COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 58D

Chambre commerciale 3-1

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 17 DECEMBRE 2025

N° RG 23/06604 – N° Portalis DBV3-V-B7H-WC6B

AFFAIRE :

S.A.R.L. VAFM

…

C/

Société SMABTP AVAUX PUBLICS

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 03 Mars 2023 par le Tribunal de Commerce de VERSAILLES

N° Chambre : 3

N° RG : 2021F00815

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Olivier AMANN

M^e Pascale REGRETTIER- GERMAIN

TAE [Localité 9]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX SEPT DECEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.A.R.L. VAFM

RCS [Localité 9] n° 502 904 295

[Adresse 6]

[Localité 4]

S.C.I. ARG 15

RCS [Localité 9] 789 078 334

[Adresse 1]

[Localité 3]

S.A.R.L. MAXIM

RCS [Localité 9] n° 420 795 544

[Adresse 6]

[Localité 4]

Représentées par M^e Olivier AMANN, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 116 et M^e Antoine BOLZE, plaidant, avocat au barreau de Paris

APPELANTES

****************

SOCIETE MUTUELLE D’ASSURANCE DU BATIMENT ET DES TRAVAUX PUBLICS – SMABTP

RCS [Localité 8] n° 775 684 764

[Adresse 5]

[Localité 2]

Représentée par M^e Pascale REGRETTIER-GERMAIN de la SCP HADENGUE et Associés, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 98 et M^e Arnaud GINOUX de la SCP HADENGUE et Associés, plaidant, avocat au barreau de Paris

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 16 Octobre 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Gwenael COUGARD, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Florence DUBOIS-STEVANT, Présidente,

Madame Gwenael COUGARD, Conseillère,

Madame Nathalie GAUTRON-AUDIC, Conseillère,

Greffier, lors des débats : M. Hugo BELLANCOURT,

Exposé du litige

Un chantier a été ouvert le 1er février 2017 pour la construction de 28 logements en vente en état futur d’achèvement (VEFA) à Beauchamp (95), pour laquelle la société VAFM intervenait comme maître d''uvre d’exécution pour le compte du maître d’ouvrage, la SCI Arg 15, filiale à 100% de la SARL Maxim, promoteur immobilier.

Le 27 décembre 2019, un contrat de réservation a été conclu entre la société Arg 15 et la société Seqens portant sur 9 logements locatifs sociaux et 9 places de stationnement au sein de l’ensemble immobilier.

Le 6 février 2020, la société Maxim a souscrit auprès de la société SMABTP une police «Delta Accord Cadre» incluant une assurance dommage ouvrage au bénéfice de sa filiale Arg 15.

La société VAFM, qui exerçait l’activité de maîtrise d''uvre et de construction tous corps d’état, a signé, le 4 mars 2020, un contrat avec la société SMABTP prévoyant notamment la reprise d’antériorité de précédents contrats d’assurance souscrits auprès d’autres assureurs, dont la société CBL en raison de la défaillance de cette dernière. Cette reprise d’antériorité a été régularisée entre les sociétés VAFM et SMABTP par la conclusion d’un contrat d’assurance « Global Constructeur n°1244000/001561961 » le 1er avril 2020. La période d’antériorité couvrait le chantier ouvert le 1er février 2017 à [Localité 7] (95).

Des difficultés dans la vente du programme de Beauchamp sont survenues et la société Arg 15 a saisi le tribunal judiciaire de Pontoise d’une action à l’encontre de la société Seqens, celle-ci n’ayant pas signé l’acte authentique à la date du 27 mai 2020.

La société SMABTP, considérant que la somme due au titre de la police Global Constructeur n°1244000/001561961 n’avait pas été réglée en totalité, a résilié la police le 7 décembre 2020.

A la requête de la société SMABTP, le président du tribunal de commerce de Versailles a enjoint, par ordonnance du 20 juillet 2021, à la société VAFM de payer à la société SMABTP la somme de 34.305,66 euros en principal et les dépens.

L’ordonnance a été signifiée à personne le 16 septembre 2021 et la société VAFM a fait opposition par lettre recommandée du 1er octobre 2021.

La société Maxim et la SCI Arg 15 sont intervenues volontairement à l’instance.

Par jugement du 3 mars 2023, le tribunal a reçu la société VAFM en son opposition à l’ordonnance d’injonction de payer rendue le 20 juillet 2021, dit qu’en application de l’article 1420 du code de procédure civile, le présent jugement se substitue à ladite ordonnance, reçu la SCI Arg 15 et la société Maxim en leur intervention volontaire ; il a condamné la société VAFM à payer à la société SMABTP le montant de 28.620,58 euros en principal, outre intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement et la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, et rejeté les autres demandes présentées par la société VAFM, la SCI Arg 15 et la société Maxim.

Par déclaration du 22 septembre 2023, les sociétés VAFM, SCI Arg 15 et Maxim ont interjeté appel de ce jugement en ce qu’il les a déboutées de leurs demandes et a condamné la société VAFM à payer à la société SMABTP la somme de 28.620,58 euros avec intérêts au taux légal à compter du 3 février 2023, outre la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens.

Par dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 22 décembre 2023, elles demandent à la cour d’infirmer le jugement en toutes ses dispositions, et par conséquent, de débouter la société SMABTP de toutes ses demandes, de condamner la société SMABTP à verser aux sociétés Maxim et Arg 15 la somme de 20.000 euros, chacune, au titre de l’article 1231-1 du code civil, la somme de 2.000 euros chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens.

Par dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 21 mars 2024, la société SMABTP demande à la cour de confirmer le jugement en toutes ses dispositions.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 3 juillet 2025.

SUR CE,

Sur la demande en paiement

Les sociétés Arg 15, Maxim et VAFM soutiennent que les contrats conclus respectivement avec la SMABTP forment un tout contractuel dont l’objet est la réalisation d’un programme immobilier, que la volonté des parties était de reprendre l’antériorité du chantier de [Localité 7] sur la garantie décennale de la société VAFM, pour régulariser l’assurance dommage-ouvrage de la société Arg 15, compte tenu de la défaillance de la société CBL. Elles exposent qu’il convenait de racheter le passé pour que les attestations d’assurance soient valides à la date de la déclaration d’ouverture de chantier, que la somme de 32.000 euros de rachat n’a pas lieu d’être sans la reprise d’ancienneté pour l’assurance dommage ouvrage. Elles en déduisent que le rachat de l’antériorité avec la dommage ouvrage de la société Arg 15 forment un tout contractuel, ce d’autant que les deux garanties couvrent les mêmes préjudices.

S’agissant des montants dus, elles affirment que les comptes ne sont pas établis et que la SMABTP doit déduire de sa demande de paiement les cotisations versées et le montant de la reprise d’antériorité, et ne peut pas facturer deux fois la même prestation.

En réponse, la SMABTP affirme que la société VAFM a bénéficié de la reprise d’antériorité et des garanties offertes par la police d’assurance Global constructeur, que la police a été résiliée le 7 décembre 2020 en raison du non-paiement des cotisations dues par la société VAFM ; que cette résiliation aux torts de l’assuré ne dispense pas celui-ci du paiement des cotisations arrivées à échéance, dont le montant a été actualisé.

Elle précise que cette instance ne concerne que le non-paiement des cotisations échues de la reprise d’antériorité du 4 mars 2020 rattachée à la police d’assurance du 1er avril 2020 souscrite par la société VAFM, et non les polices souscrites par les sociétés Arg 15 et Maxim, sans lien avec ce litige.

Contestant l’affirmation selon laquelle les contrats conclus entre les trois sociétés appelantes et elle-même formeraient un ensemble contractuel dont l’objet serait la réalisation d’un programme immobilier, elle expose qu’elle ne s’est jamais engagée contractuellement à garantir le succès de l’opération immobilière de [Localité 7]. Elle en déduit que la société VAFM doit procéder au paiement des cotisations d’assurance dues pour la période de garantie considérée indépendamment du sort de l’opération de construction.

Elle ajoute que les trois entités, toutes intervenantes dans le domaine de la construction et du BTP, ont l’obligation d’être assurées au titre de la garantie décennale, de sorte qu’il n’est nullement démontré un cumul de garanties. Elle observe de surcroît que le renoncement de l’acquéreur ne la concerne en rien, alors que ce sont les propres carences de la société Maxim qui expliquent que le contrat de réservation n’a pu être tenu.

S’agissant enfin du montant dont le paiement est réclamé, elle affirme qu’elle ne sollicite le paiement que du seul contrat Global Constructeur du 1er avril 2020 et la reprise d’antériorité du 4 mars 2020, et que les sociétés appelantes doivent démontrer être libérées de leurs obligations.

Sur ce,

Il est constant que la société VAFM a souscrit une police d’assurance Global Constructeur n° 1244000/001 561961 le 1er avril 2020 auprès de la SMABTP, et ce à la suite de la régularisation d’un avenant « reprise du passé » signé le 4 mars 2020, cet avenant ayant pour objet la reprise du passé de contrats d’assurance souscrits antérieurement auprès d’autres assureurs pour la période courant de l’année 2016 à l’année 2019. Cette reprise d’antériorité était conclue moyennant le règlement d’un forfait de cotisation pour un montant de 32.242,20 euros TTC payable en 4 versements trimestriels. En outre, pour l’année 2020, la cotisation due par la société VAFM s’élevait à une somme de 10.821,78 euros TTC, au titre de ce contrat Global Constructeur

La société VAFM, est intervenue comme maître d''uvre d’exécution à l’occasion d’un programme immobilier en VEFA à [Localité 7] (95), à la demande de la société Arg 15, maître d’ouvrage et filiale à 100 % de la société Maxim, promoteur immobilier. Cette dernière a souscrit le 6 février 2020 un accord cadre DELTA auprès de la société SMABTP concernant une assurance dommage-ouvrage pour la SCI Arg 15.

Contrairement à ce qui est affirmé par la société VAFM, le litige dont est saisie la cour ne concerne que le non-paiement des cotisations échues de la reprise d’antériorité du 4 mars 2020 rattachée à la police d’assurance Global Constructeur n° 1244000/001 56916 du 1er avril 2020 souscrite par la société VAFM.

Elle prétend à tort que les polices souscrites par les SCI Arg 15 et société Maxim sont liées et que le succès de l’opération en VEFA était une condition déterminante de la souscription de la police d’assurance cadre auprès de la société SMABTP.

Aucun élément des contrats ainsi souscrits ne permet de considérer la réalité de ce tout contractuel entre les trois sociétés. D’ailleurs, aucune référence n’est faite aux deux sociétés Arg 15 et Maxim dans la police n° 1244000/001 561961.

Les sociétés appelantes affirment que le rachat d’antériorité de la décennale de la société VAFM était lié à la dommage ouvrage de la société Arg 15 (tout corps d’état), et disent avoir eu la volonté de reprendre l’antériorité du chantier de la société Arg 15 sur la décennale de la société VAFM pour régulariser la dommage ouvrage de la société Arg 15, en raison de la défaillance de la société d’assurance CBL. Si c’est à raison que la société Arg 15 affirme que les attestations d’assurance devaient être valides à la date de la déclaration d’ouverture de chantier et qu’il était nécessaire de racheter le passé compte tenu de la défaillance de la société CBL, elle ne peut pour autant prétendre que le rachat de l’antériorité de la décennale avec la dommage-ouvrage de la société Arg 15 forment ensemble un tout contractuel. En toute hypothèse, le fait que ces contrats aient été souscrits ensemble pour un chantier unique est sans incidence sur les risques garantis et sur le rachat de l’antériorité, qui était nécessaire, peu important que le chantier aille à son terme ou non avec la société Seqens.

Les sociétés appelantes exposent que les termes des conventions sont identiques dans l’accord Delta conclu entre la société Maxim et la SMABTP, et dans la convention Global Constructeur, et en déduisent qu’il s’agit d’une opération unique dans l’esprit des parties. De là, elles considèrent que le montant réclamé initialement ne peut pas être de 34.425,27 euros, montant dont il convient de préciser qu’il a été révisé à la baisse à 28.620,58 euros par la SMABTP après transmission du chiffre d’affaires effectivement réalisé par la société VAFM.

Surtout, c’est à tort qu’elles font état du fait que la garantie décennale et la dommage ouvrage couvrent les mêmes préjudices, alors que chaque garantie souscrite l’est par une société en fonction de son rôle dans l’opération immobilière et des risques qu’elle est tenue d’assurer. Il n’y a aucun cumul de garanties, contrairement à ce qu’affirment encore les appelantes, chacune des assurances souscrites étant obligatoire pour la société qui l’a souscrite.

Le fait que, dans l’esprit des appelantes, la souscription des contrats querellés soit une opération unique, en ce qu’ils garantissent un chantier unique, ne rend pas les contrats dépendant les uns des autres, chaque société étant une entité distincte et chaque contrat assurant un risque spécifique. C’est encore à tort qu’elles prétendent qu’il y a un cumul de garanties et de cotisations.

Le contrat cadre signé par la société Maxim et la SMABTP, au terme duquel différentes conventions ont été souscrites (terrains et locaux, dommages à l’ouvrage en cours de travaux, dommage ouvrage, constructeur non réalisateur et convention de partenariat), vise à garantir trois opérations de construction de logements collectifs ou maisons individuelles groupées, destinées à être vendues à un seul acquéreur ou en copropriété. Il est précisé à l’article 5.01 de cet accord que « pour chaque constructeur au sens de l’article 1792-1 du code civil, (') joindre une attestation d’assurance de responsabilité décennale (') »

Il ressort des conclusions de la société Seqens signifiées le 16 novembre 2022 au tribunal judiciaire de Pontoise, que la société réservataire a, à l’occasion du litige initié par la société Arg 15, sollicité que le tribunal rejette les demandes en paiement de cette dernière, le réservant, et dise le contrat de réservation caduc en raison du non-respect des conditions suspensives. La société Seqens expose que la justification de la souscription des assurances était une condition déterminante, relevant que la société Arg 15 a affirmé dans ses écritures que l’obtention d’une police dommage ouvrage ne posait aucun problème.

La circonstance que l’opération immobilière avec la société Seqens n’ait pu aboutir est sans influence sur le sort du contrat d’assurance, dont les cotisations et primes doivent être, en toute hypothèse, payées par l’assuré à la société d’assurance. L’achèvement de l’opération immobilière de [Localité 7] n’était pas une condition du paiement des cotisations, lesquelles étaient dues pour couvrir le risque assuré en cas de survenance d’un sinistre, et ce incluant l’avenant de rachat du passé.

Il est tout aussi infondé de prétendre, comme le font les sociétés appelantes, qu’il y aurait cumul de garanties entre les différentes polices souscrites par les trois sociétés appelantes, alors que chacune d’entre elles, intervenant dans le domaine de la construction, sont tenues d’être assurées au titre de la garantie décennale obligatoire, en fonction de la nature de leur activité, comme maître d’ouvrage, constructeur non réalisateur, maître d''uvre de conception ou d’exécution, locateur d’ouvrage ou sous-traitant.

Il est vain de surcroît de suggérer que l’échec de l’opération immobilière serait imputable à la SMABTP, laquelle est tout à fait étrangère au programme immobilier lui-même. D’ailleurs, la société Seqens, qui avait signé un contrat de réservation avec la société Maxim le 27 décembre 2019, dans le cadre de ce programme immobilier, a fait connaître la caducité dudit contrat sans indemnité, par courrier du 20 mai 2020. Pour expliquer son désengagement, elle fait part de la non-réception d’éléments nécessaires à la fixation de la date de signature de l’acte authentique dans le délai contractuellement fixé lors de la réservation. S’il est exact que la société Seqens fait part dans son courrier de l’absence de réception des attestations d’assurance dommage-ouvrage, elle relève également d’autres manquements de la part de la société Maxim, parmi lesquels la justification du paiement des cotisations d’assurance, des documents contractuels, outre la levée d’une condition suspensive liée à une précédente opération immobilière. Il ne peut d’ailleurs pas être imputé à la SMABTP l’absence d’envoi des attestations d’assurance dommage ouvrage.

Il résulte en effet d’un courrier adressé par la société Arg 15 le 24 février 2020 qu’elle a saisi la SMABTP d’une demande d’assurance, alors que le contrat de réservation signé par la société Seqens prévoyait une date de signature de l’acte authentique dans le délai de 3 mois, soit le 20 février 2020, délai renouvelable une fois.

La société Arg 15 écrit elle-même dans ses conclusions qu’il était urgent de souscrire une assurance dommage ouvrage car elle devait signer le 20 février 2020 la vente d’une partie de son programme immobilier à la société Seqens, évoquant elle-même avoir signé une proposition faite par la SMABTP le 4 mars 2020. Si elle prétend ne pas avoir reçu de la part de l’assureur l’attestation de l’assurance dommage ouvrage, elle n’explique pas pourquoi elle n’a pas formulé une demande avant le 24 février.

Le retrait de la société Seqens du programme immobilier résulte en réalité de la non-levée des conditions suspensives prévues au contrat de réservation.

Par ailleurs, c’est à raison que la SMABTP relève que la présente instance ne concerne que les cotisations impayées au titre de la police Global Constructeur n° 1244000/001 561961 du 1er avril 2020 et la reprise d’antériorité souscrite le 4 mars 2020 par la société VAFM.

Les sociétés appelantes ne démontrent pas avoir effectué le paiement des sommes litigieuses, et elles ne peuvent arguer de paiements effectués au titre d’autres polices pour se prétendre libérées de la dette restant due au titre de la police précitée.

La résiliation du contrat par la SMABTP, faite aux torts de l’assuré, ne dispense pas celui-ci du paiement des cotisations échues, conformément à l’article L. 113-3 du code des assurances, le solde dû à ce titre s’élevant à ce jour à un montant de 28.620,58 euros. Cette somme est due par la société VAFM, qui est condamnée à la lui payer, assortie des intérêts au taux légal à compter du 3 février 2023.

Le jugement est confirmé en ce qu’il a condamné la société VAFM à payer à la SMABTP la somme de 28.620,58 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 3 février 2023.

Sur la demande de dommages-intérêts des sociétés Maxim et Arg 15

Les sociétés appelantes recherchent la responsabilité de la SMABTP au motif que celle-ci n’a pas exécuté à temps son obligation prévue dans l’accord cadre, défaillance qui a directement contribué à faire échouer la signature d’une vente définitive avec un acquéreur bailleur social, la société Seqens.

Elles soutiennent que l’acheteur a pu se dégager de la vente à sa guise faute de dommage-ouvrage.

Elles exposent que les contrats d’assurance n’ont servi à rien et que les fonds ont été mobilisés en vain, et disent avoir chacune subi un préjudice certain, engendré pour la société Arg 15 par le refus de la société Seqens de signer la vente, et pour la société Maxim par les pertes financières subies par les deux sociétés VAFM et Arg15 qu’elle a dû supportées.

Elles font valoir que les fonds ont été mobilisés en vain, pendant plusieurs années depuis décembre 2019, que la société Arg 15 et la société Maxim ont subi chacune un préjudice qui peut être évalué à 20.000 euros.

En réponse la SMABTP s’oppose à la demande de dommages-intérêts formulée à son encontre, réfutant toute faute de sa part, affirmant que l’échec du programme immobilier n’a aucun lien avec sa prétendue carence dans la transmission de l’attestation dommage ouvrage de la SCI Arg 15.

Sur ce,

Par courrier adressé le 20 mai 2020 à la société Arg 15, la société Seqens a rappelé que le contrat de réservation prévoyait une signature de l’acte authentique au plus tard le 20 février 2020, délai prorogeable de trois mois maximum. Elle a relevé que divers éléments nécessaires à la signature de l’acte authentique de vente n’avaient pas été reçus, notamment « la notification du projet d’acte de vente en état futur d’achèvement, un avenant à la GFA conforme au titre 19 du CPR, les attestations d’assurance DO, NCR et TRC établies par l’assureur, l’attestation d’acquit des primes prévisionnelles d’assurances DO, CNR et TRC, enfin le contrat de certification NF Habitat (') » Elle a également mentionné que « l’une des conditions suspensives était la résolution de la vente en état futur d’achèvement SCI Arg 15 / Val Parisis Habitat en date du 9 octobre 2017, qui devait être levée au plus tard le 20 mai. »

La société Arg 15 ne démontre pas que les conditions suspensives ci-dessus rappelées ont été levées, puisqu’au contraire elle fait état elle-même de l’instance qu’elle a initiée pour voir dire la société Seqens tenue de lui payer le dépôt de garantie fixé au contrat de réservation.

Il est exact que l’une des causes de l’absence de poursuite de l’opération de vente immobilière est l’absence d’envoi des attestations de police d’assurance dans les délais prévus ; pour autant, il peut être constaté que le contrat de réservation a été signé le 27 décembre 2019, l’accord cadre Delta a été signé le 6 février 2020, et la demande d’assurance par opération dans le cadre de cet accord cadre a été présentée par la société Arg 15 le 24 février 2020 seulement, soit après l’expiration du délai initial pour permettre la signature de l’acte de vente avec le réservant.

Ce faisant, la société Arg 15 ne peut faire grief à la SMABTP d’avoir tardé à établir les attestations d’assurance, datées finalement du mois de juillet 2020. Elle produit divers échanges avec la société d’assurance, laquelle a sollicité l’envoi de pièces complémentaires pour chiffrer le montant des primes.

Surtout, s’il est exact que la société Seqens fait état dans ses courriers de l’absence de justification des assurances requises, elle argue aussi de l’absence de résolution d’un précédent contrat de VEFA avec la société Val Parisis Habitat, condition qui devait être levée au plus tard le 20 mai 2020, et de l’absence de notification du projet d’acte de VEFA, ainsi que de différents documents nécessaires à la certification de l’opération immobilière.

Or, la société Arg 15 ne donne aucun motif à sa carence dans l’envoi de ces documents contractuels dont la rédaction lui incombait, ou encore les raisons du retard pris dans les démarches lui appartenant en sa qualité de maître d’ouvrage, notamment le délai pris pour le paiement des primes prévisionnelles des différentes assurances.

En conséquence, à supposer qu’une faute puisse être retenue à l’encontre de la SMABTP, cette faute consistant dans le délai de traitement pour établir les attestations d’assurance est sans lien de causalité avec l’interruption du processus de vente immobilière, les manquements de la société Arg 15 étant les réels motifs de la situation critiquée.

La demande de dommages-intérêts présentée par la société Maxim et la société Arg 15 sera en conséquence rejetée et le jugement sera confirmé également de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Compte tenu du sens de l’arrêt, les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais de procédure seront confirmées, et la société VAFM, contre laquelle la condamnation principale est prononcée, sera condamnée aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne la société VAFM aux dépens exposés en appel.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Madame Florence DUBOIS-STEVANT, Présidente, et par M. BELLANCOURT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier La Présidente