COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 30G

Chambre commerciale 3-1

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 21 MAI 2025

N° RG 22/01139 – N° Portalis DBV3-V-B7G-VAYC

AFFAIRE :

[SC] [W]

…

C/

S.A.S. RESIDENCE SAINT GERMAIN

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 03 Février 2022 par le tribunal judiciaire de VERSAILLES

N° Chambre : 3

N° RG : 19/08342

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Ivan CORVAISIER

M^e Oriane DONTOT

M^e Franck LAFON

TJ VERSAILLES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT ET UN MAI DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Madame [SC] [W] – [Adresse 27]

Monsieur [A] [B] [S] – [Adresse 24]

Madame [P] [S] – [Adresse 24]

Monsieur [J] [R] [D] [TW] – [Adresse 29]

Madame [Z] [EA] [TW] – [Adresse 29]

Monsieur [T] [PX] [O] [IU] – [Adresse 33]

Madame [K] [IE] [IU] – [Adresse 33]

Monsieur [HO] [G] [Y] [FF] – [Adresse 5]

Madame [I] [U] [FF] – [Adresse 5]

Monsieur [GZ] [F] [L] [MI] – [Adresse 12]

[Localité 1]

Monsieur [VR] [MY] – [Adresse 7]

Madame [E] [C] [MY] – [Adresse 7]

Madame [LT] [EP] – [Adresse 8]

Monsieur [M] [V] – [Adresse 2]

Monsieur [RM] [VB] [N] – [Adresse 26]

Madame [H] [X] [U] [N] – [Adresse 25]

[Localité 32]

S.A.R.L. FEYT SARL – [Adresse 35]

S.A.R.L. DESDE INVEST – [Adresse 16]

S.A.S. COMPAGNIE BRETONNE DE COMMERCE DE DETAILS venant aux droits de la société DELCONISO – [Adresse 37]

S.A.R.L. CAPE TOWN INVEST – [Adresse 20]

S.A.R.L. VALDEN INVEST – [Adresse 17]

S.A.R.L. BARBIER-RAMELET – [Adresse 6]

S.A.R.L. THAUDRON – [Adresse 14]

S.A.R.L.U. EURL RTAIMATE – [Adresse 19]

S.A.R.L.U. PLAN B – [Adresse 3]

S.A.R.L. PL PATRIMOINE – [Adresse 23]

S.A.R.L. [JJ] PATRIMOINE – [Adresse 31]

S.A.R.L. MMK – [Adresse 21]

S.A.R.L. LMP LEPETIT – [Adresse 34]

S.A.R.L.U LMP JARLAUD – Chez EUROSOCIAL [Adresse 15]

S.A.R.L. LELIEVRE INVEST – [Adresse 28]

S.A.R.L. LECA INVEST – [Adresse 22]/ILE DE LA REUNION

S.A.R.L. LA VALLEE PATRIMOINE – [Adresse 18]

S.A.R.L.U EURL FREDERIC – [Adresse 13]

S.A.R.L. AMARMA – [Adresse 9]

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE MONTBUISSON – [Adresse 30]

Représentés par M^e Ivan CORVAISIER de la SELARL CORVAISIER AVOCATS ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 37 et M^e Mickaël COHEN de la SELARLU CABINET COHEN, Plaidant, avocat au barreau d’Annecy

APPELANTS

****************

S.A.S. RESIDENCE SAINT GERMAIN venant aux droits de la société Résidence Montbuission – RCS Versailles n° 398 133 504 – [Adresse 10]

Représentée par M^e Oriane DONTOT de la SELARL JRF & TEYTAUD SALEH, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 et M^e Chloé TOUSSAINT & M^e Marine PARMENTIER de la SELARL WOOG & ASSOCIES, Plaidant, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2084

S.A.R.L. DOMUSVI CONSEIL IMMOBILIER – RCS Nanterre n° 418 358 701 – [Adresse 4]

Représentée par M^e Franck LAFON, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618 et M^e Agnès LEBATTEUX SIMON de la SCP ZURFLUH-LEBATTEUX-SIZAIRE et associés, Plaidant, avocat au barreau de Paris

INTIMEES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 12 Février 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Florence DUBOIS-STEVANT, présidente chargée du rapport et Madame Bérangère MEURANT, conseillère.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Florence DUBOIS-STEVANT, Présidente,

Madame Nathalie GAUTRON-AUDIC, Conseillère,

Madame Bérangère MEURANT, Conseillère,

Greffier, lors des débats : M. Hugo BELLANCOURT,

Exposé du litige

Par acte authentique du 3 décembre 2007, la société GDP Vendôme promotion, aux droits de laquelle vient la société GDP Vendôme immobilier (« la société GDP »), a acquis un ensemble immobilier, situé [Adresse 11] à [Localité 36] (78), à usage de maison de retraite. L’immeuble a été divisé en unités d’hébergement et locaux tous usages. Un état descriptif de division et un règlement de copropriété ont été établis par acte notarié du 20 décembre 2007.

Par actes de vente conclus en décembre 2007 et courant 2008, la société GDP et sa filiale d’exploitation, la société Résidence de Montbuisson, ont cédé les lots constitués d’une unité d’hébergement et les meubles meublants.

Les acquéreurs de ces unités d’hébergement les ont données à bail commercial à la société Résidence de Montbuisson aux fins d’exploitation pour une durée de neuf années à compter du jour de la signature définitive de l’acte authentique.

Le 28 décembre 2009, la société GDP a cédé et apporté les titres de sa filiale d’exploitation à une nouvelle société DVD participations, devenue ainsi actionnaire majoritaire de la société Résidence de Montbuisson à compter de 2011. En 2014, la société DVD participations a changé de dénomination pour devenir la société DomusVi conseil immobilier (« la société DomusVi »).

En juin 2016, la société Résidence de Montbuisson a délivré des congés aux bailleurs.

Plusieurs constats d’huissier ont été réalisés les 17 et 18 décembre 2017, la libération effective des lieux est intervenue le 31 décembre 2017 et la restitution des clés le 4 janvier 2018.

Les fonctions de syndic ont été successivement exercées de 2008 à novembre 2014 par la société Patrimmo expansion, devenue Dolcea création GDP Vendôme, puis jusqu’au 30 juin 2017 par la société DomusVi, enfin, depuis le 1er juillet 2017, par M. [JJ], syndic bénévole.

Une première ordonnance du 10 novembre 2016, ordonnant, sur saisine des bailleurs, une expertise judiciaire, a été infirmée par un arrêt de la cour d’appel de Versailles du 12 octobre 2017.

Sur nouvelle saisine des bailleurs, le juge des référés a, par ordonnance du 5 juillet 2018, désigné M. [YA] en qualité d’expert judiciaire pour se prononcer sur les désordres allégués et rechercher si leur cause procédait d’un défaut d’entretien des lieux loués. L’expert judiciaire a déposé son rapport le 16 mai 2019.

Par acte d’huissier du 18 novembre 2019, certains copropriétaires et le syndicat des copropriétaires de la Résidence Montbuisson, représenté par son syndic bénévole, ont assigné, devant le tribunal judiciaire de Versailles, les sociétés Résidence de Montbuisson et DomusVi en paiement des réparations locatives.

Le 16 octobre 2019, la société Résidence de Montbuisson avait été dissoute par anticipation et une transmission universelle de son patrimoine réalisée au profit de son associée unique, Ia société Résidence Saint-Germain, laquelle est intervenue volontairement à l’instance suivant conclusions notifiées le 26 juillet 2021.

Par jugement du 3 février 2022, le tribunal a déclaré recevables l’intervention volontaire de la société Résidence Saint-Germain et les prétentions formées par les copropriétaires demandeurs et le syndicat des copropriétaires, a rejeté leurs prétentions, a condamné les copropriétaires demandeurs et le syndicat des copropriétaires à verser à la société DomusVi Ia somme de 1.500 euros au titre de ses frais irrépétibles, a rejeté la demande d’indemnisation formée par la société Résidence Saint-Germain au titre de ses frais irrépétibles, a condamné in solidum les copropriétaires demandeurs et le syndicat des copropriétaires aux dépens de l’instance avec droit de recouvrement direct.

Par déclaration du 25 février 2022, les demandeurs et le syndicat des copropriétaires ont fait appel du jugement en ce qu’il a rejeté leurs prétentions et les a condamnés à verser à la société DomusVi la somme de 1.500 euros au titre de ses frais irrépétibles et aux dépens avec droit de recouvrement direct.

Les parties ont conclu et, par arrêt avant-dire droit du 23 novembre 2023, la cour a prononcé la révocation de l’ordonnance de clôture, ordonné la réouverture des débats, invité les appelants à préciser dans leurs écritures, pour chacun des lots, en quoi il serait affecté d’un défaut d’entretien et les travaux de reprise à réaliser, à fournir tous les éléments permettant d’évaluer le coût desdits travaux qui devraient y être effectués et qui seraient, selon eux, à la charge de la société exploitante et à fournir toutes précisions supplémentaires permettant de distinguer les demandes chiffrées portant sur les parties privatives et celles portant sur les parties communes, sursis à statuer sur l’ensemble des demandes et réservé les dépens.

Par dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 23 mai 2024, les appelants demandent à la cour de débouter les sociétés Résidence Saint-Germain et DomusVi de toutes leurs demandes, d’infirmer le jugement et statuant à nouveau :

— de condamner in solidum les sociétés Résidence Saint-Germain et DomusVi à leur payer à chacun une somme déterminée selon un tableau, avec intérêts au taux légal à compter de l’arrêt à intervenir, au titre des travaux à réaliser ;

— de condamner in solidum les sociétés Résidence Saint-Germain et DomusVi à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 553.363,70 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’arrêt à intervenir, au titre des travaux à réaliser dans les parties communes ;

— de condamner in solidum les sociétés Résidence Saint-Germain et DomusVi à payer à chacun d’eux une somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de condamner les sociétés Résidence Saint-Germain et DomusVi aux dépens.

Par dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 18 novembre 2024, la société Résidence Saint-Germain demande à la cour :

— d’infirmer le jugement en ce qu’il a déclaré recevables les prétentions des copropriétaires demandeurs et du syndicat des copropriétaires et, statuant à nouveau, de déclarer les premiers irrecevables pour défaut d’intérêt et de qualité à agir contre elle au titre des travaux relatifs aux parties communes et le syndicat des copropriétaires irrecevable pour défaut d’intérêt et de qualité à agir contre elle au titre des travaux relatifs aux parties privatives ;

— à défaut, à titre principal, de confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté l’ensemble des demandes des copropriétaires demandeurs et du syndicat des copropriétaires ;

— subsidiairement, de juger qu’elle est uniquement redevable des travaux d’étanchéité concernant la toiture et les terrasses suivant les préconisations de l’expert judiciaire évalués par la société MBG BAT à la somme de 13.189,39 euros TTC et des travaux ponctuels sur les installations électriques suivant le devis établi par l’entreprise EC+ pour un montant de 24.500 euros TTC ;

— en tout état de cause, d’infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté sa demande d’indemnisation formée au titre des frais irrépétibles et, statuant à nouveau, de condamner in solidum les appelants à lui payer chacun la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles, de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné in solidum les demandeurs aux dépens avec droit de recouvrement direct, de condamner in solidum les appelants à lui payer la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel ainsi qu’aux dépens de la présente instance.

Par dernière conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 5 juin 2024, la société DomusVi demande à la cour d’infirmer le jugement en ce qu’il a jugé recevable l’action individuelle des demandeurs et, statuant à nouveau, de déclarer irrecevable leur action diligentée à son encontre, de confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté les demandes du syndicat des copropriétaires, subsidiairement de confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté l’ensemble des demandes des demandeurs et du syndicat des copropriétaires, plus subsidiairement de débouter les demandeurs et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de leurs demandes, en tout état de cause de condamner in solidum les demandeurs et le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 10.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens d’appel avec droit de recouvrement direct.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 19 décembre 2024.

SUR CE,

Il n’a pas été fait appel du chef du jugement ayant déclaré recevable l’intervention volontaire de la société Résidence Saint-Germain.

Dans le dernier état de leurs écritures, notifiées après la réouverture des débats, les copropriétaires demandent la condamnation in solidum du preneur des baux commerciaux et du syndic qui est intervenu de novembre 2014 au 30 juin 2017 au titre de travaux de remise en état de leur(s) lot(s) privatif(s) et le syndicat des copropriétaires demande la condamnation in solidum des mêmes sociétés au titre des travaux à réaliser sur les parties communes de la résidence.

Sur les fins de non-recevoir soulevées par la société Résidence Saint-Germain :

Sur les demandes des copropriétaires formées au titre des désordres allégués touchant les parties communes :

La société Résidence Saint-Germain soulève le défaut de qualité et d’intérêt à agir à titre individuel des copropriétaires au titre des travaux concernant les parties communes.

Mais, dans leurs dernières écritures, communes au syndicat des copropriétaires et déposées à la demande de la cour dans son arrêt avant-dire droit, les copropriétaires formulent des demandes en paiement en réparation des seuls désordres affectant leur(s) lot(s) privatif(s) sans invoquer à l’appui de leur demande ceux affectant les parties communes de la résidence.

Il s’ensuit que la fin de non-recevoir soulevée par la société Résidence Saint-Germain devant le tribunal est devenue sans objet devant la cour.

Sur la demande du syndicat des copropriétaires au titre des désordres allégués touchant les parties privatives :

La société Résidence Saint-Germain soulève le défaut de qualité et d’intérêt à agir du syndicat des copropriétaires à son encontre s’agissant des parties privatives des locaux loués en invoquant l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965.

Mais, dans ses dernières écritures, communes aux copropriétaires et déposées à la demande de la cour dans son arrêt avant-dire droit, le syndicat des copropriétaires formule une demande en paiement en réparation des seuls désordres affectant les parties communes sans invoquer à l’appui de sa demande ceux affectant les parties privatives.

Il s’ensuit que la fin de non-recevoir soulevée par la société Résidence Saint-Germain devant le tribunal est devenue sans objet devant la cour.

Sur la fin de non-recevoir soulevée par la société DomusVi :

La société DomusVi soulève le défaut de qualité des copropriétaires à agir à son encontre au motif qu’un copropriétaire n’a pas qualité pour mettre en cause la responsabilité du syndic qui repose sur un préjudice collectif, une telle action appartenant au seul syndicat des copropriétaires.

Les copropriétaires répliquent qu’ils ont intérêt à agir dès lors que l’atteinte portée aux parties communes s’accompagne d’une entrave dans la jouissance ou la propriété des parties privatives et qu’ils ont tous qualité à agir en tant que copropriétaires de lots privatifs et de tantièmes des parties communes de la copropriété.

Sur ce,

Les copropriétaires de la résidence agissent en réparation de leur seul préjudice personnel découlant des désordres affectant le(s) lot(s) dont ils sont, chacun, propriétaires.

A ce titre il leur est loisible de rechercher la responsabilité du syndic dans la production du dommage personnel qu’ils allèguent en invoquant une faute à son encontre. Les questions ayant trait à la preuve d’une faute du syndic et du lien de causalité entre cette faute et le préjudice dont se prévaut chaque copropriétaire au titre des désordres affectant le(s) lot(s) privatif(s) dont il est propriétaire relèvent du bien-fondé de sa demande en ce qu’elle est dirigée contre le syndic.

Il s’ensuit que la fin de non-recevoir doit être rejetée.

Sur les demandes de chaque copropriétaire au titre d’un défaut d’entretien des lots privatifs :

Les copropriétaires, bailleurs, soutiennent qu’au vu des constats des lieux à la sortie, établis le 17 décembre 2017, un défaut manifeste d’entretien des chambres est imputable au preneur et qu’il ressort du rapport d’expertise judiciaire que la société Résidence Saint-Germain a manqué gravement à son obligation contractuelle d’entretien dans les parties privatives, les lieux ne s’étant pas trouvés dans un état d’usure normale mais laissés dégradés et dans un mauvais état, que les travaux ne sont pas nécessaires en raison de la seule vétusté des lieux comme le prétend la société Résidence Saint-Germain.

La société Résidence Saint-Germain conteste être tenue à des réparations locatives.

Elle soutient pour l’essentiel que les bailleurs ont mis à sa disposition un local au sein d’un immeuble de copropriété relevant de la catégorie des établissements recevant du public, que, sur le fondement des articles 1719 et 1720 du code civil, les travaux non liés à l’activité d’EHPAD mais visant à se conformer à une réglementation générale à tout établissement accueillant du public demeurent à la charge du bailleur, qu’elle s’est elle-même conformée à ses obligations contractuelles d’entretien, comme en attestent les autorisations d’exploitation et divers avis favorables à la poursuite de son exploitation et les dépenses d’entretien qu’elle a réalisées de 2013 à 2017 pour un montant total de 470.074, 53 euros, qu’elle était tenue de restituer les locaux en état d’usage, à l’exclusion de toute remise à neuf, qu’en outre dès 2007, le bâtiment présentait de nombreux défauts en raison de sa vétusté et que l’obligation d’entretien sur des désordres antérieurs aux baux ne lui a pas été transmise, que les travaux de mise aux normes, notamment électriques, ne relèvent pas des obligations contractuelles du preneur mais de celles du bailleur au titre de son obligation de délivrance, que les réparations locatives en cause ayant été occasionnées par la vétusté, elle n’est pas tenue de réaliser les travaux.

Sur ce,

Il résulte des articles 1719 et 1720 du code civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, d’entretenir la chose louée en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.

Selon le bail commercial conclu par la société Résidence Saint-Germain avec chacun des bailleurs pour une durée ferme de neuf années, le preneur s’oblige (i) à prendre les lieux loués dans l’état où ils se trouvent au jour de l’entrée en jouissance, sans pouvoir exiger réparation, pendant la durée du bail, (ii) à entretenir les lieux en bon état de réparations locatives et d’entretien pendant la durée du bail, (iii) à laisser, à la fin de la location ou de la jouissance, les lieux loués dans l’état d’usure normale, avec toutes les améliorations, travaux utiles, embellissement qu’il aurait pu faire, (iv) à acquitter toutes les dépenses liées à son exploitation, y compris, pendant la durée du premier bail, les grosses réparations, telles que définies aux articles 605 et 606 du code civil, à l’exception des charges votées en assemblée générale qui ne correspondent pas aux strictes nécessités de l’exploitation.

Il s’ensuit que pendant la durée du bail, soit neuf années à compter de sa prise d’effet, comprise entre le 20 décembre 2007 et le 13 octobre 2008 selon chaque contrat, la société MMK ayant toutefois acquis deux lots plus tard, le 30 juillet 2014, la société Résidence de Montbuisson était tenue d’une obligation d’entretien des lieux en bon état de réparations locatives et d’une obligation de s’acquitter des dépenses de grosses réparations dans la mesure où elles étaient en lien avec l’exploitation des locaux et au terme du bail, de l’obligation de laisser les lieux loués dans un état d’usure normale, ce qui exclut une remise à neuf des locaux pris à bail et les réparations locatives dues à la vétusté.

Il appartient ainsi à chaque propriétaire, bailleur, de rapporter la preuve que les locaux donnés à bail ont été rendus à l’issue du bail dans un état dégradé excédant une usure normale et ne résultant pas de la vétusté.

Aucun état des lieux d’entrée n’est versé aux débats. Mais le tribunal a justement relevé que dans l’avis technique sur la solidité du clos et du couvert établi le 4 décembre 2007 par la société Veritas à la suite d’une visite du bâtiment, essentiellement en ses parties communes, les intervenants n’ayant pas eu accès aux chambres, les observations formulées établissent a minima qu’au jour de la prise à bail des locaux, l’ensemble immobilier n’était pas neuf.

Le constat d’huissier, établi le 18 décembre 2017 à la demande de la société Résidence de Montbuisson avant la libération des lieux, a relevé dans les seules chambres 2, 23, 41, 46, 48, 50, 56 et 62 des défauts tels que des décollements de peinture, des traces, un parquet en mauvais état par endroits et, s’agissant de la chambre 21, des désordres affectant la terrasse.

Ce même jour, le 18 décembre 2017, un autre huissier a établi un constat à la demande du syndicat des copropriétaires portant, s’agissant des parties privatives, sur les mêmes chambres 2, 23, 41, 46, 48, 50, 56 et 62, et sur la terrasse de la chambre 21.

Mais ces constats ne révèlent pas un état globalement si dégradé de ces unités de vie données à bail qu’il excédait une usure normale impliquant une remise en état imputable à la société Résidence de Montbuisson à raison d’un manquement à son obligation d’entretien des lieux en bon état de réparations locatives.

Le 4 janvier 2018, la société Résidence de Montbuisson a fait établir un autre constat d’huissier, en présence de deux membres du conseil syndical et du syndic bénévole.

Ce constat indique que la société Résidence de Montbuisson a déclaré à l’huissier avoir fait procéder à des réparations à la suite d’un courrier des copropriétaires.

En effet, le 20 décembre 2017, le conseil syndical et le syndic bénévole avaient demandé à la société DomusVi de remédier à divers dysfonctionnements ou états de malpropreté, les chambres n’étant toutefois mentionnées qu’au titre de mobilier manquant. En réponse, le 22 décembre suivant, la société DomusVi avait indiqué que d’ici le 31 décembre, elle ferait réparer une fuite d’eau identifiée dans la chambre 107 et remettre en place tout ou partie du mobilier. Le 26 décembre, le conseil syndical et le syndic bénévole avaient réagi à cette lettre en demandant, s’agissant des chambres, une restitution du mobilier conforme à la liste d’origine. Par courriel du 29 décembre, l’un des membres du conseil syndical avait indiqué que le conseil syndical était favorable à la proposition de ne pas réinstaller le mobilier dans les chambres mais de proposer une indemnisation.

Le 4 janvier 2018, l’huissier a ainsi constaté la remise au syndic bénévole de la résidence du registre de sécurité et d’entretien des bâtiments et des trois clés de la porte d’entrée de la résidence. Il a procédé par sondage dans plusieurs chambres et a constaté que l’eau y fonctionnait et que le mobilier était toujours le même dans les chambres visitées. Les photographies d’une chambre montrent un bon état général. En tout cas, l’huissier ne fait pas mention de dégradations particulières dans l’une des chambres visitées et aucune photographie montrant des dégradations dans une chambre n’a été annexée au constat et ce, alors que le syndic bénévole et deux membres du conseil syndical se trouvaient sur place.

Il ressort de ce qui précède que l’état des chambres n’a pas fait l’objet de récriminations particulières de la part des copropriétaires, à l’exception d’une coupure d’eau et du défaut de mobilier dans certaines chambres, après le constat établi le 18 décembre 2017 à la demande du syndicat des copropriétaires et que, le 4 janvier 2018, le constat d’huissier fait en présence de deux membres du conseil syndical et du syndic bénévole n’a pas conduit à davantage de plaintes concernant les chambres.

Le 8 mars 2018, à la demande du syndic bénévole, la société LamyExpertises a fait état dans un avis technique, s’agissant des chambres, de désordres constatés au sol, tels que, comme l’a relevé le tribunal, des lames de plancher décollées ou légèrement affaissées, des décolorations de sol, des traces d’humidité, des portes sans poignées ou avec des poignées encerclées de rouille, des traces sur les murs, des décollements de peinture et de revêtements muraux dans les salles d’eau, des traces d’humidité aux murs, un trou dans le plafond, des rebouchages de trous et autres travaux sans finitions.

Ces constats ont été établis de manière non contradictoire plus de deux mois après la libération des locaux par la société Résidence de Montbuisson alors que l’exploitation du bâtiment n’avait pas repris.

Quant à l’expert judiciaire, il s’est rendu sur place le 11 octobre 2018 alors que l’exploitation du bâtiment n’avait pas repris. Non seulement les constats sont tardifs, dix mois après la libération des locaux par la société Résidence de Montbuisson, mais le tribunal a justement relevé, d’une part, que l’expert ne distinguait pas l’emplacement des désordres constatés, empêchant ainsi d’apprécier si les traces d’infiltration, d’humidité, de décollements de papiers peints ont été constatées dans des chambres, et que, d’autre part, il consacrait aux parties privatives une seule mention aux termes de laquelle « certaines étaient en bon état général et d’autres ont subi des travaux d’embellissement ».

La cour fait siennes les déductions du tribunal selon lesquelles les opérations d’expertise, contradictoires, n’ont pas permis de relever des dégradations ou réparations locatives dans les parties privatives, le tribunal observant que les recommandations formulées en conclusions du rapport portent exclusivement sur des grosses réparations ou mises en conformité afférentes aux parties communes.

Les devis produits en appel sont de nature à arrêter le montant d’une éventuelle indemnisation de chaque copropriétaire mais ils ne sont pas susceptibles de rapporter la preuve de l’état des chambres au jour de la libération des locaux par la société Résidence de Montbuisson dès lors qu’ils ont été établis en 2024.

Il s’ensuit que les constats, avis techniques et expertise judiciaire postérieurs aux constats d’huissier du 18 décembre 2017 établis avant la libération des locaux ne viennent pas remettre en cause la déduction qu’en a fait précédemment la cour, à savoir que les copropriétaires manquent à rapporter la preuve que chaque unité de vie donnée à bail présentait, à la libération des locaux par la société Résidence de Montbuisson, un état globalement si dégradé qu’il excédait une usure normale impliquant une remise en état imputable à la société Résidence de Montbuisson à raison d’un manquement à son obligation d’entretien des lieux en bon état de réparations locatives.

Au soutien de leur demande indemnitaire propre à chaque unité de vie dont ils sont chacun propriétaires, les appelants propriétaires d’une unité de vie n’invoquent pas la clause du bail mettant à la charge du preneur l’obligation de s’acquitter de toutes les dépenses liées à l’exploitation de la résidence comprenant les grosses réparations telles que définies aux articles 605 et 606 du code civil.

Il s’ensuit que les appelants propriétaires d’une unité de vie doivent être déboutés de leur demande indemnitaire. Le jugement sera dès lors confirmé en ce qu’il a rejeté les prétentions formées par les copropriétaires demandeurs.

Sur la demande du syndicat des copropriétaires au titre d’un défaut d’entretien des parties communes :

Le syndicat des copropriétaires soutient que l’obligation d’entretien du preneur concerne également les parties communes et qu’en outre aux termes des baux, le preneur a l’obligation de prendre en charge les travaux en application des articles 605 et 606 du code civil, que l’ensemble des désordres constatés dans les parties communes est imputable au défaut d’entretien de la société Résidence de Montbuisson et qu’ont été constatées l’existence de dangers graves pour la sécurité des personnes et des infiltrations d’eau dans l’ouvrage imputables à un défaut d’entretien

Il fait valoir que l’obligation d’entretien découle de celle du preneur d’exploiter l’ensemble de la résidence conformément à sa destination et d’assurer la sécurité et l’hygiène des résidents et de chaque bail s’agissant des travaux visés par les articles 605 et 606 du code civil, l’entretien des parties communes étant lié à l’exploitation de la résidence, que les constats de sortie des lieux réalisés en décembre 2017, l’avis technique de la société LamyExpertises de mars 2018 et les constatations de l’expert établissent la réalité de désordres résultant d’un défaut d’entretien.

La société Résidence Saint-Germain soutient qu’en l’absence de toute clause de transfert, les désordres résultant de la vétusté relèvent de la responsabilité du syndicat des copropriétaires, que les copropriétaires doivent conserver à leur charge les travaux devant être effectués dans les parties communes qui préexistaient à leur mise à disposition au preneur et ceux strictement nécessaires à l’activité du preneur, que les stipulations contractuelles ne déchargent pas les propriétaires de leur obligation de délivrance.

Elle fait valoir que l’expert judiciaire a considéré que des désordres étaient dus à la vétusté et à l’ancienneté du bâtiment, et ajoute que certains d’entre eux préexistaient à l’acquisition par les appelants de leurs lots et qu’ils sont sans lien avec l’exploitation par le preneur, qu’ils ne peuvent lui être imputés au titre d’un prétendu défaut d’entretien, que les installations électriques répondaient aux normes en vigueur en 2017, que la mise en conformité à laquelle conclut l’expert judiciaire ne relève pas de sa responsabilité, que le défaut d’entretien des cheneaux constaté par l’expert judiciaire après son départ ne lui est pas imputable.

Sur ce,

Selon un devis du 29 mars 2024, les désordres affectant les parties communes dont il est demandé réparation par le syndicat des copropriétaires portent sur :

le toit (vérification de la toiture et la réparation d’une fuite détectée dans une chambre),

une reprise des murs et plafonds (travaux de peinture sur l’ensemble des murs des parties communes sans précision),

une reprise des sols dégradés,

une remise aux normes en vigueur de l’installation électrique,

le nettoyage des façades, la reprise des fissures extérieures et le rattrapage des parties dégradées,

la réfection complète d’une terrasse en rez-de-chaussée suite à des dégâts des eaux.

Le syndicat des copropriétaires se prévaut des baux conclus entre chaque propriétaire de lot(s) et la société exploitante Résidence de Montbuisson qui stipulent notamment que le preneur s’engage à « entretenir les lieux en bon état de réparations locatives et d’entretien pendant la durée du bail » et à « acquitter toutes les dépenses liées à son exploitation, y compris, pendant la durée du premier bail, les grosses réparations telles que définies à l’article 605 et l’article 606 du code civil », les charges votées en assemblée générale ne correspondant pas aux strictes nécessités de l’exploitation étant toutefois exclues de cette obligation pesant sur le preneur.

Chaque bail porte sur une partie privative et sur des tantièmes des parties communes.

La société Résidence Saint-Germain ne discute pas l’application de cette clause à l’ensemble des parties communes mais en limite la portée aux dépenses, d’entretien et de grosses réparations, correspondant aux strictes nécessités de l’exploitation et en exclut celles préexistantes à la prise d’effet des baux ou résultant de la vétusté.

Or les postes de dépenses visés par le devis du 29 mars 2024 précédemment rappelé portent tous sur des dépenses en lien avec l’exploitation de la résidence contrairement à ce qu’a retenu le tribunal. Les réparations tenant aux infiltrations d’eau, aux façades fissurées, à une terrasse dégradée par des dégâts des eaux, la réfection des murs, plafonds et sols, une mise aux normes électriques sont nécessaires à l’exploitation d’un EHPAD sans mise en danger ou inconfort des résidents. Il n’apparaît pas que les travaux visés par le devis relèvent d’un embellissement des parties communes ou d’une transformation qui excéderaient les nécessités de l’exploitation quotidienne de l’établissement. En outre, dès lors qu’est recherchée l’indemnisation de l’abstention fautive de la société Résidence de Montbuisson pendant la durée du bail, il est sans importance que la résidence n’ait plus été exploitée après que cette société a quitté les lieux.

Il convient dès lors d’apprécier si chacun des travaux de réparation objet de la demande d’indemnisation est imputable à la société Résidence Saint-Germain.

De ce point de vue, conformément à l’article 1755 du code civil et en l’absence de convention particulière expresse, la société Résidence Saint-Germain ne répond pas de la vétusté.

L’expert judiciaire a constaté des décollements de maçonnerie sur des couronnements en superstructure, des décollements d’étanchéité côté sud du bâti, la détérioration du ravalement de façades à certains endroits et des fissures et lézardes affectant à certains endroits les murs de façade qu’il a attribués à l’ancienneté du bâti et à la vétusté. Aucun de ces désordres n’est donc imputable à la société Résidence Saint-Germain.

S’agissant des stagnations, infiltrations et dégâts des eaux que l’expert judiciaire a également constatés, la présence de dépôts importants dans les gouttières et sur les terrasses accessibles et les toitures terrasses, d’une part, et l’obstruction de l’évacuation des eaux pluviales relevant d’un défaut d’entretien, d’autre part, ne sont pas imputables à la société Résidence Saint-Germain dès lors que ces constats ont été faits lors d’une visite du 11 octobre 2018 alors que la société exploitante avait quitté les lieux plus de neuf mois avant et qu’elle avait fait faire des travaux de nettoyage des cheneaux et de la terrasse du rez-de-chaussée en décembre 2017 comme en témoignent les photographies prises par l’huissier lors du constat dressé le 4 janvier 2018 à la demande de la société Résidence de Montbuisson et en présence du syndic bénévole et de deux membres du conseil syndical.

Il s’ensuit que la demande du syndicat des copropriétaires doit être rejetée en ce qu’elle porte sur des travaux de réparation du toit, le nettoyage des façades, la reprise des fissures extérieures et le rattrapage des parties dégradées, et la réfection complète d’une terrasse en rez-de-chaussée suite à des dégâts des eaux.

S’agissant de la remise aux normes de l’installation électrique, les constats des 18 décembre 2017 et 4 janvier 2018 ne mentionnent pas de difficultés autres que celle constatée par l’expert judiciaire tenant à des câbles électriques non protégés. Si le 1er mars 2017 la société Qualiconsult a procédé à une vérification de l’installation électrique et a relevé comme non satisfaisants les points de contrôle portant sur l’absence de fiches multiples et les prises de courant en nombre adapté, sur les installations entretenues et maintenues en bon état de fonctionnement, des travaux ont été réalisés et, le 25 octobre 2017, la société E.C.+ a levé les réserves mentionnées dans le rapport de la société Qualiconsult. L’expert judiciaire a photographié des passages de câbles électriques non protégés mécaniquement dans un local technique et les a imputés à un défaut d’entretien et de maintenance. Il n’a pas relevé d’autres désordres affectant l’installation électrique. La société Résidence Saint-Germain affirme, sans être contredite, que ces gaines non protégées sont la conséquence du déménagement et qu’en l’absence de tension, aucun danger n’existait. Il ne peut être déduit des seuls constats, identiques, de l’huissier puis de l’expert judiciaire que l’installation électrique de la résidence n’était pas aux normes et qu’elle n’a pas fait l’objet de maintenance ou d’un entretien régulier pendant la location alors qu’un an auparavant il avait été remédié aux réserves du vérificateur et qu’aucun danger n’a été constaté lors de la remise des clés le 4 janvier 2008.

La demande du syndicat des copropriétaires doit donc également être rejetée en ce qu’elle porte sur une remise aux normes de la totalité de l’installation électrique.

S’agissant enfin des murs, sols et plafonds, l’expert judiciaire n’a pas fait de constats distincts ni donné d’appréciation séparée selon les parties privatives et les parties communes de sorte que ses conclusions sont inopérantes pour apprécier la responsabilité de la société Résidence de Montbuisson.

Le constat d’huissier du 18 décembre 2017 établi à la demande de la société Résidence de Montbuisson mentionne, pour les parties communes, nombre de sols, murs ou plafonds dans les hall d’entrée, dégagements et couloirs en état d’usage. Sont en revanche en mauvais état ou en état d’usage avancé, manifestant ainsi un défaut d’entretien :

la peinture des murs de l’accueil et une double porte en bois, les plinthes, papier peint, peintures du hall d’entrée, les sol, plinthes et peinture des murs d’un couloir,

dans l’autre partie du rez-de-chaussée, les murs présentant des traces de chocs et le plafond présentant un « énorme trou » et des fissures,

le carrelage du sol et la peinture des murs d’un petit dégagement,

la partie basse des murs d’un couloir desservant des chambres,

la peinture des murs, la rampe et la porte d’un couloir,

le parquet d’un autre couloir,

les parquet, papier peint et peinture des murs des couloirs du premier étage, du palier et des couloirs du deuxième étage,

les peinture et papier peint d’une cage d’escalier.

Ces constats établissent un défaut d’entretien imputable à la société Résidence de Montbuisson.

Il est en outre fait état de désordres dans des salles communes du rez-de-chaussée mais le syndicat des copropriétaires n’établit pas que ces locaux sont compris dans les parties communes alors que le règlement de copropriété précise que ces salles correspondent à des lots privatifs, distincts des unités d’hébergement et des parties communes, et que la société Résidence Saint-Germain affirme que les « locaux tout usage » appartenaient en propre à la société DomusVi, ce qui est confirmé par l’ordonnance de référé ayant désigné l’expert judiciaire et exclu de sa mission « les lots relevant de la propriété exclusive de la société Immobilière DomusVi ».

Il s’ensuit que la demande du syndicat des copropriétaires est susceptible d’être accueillie en ce qu’elle porte sur les réparations locatives concernant les murs, sols et plafonds dans la limite du défaut d’entretien relevé.

La société Résidence Saint-Germain estime la surface des parties communes à 6.425 m² s’agissant des murs et 1.695 m² s’agissant des sols et plafonds et ce, compte tenu de la mesure de la surface des locaux tous usages arrêtée par un géomètre-expert le 7 mars 2014.

Le devis du 29 mars 2024 produit par le syndicat des copropriétaires porte sur une surface de 2.395 m² pour les murs, de 872 m² pour les plafonds et de 436 m² pour les sols. La surface des murs et des sols est cohérente avec l’importance des murs et sols affectés de désordres. En revanche seul un trou dans l’un des plafonds a été constaté et relève d’un défaut d’entretien.

Les prix unitaires du même devis sont cohérents pour les murs avec ceux examinés par l’expert judiciaire ; celui des sols (78 euros) s’écarte de ces derniers (entre 30 et 40 euros). Il est ainsi retenu les prix unitaires de 22 euros pour la préparation des murs, 25 euros pour la peinture et 40 euros pour les sols. S’ajoutent la fourniture de plinthes pour l’accueil et le hall d’entrée, dont l’indemnisation sera fixée à 9.000 euros compte tenu du devis, et la réparation d’un trou dans un plafond que la cour fixe forfaitairement à 500 euros.

Compte tenu de l’état très dégradé de ces surfaces, il n’y a pas lieu d’appliquer un coefficient de vétusté.

L’indemnisation au titre du défaut d’entretien des sols, murs et plafonds est ainsi arrêtée à la somme totale de 139.505 euros ((2.395 x 22) + (2.395 x 25) + (436 x 40) + 9.000 + 500).

Le jugement sera donc infirmé sur ce point et la société Résidence Saint-Germain condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme totale de 139.505 euros, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt.

Sur la responsabilité délictuelle de la société DomusVi en qualité de syndic :

Les appelants soutiennent que la société DomusVi engage sa responsabilité délictuelle à leur égard. Ils font valoir qu’elle était tenue, en sa qualité de syndic du 27 novembre 2014 au 30 juin 2017, d’une obligation de préservation de l’immeuble et de réaliser les travaux urgents mais qu’elle n’a pas procédé, de sa propre initiative, à l’exécution de tous les travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble.

La société DomusVi conteste une telle responsabilité et soutient que le syndicat des copropriétaires n’apporte pas d’élément établissant le caractère urgent des travaux à mettre en 'uvre, qu’il n’appartient pas au syndic de financer de tels travaux, le cas échéant, la charge financière incombant au syndicat des copropriétaires, qu’il appartient au syndicat des copropriétaires d’établir en quoi son éventuelle défaillance serait à l’origine d’un surcoût des travaux à financer, ce qu’il ne fait pas.

Sur ce,

Selon l’article 18, I, de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le syndic est chargé d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble.

Le syndic est ainsi responsable, sur le fondement délictuel, des fautes commises dans l’accomplissement de sa mission.

Dès lors que pendant les opérations d’expertise judiciaire, en particulier au jour de la visite des locaux, le 11 octobre 2018, la société DomusVi n’était plus le syndic de l’immeuble depuis le 30 juin 2017 et que, selon les appelants, le syndic bénévole a pu assumer ses fonctions à compter du 31 janvier 2018 à la suite de la remise des fonds de copropriété, le rapport de l’expert judiciaire est inopérant pour caractériser une carence fautive de la société DomusVi dans l’accomplissement de sa mission.

Le seul constat de désordres affectant l’immeuble ne peut en toute hypothèse suffire à établir une faute du syndic, lequel, comme le fait observer le tribunal, exécute les décisions de l’assemblée générale des copropriétaires et ne doit intervenir de sa propre initiative qu’en cas d’urgence relative à la sauvegarde de l’immeuble. Or les appelants ne rapportent pas la preuve de l’existence de travaux urgents indispensables à la sauvegarde de l’immeuble qui auraient dû être décidés par la société DomusVi au cours de son mandat de syndic.

Le jugement sera dès lors confirmé en ce qu’il a rejeté les prétentions des copropriétaires demandeurs et du syndicat des copropriétaires formées à l’encontre de la société DomusVi.

Sur les demandes accessoires :

Les copropriétaires demandeurs succombant en leur appel seront condamnés in solidum aux dépens de première instance et partageront les dépens d’appel avec la société Résidence Saint-Germain, partie perdante en appel.

La société Résidence Saint-Germain sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles.

Les copropriétaires demandeurs et le syndicat des copropriétaires seront condamnés in solidum à payer à la société DomusVi une somme de 1.500 euros au titre de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant contradictoirement, dans les limites de sa saisine,

Dit sans objet devant la cour les fins de non-recevoir soulevées par la société Résidence Saint-Germain compte tenu de l’évolution du litige ;

Rejette la fin de non-recevoir soulevée par la société DomusVi conseil immobilier ;

Infirme le jugement sauf en ce qu’il a statué sur les fins de non-recevoir soulevées par la société Résidence Saint-Germain et a rejeté toutes les prétentions formées par les copropriétaires demandeurs et les prétentions formées par le syndicat des copropriétaires à l’égard de la société DomusVi conseil immobilier ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Condamne la société Résidence Saint-Germain à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Montbuisson la somme totale de 139.505 euros avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ;

Condamne in solidum les copropriétaires demandeurs aux dépens de première instance ;

Condamne la société Résidence Saint-Germain à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Montbuisson une somme de 1.500 euros au titre de ses frais irrépétibles ;

Condamne in solidum les copropriétaires demandeurs et le syndicat des copropriétaires de la Résidence Montbuisson à payer à la société DomusVi conseil immobilier une somme de 1.500 euros au titre de ses frais irrépétibles ;

Fait masse des dépens d’appel, condamne in solidum les copropriétaires demandeurs à la moitié de ces dépens et condamne la société Résidence Saint-Germain à l’autre moitié de ces dépens.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Madame Florence DUBOIS-STEVANT, Présidente, et par M. BELLANCOURT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier La Présidente