Cour d'appel de Versailles, 4e chambre 2e section, 2 février 2022, n° 20/04125

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Texte intégral
- COUR D'APPEL
- Parties
- Composition de la Cour
- Faits
- Motifs de la décision
- Sur la demande en paiement présentée par le syndicat des copropriétaires
- Sur la demande reconventionnelle de la société Conatus
- Sur la gestion d'affaire
- Sur l'enrichissement sans cause
- Sur les autres demandes
- Dispositif

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CA Versailles
Confirmation 2 février 2022

Arguments

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Accepté
Absence de renouvellement du mandat de syndic
La cour a confirmé que le mandat de syndic de la société Conatus n'avait pas été renouvelé, ce qui l'a rendue inhabilitée à percevoir des honoraires.
Accepté
Résistance abusive
La cour a jugé que la société Conatus avait agi de manière abusive en refusant de rembourser les sommes indûment perçues, justifiant ainsi l'octroi de dommages et intérêts.
Rejeté
Gestion d'affaires sans mandat
La cour a rappelé qu'il n'existe pas de syndic de fait et que la gestion d'affaires est inapplicable en l'absence de mandat.
Rejeté
Enrichissement sans cause
La cour a estimé que la société Conatus ne pouvait ignorer l'expiration de son mandat et a donc agi à ses risques et périls.

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Sur la décision

Référence :	CA Versailles, 4e ch. 2e sect., 2 févr. 2022, n° 20/04125
Juridiction :	Cour d'appel de Versailles
Numéro(s) :	20/04125
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Agnès BODARD-HERMANT, président
Avocat(s) :	Antonin PIBAULTJulien AUCHET
Cabinet(s) :	PETIT MARCOT HOUILLON & ASSOCIESEVODROIT - SOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE INTER BARREAUX D'AVOCATS
Parties :	S.A.R.L. CONATUS c/ S.D.C. L’ALLEE MELODINE EE MELODINE

Texte intégral

COUR D’APPEL

VERSAILLES

Code nac : 71G

4e chambre 2e section

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 02 FEVRIER 2022

N° RG 20/04125 – N° Portalis DBV3-V-B7E-UAUO

AFFAIRE :

S.A.R.L. CONATUS

S.D.C. DE LA RÉSIDENCE L’ALLEE MELODINE

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 10 Juin 2020 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PONTOISE

N° RG : 19/04741

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Antonin PIBAULT

M^e Julien AUCHET

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DEUX FEVRIER DEUX MILLE VINGT DEUX,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.A.R.L. CONATUS exerçant sous l’enseigne IMMOBILIERE DE L’HAUTIL au capital de 7500 € immatriculée au RCS de PONTOISE sous le n° B 441 580 115

[…] centre commercial « les Toupets »

[…]

Représentant : M^e Antonin PIBAULT de la SCP PETIT MARCOT HOUILLON ET ASSOCIES, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 13

APPELANTE

****************

S.D.C. DE LA RÉSIDENCE L’ALLEE MELODINE représenté par son Syndic de copropriété en exercice, La SAS FONCIA MANAGO, au capital de 150.000 €, immatriculée au RCS PONTOISE sous le numéro 302 654 173, dont le siège social se trouve […],

[…]

Représentant : M^e Julien AUCHET de la SCP EVODROIT-SCP INTER BARREAUX D’AVOCATS, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 13

INTIMÉ

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 05 Janvier 2022 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président et Madame Pascale CARIOU, Conseiller, ayant été entendu en son rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président,

Madame Pascale CARIOU, Conseiller,

Madame Valentine BUCK, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Diamantine BERNARDIN,

***

La société Conatus, exerçant sous l’enseigne « Immobilière de l’Hautil », a été syndic de copropriété de la résidence L’Allée Mélodine, située 1 à […], suivant mandat de gestion reçu lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 19 février 2013.

Lors de l’assemblée générale du 4 août 2016, la société Foncia Manago a été désignée en qualité de nouveau syndic de la copropriété.
Le 18 octobre 2016, la société Conatus a transmis à la société Foncia Manago quelques archives de la résidence L’Allée Mélodine.

Soutenant que la société Conatus lui aurait imputé à tort des frais et honoraires de gestion postérieurs à l’expiration de son mandat qui n’aurait pas été renouvelé lors de l’assemblée générale du 5 mai 2015, le syndicat des copropriétaires de la résidence L’Allée Mélodine a, suivant acte du 8 juillet 2019, fait assigner la société Conatus afin d’obtenir sa condamnation notamment au remboursement des frais et honoraires prélevés à tort.

Par jugement du 10 juin 2020, le tribunal judiciaire de Pontoise a condamné la société Conatus à payer au syndicat des copropriétaires les sommes de :

*17 554,69 euros outre intérêts au taux légal à compter du 8 juillet 2019 ;

*1 200 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

*1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

- condamné la société Conatus aux dépens ;

- ordonné l’exécution provisoire.

La société Conatus a interjeté appel suivant déclaration du 21 août 2020 à l’encontre du syndicat des copropriétaires.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 12 novembre 2020, au visa des dispositions des articles 1301 et 1303 du code civil, elle demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et de débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes.

A titre subsidiaire, si la cour confirmait le jugement entrepris, elle sollicite la condamnation du syndicat au paiement d’une somme de 17 554,69 euros au titre de la gestion d’affaires et de l’enrichissement sans cause.

En toute hypothèse, elle sollicite la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et la condamnation du syndicat des copropriétaires aux entiers dépens dont distraction conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires demande à la cour, par ses dernières conclusions signifiées le 10 décembre 2020, de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et de condamner la société Conatus à lui payer une indemnité de 3 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel outre les dépens avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 23 novembre 2021.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à la décision et aux conclusions susvisées pour plus ample exposé du litige.

SUR CE LA COUR

Sur la demande en paiement présentée par le syndicat des copropriétaires

Pour condamner la société Conatus à rembourser au payer au syndicat des copropriétaires la somme de 17 554,69 euros correspondant à des frais irrégulièrement imputés au compte de la copropriété, le tribunal a exactement relevé que lors de l’assemblée générale du 5 mai 2015, le mandat de syndic de la société Conatus n’avait pas été renouvelé et qu’en conséquence, en l’absence de tout lien de droit avec le syndicat, elle n’était pas fondée à prélever des honoraires ou frais sur le compte de la copropriété.

La société Conatus, qui n’a pas conclu en première instance, ne fait valoir aucun moyen de nature à infirmer le jugement entrepris. Elle ne conteste notamment pas qu’en l’absence d’un vote favorable au renouvellement de son mandat lors de l’assemblée du 5 mai 2015, celui-ci est arrivé à expiration.

A cet égard, il convient de relever que l’argument selon lequel elle aurait pâti d’une 'erreur de son logiciel’ est évoqué dans la partie de ses conclusions consacrée à l’exposé des faits, et non à la discussion, de telle sorte qu’il ne saurait être examiné par la cour conformément aux dispositions de l’article 954 du code de procédure civile.

Il est donc établi qu’à l’issue de l’assemblée du 5 mai 2015, qui n’a fait l’objet d’aucune contestation et notammment la résolution ayant refusé le renouvellement du mandat, la société Conatus a perdu de plein droit tout pouvoir de représenter la copropriété, de la gérer et de percevoir les honoraires prévus par le contrat qui la liait jusqu’à la date de l’assemblée à la copropriété.

Le jugement sera par conséquent confirmé en ce qu’il a condamné la société Conatus à rembourser au syndicat des copropriétaires la somme indûment prélevée de 17 554,69 euros, outre celle de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Sur la demande reconventionnelle de la société Conatus

La société Conatus, qui n’avait pas conclu en première instance, sollicite devant la cour la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer une somme de 17 554,69 euros au titre de la gestion d’affaire et de l’enrichissement sans cause en faisant valoir qu’elle a continué à gérer la copropriété, sans rencontrer d’opposition, jusqu’à la désignation d’un nouveau syndic en août 2016.

Sur la gestion d’affaire

En application d’une jurisprudence constante de la Cour de cassation, il n’existe pas de syndic de fait et la gestion d’affaire est inapplicable au syndic dépourvu de mandat, quant bien même il aurait assuré une gestion de fait.

(Cf Civ 3 ,16 oct 2013, N° 12-20881)

Sur l’enrichissement sans cause :

Vu les articles 1303 à 1303-4 du code civil,

En gérant pendant une année la copropriété, la société Conatus s’est appauvrie puisqu’elle a effectué un travail sans percevoir de rémunération. Corrélativement, le syndicat des copropriétaires s’est enrichi en raison des honoraires de gestion dont il n’a pas eu à s’acquitter.

Cependant, pour que l’action de in rem verso soit ouverte, encore faut-il que l’appauvri n’ait pas agi à ses risques et périls. Or en l’espèce, la société Conatus ne pouvait pas ignorer que son mandat n’ayant pas été renouvelé, elle n’était plus habilitée à gérer la copropriété nonobstant l’absence de désignation d’un nouveau syndic pour lui succéder.

Elle a donc pris un risque en choisissant de poursuivre sa gestion plutôt que de prendre acte de l’expiration de son mandat et de solliciter, le cas échéant, la désignation d’un administrateur provisoire en application de l’article 47 du décret du 17 mars 1967.
La demande en paiement fondée tant sur la gestion d’affaire que sur l’enrichissement sans cause sera dès lors rejetée.

Sur les autres demandes

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer également le jugement en ses dispositions relatives aux dépens et aux autres frais irrépétibles.

La société Conatus, qui succombe, sera condamnée aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés directement, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

En revanche, il apparaît équitable de rejeter les demandes faites en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déboute la société Conatus de sa demande en paiement ;

Condamne la société Conatus aux dépens de la procédure d’appel, qui pourront être recouvrés directement, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Rejette les demandes présentées en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

Signé par Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président, et par Monsieur Boubacar BARRY, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,