COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51E

Chambre civile 1-2

ARRET N°155

CONTRADICTOIRE

DU 27 MAI 2025

N° RG 24/00750 -

N° Portalis DBV3-V-B7I-WKP7

AFFAIRE :

[Z], [L], [S] [P]

…

C/

S.C.I. [Adresse 10]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 29 novembre 2023 par le Juge des contentieux de la protection de ST GERMAIN EN [Localité 11]

N° RG : 11-23-0369

Expéditions exécutoires

Copies certifiées conformes délivrées

le : 27.05.25

à :

M^e Céline BORREL

M^e Delphine BOGAERT-LENNE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT SEPT MAI DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTS

Monsieur [Z], [L], [S] [P]

né le 07 décembre 1977 à [Localité 8]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentant : M^e Céline BORREL, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 122

Plaidant : M^e Essadia PEPIN D’ALBIERES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0344

Madame [R], [V] [M]

née le 14 décembre 1978 à [Localité 14]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentant : M^e Céline BORREL, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 122 – N° du dossier 2024033

Plaidant : M^e Essadia PEPIN D’ALBIERES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0344

****************

INTIMÉE

S.C.I. CENTRE [Localité 13]

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

N° SIRET : 532 097 987

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentant : M^e Delphine BOGAERT-LENNE, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 112

Plaidant : M^e Frédérique BARRE de la SELARL BARRE – LE GLEUT, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 42

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 27 mars 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Anne THIVELLIER, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Madame Valérie DE LARMINAT, Conseillère,

Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision : Madame Bénédicte NISI, greffière en pré-affectation

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 23 avril 2015, la SCI Centre Paris a donné à bail à M. [Z] [P] et Mme [R] [M] un logement situé [Adresse 7]Maison C’ à Saint-Germain-en-Laye (78100), moyennant le règlement d’un loyer initial de 1 775 euros et une provision sur charges de 25 euros, outre le versement d’un dépôt de garantie de 1 775 euros.

M. [P] et Mme [M] ont quitté le logement le 29 avril 2022.

Par acte de commissaire de justice délivré le 22 février 2023, la SCI [Adresse 10] a assigné M. [P] et Mme [M] aux fins d’obtenir leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 27 938 euros au titre du solde locatif correspondant à des loyers impayés, des taxes sur les ordures ménagères, les frais d’état des lieux de sortie, les frais de révision de la chaudière, les factures d’eau et le remplacement du lave-vaisselle.

Par jugement réputé contradictoire du 29 novembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye a :

— condamné solidairement M. [P] et Mme [M] à verser à la SCI [Adresse 10] la somme de 14 546,10 euros au titre des loyers impayés,

— condamné solidairement M. [P] et Mme [M] à verser à la SCI [Adresse 10] la somme de 750 euros au titre des réparations locatives,

— condamné in solidum M. [P] et Mme [M] à verser à la SCI [Adresse 10] une somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté la SCI Centre [Localité 13] de ses prétentions complémentaires ou contraires,

— condamné in solidum M. [P] et Mme [M] aux dépens.

Par déclaration reçue au greffe le 2 février 2024, M. [P] et Mme [M] ont relevé appel de ce jugement.

Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées le 18 février 2025, M. [P] et Mme [M], appelants, demandent à la cour de :

— les déclarer recevables et bien fondés en leur appel et en toutes leurs demandes,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il les a :

— condamnés solidairement à verser à la SCI [Adresse 10] la somme de 14 546,10 euros au titre des loyers impayés,

— condamnés solidairement à verser à la SCI [Adresse 9] [Adresse 12] la somme de 750 euros au titre des réparations locatives,

— condamnés in solidum à verser à la SCI Centre [Adresse 12] une somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamnés in solidum aux dépens,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la SCI [Adresse 10] de ses 'prétentions complémentaires ou contraires', plus précisément au titre :

— des taxes ordures ménagères 2019 au 29 avril 2022 : 661,70 euros,

— des frais d’état des lieux de sortie (50 %) : 260 euros,

— des travaux de remise en état de la maison : 7 855 euros,

— de la facture de remplacement de l’électroménager : 699 euros,

— de la consommations d’eau : 3 166,32 euros,

Statuant à nouveau,

— déclarer irrecevables les demandes de la SCI Centre [Localité 13] au titre des loyers et charges antérieurs au 22 février 2020,

— juger l’action de la SCI [Adresse 10] prescrite concernant le remboursement des sommes correspondant aux factures de la CPAP antérieures au 22 février 2020 relatives à l’entretien de la chaudière et la déclarer en conséquence irrecevable en ses demandes à ce titre,

— débouter la SCI [Adresse 10] de l’ensemble de ses demandes et prétentions,

— juger recevables les demandes formulées par Mme [M] tendant à la condamnation de la SCI Centre [Localité 13] à lui régler la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral et la somme de 1 763 euros en réparation de son préjudice matériel et financier,

— condamner la SCI [Adresse 10] à payer à Mme [M] la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,

— condamner la SCI Centre [Localité 13] à payer à Mme [M] la somme de 1 763 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel et financier,

— condamner la SCI [Adresse 9] [Adresse 12] à payer à Mme [M] la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCI Centre [Localité 13] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 3 février 2025, la SCI [Adresse 10], intimée et appelante à titre incident, demande à la cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a :

— condamné solidairement M. [P] et Mme [M] à lui verser la somme de 14 546,10 euros au titre des loyers impayés,

— condamné in solidum M. [P] et Mme [M] à lui verser une somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum M. [P] et Mme [M] aux dépens,

En revanche,

— infirmer le jugement en ce qu’il a :

— condamné solidairement M. [P] et Mme [M] à lui verser la somme de 750 euros au titre des réparations locatives,

— l’a déboutée de ses prétentions complémentaires ou contraires,

Ce faisant statuant à nouveau,

— la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions,

— condamner solidairement M. [P] et Mme [M] à lui payer les sommes suivantes :

—  14 546,10 euros et à défaut 5 541 euros au titre des loyers et charges impayés,

—  661,70 euros au titre des taxes d’enlèvement des ordures ménagères de 2019 au 29 avril 2022,

—  260 euros au titre des frais d’état des lieux de sortie (50 %),

—  7 855 euros au titre des travaux de remise en état de la maison,

—  750 euros au titre de l’entretien de la chaudière,

—  3 166,32 euros au titre des consommations d’eau,

En tout état de cause,

— débouter M. [P] et Mme [M] de l’intégralité de leurs demandes et prétentions,

— condamner solidairement M. [P] et Mme [M] à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de la présente instance.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 27 février 2025.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, la cour relève que si la SCI [Adresse 10] demande l’infirmation du jugement en ce qu’il l’a déboutée de ses prétentions complémentaires ou contraires, elle ne formule aucune prétention au titre du coût du remplacement du lave-vaisselle dans le dispositif de ses conclusions qui seul saisit la cour et ne fait valoir aucun moyen à ce titre en application de l’article 954 du code de procédure civile, de sorte qu’il ne sera pas statué sur ce point.

Sur la demande au titre des loyers et charges impayés

* Sur la prescription

Mme [M] et M. [P] demandent à la cour de déclarer la demande de la SCI [Adresse 10] en paiement des loyers et charges antérieurs au 22 février 2020 irrecevables comme étant prescrite en application de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 au motif que l’assignation n’a été délivrée que le 22 février 2023, indépendamment du fait qu’ils contestent ne pas avoir réglé les loyers pour cette période.

Ils ajoutent que contrairement aux allégations de l’intimée, le courrier de leur conseil du 23 décembre 2021 ne contient aucune reconnaissance de dette de nature à interrompre la prescription.

La SCI Centre [Localité 13] soutient que sa demande est recevable en faisant valoir que s’agissant des loyers impayés en 2017 et 2018, les appelants ont reconnu, par l’intermédiaire de leur conseil, n’avoir pas réglé ceux de janvier 2017 et mars 2018, ce qui a interrompu la prescription. Elle ajoute que les paiements intervenus 'au fil de l’eau’ sont nécessairement venus compenser des dettes antérieures de sorte qu’aucune prescription ne saurait lui être opposée.

Sur ce,

En application de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

L’article 2240 du code civil dispose que la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription.

Il résulte de ces textes que la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrit interrompt le délai de prescription dès lors qu’elle intervient avant son expiration (Civ. 1ère, 19 mai 2021, n°19-26.253)

En l’espèce, dans le courrier du 23 décembre 2021 en réponse à la mise en demeure adressée par la SCI [Adresse 10] de payer le solde locatif débiteur de 23 942 euros, l’avocat des locataires souligne que sa demande en paiement, pour la période antérieure au mois de décembre 2018, est prescrite ; que si ses clients se sont acquittés de la très grande majorité des loyers hormis ceux de janvier 2017 et mars 2018, ceux-ci ne peuvent faire l’objet d’aucune réclamation, toute action en paiement à ce titre étant prescrite depuis les mois de janvier 2020 et mars 2021. Il conclut que la SCI Centre [Localité 13] ne justifie d’aucune créance de nature liquide et exigible à l’encontre de Mme [M] et M. [P].

Ainsi, il convient de relever qu’il ne ressort pas des termes même de ce courrier une reconnaissance formelle et non équivoque du droit de leur bailleresse à leur réclamer le paiement des loyers et charges impayés et qu’en tout état de cause, la reconnaissance du non-paiement des loyers pour les mois de janvier 2017 et mars 2018 est intervenue postérieurement à l’expiration du délai de prescription de 3 ans, de sorte qu’elle ne saurait avoir d’effet interruptif.

Par ailleurs, il n’est nullement établi que les paiements intervenus après le 1er février 2020 auraient été effectués en règlement des loyers et charges impayés antérieurs alors que ces règlements précisent, pour la plupart, le terme de loyer payé, étant ajouté que les règles d’imputation des paiements ne font pas obstacle à la prescription (Civ. 3ème, 4 mars 2021, n°20-11.106) comme l’ont justement rappelé les appelants.

En conséquence, l’assignation ayant été délivrée le 22 février 2023, il convient de déclarer la demande en paiement des loyers et charges pour la période antérieure au 22 février 2020 irrecevable comme étant prescrite.

* Sur l’arriéré locatif pour la période postérieure

La SCI [Adresse 10] demande qu’à défaut, la dette locative soit fixée à la somme de 5 541 euros correspondant à la différence entre le solde dû en avril 2022 et celui dû en novembre 2020, en indiquant que postérieurement au mois de février 2020, les locataires n’ont pas réglé les échéances des mois de novembre 2020, janvier, août, septembre et octobre 2021 et janvier, février et avril 2022.

Elle rappelle que le bail précise que le loyer est payable le 1er de chaque mois de sorte que les loyers payés postérieurement dans le mois ne peuvent correspondre au paiement du mois en cours et ce peu important le libellé figurant sur les relevés de compte qui, au surplus, ne sont pas intégralement produits.

Elle soutient que Mme [M] et M. [P] ont aléatoirement payé leur loyers et qu’ils ne démontrent pas qu’ils ont réglé les mois considérés alors que la charge de la preuve leur incombe, relevant qu’il est certain qu’au premier de chaque mois considéré, elle n’a rien perçu.

Mme [M] et M. [P] affirment n’être redevable d’aucun loyer pour les années 2020 et 2021 et en justifier. Pour l’année 2022, ils soutiennent avoir réglé ceux des mois de janvier et février 2022 en précisant que la SCI [Adresse 10] leur a facturé une somme de 1 874 euros pour ces deux mois sans justifier de cette augmentation. Ils reconnaissent ne pas avoir réglé le loyer d’avril en indiquant que la bailleresse disposait du dépôt de garantie.

En réponse aux conclusions de l’intimée, ils indiquent ne pas comprendre sa demande subsidiaire et font valoir qu’un loyer payé en retard n’est pas un loyer dû comme elle semble l’indiquer ; qu’ils justifient, par la production de leurs relevés de compte, du règlement des loyers depuis février 2020 et qu’ils ont pris le soin de libeller chaque virement en précisant le terme de loyer réglé conformément à l’article 1342-10 du code civil.

Sur ce,

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SCI [Adresse 10] soutient que pour la période postérieure au 20 février 2020, restent impayés les loyers des mois de novembre 2020, janvier, août, septembre et octobre 2021 et janvier, février et avril 2022.

Quand bien même les loyers n’ont pas été payés à la date prévue dans le contrat de bail, il convient d’imputer les paiements effectués aux loyers impayés en application des dispositions de l’article 1342-10 du code civil.

Il ressort des relevés de compte de Mme [M] et M. [P] produits que:

— les loyers des mois de mars à octobre 2020 ont été réglés par virement (avec mention du terme réglé), ce que reconnaît la SCI Centre [Localité 13] dans son décompte, y compris quand ces virements ont été faites à des dates différentes du 1er du mois (comme par exemple pour le mois de juin 2020 qui a été réglé le 29 juin),

— le loyer du mois de novembre 2020 a été réglé par virement effectué le 1er décembre 2020 portant la mention 'loyer novembre maison C’ mais il est effectivement constaté que seule une somme de 1 083 euros a été payée au lieu de 1 803 euros comme l’a relevé la bailleresse. Cependant, le solde de 720 euros a été réglé le 28 mars 2022 comme le reconnaît la SCI [Adresse 10] dans son décompte au titre des cinq règlements effectués en mars 2022 (pièce 4) ;

— le loyer du mois de décembre 2020, que la bailleresse reconnaît payé, a été réglé par virement du 30 décembre (avec mention du terme réglé),

— le loyer du mois de janvier 2021 a été réglé le 1er février, celui du mois de février le 1er mars, celui du mois de mars le 1er avril, celui du mois d’avril le 30 avril, celui du mois de mai le 1er juin, celui du mois de juin le 2 juillet, celui du mois de juillet le 21 mars 2022 par virement précisant le terme de loyer réglé, celui du mois d’août 2021, le 15 septembre, celui du mois de septembre 2021 le 28 mars comme le reconnaît la SCI Centre [Localité 13] dans son décompte (pièce 4), celui du mois d’octobre 2021 le 24 novembre, celui du mois de novembre le 30 novembre (avec mention du terme réglé), celui du mois de décembre le 29 décembre (avec mention du terme réglé),

— les loyers de janvier et février 2022 ont été réglés le 7 mars 2022 par virement précisant le terme du loyer réglé. Le mois de mars 2022 a été réglé le 23 mars (avec mention du terme réglé) comme le reconnaît la bailleresse.

La SCI [Adresse 10] ne conteste pas que les virements mentionnés sur les relevés de compte produits, intitulés 'virement européen émis Logitel pour : SCI [Adresse 10]' portant tous mention du même numéro de banque et de compte ont bien été versés sur son compte et qu’elle les a reçus, étant relevé qu’elle reconnaît sur son décompte que certains loyers ont bien été réglés.

Par ailleurs, la SCI Centre [Localité 13] mentionne, dans son décompte, que le loyer est d’un montant de 1 874 euros depuis mai 2021 sans justifier de cette augmentation comme le soulèvent les locataires, de sorte qu’il sera retenu un loyer dû de 1 803 euros.

Ainsi, Mme [M] et M. [P] sont redevables de la somme de 1 803 euros pour le mois d’avril 2022, de laquelle il convient de déduire le dépôt de garantie de 1 775 euros dont il n’est pas contesté qu’il n’a pas été restitué.

Ils sont en conséquence condamnés solidairement, en application de la clause de solidarité du bail, à payer à la SCI [Adresse 10] la somme de 28 euros au titre des loyers et charges impayés.

Le chef du jugement ayant condamné Mme [M] et M. [P] au paiement de la somme de 14 546,10 euros est en conséquence infirmé.

Sur la demande au titre de l’entretien de la chaudière

Le premier juge a condamné Mme [M] et M. [P] au paiement de la somme de 750 euros correspondant au coût de la révision de la chaudière au vu des factures relatives au contrat d’entretien produites par la bailleresse.

Mme [M] et M. [P] poursuivent l’infirmation de ce chef du jugement en faisant valoir que la demande de la SCI Centre [Adresse 12] concernant le remboursement des factures d’entretien de la chaudière antérieures au 22 février 2020 est prescrite.

Concernant la facture du 12 novembre 2020, ils soutiennent l’avoir réglée par le biais des provisions sur charges mensuelles de 25 euros. Ils relèvent que le contrat d’entretien a été souscrit directement par la bailleresse contrairement aux clauses du bail ; que les factures lui ont été adressées directement et qu’elle ne leur a réclamé leur remboursement qu’au moment de l’assignation, de sorte qu’ils en ont conclu que ce coût était inclus dans les charges locatives. Ils ajoutent que la SCI [Adresse 10] ne leur a jamais produit de décomptes de charges malgré leur demande et qu’ils n’ont pas à pâtir de la mauvaise gestion de leur bailleresse.

La SCI [Adresse 10] demande la condamnation de Mme [M] et M. [P] à lui verser la somme de 750 euros au titre de l’entretien de la chaudière. Elle indique qu’à défaut, il lui est dû la somme de 150 euros.

Elle ne répond pas sur la prescription. Sur le fond, elle fait valoir que ces dépenses ne sont pas comprises dans les charges ainsi qu’il en ressort du contrat de bail ; que les locataires ne démontrent pas avoir souscrit eux-mêmes un contrat d’entretien et qu’ils ne pouvaient croire, au regard de la formulation dans le contrat, que cet entretien serait compris dans les charges.

Sur ce,

* Sur la prescription

En application de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Force est de constater que l’assignation a été délivrée le 26 février 2023 et que faute de justifier, et même d’alléguer, d’un événement interruptif de prescription, la SCI [Adresse 10] ne peut solliciter le remboursement des factures antérieures au 26 février 2020, cette demande étant prescrite et donc irrecevable.

* Sur le fond

Il résulte de l’annexe du décret n°87-712 du 26 août 1987 que le locataire a la charge du ramonage des conduits d’évacuation des fumées et des gaz et conduits de ventilation.

La charge de l’entretien de la chaudière relève donc des obligations du locataire, sans que l’absence de demande de la part de la bailleresse ou l’absence de régularisation de charges durant le bail ne permette de les exonérer de cette obligation. En outre, le contrat de bail prévoit expressément en page 3 que 'le locataire devra fournir auprès du bailleur chaque année le contrat d’entretien pour la chaudière'.

Or, ces derniers ne justifient d’aucun contrat d’entretien ni d’aucune facture, de sorte qu’ils sont redevables des sommes acquittées par la bailleresse à ce titre.

Il convient en conséquence de condamner Mme [M] et M. [P], solidairement en application de la clause de solidarité du bail, à payer à la SCI Centre [Localité 13] la somme de 150 euros correspondant à la facture du 12 novembre 2020.

Le jugement est en conséquence partiellement infirmé de ce chef.

Sur les taxes d’enlèvement des ordures ménagères

Le premier juge a débouté la SCI [Adresse 10] de cette demande faute d’éléments probants produits.

En cause d’appel, la SCI [Adresse 10] demande la condamnation de Mme [M] et M. [P] à lui payer la somme de 661,70 euros en remboursement des taxes d’enlèvement des ordures ménagères pour les années 2019 au 29 avril 2022 en faisant valoir qu’elle produit les avis d’imposition correspondants.

Mme [M] et M. [P] s’opposent à cette demande aux motifs que la bailleresse ne justifie pas du montant réclamé, la simple production des avis de taxes foncières ne permettant pas de justifier du montant sollicité, celle-ci se calculant en fonction de la superficie et du nombre d’habitants du foyer, relevant en outre qu’elle ne produit que l’avis d’imposition pour l’année 2019. Ils ajoutent qu’ils lui avaient déjà demandé en 2016 de préciser le mode de calcul de cette taxe car trois maisons sont édifiées sur le terrain, sans réponse de sa part.

Sur ce,

Il n’est pas contesté que la taxe sur les ordures ménagères est une charge récupérable dont le propriétaire est en droit de réclamer le remboursement à son locataire.

La SCI Centre [Localité 13] produit pour seul justificatif l’avis d’impôt de la taxe foncière pour l’année 2019, de sorte qu’elle doit être déboutée de ses demandes à ce titre pour les années postérieures.

Pour 2019, elle produit bien son avis d’imposition faisant apparaître, pour l’adresse à laquelle résidaient Mme [M] et M. [P], une taxe d’enlèvement des ordures ménagères de 639 euros. Cependant, elle réclame à ces derniers une somme de 198,50 euros à ce titre sans justifier du mode de calcul effectué pour déterminer la part à mettre à la charge de Mme [M] et M. [P] alors qu’il n’est pas contesté que la parcelle soumise à taxation comporte trois logements.

Dès lors, il convient de débouter la SCI [Adresse 10] de sa demande à ce titre et de confirmer le jugement déféré de ce chef.

Sur les frais d’huissier liés à l’état des lieux de sortie

Le premier juge a débouté la SCI [Adresse 10] de cette demande faute de production d’éléments probants.

La SCI [Adresse 10] réclame la condamnation de Mme [M] et M. [P] à lui verser la somme de 260 euros correspondant à la moitié du coût du procès-verbal d’état des lieux de sortie réalisé par huissier de justice en relevant qu’elle produit la facture de cet acte. Elle ajoute que les appelants ne justifient pas de leur volonté de procéder à un constat amiable auquel elle n’était pas favorable compte tenu de leurs relations conflictuelles, de sorte qu’il a été procédé à un constat par huissier de justice conformément aux clauses du bail.

Mme [M] et M. [P] demandent la confirmation de ce chef du jugement en faisant valoir que la bailleresse leur a imposé un tel état des lieux alors que le bail prévoit que l’état des lieux de sortie sera établi par huissier de justice à défaut de constat amiable, ajoutant qu’ils étaient favorables à un tel constat, ce qui aurait évité des frais inutiles.

Sur ce,

En application de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l’huissier au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Il ressort du contrat de bail (page 6) que : 'à défaut d’état des lieux établi amiablement, il sera établi à frais partagés par moitié par huissier de justice, à l’initiative de la partie la plus diligente'.

La SCI Centre [Adresse 12] ne justifie pas avoir tenté d’établir un état des lieux de sortie à l’amiable, ce qu’elle n’allègue au demeurant pas puisqu’elle revendique son refus d’un tel constat qui ne saurait être justifié par les seules relations conflictuelles entre les parties alors qu’il n’est pas établi que les locataires auraient refusé un tel constat sans qu’ils appartiennent à ces derniers de démontrer qu’ils y étaient favorables.

Dans ces conditions, le coût de l’intégralité des frais de ce constat doivent rester à la charge de la SCI [Adresse 10] qui en a pris seule l’initiative sans avoir au préalable proposé un établissement à l’amiable à Mme [M] et M. [P].

Elle est en conséquence déboutée de sa demande à ce titre et le jugement déféré est confirmé de ce chef.

Sur les factures d’eau

Le premier juge a refusé la demande de la SCI [Adresse 10] à ce titre au motif qu’il n’était pas établi que les impayés d’eau devaient être honorés par les locataires, après avoir relevé que trois maisons étaient situées à la même adresse, que de nombreuses factures étaient manquantes et que la référence et l’identifiant client n’étaient pas identiques sur les factures.

La SCI Centre [Localité 13] poursuit l’infirmation de ce chef du jugement et demande la condamnation de Mme [M] et M. [P] à lui payer la somme de 3 166,32 euros au titre des consommations d’eau. Elle fait valoir que les factures produites démontrent que le lieu desservi par le fournisseur d’eau est bien le lieu de résidence des locataires ; qu’un contrat a été souscrit pour le compte de M. [P] le 25 octobre 2021 mais qu’entre 2015 et 2021, aucun abonnement n’a été pris par les locataires. Elle ajoute que s’ils ont fini par prendre un abonnement pour l’eau, c’est qu’ils avaient conscience que leurs consommations n’étaient pas comprises dans les charges, ce que démontrent également les pièces qu’elle verse aux débats.

Mme [M] et M. [P] s’opposent à cette demande en reprenant les motifs du premier juge. Ils ajoutent qu’un seul compteur d’eau était ouvert pour les trois maisons et que la SCI [Adresse 10] ne rapporte donc pas la preuve qu’ils sont redevables des impayés d’eau ; qu’en l’absence de décompte de charges, il n’est pas possible de déterminer si la consommation d’eau était incluse dans celles-ci et ainsi réglée par le biais des provisions sur charges qu’ils ont payées jusqu’en septembre 2021. Ils expliquent qu’à la suite d’une coupure d’eau en octobre 2021, chaque locataire a souscrit un contrat d’abonnement. Ils relèvent enfin avoir réglé une somme totale de 1 975 euros durant 79 mois au titre des provisions sur charges et que le montant demandé pour les charges est de 1 884,71 euros (incluant la somme de 600 euros au titre de l’entretien de la chaudière), soit un solde créditeur en leur faveur.

Sur ce,

En application de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle.

Il n’est pas contesté que les charges d’eau sont des charges récupérables sur le locataire.

En l’espèce, la SCI [Adresse 10] produit un échange de sms avec Mme [M] et M. [P] en 2016 et en 2018 ainsi que quatre factures d’eau mentionnant au titre de l’adresse desservie celle du bail ([Adresse 6] à Saint-Germain-en-Laye) d’un montant total de 793,05 euros, la 5ème, d’un montant de 146,75 euros (juillet / novembre 2015) n’étant pas reprise dans le décompte produit.

Cependant, la cour relève qu’il n’est pas contesté que trois maisons sont construites à cette adresse et que rien ne permet d’établir que la consommation d’eau ayant donné lieu à ces factures serait effectivement celle de Mme [M] et M. [P] quand bien même ils ont reconnu en 2016 être redevable d’une facture d’eau, étant relevé que l’intégralité de l’échange n’est pas produit.

Au surplus, il doit être tenu compte des provisions sur charges réglées par Mme [M] et M. [P] et qui doivent venir en déduction des charges dont ils seraient redevables. Or, la bailleresse ne produit aucune régularisation de charges permettant d’établir qu’il resterait à la charge des locataires une dette à ce titre.

Il convient en conséquence de débouter la SCI [Adresse 10] de sa demande et de confirmer le jugement déféré de ce chef.

Sur les réparations locatives

Le premier juge a débouté la SCI Centre [Localité 13] de sa demande aux motifs que la comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie mettait en évidence une dégradations des murs du logement mais que le bien avait été occupé pendant 7 ans, durée de vétusté des peintures habituellement retenue, de sorte que cette dépense, qui est assimilée à une usure normale du logement incombant au bailleur, ne pouvait être mise à la charge des locataires.

La SCI [Adresse 10] demande que Mme [M] et M. [P] soient condamnés au paiement de la somme de 7 855 euros au titre des travaux de remise en état de la maison.

Elle fait valoir que les locataires ont pris à bail en avril 2015 la maison achevée en 2014 et que les peintures étaient donc dans un état neuf. Elle indique que si elle ne conteste pas que les peintures se dégradent naturellement avec le temps, elle a retrouvé les peintures des murs et des plafonds dans un état qui dépasse ce qui relève de l’usure normale après 7 ans d’occupation. Elle soutient que les peintures ont été dégradées mais pas seules avec l’effet du temps. Elle affirme que Mme [M] et M. [P] ne les ont pas entretenues et qu’elle n’avait pas d’autre choix que de faire reprendre, de simples retouches étant impossibles.

Mme [M] et M. [P] concluent à la confirmation du jugement en reprenant la motivation du premier juge.

Sur ce,

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de:

c) répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

d) prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En application de ces textes, c’est au bailleur qu’il appartient de prouver l’existence de dégradations locatives imputables au locataire lesquelles ne résultent pas d’une usure normale.

Dès que cette preuve est établie, c’est au preneur de démontrer que la dégradation a eu lieu sans sa faute, c’est-à-dire qu’il n’en est pas l’auteur, ni personne de son fait, ou qu’il résulte d’un cas de force majeure ou qu’il est dû à l’usure normale ou à la vétusté.

L’existence de dégradations imputables au locataire s’apprécie notamment par la comparaison des états des lieux dressés lors de l’arrivée et du départ du locataire.

Le bailleur est en droit de solliciter la réparation intégrale du préjudice que lui cause l’inexécution par le locataire des réparations locatives, étant rappelé que l’indemnisation à laquelle il peut prétendre n’est pas subordonnée à l’exécution de ces réparations.

Il convient donc de comparer les états des lieux établis contradictoirement le 6 juillet 2015 lors de l’entrée dans les lieux des locataires et celui établi par huissier de justice le 29 avril 2022 à leur sortie.

L’annexe du décret n°87-712 du 26 août 1987 dispose que sont des réparations locatives :

III. a) Plafonds, murs intérieurs et cloisons :

Maintien en état de propreté ;

Menus raccords de peintures et tapisseries ; remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique ; rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l’emplacement de ceux-ci.

Il ressort de l’état des lieux d’entrée que les murs et plafonds étaient dans un état neuf dans toutes les pièces sauf dans la cave (bon état) et dans la chambre n°1 dont le mur est noté en bon état (deux traces de peinture) et dans laquelle la présence d’un choc au plafond est notée.

Dans l’état des lieux de sortie, l’huissier a relevé que :

— dans l’entrée : la peinture est sale, les murs sont recouverts de peinture de couleur blanche en mauvais état. Il est noté quatre trous de chevilles, de multiples rayures, de multiples salissures et traces. Le plafond est recouvert de peinture de couleur blanche en état d’usage. Les parois murales de la cage d’escalier sont couvertes d’une peinture blanche en mauvais état constellée de taches et de traces.

— dans le salon : les murs sont recouverts de peinture de couleur blanche en mauvais état constellée de taches et de traces sur tous les pans de murs et de traces laissés par d’anciens meubles retirés. Il est relevé sept trous de chevilles. Le plafond est recouvert de peinture blanche. Au plafond présence de deux points lumineux avec fil, douillet ampoule. En périphérie de ces deux points lumineux la peinture blanche est noircie.

— dans la cuisine : les murs sont recouverts de peinture de couleur blanche en état d’usage. Il est relevé quatre trous de chevilles. La peinture blanche présente également des traces de salissures et quelque taches. Le plafond est recouvert de peinture blanche en état d’usage.

— dans la cage d’escalier d’accès au 1er étage : les parois murales sont couvertes d’une peinture blanche en mauvais état constellée des taches et de traces.

— sur le palier du 1er étage : les murs sont couverts de peinture de couleur blanche. La peinture est marquée de taches et traces. Il est constaté quatre trous de cheville grossièrement rebouchés. Le plafond est recouvert de peinture de couleur blanche en état d’usage.

— dans la chambre n° 1 face gauche : les murs sont couverts de peinture de couleur blanche. La peinture est marquée de nombreuses taches et traces. Le plafond est recouvert de peinture de couleur blanche en état d’usage.

— dans la chambre 2 face droite : les murs sont couverts de peinture de couleur blanche. La peinture est marquée de nombreuses taches et traces. Il est relevé que les parois murales sont constellées de trous de chevilles grossièrement rebouchés. Le plafond est recouvert de peinture de couleur blanche en état d’usage.

— dans la chambre 3 droite : la peinture est constellée de taches et de traces. Les murs sont couverts de peinture de couleur blanche. La peinture est très sale, marquée de nombreuses taches et traces. Il est relevé de nombreux trous de cheville grossièrement rebouchés. Le plafond est recouvert de peinture de couleur blanche en état d’usage.

— dans la salle de bain : la porte est marquée de traces et d’une reprise grossière. Le plafond est recouvert de peinture de couleur blanche en état d’usage.

Il résulte de la comparaison de l’état des lieux d’entrée et de sortie que les murs du logement ont été restitués avec de nombreuses taches et des traces, voir avec des trous de cheville, rebouchés ou non, dans certaines pièces, ce qui ne relève pas du simple usage mais de dégradations imputables aux locataires sortants, ce qui n’est pas le cas des peintures des plafonds qui sont seulement indiqués en état d’usage.

Pour autant, la remise des lieux en état exigée du locataire ne s’entend évidemment pas d’une remise à neuf et il convient de tenir compte de ce que le logement a été occupé pendant sept ans et de la vétusté résultant de l’usure normale.

La SCI Centre [Localité 13] produit un devis de la société BHD du 5 mai 2022 d’un montant de 7 228,18 euros TTC pour la remise en peinture des murs et plafonds de la maison et la facture correspondante du 7 juin 2022 d’un montant de 7 855,10 euros TTC incluant la dépose et la pose du canon de la porte blindée à hauteur de 570 euros HT, étant relevé que la bailleresse ne s’explique pas sur cette réparation qui ne sera donc pas mise à la charge des locataires.

Au vu des observations qui précèdent, la cour dispose éléments d’appréciation suffisants pour évaluer le coût des travaux de la remise en état de la maison à la charge de Mme [M] et M. [P] à la somme de 1 500 euros, somme au paiement de laquelle ils seront solidairement condamnés en application de la clause de solidarité du bail.

Le jugement est donc infirmé sur ce point.

Sur la demande de dommages et intérêts

Mme [M] demande la condamnation de la SCI [Adresse 9] [Adresse 12] à lui verser la somme de 2 500 euros en réparation de son préjudice moral et 1 763 euros en réparation de son préjudice matériel.

Elle fait valoir qu’elle s’est vu assignée et condamnée à payer des sommes déjà réglées, ce qui lui a causé un stress important ; qu’elle a passé beaucoup de temps à chercher les justificatifs des paiements et qu’elle a subi une saisie sur ses comptes ayant engendré des frais de 263 euros. Elle ajoute que depuis cette saisie, ses comptes fonctionnent à découvert, ce qui grève son budget alors qu’elle vit désormais seule avec ses deux enfants.

La SCI [Adresse 10] s’oppose à ces demandes en faisant valoir qu’elles sont injustifiées tant dans leur principe que dans leur quantum ; que Mme [M] s’est placée seule dans cette situation en ne se présentant pas en première instance. Elle ajoute que l’analyse de ses relevés bancaires démontrent une position créditrice et qu’elle ne justifie pas de sa situation personnelle et financière.

Sur ce,

A titre liminaire, la cour observe que si l’intimée soutient, dans le corps de ses conclusions que ces demandes de dommages et intérêts sont irrecevables car nouvelles en cause d’appel, elle n’en tire aucune conséquence juridique puisqu’elle ne demande pas, dans le dispositif de ses conclusions, qui seul saisit la cour, que cette demande soit jugée irrecevable. Il ne sera donc pas statué sur ce point.

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Mme [M] ne caractérise pas de faute de la part de la SCI [Adresse 10] dans l’exécution de la saisie-attribution sur ses comptes bancaires ayant entraîné un coût de 163 euros, dans la mesure où elle s’est limitée à mettre en 'uvre une procédure d’exécution forcée sur la base d’un titre exécutoire, étant ajouté que le juge de l’exécution a rejeté sa demande de cantonnement de cette saisie par jugement du 12 juillet 2024.

Elle ne justifie pas au surplus du surplus du préjudice financier qu’elle invoque et qui résulterait de cette saisie-attribution, étant ajouté que le solde de ses comptes (pièces 12 et 13) est créditeur, ni qu’il résulterait d’un comportement fautif de l’intimée.

Enfin, le fait d’avoir engagé une procédure judiciaire qu’elle a partiellement gagnée ne saurait constituer une faute étant ajouté que Mme [M] ne s’est pas présentée devant le premier juge sans justifier de motifs légitimes et qu’elle ne justifie d’aucun préjudice moral.

Il convient en conséquence de débouter Mme [M] de ses demandes.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Chacune des parties succombant partiellement, il convient de faire masse des dépens de première instance et d’appel et de dire qu’ils seront pris en charge par moitié par chacune des parties, les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens étant en conséquence infirmées.

Il n’y a donc pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Les demandes des parties à ce titre sont en conséquence rejetées.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe,

Infirme le jugement déféré sauf en ce qu’il a débouté la SCI Centre [Localité 13] de ses demandes au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, des frais d’huissier au titre de l’état des lieux de sortie et des factures d’eau ;

Statuant à nouveau,

Déclare irrecevable la demande en paiement des loyers et charges pour la période antérieure au 22 février 2020 comme étant prescrite ;

Condamne solidairement Mme [R] [M] et M. [Z] [P] à payer à la SCI [Adresse 9] [Adresse 12] la somme de 28 euros au titre des loyers et charges impayés déduction faite du dépôt de garantie ;

Déclare irrecevable la demande en remboursement des factures relatives à l’entretien de la chaudière pour la période antérieure au 26 février 2020 comme étant prescrite ;

Condamne solidairement Mme [R] [M] et M. [Z] [P] à payer à la SCI Centre [Localité 13] la somme de 150 euros correspondant à la facture du 12 novembre 2020 pour l’entretien de la chaudière ;

Condamne solidairement Mme [R] [M] et M. [Z] [P] à payer à la SCI [Adresse 10] la somme de 1 500 euros au titre des réparations locatives ;

Y ajoutant,

Déboute Mme [M] de ses demandes de dommages et intérêts ;

Déboute les parties de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

Fait masse des dépens de première instance et d’appel et dit qu’ils seront pris en charge par moitié par Mme [R] [M] et M. [Z] [P], d’une part, et par moitié par la SCI Centre [Localité 13] d’autre part.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Bénédicte NISI, Greffière en pré-affectation, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière Le Président