COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51A

Chambre civile 1-2

ARRET N°

PAR DÉFAUT

DU 10 DECEMBRE 2024

N° RG 23/07471 – N° Portalis DBV3-V-B7H-WFKM

AFFAIRE :

S.A. SMA

C/

[C] [O] [U]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 15 septembre 2023 par le Tribunal de proximité de SANNOIS

N° RG : 11-22-1232

Expéditions exécutoires

Copies certifiées conformes délivrées

le : 10.12.24

à :

M^e Jean-Pierre ANTOINE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX DECEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTE

S.A. SMA prise en la personne de son dirigeant légal domicilié ès qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentant : M^e Jean-Pierre ANTOINE, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C 05

Plaidant : M^e Julie FAIZENDE de la SELAS IMPLID AVOCATS, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 2247

****************

INTIMÉE

Madame [C] [O] [U]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Défaillante, déclaration d’appel signifiée par commissaire de justice – PV 659 du code de procédure civile

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 14 octobre 2024 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, magistrate honoraire chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Madame Isabelle BROGLY, Magistrate honoraire,

Greffière lors des débats : Madame Céline KOC

Greffière placée lors du prononcé : Madame Gaëlle RULLIER

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 22 décembre 2014, M. [Y] [N] a donné à bail à Mme [C] [O] [U] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 7], moyennant un loyer dont le montant actualisé s’élève à 816,06 euros, outre une provision sur charge de 100 euros.

Par acte sous-seing privé du 25 mars 2019, M. [Y] [N] a souscrit un contrat d’assurance de garantie loyers impayés et réparations locatives auprès de la SA SMA.

Par acte de commissaire de justice délivré le 22 août 2022, la société SMA a fait délivrer assignation à Mme [U] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sannois aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail,

— ordonner l’expulsion de la locataire, et celle de tous occupants de son chef, si besoin grâce au recours de la force publique,

— condamner Mme [U] au paiement de la somme principale de 3 698,62 euros au titre des loyers et charges indemnisés pour la période comprise entre le 1er novembre 2021 et le 30 juin 2022, assortie des intérêts au taux légal et capitalisation des intérêts,

— condamner Mme [U] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération effective des lieux, lorsqu’elles auront fait l’objet d’une indemnisation par l’assureur, et auront donné lieu à la régularisation d’une quittance subrogative,

— condamner Mme [U] au paiement de a somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [U] aux dépens.

Par jugement contradictoire du 15 septembre 2023, le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Sannois a :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 30 mai 2022,

— condamné Mme [U] à payer à la société SMA la somme de 3 698,62 euros au titre des loyers et charges impayés au 30 juin 2022, échéance de juin incluse, et indemnisés par l’assurance au bailleur,

— dit que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

— ordonné la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière,

— autorité Mme [U] à s’acquitter de sa dette par 36 versements mensuels d’un montant de 100 euros, payables le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, étant rappelé que la dernière mensualité (plus élevée) doit impérativement apurer le solde de la dette,

— rappelé que ce paiement intervient en plus du loyer et des charges courants ;

— suspendu les effets de la clause résolutoire de plein droit,

— dit qu’en cas de respect des délais accordés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué son effet,

— dit que si les délais ne sont pas respectés, et qu’à défaut de versement d’une seule mensualité à son échéance,

* l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible sans autre formalité,

* la clause résolutoire reprend son plein effet,

* à défaut de libération spontanée des lieux, il pourra être procédé à l’expulsion de Mme [U] et à celle de tout occupant de son chef des lieux loués, au besoin avec l’aide de la force publique et ce, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

* rappelé que le sort des meubles sera régi par les articles L. 433-1 à L. 433-3 du code des procédures civiles d’exécution,

— débouté la société SMA de sa demande au titre des indemnités d’occupation,

— rappelé que la commission de médiation peut être saisie en vue d’une offre de logement dans le département, dans les conditions de l’article L441-2-3 du code de la construction et de l’habitation, à l’adresse suivante : commission de médiation DALO du Val-d’Oise, [Adresse 9] ;

— dit que le jugement sera transmis par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées,

— débouté Mme [U] de sa demande au titre du préjudice de jouissance,

— débouté Mme [U] de sa demande en réduction du loyer jusqu’à la réalisation de travaux,

— enjoint M. [N] à justifier des charges locatives auprès de Mme [U],

— débouté M. [N] de sa demande de condamnation sous astreinte de Mme [U] à prendre attache pour la réalisation de travaux,

— débouté les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [U] aux dépens.

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— rappelé que le présent jugement est assorti de droit de l’exécution provisoire.

Par déclaration reçue au greffe le 31 octobre 2023, la société SMA a relevé appel de ce jugement.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 31 janvier 2024, la société SMA, appelante demande à la cour :

— d’infirmer partiellement le précédent jugement rendu,

— condamner Mme [U] à lui payer la somme de 7 029,68 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation indemnisés au 31 décembre 2022, incluant l’échéance du mois de décembre 2022,

— rejeter l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire à Mme [U],

— condamner Mme [U] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation du montant du loyer, subissant la révision contractuellement convenue, et des charges éventuellement régularisées, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, lorsque ces indemnités auront fait l’objet d’une indemnisation, moyennant quittance subrogative, à l’égard de M. [N],

— condamner Mme [U] à lui payer la somme de 700 euros au titre des frais irrépétibles de première instance, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— confirmer pour le surplus le jugement rendu le 15 septembre 2023,

y ajoutant,

— condamner Mme [U] à lui payer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, concernant la présente instance d’appel,

— condamner Mme [U] aux entiers dépens de la présente instance et de ses suites.

Mme [U] n’a pas constitué avocat. Par acte de commissaire de justice délivré le 27 décembre 2023, la déclaration d’appel lui a été signifiée selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile. Par acte de commissaire de justice délivré le 16 février 2024, les conclusions de l’appelant lui ont été également signifiées, selon les mêmes modalités.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 19 septembre 2024.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il y a lieu de rappeler à titre liminaire que l’article 472 du code de procédure civile dispose que 'lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ; il n’est alors fait droit à la demande que dans la mesure où elle est régulière, recevable et bien fondée'.

Sur l’appel de la société SMA

La société SMA poursuit la confirmation du jugement rendu le 15 septembre 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de Sannois en toutes ses dispositions, sauf celles ayant fixé la somme au paiement de laquelle Mme [U] a été condamnée et lui ayant accordé des délais de paiement, ainsi que celle l’ayant déboutée de sa demande relative aux indemnités d’occupation.

— Sur le montant de la somme au paiement de laquelle Mme [U] a été condamnée

Au soutien de son appel, la société SMA reproche au premier juge d’avoir limité le montant de la condamnation à paiement de Mme [U] à la somme de 3 698,62 euros au titre de l’arriéré locatif au 30 juin 2022, objet de la première quittance subrogative émise par le propriétaire-bailleur, M. [N], alors qu’à la date de l’audience, elle avait actualisé le montant de sa créance à la somme de 7 029,68 euros.

Sur ce,

La société SMA produit en cause d’appel, comme en première instance ainsi qu’elle le soutient, deux quittances subrogatives supplémentaires régularisées et signées par M. [N], propriétaire-bailleur, portant le montant de sa créance à l’égard de Mme [U] à la somme de 7 029,68 euros.

En conséquence, il y a lieu de faire droit à la demande de la société SMA en infirmant le jugement en sa disposition ayant fixé le montant de la somme au paiement de laquelle Mme [U] a été condamnée.

Statuant à nouveau, Mme [U] doit être condamnée à verser à la société SMA la somme de 7 029,68 euros au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation indemnisés au 31 décembre 2022, terme de décembre 2022 inclus.

— Sur les délais accordés à Mme [U]

La société SMA critique la décision déférée en ce que des délais ont été accordés à Mme [U] et ce, d’autant plus que le montant de sa dette locative était nettement supérieur à celui au paiement duquel elle a été condamnée. Elle poursuit donc l’infirmation du jugement sur ce point, et en ce qu’il a, par voie de conséquence, suspendu les effets de la clause résolutoire.

Sur ce,

Quand bien même la société SMA ne produit pas un décompte actualisé des sommes qui resteraient éventuellement dues par Mme [U] qu’il lui aurait été facile d’obtenir auprès de la société Nexity, mandataire de M. [N], propriétaire-bailleur à qui elle fait régulariser et signer les quittances subrogatives, il n’en demeure pas moins qu’aux termes mêmes des actes de signification de la déclaration d’appel et des conclusions d’appel délivrés à Mme [U] selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, le commissaire de justice mentionne que : ' le nom de Mme [U] [C] ne figure pas sur la boîte aux lettres. Il n’y a personne au domicile lors de mon passage. J’ai interrogé la voisine du 3 ter de la même rue qui n’a pas décliné son identité mais qui me déclare que la susnommée n’habite plus à cette adresse depuis plusieurs semaines et qu’elle ignore son adresse actuelle.

Malgré plusieurs appels au numéro de téléphone communiqué par mon mandant à savoir le [XXXXXXXX01], ceux-ci sont demeurés vains, je n’ai également obtenu aucune réponse à mon mail envoyé à [Courriel 8]. Les services de la mairie, de police et de gendarmerie n’ont pu me donner le moindre renseignement me permettant de localiser l’intéressée. Les services postaux interrogés m’opposent le secret professionnel. De retour à l’étude, mes recherches dans l’annuaire électronique ne m’ont pas permis d’obtenir un quelconque renseignement. En conséquence, j’ai constaté que Mme [C] [U] n’a ni domicile, ni résidence, ni lieu de travail connus, et j’ai converti le présent acte en procès-verbal de recherches article 659 du code de procédure civile'.

Il suit des constatations du commissaire de justice mandaté pour délivrer les actes de procédure que Mme [U] n’habite plus les lieux loués et que son adresse actuelle est inconnue.

En conséquence, et dans la mesure où par ailleurs, il s’avère que le montant de la dette locative est d’un montant supérieur à celui au paiement de laquelle elle a été condamnée en première instance, il y a lieu d’infirmer le jugement rendu le 15 septembre 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sannois en ce qu’il a accordé des délais de paiement à Mme [U] et par voie de conséquence a suspendu les effets de la clause résolutoire pour lui permettre de se maintenir dans les lieux.

Statuant à nouveau, il y a lieu de dire n’y avoir lieu aux délais sollicités et obtenus par Mme [U] en première instance , de juger que la clause résolutoire reprend son plein effet et d’ordonner l’expulsion de la locataire selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

— Sur la demande de condamnation de Mme [U] au paiement des indemnités d’occupation

La société SMA reproche au premier juge de l’avoir déboutée de sa demande de ce chef, prétendant que cette demande n’avait pour objet de d’obtenir une subrogation anticipée et irrégulière, dès lors que cette demande était conditionnée par l’indemnisation préalable du bailleur, qu’en effet, elle sollicitait la condamnation de Mme [U] au paiement de ces indemnités d’occupation à compter de la résiliation du bail et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, lorsque ces indemnités auront fait l’objet d’une indemnisation de sa part.

Sur ce,

C’est à juste titre que le premier juge a débouté la société SMA de sa demande, de sorte que le jugement critiqué doit être confirmé sur ce point : en effet, si la société SMA est régulièrement subrogée, de par les dispositions contractuelles et en application des articles 1249 et suivants du code civil, devenus depuis le 1er octobre 2016, les articles 1346 et suivants et 2306 du code civil, dans les droits et actions de M. [N], propriétaire-bailleur, du fait des impayés locatifs du locataire, Mme [U], et qu’elle dispose d’un recours personnel sur le fondement de l’article 2305 du même code, elle n’est recevable en action en recouvrement que pour les sommes qu’elle a acquittées entre les mains de la bailleresse aux lieu et place du locataire défaillant et ce, dans la mesure où de l’examen tant des conditions générales que particulières du contrat souscrit, la société SMA n’est subrogée dans les droits et actions du bailleur que sur les impayés de loyers indemnisés, les indemnités d’occupation n’y étant pas visées.

Sur les mesures accessoires

Mme [U] doit être condamnée aux dépens de la procédure d’appel, les dispositions du jugement contesté relatives à l’article 700 du code de procédure civile étant, par ailleurs, infirmées.

Il y a lieu de faire droit à la demande de la société SMA au titre des frais de procédure par elle exposés tant en première instance qu’en cause d’appel en condamnant Mme [U] à lui verser la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant par défaut et par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement rendu le 15 septembre 2023 par le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Sannois en toutes ses dispositions, sauf celles ayant fixé le montant de la somme au paiement de laquelle Mme [U] a été condamnée au titre des impayés de loyers et ayant accordé des délais de paiement à Mme [U] et celle l’ayant déboutée de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau de ces chefs,

Condamne Mme [U] à verser à la société SMA la somme de 7 029,68 euros au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation indemnisés au 31 décembre 2022, terme de décembre 2022 inclus,

Déboute Mme [U] de sa demande de délais de paiement et par voie de conséquence de sa demande tendant à voir suspendre les effets de la clause résolutoire,

En conséquence,

Dit que la clause résolutoire reprend son plein effet,

Ordonne à défaut de libération spontanée des lieux, l’expulsion de Mme [U] et celle de tout occupant de son chef des lieux loués sis [Adresse 3] à [Localité 7], au besoin avec l’aide de la force publique et ce, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

Rappelle que le sort des meubles sera régi par les articles L. 433-1 à L. 433-3 du code des procédures civiles d’exécution,

Déboute la société SMA du surplus de ses demandes,

Condamne Mme [U] à verser à la société SMA la somme de 1 500 euros au titre des frais de procédure par elle exposés tant en première instance qu’en cause d’appel, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [U] aux dépens d’appel.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, président et par Madame Gaëlle RULLIER, greffière placée, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La greffière placée, Le président,