Cour d'appel de Versailles, Chambre civile 1 2, 17 décembre 2024, n° 23/07323

CA Versailles
Infirmation partielle 17 décembre 2024

Arguments

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Rejeté
Montant de la dette locative
La cour a constaté que la locataire n'était plus redevable d'aucune somme envers le bailleur au titre de son arriéré locatif jusqu'au mois de février 2024, rendant la demande de fixation de la dette sans objet.
Rejeté
Suspension de la clause résolutoire
La cour a jugé que la clause résolutoire était acquise et que la demande de suspension était inopérante, car la locataire n'avait pas respecté les délais impartis pour se libérer des causes du commandement.
Rejeté
Demande de délais de paiement
La cour a estimé que la demande de délais de paiement était sans objet, car la locataire n'était pas redevable d'une quelconque somme envers le bailleur.

Résumé par Doctrine IA

La cour d'appel de Versailles a examiné l'appel de Mme [K] contre un jugement du 23 mai 2023 qui avait constaté l'acquisition d'une clause résolutoire de son bail et ordonné son expulsion pour loyers impayés. Mme [K] contestait le montant de sa dette, demandant une réduction à 2 221,90 euros et la suspension de la clause résolutoire. La cour de première instance avait confirmé la dette de 4 005,31 euros et ordonné son expulsion. La cour d'appel a infirmé la condamnation au paiement de 4 005,31 euros, considérant que Mme [K] n'était plus redevable de cette somme, mais a confirmé l'acquisition de la clause résolutoire et l'expulsion. Elle a également débouté Mme [K] de ses demandes de suspension de la clause et de délais de paiement, tout en condamnant Mme [K] à verser 1 000 euros à la société d'HLM au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	CA Versailles, ch. civ. 1 2, 17 déc. 2024, n° 23/07323
Juridiction :	Cour d'appel de Versailles
Numéro(s) :	23/07323
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	11 février 2026
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Corinne MANCHONJeanine HALIMI
Cabinet(s) :	SELARL JEANINE HALIMI
Parties :	LES RESIDENCES SA

Texte intégral

COUR D’APPEL

VERSAILLES

Code nac : 51A

Chambre civile 1-2

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 17 DECEMBRE 2024

N° RG 23/07323 – N° Portalis DBV3-V-B7H-WE3Z

AFFAIRE :

[O] [K]

LES RESIDENCES SA

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 23 Mai 2023 par le Juge des contentieux de la protection de Rambouillet

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 17/12/24

à :

M^e Corinne MANCHON

M^e Jeanine HALIMI

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX SEPT DECEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTE

Madame [O] [K]

née le 15 Janvier 1993 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentant : M^e Corinne MANCHON, Plaidant et Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 561

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-786462023004202 du 21/09/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de VERSAILLES)

****************

INTIMEE

LES RESIDENCES SA

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

N° SIRET : 308 435 460

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentant : M^e Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI, Plaidant et Postulant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire: 397

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 09 Octobre 2024 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, Magistrate honoraire chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Madame Isabelle BROGLY, Magistrate honoraire,

Greffière lors des débats : Madame Céline KOC,

Greffière placée lors du prononcé de la décision : Madame Gaëlle RULLIER,

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé, la Société d’HLM Les résidences a donné à Mme [K] un logement à usage d’habitation située [Adresse 2] à [Localité 4].

Le bail signé contient une clause résolutoire permettant la résiliation de plein droit en cas de délivrance d’un commandement infructueux suite à des loyers impayés.

Par jugement réputé contradictoire du 23 mai 2023, le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Rambouillet a :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail susvisé conclu entre les parties concernant portant sur le logement litigieux,

— dit qu’à défaut, pour Mme [K] d’avoir volontairement quitté le logement deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son fait, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des expulsés dans tel garde-meuble désigné par ces derniers ou à défaut par le bailleur,

— dit que Mme [K] est redevable d’une indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire,

— condamné Mme [K] à payer à la société d’HLM Les Résidences la somme de 4005,31 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 19 décembre 2022, mois de novembre 2022 inclus,

— condamné Mme [K] à payer à la société d’HLM Les Résidences une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant mensuel du loyer et des charges courants à compter du mois de décembre 2022,

— dit que l’indemnité d’occupation devra être réglée à terme et au plus tard le 5 du mois suivant le mois échu et au prorata temporis jusqu’à la libération effective et intégrale des lieux,

— dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonne l’exécution provisoire de la présente décision,

— condamné Mme [K] aux entiers dépens comme visés dans la motivation, y compris les frais de commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par déclaration reçue au greffe le 25 octobre 2023, Mme [K] a relevé appel de ce jugement.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 2 avril 2024, Mme [K], appelante, demande à la cour :

— d’infirmer le jugement précité en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

à titre principal :

— fixer le montant de sa dette à la somme de 2 221,90 euros (terme de février 2024 payé le 11 mars 2024), sous réserve de la fixation définitive par la commission de surendettement des particuliers,

— suspendre pendant trois années l’effet de la clause résolutoire du bail d’habitation la liant avec la société bailleresse relatif au logement litigieux,

— lui accorder des délais de paiement pendant trois années sous réserve de la décision définitive de la commission de surendettement des particuliers sur l’effacement de la dette de cette dernière,

à titre subsidiaire :

— suspendre pendant vingt-quatre mois l’effet de la clause résolutoire du bail d’habitation la liant à la société bailleresse,

— lui accorder des délais de paiement à hauteur de vingt-quatre mois,

en tout état de cause,

— rejeter toute demande à son encontre au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 13 décembre 2023, la société bailleresse, intimée demande à la cour de :

— débouter la locataire de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— confirmer le jugement rendu précité en ce qu’il a :

* constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail susvisé conclu entre les parties concernant le logement litigieux,

* dit qu’à défaut pour Mme [K] d’avoir volontairement quitté le logement deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son fait, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des expulsés dans tel garde-meuble désigné par ces derniers ou à défaut par le bailleur,

* dit que Mme [K] est redevable d’une indemnité d’occupation à compter de la date,

* condamné Mme [K] à lui payer la somme de 4005,31 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 19 décembre 2022 mois de novembre 2022 inclus,

* condamné Mme [K] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant mensuel du loyer et des charges courantes à compter du mois de décembre 2022,

* dit que l’indemnité d’occupation devra être réglée à terme et au plus tard le 5 du mois suivant le mois échu et au prorata temporis jusqu’à la libération effective et intégrale des lieux,

— condamner Mme [K] au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [K] aux entiers dépens de première instance et d’appel, ceux d’appel pouvant être recouvrés par la SELARL Jeanine Halimi, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 19 septembre 2024.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DECISION.

Sur l’appel de Mme [K].

— sur le montant de la dette locative.

Mme [K] demande à la cour de fixer le montant de sa dette à la somme de 2 221,90 euros (terme de février 2024 payé le 11 mars 2024), sous réserve de la fixation définitive par la commission de surendettement des particuliers, faisant valoir qu’en tout état de cause, il y a lieu de déduire du montant total de l’arriéré sollicité par la société d’HLM Les Résidences, les sommes respectives de 1 504 euros au titre de réparations locatives concernant un précédent bail d’une part, et de 644,47 euros au titre des frais de procédure d’autre part.

La société d’HLM Les Résidences qui se borne à invoquer la mauvaise foi de Mme [K], poursuit la confirmation du jugement déféré en ce qu’il a condamné Mme [K] à lui payer la somme de 4005,31 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 19 décembre 2022 mois de novembre 2022 inclus, ainsi qu’à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant mensuel du loyer et des charges courantes à compter du mois de décembre 2022, sans actualiser le montant de sa demande à ce titre.

Sur ce,

Il ressort des éléments de la procédure que Mme [K] a saisi le 27 juin 2023 (soit postérieurement au jugement dont appel rendu le 23 mai 2023) la commission de surendettement des particuliers qui, par décision du 10 juillet 2023, a constaté sa situation de surendettement, a prononcé la recevabilité de son dossier et décidé d’orienter le dossier vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, avec effacement total des dettes de la locataire, dont notamment sa dette locative déclarée pour un montant de 4 513,77 euros. Si Mme [K] allègue que la société HLM les Résidences a formé un recours, la décision rendue par le juge des contentieux de la protection n’est pas produite.

Pour autant, Mme [K] produit aux débats un décompte actualisé de sa dette locative de l’examen duquel il ressort qu’elle est redevable de la somme de 4 716,40 euros, terme de février 2024 inclus. Cependant, compte tendu d’un versement de 346,03 euros qu’elle justifie avoir effectué le 11 mars 2024, sa dette locative s’élève finalement à la somme de 4 370,37 euros.

En conséquence, Madame [K] n’est plus redevable d’aucune somme envers la sociétés d’HLM Les Résidences au titre de son arriéré locatif jusqu’au mois de février 2024, sous réserve toutefois du sort du recours intenté par la société d’HLM Les Résidences à l’encontre de la décision rendue le 10 juillet 2023 par la commission de surendettement.

Le jugement doit être infirmé en ce qu’il l’a condamnée à verser la somme de 4005,31 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 19 décembre 2022, mois de novembre 2022 inclus, étant observé que l’argumentation de la locataire sur le montant dont elle s’estimait redevable au titre des impayés de loyers et charges est devenue sans objet.

— Sur les demandes de Mme [K] tendant à voir dire principalement n’y avoir lieu à application de la clause résolutoire insérée au bail, et à voir subsidiairement suspendre les effets de la clause résolutoire.

Si le commandement de payer visant la clause résolutoire est resté infructueux pendant plus de deux mois, sans qu’une décision de recevabilité de la commission (qui suspend l’exigibilité des dettes déjà nées) n’intervienne dans le même délai, la condition résolutoire est alors acquise et le preneur peut seulement obtenir, devant le juge des baux et sur le fondement de l’article 24-V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la suspension des effets de cette clause, qui sera réputée ne pas avoir joué, si le locataire se libère dans le délai de 3 ans au maximum.

En l’espèce, Mme [K] a saisi le 27 juin 2023 la commission de surendettement des particuliers qui l’a déclarée recevable par décision du 10 juillet 2023 en décidant d’orienter son dossier vers une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

Force est de constater que la clause résolutoire était déjà acquise le 27 mars 2023, date de la saisine par Mme [K] de la commission de surendettement, cette dernière ne s’étant pas acquittée des causes du commandement qui lui avait été délivré le 11 juillet 2022 dans le délai de deux mois qui lui était imparti, expirant le 11 septembre 2022. C’est à donc à juste titre que le premier juge a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, le jugement étant confirmé sur ce point. L’argument de Mme [K] demandant à la cour de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant trois ans, compte tenu du recours de la société bailleresse formé à l’encontre de la décision de la commission de surendettement des particuliers dont la cour ne connaît pas l’issue, est donc inopérant.

Il y a lieu de rappeler à cet égard que :

— la procédure de surendettement ne suspend pas automatiquement la décision d’expulsion,

— un moratoire décidé par le juge du surendettement sur le fondement de l’ancien article L. 331-7-1 (devenu L. 733-1 du c.consom) du code de la consommation est sans portée sur le jeu de la clause résolutoire, lorsque cette décision du juge intervient après l’expiration du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement (Civ.,1 ère , 13 juillet 2005, n° 03-18.293)

— lorsqu’à la suite d’une décision de justice exécutoire ,le bail est définitivement résilié, le preneur devient occupant sans droit ni titre et des mesures d’expulsion peuvent intervenir (articles L. 411-1 à L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution et articles R. 411-1 à R. 442-4 du même code).

— le bailleur peut mener à bien la libération des lieux, y compris avec le concours de la force publique, car la mesure d’expulsion ne constitue pas une procédure d’exécution portant sur les biens du débiteur ou sur des dettes (Civ., 1 ère , 22 janvier 2002, n° 99-16.752, Bull. 2002, n° 26, p.20).

— la commission qui déclare le dossier du débiteur recevable peut saisir le juge des contentieux de la protection aux fins de suspension des mesures d’expulsion du logement du débiteur (article L. 722-6 du C.consom). Elle peut également demander au juge la suspension des mesures d’expulsion lorsqu’il s’avère, en cours d’exécution du plan conventionnel ou des mesures imposées, que la situation du débiteur est irrémédiablement compromise (articles L. 724-5 , R. 724-3 à R. 724-8 du C.consom).

En l’espèce, il n’est pas justifié que la commission de surendettement ait saisi le juge d’une demande de suspension de la mesure d’expulsion du débiteur.

Le jugement rendu le 23 mai 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Rambouillet doit être confirmé en ce, qu’après avoir constaté l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail conclu entre les parties portant sur un logement situé [Adresse 2] à [Localité 4], il a dit qu’à défaut par la locataire d’avoir volontairement quitté le logement deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son fait, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsée dans tel garde-meuble désigné par ces derniers ou à défaut par le bailleur.

Le jugement doit également être confirmé en ce qu’il a condamné Mme [K] à verser à la société d’HLM Les Résidences une indemnité d’occupation égale au montant du loyer majoré des charges qui aurait été due en cas de poursuite du bail à compter du mois de décembre 2022 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux se matérialisant soit par l’expulsion, soit par la remise des clés, cette condamnation étant prononcée en deniers ou quittances, compte tenu de l’éventuel effacement de la dette et du décompte actualisé de la dette produit par la locataire elle-même.

— Sur la demande de délais de paiement.

Dans la mesure où il l’est pas établi que Mme [K] soit redevable d’une quelconque somme envers la société d’HLM Les Résidence, elle doit être déboutée de sa demande de délais de paiement comme étant en l’état sans objet.

Sur les mesures accessoires.

Succombant partiellement en son recours, Mme [K] est condamnée aux dépens d’appel et doit garder à sa charge les frais non compris dans les dépens qu’elle a exposés, les dispositions prises sur les dépens et les frais irrépétibles de première instance étant confirmées.

La somme qui doit être mise à la charge de Mme [K] au titre des frais non compris dans les dépens exposés en cause d’appel par la société d’HLM Les Résidences peut être équitablement fixée à 1 000 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,

Infirme le jugement rendu le 23 mai 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal d’instance de Rambouillet en ce qu’il a condamné Mme [K] à verser à la société d’HLM Les Résidences, la somme de 4005,31 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 19 décembre 2022, mois de novembre 2022 inclus, sous réserve du sort du recours du recours intenté par la société d’HLM Les Résidences à l’encontre de la décision rendue le 10 juillet 2023 par la commission de surendettement,

Statuant à nouveau,

Déboute la société d’HLM Les Résidences de sa demande de ce chef,

Déboute Mme [K] de ses demandes tendant à voir dire principalement n’y avoir lieu à application de la clause résolutoire insérée au bail et à voir subsidiairement suspendre les effets de la clause résolutoire, ainsi qu’en sa demande de délais de paiement,

Confirme en conséquence le jugement en toutes ses autres dispositions,

Y ajoutant,

Condamne Mme [K] à verser à la société d’HLM Les Résidences, la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [K] aux dépens d’appel pouvant être recouvrés par la SELARL Jeanine Halimi, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile et conformément aux règles régissant l’aide juridictionnelle totale.

— prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Gaëlle RULLIER, Greffière placée, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière placée Le Président