COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 30G

12e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 14 SEPTEMBRE 2023

N° RG 22/05800 – N° Portalis DBV3-V-B7G-VNJA

AFFAIRE :

S.A.S. DECOUVERTE

C/

AIE '[Localité 4] MINIERE'

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 1er Septembre 2022 par le Juge de la mise en état du TJ de VERSAILLES

N° Chambre : 3

N° RG : 21/04905

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Laurence HERMAN- GLANGEAUD

M^e Sophie ROJAT

TJ VERSAILLES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE QUATORZE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.A.S. DECOUVERTE

RCS Paris n° 505 186 858

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Laurence HERMAN-GLANGEAUD, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 253 et M^e Philippe REZEAU de la SELARL QUANTUM IMMO, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L158

APPELANTE

****************

AIE '[Localité 4] MINIERE'

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Sophie ROJAT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 427 et M^e Alix PATOUILLAUD et M^e Géraldine PIEDELIEVRE de la SELAS LPA-CGR, Plaidants, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P238

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 30 Mars 2023 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Nathalie GAUTRON-AUDIC, Conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur François THOMAS, Président,

Madame Nathalie GAUTRON-AUDIC, Conseiller,

Madame Bérangère MEURANT, Conseiller,

Greffier, lors des débats : M. Hugo BELLANCOURT,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 26 septembre 1989, la société Thomson CSF Finance a donné à bail commercial à l’association inter-entreprise [Localité 4] Minière, ci-après dénommée l’AIE [Localité 4] Minière, des locaux sis [Adresse 5] à [Localité 4], à destination de restaurant d’entreprise, pour une durée de neuf années.

La société Thomson CSF Finance a cédé les locaux à la société [Localité 4], laquelle les a vendus à la SCI Gantoine.

Par acte sous seing privé du 21 décembre 2004, la SCI Gantoine a consenti à l’AIE [Localité 4] Minière le renouvellement du bail pour une durée de 9 années à compter du 1er janvier 2004 moyennant un loyer annuel fixé à la somme de 228.684 € HT.

Le 24 juillet 2008, la SCI Gantoine a cédé les locaux loués à la société Découverte.

Aux termes d’un avenant du 9 juin 2009, la société Découverte a consenti au preneur une prorogation du bail jusqu’au 31 décembre 2015 moyennant un loyer annuel progressif atteignant, pour l’année 2015, la somme de 326.587 €. Le bailleur s’est également engagé à réparer les châssis, vitrages des façades et portes du bâtiment utilisé comme restaurant d’entreprise, exceptés ceux de la cafétéria.

Le 30 décembre 2015, l’AIE [Localité 4] Minière a demandé à la société Découverte le renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2016, aux mêmes clauses et conditions générales que le bail échu, moyennant un loyer annuel fixé à la valeur locative des locaux.

Par acte du 3 mars 2016, l’AIE [Localité 4] Minière a fait assigner la société Découverte devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Versailles, afin d’obtenir sa condamnation à réaliser des travaux de réfection de l’étanchéité de la toiture et de création d’un réseau d’assainissement indépendant.

Par ordonnance du 12 mai 2016, le juge des référés a dit n’y avoir lieu à référé au motif qu’il n’existait pas d’obligation non sérieusement contestable, pour la société Découverte, d’avoir à réaliser les travaux réclamés.

Par acte du 20 septembre 2021, l’AIE [Localité 4] Minière a fait assigner la société Découverte devant le tribunal judiciaire de Versailles, afin d’obtenir sa condamnation à réaliser divers travaux de réfection des locaux objet du bail et notamment la réfection du système de ventilation.

Par dernières conclusions du 11 mai 2022, l’AIE [Localité 4] Minière a saisi le juge de la mise en état d’un incident afin, notamment, d’être autorisée à suspendre le paiement de ses loyers et charges jusqu’au prononcé de la décision à intervenir du fait du manquement du bailleur à son obligation de délivrance, caractérisé par le défaut de réfection du système de ventilation.

Par ordonnance du 1er septembre 2022, le juge de de la mise en état du tribunal judiciaire de Versailles a :

— Autorisé l’AIE [Localité 4] Minière à suspendre provisoirement le paiement de ses loyers et charges à compter de la signification de l’ordonnance en raison du défaut de conformité et de la vétusté du système de ventilation (CTA et VMC) des locaux pris à bail ;

— Dit qu’à compter du jour où la société Découverte aura procédé au remplacement du système de ventilation (CTA et VMC) en exécution de son obligation de délivrance, l’AIE [Localité 4] Minière sera tenue de reprendre le paiement de ses loyers et charges ;

— Déclaré irrecevable comme prescrite la demande formée par l’AIE [Localité 4] Minière aux fins de clôture de la parcelle dont les locaux loués dépendent ;

— Condamné la société Découverte à payer à l’AIE [Localité 4] Minière la somme de 2.500 € au titre des frais irrépétibles exposés ;

— Condamné la société Découverte aux dépens de l’instance, avec droit de recouvrement au profit de M^e Rojat, avocat postulant ;

— Renvoyé les parties à l’audience de mise en état du 7 décembre 2022 à 09h30 pour :

* dernière réplique en demande avant le 17 octobre 2022,

* dernière réplique en défense avant le 2 décembre 2022,

et avis sur clôture ;

— Rappelé que l’exécution provisoire de l’ordonnance est de droit.

Par déclaration du 19 septembre 2022, la société Découverte a interjeté un appel-nullité à l’encontre de cette ordonnance.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par dernières conclusions notifiées le 25 janvier 2023, la société Découverte demande à la cour de :

— Déclarer la société Découverte recevable et bien fondée en sa demande ;

En conséquence,

— Annuler l’ordonnance du juge de la mise en état du 1er septembre 2022 en ce qu’elle a :

— Autorisé l’AIE [Localité 4] Minière à suspendre provisoirement le paiement de ses loyers et charges à compter de la signification de l’ordonnance en raison du défaut de conformité et de la vétusté du système de ventilation (CTA et VMC) des locaux pris à bail ;

— Dit qu’à compter du jour où la société Découverte aura procédé au remplacement du système de ventilation (CTA et VMC) en exécution de son obligation de délivrance, l’AIE [Localité 4] Minière sera tenue de reprendre le paiement de ses loyers et charges ;

— Condamné la société Découverte au paiement d’une indemnité de 2.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— L’infirmer, en tant que de besoin ;

Statuant à nouveau,

— Débouter l’AIE [Localité 4] Minière de sa demande tendant à être autorisée à suspendre le paiement des loyers et charges ;

— Débouter l’AIE [Localité 4] Minière de sa demande tendant à être autorisée à consigner les loyers ;

— Condamner l’AIE [Localité 4] Minière à verser à la société Découverte une indemnité de 6.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner l’AIE [Localité 4] Minière aux entiers dépens de l’appel.

Par dernières conclusions notifiées le 15 février 2023, l’AIE [Localité 4] Minière demande à la cour de :

— Déclarer la demande de la société Découverte infondée ;

En conséquence,

— Déclarer l’appel irrecevable ;

— Débouter la société Découverte de toutes ses prétentions, fins et demandes ;

— Condamner la société Découverte à payer à l’AIE [Localité 4] Minière la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la société Découverte aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 mars 2023.

Pour un exposé complet des faits et de la procédure, la cour renvoie expressément à l’ordonnance déférée et aux écritures des parties ainsi que cela est prescrit à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

La société Découverte conclut à la nullité de l’ordonnance du juge de la mise en état en ce qu’elle a autorisé l’AIE [Localité 4] Minière à suspendre le paiement du loyer jusqu’à la réalisation par le bailleur des travaux de remplacement du système de ventilation (CTA et VMC). Elle explique que le juge de la mise en état a excédé les pouvoirs qu’il tire de l’article 789 du code de procédure civile, dès lors que sa décision n’est pas provisoire. Elle précise que le chef de condamnation n’est pas réversible dans ses effets et que l’ordonnance a pour effet de statuer sur le fond, alors qu’elle conteste être tenue à la réalisation des travaux sollicités par le preneur. La société Découverte relève que les locaux sont exploités, de sorte qu’aucune urgence, fondant le pouvoir du juge de la mise en état d’ordonner des mesures provisoires, n’est caractérisée. L’appelante souligne qu’aucun manquement à son obligation de délivrance n’est démontré, dès lors que l’entretien et la mise en conformité des équipements spécifiques du preneur sont à la charge de ce dernier aux termes du bail. Elle conteste avoir reconnu son obligation d’assumer les travaux de réfection du système de ventilation, précisant qu’elle a uniquement accepté de déroger aux stipulations du bail si un accord sur le montant du loyer était trouvé. Elle considère que les manquements éventuels des parties ne peuvent être établis que dans le cadre d’une expertise judiciaire contradictoire, qui s’oppose à la réalisation des travaux de réfection du système de ventilation afin de permettre à l’expert de procéder à ses constatations. Elle estime que dans ces conditions, la suspension du paiement des loyers aura des conséquences manifestement excessives. Elle ajoute ne pas être en mesure de financer les travaux de réfection en l’absence de règlement des loyers.

L’AIE [Localité 4] Minière conteste tout excès de pouvoir de la part du juge de la mise en état au regard des dispositions de l’article 789-4° du code de procédure civile. Elle soutient que la décision est bien provisoire puisqu’elle prendra fin lorsque le bailleur aura remplacé le système de ventilation. Elle ajoute qu’il n’est pas contesté que ces travaux doivent être réalisés par le bailleur et qu’il n’est en tout état de cause pas discutable que ce dernier doit les assumer en exécution de son obligation de délivrance au regard des conclusions du rapport de la société Socotec. Elle souligne l’urgence de la situation afin de préserver son activité. Elle considère que la décision du juge de la mise en état ne préjudicie pas à la décision à intervenir sur le fond dans la mesure où les demandes qu’elle a formulées aux termes de son assignation sont plus larges que le simple remplacement du système de ventilation.

*****

Sur la nullité pour excès de pouvoir

L’appel-nullité est ouvert contre toute décision qui ne peut faire l’objet d’aucun recours immédiat en cas d’excès de pouvoir.

En application de l’article 789-4° du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, 'pour ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l’exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d’un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées'.

En l’espèce, dans le cadre de l’assignation que l’AIE [Localité 4] Minière a fait délivrer à la société Découverte le 20 septembre 2021, le preneur à bail a sollicité :

— à titre principal, la condamnation du bailleur à réaliser divers travaux (désamiantage, mise en conformité des systèmes d’aération, réfection de l’étanchéité de la toiture, déraccordement du réseau des eaux usées et création d’un réseau d’assainissement indépendant, remplacement du système de chauffage, remplacement des menuiseries extérieures des doubles-portes et réfection des façades, clôture de la parcelle), le tout sous astreinte journalière de 1.000 € ;

— à titre subsidiaire, la désignation d’un expert ayant notamment pour mission de donner son avis sur les travaux nécessaires pour remédier définitivement aux désordres constatés; évaluer leur durée et leur coût, ainsi que le remboursement des frais engagés et l’indemnisation des préjudices subis par le preneur ;

— en tout état de cause, la condamnation du bailleur à payer au preneur la somme de 48.494,66 € TTC au titre de l’installation d’un équipement temporaire de renouvellement d’air engagée par le preneur, de 50.406,34 € TTC au titre de la location de cet équipement restant à parfaire, de 1.914 € TTC au titre de l’encapsulage du joint amianté d’une vitre cassée, de 20.000 € au titre du préjudice moral subi et de 5.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 1er septembre 2022, le juge de de la mise en état a notamment :

— autorisé l’AIE [Localité 4] Minière à suspendre provisoirement le paiement de ses loyers et charges à compter de la signification de la présente ordonnance en raison du défaut de conformité et de la vétusté du système de ventilation (CTA et VMC) des locaux pris à bail ;

— dit qu’à compter du jour où la société Découverte aura procédé au remplacement du système de ventilation (CTA et VMC) en exécution de son obligation de délivrance, l’AIE [Localité 4] Minière sera tenue de reprendre le paiement de ses loyers et charges.

Il n’est pas contesté que cette ordonnance ne peut être frappée d’appel indépendamment du jugement à intervenir sur le fond en application des dispositions de l’article 795 du code de procédure civile.

L’autorisation de suspension du paiement des loyers et des charges entre dans les pouvoirs du juge de la mise en état au regard des dispositions de l’article 789-4° précité, s’agissant d’une décision provisoire.

Cependant, le juge de la mise en état a soumis la reprise de l’exigibilité des loyers à la réalisation par le bailleur des travaux de réfection du système de ventilation. La cour constate que cette demande n’était pas formulée par l’AIE [Localité 4] Minière devant ce juge, laquelle sollicitait, aux termes de ses dernières conclusions d’incident du 11 mai 2022, l’autorisation de 'suspendre le paiement des loyers et charges à compter de la décision à intervenir et jusqu’au prononcé de la décision définitive à intervenir'. Or,dans le cas où la décision est exécutée, la réalisation des travaux par le bailleur ne constitue pas une mesure provisoire en raison de son caractère irréversible. Au surplus, il est constant que le tribunal est saisi au fond d’une demande de l’AIE [Localité 4] Minière tendant à voir condamner la société Découverte à procéder au remplacement du système de ventilation jugé non conforme et vétuste par le preneur. L’ordonnance du juge de la mise en état a donc une incidence directe sur une demande au fond relevant de la seule compétence du tribunal statuant au fond.

Au regard de ces éléments, l’excès de pouvoir apparaît caractérisé et il convient de prononcer l’annulation des chefs intimement liés de l’ordonnance précitée du 1er septembre 2022 par lesquels le juge de la mise en état a :

— autorisé l’AIE [Localité 4] Minière à suspendre provisoirement le paiement de ses loyers et charges à compter de la signification de l’ordonnance en raison du défaut de conformité et de la vétusté du système de ventilation (CTA et VMC) des locaux pris à bail ;

— dit qu’à compter du jour où la société Découverte aura procédé au remplacement du système de ventilation (CTA et VMC) en exécution de son obligation de délivrance, l’AIE [Localité 4] Minière sera tenue de reprendre le paiement de ses loyers et charges.

En revanche, il n’y a pas lieu d’annuler la condamnation prononcée par le juge de la mise en état au titre de l’article 700 du code de procédure civile, dès lors qu’elle entre pleinement dans le champ de ses compétences juridictionnelles.

Sur la demande de suspension de paiement des loyers et des charges

La société Découverte conteste son obligation à assumer les travaux de remplacement du système de ventilation.

Comme l’a relevé le juge de la mise en état, aux termes du bail du 21 décembre 2004 et de l’avenant de prorogation du 9 juin 2009, il incombe au bailleur de prendre en charge toutes les grosses réparations définies à l’article 606 du code civil.

L’article 606 du code civil dispose que 'Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.

Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.

Toutes les autres réparations sont d’entretien'.

Ces dispositions ne visent pas le système de ventilation. L’AIE [Localité 4] Minière soutient néanmoins que la société Découverte a reconnu devoir assumer les travaux de réfection de cette installation, à l’occasion d’un courrier officiel de son conseil du 19 mai 2021 et de l’expertise judiciaire menée par M. [B] dans le cadre du contentieux relatif à la fixation du loyer du bail renouvelé.

Toutefois, il appartient au seul juge du fond d’une part, de déterminer si les travaux de remise en état du système de ventilation relèvent des grosses réparations incombant au bailleur en application du texte précité et d’autre part, d’apprécier la portée de la reconnaissance alléguée de la société Découverte de son obligation, alors qu’elle la conteste dans le cadre de cette instance.

En outre, la cour constate que pour rapporter la preuve de la non-conformité et de l’état de vétusté du système de ventilation, l’AIE ne communique qu’un rapport dressé par la société Socotec le 16 juillet 2020, à sa demande et de manière non contradictoire, étant observé que l’expert [B] ne fournit aucune description détaillée de l’installation, se limitant à indiquer qu’elle n’a jamais été réparée. Les termes du rapport Socotec concernant la non-conformité et la vétusté des équipements de traitement de l’air nécessitent également d’être appréciés par le juge du fond.

Enfin, la seule défaillance du système de ventilation des locaux ne suffit pas à caractériser un manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’une importance telle qu’elle justifie la suspension de l’obligation du preneur au paiement de l’intégralité du loyer et des charges jusqu’à ce qu’une décision définitive ait été rendue, étant relevé que le preneur reconnaît continuer à exploiter les locaux grâce au renfort d’une centrale de traitement de l’air dont il demande au tribunal de mettre le coût de location à la charge finale du bailleur dans le cadre de l’instance au fond.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que l’AIE [Localité 4] Minière doit être déboutée de sa demande tendant à être autorisée à suspendre le paiement des loyers et des charges jusqu’au prononcé d’une décision définitive. Pour les mêmes motifs, il n’y a pas lieu de permettre au preneur de consigner les loyers et les charges.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Compte tenu de la solution du litige, l’ordonnance déférée sera infirmée des chefs des dépens et des frais irrépétibles.

Au regard des circonstances de l’espèce, chaque partie conservera la charge de ses dépens de première instance et d’appel et sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant par arrêt contradictoire,

Prononce l’annulation des chefs de l’ordonnance rendue le 1er septembre 2022 par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Versailles par lesquels il a :

— autorisé l’AIE [Localité 4] Minière à suspendre provisoirement le paiement de ses loyers et charges à compter de la signification de l’ordonnance en raison du défaut de conformité et de la vétusté du système de ventilation (CTA et VMC) des locaux pris à bail ;

— dit qu’à compter du jour où la société Découverte aura procédé au remplacement du système de ventilation (CTA et VMC) en exécution de son obligation de délivrance, l’AIE [Localité 4] Minière sera tenue de reprendre le paiement de ses loyers et charges ;

Dit n’y avoir lieu à annuler le chef de condamnation de cette même décision se rapportant à l’article 700 du code de procédure civile, mais l’infirme ;

Statuant à nouveau,

Déboute l’AIE [Localité 4] Minière de ses demandes tendant à être autorisée à suspendre le paiement des loyers et des charges ou à en consigner le montant jusqu’au prononcé d’une décision définitive ;

Laisse à chacune des parties la charge de ses dépens de première instance et d’appel ;

Déboute les parties de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur François THOMAS, Président et par M. BELLANCOURT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,