COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 72A

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 19 MARS 2025

N° RG 23/00300 – N° Portalis DBV3-V-B7H-VUA5

AFFAIRE :

S.C.I. AVD

C/

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 2], représenté par son syndic, la SAS GRATADE

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 14 Novembre 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NANTERRE

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 21/03526

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Marc FLACELIERE

M^e Jean-Yves ROCHMANN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX NEUF MARS DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.C.I. AVD

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentant : M^e Marc FLACELIERE de l’AARPI JUDISIS Avocats, Postulant/Plaidant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 7

APPELANTE

****************

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 2], représenté par son syndic, la SAS GRATADE, dont le siège social est [Adresse 3]

C/O Cabinet Gratade

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentant : M^e Jean-Yves ROCHMANN, Postulant/Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0643

INTIMÉ

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 19 Février 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

****************

FAITS & PROCÉDURE

La SCI AVD est propriétaire du lot n°36, de l’état descriptif de division de l’immeuble sis [Adresse 2], soumis au statut de la copropriété.

Par acte extra-judiciaire du 7 avril 2021, le syndicat des copropriétaires a assigné la SCI AVD devant le Tribunal judiciaire de Nanterre afin de la voir condamner à payer au principal la somme de 18 143,26 euros au titre des charges de copropriété et des travaux, votés selon décompte arrêté au 18 mars 2021.

Par jugement réputé contradictoire rendu le 14 novembre 2022, la SCI AVD régulièrement assignée n’ayant pas constitué avocat, le Tribunal judiciaire de Nanterre a :

— Dit n’y avoir lieu à révoquer l’ordonnance de clôture afin de tenir compte du changement de syndic,

— Déclaré irrecevables le procès-verbal d’assemblée générale du 30 septembre 2021 et l’attestation de non-recours versés aux débats par le syndicat des copropriétaires, postérieurement à l’ordonnance de clôture,

— Condamné la SCI AVD à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 17 633,27 euros au titre des charges et travaux arrêtés au 18 mars 2021, 2ème appel du projet de modification des lots inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 29 janvier 2021,

— Condamné la SCI AVD à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 120 euros au titre des frais de recouvrement, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 7 avril 2021,

— Rappelé que les frais non retenus au titre de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 à l’encontre de la SCI AVD (389,99 euros) doivent être recrédités sur son compte,

— Condamné la SCI AVD à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,

— Condamné la SCI AVD à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné la SCI AVD au paiement des dépens de l’instance, recouvrés directement par Maître Jean-Yves Rochmann, en application de l’article 699 du code de procédure civile,

— Rejeté les demandes plus amples ou contraires,

— Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

La SCI AVD a relevé appel de ce jugement le 13 janvier 2023.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 12 avril 2023, par lesquelles la SCI AVD, appelante, invite la Cour à :

— Infirmer le jugement rendu le 14 novembre 2022 par le Tribunal Judiciaire de Nanterre en ce qu’il l’a :

' Condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 17 633,27 euros au titre des charges et travaux arrêtés au 18 mars 2021, 2ème appel du projet de modification des lots inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 29 janvier 2021,

' Condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 120 euros au titre des frais de recouvrement, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 7 avril 2021,

' Condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,

' Condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

' Condamnée au paiement des dépens de l’instance,

' Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

— Condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 5 642 euros au titre des dommages intérêts,

— Condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 1 100 euros somme déboursée pour le rapport de visite de M. [Y] [E], expert près la Cour d’Appel de Versailles, pour établir la non-conformité des travaux effectués par la société PS rénovation,

— Condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens.

Vu les conclusions notifiées le 26 juin 2023, par lesquelles le syndicat des copropriétaires invite la Cour à :

— Dire et juger la SCI AVD irrecevable et en tout état de cause mal fondée en son appel,

En conséquence :

— Débouter la SCI AVD de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— Confirmer le jugement entrepris du chef des condamnations prononcées :

*17 633,27 euros au titre des charges et travaux arrêtés au 18 mars 2021, 2ème appel du projet de modification des lots inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 29 janvier 2021,

*120 euros au titre des frais de recouvrement, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 7 avril 2021,

*500 euros à titre de dommages et intérêts,

*1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

*les dépens de l’instance,

— Recevoir le syndicat des copropriétaires intimé en son appel incident ;

l’y recevant :

— Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il l’a débouté de sa demande en paiement au titre des frais de contentieux à hauteur de 389,99 euros et, statuant à nouveau, condamner la SCI AVD à payer la somme de 509,99 euros au titre des frais de contentieux nécessaires,

— Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a limité la condamnation prononcée au titre des dommages et intérêts à hauteur de 500 euros et, statuant à nouveau, condamner la SCI AVD à payer la somme de 2 000 euros au titre des dommages et intérêts,

— Condamner la SCI AVD à payer la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens tant de première instance que d’appel, et dire que ceux d’appel pourront être recouvrés directement par Maître Jean-Yves Rochmann, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La procédure devant la Cour a été clôturée le 19 novembre 2024.

La SCI AVD n’a pas déposé de dossier de plaidoirie, malgré plusieurs relances écrites par RPVA, en date des 29 janvier 2025, 12 février 2025 et enfin le 23 février 2025 l’informant expressément que 'sans dossier de plaidoirie, la décision sera rendue sans la prise en compte de vos pièces'.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La Cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la Cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Sur la fin de non recevoir invoquée dans le dispositif du syndicat des copropriétaires

Si le syndicat des copropriétaires demande à la Cour de 'Dire et juger la SCI AVD irrecevable … en son appel', il ne développe toutefois aucun moyen au soutien de cette demande. Celle-ci sera donc rejetée.

Sur l’arriéré de charges de copropriété

En droit

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de l’art. 9 de l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019, applicable entre le 1er juin 2020 et le 1er janvier 2023 :

' Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.'

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ;

L’article 14-2 de la même loi dispose que dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1) des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2) des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article ;

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel ;

L’article 19-2, al. 1 et 3, dans sa rédaction applicable depuis le mois de janvier 2023, dispose qu’à défaut de versement à sa date d’exigibilité d’une provision prévue à l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles et il en va de même des cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Après avoir constaté le vote du budget provisionnel et l’approbation des exercices précédents par l’assemblée générale des copropriétaires, ainsi que la déchéance du terme, le président du Tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond condamne le copropriétaire défaillant au paiement des provisions ou sommes exigibles ; cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux prévu à l’article 14-2.

En vertu des dispositions conjuguées de l’article 1353 du code civil et de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ; réciproquement, le copropriétaire qui se prétend libéré de cette obligation, doit justifier du paiement ou du fait qui a produit l’extinction de cette obligation.

En l’espèce

Pour condamner la SCI AVD à payer la somme de 17 633,27 euros au titre des charges et travaux arrêtés au 18 mars 2021, le premier juge s’est fondé sur l’ensemble des pièces justificatives produites par le syndicat des copropriétaires, notamment la matrice cadastrale et les procès-verbaux des assemblées générales de juillet 2017, janvier et octobre 2019 et septembre 2020 portant approbation des comptes, du budget prévisionnel et approuvant des travaux au titre des années 2016 à 2019 et votant les budgets prévisionnels des années 2018 à 2021, avec leurs attestations de non-recours, et en particulier le décompte couvrant la période du 1er juin 2019 au 17 mars 2021 faisant apparaître ce solde débiteur de 17 633,27 euros à cette dernière date.

Si la SCI AVD, appelante, invoque des 'avaries sur le chantier des travaux’ qui 'sont à l’arrêt total, faisant un craindre un danger imminent pour les différents habitant de cet immeuble, de sorte qu’une demande aux fins de faire déclarer l’immeuble insalubre serait en passe d’être déposée à la mairie', ces allégations, au demeurant non justifiées dès lors que la SCI AVD n’a déposé aucun dossier de plaidoirie, sont toutefois sans incidence sur l’obligation qui lui incombe en sa qualité de copropriétaire, de régler en temps utile ses charges au syndicat des copropriétaires.

Le jugement entrepris sera confirmé sur ce point.

Sur les frais de recouvrement:

En droit

Aux termes du a) de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Concernant les mises en demeure, la facturation prévue au contrat de syndic n’est pas opposable au copropriétaire qui n’est pas partie au contrat, la demande en paiement au titre des frais de mise en demeure, ne saurait dès lors être retenue sur cette base tarifaire, d’autant que comme dit précédemment, il n’est pas justifié d’une quelconque clause d’aggravation.

En l’espèce

Pour condamner la SCI AVD à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 120 euros au titre des frais de recouvrement, correspondant à la lettre de mise en demeure du 29 janvier 2021, le premier juge a écarté les autres frais mentionnés par le syndicat des copropriétaires, à savoir la somme de 389,99 euros de 'constitution du dossier transmis à l’avocat', en tant que cette tâche incombe au syndic au titre de sa mission.

En appel, ni la SCI AVD ni le syndicat des copropriétaires ne font valoir d’arguments nouveaux et dès lors, le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur la demande de dommages-intérêts de la SCI AVD à hauteur de 5 642 euros

Si la SCI AVD demande le paiement de la somme de 5 642 euros à titre de dommages et intérêts pour perturbation de sa trésorerie dû à la perte d’un locataire, selon elle, par la faute du syndicat des copropriétaires, ces allégations ne sont toutefois pas justifiées dès lors que la SCI AVD n’a déposé aucun dossier de plaidoirie.

Cette demande sera rejetée.

Il en ira de même, pour les mêmes motifs tenant à l’absence de justificatif et à l’absence de fondement juridique, de la demande de la SCI AVD tendant à voir condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser une somme de 1 100 euros qu’elle aurait déboursée pour un rapport de visite d’un expert pour établir la non-conformité des travaux.

Sur la demande de dommages-intérêts à hauteur de 2 000 euros du syndicat des copropriétaires

Selon l’article 1231-6 du code civil :

'le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire'.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à ses obligations essentielles à l’égard du syndicat, de régler les charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires (Cass. Civ. 3ème 12 juillet 2018 n°17-21.518 ; Cass. Civ 3ème 24 mars 2009, n°07-21.107 ; Civ. 3ème, 3 novembre 2016, n° 15-24.793).

En l’espèce

Pour condamner la SCI AVD à payer la somme de 500 euros au titre des dommages et intérêts, le premier juge a estimé à juste titre que le préjudice du syndicat des copropriétaires causé par les manquement répétés et injustifiés de la SCI AVD quant à son obligation de paiement de ses charges de copropriété, est suffisamment réparé par cette indemnité de 500 euros.

En appel, la SCI AVD fait appel du principe de cette condamnation au titre des dommages et intérêts mais en invoquant des motifs inopérants et insusceptibles de lui permettre de justifier de quelconque façon du non-paiement de ses charges de copropriété.

Le syndicat des copropriétaires, de son côté, est suffisamment indemnisé par la somme de 500 euros qui lui a été allouée dans le jugement.

Dès lors, le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI AVD, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d’appel ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 1 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire,

— Confirme le jugement rendu le 14 novembre 2022 par le Tribunal judiciaire de Nanterre en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

— Condamne la SCI AVD, dont le siège social est au [Adresse 1] à [Localité 5] agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] représenté par son syndic, la société Gratade, dont le siège social est [Adresse 3], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, la somme supplémentaire de 1 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

— Condamne la SCI AVD, dont le siège social est au [Adresse 1] à [Localité 5] agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège aux dépens d’appel, recouvrés directement par Maître Jean-Yves Rochmann, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— Rejette toute autre demande.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT