilité réelle du locataire, par des vérifications sérieuses. Toutefois, l’obligation de vérifier la solvabilité du locataire demeure une obligation de moyens ; elle ne revêt pas les caractères d’une garantie contre tous risques d’insolvabilité du locataire.

Ainsi que l’a rappelé le tribunal, lors de la sélection du locataire, l’agence a obtenu les éléments suivants :

— un contrat à durée indéterminée depuis le 1^er avril 2010 en qualité de directeur du conseil exécutif de l’Union des jeunesses africaines du monde pour un salaire mensuel de 5.260,05 euros, outre une indemnité de logement de 850 euros par mois,

— une attestation de travail du 6 novembre 2014,

— un courriel du 13 novembre 2014 d’une personne se présentant comme le président du conseil attestant du sérieux de M. A X

— le récépissé de la carte de séjour de M X du 16 octobre 2014,

— un ordre de mission du 10 juin 2014 et un ordre de fin de mission du 30 juin 2014 pour un retour le 1^er juillet 2014 en France,

— la mise à disposition de M. A X à compter du 1^er janvier 2015 pour 36 mois au profit de la coordination du programme d’assistance des réfugiés pour une somme de 4.600 dollars américains,

— des bulletins de salaire pour un revenu net d’environ 3.800 euros et une ancienneté depuis janvier 2010.

Un courriel du comité de sélection des locataires du 12 novembre 2014 a attiré l’attention de l’agence sur l’incohérence de l’adresse du siège social de l’association avec les documents produits (l’adresse n’existant visiblement pas), sur le caractère injoignable du numéro de téléphone et sur le fait que le candidat produisait un certificat de dépôt de déclaration de revenus 2013 mais pas d’avis d’imposition alors qu’il travaillait dans l’association depuis 2010. Dès lors, la démarche d’interroger séparément le président du conseil de l’association, employeur de M. X, et M. X lui-même a été effectuée. Les réponses séparées et rapides des intéressés convergent et sont plausibles. Les appelants persistent à soutenir en appel qu’elles ne sont pas claires. Les deux courriels expliquent toutefois, avec détails, les circonstances d’un changement d’adresse, d’un changement d’opérateur téléphonique et de l’absence de l’intéressé pendant une mission, justifiant ainsi l’absence de revenus en France. Ainsi que fort justement observé par les premiers juges, si la lecture de ces documents au regard de la condamnation pénale ultérieure peut permettre de douter de leur véracité, le caractère immédiat, séparé et argumenté des réponses a pu légitimement emporter la conviction de l’agence au moment de leur réception.

Le tribunal avait considéré que 'l’unique incohérence manifeste dans l’ensemble de ces documents et explications est le fait qu’il est évoqué la mission de M. X au Maghreb de 2012 à 2014 alors que l’ordre de mission produit évoque un départ à compter du 10 juin 2014 pour un programme qui démarrait à Tunis'.

Toutefois, la cour ne trouve pas d’incohérence entre l’ordre de mise à disposition daté du 10 juin 2014, prévoyant que M X serait mis à la disposition du 'conseil exécutif dans le cadre du démarrage de programme Union Européenne/UJAM’ et qu’à partir du 1^er juillet 2014, il 'coordonnera le programme en collaboration avec le bureau Afrique établi à Tunis’ et le fait que selon ordre de fin de mission daté du 30 juin 2014, il lui ait été donné ordre 'à compter du 1^er juillet 2014 .. de rejoindre son poste à Paris suite à la mission assignée à ses soins par le conseil d’administration ….', l’ordre précisant qu’il devrait 'poursuivre la supervision des programmes'.

Il n’était en effet pas précisé dans l’ordre de mise à disposition du 10 juin 2014 que M X devait résider à Tunis pour coordonner le programme en cause.

Dans ces conditions, et ainsi que justement observé par les premiers juges, il ne peut être reproché à l’agence de ne pas avoir entrepris de démarches pour s’assurer de la réalité des documents produits. Le fait que M. X ait été ensuite condamné pour escroquerie en récidive ne permet pas de soutenir qu’il était connu pour ce genre de pratiques et sous-entendre que l’agence aurait dû le savoir.

Sur ce point le document produit par les appelants, supposé prouver que M X aurait dû être connu de l’agence pour avoir précédemment habité dans le même immeuble est dépourvu de la moindre force probante pour ne respecter aucune des dispositions de l’article 202 du code de procédure civile étant ajouté qu’à supposer exacte cette information, elle ne présente aucun intérêt dans le cadre du présent litige, le fait que M X ait précédemment occupé l’immeuble n’étant pas suffisant pour considérer que l’agence le connaissait.

En effet, seul un casier judiciaire du candidat locataire aurait permis de connaître son passé pénal. Or, les premiers juges ont rappelé à raison que la communication d’un tel document étant prohibée, il

ne peut être reproché à l’agence d’ignorer l’existence de précédentes condamnations. À l’inverse, cette condamnation pénale en récidive démontre que l’agence s’est trouvée face à un professionnel du mensonge.

Sur le refus de garantie de l’assureur

Les consorts B-C considèrent que le refus de la garantie constitue une conséquence du manquement de CPH Immobilier à ses obligations. Ils précisent que l’assureur n’a pas été attrait dans la cause pour la simple raison qu’il n’est pas contesté que le dossier n’était pas suffisamment étayé pour répondre aux conditions d’assurance, ce qui aurait d’ailleurs dû alerter l’agence immobilière. Ils indiquent que l’assurance a considéré que les pièces fournies par M. X ne suffisaient pas à justifier sa solvabilité et que le dossier était incomplet. Ils reprochent à CPH Immobilier de ne pas avoir attendu la réponse de l’assurance sur la solvabilité de M. X avant de lui louer l’appartement. Ainsi, ils indiquent que la responsabilité de l’assureur n’est pas mise en cause et que le manquement est uniquement imputable à CPH Immobilier.

L’agence CPH Immobilier rétorque que le refus de garantie n’est nullement fondé sur une quelconque faute de sa part. Elle souligne que la position de l’assureur est aujourd’hui difficilement contestable dès lors que M. X a été condamné pour faux et usage de faux.

***

Le 10 février 2015, le gestionnaire de la garantie loyers impayés a écrit en ces termes à CPH Immobilier : 'Nous accusons réception de votre déclaration de sinistre …

Pour nous permettre de l’instruire, nous vous remercions de bien vouloir nous communiquer les pièces suivantes :

[…]

. Autre pièce : précision sur solvabilité

Le document des impôts mentionne que le locataire a déclaré 0 € en 2013, alors que ce dernier semble avoir été embauché en 2010. Ses bulletins de salaires récents mentionnent qu’il serait imposable.

Est-il possible de vérifier auprès de l’employeur si le locataire y travaille '

L’émission d’un chèque initial sur un compte soldé laisse planer un doute significatif sur ce dossier. Le chèque initial n’était pas au nom du locataire ' Un tiers aurait réglé à sa place '

L’indemnité de logement ne semble pas versée au locataire contrairement à son contrat de travail. Quid ' Le dossier étant incomplet, nous vous informons que le délai de déclaration continue de courir.'

Le 6 mars 2015, le gestionnaire écrivait à CPH pour lui rappeler ses précédentes demandes et ajoutait 'nous pensons qu’il s’agit de faux', 'si le dossier s’avérait faux, une plainte au pénal serait à envisager'.

Le 18 mars 2015, CPH a déposé plainte auprès du procureur de la République pour faux et usage de faux. La condamnation prononcée par la juridiction correctionnelle le 10 mai 2016 fait état de faux contrat de travail, faux bulletin de paie et fausse attestation de travail.

Le 14 avril suivant, le gestionnaire informait CPH qu’Axa n’avait pas souhaité revoir sa position de refus de garantie.

Les consorts B C soutiennent que CPH aurait dû attendre l’accord d’Axa avant de faire signer le bail à M X, mais telle n’est pas la procédure prévue par le contrat d’assurance. Celui-ci a été souscrit le 26 octobre 2014, jour de la signature du bail, et il est indiqué dans le résumé des garanties (loyers et détériorations immobilières) que : 'pour le nouveau locataire, la garantie est accordée dès l’adhésion du propriétaire sous réserve que le candidat locataire réponde aux critères de solvabilité fixés par l’assureur'. Il n’était donc pas possible d’attendre un accord de principe de l’assureur puisque la garantie prend effet immédiatement, mais reste conditionnée à l’examen de la solvabilité du locataire, examen qui n’a lieu qu’une fois le sinistre déclaré.

Or, il résulte des correspondances du gestionnaire mandaté par Axa que c’est après la déclaration de sinistre que lui a adressée CPH et en constatant que le chèque de paiement de la caution et du premier loyer était revenu impayé que le gestionnaire mandaté par Axa s’est inquiété de la solvabilité du locataire.

Dans ce contexte, il ne saurait être reproché à CPH d’avoir commis une faute en souscrivant l’assurance en cause.

Le jugement sera en conséquence confirmé en toutes ses dispositions.

Succombant, les consorts B-C seront condamnés aux dépens d’appel et verseront à la société CPH Immobilier la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

Y ajoutant :

Condamne in solidum M^me G B-C, M. J-K B et M. Y B à payer à la société CPH Immobilier la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel.

Condamne in solidum M^me G B-C, M. J-K B et M. Y B aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Marie-José BOU, Président et par Madame Claudine AUBERT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,