COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51F

Chambre civile 1-2

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 21 JANVIER 2025

N° RG 23/06286 – N° Portalis DBV3-V-B7H-WCIE

AFFAIRE :

[F] [L] épouse [T]

C/

E.P.I.C. VAL D’OISE HABITAT (OPH)

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 17 juillet 2023 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 5]

N° chambre :

N° Section :

N° RG : 11-23-0003

Expéditions exécutoires

Copies certifiées conformes

délivrées le : 21/01/25

à :

M^e Anne-laure DUMEAU

M^e Christophe DEBRAY

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT ET UN JANVIER DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTE

Madame [F] [L] épouse [T]

née le 21 avril 1986 à [Localité 6] (95)

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 4]

bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale

Représentant : M^e Anne-laure DUMEAU de la SELASU ANNE-LAURE DUMEAU, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 628

****************

INTIMÉE

E.P.I.C. VAL D’OISE HABITAT (OPH)

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

N° SIRET : 478 31 7 8 60

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentant : M^e Christophe DEBRAY, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 627

Plaidant : M^e Elisabeth WEILLER de la SCP MENARD – WEILLER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0128

Substitué par : M^e Lorraine LE GUISQUET, avocat au barreau de PARIS

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 12 novembre 2024, Madame Agnès PACCIONI, vice-présidente placée, ayant été entendue en son rapport, devant la cour composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Madame Agnès PACCIONI, Vice-présidente placée,

qui en ont délibéré,

Greffière placée lors des débats : Madame Gaëlle RULLIER

Adjointe Administrative faisant fonction de Greffière lors du prononcé de la décision : Madame Anne-Sophie COURSEAUX

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat de location en date du 8 août 2013, Val d’Oise Habitat, office public d’HLM, a donné à bail à Mme [F] [T] née [L] un pavillon à usage d’habitation situé [Adresse 7] à [Localité 9] (95).

Se plaignant de la présence de moisissures dans diverses pièces du logement (notamment dans les trois chambres à l’étage et dans la salle à manger), par acte de commissaire de justice délivré le 18 janvier 2023, Mme [T] a fait assigner Val d’Oise Habitat devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Gonesse aux fins de voir :

— enjoindre à Val d’Oise Habitat de faire procéder à tous travaux de remise en état du logement qu’elle et sa famille occupent, dans le délai d’un mois à compter du prononcé du jugement à intervenir et sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard,

— dire que la présente juridiction se réserve la liquidation de l’astreinte,

— condamner Val d’Oise Habitat à lui payer la somme de 5 767,80 euros au titre du préjudice de jouissance subi pour la période allant de janvier 2022 à janvier 2023 (à parfaire au jour du prononcé du jugement),

— condamner Val d’Oise Habitat à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de son préjudice moral et 6 000 euros au titre de son préjudice matériel,

— dire qu’elle sera autorisée à suspendre totalement ses obligations de paiement du loyer à compter du jugement à intervenir jusqu’à parfaite réalisation des travaux,

— condamner Val d’Oise Habitat à lui payer la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Par jugement contradictoire du 17 juillet 2023, le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Gonesse a :

— enjoint Val d’Oise Habitat de faire procéder à la réalisation des travaux suivants au sein du logement donné à bail à Mme [T], dans un délai de 4 mois à compter du prononcé du jugement et sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de l’expiration de ce délai :

* nettoyage complet des murs et plafonds du logement afin d’enlever la moisissure, puis réfection des peintures,

* remplacement des revêtements muraux de la salle de bains, endommagés par l’humidité et les moisissures,

* installation d’une VMC dans les WC,

— débouté Mme [T] du surplus de ses demandes tendant à voir enjoindre au bailleur de faire procéder à des travaux de remise en état sous astreinte,

— condamné Val d’Oise Habitat à payer à Mme [T] la somme de 2 215,98 euros en réparation du préjudice de jouissance subi par cette dernière entre février 2022 et juillet 2023,

— débouté Mme [T] de ses demandes tendant à l’octroi d’une indemnité au titre du préjudice matériel et du préjudice moral allégués,

— débouté Mme [T] de sa demande tendant à la suspension de son obligation au paiement des loyers jusqu’à parfaite réalisation des travaux de remise en état du logement,

— condamné Val d’Oise Habitat à payer à Mme [T] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté Val d’Oise Habitat de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— condamné Val d’Oise Habitat aux entiers dépens,

— rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Par déclaration reçue au greffe le 1er septembre 2023, Mme [T] a relevé appel de ce jugement.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 14 octobre 2024, Mme [T], appelante, demande à la cour de :

— la recevoir en son appel,

Y faisant droit,

Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il :

— l’a déboutée de sa demande tendant à voir condamner Val d’Oise Habitat sous astreinte à : * remplacer les revêtements des sols endommagés dans le salon à proximité des soubassements,

* réparer les infiltrations (soubassement et fissures sur le mur de façade),

* isoler le logement par ITE,

* installer les VMC absentes dans la cuisine et dans la salle de bain,

* mettre l’électricité aux normes,

* réparer en urgence le chauffage individuel au gaz,

— a limité la condamnation de Val d’Oise Habitat au titre du préjudice de jouissance subi entre février 2022 et juillet 2023 à la somme de 2 215,98 euros,

— l’a déboutée de sa demande d’indemnisation au titre de son préjudice matériel (remplacement des meubles et remboursement des factures énergétiques),

— l’a déboutée de sa demande d’indemnisation au titre de son préjudice moral,

— l’a déboutée de sa demande de suspension de son obligation au paiement des loyers jusqu’à la parfaite réalisation des travaux de remise en état du logement,

Et statuant à nouveau,

— condamner sous astreinte de 100 euros par jour de retard Val d’Oise Habitat à remplacer le revêtement des sols endommagés dans le salon à proximité des soubassements,

— condamner sous astreinte de 100 euros par jour de retard Val d’Oise Habitat à réparer le soubassement endommagé et fissures sur le mur de façade qui donnent lieu à des infiltrations,

— condamner sous astreinte de 100 euros par jour de retard Val d’Oise Habitat à faire réaliser une isolation thermique par l’extérieur du logement mis à sa disposition,

— condamner sous astreinte de 100 euros par jour de retard Val d’Oise Habitat, une fois la mise en 'uvre de l’isolation thermique par l’extérieur réalisée, à procéder une nouvelle fois au nettoyage et à la reprise des peintures de l’entier logement,

— condamner sous astreinte de 100 euros par jour de retard Val d’Oise Habitat à remettre le réseau électrique de son logement aux normes,

— condamner sous astreinte de 100 euros par jour de retard Val d’Oise Habitat à procéder à la réparation du chauffage individuel au gaz de son logement, et non seulement de la chaudière, quitte à remplacer les radiateurs, l’objectif étant d’assurer le chauffage du logement,

— condamner Val d’Oise Habitat à lui payer une indemnité égale au loyer d’un montant de 480,65 euros et ce depuis le mois de janvier 2022 jusqu’à ce que soit constatée la fin des désordres dont elle se plaint,

— condamner Val d’Oise Habitat à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de son préjudice moral,

— condamner Val d’Oise Habitat à lui payer la somme de 8 000 euros au titre de son préjudice matériel,

— l’autoriser à suspendre totalement ses obligations de paiement du loyer à compter de sa décision jusqu’à l’anéantissement des désordres et la remise en état des lieux,

— débouter Val d’Oise Habitat de toutes ses demandes plus amples ou contraires et notamment de son appel incident relatif à la reprise des revêtements muraux de la salle de bains,

— condamner Val d’Oise Habitat à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Val d’Oise Habitat aux entiers dépens

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 24 octobre 2024, Val d’Oise Habitat, société intimée, demande à la cour de :

— débouter Mme [T] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions en ce qu’elles sont non fondées, ni en fait, ni en droit,

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté Mme [T] de ses demandes de condamnation sous astreinte à réaliser les travaux de réparation du soubassement et des fissures de la façade, de réalisation d’une isolation thermique par l’extérieur du logement, de remise en état du réseau électrique et de réparation du chauffage,

— juger que les travaux de nettoyage complet des murs et plafonds du logement puis de réfection des peintures et d’installation d’une VMC dans les WC ont été réalisés par Val d’Oise Habitat,

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté Mme [T] de ses demandes tendant à l’octroi d’une indemnité au titre du préjudice matériel et du préjudice moral allégués et, y ajoutant, la débouter de sa demande de condamnation à lui régler une indemnité égale au montant du loyer et ce depuis le mois de janvier 2022 jusqu’à ce que ce que soit constatée la fin des désordres allégués,

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté Mme [T] de sa demande tendant à la suspension de son obligation de paiement des loyers jusqu’à la parfaite réalisation des travaux de remise en état de son logement,

— infirmer le jugement en ce qu’il l’a condamnée à réaliser les travaux de remplacement des revêtements muraux de la salle de bains endommagés par l’humidité et la moisissure,

Et, statuant à nouveau,

— débouter Mme [T] de sa demande de condamnation de Val d’Oise Habitat à réaliser les travaux de remplacement des revêtements muraux de la salle de bains endommagés par l’humidité et la moisissure,

— condamner Mme [T] à lui régler la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [T] aux entiers dépens.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 7 novembre 2024.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte des articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, que des obligations de délivrance d’un logement décent, d’entretien de ce logement et de garantie de la jouissance paisible du preneur pèsent sur le bailleur de locaux à usage d’habitation principale, par la nature même du contrat, sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière.

L’article 6 précité dispose plus particulièrement que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation, et qu’il est tenu :

a) de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (…)

b) d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Selon l’article 2 du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, le logement doit satisfaire aux conditions suivantes :

« 1. Il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau ('),

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante ('),

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement,

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements (').

Selon l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours.

L’obligation de délivrance d’un logement décent et d’assurer la jouissance paisible du bien loué a un caractère d’ordre public, seul un événement de force majeure pouvant exonérer le bailleur de cette obligation pendant la durée du contrat de bail (3e Civ, 4 juin 2013, n° 11-27.650).

Aux termes de l’article 1353 du code civil : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, celui qui se prétend libérer doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

En matière contractuelle, il appartient à celui qui se prévaut d’un manquement de son cocontractant à ses obligations d’en rapporter la preuve. Il appartient donc au locataire qui se prévaut d’un manquement du bailleur à son obligation d’entretien ou de jouissance paisible d’en rapporter la preuve.

L’indemnisation d’un trouble de jouissance du locataire suppose que soit caractérisée, outre l’existence de désordres, celle d’un trouble qui en est résulté pour le locataire dans sa jouissance des lieux.

En l’espèce, Mme [T] fait valoir que Val d’Oise Habitat ne lui a pas délivré un logement permettant une jouissance paisible, listant différentes défaillances dont elle sollicite réparation, en réclamant des travaux sous astreinte et une indemnisation de ses différents préjudices.

Elle produit à cet effet le rapport de l’agence [Y] (association à vocation sociale et solidaire pour l’amélioration de l’habitat du Val d’Oise en date du 29 septembre 2022) et un compte rendu de la Mairie de [Localité 9] du 24 octobre 2022, au vu desquels le premier juge à enjoint Val d’Oise Habitat à effectuer un nettoyage complet des murs et plafonds du logement puis la réfection des peintures, le remplacement des revêtements muraux de la salle de bains endommagés par l’humidité et les moisissures et l’installation d’une VMC dans les WC. Il n’est pas contesté que ces travaux ont été intégralement exécutés par Val d’Oise Habitat et ne font d’ailleurs par l’objet de la procédure d’appel, l’appel étant limité aux différents chefs de jugement qui ont débouté Mme [T] de ses différentes demandes.

I ' Sur les demandes de travaux sous astreinte

Il convient d’étudier les demandes de travaux poste par poste.

Réparation du revêtement de sol endommagé dans le salon à proximité des soubassements

Mme [T], qui poursuit l’infirmation du jugement sur ce point, reproche au premier juge de l’avoir déboutée de sa demande au motif qu’elle n’avait pas demandé l’autorisation du bailleur au titre du remplacement du revêtement du sol, alors même ce n’était pas un changement de sol mais un revêtement imitation parquet collé sur le carrelage, revêtement qui a été enlevé, mais les moisissures apparaissant toujours, en sorte qu’elle sollicite la réparation du revêtement du sol.

Val d’Oise Habitat fait valoir qu’elle a procédé à ses frais à la dépose de ce revêtement non autorisé qui était à l’origine des moisissures, en sorte que la demande n’a plus d’objet.

Réponse de la cour

Si Mme [T] sollicite la réparation du revêtement du sol, elle ne démontre pas que celui-ci serait endommagé, seules apparaissant quelques moisissures éparses au niveau des plinthes selon de constat du 10 mars 2024 (pièces n°33) sans que l’origine de ces moisissures soit déterminée, étant en outre observé que c’est Val d’Oise Habitat qui a procédé à la dépose du revêtement non autorisé.

Le jugement sera dès lors confirmé en ce qu’il a débouté Mme [T] de ce chef de demande de voir ordonner sous astreinte le remplacement du revêtement du sol endommagé dans le salon, étant au surplus observé que la demande est devenue sans objet, le revêtement de sol ayant été déposé aux frais de la société Val d’Oise Habitat.

Réparation du soubassement endommagé et fissures sur le mur de façade qui donnent lieu à des infiltrations

Mme [T] qui poursuit l’infirmation du jugement à ce titre reproche au premier juge d’avoir considéré que les travaux nécessaires à la reprise de ces désordres avaient d’ores et déjà été réalisés alors que le constat du commissaire de justice qu’elle produit du 14 août 2023, soit postérieurement au jugement, démontre que ni les fissures en façade ni le soubassement endommagé n’ont été réparés.

Val d’Oise Habitat rétorque que les travaux entrepris ont consisté en la reprise de la remontée d’étanchéité et la réfection de cette dernière concernant les murs extérieurs hors travaux de ravalement des façades, les fissures n’étant qu’esthétiques et sans que des infiltrations n’aient été constatées au niveau des façades, les constats produits par l’appelante étant à cet égard hors sujet. Elle rappelle que les travaux d’étanchéité de la façade ont été achevés le 8 décembre 2022 par la société Capogrosso et qu’aucun désordre n’a été à nouveau constaté dans la zone d’intervention.

Réponse de la cour

En l’espèce, s’il ressort du procès-verbal précité du 14 oût 2023 que le soubassement et la façade est par endroit fissuré, Val d’Oise Habitat produit le rapport d’intervention de la société Capogrosso qui est intervenue (sa pièce n°15) lequel démontre que les travaux d’étanchéité sur la façade ont été réalisés et qu’aucun désordre autre que ceux concernés par la demande d’étanchéité n’a été décelé.

Mme [T] échoue à démontrer que des désordres persisteraient, en sorte que le jugement est également confirmé à ce titre, faute pour cette dernière d’apporter la preuve de ce qu’elle soutient.

Réalisation d’une isolation thermique par l’extérieur (ITE)

Mme [T] reproche au premier juge de l’avoir déboutée de sa demande à ce titre au motif que le rapport de l’association [Y] qui préconisait une isolation thermique par l’extérieur n’était qu’une simple recommandation, Mme [T] ne démontrant pas que cette isolation serait indispensable pour conférer au logement un caractère décent, alors que Mme [T] soutient que cette isolation par l’extérieur a été préconisée non seulement par [Y] mais également par la société Capogrosso et par l’expert d’assurance.

Val d’Oise Habitat soutient de son côté que Mme [T] à hauteur de cour ne prouve pas plus la nécessité de procéder à ces travaux, aucun autre intervenant que [Y], dont l’avis n’est que consultatif, ne les ayant préconisés et rappelant que le diagnostic de performance énergétique (DPE) réalisé conclut que le logement est de catégorie D ne nécessitant aucune mesure particulière.

Réponse de la cour

En l’espèce, ainsi que relevé par le premier juge, aucune isolation par l’extérieur n’est préconisée, elle est seulement conseillée par le rapport [Y], en sorte qu’il n’y a pas lieu d’enjoindre à Val d’Oise Habitat d’y procéder, étant observé qu’à hauteur de cour, Mme [T] n’apporte aucun élément complémentaire qui viendrait corroborer sa demande d’isolation par l’extérieur, le devis de l’entreprise Capogrosso qu’elle communique, n’étant qu’un devis qui ne démontre pas plus que l’isolation par l’extérieur serait nécessaire afin d’assurer au logement un caractère décent. Enfin, Mme [T] n’établit aucun lien de causalité entre la nécessité d’une isolation par l’extérieur et la surconsommation d’électricité et de gaz qu’elle déplore, le comparatif établi par ses soins ne démontrant ni une surconsommation, ni aucun lien de causalité, les causes d’une surconsommation pouvant au demeurant être multiples. De la même façon, le DPE ne permet pas plus d’établir un quelconque lien avec la nécessité d’isoler le logement par l’extérieur et les infiltrations revendiquées par Mme [T], celui-ci établissant une performance de catégorie D, soit une performance dans la moyenne, seules les catégories F et G, classées « passoires thermiques », nécessitant de prendre des mesures.

Le jugement est donc confirmé à ce titre.

Dans la mesure où la mise en 'uvre de l’isolation thermique par l’extérieur n’est pas ordonnée, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande subséquente de Mme [T], une fois la mise en 'uvre de l’isolation thermique par l’extérieur réalisée, de procéder une nouvelle fois au nettoyage et à la reprise des peintures de l’entier logement, outre que la nécessité d’une telle remise en peinture n’est pas rapportée par Mme [T].

Remise du réseau électrique aux normes

Mme [T], qui poursuit l’infirmation du jugement de ce chef, reproche au premier juge de l’avoir déboutée de sa demande de remise aux normes du réseau électrique au motif qu’il s’agirait de menus travaux incombant au locataire alors même que les travaux décrits (fils dénudés, prises non fixées) ne sauraient constituer de petites réparations.

Val d’Oise Habitat réplique que l’installation électrique était en état d’usage lors de l’entrée dans les lieux, aucune mention de prises arrachées ou décollées ne figurant sur l’état des lieux d’entrée, outre que le rapport [Y] ne mentionne qu’une « suspicion d’anomalies électriques sur certaines prises non fixées aux murs avec des fils apparents », en sorte que Mme [T] défaille à apporter la preuve de la prétendue absence de conformité de l’installation électrique du logement.

Réponse de la cour

C’est à juste titre que le premier juge a considéré que la simple mention dans le rapport [Y] de « suspicion d’anomalies électriques sur certaines prises non fixées aux murs avec des fils apparents » ne permettait pas d’établir que l’installation électrique ne serait pas conforme aux normes de décence, les travaux réclamés correspondant à de petites réparations restant à la charge du locataire à qui il incombe l’entretien courant de l’installation électrique, notamment le remplacement des prises de courant, étant ajouté que le rapport [Y] mentionne seulement des fils apparents et non des fils dénudés comme le laisse croire Mme [T] dans ses écritures.

Le jugement est dès lors également confirmé sur ce point.

Réparation du chauffage individuel au gaz

Mme [T] reproche au premier juge de ne pas avoir fait droit à sa demande au motif que l’entreprise Confogaz était venue procéder à certaines réparations (désembouage, nettoyage des radiateurs) postérieures à la visite de [Y] concluant que le chauffage était opérationnel alors même que les radiateurs sont vétustes et doivent être remplacés, ainsi que cela ressort du constat du 18 mars 2024 qu’elle produit aux débats.

Val d’Oise Habitat rétorque que l’installation de chauffage n’est pas vétuste et que les radiateurs fonctionnent, tel que cela ressort des rapports d’intervention de la société Confogaz postérieurs au rapport de l’association [Y] et du rapport de la Mairie de [Localité 9], en sorte que Mme [T] doit à nouveau être déboutée de sa demande à ce titre.

Réponse de la cour

Si dans son rapport, l’association [Y] indique que « les corps de chauffe seraient éventuellement à remplacer pour du matériel moins vétuste et plus efficient », il ne s’agit que d’une préconisation et non d’une obligation en vue d’assurer un logement décent au preneur, étant souligné que le rapport de la mairie, postérieur à la visite de [Y] et de la société Confogaz qui a procédé à la réparation de la chaudière et au désembouage des radiateurs, note qu’une « vérification de l’ensemble du système de chauffage (chaudière et radiateurs) a été effectuée par une entreprise mandatée afin d’attester le bon fonctionnement », en sorte que Mme [T] échoue à rapporter la moindre preuve d’un dysfonctionnement de son chauffage ou de ses radiateurs, étant au surplus souligné que les photographies des corps de chauffe de radiateurs, par un commissaire de justice dans le cadre du procès-verbal du 18 mars 2024 qu’elle produit, ne permet pas d’attester de leur déficience.

Le jugement est dès lors également confirmé sur ce point.

Sur le remplacement des revêtements muraux dans la salle de bains

Val d’Oise Habitat, dans le cadre de son appel incident, poursuit l’infirmation de ce chef de demande en soulignant que les faïences de la salle de bains ne sont pas endommagées et que seul un manque d’entretien de la locataire explique les désordres de moisissures relevés sur quelques joints.

Mme [T] sollicite que Val d’Oise Habitat soit déboutée de son appel incident, soulignant que cette dernière avait donné son accord sur le changement des faïences et que le procès-verbal de constat du 14 août 2023 a bien relevé de la moisissure sur la faïence et sur les plafonds.

Réponse de la cour

En l’espèce, le rapport [Y] relevait effectivement des moisissures sur les murs (et non sur la faïence) de la salle de bains, outre le procès-verbal de constat du 14 août 2023 produit par Mme [T] (sa pièce n°20) qui notait aussi des traces de moisissures sur les murs et sur le plafond (traces corroborées par les photos jointes au procès-verbal) et non sur les faïences, qui ne présentaient elles-mêmes aucune trace de moisissures. Toutefois, ainsi qu’il ressort de la facture Endros du 31 octobre 2023 produite aux débats par Val d’Oise Habitat (sa pièce n°18), les revêtements muraux de la salle de bains ont été repeints, ainsi que le confirme le bailleur dans ses écritures, en exécution du jugement déféré. D’ailleurs, le procès-verbal de constat du 18 mars 2024 produit par Mme [T] (sa pièce n°33), ne démontre pas que les désordres auraient perduré, le rapport notant seulement quelques traces de moisissures sur les joints de faïence (dont l’entretien incombe au locataire) et notant que le plafond de la salle de bains « est légèrement gondolé » sans qu’il soit possible de déterminer quelle en serait la cause, mais qu’il ne présente plus de moisissures, contrairement aux affirmations de Mme [T].

En conséquence, la demande de changement de revêtement de la salle de bains est devenue sans objet, sans qu’il soit nécessaire d’infirmer le jugement à ce titre, celui-ci ayant été exécuté.

II – Sur les demandes indemnitaires de Mme [T]

Sur le préjudice de jouissance

Mme [T] qui poursuit l’infirmation du jugement sur ce point sollicite que la somme qui lui a été allouée ne soit pas limitée au motif que c’est l’intégralité du logement qui est insalubre, en sorte que son indemnisation doit être équivalente au montant du loyer depuis le mois de janvier 2022 jusqu’à ce que soit constaté la fin des désordres.

Val d’Oise Habitat fait valoir de son côté que l’indemnisation de Mme [T] a été justement évaluée par le premier juge, soulignant avoir systématiquement répondu aux doléances de sa locataire, notant que cette dernière ne démontre pas que l’ensemble de son logement serait inhabitable ni le lien de causalité entre une prétendue faute du bailleur et ses problèmes de santé.

Réponse de la cour

Au regard des éléments ci-dessus exposés et de l’absence de nouveaux travaux ordonnés, et faute pour Mme [T] d’apporter la preuve que l’intégralité de son logement était insalubre, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris sur ce point qui a justement évalué le préjudice de jouissance de Mme [T] à la somme de 2 215,98 euros correspondant au 1/3 du montant du loyer mensuel hors charges pour la période du 12 février 2022 au prononcé du jugement.

Sur le préjudice moral

Mme [T] poursuit l’infirmation du jugement à ce titre, faisant valoir que si le premier juge a estimé qu’elle ne rapportait pas la preuve d’un préjudice distinct de son préjudice de jouissance, l’aggravation de sa maladie asthmatique suffit à démontrer un préjudice distinct, outre les multiples démarches qu’elle a dû entreprendre car ses demandes n’étaient pas entendues par Val d’Oise Habitat.

Val d’Oise Habitat réplique avoir systématiquement répondu aux doléances de sa locataire et exécuté l’ensemble des travaux ordonnés, outre que les problèmes de santé argués ne sont nullement décrits et/ou liés à l’humidité qui affecterait les lieux loués et en seraient la cause directe et certaine.

Réponse de la cour

La cour observe que Mme [T] procède par affirmation, les éléments médicaux qu’elle produit n’apportant pas la preuve que l’asthme qu’elle a développé, ou que son enfant a développé, serait généré par le logement, ni même que son aggravation serait due au logement, le certificat médical du 28 novembre 2023 du docteur [O] se contentant d’indiquer que sa maladie requiert une atmosphère sans excès d’humidité. De la même façon, si elle invoque de nombreuses relances de sa part, les quelques courriels qu’elle verse aux débats démontrent au contraire que Val d’Oise Habitat a toujours cherché à répondre à ses demandes et que certains des travaux ont même été exécutés avant le prononcé du jugement déféré.

En conséquence, le jugement est confirmé à ce titre.

Sur le préjudice matériel

Mme [T], qui poursuit l’infirmation du jugement, reproche au premier juge d’avoir considéré qu’elle ne rapportait pas la preuve de son préjudice matériel alors même qu’elle produit des factures de son mobilier qui a dû être remplacé, des factures d’électricité qui sont exorbitantes et qu’elle a dû faire établir des constats de commissaire de justice qui ont un coût.

Val d’Oise Habitat fait de son côté valoir que la locataire n’apporte aucune pièce à l’appui de sa demande, notant que celle-ci produit une facture d’une société radiée et que les autres factures sont largement postérieures à l’introduction de la procédure, en sorte que c’est à juste titre que le premier juge a retenu qu’elle ne justifiait pas que les désordres affectant le logement nécessitaient le remplacement des meubles. Elle ajoute que la surconsommation d’énergie qu’elle déplore n’est pas démontrée, outre que le coût de l’énergie a considérablement augmenté, soulignant qu’un logement énergivore n’est en toute hypothèse pas nécessairement indécent. Val d’Oise Habitat ajoute que le manque d’isolation allégué ne suffit pas à prouver la réalité du préjudice.

Réponse de la cour

Mme [T] qui ne sollicitait que 6 000 euros devant le premier juge au titre de son préjudice matériel, sollicite à hauteur de cour la somme de 8 000 euros, sans expliciter la différence de montant réclamé. Par ailleurs, si Mme [T] produit des factures d’achat de meubles, sans d’ailleurs les détailler, elle ne démontre pas que ses meubles auraient été abîmés par les désordres tels que constatés dans le salon justifiant leur remplacement. Enfin, ainsi qu’il a été vu plus haut, aucun manque d’isolation imputable au bailleur n’a été relevé, en sorte que la surconsommation qu’elle affirme avoir subie, sans d’ailleurs en démontrer la réalité, n’a pas à être prise en charge par le bailleur. Enfin les frais de constat, engagés dans le cadre et pour les besoins de l’instance, sont pris en charge dans le cadre des frais irrépétibles, le cas échéant.

Dès lors, le jugement est confirmé.

III- Sur la demande de suspension des loyers

Mme [T] reproche au premier juge de l’avoir déboutée de sa demande au motif qu’elle ne démontrait pas que son logement était devenu inhabitable alors même qu’elle démontrait que des professionnels du logement social l’ont estimé indécent et que le constat qu’elle produit démontre cette insalubrité, en sorte qu’il y a lieu de faire droit à sa demande.

Val d’Oise Habitat rétorque que le mécanisme de suspension des loyers repose sur la démonstration de l’indécence du logement et qu’en l’espèce Mme [T] ne démontre aucunement cette indécence, soulignant que la mairie, saisie par cette dernière a écarté toute indécence ou insalubrité du logement et qu’il n’a jamais été enjoint par les autorités administratives au bailleur de procéder à des travaux, en sorte qu’elle doit être déboutée de sa demande et le jugement confirmé.

Réponse de la cour

Mme [T] ne démontre pas à hauteur de cour qu’il existe une impossibilité totale d’utiliser les lieux conformément à leur destination, étant relevé que les travaux nécessaires ont été réalisés tel qu’exposé plus haut et que cette dernière a été indemnisée de son préjudice de jouissance par le premier juge à hauteur de la somme de 2 215,98 euros.

Le jugement est donc confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de suspension des loyers, l’octroi de dommages intérêts pour préjudice de jouissance se compensant en partie avec les loyers dus durant cette période.

Sur les demandes accessoires

Mme [T] qui succombe principalement sera condamnée aux dépens d’appel, les dispositions au titre des dépens de première instance et au titre des frais irrépétibles étant par ailleurs confirmées.

Au regard de l’équité et de la situation respective des parties, il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Dit la demande de réparation du revêtement de sol dans le salon et la demande de changement de revêtement dans la salle de bains sans objet,

Déboute Mme [F] [T] du surplus de ses demandes,

Condamne Mme [F] [T] aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions relatives à l’aide juridictionnelle,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

— prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Anne-Sophie COURSEAUX, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

L’Adjointe administrative

faisant fonction de greffière, Le Président,