COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51B

Chambre civile 1-2

ARRET N°101

CONTRADICTOIRE

DU 08 AVRIL 2025

N° RG 23/07922 – N° Portalis DBV3-V-B7H-WGUS

AFFAIRE :

[P] [O]

C/

[Y] [T]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 31 août 2023 par le Tribunal de proximité de COURBEVOIE

N° RG : 11-21-0006

Expéditions exécutoires

Copies certifiées conformes délivrées

le : 08.04.25

à :

M^e Antoine DE LA FERTE

M^e Céline BORREL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE HUIT AVRIL DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTE

Madame [P] [O]

née le 23 novembre 1974 à [Localité 6]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentant : M^e Antoine DE LA FERTE de la SELARL LYVEAS AVOCATS, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 283

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C78646-2023006780 du 15/05/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de VERSAILLES)

****************

INTIMÉE

Madame [Y] [T]

née le 12 Janvier 1966 à [Localité 4]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentant : M^e Céline BORREL, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 122

Représentant : M^e Paul-gabriel CHAUMANET de l’ASSOCIATION A5 Avocats Associés, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R101

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 25 novembre 2024 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, magistrate honoraire chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Madame Isabelle BROGLY, Magistrate honoraire,

Greffière placée lors des débats : Madame Gaëlle RULLIER,

Greffière lors du prononcé : Madame Bénédicte NISI, greffière en pré-affectation

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat ayant pris effet le 31 janvier 2021, Mme [Y] [T] a donné à bail à Mme [P] [O] un appartement situé [Adresse 1] à [Localité 3].

Par acte de commissaire de justice délivré le 15 juillet 2021, Mme [Y] [T] a fait délivrer assignation à Mme [P] [O] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Courbevoie aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— se voir déclarer recevable en ses demandes et y faisant droit,

— voir constater que Mme [O] est occupante sans droit ni titre depuis le 30 avril 2021 à 0h, le bail mobilité conclu le 31 janvier 2021 pour une durée non reconductible et non renouvelable de 3 mois étant arrivé à échéance,

— voir ordonner l’expulsion immédiate de Mme [O] et celle de tous occupants des lieux de son chef, avec si besoin l’aide d’un serrurier et de la force publique,

— voir condamner Mme [O] à lui verser une indemnité d’occupation égale au montant du loyer en principal, outre les charges, soit la somme mensuelle de 1 323 euros à compter du 1er mai 2021 jusqu’à la libération effective des lieux,

— voir condamner Mme [O] à lui verser la somme de 3 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— voir condamner Mme [O] aux entiers dépens de l’instance,

— voir ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Par jugement du 15 septembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Courbevoie a :

— requalifié le contrat de bail mobilité conclu le 31 janvier 2021 entre Mme [Y] [T] et Mme [P] [O], portant sur un appartement situé [Adresse 1], en contrat d’habitation meublé,

— dit qu’en conséquence, le contrat de bail conclu le 31 janvier 2021 entre Mme [Y] [T] et Mme [P] [O] est soumis au régime du contrat de bail d’habitation meublé tel que prévu au titre I bis de la loi du 6 juillet 1989,

— dit que le terme du contrat de bail initial conclu le 31 janvier 2021 est fixé au 30 janvier 2022 à minuit,

— dit que le contrat de bail conclu le 31 janvier 2021 entre Mme [Y] [T] et Mme [P] [O] s’est poursuivi par tacite reconduction à compter du 31 janvier 2022 et qu’il a pour terme le 30 janvier 2023 à minuit,

— rejeté la demande d’expulsion formée par Mme [T],

— rejeté la demande de condamnation de Mme [O] formée par Mme [T] au paiement d’une indemnité d’occupation,

— dit que l’exécution du contrat de bail conclu par Mme [T] et Mme [O] doit se poursuivre conformément au régime applicable aux contrats de bail d’habitation meublé,

— ordonné une expertise et désigné M. [Z] [B], expert, demeurant à [Localité 5], lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne, et lequel aura pour mission, après avoir pris connaissance du dossier, s’être fait remettre tous documents utiles (contrat de bail, état des lieux entrant, devis, factures, rapports … ) et entendu les parties :

* de se rendre sur les lieux litigieux, [Adresse 1] à [Localité 3],

* de décrire le logement,

* de relever et décrire les désordres allégués par Mme [O] et affectant le logement,

* d’indiquer, en se situant dans le cadre du décret du 30 janvier 2002 sur les caractéristiques du logement décent, les mesures à mettre en 'uvre afin de faire cesser ces désordres,

* d’en détailler l’origine, les causes et l’étendue et de fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer à quels intervenants ces désordres sont imputables, et dans quelles proportions,

* de donner son avis sur l’origine et les causes desdits désordres en s’attachant notamment aux conditions d’utilisation et d’entretien des équipements ou installations retenues pour être à l’origine des désordres,

* d’indiquer, le cas échéant, les conséquences de ces désordres,

* de donner son avis sur les solutions appropriées pour faire cesser les désordres ainsi constatés,

* d’évaluer le coût et la durée des travaux nécessaires à l’aide de devis d’entreprises fournis par les parties, le cas échéant,

* de donner des éléments permettant d’imputer des travaux éventuels à la bailleresse ou à sa locataire,

* de donner son avis sur les préjudices (matériels, moraux, jouissance…) et coûts induits par ces désordres et sur leur évaluation,

* de donner la valeur locative du bien en l’état des désordres,

* de rapporter toutes autres constatations utiles à l’examen des prétentions des parties,

* d’établir un projet de compte entre les parties,

* de manière générale, de fournir au tribunal tous éléments techniques et factuels permettant de trancher le litige et de faire les comptes entre les parties,

— dit que, pour procéder à sa mission, l’expert devra notamment :

* convoquer et entendre les parties, assistées le cas échéant de leur conseil et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise,

* entendre, s’il l’estime utile, tout sachant,

* se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission,

* se rendre sur les lieux et, si nécessaire, en faire la description, au besoin, en constituant un album photographique et en dressant des croquis,

* dresser un rapport,

— dit qu’en cas d’empêchement ou de refus par l’expert d’exécuter sa mission, ce dernier sera remplacé d’office par simple ordonnance sur requête,

— dit qu’en cas d’urgence ou de péril en la demeure reconnue par l’expert, ce dernier pourra autoriser Mme [O] à faire exécuter à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l’expert, par des entreprises qualifiées de son choix et que, dans ce cas, l’expert déposera une note circonstanciée aux parties, précisant la nature, l’importance et le coût de ces travaux,

— dit que Mme [O] étant bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale, il n’y a pas lieu à consignation des frais d’expertise,

— dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal de proximité de Courbevoie avant le 30 avril 2023, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile, de manière motivée, auprès du juge du contrôle,

— dit que, dans le cas où les parties viendraient à se concilier dans le cours de sa mission, l’expert en avisera immédiatement le juge des contentieux de la protection en déposant sa note de frais arrêtée à la date de cette conciliation,

— réservé le reste des demandes principales et accessoires formées par les parties, y compris celle au titre des dépens et celle au titre de l’article 700 code de procédure civile,

— renvoyé l’examen de la présente affaire à l’audience du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Courbevoie du 25 mai 2023 à 11h30, la présente mention valant convocation des parties,

— dit que le présent jugement est assorti du bénéfice de l’exécution provisoire.

Par jugement 'mixte avant – dire droit’ du 31 août 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Courbevoie a :

* écarté des débats les conclusions que Mme [P] [O] a déposées en cours de délibéré, au greffe de ce tribunal, le 29 août 2023, dès lors qu’elle n’y avait pas été autorisée,

* lui a enjoint de laisser l’accès aux lieux loués aux fins de réalisation des travaux conformément au devis Cabrita, en date du 28 mars 2023, et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, qui courra passé un délai de 8 jours à compter de la notification de cette décision,

* a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 21 décembre 2023 à 11h30, avec le calendrier de plaidoiries suivant : communication des conclusions de la demanderesse au plus tard le 15 octobre 2023, réponse de la défenderesse au plus tard le 15 novembre 2023,

— condamner Mme [P] [O] à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Par déclaration reçue au greffe le 23 novembre 2023, Mme [O] a relevé appel de ce jugement.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 6 novembre 2024, Mme [P] [O], appelante, demande à la cour de :

— la déclarer recevable en son appel et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions,

— requalifier le jugement mixte avant-dire droit du 31 août 2023, en jugement au fond, dans les termes de l’article 480 du code de procédure civile,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il lui a enjoint de laisser l’accès aux lieux loués aux fins de réalisation des travaux conformément au devis Cabrita en date du 28 mars 2023 et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard qui courra passé un délai de 8 jours à compter de la notification de cette décision,

— débouter Mme [Y] [T] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

statuant à nouveau,

— la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions,

— dire n’y avoir lieu à laisser le libre accès à l’entreprise Cabrita à son domicile pour l’exécution de ces travaux,

— dire n’y avoir lieu à la fixation d’une astreinte provisoire,

à titre subsidiaire,

— réduire l’astreinte à une somme symbolique de 1 euro par jour, en proportion de sa situation financière,

en tout état de cause,

— condamner Mme [Y] [T] au paiement de la somme de 5 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le bénéfice de l’aide juridictionnelle n’empêchant nullement de solliciter des sommes à ce titre,

— condamner Mme [Y] [T] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 23 mai 2024, Mme [Y] [T], intimée, demande à la cour de :

— la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions,

— débouter Mme [P] [O] de son appel et de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— confirmer le jugement rendu le 31 août 2023 en ce qu’il :

* a écarté des débats les conclusions qu’elle a déposées en cours de délibéré, au greffe de ce tribunal, le 29 août 2023, qui n’y avait pas été autorisée,

* lui a enjoint de laisser l’accès aux lieux loués aux fins de réalisation des travaux conformément au devis Cabrita, en date du 28 mars 2023, et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, qui courra passé un délai de 8 jours à compter de la notification de cette décision,

* a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 21 décembre 2023 à 11h30, avec le calendrier de plaidoiries suivant : communication des conclusions de la demanderesse au plus tard le 15 octobre 2023, réponse de la défenderesse au plus tard le 15 novembre 2023,

— condamner Mme [P] [O] à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [P] [O] aux entiers dépens.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 21 novembre 2024.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’appel de Mme [P] [O].

Par message du 21 février 2025, la cour a souhaité recueillir les observations des parties sur les conséquences du prononcé du jugement rendu le 10 février 2025 par le juge des contentieux de la protection, sur l’appel actuellement pendant, interjeté par Mme [P] [O].

Mme [Y] [T], par la voix de son conseil, a présenté les observations suivantes :

'Le jugement mixte avant dire-droit du 31 août 2023 dont est saisie la cour vise expressément :

— le bail en date du 31 janvier 2021,

— le jugement mixte rendu le 15 septembre 2022,

— l’ordonnance du 13 avril 2023 ayant déchargé l’expert de sa mission et les différentes audiences de renvoi,

Cette décision n’a pas mis fin au litige opposant Mme [Y] [T] à Mme [P] [O], elle se contente d’enjoindre à cette dernière de laisser l’accès des lieux loués pour la réalisation des travaux conformément au devis Cabrita du 28 mars 2023 sous astreinte, et ce, pendant la durée de la procédure instruite devant le juge des contentieux de la protection.

Lorsque ce jugement mixte avant dire-droit a été rendu le 31 août 2023, le bail du 31 janvier 2021 n’était pas encore résilié par le juge des contentieux de la protection. Aux termes du jugement du 10 février 2025, le juge des contentieux de la protection a tranché l’intégralité des éléments du dossier et a notamment prononcé la résiliation judiciaire de celui-ci.

Cette décision a été signifiée le 21 février 2025 (ci-joint en copie l’acte de signification).

Ce jugement sur le fond ne condamne pas Mme [P] [O] à laisser l’accès aux lieux loués aux fins de réalisation des travaux sous astreinte.

Dès lors, la cour doit confirmer le jugement mixte avant dire-droit entrepris du 31 août 2023 comme cela lui a été demandé par conclusions. Toutefois, elle limitera l’injonction prononcée à l’encontre de Mme [O] de laisser l’accès aux lieux loués aux fins de réalisation des travaux conformément au devis Cabrita, en date du 28 mars 2023, et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, jusqu’au prononcé de la résiliation judiciaire du bail du 31 janvier 2021, par jugement du 10 février 2025".

Mme [O], par la voix de son conseil, sollicite la réouverture des débats au regard de la cause grave et légitime nouvelle que constitue le jugement rendu le 10 février 2025 par le juge des contentieux de la protection de Courbevoie, alors qu’un appel nullité de l’ordonnance ayant mis fin à l’expertise est pendant devant cette chambre et fixé le 8 avril 2025 en audience collégiale. Elle conclut que la cour reste saisie de l’appel du jugement rendu le 31 août 2023 afin de voir infirmer cette décision et subsidiairement de voir limiter l’astreinte dont est assortie sa condamnation à laisser le libre accès aux lieux loués pour permettre la réalisation des travaux au 21 décembre 2023, date de résiliation du bail.

— Sur la requalification du jugement rendu le 31 août 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Courbevoie.

Au soutien de son appel, Mme [P] [O] demande, dans le dispositif de ses conclusions, à la cour de requalifier le jugement mixte avant-dire droit du 31 août 2023, en jugement au fond dans les termes de l’article 480 du code de procédure civile.

Mme [Y] [T] ne conclut pas sur ce point précis.

Sur ce,

Le dispositif du jugement attaqué qualifié de 'mixte avant-dire droit’ comporte deux chefs, le premier enjoignant à Mme [O] de laisser l’accès aux lieux loués aux fins de réalisation des travaux conformément au devis Cabrita, en date du 28 mars 2023, et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, qui courra passé un délai de 8 jours à compter de la notification de cette décision, le second ayant ordonné la réouverture des débats à l’audience du 21 décembre 2023 à 11h30, avec le calendrier de plaidoiries suivant : communication des conclusions de la demanderesse au plus tard le 15 octobre 2023, réponse de la défenderesse au plus tard le 15 novembre 2023.

Même s’il s’est réservé de statuer ultérieurement sur les autres chefs de demandes, le premier juge a néanmoins statué sur la demande de Mme [T] tendant à faire réaliser les travaux et à voir condamner Mme [O] à quitter les lieux en attendant leur achèvement et le jugement a, dès lors, l’autorité de la chose jugée relativement à la contestation qu’il tranche, à savoir le refus de Mme [O] de laisser l’accès aux lieux loués.

Il s’ensuit qu’il est susceptible d’appel et ce, d’autant plus que les parties ne le contestent pas, dès lors que Mme [P] [O] en sollicite l’infirmation et que Mme [Y] [T] en poursuit la confirmation,

— Sur l’appel de Mme [O] tendant à l’infirmation du jugement.

Mme [O] n’est pas fondée à solliciter la réouverture des débats au vu de la décision prononcée le 10 février 2025 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité, en ce que le jugement ne se prononce pas sur la disposition critiquée du jugement dont appel.

Il ressort des termes du jugement rendu le 31 août 2023, que le premier juge a, à la demande de la bailleresse tendant à voir condamner Mme [O] à quitter les lieux jusqu’à l’achèvement des travaux que la locataire sollicitait, et au vu de la proposition réitérée de Mme [O] de laisser libre l’accès aux lieux loués le 15 juin 2023 pour la réalisation des travaux, ordonné le renvoi de l’affaire à l’audience du 19 juin 2023 pour vérifier la bonne exécution de l’engagement pris par Mme [O], que lors de l’audience de renvoi, Mme [T] a produit un procès-verbal de constat en date du 15 juin 2023, aux termes duquel il est mentionné que la bailleresse s’est présentée sur place à 9 heures 15 avec M. [E], représentant de la société Cabrita, chargée des travaux, et qu’elle n’a pu accéder aux lieux loués, Mme [O] n’ayant répondu ni aux appels par interphone, ni aux frappements sur sa porte.

En l’absence d’éléments nouveaux soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, à l’issue d’un examen très attentif et exhaustif des pièces produites aux débats, par une juste application des règles de droit exempte d’insuffisance et par des motifs pertinents qu’elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties en faisant injonction à Mme [O] de laisser le libre accès aux lieux loués aux fins de réalisation des travaux conformément au devis Cabrita, en date du 28 mars 2023. Le jugement est donc confirmé sur ce point.

Cependant il y a lieu de réduire à 20 euros par jour de retard, passé un délai de 8 jours à compter de la notification de la décision, le montant de l’astreinte provisoire dont est assortie cette condamnation, le jugement étant infirmé sur ce point, étant précisé que cette astreinte courra jusqu’au prononcé de la résiliation judiciaire du bail du 31 janvier 2021 par jugement du 10 février 2025.

Sur les mesures accessoires.

Mme [P] [O] doit être condamnée aux dépens de la procédure d’appel.

Il y a lieu de faire droit à la demande de Mme [Y] [T] au titre des frais de procédure par elle exposés en cause d’appel en condamnant Mme [O] à lui verser la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement rendu le 31 août 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Courbevoie en ce qu’il a fait injonction à Mme [P] [O] de laisser l’accès aux lieux loués aux fins de réalisation des travaux conformément au devis Cabrita, en date du 28 mars 2023, ainsi qu’en ses dispositions relatives à l’application de l’article 700 du code de procédure civile,

L’infirme sur le montant de l’astreinte provisoire dont est assortie cette condamnation,

Statuant à nouveau de ce chef,

Fixe à 20 euros par jour de retard, courant passé un délai de 8 jours à compter de la notification de la décision, le montant de l’astreinte provisoire dont est assortie cette condamnation, cette astreinte courant jusqu’au prononcé de la résiliation judiciaire du bail du 31 janvier 2021 par jugement du 10 février 2025,

Condamne Mme [P] [O] à verser à Mme [Y] [T] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [P] [O] aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux règles régissant l’aide juridictionnelle.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Bénédicte NISI, greffière en pré-affectation, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière en pré-affectation, Le Président,