COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 72A

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

Par défaut

DU 17 DECEMBRE 2025

N° RG 24/02638 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WPZS

AFFAIRE :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet MANDA ex HELLO SYNDIC

C/

[G] [E]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 11 Mars 2024 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 9]

N° RG : 22/06783

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Stéphanie ARENA

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX SEPT DECEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet MANDA ex HELLO SYNDIC, situé [Adresse 1], lui même agissant poursuites et diligences au nom de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 8]

Représentant : M^e Stéphanie ARENA de la SELEURL ARENA AVOCAT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 637 et M^e Audrey BENOIS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0020

APPELANT

****************

Monsieur [G] [E], DA signifiée le 12/07/2024, remise à l’étude

[Adresse 3]

[Localité 8]

Défaillant

INTIMÉ

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 19 Novembre 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

****************

FAITS & PROCÉDURE

L’immeuble sis [Adresse 6] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice du 1er août 2022, le syndicat des copropriétaires a fait assigner M. [E] devant le Tribunal judiciaire de Nanterre, afin de le voir condamner à lui payer, au principal :

— une somme de 4 839,39 euros correspondant aux frais de publication du modificatif d’état descriptif de division établi en juillet 2019,

— une somme de 10 058,62 euros au titre des charges de copropriété dues au 13 juillet 2022 inclus, avec intérêts de retard au taux légal, et une somme de 205,62 euros au titre du remboursement des frais.

Par jugement réputé contradictoire du 11 mars 2024, le Tribunal judiciaire de Nanterre a :

— débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande formée au titre des frais de publication du modificatif de l’état descriptif de division,

— condamné M. [E] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 10 028,62 euros au titre des charges dues sur la période du 1er janvier 2019 au 13 juillet 2022, provisions sur charges courantes 1/4, provisions sur travaux 2/2 et provisions fonds de travaux 1/4 du 1er juillet 2022 incluses, somme augmentée des intérêts au taux légal à compter du 1er août 2022,

— débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande formée au titre des frais de recouvrement,

— rappelé que les frais de recouvrement non retenus à l’encontre de M. [E] (235,62 euros) doivent être recrédités sur son compte,

— condamné M. [E] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts,

— condamné M. [E] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [E] aux dépens de l’instance,

— débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande formée au titre des 'frais liés à la présente procédure’ ,

— rejeté les demandes plus amples ou contraires,

— di n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision.

Le syndicat des copropriétaires a relevé appel de ce jugement par déclaration en date du 25 avril 2024, uniquement en tant que le Tribunal l’a débouté 'de sa demande formée au titre des frais de publication du modificatif de l’état descriptif de division'.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les dernières conclusions notifiées le 28 octobre 2025, par lesquelles le syndicat des copropriétaires, appelant, invite la Cour à :

— réformer le jugement du Tribunal judiciaire de Nanterre du 11 mars 2024 en ce qu’il l’a débouté de sa demande formée au titre des frais de publication du modificatif de l’état descriptif de division,

Statuant à nouveau :

— condamner M. [E] à lui payer une somme de 4 839,39 euros correspondant aux frais de publication du modificatif d’état descriptif de division établi en juillet 2019 par le cabinet de géomètres-expert CTB et publié le 29 juin 2022,

Y ajoutant :

— condamner M. [E] à lui payer une somme de 3 082,06 euros, au titre des charges de copropriété dues au 28 octobre 2025 inclus, ces sommes étant augmentées des intérêts de retard au taux légal à compter de l’arrêt à intervenir,

— condamner M. [E] à lui payer une somme de 810 euros au titre du remboursement des frais de recouvrement,

— condamner M. [E] à lui payer une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [E] aux entiers dépens.

M. [E], qui s’est vu signifier la déclaration d’appel avec les premières conclusions d’appelant le 12 juillet 2024 en l’étude du commissaire de justice, puis la déclaration d’appel avec les dernières conclusions d’appelant le 30 octobre 2025, de nouveau en l’étude du commissaire de justice, n’a pas constitué avocat.

La procédure devant la Cour a été clôturée le 29 octobre 2025.

Le greffe de la Cour a transmis aux parties par RPVA, le 1er décembre 2025, la communication qui suit, avec demande d’observations par note en délibéré :

' Le syndicat des copropriétaires a relevé appel du jugement entrepris, par déclaration en date du 25 avril 2024, uniquement en tant que le Tribunal l’a débouté de sa demande formée au titre des frais de publication du modificatif de l’état descriptif de division'.

Par ses premières conclusions d’appel, formée le 10 juillet 2024 par RPVA, le syndicat des copropriétaires invitait la Cour, au principal, à :

« CONDAMNER M. [E] à lui payer une somme de 4 839,39 euros correspondant aux frais de publication du modificatif d’état descriptif de division établi en juillet 2019 par le cabinet de géomètres-expert CTB et publié le 29 juin 2022 »,

Par ses dernières conclusions présentées le 28 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires a ajouté les prétentions suivantes :

— CONDAMNER M. [E] à lui payer une somme de 3 082,06 euros, au titre des charges de copropriété dues au 28 octobre 2025 inclus, ces sommes étant augmentées des intérêts de retard au taux légal à compter de l’arrêt à intervenir,

— CONDAMNER M. [E] à lui payer une somme de 810 euros au titre du remboursement des frais.'

Toutefois ces demandes, absentes de la déclaration d’appel et sans lien avec l’unique chef critiqué dans celle-ci, n’ont pas été présentées devant la Cour et n’entrent pas dans les exceptions susvisées au principe de l’interdiction des demandes nouvelles.

Dès lors, la Cour envisage de les déclarer irrecevables.

Le syndicat des copropriétaires a présenté ses observations par RPVA le 1er décembre 2025 à 19h03.

MOTIFS DE LA DECISION

Malgré l’absence de M. [E], il convient de statuer sur les prétentions du syndicat des copropriétaires après avoir vérifié, conformément à l’article 472 du code de procédure civile, qu’elles sont régulières, recevables et bien fondées.

La Cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 al. 2 et 3 du code de procédure civile, 'la Cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine les moyens au soutien des prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion’ et ' Si, dans la discussion, des moyens nouveaux par rapport aux précédentes écritures sont invoqués au soutien des prétentions, ils sont présentés de manière formellement distincte.'

A titre préliminaire:

Les demandes tendant à voir la Cour 'déclarer’ telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 954 du code de procédure civile en tant qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant de manière générale que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans le dispositif de l’arrêt. Il n’y sera dès lors pas statué, sauf exception au regard de leur pertinence au sens des textes susvisés.

Sur l’irrecevabilité de deux demandes du syndicat des copropriétaires

En droit

Selon l’article 564 du code de procédure civile dans sa rédaction applicable à l’espèce :

' L’appel défère à la Cour la connaissance des chefs de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent.

La dévolution ne s’opère pour le tout que lorsque l’appel tend à l’annulation du jugement ou si l’objet du litige est indivisible.'.

Ainsi que la Cour de cassation l’a rappelé dans trois avis du 20 décembre 2017 : l’article 901, 4° du code de procédure civile, dispose que la déclaration d’appel est faite par acte contenant, à peine de nullité, les chefs du jugement expressément critiqués auxquels l’appel est limité, sauf si l’appel tend à l’annulation du jugement ou si l’objet du litige est indivisible.

L’absence de mention des chefs du jugement critiqués est sanctionné par l’absence d’effet dévolutif et seule la Cour d’appel peut statuer sur cette absence d’effet dévolutif, avec un pouvoir de relever d’office la question (en la soumettant aux observations contradictoires des parties, art. 16 du code de procédure civile).

Si la déclaration d’appel ne mentionne que certains chefs du jugement, l’effet dévolutif sera limité à ces chefs. Mais l’appelant ne pourra pas étendre les chefs du jugement dans ses conclusions – art. 908 du code de procédure civile - : en effet il doit présenter une seconde déclaration d’appel dans les délais pour conclure. Les conclusions postérieures ne pourront développer que les chefs qui dépendent des chefs critiqués expressément (art. 562 du code de procédure civile)(Cass. 2e civ., 19 nov. 2020, n° 19-13.642 : JurisData n° 2020-019070).

Si, deuis le 1er septembre 2024, l’appelant peut, comme il est dit à l’article 915-2 du code de procédure civile, compléter la déclaration d’appel dans ses premières conclusions remises à la Cour d’appel, cette faculté n’est pas ouverte à l’appelant dans la présente affaire, dès lors que la déclaration d’appel a été présentée le 25 avril 2024, et les premières conclusions l’ont été le 10 juillet 2024, antérieurement à la date de la réforme des procédures du 1er septembre 2024.

Enfin, selon l’article 564 du code de procédure civile dans sa rédaction en vigueur depuis 2011, 'à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait'. L’article 566 permet toutefois aux parties d’ajouter aux prétentions soumises au premier juge des demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

En l’espèce

Le syndicat des copropriétaires a relevé appel du jugement entrepris, par déclaration en date du 25 avril 2024, uniquement en tant que le Tribunal l’a débouté 'de sa demande formée au titre des frais de publication du modificatif de l’état descriptif de division'.

Par ses premières conclusions d’appel, formées le 10 juillet 2024 par RPVA, le syndicat des copropriétaires invitait la Cour à :

— le déclarer recevable en son appel et bien fondé en ses demandes,

Réformer le jugement du Tribunal judiciaire de Nanterre du 11 mars 2024 en ce qu’il l’a débouté de sa demande formée au titre des frais de publication du modificatif de l’état descriptif de division,

Statuant à nouveau :

— condamner M. [E] à lui payer une somme de 4 839,39 euros correspondant aux frais de publication du modificatif d’état descriptif de division établi en juillet 2019 par le cabinet de géomètres-expert CTB et publié le 29 juin 2022,

Y ajoutant :

— condamner M. [E] à lui payer une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [E] aux entiers dépens.

Par ses dernières conclusions présentées le 28 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires a ajouté les prétentions suivantes :

— condamner M. [E] à lui payer une somme de 3 082,06 euros au titre des charges de copropriété dues au 28 octobre 2025 inclus, ces sommes étant augmentées des intérêts de retard au taux légal à compter de l’arrêt à intervenir,

— condamner M. [E] à lui payer une somme de 810 euros au titre du remboursement des frais.

Toutefois ces demandes, ne portant pas sur des chefs du jugement visés dans la déclaration d’appel et sans lien avec l’unique chef critiqué dans celle-ci, n’entrent pas dans les exceptions susvisées au principe de l’interdiction des demandes nouvelles. Dès lors, étant nouvelles en appel, elles sont irrecevables pour ce motif.

En outre, elles ne figuraient pas dans les premières écritures comme il est dit à l’article 910-4 du code de procédure.

Sur la demande du syndicat en paiement d’une somme de 4 839,39 euros correspondant aux frais de publication du modificatif d’état descriptif de division établi en juillet 2019 par le cabinet de géomètres-expert CTB et publié le 29 juin 2022

Pour débouter le syndicat des copropriétaires de cette demande, le Tribunal a retenu que, si le syndicat des copropriétaires se prévaut de ce que, en application de la résolution n°24 de l’assemblée générale du 15 décembre 2010 et de la résolution n°23 de l’assemblée générale du 10 septembre 2020, M. [E] avait l’obligation de faire publier à ses frais exclusifs ledit modificatif d’état descriptif de division, premièrement la résolution n°24 de l’assemblée générale du 15 décembre 2010, intitulée 'point d’information sur les travaux en cours de M. [E] et l’étude de la modification du règlement de copropriété pour changement de destination des lots dont il a été fait l’acquisition.' n’a pas fait l’objet d’un vote,

et deuxièmement, la résolution n°23, adoptée par l’assemblée générale du 10 septembre 2020, met à la charge de M. [E], uniquement, les frais d’établissement du projet de modificatif de l’état descriptif de division et nullement les frais de publication dudit modificatif, contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires.

En appel, le syndicat des copropriétaires invoque des éléments nouveaux, à savoir les résolutions n° 23 et 24 qui ont été adoptées lors de l’assemblée générale du 25 novembre 2021, dont il produit le procès-verbal ainsi que l’attestation de non-recours (ses pièces 32 et 33).

La résolution n° 23 de l’assemblée générale du 25 novembre 2021 est intitulée ' Avance par le Syndicat des copropriétaires des frais de publication du modificatif de l’état descriptif de division établi à la demande de M. [E]' et précise en particulier : 'L’assemblée générale vote par conséquent une dépense de 2 478,41 euros selon prétaxe établie par Maître [I] [F], notaire, au titre des frais de publication (…).'

La résolution n°24 de l’assemblée générale du 25 novembre 2021 est intitulée ' Poursuites judiciaires contre M. [E] en remboursement des frais de publication du modificatif de l’état descriptif de division établi à la demande de M. [E]' et précise ' L’assemblée générale habilite le syndic en exercice à représenter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] afin d’ester en justice devant la juridiction compétente à l’encontre de M. [G] [E] afin d’obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 2 478,41 euros au titre des frais de publication du modificatif de l’état descriptif de division établi à la demande de M. [E], outre des dommages et intérêts à hauteur de 3 000 euros aux fins de réparation du préjudice causé au syndicat des copropriétaires contraint de se substituer à M. [E] pour rendre opposable aux tiers le modificatif de l’état descriptif de division établi à la demande de M. [E]. L’Assemblée générale habilite le syndic représentant le syndicat des copropriétaires à mandater pour cela l’avocat de son choix.'

La Cour prend acte de ce que la résolution n° 23 de l’assemblée générale du 25 novembre 2021 met à la charge de M. [E] les frais de publication du modificatif de l’état descriptif de division et ce, à hauteur de la somme de 2 478,41 euros et non pas à hauteur de la somme demandée par le syndicat des copropriétaires (4 839,39 euros), car elle excède le quantum voté par l’assemblée générale.

Par infirmation du jugement, il sera fait droit, à hauteur de cette somme de 2 478,41 euros, à la demande du syndicat des copropriétaires tendant au remboursement des frais de publication du modificatif d’état descriptif de division établi en juillet 2019 par le cabinet de géomètres-expert CTB.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [E], partie perdante, doit être condamné aux dépens d’appel ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 1 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, par arrêt rendu par défaut,

Déclare irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires tendant à voir :

— condamner M. [E] à lui payer une somme de 3 082,06 euros, au titre des charges de copropriété dues au 28 octobre 2025 inclus, ces sommes étant augmentées des intérêts de retard au taux légal à compter de l’arrêt à intervenir,

— condamner M. [E] à lui payer une somme de 810 euros au titre du remboursement des frais.

Réforme le jugement du Tribunal judiciaire de Nanterre du 11 mars 2024 en tant qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande formée au titre des frais de

publication du modificatif de l’état descriptif de division,

Statuant à nouveau du chef réformé,

Condamne M. [G] [E], [Adresse 7], à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice le cabinet Manda ex Hello Syndic, dont le siège social est [Adresse 2], pris en la personne de son représentant légal, la somme de 2 478,41 euros, au titre du remboursement des frais de publication du modificatif d’état descriptif de division établi en juillet 2019,

Y ajoutant,

Condamne M. [G] [E], [Adresse 7], à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice le cabinet Manda ex Hello Syndic, dont le siège social est [Adresse 2], pris en la personne de son représentant légal, la somme de 1 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Condamne M. [G] [E], [Adresse 7], aux entiers dépens d’appel,

Rejette toute autre demande ou surplus.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT