COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51A

Chambre civile 1-5

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 26 JUIN 2025

N° RG 24/05889 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WXVB

AFFAIRE :

[Y] [R] [P]

C/

E.P.I.C. OPH DE [Localité 5] MÉTROPOLE / C'[Localité 5] HABITAT L’HABITAT DE [Localité 5]

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 16 Juillet 2024 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 5]

N° RG : 24/00288

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 26.06.2025

à :

M^e François PAPIN, avocat au barreau de CHARTRES (21)

M^e Céline BORREL, avocat au barreau de VERSAILLES (122)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT SIX JUIN DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [Y] [R] [P]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentant : M^e François PAPIN de la SELARL GIBIER FESTIVI RIVIERRE GUEPIN, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000021 – N° du dossier 240451

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C78646-2024-008287 du 21/03/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 9])

APPELANT

****************

E.P.I.C. OPH DE [Localité 5] MÉTROPOLE dénommé C'[Localité 5] HABITAT

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité.

N° SIRET : 272 800 020

[Adresse 8]

[Localité 4]

Représentant : M^e Céline BORREL, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 122

Plaidant : M^e Paul-Gabriel CHAUMANET

INTIME

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 19 Mai 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marina IGELMAN, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de présidente,

Madame Marina IGELMAN, Conseillère,

Monsieur Hervé HENRION, Conseiller,

Greffière lors des débats : M^me Elisabeth TODINI,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 19 décembre 2022 et prenant effet à compter du 2 janvier 2023, l’EPIC [Localité 5] Métropole Habitat, Office Public de l’Habitat de [Localité 5], dénommé C'[Localité 5] Habitat, a donné à bail à M. [Y] [R] [P] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 6], pour un loyer mensuel de 493,83 euros hors charges locatives.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail lui a été délivré le 8 septembre 2023 aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 3 832,49 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice délivré le 14 mars 2024, la société C'[Localité 5] Habitat a fait assigner en référé M. [R] [P] aux fins d’obtenir principalement le constat de la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion et la condamnation de M. [R] [P] à lui verser les sommes suivantes :

—  6 497,11 euros à titre provisionnel pour les loyers et charges impayés,

— une indemnité provisionnelle d’occupation égale au montant du loyer contractuel révisé et augmenté des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, comme si le bail s’était poursuivi.

Par ordonnance contradictoire rendue le 16 juillet 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres, statuant en référé, a :

— au principal, renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent vu l’urgence et l’absence de contestations sérieuses :

— déclaré la société C'[Localité 5] Habitat recevable en son action ;

— constaté la résiliation du bail conclu entre la société C'[Localité 5] Habitat et M. [R] [P] à compter du 9 novembre 2023 et portant sur les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 6] ;

— ordonné en conséquence à M. [R] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de l’ordonnance de référé ;

— dit qu’à défaut de départ volontaire des lieux, la société C'[Localité 5] Habitat pourra faire procéder à l’expulsion de M. [R] [P], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— dit que l’indemnité d’occupation due à compter du 9 novembre 2023 jusqu’au départ effectif des lieux, matérialisé par la remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise sera égale au montant du loyer courant et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi ;

— condamné M. [R] [P] à payer à la société C'[Localité 5] Habitat la somme provisionnelle de 4 381,39 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus selon décompte au 13 mai 2024, échéance du mois d’avril 2024 incluse, outre les indemnités d’occupation impayées dues postérieurement le cas échéant ;

— rappelé que les paiements intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnation ci-dessus prononcées ;

— rejeté la demande de la société C'[Localité 5] Habitat au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— accordé l’aide juridictionnelle provisoire à M^e Justine Garnier, avocate au barreau de Chartres ;

— condamné M. [R] [P] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer ;

— rappelé que la décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire ;

— dit qu’une copie de la décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département.

Par déclaration reçue au greffe le 5 septembre 2024, M. [R] [P] a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition, à l’exception de ce qu’elle a statué sur la recevabilité de la demande de la société C’Chartres Habitat, a rejeté la demande de cette dernière au titre de l’article 700 du code de procédure civile et accordé l’aide juridictionnelle provisoire à M^e Justine Garnier, avocate au barreau de Chartres.

Dans ses dernières conclusions déposées le 14 février 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, M. [R] [P] demande à la cour de :

'- infirmer l’ordonnance rendue le 16 juillet 2024 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] en ce qu’elle :

— constate la résiliation du bail conclu entre la société C'[Localité 5] Habitat et M. [R] [P] à compter du 09 novembre 2023 et portant sur les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 7] ;

— ordonne en conséquence à M. [R] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours de la signification de la présente ordonnance de référé ;

— dit qu’à défaut de départ volontaire des lieux, la société C'[Localité 5] Habitat pourra faire procéder à l’expulsion de M. [R] [P], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— dit que l’indemnité d’occupation due à compter du 09 novembre 2023 jusqu’au départ effectif des lieux, matérialisé par la remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise sera égale au montant du loyer courant et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi ;

— condamne M. [R] [P] à payer à la société C'[Localité 5] Habitat la somme provisionnelle de 4 381,39 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus selon décompte au 13 mai 2024, échéance du mois d’avril 2024 incluse, outre les indemnités d’occupation impayées dues postérieurement le cas échéant ;

— rappelle que les paiements intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

— condamne M. [R] [P] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer ;

statuant à nouveau,

— autoriser M. [R] [P] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 150 euros (cent euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

— dire que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

— suspendre les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [R] [P],

— dire que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

y ajoutant,

— accorder l’aide juridictionnelle provisoire à Maître François Papin, avocat au barreau de Chartres,

— statuer ce que de droit quant aux dépens.'

Dans ses dernières conclusions déposées le 29 janvier 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société C'[Localité 5] Habitat demande à la cour, au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, de :

'- débouter M. [R] [P] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance rendue le 16 juillet 2024 en ce qu’elle :

— déclare l’Office Public de l’Habitat de [Localité 5] Métropole dénommé C'[Localité 5] Habitat recevable en son action ;

— constate la résiliation du bail conclu entre la société C'[Localité 5] Habitat et M. [Y] [R] [P] à compter du 09 novembre 2023 et portant sur les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 7] ;

— ordonne en conséquence à M. [Y] [R] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance de référé ;

— dit qu’à défaut de départ volontaire des lieux, la société C'[Localité 5] Habitat pourra faire procéder à l’expulsion de M. [R] [P], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— dit que l’indemnité d’occupation due à compter du 09 novembre 2023 jusqu’au départ effectif des lieux, matérialisé par la remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise sera égale au montant du loyer courant et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi ;

— condamne M. [Y] [R] [P] à payer à la société C'[Localité 5] Habitat la somme provisionnelle de quatre mille trois cent quatre-vingt-un euros et trente-neuf centimes (4 381,39 euros) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus selon décompte au 13 mai 2024, échéance du mois d’avril 2024 incluse, outre les indemnités d’occupation impayées dues postérieurement le cas échéant ;

— rappelle que les paiements intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

— rejette la demande de la société C'[Localité 5] Habitat au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— accorde l’aide juridictionnelle provisoire à M^e Justine Garnier, avocat au barreau de Chartres ;

— condamne M. [Y] [R] [P] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer ;

— rappelle que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire ;

— condamner M. [R] [P] à régler à C'[Localité 5] Habitat la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— le condamner aux entiers dépens.'

L’ordonnance de clôture a été rendue le 29 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

M. [R] [P] relate qu’il a commencé à rencontrer des difficultés financières à partir de janvier 2023 ; que le 17 décembre 2022, il a démissionné de son poste en raison de nombreuses heures impayées ; que ce contentieux a fait l’objet d’une saisine du conseil de prud’hommes de Chartres et qu’aux termes du jugement rendu, il s’est vu allouer des sommes pour un montant total de 9 516,04 euros.

Il expose qu’il vit avec son épouse, sans emploi, et qu’ils ont deux enfants à charge âgés de 5 ans et 1 an.

Il fait valoir que malgré des difficultés financières et des charges importantes, il a réussi à effectuer des règlements en paiement du loyer afin que la dette ne s’aggrave plus ; qu’il justifie en cause d’appel de sa situation financière actuelle à savoir que sur l’année 2023, il a perçu un salaire moyen net de 1 810,83 euros, que de juillet à septembre 2024, il a perçu un salaire net moyen de 1 056,28 euros, qu’en septembre 2024, il a été licencié et perçoit depuis l’allocation de retour à l’emploi, soit 1 415,70 euros par mois ; qu’il a repris le paiement du loyer courant à partir de novembre 2024.

Il sollicite dans ces conditions l’infirmation du jugement limitée aux chefs de jugement critiqués et l’autorisation de se libérer de sa dette, dans un délai de trois ans.

En réponse aux conclusions adverses, il conteste n’avoir pas repris le versement intégral du loyer courant, faisant valoir qu’il verse aux débats le relevé d’extrait de compte qui démontre qu’il a effectué un paiement de 700 euros (soit plus que le montant du loyer) le 05 février 2025. Il soutient qu’ayant donc repris le paiement du loyer courant, il peut bénéficier de délais de paiement.

La société C'[Localité 5] Habitat s’oppose à l’octroi de délais de grâce à son locataire en soutenant qu’au jour de l’audience devant le juge du contentieux de la protection, le 21 mai 2024, M. [R] [P] n’avait pas réglé le dernier loyer en cours, de sorte que l’application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 n’était pas possible.

Elle indique qu’à ce jour, la dette n’a fait qu’augmenter, s’élevant à la somme de 8 480,56 euros selon décompte arrêté au 28 janvier 2025 et demande à la cour de confirmer l’ordonnance rendue le 16 juillet 2024.

Sur ce,

A titre liminaire il convient d’observer que si dans sa déclaration d’appel M. [R] [P] a visé la quasi totalité des chefs de dispositif de l’ordonnance querellée, aux termes de ses dernières conclusions, qui seules lient la cour par application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, il sollicite uniquement l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

La société C'[Localité 5] Habitat n’a pas formé d’appel incident, de sorte que la cour n’est saisie que d’une demande d’infirmation de l’ordonnance qui a dit dans sa motivation n’y avoir lieu à faire application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi du 27 juillet 2023.

L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. (…)

Le VII- de cet article indique quant à lui que : Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte du dernier décompte de la créance de la société C'[Localité 5] Habitat arrêté au 28 janvier 2025 que la dette locative et d’occupation s’élevait à cette date à la somme de 8 480,56 euros.

M. [R] [P] verse quant à lui aux débats d’un extrait de compte arrêté au 12 février 2025 duquel il ressort que la dette a été réduite à hauteur de 7 780,56 euros suite à un règlement de 700 euros intervenu le 5 février 2025, étant rappelé que le loyer mensuellement dû s’élève à la somme de 627,76 euros.

Même à considérer que le règlement intervenu le 5 février 2025 permette l’application des dispositions susvisées, force est de constater qu’il ressort en outre de ces extraits de compte que postérieurement à l’ordonnance querellée qui date du 16 juillet 2024, M. [R] [P] a effectué trois règlements, respectivement de 400 euros, 240 euros et 450 euros aux mois de novembre 2024 et janvier 2025.

Le loyer courant n’est donc pas payé régulièrement, malgré les efforts de l’intéressé et la dette a plus que doublé depuis la délivrance du commandement de payer le 8 septembre 2023.

Par ailleurs, la situation financière ne laisse pas entrevoir d’augmentation de revenus au sein du foyer, de sorte qu’il ne peut être fait droit à la demande de délais de paiement de l’appelant, et partant de suspension des effets de la clause résolutoire.

L’ordonnance attaquée n’ayant pas expressément statué à cet égard dans son dispositif, le rejet de cette demande y sera ajouté.

Sur les demandes accessoires :

M. [R] [P] sollicite que lui soit accordée l’aide juridictionnelle provisoire.

Toutefois, il est parvenu au greffe de la cour la décision du bureau d’aide juridictionnelle en date du 21 mars 2025 lui octroyant l’aide juridictionnelle totale, de sorte que cette demande est devenue sans objet.

L’ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.

M. [R] [P] succombant, devra supporter les dépens d’appel.

L’équité commande en revanche de débouter la société C'[Localité 5] Habitat de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort,

Confirme l’ordonnance du 16 juillet 2024,

Y ajoutant,

Rejette les demandes de M. [Y] [R] [P] aux fins d’octroi de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire,

Dit que M. [Y] [R] [P] supportera les dépens d’appel,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en appel.

Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de Présidente et par Madame Elisabeth TODINI, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente