COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 71G

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

Réputé Contradictoire

DU 03 DECEMBRE 2025

N° RG 22/06695 – N° Portalis DBV3-V-B7G-VQCX

AFFAIRE :

SA ABEILLE IARD & SANTE anciennement dénommée AVIVA ASSURANCES

C/

AXA FRANCE IARD

et autres

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 03 Octobre 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 14]

N° RG : 17/11500

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Anne-Laure DUMEAU,

M^e Catherine BALLOUARD,

M^e Christine POMMEL,

M^e Elisa GUEILHERS,

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE TROIS DECEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SA ABEILLE IARD & SANTE anciennement dénommée AVIVA ASSURANCES

[Adresse 1]

[Localité 12]

Autre qualité: Intimé dans 22/06957 (Fond)

Représentant : M^e Anne-Laure DUMEAU de la SELASU ANNE-LAURE DUMEAU, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 628 et M^e Sabine LIEGES de la SELARL COLBERT, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0184

APPELANTE

****************

AXA FRANCE IARD

[Adresse 3]

[Localité 13]

Autre qualité: Intimé dans 22/06957 (Fond)

Représentant : M^e Catherine BALLOUARD, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0420

S.C.I. KP

[Adresse 9]

[Localité 8]

Autre qualité: Intimé dans 22/06957 (Fond)

Représentant : M^e Christine POMMEL de la SCP COURTAIGNE AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 118

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 5] représenté par sons syndic en exercice, la Societe IMMO DE FRANCE, sise [Adresse 7]

[Adresse 4]

[Localité 11]

Représentant : M^e Elisa GUEILHERS de la SELEURL ELISA GUEILHERS AVOCAT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 129 et M^e Laurent SALEM, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1392

SAS ALLIANCE, mission conduite par Maître [S] [B], prise en sa qualité de liquidateur judiciaire de la S.A SCHUMACHER & ASSOCIES

[Adresse 2]

[Localité 10]

Défaillante

INTIMÉS

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 30 Septembre 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Jeannette BELROSE,

****************

L’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 15] est soumis au statut de la copropriété ; il est assuré auprès de la compagnie Aviva Assurances. Son syndic, depuis le 6 juillet 2021, est la société Immo de France, qui a succédé à la société Schumacher et associés, laquelle a été placée en liquidation judiciaire le 9 juin 2021. La SCI KP est propriétaire d’un studio au rez-de-chaussée, d’une surface de 16 m², avec cave, assuré par la compagnie Axa France IARD, qui est destiné à la location. Dans ce studio se sont produits deux dégâts des eaux les 5 mars 2015 et 6 juin 2016, nés d’un engorgement des canalisations d’évacuations collectives des eaux de pluie et des eaux usées, suivi d’un refoulement au droit du studio.

Saisi par la SCI KP, selon assignation en date du 16 novembre 2017, de diverses demandes notamment à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à Neuilly-sur-Seine, ci-après dénommé 'le syndicat des copropriétaires', de la liquidation judiciaire du syndic, la société Schumacher et associés, de la compagnie Aviva Assurances et de la compagnie Axa France IARD, le Tribunal judiciaire de Nanterre a suivant jugement daté du 3 octobre 2022 :

— rejeté l’exception d’irrecevabilité soulevée par le syndicat des copropriétaires, représenté par la société Immo de France ;

— condamné in solidum le syndicat des copropriétaires, la compagnie Aviva Assurances, et la compagnie Axa France IARD, à payer à la SCI KP la somme de 76 814,26 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, la compagnie Axa France IARD n’étant tenue qu’à hauteur de 38 150 euros ;

— débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de garantie formée à l’encontre de la compagnie Aviva Assurances ;

— fixé la créance de la SCI KP au passif de la société Schumacher et associés (représentée par son liquidateur, la société Alliance) à la somme de 76 814,26 euros ;

— condamné in solidum le syndicat des copropriétaires et la compagnie Aviva Assurances à rembourser à la compagnie Axa France IARD, subrogée dans les droits de la SCI KP, la somme de 6 485,74 euros avec intérêts au taux légal à compter de la décision et capitalisation des intérêts ;

— dit que la compagnie Axa France IARD poura exercer un recours subrogatoire contre le syndicat des copropriétaires et la compagnie Aviva Assurances pour la somme de 38 150 euros ;

— condamné in solidum le syndicat des copropriétaires, la société Alliance ès-qualités de liquidateur de la société Schumacher et associés et la compagnie Axa France IARD à payer à la SCI KP la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné in solidum le syndicat des copropriétaires, la société Alliance ès-qualités de liquidateur de la société Schumacher et associés et la compagnie Axa France IARD aux dépens ;

— dit qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la SCI KP sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— ordonné l’exécution provisoire.

Pour statuer ainsi, le tribunal a relevé, pour l’essentiel :

— que l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit une responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires en cas de dommages résultant d’un vice de construction ou d’un défaut d’entretien des parties communes ;

— que le syndic, la société Schumacher et associés, était resté inactif et n’avait déclaré le second sinistre à la compagnie Aviva Assurances que le 20 juillet 2016 ;

— que la SCI KP justifiait d’un préjudice matériel (14 914,26 euros) mais aussi d’un préjudice de jouissance (58 900 euros) et d’un préjudice moral (3 000 euros).

Par déclaration en date du 7 novembre 2022, la SA Abeille IARD & santé venant aux droits de la compagnie Aviva Assurances a relevé appel de ce jugement. Puis par déclaration du 21 novembre 2022, le syndicat des copropriétaires a également relevé appel. Les instances ont été jointes suivant ordonnance du conseiller de la mise en état datée du 26 septembre 2023.

En ses conclusions notifiées le 6 mars 2025, le syndicat des copropriétaires expose :

— que le sinistre a une cause accidentelle, à savoir l’engorgement d’une canalisation ;

— que le rapport de la société Cunningham ne fait pas état d’un défaut d’entretien des parties communes ;

— que toutefois, dès lors que le sinistre trouve sa source dans celles-ci il ne dénie pas sa responsabilité ;

— que concernant le sinistre du 5 mars 2015, le quantum du préjudice matériel de la SCI KP devra être ramené à 4 476,38 euros, vétusté déduite ;

— que concernant le sinistre du 6 juin 2016, ses causes et conséquences ne résultent pas d’un document contradictoire ;

— que s’agissant du dommage immatériel, constitué par une perte de loyers, il devra être limité à 10 x 650 euros soit 6 500 euros (dont à déduire la somme de 1 300 euros réglée à la SCI par son propre assureur), car la SCI KP ayant perçu une somme de 6 485,74 euros elle aurait pu réaliser des travaux dans son appartement, alors que l’intéressée a voté, lors de l’assemblée générale du 25 janvier 2017, le report des travaux de réfection de l’étanchéité de la toiture-terrasse, ce qui est contradictoire ;

— que la demande au titre du préjudice moral devra être rejetée ;

— que la SA Abeille IARD & santé, son propre assureur, ne justifie pas d’un motif d’exclusion de sa garantie.

Le syndicat des copropriétaires demande en conséquence à la Cour d’infirmer partiellement le jugement attaqué, et de :

— limiter le préjudice matériel de la SCI KP à 4 476,38 euros et son préjudice de jouissance à 5 200 euros ;

— débouter la SCI KP de toutes ses autres demandes ;

— condamner la SA Abeille IARD & santé à le garantir ;

— condamner toute partie succombante au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Dans ses conclusions notifiées le 22 avril 2025, la SA Abeille IARD & santé soutient :

— qu’à la suite du premier sinistre, le syndicat des copropriétaires n’a pas pris les mesures adéquates et n’a pas procédé aux réparations sur les parties communes, si bien qu’un nouveau dégât des eaux s’est produit le 6 juin 2016, dont les causes étaient les mêmes que le précédent ; que bien que mis en demeure par la SCI KP de prendre les mesures adéquates, le syndicat des copropriétaires est resté inactif ;

— que comme l’a indiqué le tribunal, la clause d’exclusion pour défaut d’entretien insérée dans la police d’assurance (rubrique dégât des eaux) devait jouer, et qu’elle était opposable au syndicat des copropriétaires, mais que par contre, le tribunal a jugé à tort que cette clause ne l’était pas à la SCI KP au prétexte qu’elle était un tiers au contrat d’assurance ;

— qu’en effet, une clause d’exclusion est tout à fait opposable aux tiers comme il est dit à l’article L 112-6 du code des assurances , et le tribunal a retenu la solution contraire sans mettre cette question dans les débats ;

— que sa garantie n’est donc pas acquise ;

— que subsidiairement, elle ne devrait que la moitié des sommes, en application de la sanction contractuelle de l’article 2.5, visant le cas où l’assuré ne maintient pas les conduites et appareils en bon état ;

— que s’agissant des préjudices de la SCI KP, au titre du dommage matériel né du premier sinistre elle a versé la somme de 6 485,74 euros, ce qui correspond à l’évaluation qui en a été faite et la SCI a accepté cette somme, alors que concernant les dommages aux parties immobilières privatives, c’est une somme de 5 956,50 euros qui est due ; que cela donne un total de 11 142,25 euros ;

— qu’au titre du second sinistre, les préjudices invoqués ne sont pas justifiés ;

— que concernant le préjudice immatériel de la SCI KP, seule une somme de 650 euros par mois pourrait être retenue, et ce, seulement sur une durée de dix mois, car la SCI KP aurait pu faire remettre son studio en état bien avant le mois de février 2023 ;

— qu’elle n’a subi aucun préjudice moral.

La SA Abeille IARD & santé demande en conséquence à la Cour de :

— infirmer le jugement ;

— rejeter toutes les demandes formées à son encontre ;

— subsidiairement, faire application de la sanction contractuelle de l’article 2.5 ;

— condamner la SCI KP à lui payer la somme de 10 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens ;

— condamner tout succombant lui payer la somme de 10 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Dans ses conclusions notifiées le 19 mai 2025, la SCI KP indique :

— que la responsabilité de la copropriété est manifeste ;

— que le syndic a été particulièrement inactif et sa responsabilité est engagée en vertu de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ; que la société Schumacher et associés doit donc être condamnée au paiement des sommes dues ;

— que concernant le préjudice matériel afférent au premier sinistre, son studio a été intégralement dégradé et était devenu inhabitable ; que les frais se sont élevés à 25 883,52 euros sur lesquels un acompte de 6 485,74 euros a été versé par la compagnie Axa France IARD ; que doivent s’y ajouter des frais d’huissier ; que la somme due est de 26 301,80 euros ;

— que concernant le préjudice matériel afférent au second sinistre, son studio a été partiellement dégradé et le coût des travaux s’est élevé à 12 289,10 euros ;

— que s’agissant du préjudice immatériel, il est constitué des loyers perdus, étant rappelé qu’il s’agit d’un bien meublé ; qu’il doit être évalué à 950 euros par mois en moyenne, et ce sur 94 mois, la demande devant être actualisée, puisque les travaux seront terminés le 27 janvier 2023 ;

— que la clause d’exclusion invoquée par la SA Abeille IARD & santé ne peut être invoquée utilement, car si une absence d’entretien du chéneau peut être relevée, c’est avant tout le défaut de conception du collecteur qui est responsable des infiltrations ;

— que de plus, cette clause n’est pas formelle et limitée comme il est dit aux articles L 113-1 et L 112-4 du code des assurances.

La SCI KP demande à la Cour de :

— réformer partiellement le jugement ;

— condamner in solidum la société Schumacher et associés, la copropriété, la SA Abeille IARD & santé ainsi que la compagnie Axa France IARD à lui payer la somme de 26 301,80 euros au titre du préjudice matériel consécutif au premier sinistre ;

— condamner in solidum la société Schumacher et associés, la copropriété, la SA Abeille IARD & santé ainsi que la compagnie Axa France IARD à lui payer la somme de 12 289,10 euros au titre du préjudice matériel consécutif au second sinistre ;

— condamner in solidum la société Schumacher et associés, la copropriété, la SA Abeille IARD & santé ainsi que la compagnie Axa France IARD à lui payer la somme de 89 300 euros au titre du préjudice immatériel ;

— condamner à titre personnel la société Schumacher et associés à réparer l’entier préjudice, solidairement avec la copropriété ;

— inscrire la condamnation au passif de la société Schumacher et associés ;

— lui accorder la dispense de participation aux frais prévue à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— condamner in solidum la copropriété, la SA Abeille IARD & santé ainsi que la compagnie Axa France IARD à lui payer la somme de 20 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner in solidum aux dépens de première instance et d’appel dont distraction au bénéfice de la SCP Courtaigne.

Dans ses conclusions notifiées le 25 avril 2025, la compagnie Axa France IARD soutient :

— que la SCI KP est prescrite en sa demande au titre du sinistre du 5 mars 2015, ce délai expirant deux ans après la constatation du sinistre ; que le jugement doit être confirmé sur ce point ;

— que s’agissant du second sinistre, la SCI KP ne le lui a pas déclaré dans les 5 jours, alors que cette obligation était prévue, à peine de déchéance de la garantie, à l’article 64 des conditions générales ;

— que pour sa part, elle ne garantit pas les dommages immatériels non consécutifs à un dommage matériel garanti, non plus que la perte de loyers d’un logement vacant lors du sinistre ; que tel était le cas du studio en question, au 6 juin 2016 ; qu’en tout état de cause, la garantie au titre des pertes de loyers est limitée à deux ans ; que le tribunal est allé au delà des prétentions de la SCI en prenant en compte une valeur locative de 950 euros par mois ; que l’intéressée ne pouvait invoquer qu’une perte de chance de percevoir des loyers ;

— que de plus, il n’est pas justifié d’un chiffrage contradictoire des dommages ;

— qu’elle ne garantit pas le préjudice moral ;

— que c’est à tort que la SA Abeille IARD & santé excipe d’une exclusion de garantie, car celle-ci n’était pas formelle et limitée.

La compagnie Axa France IARD demande en conséquence à la Cour de :

— confirmer le jugement notamment en ce qu’il a déclaré prescrite la SCI KP en son action à son encontre au titre du premier sinistre ;

— l’infirmer en ce qu’il l’a condamnée au paiement de la somme de 35 150 euros au titre de la perte de loyers et de celle de 3 000 euros au titre du préjudice moral, et de la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

— débouter la SCI KP ou toute autre partie de ses demandes ;

— en toute hypothèse, réduire le montant des indemnités allouées à la SCI KP au titre de la perte de loyers ;

— condamner toute partie succombante au paiement de la somme de 8 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner toute partie succombante aux dépens, dont distraction au profit de Maître Ballouard.

La SAS Alliance ès-qualités de liquidateur de la société Schumacher et associés, à qui la déclaration d’appel a été signifiée le 20 décembre 2022 à personne, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 24 juin 2025.

MOTIFS

Malgré l’absence de la SAS Alliance ès-qualités de liquidateur de la société Schumacher et associés il convient de statuer sur les prétentions de la SCI KP après avoir vérifié, conformément à l’article 472 du code de procédure civile, qu’elles sont régulières, recevables et bien fondées.

Les demandes tendant à voir la cour 'dire', 'juger', 'donner acte', 'déclarer', 'constater', 'accueillir’ et 'recevoir’ telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 954 du code de procédure civile en tant qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant de manière générale que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans le dispositif de l’arrêt.

Il n’y sera dès lors pas statué, sauf exception au regard de leur pertinence au sens des textes susvisés.

Sur le principe de la responsabilité du syndicat des copropriétaires et du syndic (la société Schumacher et associés)

Le jugement n’est critiqué par aucune des parties sur ce point.

Sur le dommage matériel afférent au premier dégât des eaux (5 mars 2015)

A été mis en évidence un dégât des eaux important et massif, les peintures étant décollées et cloquées sur l’ensemble des murs et plafonds, le parquet étant tâché et s’enfonçant, le bâti et la porte étant déformés, alors que carreaux et carrelages sonnaient creux et se décollaient.

La SCI KP verse aux débats :

— une facture de la société Unipromotion datée du 23 avril 2015, au titre du nettoyage en décontamination du mobilier et de la préparation des supports et assèchements (1 331,52 euros TTC) ;

— une facture de la société SBS Bâtiments datée du 11 mai 2015, relative à la recherche de l’engorgement sur collecteur et à la mise en place d’une pompe d’un montant de 1 980 euros TTC ;

— un devis de M. [D] daté du 10 juin 2015 et d’un montant de 19 112 euros, au titre de la démolition des faïences et carrelages, du bloc porte en verre, de la dépose du parquet ainsi que de la sous-couche existante, de la reprise de l’ensemble de l’étanchéité, des peintures, et du contrôle des lignes électriques ; en seront déduites les sommes de 415 euros (remplacement WC et lavabo hors sinistre sur demande du client) et de 250 euros (remplacement du radiateur du salon hors sinistre sur demande du client) qui n’ont pas de lien avec le dégât des eaux ; la somme de 18 447 est due.

Il est également fait état d’un devis de remise en état de la porte sur cour d’un montant de 1 332 euros TTC ; cette somme est reprise dans le bilan financier (pièce 14) mais le devis en question n’est pas produit.

C’est donc une somme totale de 21 758,52 euros qui est due à la SCI KP. La compagnie Aviva Assurances a versé le 26 novembre 2015 celle de 6 485,75 euros au titre du dommage matériel, cette somme étant calculée par le cabinet Texa expertises, sur la base du rapport du cabinet Cunningham & Lindsey, à savoir 5 052,30 euros en valeur à neuf, vétusté déduite et en y ajoutant les frais annexes. Elle incluait la dépose et la repose d’un revêtement dans le studio, les travaux de plâtrerie, la pose de protections et emballages, et la pose et dépose des menuiseries extérieures et porte PVC. La SCI KP n’a pas signé de procès-verbal d’accord sur le montant des indemnités et n’a jamais entendu limiter son indemnisation à la somme de 6 485,75 euros.

Le préjudice matériel de la SCI KP au titre du premier sinistre sera ainsi fixé à 15 272,77 euros.

Sur le dommage matériel afférent au second dégât des eaux (6 juin 2016)

La SCI KP réclame de ce chef la somme totale de 12 289 euros.

Elle verse aux débats :

— une facture de la société LCD Décoration, en date du 30 octobre 2017, relative à la dépose du ballon d’eau chaude existant, des toilettes et du réservoir, du miroir, et à la réfection de la salle de bains, d’un montant de 894 euros TTC ;

— un devis de la même société, en date du 30 octobre 2017, relatif à la dépose de meubles de la salle de bain et de la cuisine, du parquet, à la repose des éléments susvisés ainsi qu’à divers travaux de plomberie, outre la mise en protection et le nettoyage, d’un montant de 8 745 euros TTC ;

— un devis de la société Chris bleu, en date du 2 octobre 2017, relatif au déménagement et à l’emballage de meubles, d’un montant de 2 650 euros TTC.

La somme de 12 289 euros sera en conséquence allouée à la SCI KP.

Sur le dommage immatériel

La SCI KP invoque une perte locative ; il existe un aléa même dans un marché porteur, et le préjudice souffert par l’intéressée doit s’interpréter comme une perte de chance de percevoir des loyers, comme le fait remarquer à juste titre la compagnie Axa France IARD dans ses écritures. Celle-ci se définit comme la disparition de la probabilité d’un événement favorable (à savoir la perception de loyers), lorsque cette chance apparaît suffisamment sérieuse, et c’est seulement cette perte qui est indemnisée par l’allocation de dommages et intérêts et nullement la totalité de ce que la chance, si elle s’était réalisée, aurait pu procurer à la victime. Spécialement, dans le cas de la perte d’une chance d’encaisser des loyers, l’indemnité n’égalera pas la totalité de la somme à laquelle le plaideur aurait pu prétendre si le dommage ne s’était pas produit, ce qui demeurera toujours du domaine de l’inconnu, la location immédiate d’un bien n’étant pas certaine, et en outre les risques de devoir faire face à des impayés de loyers étant réels ; enfin des charges ont nécessairement été économisées, la gestion des locations impose des contraintes spécifiques tenant à la rotation fréquente des locataires et aux coûts que cela induit (frais d’état des lieux, frais d’agence, fourniture d’eau et de courant électrique, frais de remise en état et de nettoyage). En d’autres termes, la perte de chance implique toujours l’existence d’un aléa, le dommage étant constitué non pas par les sommes convoitées, mais seulement par l’espoir de les gagner.

C’est donc une somme de 500 euros par mois qui sera retenue.

C’est en vain que le syndicat des copropriétaires objecte que la SCI KP, en votant le report des travaux, est à l’origine de la durée durant laquelle son studio n’a pas pu être loué. S’il est exact que dans la résolution n° 17 de l’assemblée générale du 25 janvier 2017 a été voté le report de la réfection de l’étanchéité de la toiture terrasse du rez-de-chaussée, c’était en raison du fait qu’il existait des discussions sur le point de savoir si la toiture du bâtiment annexe sur cour constituait une partie commune ou non, alors que d’autres copropriétaires souhaitaient obtenir des renseignements supplémentaires. Cette difficulté a d’ailleurs été rappelée au syndicat des copropriétaires par la SCI KP le 19 février 2017, qui lui réclamait en urgence la production de devis. Par ailleurs, la perception de l’acompte de la compagnie Axa France IARD n’a pas eu pour effet de mettre fin au préjudice immatériel, vu que les travaux n’étaient pas faits.

La perte de chance de percevoir un loyer sera retenue à compter du mois de mars 2015, date du premier sinistre. La SCI KP soutient que ce chef de préjudice a perduré jusqu’au mois de février 2023, alors que le tribunal a retenu la date du 20 juillet 2020. Un procès-verbal de constat en date du 11 octobre 2022 démontre qu’à cette date le studio était vidé de son contenu pour travaux alors que le parquet était déposé ; les photographies annexées audit constat le confirment. A cette époque, la cause de la fuite était supprimée seulement en partie, les opérations de remplacement de la descente des eaux pluviales restant à mener à bien. Et c’est au mois de janvier 2023 que les travaux ont été achevés, ainsi qu’il résulte de la lecture d’un email en date du 27 janvier 2023. La période d’indemnisation doit donc s’achever à cette date.

Dans la limite de la demande, la Cour retiendra 94 mois d’indemnisation, la somme de 47 000 euros revenant à la SCI KP au titre du préjudice immatériel.

Sur les frais d’huissier

La SCI KP a dû exposer des frais engagés les 23 juin 2015 et 6 juillet 2016 et réclame à ce titre les sommes de 332,36 euros et 85,92 euros qui correspondent au coût d’un constat et à celui de la signification d’une lettre de mise en demeure à la société Schumacher et associés.

S’agissant du constat, seuls ceux d’état des lieux qui ont été dressés dans le cadre d’un bail sont tarifés, comme il est dit à l’article A 444-27 du code de commerce en sa version alors applicable ; le constat susvisé n’étant pas tarifé, il entre dans les débours irrépétibles sur le sort desquels il sera statué ci-après.

Un acte de signification de lettre n’est pas non plus tarifé.

La demande au titre des frais d’huissier sera donc rejetée.

Sur le préjudice moral

Le tribunal a alloué à la demanderesse la somme de 3 000 euros de ce chef.

Il est constant que la SCI KP a eu beaucoup de mal à obtenir satisfaction tandis qu’elle a dû adresser de très nombreux messages de relance au syndic, en vain. Les tracas générés par les deux sinistres ont été importants, et la SCI a vu durant plusieurs années son studio hors d’état d’être loué ce qui a généré un manque à gagner préoccupant. Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur la garantie de la compagnie Aviva Assurances devenue la SA Abeille IARD & santé (assureur de la copropriété) :

La police d’assurance signée par le syndicat des copropriétaires et la compagnie Aviva Assurances, en sa rubrique relative aux dégâts des eaux, stipulait (article 2.4) que n’étaient pas garantis les dommages provenant d’un manque de réparations indispensables ou provoqués par la vétusté ou l’usure signalée ou continue des conduits, chaudières ou appareils, si l’assuré n’a as pris les dispositions pour y remédier dans un délai de 20 jours après en avoir eu connaissance, sauf en cas de force majeure.

La SCI KP objecte que cette clause n’est pas formelle et limitée comme il est dit aux articles L 113-1 et L 112-4 du code des assurances. L’article L 113-1 alinéa 1er prévoit que les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l’assuré sont à la charge de l’assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police. Et l’article L 112-4 dernier alinéa dispose que les clauses des polices édictant des nullités, des déchéances ou des exclusions ne sont valables que si elles sont mentionnées en caractères très apparents.

La clause susvisée ne saurait être considérée comme conforme au premier de ce textes, les cas d’exclusion n’étant ni précis ni énumérés ; elle ne peut donc pas recevoir application (cass 2e civ., 26 novembre 2020).

Subsidiairement, la SA Abeille IARD & santé fait valoir qu’elle ne devrait que la moitié des sommes, en application de la sanction contractuelle de l’article 2.5, au cas où l’assuré ne maintiendrait pas les conduites et appareils en bon état.

Ce paragraphe de la police stipulait que l’assurance ne garantissait que les dommages accidentels c’est à dire non prévisibles, et que l’assuré devait maintenir en bon état les conduites et appareils dont il avait la charge, ainsi que les toitures, terrasses et ciels vitrés, lorsque l’entretien lui en incombait, vidanger, pendant les périodes de gel, les installations de chauffage central et de distribution d’eau chaude qui n’étaient pas en service ou utiliser des produits antigel, et qu’en cas de dégât des eaux survenu par suite de l’inexécution de ces obligations, l’indemnité était réduite de moitié.

Il s’avère que postérieurement au premier sinistre du 5 mars 2015, le syndicat des copropriétaires a été relancé à plusieurs reprises. En effet le 10 septembre 2015 la SCI KP lui a adressé des reproches, motif pris de ce que depuis 5 mois rien n’avait été fait, et lui demandait de prendre en urgence les mesures qui s’imposaient. Le 27 octobre 2015 a été adressée au syndicat des copropriétaires une autre relance au ton comminatoire, dans laquelle il lui était reproché de ne pas avoir traité les origines du dommage alors que tout type de sinistre pourrait se reproduire, et il était mis en demeure de faire le nécessaire sans délai, avec des menaces de saisir la juridiction compétente. Le 8 mars 2016 il était rappelé au syndicat des copropriétaires qu’il ne donnait aucune nouvelle malgré de multiples demandes, et il était à nouveau menacé d’une action en justice. Le 22 mai 2016 il était une fois encore relancé. Le 3 juin 2016 la SCI KP relançait une fois encore le syndicat des copropriétaires et réclamait une fois encore, en urgence, la mise en oeuvre des mesures adéquates. Et finalement le 6 juin 2016, soit à peine trois jours plus tard, un deuxième sinistre est survenu, lequel est dû à des infiltrations provenant du solin défectueux et du mauvais état de l’étanchéité de la terrasse. Il faut en déduire nécessairement que ce dégât des eaux est la conséquence de l’inexécution avérée et persistante, par le syndicat des copropriétaires, de ses obligations, précision étant faite que même si le collecteur était en cause il incombait à l’intéressé de le réparer voire de le remplacer. Il sera ainsi jugé que la SA Abeille IARD & santé ne doit que la moitié des sommes dues au titre du second sinistre.

Sur la garantie de la compagnie Axa France IARD (assureur de la SCI KP) au titre du premier sinistre (5 mars 2015)

La Cour adopte les motifs du tribunal qui a relevé à bon droit que la SCI KP disposait d’un délai de deux ans, comme il est dit à l’article L 114-1 du code des assurances, pour agir à l’encontre de son assureur, et que ce délai était acquis le 5 mars 2017 alors que la compagnie Axa France IARD n’a été assignée que le 16 novembre 2017 soit hors délai. Le jugement est confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes formées contre la compagnie Axa France IARD au titre du premier sinistre.

Sur la garantie de la compagnie Axa France IARD (assureur de la SCI KP) au titre du second sinistre (6 juin 2016)

La compagnie Axa France IARD fait valoir que la SCI KP ne le lui a pas déclaré dans les 5 jours, à peine de déchéance de la garantie. Le tribunal a rejeté ce moyen après avoir relevé qu’aucune sanction n’était encourue en cas de dépassement du délai.

L’article 64 des conditions générales stipulait, en un paragraphe intitulé 'que faire en cas de sinistre '', que ce dernier devait être déclaré par l’assuré dès qu’il en avait connaissance, dans un délai de 2 jours s’il s’agissait d’un vol, de 5 jours s’il s’agissait d’un autre sinistre, et de 10 jours s’il s’agissait d’une catastrophe naturelle. C’était donc un délai de 5 jours qui était ici applicable. La compagnie Axa France IARD soutient, sans être utilement contredite par la SCI KP, que celle-ci ne lui a jamais déclaré le sinistre en question ; l’intéressée ne produit aucune pièce à ce sujet. Et contrairement à ce qu’a jugé le tribunal, une sanction était attachée à cette obligation déclarative, puisqu’il était prévu que l’assuré devait impérativement respecter ces délais sauf en cas de force majeure, sans quoi la compagnie Axa France IARD serait en droit de lui opposer la déchéance de ses garanties.

Il s’ensuit que la compagnie Axa France IARD ne garantit pas ce sinistre, de sorte que le jugement sera infirmé en ce qu’il a prononcé des condamnations à son encontre, et les demandes formées contre elle seront rejetées.

Sur les condamnations

Par infirmation du jugement, le syndicat des copropriétaires sera condamné au paiement de l’ensemble des sommes susvisées, et la créance de la SCI KP sera fixé à la même hauteur au passif de la liquidation judiciaire de la société Schumacher et associés.

La SA Abeille IARD & santé, quant à elle, sera condamnée, in solidum avec les autres parties, au paiement de la totalité du préjudice matériel né du premier sinistre (15 272,77 euros), de la moitié de celui né du second sinistre (6 144,50 euros), du préjudice immatériel (47 000 euros) et du préjudice moral (3 000 euros).

Sur la demande du syndicat des copropriétaires à fin de condamnation de la SA Abeille IARD & santé à le garantir

La SA Abeille IARD & santé sera, par infirmation du jugement, condamnée à garantir le syndicat des copropriétaires à raison la totalité du préjudice matériel né du premier sinistre (15 272,77 euros), de la moitié de celui né du second sinistre (6 144,50 euros), du préjudice immatériel (47 000 euros) et du préjudice moral (3 000 euros), des frais irrépétibles et des dépens de première instance.

Sur le recours de la compagnie Axa France IARD

Le tribunal a condamné in solidum le syndicat des copropriétaires et la compagnie Aviva Assurances à rembourser à la compagnie Axa France IARD, subrogée dans les droits de la SCI KP, la somme de 6 485,74 euros. Ce chef du dispositif est attaqué par le syndicat des copropriétaires, qui requiert l’infirmation de la décision sauf en ce que la SA Abeille IARD & santé a été condamnée à le garantir, et également par la SA Abeille IARD & santé venant aux droits de la compagnie Aviva Assurances. La compagnie Axa France IARD demande la confirmation sur ce point.

Dès lors que la dette est née du chef du syndicat des copropriétaires, ce dernier et son assureur la SA Abeille IARD & santé doivent être condamnés à garantir la compagnie Axa France IARD, assureur de la SCI KP, à hauteur de la somme qu’elle a réglée à son assurée. Le jugement sera confirmé sur ce point.

Le jugement a également énoncé que la compagnie Axa France IARD est en droit d’exercer un recours subrogatoire contre le syndicat des copropriétaires et la compagnie Aviva Assurances pour la somme de 38 150 euros ; il sera réformé sur ce point car la compagnie Axa France IARD vient d’être mise hors de cause.

Sur les autres demandes

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement en ce qu’il a prononcé des condamnations en application de l’article 700 du code de procédure civile et relatives aux dépens, sauf en ce qui concerne la compagnie Axa France IARD. Le jugement sera infirmé en ce qu’il a prononcé à son encontre une condamnation en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

En équité, le syndicat des copropriétaires, la SAS Alliance ès-qualités de liquidateur de la société Schumacher et associés, et la SA Abeille IARD & santé seront condamnés in solidum au paiement de la somme de 4 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, au bénéfice de la SCI KP.

L’équité ne commande pas d’allouer une somme en application de l’article 700 du code de procédure civile au syndicat des copropriétaires, ni à la compagnie Axa France IARD.

Le syndicat des copropriétaires, la SAS Alliance ès-qualités de liquidateur de la société Schumacher et associés et la SA Abeille IARD & santé seront condamnés in solidum aux dépens, lesquels ne comprendront pas les frais d’huissier qui ont été écartés supra.

La SA Abeille IARD & santé sera condamnée à garantir le syndicat des copropriétaires du chef de la somme de 4 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens d’appel.

En application de l’article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Il convient en conséquence de dispenser la SCI KP de toute participation à la dépense commune liée au présent appel.

PAR CES MOTIFS

— INFIRME le jugement en date du 3 octobre 2022 en ce qu’il a :

* condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à Neuilly-sur-Seine, représenté par la société Immo de France, la compagnie Aviva Assurances et la compagnie Axa France IARD à payer à la SCI KP la somme de 76 814,26 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, la compagnie Axa France IARD n’étant tenue qu’à hauteur de la somme de 38 150 euros ;

* débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 15], représenté par la société Immo de France, de sa demande de garantie à l’encontre de la compagnie Aviva Assurances ;

* fixé la créance de la SCI KP au passif de la société Schumacher et associés représentée par la SAS Alliance en sa qualité de liquidateur à la somme de 76 814,26 euros ;

* condamné la compagnie Axa France IARD à payer la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile à la SCI KP et aux dépens ;

* dit que la compagnie Axa France IARD pourra exercer son recours subrogatoire contre le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 15], représenté par la société Immo de France, et la compagnie Aviva Assurances pour la somme de 38 150 euros ;

et statuant à nouveau :

— CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à payer à la SCI KP les sommes suivantes :

* 15 272,77 euros au titre du préjudice matériel consécutif au premier sinistre ;

* 12 289 euros au titre du préjudice matériel consécutif au second sinistre ;

* 47 000 euros au titre de la perte de loyers ;

* 3 000 euros au titre du préjudice moral ;

— FIXE la créance de la SCI KP au passif de la liquidation judiciaire de la société Schumacher et associés, représentée par la SAS Alliance, à hauteur des sommes susvisées ;

— CONDAMNE la SA Abeille IARD & santé à payer à la SCI KP, solidairement avec le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à Neuilly-sur-Seine et la société Schumacher et associés, les sommes suivantes :

* 15 272,77 euros au titre du préjudice matériel consécutif au premier sinistre ;

* 6 144,50 euros au titre du préjudice matériel consécutif au second sinistre ;

* 47 000 euros au titre de la perte de loyers ;

* 3 000 euros au titre du préjudice moral ;

— CONDAMNE la SA Abeille IARD & santé à garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 15] à hauteur des sommes suivantes :

* 15 272,77 euros au titre du préjudice matériel consécutif au premier sinistre ;

* 6 144,50 euros au titre du préjudice matériel consécutif au second sinistre ;

* 47 000 euros au titre de la perte de loyers ;

* 3 000 euros au titre du préjudice moral ;

* la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens de première instance ;

— REJETTE l’ensemble des demandes formées contre la compagnie Axa France IARD ;

— CONSTATE que la demande relative au recours subrogatoire de la compagnie Axa France IARD à hauteur de 38 150 euros est sans objet ;

— CONFIRME le jugement pour le surplus ;

— CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à Neuilly-sur-Seine, la SAS Alliance ès-qualités de liquidateur de la société Schumacher et associés et la SA Abeille IARD & santé à payer à la SCI KP la somme de 4 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— REJETTE les autres prétentions en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 15], la SAS Alliance ès-qualités de liquidateur de la société Schumacher et associés et la SA Abeille IARD & santé aux dépens d’appel qui ne comprendront pas les sommes de 332,36 euros et 85,92 euros correspondant au coût d’un constat et à celui de la signification d’une lettre de mise en demeure à la société Schumacher et associés ;

— CONDAMNE la SA Abeille IARD & santé à garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 15] à hauteur de la somme de 4 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens d’appel ;

— Dit qu’en application de l’article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, la SCI KP est dispensée de toute participation à la dépense commune liée au présent appel ;

— ACCORDE à la SCP Courtaigne et à Maître Ballouard le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile ;

— REJETTE toute autre demande.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT