COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 54G

Ch civ. 1-4 construction

ARRET N°

PAR DÉFAUT

DU 03 NOVEMBRE 2025

N° RG 22/03925

N° Portalis DBV3-V-B7G-VH75

AFFAIRE :

S.A. ALLIANZ IARD

C/

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE AMADEUS,

Société TRAVELTIMES,

Société SMABTP

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 06 Avril 2022 par le tribunal judiciaire de CHARTRES

N° RG : 15/01580

Expéditions exécutoires, Copies certifiées conforme délivrées le :

à :

M^e Emmanuel DESPORTES

M^e Sabine LAMIRAND

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE TROIS NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTE

S.A. ALLIANZ IARD assureur suivant polices 'Dommages Ouvrage’ et 'Constructeur non réalisateur'

[Adresse 1]

[Adresse 10]

[Localité 9]

Représentant : M^e Emmanuel DESPORTES de la SCP BROCHARD & DESPORTES, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 243

Plaidant : M^e Samia DIDI MOULAI de la SELAS CHETIVAUX-SIMON Société d’Avocats, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0675

****************

INTIMÉES

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE AMADEUS représenté par son syndic en exercice la société FONCIA BRETTE SA, dont le siège social se situe [Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentant : M^e Sabine LAMIRAND de la SELARL LPALEX, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C.455

Plaidant : M^e Sandrine MARTIN SOL de la SELARL MARTIN SOL, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000043

Société TRAVELTIMES

[Adresse 5]

[Localité 6]

Défaillante

Société SMABTP

[Adresse 8]

[Localité 7]

Défaillante

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 16 Juin 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Fabienne TROUILLER, Présidente et Madame Séverine ROMI, Conseillère chargée du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Fabienne TROUILLER, Présidente,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffière lors des débats : Madame Jeannette BELROSE,

FAITS ET PROCÉDURE

La société civile immobilière Amadeus (ci-après « société Amadeus ») a entrepris, courant 2007, en qualité de maître d’ouvrage, la construction d’un ensemble immobilier sis à [Adresse 12].

Sont notamment intervenus à cette opération :

— M. [P] [D], maître d''uvre de conception, assuré par la société Mutuelle des architectes français (ci-après « société MAF »),

— la société CIIF, maître d''uvre d’exécution, assurée auprès de la SMABTP,

— la société Sagerbat, chargée du gros 'uvre, aujourd’hui liquidée, assurée auprès de la société Gan eurocourtage (ci-après « société Gan »),

— la société EGBF, chargée des revêtements de sol, carrelages, faïence, aujourd’hui liquidée,

— la société DSA, chargée du lot ravalement et peinture, assurée auprès de la société Axa France Iard (ci-après « société Axa »),

— la société Traveltimes LDA (ci-après « société Traveltimes »), chargée des travaux de serrurerie et porte de garage,

— la société SMAC, chargée des travaux d’étanchéité, assurée auprès de la SMABTP,

— la société Seib Corroy (ci-après « société Seib »), chargée du lot interphone et portes, assurée auprès de la société MAAF.

Pour les besoins de l’opération, le maître d’ouvrage a souscrit auprès de la société Allianz Iard (ci-après « société Allianz ») une assurance dommages-ouvrage (DO) et une assurance constructeur non réalisateur (CNR).

Le chantier a été déclaré ouvert le 28 juin 2007.

Les lots ont été vendus en état futur d’achèvement et un syndicat des copropriétaires a été constitué.

Le 18 février 2010, un procès-verbal de réception des espaces verts extérieurs de la résidence et un procès-verbal de réception des parties communes des halls d’entrées des cages d’escalier A et B, du hall traversant et du sous-sol ont été signés avec réserves.

Suite à l’apparition de désordres tels que des fuites, fissures, infiltrations, dysfonctionnement des portes et des lecteurs de badges, le syndicat des copropriétaires de la résidence Amadeus (ci-après « syndicat des copropriétaires ») a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Chartres d’une demande d’expertise.

Par ordonnance de référé du 6 mai 2011, M. [C] [M] a été désigné en qualité d’expert.

Par ordonnances des 13 avril, 20 juillet 2012, 15 mars 2013 et 13 octobre 2014, les opérations d’expertise ont été étendues et rendues communes notamment à M. [P] [D], aux sociétés MAF, DSA, Axa, SMAC, SMABTP, CIIF, Allianz, Seib, MAAF, EGBF et Traveltimes.

Par acte d’huissier du 18 février 2011, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la société Amadeus devant le tribunal judiciaire de Chartres en réparation de son préjudice.

M. [M] a déposé son rapport le 5 janvier 2017.

Par actes du 4 juillet 2017, la SCI Amadeus a fait assigner en garantie les sociétés DSA et Axa, son assureur, Traveltimes et Gan, assureur de la société Sagerbat, aujourd’hui liquidée. Cette procédure a été dénoncée au syndicat des copropriétaires le 7 août 2017.

La liquidation judiciaire des sociétés CIIF et Amadeus ayant été prononcée par jugements du 16 novembre 2017, le syndicat des copropriétaires a procédé à la déclaration de ses créances auprès de Mme [I] [U], associée de la société Mandataires judiciaires associés (ci-après « société MJA »), liquidateur de ces deux sociétés.

Par actes d’huissiers délivrés le 18 septembre 2018, le syndicat des copropriétaires a fait assigner en intervention forcée Mme [I] [U], ès qualités.

Par actes d’huissier délivrés les 2 et 3 janvier 2019, le syndicat des copropriétaires a fait assigner les sociétés Allianz, ès qualités d’assureur DO et de responsabilité civile décennale de la société Amadeus, et la SMABTP ès qualités d’assureur de responsabilité civile décennale de la société CIIF.

Par jugement réputé contradictoire du 6 avril 2022, le tribunal judiciaire de Chartres a :

— déclaré le syndicat des copropriétaires recevable à agir à l’encontre de la société Allianz, assureur DO,

— débouté la société Gan de ses demandes relatives à la date de réception et à la prescription,

— débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des moulures décoratives, de l’existence de polystyrène sur les relevés d’étanchéité dans les jardinières au-dessus de la terre végétale, des défauts du dallage du parking, du passage d’eau au droit de la rampe d’accès au parking,

— condamné la société DSA à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 607,40 euros au titre des travaux de reprise du désordre de la fissure affectant le hall d’entrée de l’ensemble immobilier, somme indexée sur l’indice du coût de la construction,

— débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande à l’encontre de la société Allianz au titre du désordre de la fissure affectant le hall d’entrée de l’ensemble immobilier,

— condamné la société Traveltimes à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5 758,50 euros (soit 258,50 euros au titre des travaux de reprise du désordre de la porte voilée du hall d’entrée, 5 500 euros au titre des travaux de remise en état des fermetures des portes et du frein), somme indexée sur l’indice du coût de la construction,

— condamné in solidum la société Allianz, assureur DO, et la SMABTP, assureur décennal de la société CIIF, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 33 037,37 euros (soit 11 166,89 euros au titre des travaux de reprise du carrelage glissant, 3 311,11 euros au titre des travaux de réfection de la porte d’accès au parking, 5 449,79 euros au titre de la reprise des infiltrations d’eau au droit des parois du sous-sol et des pompes de relevage, 13 109,58 euros au titre de la réalisation de la pompe de relevage avec fosse et du séparateur à hydrocarbure) indexée sur l’indice du coût de la construction, et dans la limite des plafonds de garantie et de la franchise prévus par les conditions contractuelles,

— condamné la société Allianz, assureur DO, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 11 166,89 euros au titre des travaux de reprise du carrelage glissant, indexée sur l’indice du coût de la construction et dans les mêmes limites,

— condamné in solidum la société Allianz, assureur DO, et la société Gan, assureur décennal de la société Sagerbat, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 24 869,46 euros, au titre des travaux de reprise des nez de balcon, somme indexée sur l’indice du coût de la construction, et dans la limite des plafonds de garantie et de la franchise tels que prévus par les conditions contractuelles,

— condamné in solidum la société Allianz, assureur DO, et la société Traveltimes à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 13 244,44 euros au titre des travaux de réfection de la porte d’accès au parking, somme indexée sur l’indice du coût de la construction,

— condamné in solidum la société Allianz, assureur DO, et la société Allianz, en sa qualité d’assureur de responsabilité décennale de la société Amadeus, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 18 559,37 euros (soit 5 449,79 euros au titre de la reprise des infiltrations d’eau au droit des parois du sous-sol et des pompes de relevage, 13 109,58 euros au titre de la réalisation de la pompe de relevage avec fosse et du séparateur à hydrocarbure), somme indexée sur l’indice du coût de la construction, et dans la limite des plafonds de garantie et de la franchise tels que prévus par les conditions contractuelles,

— fixé au passif de la procédure de la société CIIF, la créance du syndicat de copropriétaires de 5 700,31 euros au titre du montant des travaux dans le hall, du remplacement du lecteur de badge et des gâches électriques et de l’interphonie, et ce avec indexation sur l’indice du coût de la construction,

— ordonné à Mme [I] [U] représentant la société MJA en qualité de liquidateur de la société CIIF, d’y procéder,

— fixé au passif de la procédure collective de la société Amadeus la créance du syndicat de copropriétaires de 5 700,31 euros au titre des mêmes travaux avec la même indexation,

— ordonné à Mme [I] [U] d’y procéder,

— dit que les sommes allouées porteraient intérêts au taux légal à compter du 18 février 2011 pour la société Amadeus, du 4 juillet 2017 pour les sociétés DSA, Traveltimes et Gan et du 2 janvier 2019 pour les sociétés Allianz et SMABTP,

— ordonné la capitalisation des intérêts,

— condamné la SMABTP, assureur décennal de la société CIIF, à garantir la société Allianz à hauteur de 50 % des condamnations prononcées à son encontre en principal et intérêts au titre des travaux de reprise du carrelage glissant, des infiltrations d’eau au droit des parois du sous-sol et des pompes de relevage et du séparateur à hydrocarbure et de la pompe de relevage, et à hauteur de 20 % au titre des travaux concernant la porte d’accès au parking, avec indexation sur l’indice du coût de la construction et dans la limite des plafonds de garantie et de franchise tels que prévus par les conditions contractuelles,

— condamné la société Gan, assureur décennal de la société Sagerbat, à garantir la société Allianz à hauteur de 100 % des condamnations prononcées à son encontre en principal et intérêts au titre des travaux de reprise des nez de balcon, avec indexation sur l’indice du coût de la construction et dans la limite des plafonds de garantie et de franchise tels que prévus par les conditions contractuelles,

— condamné la société Traveltimes à garantir la société Allianz à hauteur de 80 % des condamnations prononcées à son encontre en principal et intérêts au titre des travaux de reprise de la porte d’accès au parking, avec indexation sur l’indice du coût de la construction,

— débouté la société Allianz de son recours en garantie dirigé contre la société DSA et son assureur la société Axa,

— débouté les parties de leurs autres demandes,

— condamné la société Allianz à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 50 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SMABTP à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5 000 euros sur le même fondement,

— condamné la société Gan à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros sur le même fondement,

— débouté les sociétés Gan, DSA, Axa, SMABTP et Allianz de leurs demandes à ce titre,

— fixé au passif de la procédure collective de la société Amadeus la somme de 50 000 euros au titre de la créance relative aux frais irrépétibles du syndicat des copropriétaires et ordonné à Mme [I] [U] d’y procéder,

— fixé au passif de la procédure collective de la société CIIF la somme de 50 000 euros au titre de la créance relative aux frais irrépétibles du syndicat des copropriétaires et ordonné à Mme [I] [U], d’y procéder,

— condamné la société Allianz aux dépens, dont ceux du référé et le coût de l’expertise judiciaire et autorisé les avocats de la cause qui en ont fait la demande à recouvrer directement ceux des dépens dont ils auraient fait l’avance sans en avoir reçu provision,

— fixé au passif de la procédure collective de la SCI Amadeus les dépens, dont ceux de référé et le coût de l’expertise judiciaire et ordonné Mme [I] [U] d’y procéder,

— fixé au passif de la procédure collective de la société CIIF les dépens, qui comprendront ceux du référé et le coût de l’expertise judiciaire et ordonné à Mme [I] [U] d’y procéder,

— ordonné l’exécution provisoire du jugement.

Le tribunal a retenu que le syndicat des copropriétaires était recevable à agir à l’encontre de la société Allianz, ès qualités d’assureur DO, dès lors que les désordres affectant l’immeuble avaient fait l’objet de déclarations de sinistres et que par la suite, les opérations d’expertises lui avaient été rendues communes et opposables.

Il a considéré que la réception avait eu lieu le 18 février 2010, la société Gan ne produisant pas le procès-verbal de réception du 12 décembre 2009 dont elle se prévalait, qu’elle avait pu faire valoir ses observations contradictoirement et qu’elle n’avait pas contesté devant l’expert la réception du 18 février 2010.

Il a estimé que les désordres résultant du défaut de finition des moulures décoratives et des fissures dans le hall ne présentaient pas un caractère décennal, écartant la mise en 'uvre de la garantie de la société Allianz ès qualités d’assureur dommages-ouvrage.

En revanche, il a retenu la responsabilité délictuelle de la société DSA au titre des fissures dans le hall et l’a condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 607,40 euros, représentant 20 % du montant des travaux de réparation.

Il a retenu la responsabilité de la société Traveltimes pour le désordre de la porte voilée du hall, ressortant de la garantie biennale, le sinistre ayant été déclaré le 25 novembre 2011, soit dans le délai de ladite garantie. En conséquence, le tribunal l’a condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 258,50 euros.

Il a également retenu la responsabilité de la société Traveltimes, au titre des difficultés de fonctionnement des portes des halls d’entrée et l’a condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5 500 euros indexée sur le coût de la construction.

Il a retenu la responsabilité de la société Amadeus à hauteur de 50 % et celle de la société CIIF à hauteur de 50 %, au titre de la présence de polystyrène sur les relevés d’étanchéité dans les jardinières au-dessus de la terre végétale.

Il a considéré que le désordre tiré des défauts de dallage du parking ne présentait pas un caractère décennal, puisqu’ils n’empêchaient pas son utilisation et ne nuisait pas à la solidité de l’immeuble, de sorte que la garantie de la société Allianz était écartée.

Il a jugé de même pour le désordre du passage d’eau au droit de la rampe d’accès, qui ne mettait pas l’ouvrage en péril, s’agissant d’un aspect de confort pour éviter les arrivées d’eau intempestive dans le sous-sol, de sorte que la mise en 'uvre de la garantie de la société Allianz était écartée.

Le tribunal a retenu la responsabilité des sociétés CIIF et EGBF pour moitié chacune pour le désordre tiré du carrelage glissant. Il a dit que les sociétés Allianz et SMABTP devaient leur garantie dans les limites contractuelles.

Il a estimé que le syndicat des copropriétaires était en droit d’obtenir la condamnation in solidum de leurs assureurs respectifs, les sociétés Allianz et SMABTP, à hauteur de 50 % au titre de ce désordre. En raison de la liquidation judiciaire de la société EGBF, le syndicat était en droit d’obtenir la condamnation de la société Allianz, assureur DO, à hauteur de 50 %.

Il a retenu l’estimation de l’expert du coût du remplacement du carrelage à hauteur de 22 333,77 euros et condamné la société Allianz à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 11 166,89 euros (50 %) avec indexation, in solidum avec la SMABTP, en sa qualité d’assureur de responsabilité décennale de la société CIIF.

Il a jugé que les sociétés Allianz, assureur DO, et Gan, assureur décennal de la société Sagerbat, en liquidation judiciaire, devaient leurs garanties, l’expert ayant conclu à la responsabilité de cette dernière au titre du décollement des peintures de nez de balcon consécutif à un défaut de réalisation.

Il a retenu que les demandes formées par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de la société Gan n’étaient pas prescrites dès lors que celle-ci avait été appelée en la cause le 4 juillet 2017.

Le tribunal a condamné la société Allianz, assureur DO, in solidum avec la société Gan, assureur responsabilité décennale de la société Sagerbat, à payer la somme de 24 869,46 euros au syndicat des copropriétaires, avec indexation.

Il a considéré que le désordre relatif aux portes d’accès aux parkings affectait la solidité d’un élément d’équipement indissociable de l’ouvrage le rendant impropre à sa destination, puisque la porte ouverte donnant accès au sous-sol permettait des vols et des dégradations.

Il a partagé la responsabilité entre la société Traveltimes à hauteur de 80 % et la société CIIF, à hauteur de 20 %. La société Allianz, assureur DO, et la SMABTP, assureur décennal de la société CIIF, devaient leur garantie dans la limite contractuelle.

Il a retenu la somme de 16 555,55 euros au titre du coût de reprise de ce désordre. Il a condamné la société Allianz à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 13 244,44 euros (80 %) avec indexation in solidum avec la société Traveltimes. Il a condamné la société Allianz à lui payer la somme de 3 311,11 euros (20 %), in solidum avec la SMABTP.

Le tribunal a jugé que le désordre tiré de l’infiltration d’eau au droit des parois du sous-sol et des pompes de relevage des eaux du bassin extérieur affectait la solidité de l’ouvrage le rendant impropre à sa destination, dès lors que la non-réparation de ce désordre avait provoqué des désordres préjudiciables à l’immeuble en raison d’infiltrations dans les murs de fondation de l’immeuble, ainsi que le précisait l’expert.

Il a retenu la responsabilité de la société CIIF et de la société Amadeus au titre de ce désordre, chacune pour moitié, en raison de l’absence de pompe de relevage. En conséquence, il a jugé que les sociétés Allianz et SMABTP devaient leur garantie dans les limites contractuelles.

Le tribunal a retenu que le syndicat des copropriétaires était en droit d’obtenir la condamnation in solidum de la société Allianz à hauteur de 50 % au titre de ce désordre.

Il a également condamné in solidum les sociétés Allianz et SMABTP à hauteur de 50 %, au titre de ce désordre.

Il a retenu la somme de 10 899,57 euros au titre du coût de reprise de ce désordre.

Le tribunal a estimé que le désordre tiré de l’absence de séparateur à hydrocarbure et de pompe de relevage des eaux de garage affectait la solidité de l’ouvrage et le rendait impropre à sa destination, l’expert ayant constaté l’absence de cette prestation qui était obligatoire puisque les eaux de garage devaient être traitées avec un séparateur à hydrocarbure avant d’être renvoyées dans le réseau public, ce qu’il a qualifié de défaut de conformité avec un risque de dégradation des fondations sous dallage et du bâtiment en raison de l’infiltration des eaux dans le sol au lieu de leur rejet dans le réseau public.

Il a retenu la responsabilité des sociétés CIIF et Amadeus, chacune pour moitié, l’absence de cette installation réglementaire relevant d’une économie excessive de prestations.

Il a jugé que la société Allianz, assureur DO et de responsabilité décennale de la société Amadeus, et la SMABTP, assureur décennal de la société CIIF, devaient leur garantie dans la limite contractuelle.

Il a fixé à la somme de 26 219,15 euros le coût de réalisation des travaux de la station de relevage.

Le tribunal a retenu que les désordres de la condensation dans le hall, du dysfonctionnement du lecteur de badges et des gâches électriques et d’interphonie non prévus au contrat, relevaient de la responsabilité contractuelle de droit commun, la responsabilité des sociétés Amadeus et CIIF étant établie à égalité, et non contestée.

Il a retenu la somme de 1 109,35 euros, coût de reprise concernant la condensation dans le hall, la somme de 4 120 euros pour le remplacement du lecteur de badge et des gâches électriques et la somme de 6 171,28 euros pour l’interphonie, le syndicat des copropriétaires devant obtenir la fixation de sa créance antérieure au jugement d’ouverture, au passif de la liquidation judiciaire des sociétés CIIF et Amadeus, de 5 700,31 euros (soit 50 % des travaux) au passif de la procédure collective de la société CIIF et de celle de la société Amadeus.

Le tribunal a validé l’avis de l’expert judiciaire sur la part de responsabilité de la société CIIF, assurée auprès de la SMABTP, assureur responsabilité décennale, dès lors qu’aucun élément en sens contraire ne permettait d’écarter la ventilation des responsabilités retenue par l’expert judiciaire.

Il a retenu que la société Allianz, assureur DO, était bien fondée en sa demande de condamnation de la SMABTP, en qualité d’assureur décennal de la société CIIF, à la garantir à hauteur de 50 % des condamnations prononcées à son encontre au titre des travaux de reprise du carrelage glissant, des infiltrations d’eau au droit des parois du sous-sol et des pompes de relevage, et du séparateur à hydrocarbure et de la pompe de relevage, et à hauteur de 20 % au titre des travaux concernant la porte d’accès au parking.

Il a rejeté la demande d’appel en garantie formée par la société Allianz à l’encontre de la société DSA, dès lors qu’aucune condamnation in solidum n’avait été prononcée à son encontre.

Il a validé l’avis de l’expert sur la part de responsabilité de la société Sagerbat, assurée auprès de la société Gan, assureur de responsabilité décennale, à hauteur de 100 %.

En conséquence, il a retenu que la société Allianz, assureur DO, était bien fondée en sa demande de condamnation de la société Gan, assureur décennal de la société Sagerbat, à la garantir à hauteur de 100 % des condamnations prononcées à son encontre au titre des travaux de reprise des nez de balcon.

Il a validé l’avis de l’expert sur la part de responsabilité de la société Traveltimes à hauteur de 80 %.

En conséquence, il a retenu que la société Allianz, était bien fondée en sa demande de condamnation de la société Traveltimes à la garantir à hauteur de 80 % des condamnations prononcées à son encontre à ce titre.

Par déclaration du 14 juin 2022, la société Allianz a interjeté appel de ce jugement.

Aux termes de ses conclusions remises au greffe le 8 septembre 2022 (27 pages), la société Allianz demande à la cour de :

— réformer le jugement,

— juger que le phénomène de glissance du carrelage est survenu en cours de chantier ou au plus tard pendant l’année de parfait achèvement et a fait l’objet de réserves,

— juger que les conditions de mobilisation de la police DO, rappelées à l’alinéa 8 de l’article L.242-1 du code des assurances, ne sont pas réunies,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses prétentions à son égard au titre du phénomène de glissance du carrelage,

— juger que les dommages affectant les portes d’accès aux parkings relèvent d’une cause étrangère à la responsabilité des constructeurs,

— juger que les conditions de mobilisation de la police DO ne sont pas réunies,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble des prétentions formulées à son encontre en sa qualité d’assureur DO,

— sur l’infiltration d’eau au droit des parois du sous-sol et des pompes de relevage et sur le séparateur à hydrocarbure et la pompe de relevage des eaux de garage, juger qu’aucun fait propre n’est caractérisé à la charge de la société Amadeus dans la survenance des dommages précités,

— juger que la société Amadeus s’exonère totalement de la présomption de responsabilité pesant sur elle en application des dispositions de l’article 1792 du code civil,

— condamner la SMABTP, assureur de la société CIIF, à la garantir, de l’ensemble des sommes mises à sa charge au titre de l’infiltration d’eau au droit des parois du sous-sol et des pompes de relevage des eaux du bassin extérieur et au titre du séparateur à hydrocarbure et de la pompe de relevage des eaux de garage,

— juger que l’assureur DO venant par subrogation dans les droits et actions du syndicat des copropriétaires, doit bénéficier d’un recours in solidum à l’égard des constructeurs responsables et de leurs assureurs,

— condamner la SMABTP, assureur de la société CIIF, à la garantir de l’ensemble des condamnations mises à sa charge au profit du syndicat des copropriétaires au titre de la glissance du carrelage tant en principal, qu’intérêts à compter de la date du règlement et capitalisation desdits intérêts,

— condamner in solidum les sociétés Traveltimes et SMABTP, assureur de la société CIIF, à la garantir de l’ensemble des condamnations mises à sa charge au profit du syndicat des copropriétaires au titre des dommages affectant les portes d’accès aux parkings tant en principal, qu’intérêts à compter de la date du règlement et capitalisation desdits intérêts.

— juger qu’elle ne succombe pas « principalement » et que le syndicat des copropriétaires doit conserver à sa charge 50 % du montant,

— condamner in solidum les sociétés Traveltimes et SMABTP, assureur de la société CIIF, à la garantir de l’ensemble des condamnations mises à sa charge au titre des dépens, tant en principal, qu’intérêts à compter de la date du règlement et capitalisation desdits intérêts,

— ramener le montant des frais irrépétibles à la somme de 8 000 euros,

— condamner in solidum la société Traveltimes et la SMABTP, assureur de la société CIIF, à la garantir de l’ensemble des condamnations mises à sa charge au titre des dépens, tant en principal, qu’intérêts à compter de la date du règlement et capitalisation desdits intérêts,

— de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires, la SMABTP, assureur de la société CIIF, et la société Traveltimes à lui verser la somme de 6 000 euros en remboursement de ses frais irrépétibles et aux entiers dépens dont le montant pourra être recouvré directement par M. Emmanuel Desportes, avocat au barreau de Versailles.

Aux termes de ses conclusions remises au greffe le 8 décembre 2022 (52 pages), le syndicat des copropriétaires forme appel incident et demande à la cour :

— à titre principal, d’infirmer le jugement en qu’il lui a alloué la somme de 50 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— de confirmer le jugement en ses autres dispositions,

— de condamner la société Allianz à lui payer la somme de 90 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en premier ressort,

— de débouter la société Allianz de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner la société Allianz à lui régler la somme de 7 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, en cause d’appel,

— de condamner la société Allianz aux entiers dépens en cause d’appel,

— à titre subsidiaire, de confirmer en toutes ses dispositions le jugement,

— de débouter la société Allianz de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner la société Allianz à lui régler la somme de 7 500 euros sur ce fondement et aux entiers dépens.

La déclaration d’appel a été signifiée à la société Traveltimes, non comparante en première instance, et domiciliée en Espagne. Les conclusions d’appelant n’ont pas pu lui être signifiées. Un procès-verbal de perquisitions a été dressé.

La déclaration d’appel ainsi que les conclusions ont été signifiées à la société SMABTP, non comparante en appel, par remise à personne morale les 12 et 13 septembre 2022, précision faite qu’elle était représentée en première instance.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures de celles-ci conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 janvier 2025. L’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 16 juin 2025 et mise en délibéré au 3 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il a été demandé à la société Allianz un extrait Kbis de la société Traveltimes et une note en délibéré sur le maintien de ses demandes à l’encontre de cette société. La société Allianz a transmis le 3 octobre 2025 l’extrait Kbis qui confirme que la société Traveltimes a été radiée le 28 mars 2025, elle se désiste en conséquence de ses demandes à son encontre.

La cour en prend acte.

De plus, la cour constate que la liquidation judiciaire de la société Traveltimes a été clôturée en mai 2025 pour insuffisance d’actif. La situation d’une personne morale liquidée empêche toute condamnation à son encontre. En application de l’article 372 du code de procédure civile, le jugement est réputé non avenu dans ses condamnations à l’encontre de la société Traveltimes.

Par ailleurs, seules sont remises en cause les dispositions du jugement suivantes par la société Allianz, assureur, DO et CNR, qui soutient que :

— le dommage affectant le carrelage -qui est devenu glissant- est survenu en cours de chantier ou au plus tard pendant l’année de parfait achèvement a fait l’objet de réserves et de ce fait les conditions de mobilisation de sa police DO ne sont pas réunies, le syndicat des copropriétaires devant être débouté de ses prétentions à son égard à ce titre,

— le dommage affectant les portes d’accès aux parkings relève d’une cause étrangère à la responsabilité des constructeurs et les conditions de mobilisation de sa police DO ne sont pas réunies, le syndicat des copropriétaires devant être débouté de ses prétentions à son égard à ce titre,

— l’infiltration d’eau au droit des parois du sous-sol et des pompes de relevage et le problème du séparateur à hydrocarbure et de la pompe de relevage des eaux de garage ne sont pas imputables à la société Amadeus de sorte que cette dernière doit être exonérée de la présomption de responsabilité pesant sur elle en application des dispositions de l’article 1792 du code civil,

— en cas de condamnation, la SMABTP, assureur de la société CIIF, doit la garantir de l’ensemble des sommes mises à sa charge au titre de l’infiltration d’eau au droit des parois du sous-sol et des pompes de relevage des eaux du bassin extérieur et au titre du séparateur à hydrocarbure et de la pompe de relevage des eaux de garage,

— en tant qu’assureur DO venant par subrogation dans les droits et actions du syndicat des copropriétaires, elle doit bénéficier d’un recours in solidum à l’égard des constructeurs responsables et de leurs assureurs, elle demande donc de condamner la SMABTP, assureur de la société CIIF, à la garantir de l’ensemble des condamnations mises à sa charge au profit du syndicat des copropriétaires au titre de la glissance du carrelage et de condamner la SMABTP, assureur de la société CIIF, à la garantir des condamnations mises à sa charge au profit du syndicat des copropriétaires au titre des dommages affectant les portes d’accès aux parkings.

Il convient d’examiner chacun des désordres dont la qualification juridique est contestée afin de déterminer si la garantie de l’assureur DO peut être engagée et le cas échéant dans quelle mesure il peut exercer ses recours contre les constructeurs, en sa qualité d’assureur DO et CNR.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires demande la confirmation du jugement sauf en ce qui concerne ses frais irrépétibles en première instance dont elle demande l’augmentation.

Sur le rappel des principes applicables

La société Allianz agit tant comme assureur DO et dans une moindre mesure comme assureur CNR de la société Amadeus, qui n’existe plus.

L’assurance DO, obligatoire, a pour but d’assurer une indemnisation rapide des dommages subis par le maître d’ouvrage sans que n’aient préalablement à être discutées des questions de responsabilité. L’assureur DO est un pré-financeur qui avance les fonds nécessaires à la réparation des dommages dans un délai bref et, en principe, en dehors de toute intervention judiciaire. Mais cet assureur, sauf exception, ne doit pas supporter définitivement la charge de l’indemnisation. Il peut donc se retourner contre les constructeurs responsables et leurs assureurs de responsabilité.

En application de l’article L.121-12, alinéa 1er du code des assurances, l’assureur qui a payé l’indemnité d’assurance, fût-ce en exécution d’une décision de justice, est subrogé, jusqu’à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l’assuré contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l’assureur.

En effet, il est constant que l’exécution d’une décision de justice peut servir de fondement à une subrogation conventionnelle ou légale, seul l’assureur, qui n’a pas payé l’indemnité d’assurance avant que le juge statue, ne peut se prévaloir d’une subrogation légale.

Ainsi, pour prétendre à l’exercice de cette subrogation légale, il faut que l’assureur DO justifie de l’indemnisation préalable du tiers lésé, ici le syndicat des copropriétaires, au titre de l’indemnité due sur le fondement de l’article 1792 du code civil.

En l’espèce, il n’est pas contesté par le syndicat des copropriétaires que la société Allianz a payé les condamnations figurant au jugement querellé. Elle produit à cet égard une lettre officielle de la société d’avocats Chetivaux [T] du 18 juillet 2022 accompagnée de la copie d’un chèque Carpa d’un montant de 166 999,08 euros.

Enfin, l’assureur DO venant par subrogation dans les droits et actions du syndicat des copropriétaires, doit bénéficier d’un recours in solidum à l’égard des constructeurs responsables et de leurs assureurs.

Les dommages dont elle conteste devoir assumer la charge finale, ne serait-ce que pour partie, sont examinés ci-après.

Sur la glissance du carrelage

L’expert judiciaire a constaté que le carrelage devenait glissant suite à la condensation qui se produit « quelquefois » dans le hall. Il constate que parfois le sol est mouillé, il remarque que contrairement à ce que le promoteur lui a indiqué le carrelage fourni par la société Porcelanosa n’est pas traité antidérapant, il ne présente, selon sa fiche technique, aucune garantie contre le glissement mais seulement une « résistance qualité extérieure », sachant que le hall n’est pas totalement fermé.

Le phénomène de condensation qui peut donner lieu à la présence de véritables flaques dans le hall, a lieu après une période de froid, avec le double phénomène, de l’air qui se réchauffe et d’un taux d’humidité dans l’air important. L’expert a préconisé la réfection du hall pour une somme de 22 333,77 euros TTC plus le coût d’un tapis brosse. Il classe ce désordre en « vice de conception de réalisation ou économie excessive ».

Le sol couvert de dalles est un ouvrage en lui-même et ces dalles sont impropres à leur usage, l’expert relate que plusieurs accidents de personnes sont survenus.

Selon la société Allianz, les conditions de mobilisation de sa police DO rappelées à l’alinéa 8 de l’article L. 242-1 du code des assurances, ne sont pas réunies, c’est-à-dire :

« L’assurance mentionnée au premier alinéa du présent article prend effet après l’expiration du délai de garantie de parfait achèvement visé à l’article 1792-6 du code civil. Toutefois, elle garantit le paiement des réparations nécessaires lorsque :

Avant la réception, après mise en demeure restée infructueuse, le contrat de louage d’ouvrage conclu avec l’entrepreneur est résilié pour inexécution, par celui-ci, de ses obligations ;

Après la réception, après mise en demeure restée infructueuse, l’entrepreneur n’a pas exécuté ses obligations (') ».

En effet, elle soutient que dans un courriel du 6 janvier 2010, adressé par M. [L] du cabinet Foncia à la société Nymphéa promotion, dont la société Amadeus faisait partie, il est écrit : « Vous avez dû recevoir plusieurs mails de copropriétaires de la résidence AMADEUS I à [Localité 11] concernant des problèmes importants liés à la sécurité des lieux et à des dysfonctionnements des systèmes d’accès.

J’en reçois moi-même tous les jours !!

Merci de me tenir informé au plus vite sur les points suivants et surtout de me faire part de votre action : (') Problème de condensation dans les halls dû à l’absence de vitres dans le hall principal (provoque régulièrement un sol glissant pour les usagers et risque de chute) (') ».

Elle affirme que si la réception est intervenue le 18 février 2010, il est ainsi démontré que ce désordre était apparent lors de celle-ci. Les parties ne contestent pas que la réception expresse des parties communes est intervenue à cette date avec réserves.

Le syndicat des copropriétaires se contente d’affirmer que la dangerosité du carrelage s’est manifestée dans toute son ampleur et son étendue après la réception de l’ouvrage.

Or les termes du courriel ci-dessus démontrent que cette affirmation est fausse, l’impropriété du carrelage était patente en janvier 2018, avant la réception, et cette impropriété s’était déjà révélée dans toute son ampleur.

Ce dommage apparent survenu avant réception et non réservé, nonobstant son caractère décennal, ne peut être pris en charge que s’il est justifié, en application de l’article susvisé, par le maître de l’ouvrage ou son mandataire qu’il a mis en demeure l’entrepreneur de procéder aux travaux réparatoires dans un délai raisonnable. En cas d’inexécution, le maître de l’ouvrage est fondé à résilier le contrat.

Ces conditions ne sont pas réunies, le jugement est infirmé dans la seule mesure où il a condamné l’assureur DO, la société Allianz, à prendre en charge la réparation de ce dommage.

Sur la porte d’accès aux parkings

L’expert remarque que la porte d’accès du parking n’est pas adaptée à un usage intensif, le CCTP prévoyait un fonctionnement de 1 000 ouvertures par jour, alors qu’avec 20 ouvertures journalières elle était déjà endommagée. Si un acte de vandalisme a pu avoir lieu, il est sans rapport avec le fait que la porte n’était pas adaptée à son usage intensif mais à un simple usage privatif ou de petite résidence. La société Traveltimes qui a assuré la prestation n’a pas répondu aux sollicitations de l’expert pour fournir la notice technique de l’équipement. De toute façon le prix payé démontre encore que la porte n’était pas adaptée. Son changement pour une porte convenable est préconisé.

Il s’agit d’un élément d’équipement indissociable de l’ouvrage, le rendant inadapté, puisque le garage reste ouvert et n’est plus sécurisé.

Pour dénier sa garantie d’assureur DO, la société Allianz invoque l’annexe II de l’article A.243-1 du code des assurances, qui dispose :

« La garantie du contrat ne s’applique pas aux dommages résultant exclusivement :

a) Du fait intentionnel ou du dol du souscripteur ou de l’assuré ;

b) Des effets de l’usure normale, du défaut d’entretien ou de l’usage anormal ;

c) De la cause étrangère ».

Elle affirme que les dommages affectant la porte d’accès aux parkings relèvent d’une cause étrangère à la responsabilité des constructeurs.

Ce qui est inexact, et l’expert l’a clairement mis en lumière, seul le mauvais choix d’une porte sous-dimensionnée est la cause de son dysfonctionnement.

Sur le reste, quant aux conditions d’engagement de sa garantie d’assureur DO, la société Allianz ne conteste pas le jugement.

Les conditions de mobilisation de la police DO sont réunies, sur ce point, le jugement est confirmé.

En sa qualité d’assureur DO, la société Allianz peut dans le cadre de son recours subrogatoire se retourner, pour les sommes effectivement payées, contre les fautifs, soit la société CIIF, maître d''uvre d’exécution, garantie par la SMABTP, et la société Amadeus, promoteur ayant recherché une économie excessive en commandant une porte de coût modique inadaptée aux besoins de la résidence, dont la société Allianz est l’assureur. Aucune demande n’est plus recevable, et de fait présentée, contre la société Traveltimes qui a fourni la porte mais dont la responsabilité n’était de toute façon pas clairement établie par l’expert dans la mesure où elle n’était qu’un simple fournisseur et non le concepteur de ce projet.

En sa qualité d’assureur CNR de la société Amadeus, la société Allianz ne peut appeler en garantie la SMABTP que pour la moitié de la dette, dans la mesure où elle aurait indemnisé en totalité le syndicat des copropriétaires. Mais ceci ne concerne que les rapports finaux des deux coobligées.

Le coût de la réfection n’est pas contesté pour la somme de 16 555,55 euros TTC, la société Allianz, en sa double qualité d’assureur DO et CNR de la société Amadeus et la société SMABTP sont condamnées in solidum à payer cette somme au syndicat des copropriétaires. Dans leurs rapports finaux les deux coobligées gardent chacune la moitié de la dette, la société Allianz, en sa qualité d’assureur CNR de la société Amadeus, et la SMABTP, en sa qualité d’assureur de la société CIIF.

Le jugement est partiellement infirmé en ce qu’il a retenu la responsabilité des sociétés CIIF pour 20 % et Traveltimes pour 80 %.

Sur les infiltrations d’eau au droit des parois du sous-sol et les pompes de relevage des eaux du bassin extérieur

La société Allianz reproche au tribunal d’avoir retenu la responsabilité de la société Amadeus -dont elle est l’assureur CNR- en sa qualité de maître d’ouvrage pour ce désordre à hauteur de la moitié.

L’expert a relevé des infiltrations importantes d’eau au travers d’anciennes réservations dans la goulotte en rive des parkings. Après examen, l’eau provenait de la réserve d’eau censée limiter le débit d’eau d’évacuation des eaux pluviales passant au travers du voile d’anciennes réservations. Il note l’installation d’une pompe de relevage en cours d’expertise à la diligence de la société Amadeus.

L’expert remarque que la pompe de relevage, nécessaire à la résolution du dommage, n’a toutefois pas été mise en service et qu’il n’y a aucun renseignement sur son entretien.

Il remarque un défaut de finition des ouvrages. Il explique que dans le CCTP gros 'uvre était mentionné la réalisation d’une fosse de relevage, les pompes étant mentionnées au lot plomberie, avec la mise en place de 2 pompes immergées pour les eaux chargées.

Or, dans le bassin de rétention a été mise en place une seule pompe. La solution avec pompe émergée est moins fiable que les prestations prévues au CCTP.

Il conclut que l’absence de pompe et la non-finition des prestations de raccordement au réseau pluvial, sont des fautes de la part de la maîtrise d''uvre de suivi de chantier et de la part du maître d’ouvrage.

Si la mise en place d’une pompe a permis de supprimer cette anomalie, l’accès en est impossible, de sorte qu’un aménagement complémentaire est nécessaire. Le désordre subsistant concerne l’inaccessibilité à la pompe de relevage.

Ce désordre affectait la solidité de l’ouvrage. En effet, s’il n’avait pas été réparé, des infiltrations dans les murs de fondation de l’immeuble étaient inéluctables.

Il est patent que sur la société Amadeus, pèse la présomption de responsabilité en application des dispositions de l’article 1792 du code civil, de même que sur la société CIIF, soit en son absence son assureur décennal, la SMABTP.

Dans la répartition finale des responsabilités fondées sur leur faute respective, la faute de la société Amadeus ayant consisté à avoir réalisé des économies excessives en se privant d’un élément d’équipement indispensable et celle de la société CIIF dans le défaut de suivi de chantier est confirmée à hauteur de la moitié chacune.

En sa qualité d’assureur CNR, la société Allianz doit garantir la société Amadeus, qui n’existe plus.

En sa qualité d’assureur DO, elle peut dans le cadre de son recours subrogatoire se retourner pour la moitié des sommes payées contre la SMABTP ès qualités d’assureur de la société CIIF, l’autre moitié incombant à son assurée, la société Amadeus.

Le coût des réparations n’est pas contesté.

Le jugement est confirmé.

Sur le séparateur à hydrocarbure et la pompe de relevage des eaux de garage

L’expert rappelle qu’un séparateur est obligatoire. Il relève que cette prestation était bien prévue au CCTP et que l’installation a été supprimée. Il affirme justement que c’est une faute d’exécution de la part de la maîtrise d''uvre d’exécution et du promoteur.

Ainsi, pour les mêmes raisons que ci-avant, la société Amadeus et la société CIIF, sont responsables pour moitié de ce dommage.

En sa qualité d’assureur CNR, la société Allianz doit garantir la société Amadeus, qui n’existe plus.

En sa qualité d’assureur DO, elle peut dans le cadre de son recours subrogatoire se retourner pour la moitié des sommes payées contre la SMABTP ès qualités d’assureur de la société CIIF.

Le coût des réparations n’est pas contesté.

Le jugement est confirmé.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Le sens de l’arrêt conduit à confirmer les condamnations au titre des dépens. La société Allianz, qui succombe en grande partie en son appel, est également condamnée aux dépens d’appel, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. Les dépens pourront être recouvrés directement dans les conditions prévues par l’article 699 du même code.

Selon l’article 700 1° de ce code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Le premier juge a fait une application équitable de ces dispositions, les circonstances de l’espèce justifient de laisser à chacune des parties la charge de ses frais exclus des dépens exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant après débats en audience publique, par arrêt par défaut, dans les limites de l’appel interjeté,

Prend acte du désistement de la société Allianz Iard de ses demandes envers la société Traveltimes LDA ;

Dit non avenu le jugement pour les condamnations de la société Traveltimes LDA, liquidée ;

Infirme le jugement mais seulement en ce qu’il a :

— condamné in solidum la société Allianz Iard, assureur DO, et la SMABTP, assureur décennal de la société CIIF, à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Amadeus représenté par le syndic Foncia Brette la somme de 11 166,89 euros au titre des travaux de reprise du carrelage glissant,

— condamné in solidum la société Allianz Iard, assureur DO, et la société Traveltimes LDA à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Amadeus représenté par le syndic Foncia Brette la somme de 13 244,44 euros au titre des travaux de réfection de la porte d’accès au parking, somme indexée sur l’indice du coût de la construction ;

Statuant à nouveau,

Condamne seule la SMABTP, assureur décennal de la société CIIF, à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Amadeus représenté par le syndic Foncia Brette la somme de 11 166,89 euros au titre des travaux de reprise du carrelage glissant avec l’indexation prévue au jugement ;

Condamne in solidum la société Allianz Iard, en sa qualité d’assureur DO et en sa qualité d’assureur de responsabilité décennale de la société Amadeus, et la SMABTP, assureur décennal de la société CIIF, à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Amadeus représenté par le syndic Foncia Brette la somme de 13 244,44 euros au titre des travaux de réfection de la porte d’accès au parking, somme indexée sur l’indice du coût de la construction ;

Dit que dans leurs relations finales, pour cette dernière condamnation, la société Allianz Iard et la SMABTP gardent à charge la moitié chacune ;

Y ajoutant,

Condamne la société Allianz Iard à payer les dépens d’appel ;

Déboute les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Madame Fabienne TROUILLER, Présidente et par Madame Jeannette BELROSE, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,