COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51G

Chambre civile 1-2

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 10 DECEMBRE 2024

N° RG 23/04338 – N° Portalis DBV3-V-B7H-V6GQ

AFFAIRE :

[G] [S]

C/

E.P.I.C. OPH [Localité 8] DE SEINE HABITAT

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 30 mai 2023 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 6]

N° RG : 11-22-859

Expéditions exécutoires

Copies certifiées conformes délivrées

le : 10.12.24

à :

M^e Sarah ANNE

M^e Olivier MAGNAVAL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX DECEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTE

Madame [G] [S]

née le 02 avril 1971 à [Localité 9]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentant : M^e Sarah ANNE, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 33

Substitué par : M^e Benoît LUNEAU, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 269

****************

INTIMÉE

E.P.I.C. OPH [Localité 8] DE SEINE HABITAT Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

N° SIRET : 279 200 406

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentant : M^e Olivier MAGNAVAL de la SELARL CENTAURE AVOCATS, avocat au barreau de VERSAILLES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 03 septembre 2024 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Philippe JAVELAS, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Madame Isabelle BROGLY, Présidente,

Greffière lors des débats : Madame Céline KOC

Greffière placée lors du prononcé : Madame Gaëlle RULLIER

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 3 avril 2007, l’OPHLM de [Localité 6] a consenti à Mme [G] [S] un bail à usage d’habitation portant sur l’appartement n°153, escalier E, étage 2 sis [Adresse 1] à [Localité 7].

Par assignation du 31 octobre 2022, Mme [S] a fait citer l’OPH Rives de Seine Habitat devant le tribunal de proximité de Puteaux afin, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, d’obtenir sa condamnation à lui payer les sommes suivantes :

-11 583 euros au titre du trouble de jouissance,

—  10 000 euros au titre de son préjudice moral,

—  3 500 euros au titre de son préjudice financier,

-2 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Par jugement contradictoire du 30 mai 2023, le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Puteaux a :

— condamné l’OPH [Localité 8] de Seine Habitat à verser à Mme [S] la somme de 1 433,78 euros au titre du préjudice de jouissance,

— condamné l’OPH [Localité 8] de Seine Habitat à verser à Mme [S] la somme de 1 500 euros au titre du préjudice moral,

— débouté Mme [S] de sa demande au titre du préjudice financier,

— condamné l’OPH [Localité 8] de Seine Habitat aux dépens

— condamné l’OPH [Localité 8] de Seine Habitat à verser à Mme [S] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Par déclaration déposée au greffe le 27 juin 2023, Mme [S] a relevé appel de ce jugement.

Au terme de ses dernières conclusions signifiées le 20 mars 2024, Mme [S], appelante, demande à la cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a reconnu la responsabilité de l’OPH [Localité 8] de Seine Habitat et en ce qu’il l’a condamné à la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance,

— infirmer le jugement en ce qu’il l’a déboutée de sa demande formulée au titre du préjudice financier,

— réformer le jugement en ce qu’il a limité l’indemnisation de son préjudice de jouissance à la somme de 1 433,78 euros,

— réformer le jugement en ce qu’il a limité l’indemnisation de son préjudice moral à la somme de 1 500 euros,

Et statuant à nouveau,

— condamner l’OPH [Localité 8] de Seine Habitat à lui payer les sommes suivantes,

*14 157 euros au titre de son trouble de jouissance, à actualiser au jour de l’arrêt à intervenir,

*10 000 euros au titre de son préjudice moral,

*3 500 euros au titre de son préjudice financier,

En tout état de cause,

— condamner l’OPH [Localité 8] de Seine Habitat à lui payer la somme de 3 500 euros au titre des frais irrépétibles d’appel sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonner l’exécution provisoire,

— débouter l’OPH [Localité 8] de Seine Habitat de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner l’intimé aux dépens de première instance et d’appel.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 22 décembre 2023, l’OPH [Localité 8] de Seine Habitat, intimé ayant formé appel incident, demande à la cour de :

— déclarer mal fondé l’appel de Mme [S] à l’encontre de la décision rendue le 30 mai 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Puteaux,

Par conséquent,

— confirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Puteaux le 30 mai 2023, en ce qu’il a débouté Mme [S] de sa demande au titre du préjudice financier

— infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Puteaux le 30 mai 2023, en ce qu’il :

* l’a condamné à verser à Mme [S] la somme de 1 433,78 euros au titre du préjudice de jouissance,

* l’a condamné à verser à Mme [S] la somme de 1 500 euros au titre du préjudice moral,

* l’a condamné aux dépens,

* l’a condamné à verser à Mme [S] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles,

Et en statuant à nouveau,

— juger l’absence de démonstration par Mme [S] de l’existence d’un trouble de jouissance,

— juger qu’aucun manquement contractuel lui est imputable,

— juger que le trouble de jouissance, le préjudice moral et le préjudice matériel allégués par Mme [S] ne sont ni démontrés ni justifiés,

En conséquence,

— débouter Mme [S] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

En tout état de cause,

— condamner Mme [S] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [S] aux entiers dépens.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 3 septembre 2024.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I) Sur les demandes indemnitaires de Mme [S]

Moyens des parties

Mme [S] expose à la cour qu’elle vit dans un logement infesté par des punaises de lit depuis le mois de décembre 2020 et subit, en outre, des nuisances sonores diurnes et nocturnes résultant du bruit de la chaufferie de l’immeuble et du portillon d’entrée de la résidence et de sa voisine du dessus, Mme [B].

Elle estime que ces nuisances engagent la responsabilité de son bailleur en ce qu’elles ont pour effet de rendre son logement indécent, sur le fondement de l’article 6-1 de la loi du 6 juillet 1989, de l’article 1719 du code civil et caractérisent un manquement de son bailleur à son obligation de lui assurer une jouissance paisible des lieux donnés à bail et des troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage.

Elle fait grief au premier juge d’avoir limité l’indemnisation de son préjudice de jouissance à la somme de 1 433, 78 euros, celle de son préjudice moral à la somme de 1 500 euros et de l’avoir déboutée de sa demande au titre du préjudice financier.

À hauteur de cour, elle demande à la cour de condamner son bailleur à lui payer les sommes suivantes:

—  15 765, 75 euros en réparation de son préjudice de jouissance, qui doit prendre en compte la durée du trouble – nuisances sonores dès 2016, troubles anormaux du voisinage à compter de 2020, punaises de lit à compter du mois de décembre 2020 – étant relevé que les nuisances sonores sont persistantes à ce jour et que les punaises de lit sont réapparues depuis le mois d’avril 2024,

—  10 000 euros en réparation de son préjudice moral, caractérisé par le fait qu’elle est contrainte de vivre dans un logement mettant sa santé en danger, qu’elle est obligée de se reloger ponctuellement chez des amis ou de la famille, et qu’elle se trouve confrontée à un isolement social important et à un désarroi profond,

—  3 500 euros en réparation de son préjudice financier, en remboursement des frais engagés pour lutter contre les punaises de lit et les nuisances sonores : frais de lavomatique, achat d’un nettoyeur vapeur, d’un casque anti-bruit, achat de housses protectrices, de boîtes de rangement, frais de pharmacie.

Le bailleur intimé, formant appel incident, conclut au débouté de Mme [S] de la totalité de ses demandes indemnitaires en soulignant que :

—  6 interventions ont été réalisées chez Mme [S], et 7 chez sa voisine, Mme [V], en vue d’éradiquer les punaises de lit, et il n’est pas démontré que Mme [S] aurait subi des nuisances entre 2017 et 2020, son premier courrier d’alerte datant du 1er février 2021 ni que les punaises de lit seraient réapparues après le mois de mars 2023,

— les nuisances sonores en provenance des parties communes de l’immeuble et de la voisine du dessus, Mme [B], ne sont pas démontrées, pas plus que le préjudice moral allégué,

— un nouveau logement a été proposé à Mme [S] en avril 2022 et elle l’a refusé.

Réponse de la cour

Selon l’article 1719 du code civil, 'le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail (…)''.

Des obligations identiques sont prévues par l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’obligation de délivrance d’un logement décent a un caractère d’ordre public, seul un événement de force majeure pouvant exonérer le bailleur de cette obligation pendant la durée du contrat de bail (Cass., 3e Civ, 4 juin 2013, n°11-27.650).

L’obligation du bailleur d’assurer au preneur une jouissance paisible de la chose louée ne cesse qu’en cas de force majeure (Civ 3ème ,18 juin 2002, n°01-02.006).

En outre, depuis la loi [Localité 5] n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, l’absence de nuisibles ou de parasites fait partie des critères de décence du logement, si bien que le bailleur est en principe responsable d’une telle infestation, sauf à démontrer que les punaises ont été importées par le locataire lui-même.

Au cas d’espèce, la présence de punaises de lit dans le logement donné à bail à Mme [S] est établie et n’est, au reste, pas contestée par le bailleur, de sorte que la responsabilité de ce dernier est engagée pour ne pas avoir assuré à sa locataire une jouissance paisible de la chose louée et ne pas lui avoir délivré un logement décent, dès lors qu’il n’est pas démontré ni même soutenu que les punaises auraient été importées par Mme [S] elle-même.

Le premier courrier d’alerte adressé au bailleur remonte au 1er février 2021. Ainsi il n’est pas établi, comme le soutient Mme [S], que l’infestation remonterait à l’année 2020.

Mme [S] produit un courriel adressé à son bailleur avec une photographie démontrant la présence d’une punaise de lit, le 5 avril 2024, un diagnostic du 11 avril 2024 permettant de constater la présence de punaises dans le salon et sur les murs, présence confirmée par une détection canine du 16 mai 2024. Cette dernière infestation n’apparaît pas comme massive au regard des pièces susmentionnées.

Le bailleur justifie être intervenu à six reprises dans le logement de Mme [S] et à sept reprises dans celui de sa voisine, Mme [V], dont le logement est également infesté, la première intervention remontant au 18 février 2021, soit quinze jours après la première alerte de Mme [S].

Les infestations entre 2021 et 2024 sont intermittentes.

S’agissant des nuisances sonores en provenance des parties communes, Mme [S] déplore des bruits en provenance de la chaufferie et de la sonnerie de la batterie de secours, en précisant qu’il a été remédié en 2022 à cette dernière nuisance, mais qu’en revanche, les bruits de la chaufferie perdurent.

Elle fait également état de bruits causés par le portillon d’accès à la résidence.

Elle fait grief au premier juge de n’avoir point retenu ce préjudice, alors que son bailleur a attendu six mois avant de supprimer le bruit de sonnerie de la batterie de secours, et que l’une de ses voisines atteste que les bruits émanant de la chaufferie et du portail de la résidence perdurent.

Devant la cour, Mme [S] produit, au soutien de ses allégations :

— un rapport d’expertise amiable sur l’initiative de son assureur de protection juridique, dont il ressort une nuisance sonore en provenance de la chaufferie, imputable à 'une baisse de batterie du système de surveillance', et un portillon piéton d’accès à la résidence, ' qui claque sur le mur lors de l’ouverture', en l’absence de butée de porte,

— une attestation de Mme [N], locataire dans la résidence depuis le 3 mars 2022, établie le 15 septembre 2022, qui se plaint de dysfonctionnements du système de chauffage dans son appartement, et confirme les allégations de Mme [S], concernant ' les nuisances sonores en provenance de la chaufferie’ et les claquements du portillon d’accès piéton.

Toutefois, le rapport amiable ne corrobore que les seules allégations de Mme [S] concernant les bruits de sonnerie, auquel le bailleur justifie avoir remédié en produisant un rapport de la société Ciec, chargée du contrôle et de la maintenance des équipements de chauffage de la résidence – rapport de la société Ciec du 21 juin 2022 – tout comme il justifie de la pose d’une butée en caoutchouc sur le portillon d’accès.

Par suite, la seule attestation de Mme [N], qui remonte à plus de deux ans, est insuffisante à démontrer la persistance des nuisances déplorées par Mme [S], non plus que leur date d’apparition, Mme [N] n’étant locataire que depuis le mois de mars 2022.

Il n’est pas même établi que ces nuisances, de par leur degré d’intensité, excédaient les inconvénients normaux du voisinage et, partant, justifiaient une indemnisation de Mme [S].

Mme [S] déplore, enfin, des nuisances sonores en provenance de l’appartement de sa voisine du dessus, Mme [B], à qui il est fait reproche de ' marcher la nuit en traînant des pieds, de bouger des meubles, d’écouter fort la télévision jusqu’à des heures tardives’ et soutient que ces troubles, en ce qu’ils excédent les inconvénients normaux du voisinage, engagent la responsabilité de son bailleur.

L’article 1253, alinéa 1er, du code civil dispose : 'Le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte'.

Il résulte de ce texte que nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage et qu’il s’agit d’une responsabilité objective qui ne nécessite pas la preuve d’une faute, son unique fondement étant le dommage.

Il appartient à celui qui se prévaut d’un trouble anormal du voisinage d’en rapporter la preuve.

Au cas d’espèce, les allégations de Mme [S] ne sont appuyées par aucune pièce objective, permettant de leur accorder crédit et d’en établir la véracité, étant rappelé que les mains courantes et les courriers de récriminations d’un plaignant sont dénués de valeur probante, dès lors qu’ils se bornent à retranscrire ou exprimer les doléances de l’intéressé, et que ne constituent pas des troubles anormaux de voisinage des nuisances qui, fussent-elles gênantes, voire « insupportables », relèvent des gestes de la vie quotidienne des occupants de l’appartement surplombant celui de la victime, à savoir la circulation des personnes dans les lieux, le déplacement des chaises, l’entrée et la sortie de l’appartement, les discussions des occupants ou encore l’utilisation des installations sanitaires. La seule circonstance que des chocs, des conversations ou l’utilisation des installations sanitaires soient perceptibles et audibles dans l’appartement de la victime n’est pas suffisante pour établir le caractère anormal de ceux-ci.

Il résulte de ce qui précède que c’est à bon droit que le premier juge a indemnisé Mme [S] pour le seul trouble résultant de la présence de punaises de lit dans son appartement.

Les demandes indemnitaires de Mme [S] devant la cour apparaissent, au vu des pièces de la procédure, quelque peu excessives.

En considération de l’intensité du trouble et de sa durée et de la réapparition des nuisibles en 2024, le préjudice de jouissance occasionné à Mme [S] sera intégralement réparé par la condamnation de son bailleur à payer une indemnité de 2 500 euros.

L’indemnisation du préjudice moral par le jugement déféré à hauteur de 1 500 euros sera, par ailleurs, confirmée, ce préjudice étant constitué par les répercussions de la présence de ces nuisibles sur la vie sociale de Mme [S] et surtout l’impact psychologique et le stress inhérents à l’occupation d’un appartement infesté ponctuellement et à plusieurs reprises.

La cour infirmera, en revanche, le débouté des demandes indemnitaires au titre préjudice financier, qui sera, après analyse des justificatifs de frais produits devant la cour, retenu à hauteur de la somme totale de 1 675, 32 euros, Mme [S] étant déboutée du surplus de ses demandes.

II) Sur les dépens

Le bailleur intimé, qui succombe pour l’essentiel, sera condamné aux dépens d’appel, les dispositions du jugement entrepris relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, confirmées.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant contradictoirement et par mise à disposition au greffe

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions à l’exception de celles ayant limité l’indemnisation du préjudice de jouissance de Mme [G] [S] à la somme de 1 433,78 euros et ayant débouté cette dernière de sa demande indemnitaire au titre de son préjudice financier ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Condamne l’office public HLM [Localité 8] de Seine Habitat à payer à Mme [G] [S] les sommes suivantes :

—  2 500 euros en réparation de son préjudice de jouissance,

—  1 675, 32 euros en réparation de son préjudice financier ;

Déboute Mme [G] [S] du surplus de ses demandes ;

Déboute l’office public hlm [Localité 8] de Seine Habitat de ses demandes ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne l’office public hlm [Localité 8] de Seine Habitat à payer à Mme [G] [S] une indemnité de 2 000 euros ;

Condamne l’office public HLM [Localité 8] de Seine Habitat aux dépens de la procédure d’appel.

— prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, président et par Madame Gaëlle RULLIER, greffière placée, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La greffière placée, Le président,