RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 24 OCTOBRE 2024

(n° , 27 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/13499 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGGE5

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de Versailles du 17 juillet 2019 – RG 17/00003, infirmé partiellement par l’arrêt de la Cour d’Appel de Versailles du 13 octobre 2020 – RG 19-06348, cassé partiellement par l’arrêt de la 3ème Chambre civile de la Cour de Cassation du 11 mai 2022 – Pourvoi n° H 21 – 10.141

DEMANDERESSE A LA SAISINE APRÈS RENVOI EN CASSATION :

S.C.I. SIMON ET CIE

[Adresse 14]

[Localité 57]

représentée par M^e Olivier BERNABE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0753 substitué à l’audience par M^e Julien BORDERIEUX, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDERESSES A LA SAISINE APRÈS RENVOI EN CASSATION FORMANT APPEL INCIDENT :

COMMUNE DE [Localité 63]

[Adresse 1]

[Localité 52] FRANCE

représentée par M^e Corinne LEPAGE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0001 substituée à l’audience par M^e Valérie SAINTAMAN, avocat au barreau de PARIS, toque : E1675

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT – POLE GESTION PUBLIQUE

FRANCE DOMAINE

[Adresse 10]

[Localité 51],

représentée par Madame [U] [H], en vertu d’un pouvoir général

Non comparante

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été examinée à l’audience publique du 27 juin 2024 tenue par :

Monsieur Hervé LOCU, Président, Chargé du rapport

Madame Valérie MORLET, Conseillère

Madame Nathalie BRET, Conseillère

Greffier : Madame Dorothée RABITA, lors des débats

ARRÊT :

— réputé contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

La SCI SIMON ET CIE était propriétaire d’un terrain bâti d’une surface de 15.913m², acquis en 2008, situé sur la commune de [Localité 63] et cadastré section BI n°[Cadastre 48]. En vertu d’un bail commercial consenti le 12 août 2008, la SAS SOLOTRAT, ayant pour activité la réalisation de travaux de terrassement et de travaux préparatoires divers, occupait les lieux.

La parcelle était classée en zone UI (zone industrielle) du PLU de la commune lors de son acquisition. Elle a ensuite été classée en zone N en 2010, puis en zone NL (zone naturelle à usage d’activités et loisirs) par le PLU approuvé par délibération le 10 février 2014.

Par arrêté préfectoral du 12 août 2014, le projet « Sports en rives de Seine » a été déclaré d’utilité publique. L’arrêté de cessibilité a été rendu le 28 novembre 2014 et l’ordonnance d’expropriation a été rendue le 20 février 2015.

La parcelle cadastrée section BI n°[Cadastre 48] se situait dans l’emprise du projet.

A défaut d’accord entre les parties, les sociétés SIMON ET CIE et SOLOTRAT ont saisi le juge de l’expropriation des Yvelines aux fins de fixation des indemnités de dépossession et d’éviction.

Par un jugement contradictoire du 17 juillet 2019, après transport sur les lieux le 12 octobre 2018, ce dernier a :

Fixé l’indemnité de dépossession des biens immobiliers situés sur la commune de [Localité 63], [Adresse 9], cadastrés section BI n°[Cadastre 48], appartenant à la SCI SIMON, à la somme de 742.701 euros, indemnité de remploi comprise (10 euros/m² x 14.461m² = 145.000 euros + 529.274 euros pour les bâtiments + 68.427 euros d’indemnité de remploi);

Fixé l’indemnité d’éviction de la SAS SOLOTRAT à la somme de 228.815,60 euros au total ;

Rejeté le surplus des demandes plus amples et contraires ;

Condamné la Commune de [Localité 63] à payer à la SCI SIMON et à la SAS SOLOTRAT une indemnité de 1.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Laissé les dépens à la charge de la Commune de [Localité 63].

Les sociétés SIMON et SOLOTRAT ont interjeté appel de ce jugement suivant déclaration du 16 août 2019. Par arrêt du 13 octobre 2020, la Cour d’appel de Versailles a :

Déclaré irrecevables les conclusions de la SCI Simon & Cie et de la société Solotrat reçues au greffe de la Cour le 31 août 2020 et les deux pièces nouvelles n°10 et 11 qu’elles comportent ainsi que leurs conclusions signifiées par RPVA le 7 septembre 2020, sauf en ce qu’elles répondent à l’exception d’irrecevabilité soulevée par l’expropriant ;

Confirmé le jugement entrepris des chefs d’éviction, des dépens, et de l’indemnité de procédure ainsi qu’en ce qu’il rejette la demande formée par la commune de [Localité 63] au titre ' des frais éventuels de dépollution du sous-sol ';

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Fixé l’indemnité de dépossession des biens immobiliers situés [Adresse 9] à [Localité 63] cadastrés section B1 n°[Cadastre 48], appartenant à la SCI Simon &Cie, comme suit (767.398 euros au total) :

Indemnité principale, valeur occupée: 607.000 euros ;

Indemnité pour perte de loyers : 99.198 euros ;

Indemnité de remploi : 61.200 euros ;

Laissé à chacune des parties la charge de ses dépens d’appel et rejeté toute autre demande.

Les sociétés Simon et Cie et Solotrat ont formé un pourvoi en cassation le 5 janvier 2021 à l’encontre de cette décision.

Elles ont en leur troisième moyen fait grief à l’arrêt d’avoir évalué la parcelle expropriée en fonction de l’usage prévu au plan local d’urbanisme, en l’occurrence celui d’une parcelle naturelle à usage d’activités et de loisir, alors qu’il résulte des dispositions des articles L. 322-2 et L.322-3 du code de l’expropriation que les terrains expropriés qui ne peuvent être qualifiés de terrains à bâtir sont évalués en fonction de leur seul usage effectif ; que l’usage effectif d’un terrain est celui résultant de la volonté de son propriétaire, en l’espèce un usage industriel et commercial.

Recevant ce moyen, la Cour de cassation a répondu dans son arrêt du 11 mai 2022 :

'Vu les articles L. 322-2 et L. 322-6 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique :

Selon le premier de ces textes, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance. Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L. 121-8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand Paris, au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L. 311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique. Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l’utilisation ou l’exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au deuxième alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive.

Selon le second, lorsqu’il s’agit de l’expropriation d’un terrain compris dans un emplacement réservé par un plan local d’urbanisme, la date de référence prévue à l’article L. 322-3 est celle de l’acte le plus récent rendant opposable le plan local d’urbanisme, le document d’urbanisme en tenant lieu ou le plan d’occupation des sols et délimitant la zone dans laquelle est situé l’emplacement réservé.

Pour fixer comme il le fait l’indemnité de dépossession en fonction de l’usage prévu au plan local d’urbanisme en vigueur à la date de référence, soit celui d’une parcelle naturelle à usage d’activité sportive et de loisirs, l’arrêt retient que l’usage industriel et commercial du terrain ne peut être pris en considération, aux motifs que l’usage effectif ne peut être pris en compte que s’il n’est pas contraire aux règles d’urbanisme applicables et qu’en l’espèce, le procès-verbal de transport sur les lieux mentionne la présence de bennes, alors que les dépôts à l’air libre sont prohibés, ainsi que des remblais entourant le fond de la parcelle dont les expropriés n’établissent pas qu’ils n’exigeraient pas une déclaration préalable.

En statuant ainsi, par des motifs impropres à justifier que ne soit pas pris en considération l’usage effectif de la parcelle à la date de référence, soit un usage industriel et commercial conféré au bien avant que l’adoption d’un nouveau plan local d’urbanisme en ait modifié le classement, la cour d’appel a violé les textes susvisés.

PAR CES MOTIFS,

et sans qu’il y ait lieu de statuer sur le deuxième moyen, la Cour :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il fixe l’indemnité principale de dépossession des biens appartenant à la société Simon et compagnie à la somme de 607 000 euros et l’indemnité de remploi à 61 200 euros, l’arrêt rendu le 13 octobre 2020, entre les parties, par la cour d’appel de Versailles '.

La SCI SIMON & CIE a alors saisi la Cour d’appel de Paris une première fois le 8 juillet 2022 contre la Commune de [Localité 63] (RG 22/13499) puis une seconde fois le 20 juillet 2022 contre le Commissaire du Gouvernement (RG 22/13917).

Par courrier du 30 août 2022 le conseil des appelants a demandé pour une bonne administration de la justice la jonction des procédures.

RG 22-13917

Aucune conclusion n’a été adressée ou déposée.

RG 22-13499

Pour l’exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux décisions déférées et aux écritures :

1/ Déposées au greffe le 1er septembre 2022 par la SCI SIMON & CIE, appelante, notifiées le 06 septembre 2022 (AR intimée le 08/09/2022, AR CG non rentré) au terme desquelles il est demandé à la cour de :

INFIRMER le jugement litigieux s’agissant de la fixation de l’indemnité principale de dépossession des biens et de l’indemnité de remploi,

Statuant à nouveau,

FIXER le montant de l’indemnité d’expropriation due par la commune de [Localité 63] à la SCI SIMON & CIE à 13.818.398 euros se décomposant comme suit :

12.561.271 euros au titre de l’indemnité principale (767 euros/m², 356.000 euros pour le bâti),

1.257.[Cadastre 7] euros au titre de l’indemnité de remploi.

CONDAMNER la commune de [Localité 63] à verser à la SCI SIMON & CIE une somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

2/ Adressées au greffe le 7 novembre 2022 par la commune de [Localité 63], intimée et formant appel incident, notifiées le 22 novembre 2022 (AR appelant et CG le 24 novembre 2022) et aux termes desquelles, il est demandé à la cour de :

FIXER l’indemnité à revenir à la SCI SIMON & CIE à la somme de 565.755 euros à titre principal et en valeur occupée et de 57.575 euros au titre du remploi

DIRE que les frais éventuels de dépollution du sous-sol seront à la charge de l’expropriée et déduits de son indemnité totale de dépossession.

LAISSER les dépens à la charge des appelantes.

3/ Adressées au greffe le 10 mai 2023 par le Commissaire du Gouvernement, intimé et formant appel incident, notifiées le 23 mai 2023 (AR appelante et intimée le 25/05/2023) au terme desquelles il conclut qu’il plaise à la Cour de bien vouloir :

FIXER les indemnités de la façon suivante :

Indemnité principale de dépossession du terrain : 373.963,90 euros

Indemnité principale de dépossession des bâtis : 529.274 euros

Abattement de 10% pour occupation : -90.323,79 euros

Indemnité de remploi sur la dépossession : 82.291,41 euros

Indemnité pour perte de loyers : 99.198 euros

Indemnité principale d’éviction : 176.076 euros

Indemnité de remploi sur l’éviction : 18.757,60 euros

TOTAL : 1.189.237,12 euros ;

4/Déposées au greffe le 27 février 2024 par la SCI SIMON & CIE, notifiées le même jour (AR intimée le 29/02/2024 et AR CG le 01/03/2024) au terme desquelles il est demandé à la Cour de :

A titre principal,

SURSEOIR à statuer sur le litige jusqu’à l’intervention de la décision du Conseil d’Etat sur le refus de communication du Service de la Publicité Foncière de Versailles et la communication des actes fonciers demandés;

A titre subsidiaire,

INFIRMER le jugement litigieux s’agissant de la fixation de l’indemnité principale de dépossession des biens et de l’indemnité de remploi,

Statuant à nouveau,

FIXER le montant de l’indemnité d’expropriation due par la commune de [Localité 63] à la SCI SIMON & CIE à 13.818.398 euros se décomposant comme suit:

12.561.271 euros au titre de l’indemnité principale,

1.257.[Cadastre 7] euros au titre de l’indemnité de remploi.

CONDAMNER la commune de [Localité 63] à verser à la SCI SIMON & CIE une somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

5/Déposées le 18 juin 2024 par la commune de [Localité 63], notifiées le même jour (AR intimées le 20 juin 2024) au terme desquelles il est demandé à la Cour de :

DÉCLARER la commune de [Localité 63] recevable et bien fondée en ses demandes;

STATUER ce que de droit sur la recevabilité de la saisine par la SCI SIMON & COMPAGNIE ;

Sur l’exception de procédure,

DIRE n’y avoir lieu à surseoir à statuer ;

En conséquence,

REJETER la demande de sursis à statuer de la SCI SIMON & COMPAGNIE

Sur le fond,

DÉCLARER la SCI SIMON & COMPAGNIE mal fondée en ses demandes indemnitaires

En conséquence,

DÉBOUTER la SCI SIMON & COMPAGNIE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires;

INFIRMER le jugement du Juge de l’expropriation de VERSAILLES du 17 juillet 2019 en ce qu’il a fixé l’indemnité de dépossession des biens immobiliers situés sur la commune de [Localité 63], [Adresse 9], cadastrés section BI n°[Cadastre 48], appartenant à la SCI SIMON, à la somme de 742.701 euros, indemnité de remploi comprise;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

FIXER l’indemnité globale de dépossession du bien immobilier situé [Adresse 9] à [Localité 63], cadastrée BI n°[Cadastre 48], appartenant à la SCI SIMON & COMPAGNIE, à la date du 17 juillet 2019, à la somme de 624.180,36 euros se décomposant comme suit:

Indemnité principale : 476.347,60 euros (valeur du bâti de 1ère instance après abattement pour occupation de 10% + 1 euros pour le terrain)

Indemnité de remploi : 48.634,76 euros

Indemnité pour perte de loyer : 99.198 euros

Subsidiairement,

FIXER l’indemnité globale de dépossession du bien immobilier situé [Adresse 9] à [Localité 63], cadastré BI n°[Cadastre 48], appartenant à la SCI SIMON & COMPAGNIE, en valeur actuelle, à la somme de 631.889,16 euros se décomposant comme suit:

Indemnité principale: 483.355,60 euros(valeur du bâti de 1ère instance après abattement pour occupation de 10% + 7009 euros pour le terrain)

Indemnité de remploi: 49.335,56 euros

Indemnité pour perte de loyer: 99.198 euros

En tout état de cause,

CONDAMNER la SCI SIMON & COMPAGNIE à verser à la commune de [Localité 63] une indemnité d’un montant de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés par elle en appel;

LAISSER à la charge de la commune de [Localité 63] les seuls dépens de première instance conformément aux dispositions de l’article L.312-1 du code de l’expropriation.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

La SCI Simon & Cie fait valoir que :

Sur le sursis à statuer, elle est parallèlement à la présente procédure en contentieux avec le service de la publicité foncière de Versailles auprès duquel elle a sollicité la communication d’actes fonciers relatifs aux cessions intervenues dans le secteur, communication qu’elle s’est vue refuser. Le litige ayant été porté devant le Conseil d’Etat. Dans l’attente de la réponse de ce dernier, et espérant quelle puisse lui permettre de produire des termes de comparaison supplémentaires, la SCI sollicite le sursis à statuer.

Sur la situation et les caractéristiques de la parcelle, elle accueille une société spécialisée dans le terrassement et autres travaux préparatoires, et accueille plusieurs bâtis (bâtiments en dur, aires de stationnement, cuves etc.) C’est de manière infondée que l’intimée décrit les bâtiments et aménagements comme très dégradés. Faute d’éléments probants, ces allégations seront rejetées. La parcelle était classée en zone UI du POS au moment de son acquisition, puis est passée en zone N puis NL pour des motifs imprécis. La parcelle se situant dans le prolongement immédiat de sites urbanisés, il est possible qu’elle ait été passée en zone N dans le but de limiter sa valorisation en vue d’une acquisition.

Sur la date de référence de l’évaluation du bien, elle doit être fixée au 10 février 2014, date à laquelle le PLU a classé la parcelle en zone NL. A cette date, les parcelles étaient utilisées à des fins industrielles et le sont encore aujourd’hui.

Par ailleurs, si la parcelle est située en zones rouge clair, verte et marron du Plan de Prévention des Risques d’Inondations (PPRI), sa constructibilité reste élevée au regard des très nombreux types de travaux et aménagements autorisés dans ces différentes zones.

En outre, l’utilisation effective du terrain n’ayant jamais donné lieu à condamnation pour non-conformité, la commune intimée ne saurait se prévaloir d’une quelconque utilisation non-conforme.

Dans ses dernières écritures, la commune allègue que le bien doit être estimé à la date de la décision de 1ère instance et que les termes postérieurs doivent être écartés. Mais il est constamment jugé par la Cour de cassation qu’en cas d’annulation de la précédente décision, le juge doit se placer à la date où il statue pour fixer l’indemnité (3ème Civ, 19 novembre 2008, n°07-18.619 et 3ème Civ, 22 mai 2012, n°11-13.387). L’arrêt d’appel ayant été annulé et le jugement de 1ère instance, entaché de la même irrégularité, devant être considéré comme également annulé, la cour doit évaluer le bien à la date de l’arrêt à intervenir.

Sur la méthode d’évaluation et le chiffrage des indemnités, l’intimée prétend que les termes produits à l’instance doivent être écartés car imprécis, alors qu’ils sont issus de la base de données publiques relative aux valeurs foncières déclarées.

La commune fait état de frais de dépollution alors qu’elle ne démontre pas la nécessité de ces travaux, et que le bien doit être évalué selon son utilisation effective et non hypothétique et future.

La commune sollicite un abattement de 20% pour occupation alors que rien ne le justifie. Les gérants des deux sociétés expropriées ayant des liens familiaux, et si un abattement doit être retenu, il sera de 10% comme proposé par l’expert amiable et le commissaire du gouvernement.

Le commissaire du Gouvernement se fonde sur des termes qui, contrairement à ceux de l’appelante, sont relatifs à des ventes intervenues en dehors de la commune et sont donc insatisfaisants. Il intègre de plus des termes ayant été vendus à des prix très inférieurs à la moyenne de la plupart des autres termes et dont la description est très imprécise. [Localité 63] se trouve à 8 kilomètres de [Localité 69] et est très bien desservie, il n’est pas raisonnable d’utiliser des termes de communes se trouvant à 40 ou 50 kilomètres de [Localité 63].

Le commissaire du Gouvernement allègue que le prix/m² d’un terrain de grande taille serait inférieur à celui d’un terrain de petite taille. Cela ne se vérifie absolument pas pour les terrains à destination d’activité industrielle. Il applique aussi un abattement hors norme de 90% pour les portions situées en zone verte PPRI ce qui est disproportionné au regard des nombreux aménagements et activités permis dans cette zone.

Les termes de comparaison de l’appelante, tous concernant des parcelles situées sur la commune, à usage industriel et commercial, et dont plusieurs en zone UI des valeurs/m² bien plus élevées, allant de 462 euros/m² à 1.388 euros/m², qui justifient une valorisation d’au moins 767 euros/m² pour le bien de l’espèce. Il convient d’ajouter à cela la valeur du bâti, qu’un rapport d’expertise (pièce n°3) a évalué à 356.000 euros.

La commune de [Localité 63] fait valoir en ses premières écritures que :

Concernant la procédure indemnitaire, il ressort de l’article L 13-15 du code de l’expropriation que les biens sont estimés à la date de la décision de première instance. Les références postérieures doivent donc être écartées.

Concernant les dispositions d’urbanisme, la mairie avait au moment de l’acquisition de la parcelle vivement déconseillé à la société de venir s’installer sur ce terrain en raison des importantes contraintes découlant notamment du PPRI et de son caractère inadapté à l’activité qu’elle souhaitait exercer. Le terrain était concerné par plusieurs servitudes publiques (PPRI, passage de canalisations de gaz, bruit lié aux voies ferrées et aléa lié au retrait et gonflement des argiles). Le PPRI limite très fortement la constructivité du site, et interdit notamment les dépôts en plein air tels que ceux constatés en 2013 par fonctionnaire assermenté (pièce n°6). L’activité industrielle de l’appelante était donc exercée en dépit des dispositions légales.

Concernant la date de référence, elle se situe au 10 février 2014, jour de l’approbation du PLU. Il convient de rappeler que l’usage industriel effectif à cette date était permis par un rehaussement totalement illégal du terrain.

Sur l’emplacement et la localisation, la commune de [Localité 63] est relativement isolée en termes de voies routières.

Sur le descriptif de l’emprise, la parcelle est dans un état très dégradé et vétuste. Le plan de cadastre n’est pas à jour et plusieurs bâtiments qu’il mentionne ont disparu. Seule la partie bureaux/accueil est dans un état correct, dans des bâtiments anciens et vétustes. Le hangar métallique en fond de parcelle est totalement clos et n’a pas d’utilisation.

Sur l’origine de propriété, elle remonte à un acte notarié du 13 août 2008, soit postérieurement au PPRI approuvé le 30 juin 2007 et dont la SCI Simon ne pouvait ignorer les contraintes qu’il imposait.

Sur la situation locative, le bien est loué en vertu d’un bail commercial par la SAS SOLOTRAT. Ce contrat de bail fait ressortir une valeur sur la base de la contenance cadastrale de 8,22 euros/m² et sur la base de la surface totale bâtie de 82,72 euros/m². Le renouvellement du bail intervenu en 2017 est inexistant voire nul en raison de la procédure d’expropriation. Le bien étant occupé commercialement à la date de l’ordonnance d’expropriation, il y a lieu de pratiquer un abattement que la SCI SIMON & CIE n’a pourtant pas pratiqué.

Sur la demande de l’expropriée, la SCI SIMON & CIE prétend justifier sa demande par des références qui portent sur des locaux dont on ne connaît pas l’état d’occupation. Les valeurs avancées s’appliquent à des surfaces de locaux et le prix avancé s’entend terrain intégré selon les règles de la Charte de l’Expertise en Evaluations Immobilières. Certaines références ne comportent pas d’adresse ou de date de cession. L’une d’entre elles concerne une simple offre de vente. La méthode « construction terrain intégré » est inapplicable en l’espèce compte tenu de la grande superficie du terrain et de sa configuration. La commune propose une évaluation selon la méthode du zonage avec un abattement pour encombrement du fait des constructions. Il n’est pas possible, comme le fait la SCI SIMON & CIE, d’additionner la valeur d’un terrain à celle des bâtiments.

Sur l’offre indemnitaire de la commune, un diagnostic environnemental des lieux a été effectué en 2022 (pièce n°8) et a révélé une certaine pollution du site et d’importants coûts de traitement (entre 600.000 et 840.000 euros HT) en découlant dont il sera tenu compte. Il est proposé d’évaluer le terrain selon un découpage en zones de profondeur, ce qui amène à une valeur totale du terrain de 178.194 euros. La commune propose de confirmer pour le bâti les valeurs et la méthode fixées par le juge de 1ère instance.

Sur l’abattement pour occupation, le juge de l’expropriation pratique habituellement un abattement de 30% à 40% sur la valeur libre du bien. Compte tenu des liens existants entre le bailleur et la locataire, l’expropriant propose de limiter cet abattement à 20%.

La commune de [Localité 63] ajoute en ses dernières écritures que :

Sur la demande de sursis à statuer, la SCI SIMON & CIE ne justifie pas de l’état d’avancement de la procédure, ni d’avoir déposé son mémoire complémentaire dans le délai légal. La demande adverse de communication d’actes intervient six ans après la saisine du juge de l’expropriation et un an après la saisine de la cour de renvoi. L’expropriée ne démontre pas que l’obtention des actes serait pertinente pour la fixation de l’indemnité. Les parcelles concernées par ces actes sont en effet situées en zone UI alors que la parcelle litigieuse est classée en zone NL depuis 2014. La plupart sont bâties ou « toutes bâties ». Les termes de référence attendus seraient inexploitables, car on ne peut déduire d’un prix de vente global les valeurs vénales séparées du bâti et du terrain. Enfin les bâtiments des parcelles concernées par la demande sont en bon état, alors que ceux du terrain litigieux sont vétustes et dégradés.

Sur la description du bien exproprié, la parcelle est située en zone NL, ce qui la soumet à d’importantes contraintes d’urbanisme. Elle est en emplacement réservé au bénéfice de la commune qui l’avait inscrit dans son POS, repris dans le PLU. Selon le règlement d’urbanisme, les contraintes d’urbanisme du PLU et du PPRI s’additionnent, ce qui réduit la constructibilité du terrain. La parcelle est grevée d’une pollution historique et caractérisée, dans un contexte de forte vulnérabilité des milieux naturels, comme en témoignent plusieurs rapports de bureaux d’études. Le rapport d’évaluation de l’expert [Y] (pièce n°9) révèle un usage de stockage des terrains sur au moins 1.300m². L’entreposage à l’air libre irrégulier sur le site est tel qu’il aurait dû faire l’objet d’une déclaration préalable en vertu de l’article R.421-23 f. du code de l’urbanisme.

Sur l’évaluation de l’indemnité d’expropriation, la doctrine considère que l’état de pollution d’un terrain se situe au même rang que d’autres sujétions techniques ou administratives dans la consistance matérielle d’un bien. Sa prise en considération n’est pas contraire aux dispositions de l’article L.311-8 du code de l’expropriation. Le juge ne peut ignorer l’existence d’une pollution avérée, la valeur vénale d’un bien pollué étant naturellement inférieure à celle d’un bien non pollué. La jurisprudence a retenu à plusieurs reprises la réduction de la valeur vénale d’un terrain affecté d’une pollution en procédure d’expropriation (Cass. 3ème civ, 29 janvier 2003, n°00-70.004) (CA Nîmes, 21 novembre 2022, n°22/00002)(CA Aix-en-Provence, 3 septembre 2020, n°19/00042) (CA Versailles, 19 décembre 2017, n°15/07139). Dans le cadre de cessions de gré à gré de parcelles affectées d’une pollution historique, la valeur est fréquemment ramenée à l’euro symbolique pour tenir compte des coûts de dépollution. Si la SCI SIMON & CIE souhaitait acquérir une parcelle similaire, elle le ferait à un prix qui n’est pas le prix de marché d’une parcelle non polluée.

Sur la valeur vénale du terrain nu, l’expert [Y] relève que les parties ont fourni soit des références de terrains en zone N mais sans usage industriel, soit positionnent le bien comme terrain industriel disposant d’une constructibilité, ce qui n’est pas le cas. Il montre qu’il est possible d’utiliser en référence des parcelles zonées en N et à contraintes similaires. Il retient une moins-value de 120.000 euros pour la micro-pollution et une moins-value pour macro-pollution équivalente à 7.5% du prix de la parcelle avant pollution. Appliquant ces moins-value et à partir de ses références, il évalue la parcelle en sa valeur à date de juillet 2019 à l’euro symbolique, et l’estime à 7009 euros en valeur actuelle. L’expropriante sollicite de la cour qu’elle retienne cette méthode d’évaluation

Sur l’abattement pour occupation, suivant les conclusions de l’expert [Y], l’expropriante propose de tenir compte d’un abattement pour occupation de 10%.

Sur la méthode d’évaluation et termes de comparaison adverses, Madame la commissaire du Gouvernement ne tient compte dans son appréciation de la valeur vénale du terrain ni de la pollution des sols, ni des servitudes associées au PPRI. Elle ignore les dispositions du PLU en retenant uniquement des termes de comparaison correspondant à des terrains classés en zone UI.

Le commissaire du Gouvernement conclut que :

— Sur l’arrêt rendu par la Cour de cassation, il en ressort que l’évaluation des parcelles expropriées doit être réalisée compte tenu de leur usage industriel et commercial.

— Sur l’offre de l’expropriant (en ses premières écritures), la proposition d’un découpage du terrain en zones de différentes valeurs dans le sens de la profondeur est peu pertinente en l’espèce. Cette méthode s’applique mieux dans les zones à dominante pavillonnaire et les prospectives d’évaluation sur projet et ne doit pas être présentée à titre principal mais plutôt à titre de recoupement. Les valeurs arbitrées par l’expropriant pour chaque zone ne s’appuient sur aucun élément de référence ou de comparaison.

— Sur la demande de l’expropriée, elle s’appuie sur 5 termes de référence et sur la méthode par comparaison. Les trois premiers termes concernent des locaux industriels et non des terrains nus industriels, et les actes et dates de cession ne sont pas produits. Les termes seront donc écartés. Les deux derniers termes reposent sur des offres de vente de locaux commerciaux et non des cessions effectives, ils seront également rejetés.

— Sur la portée de l’arrêt de cassation, l’arrêt de la Cour d’appel de Versailles n’a été cassé que sur le moyen tiré de l’usage effectif des terrains. La valeur des bâtis et l’abattement de 10% pour occupation ne sont pas remis en cause et n’ont pas à être discutés.

— Sur l’indemnité principale de dépossession, compte tenu de l’arrêt de la Cour de cassation, seules des références portant sur des cessions en zone UI ont été recherchées. La valeur devant être définie à la date du jugement de 1ère instance, soit juillet 2009, le commissaire du Gouvernement a cherché des cessions de terrains nus industriels d’une superficie supérieure à 1.000m² entre 2017 et 2019. Aucune cession n’ayant été trouvée sur la commune de [Localité 63], la recherche a été étendue. 16 termes de référence ont été trouvés portant sur des surfaces plus petites que la parcelle litigieuse mais situées dans

des surfaces moins attractives, les éléments de moins-value et de plus-value s’annulant donc. Il sera retenu pour la parcelle de l’espèce une valeur de 115 euros/m², soit la médiane arrondie des termes de référence.

Seule la portion du terrain en zone rouge PPRI est constructible, et ce sur 30% de sa surface dont une partie comporte l’assise des constructions dont la valeur est comprise dans la valorisation du bâti. Seul un reliquat de 2.030,4m² doit donc être valorisé à 115 euros/m², un abattement de 90% étant appliqué à la surface restante inconstructible.

SUR CE, LA COUR

— Sur la jonction

La SCI SIMON & CIE a saisi la cour d’appel de renvoi suite à l’arrêt de la troisième chambre civile de la cour de cassation du 11 mai 2022 une première fois le 8 juillet 2022 par RPVA, la procédure étant enregistrée sous le RG n° 22-13499, puis une seconde fois le 20 juillet 2022 par RPVA, la procédure étant enregistrée sous le RG 22-13917.

Par courrier du 31 août 2022, le conseil de la SCI SIMON &CIE demande pour une bonne administration de la justice de bien vouloir procéder à la jonction des deux instances.

En application de l’article 367 du code de procédure, il convient pour une bonne justice s’agissant de la saisine de la cour de renvoi pour la même affaire de prononcer la jonction des instances enregistrées sous les RG n°22-13499 et n°22-13917, l’affaire étant désormais suivie sous le RG n°22-13499.

— Sur l’étendue de la saisine de la cour d’appel

La cour de cassation a été saisie de trois moyens par la société SOLOTRAT et la société SIMON & CIE.

Dans son arrêt du 11 mai 2022, elle a :

— jugé que le premier moyen de cassation n’est pas fondé ;

— n’a pas statué sur le second moyen de cassation ;

— a prononcé une cassation sur le troisième moyen de cassation.

Ces sociétés ont en leur troisième moyen fait grief à l’arrêt de la cour d’appel de Versailles du 13 octobre 2020 ayant satué sur leur appel à l’encontre du jugement de le l’expropriation des Yvelines du 17 juillet 2019, d’avoir évalué la parcelle expropriée en fonction de l’usage prévu au plan local d’urbanisme, en l’occurrence celui d’une parcelle naturelle à usage d’activités et de loisirs, alors qu’il résulte des dispositions des articles L. 322-2 et L.322-3 du code de l’expropriation que les terrains expropriés qui ne peuvent être qualifiés de terrains à bâtir sont évalués en fonction de leur seul usage effectif; que l’usage effectif d’un terrain est celui résultant de la volonté de son propriétaire, en l’espèce un usage industriel et commercial.

Recevant ce moyen, la Cour de cassation a jugé dans son arrêt du 11 mai 2022:

Vu les articles L. 322-2 et L. 322-6 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique :

Selon le premier de ces textes, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance. Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L. 121-8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand Paris, au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L. 311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique. Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l’utilisation ou l’exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au deuxième alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive.

Selon le second, lorsqu’il s’agit de l’expropriation d’un terrain compris dans un emplacement réservé par un plan local d’urbanisme, la date de référence prévue à l’article L. 322-3 est celle de l’acte le plus récent rendant opposable le plan local d’urbanisme, le document d’urbanisme en tenant lieu ou le plan d’occupation des sols et délimitant la zone dans laquelle est situé l’emplacement réservé.

Pour fixer comme il le fait l’indemnité de dépossession en fonction de l’usage prévu au plan local d’urbanisme en vigueur à la date de référence, soit celui d’une parcelle naturelle à usage d’activité sportive et de loisirs, l’arrêt retient que l’usage industriel et commercial du terrain ne peut être pris en considération, aux motifs que l’usage effectif ne peut être pris en compte que s’il n’est pas contraire aux règles d’urbanisme applicables et qu’en l’espèce, le procès-verbal de transport sur les lieux mentionne la présence de bennes, alors que les dépôts à l’air libre sont prohibés, ainsi que des remblais entourant le fond de la parcelle dont les expropriés n’établissent pas qu’ils n’exigeraient pas une déclaration préalable.

En statuant ainsi, par des motifs impropres à justifier que ne soit pas pris en considération l’usage effectif de la parcelle à la date de référence, soit un usage industriel et commercial conféré au bien avant que l’adoption d’un nouveau plan local d’urbanisme en ait modifié le classement, la cour d’appel a violé les textes susvisés.

PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur le deuxième moyen, la Cour :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il fixe l’indemnité principale de dépossession des biens appartenant à la société Simon et compagnie à la somme de 607 000 euros et l’indemnité de remploi à 61 200 euros, l’arrêt rendu le 13 octobre 2020, entre les parties, par la cour d’appel de Versailles'.

La cour d’appel doit donc uniquement statuer sur l’indemnité principale de dépossession et l’indemnité de remploi.

Il n’y a donc pas lieu de statuer sur les demandes de la commune de [Localité 63] dans ses conclusions du 18 juin 2024 sur la demande au fond à titre principal et à titre subsidiaire d’indemnité pour perte de loyer de 99198 euros, qui correspond à la somme fixée par la cour d’appel de Versailles dans son arrêt du 13 octobre 2020, ce point ayant autorité de chose jugée.

Le commissaire du gouvernement dans ses conclusions récapitulatives demande de fixer les indemnités de dépossession comme suit :

— indemnité principale de dépossession du terrain: 373 963,90 euros ;

— indemnité principale de dépossession des bâtis: 529 274 euros ;

— abattement de 10% pour occupation: 90 323,79 euros ;

— indemnité pour perte de loyers : 99 198 euros ;

— indemnité principale d’éviction: 176 9076 euros ;

— indemnité de remploi sur l’éviction: 18 757,60 euros.

Il n’y a cependant pas lieu de statuer sur l’indemnité pour perte de loyers, l’indemnité principale d’éviction et l’indemnité de remploi sur l’éviction, qui correspondent à la décision de la cour d’appel de Versailles, ces dispositions ayant autorité de chose jugée.

— Sur la demande de sursis à statuer de la SCI SIMON &CIE

Alors qu’elle n’avait pas présenté cette demande dans ses conclusions du 1er septembre 2022, dans ses conclusions du 27 février 2014, elle demande à titre principal de surseoir à statuer sur le litige jusqu’à l’intervention de la décision du conseil d’État sur le refus de communication du service de publicité foncière de Versailles et la communication des actes fonciers demandés et introduits à l’appui d’une requête en annulation devant le tribunal administratif de Versailles (pièce n° 15) et le pourvoi en cassation devant le conseil d’État (pièce n°16)

Dans cette requête sommaire devant le conseil d’État reçue le 15 février 2024, elle demande d’annuler l’ordonnance rendue le 28 décembre 2023 par le président du tribunal administratif de Versailles qui a rejeté sa requête tendant, d’une part, à ce que soit annulée la décision implicite du service de la publicité foncière de la direction départementale des services fiscaux des Yvelines rejetant sa demande de communication d’actes fonciers présentés en application de l’article L322-10 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique et d’autre part, à ce qu’il soit enjoint au directeur départemental des finances publiques des Yvelines de lui communiquer les documents sollicités dans un délai d’un mois à compter de la notification du jugement à intervenir, sous astreinte de 100 euros par jour de retard.

Elle indique :

« En droit, il sera tout d’abord établi que cette ordonnance est entachée d’un défaut de visa, ce qui affecte sa régularité formelle. En particulier, la présidente du tribunal administratif de Versailles a visé le code de l’expropriation pour cause d’utilité publique sans préciser les articles dont il a été fait application en l’espèce.

Il sera démontré, au fond, que c’est en commettant une erreur de droit et en dénaturant les pièces du dossier que la présidente du tribunal administratif de Versailles a rejeté pour irrecevabilité manifeste la requête de la société exposante au motif qu’elle n’a ni établi ni avoir déposé une demande auprès de la commission d’accès aux documents administratifs en vue d’obtenir la communication des actes fonciers sollicités préalablement à la saisine du tribunal administratif ni justifié de l’impossibilité de produire un tel document, alors que les documents sollicités par la société Simon et compagnie sont des actes fonciers privés qui ne constituent pas des documents administratifs; en toute hypothèse, la procédure de transmission, par l’administration fiscale, d’éléments d’information concernant des mutations immobilières constitue une procédure spécifique; que l’administration fiscale est tenue de transmettre les informations demandées; que dès lors, le refus express ou implicite de transmettre ces éléments constitue une mesure faisant grief qui peut être directement déférée au juge de l’excès de pouvoir.

L’article L342-1 du code des relations entre le public et l’administration n’impose en effet qu’au seul demandeur de la communication de documents administratifs de saisir cette commission préalablement à l’exercice d’un recours juridictionnel. »

À titre principal, elle demande à la cour, compte tenu de l’action initiée devant le Conseil d’État contre le refus de communication du service de publicité foncière de Versailles aux fins d’obtenir la communication d’actes fonciers permettant de produire des termes complémentaires de référence dans le cadre de la présente instance (pièce numéro 15 et 16), de bien vouloir surseoir à statuer sur le litige jusqu’à l’intervention de la décision du Conseil d’État sur le refus de communication du service de publicité de Versailles et la communication des actes fonciers demandés ; et ce, dans un souci de bonne administration de la justice.

La commune de [Localité 63] demande de rejeter cette demande de sursis à statuer comme étant infondée.

Elle mentionne que la SCI SIMON&CIE indique avoir saisi le 19 juin 2023 le service de publicité foncière de Versailles d’une demande de communication d’actes de cession concernant les parcelles suivantes :

' BH n° [Cadastre 58], [Cadastre 59],[Cadastre 2] et [Cadastre 4] sises route de [Localité 62] à [Localité 63], classées en zone U du PLU,

' AM n° [Cadastre 3],[Cadastre 43],[Cadastre 44],[Cadastre 45],[Cadastre 46],[Cadastre 47] et AL numéro [Cadastre 8] sises à [Localité 62],

' BE n° [Cadastre 19],[Cadastre 25] et [Cadastre 39] sises à [Localité 63].

Elle ajoute qu’il résulte des dispositions de l’article 378 du code de procédure civile que la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine ; que la jurisprudence de façon constante juge que, chargé de veiller au bon déroulement de l’instance, le juge dispose du pouvoir d’ordonner même d’office un sursis à statuer dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice, que les juges du fond apprécient discrétionnairement l’opportunité du sursis à statuer, qui est qualifié par la Cour de cassation comme une exception de procédure au sens des dispositions de l’article 789 du code de procédure civile, et qu’en outre, lorsqu’une partie sollicite un sursis à statuer, elle doit respecter les prescriptions de l’article 74 du code de procédure civile; que la SCI SIMON&CIE ne justifiant pas de l’état d’avancement de la procédure devant le Conseil d’État ni avoir déposé son mémoire complémentaire dans le délai légal, il n’y a pas lieu d’ordonner le sursis à statuer pour les raisons suivantes:

' la demande est tardive, puisqu’elle intervient prés de six ans après la saisine du juge de l’expropriation et près d’un an après la saisine de la Cour de renvoi ;

' la SCI SIMON &CIE ayant disposé de plusieurs années pour se procurer des termes de comparaison utiles, sa saisine tardive du service de publicité foncière ne saurait justifier la suspension de la présente instance ;

' l’exproprié ne démontre pas en quoi l’obtention de ces actes de cession serait précisément pertinente pour fixer l’indemnité d’expropriation.

À titre d’exemple, l’obtention des actes fonciers concernant les quatre parcelles BH n° [Cadastre 58], [Cadastre 59],[Cadastre 2] et [Cadastre 4] classées en zone UI du PLU de la commune [Localité 63] s’avère sans aucun intérêt dans la mesure où la parcelle litigieuse est classée depuis 2014 non pas en zone UI (terrain industriel) mais en zone NL (accueil d’activités de loisirs de taille limitée sur une zone naturelle, non équipée, à protéger en raison de la qualité du site), emplacement réservé n° 13.

En outre, elle expose que :

' les parcelles BH n° [Cadastre 58], [Cadastre 59],[Cadastre 2] et [Cadastre 4] sont toutes bâties;

' les parcelles AM n° [Cadastre 3],4 [Cadastre 11],4 [Cadastre 12],4 [Cadastre 13],[Cadastre 42] et [Cadastre 47] sont classées en zone UI du PLU de [Localité 62] et sont toutes bâties;

' la parcelle AL n° [Cadastre 8], également bâtie, est classée en zone Ula du PLU de [Localité 62] ;

' les parcelles B n° [Cadastre 19] et [Cadastre 25] sont bâties et classées en zone UI de [Localité 63] ;

' la parcelle BE n° [Cadastre 39] est bâtie et classée en zone UG (à dominante pavillonnaire) du PLU de [Localité 63] ;

' les termes de référence attendus sont inexploitables dans le cadre du présent litige dès lors que l’on ne peut déduire d’un prix de vente global mentionné dans l’acte de cession des valeurs vénales de terrains, puis une valeur unitaire de construction séparée ;

' la demande d’actes fonciers par l’exproprié est d’autant moins pertinente que les bâtiments existants sur les 16 parcelles qu’elle évoque sont en bon état alors que les bâtiments existants sur le terrain litigieux sont dans un état particulièrement vétuste et dégradé ;

' compte tenu de l’augmentation exponentielle de sa demande indemnitaire qui est passée d'1 250'000 euros devant le juge de l’expropriation à 2'713'060 euros puis 5'688'688 675 euros devant la cour d’appel de Versailles pour aboutir à 13'818'398 euros devant la cour de renvoi, l’exproprié ne justifie pas la pertinence d’obtenir de nouveaux termes de comparaison, sauf si elle a pour dessein d’augmenter encore le montant de sa demande.

Aux termes de l’article 378 du code de procédure civile la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps où jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine.

En application de l’article 74 du code de procédure civile, la demande de sursis à statuer dans l’attente de la décision d’une juridiction administrative doit, à peine d’irrecevabilité, être présentée avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir.

En l’espèce, la demande de sursis à statuer dans l’attente de la décision du Conseil d’État, en raison du refus du service de la publicité foncière de Versailles de communiquer des actes des références complémentaires, est présentée tardivement au cours de la procédure, puisque la SCI Simon & Cie n’a saisi le service de la publicité foncière de Versailles que le 19 juin 2023, n’a saisi le tribunal administratif de Versailles que le 18 octobre 2023 soit après ses premières conclusions du 1er septembre 2022 et n’a donc sollicité le sursis à satuer que dans des secondes conclusions du 27 février 2024.

Cette demande ne concerne que l’obtention de termes complémentaires.

En effet, elle propose des termes dans le cadre de la loi 2016 ' 1321 du 7 octobre 2016 et du décret n° 2018 – 1350 du 28 décembre 2018 relatif à la publication sous forme électronique des informations portant sur les valeurs foncières déclarées à l’occasion des mutations immobilières, soit des termes issus de la banque de données publiques DVF, au nombre de 14.

Cette demande de sursis à statuer dans l’attente de la décision du Conseil d’État n’est donc pas dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice, puisque la décision doit être rendue dans un délai raisonnable, l’ordonnance d’expropriation ayant été rendue le 20 février 2015 et le jugement du juge de l’expropriation des Yvelines le 17 juillet 2019.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de sursis à statuer de la SCI SIMON & CIE dans l’attente de la décision du conseil d’État.

— sur l’indemnité principale d’expropriation

A sur la situation d’urbanisme

S’agissant d’un immeuble situé en emplacement réservé n°13, la date de référence a été fixée au10 février 2014, correspondant à l’acte le plus récent rendant opposable le PLU, soit sa date d’approbation.

À cette date, le bien est situé en zone NL du PLU.

En effet, la parcelle de terrain cadastrée BI[Cadastre 48] a été classée en zonages différents en fonction des documents d’urbanisme (POS et PLU) successifs :

' en zone UI (terrain industriel) jusqu’au 12 octobre 2020 ;

' en zone ND (zone naturelle non équipée qu’il convient de protéger en raison de la qualité du site) du 13 octobre 2010 au 9 février 2014 (POS) ;

' en zone NL (accueillant des activités de loisirs de taille limitée) sur emplacement réservé numéro 13 depuis le 10 février 2014 (PLU).

La parcelle est également concernée par le plan de prévention des risques d’inondation (PPRI) de la vallée Seine et de l’Oise approuvée en juin 2007.

Le zonage réglementaire PPRI correspond à trois zonages: marron, vert et rouge clair:

' la zone marron est constituée de l’ensemble des secteurs inondables situés en zone de grand écoulement, dont la largeur est de l’ordre de 25 m à compter de la berge des bras vifs et morts, modulée selon la réalité du terrain. Cette zone peut par endroits recouvrir un ancien bras de la Seine.

La zone de grand écoulement est exposée à des aléas souvent très forts, sa préservation et sa reconquête constituent un des objectifs principaux du PPRI.

Les constructions y sont interdites, seuls les reconstructions après sinistre à l’identique sont autorisées. Par kutchage, la superficie en zone marron de la parcelle BI [Cadastre 48] est estimée à 2180 m² ;

' les zones vertes sont constituées de l’ensemble des secteurs inondables non bâtis, au bâti dispersé ou obsolète soumis aux aléas modérés à très forts (de 0m à plus de 2 m). Elle concerne également certaines îles et isolats. Ces secteurs considérés comme non constructibles doivent conserver ou retrouver leur fonction de champ d’expansion des crues de la Seine. Par kutchage, la superficie en zone verte de la parcelle BI [Cadastre 48] est estimée à 2205 m² ;

' la zone rouge clair est constituée de l’ensemble des zones urbanisées hors centres urbains exposées à des aléas forts (entre 1 et 2 m). Elle concerne également certaines villes et isolats, dont l’accès par les services de secours en cas de crue peut être difficile. L’objectif en zone rouge clair est d’arrêter les nouvelles urbanisations tout en permettant un renouvellement urbain de zone exposée au risque d’inondation. Les seules constructions dans une dent creuse de l’urbanisation existante, sous réserve :

' que ces constructions respectent la morphologie urbaine environnante,

' que l’emprise au sol des nouvelles constructions ne dépasse pas 30 % de la surface de la parcelle.

La SCI SIMON&CIE souligne que le terrain se situe en majorité en zone rouge clair et que la constructibilité est très importante au regard du PPRI ; qu’au jour de son acquisition, en 2008, la parcelle BI numéro [Cadastre 48] était classée en zone UI du POS alors applicable, et pouvait ainsi accueillir des constructions à caractère industriel; qu’elle a été ensuite classée en zone N de la version suivante du document local d’urbanisme, alors même qu’elle se situe dans le prolongement immédiat de sites urbanisés, à vocation industrielle et d’habitat, possiblement pour limiter la valorisation de la parcelle que la commune souhaitait manifestement acquérir aux fins d’y réaliser son projet; que l’utilisation du terrain n’a jamais donné lieu à une quelconque condamnation de la société au titre d’utilisation non conforme, de sorte que la commune de [Localité 63] ne saurait valablement se prévaloir d’une quelconque utilisation non conforme dans le cadre de la présente instance.

La commune de [Localité 63] indique que le terrain est concerné par diverses servitudes d’utilité publique:

' le plan de prévention des risques d’inondation de la vallée de la Seine et de l’Oise approuvé par arrêté préfectoral du 30 juin 2007 (pièce n° 5) ;

' servitude de passage de canalisation de gaz sur le terrain ;

' zone de bruit aux abords de la voie ferrée ;

' aléa lié au retrait et gonflement des argiles.

Elle ajoute qu’au regard du PPRI, les activités industrielles et commerciales de l’appelante étaient exercées en dépit des dispositions légales et réglementaires applicables; elle verse à l’appui un procès-verbal établi le 13 février 2013 par un fonctionnaire assermenté assorti de 10 photos (pièce n°7).

Dans son arrêt du 11 mai 2022, la Cour de cassation juge que doit être pris en considération l’usage effectif de la parcelle à la date de référence, soit un usage industriel et commercial conféré au bien avant que l’adoption d’un nouveau plan local d’urbanisme en ait modifié le classement.

La commune de [Localité 63] indique que l’usage effectif de terrain industriel et commercial tel que jugé par la Cour de cassation est purement théorique au regard des diverses servitudes d’utilité publique et ne correspond pas à la réalité administrative et juridique existant à la date du jugement et que l’évaluation du montant de l’indemnité de dépossession ne peut ignorer ces contraintes.

Cependant, suite à l’arrêt de la Cour de cassation du 11 mai 2022, l’indemnité principale de dépossession doit prendre en considération l’usage effectif de la parcelle à la date de référence, soit un usage industriel et commercial.

Il sera tenu compte des servitudes et notamment du PPRI dans le cadre de la fixation de l’indemnité de dépossession.

B sur la consistance du bien

En application de l’article L 322-1 du code de l’expropriation, la consistance du bien est évaluée à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété, soit le 21 février 2015.

Le bien exproprié correspond à un terrain bâti classé en zone NL du PLU de la commune de [Localité 63], d’une surface de 15'913 m² au total.

Cette parcelle trapézoïdale est située entre la route de [Localité 62] et la Seine et on y accède par la route de [Localité 62].

La très grande majorité du terrain est en nature de terre et est utilisée pour la circulation des camions et engins de chantier ainsi qu’au stockage de matériaux.

Les bâtis se trouvent sur la droite du terrain en entrant.

Ce terrain comporte différents locaux : deux ateliers (400 m² et 600 m²), un bâtiment à usage de bureaux (400 m²) un local sanitaire (200 m²).

Il ressort du procès-verbal de transport sur les lieux que la parcelle comporte quelques bâtis, à savoir des locaux qualifiés de lieux de dépôt couverts, dont notamment des bureaux, des entrepôts, des locaux de stockage, un atelier, ainsi qu’un grand espace de stockage d’engins mécaniques divers (pelleteuses, camions).

M. [Y] indique dans son rapport d’évaluation (pièce n°9) que les rapports d’évaluation de 2014 et 2015 font mention d’un acte notarié du 13/08/2008 d’acquisition de la parcelle au profit de la SCI SIMON &CIE pour la somme de 1 086 250 euros.

La parcelle BI numéro [Cadastre 48] était louée par la SAS SOLOTRAT en exécution d’un bail du 12 août 2008, pour un loyer trimestriel de 30'000 euros hors-taxes.

C sur la méthode d’évaluation

Le premier juge a retenu la méthode par comparaison qui permet d’établir la valeur vénale des immeubles sur la base de mutations effectives récentes de biens présentant des caractéristiques similaires dans la même aire géographique.

Il a au regard des termes de comparaison poposés , et de l’absence de termes de comparaison proposés par l’exproprié, retenu, pour ce qui est du terrain non bâti, l’offre de l’expropriant à hauteur de 145'000 euros arrondis, déduction faite de l’emprise au sol du bâti (1452 m²), soit 10 euros/m² (14'461 m² X 10 euros/m²)= 144'610 euros, arrondis à 145'000 euros.

En ce qui concerne le bâti, il a retenu les valeurs unitaires concordantes proposées par l’expropriant et le commissaire du gouvernement à savoir 500 euros/m² pour les bureaux, ainsi que des valeurs unitaires proposées par l’expropriant à hauteur de 450 euros/m² pour la maison de gardien et autres locaux, 350 euros/m² pour les ateliers, réserves et locaux divers, et 220 euros/m² pour le hangar, soit au total 529'214 euros.

Au total, il a donc fixé une indemnité principale d’expropriation de dépossession pour un montant de 674'275 euros, en précisant qu’il n’y avait pas lieu à l’application de l’abattement dès lors que les termes de comparaison retenus concernent pour partie des locaux loués.

Il a ajouté qu’en ce qui concerne les frais de dépollution, il n’y avait pas lieu à statuer de ce chef dès lors qu’il s’agit d’une demande éventuelle.

La SCI SIMON et CIE et la commune de [Localité 63] ne contestent pas d’une part la fixation d’une indemnité de dépossession pour la parcelle et d’autre part, la fixation d’une indemnité de dépossession pour la valeur des constructions.

Le commissaire du gouvernement propose également une indemnité de dépossession pour le terrain non bâti et pour les bâtis terrain intégré.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement qui exactement fixé l’indemnité de dépossession pour une juste indemnisation en retenant d’une part la valeur vénale du terrain et d’autre part la valeur des bâtis.

D les références des parties

1° valeur vénale du terrain

A références de la commune de [Localité 63]

Dans ses premières écritures, la commune de [Localité 63] a fait réaliser au mois d’avril 2022 un diagnostic environnemental des milieux sol eaux souterraines et gaz des sols par le bureau d’études ABO ERG environnement (pièce n° 8) et a formulé l’offre suivante :

' première zone sur une profondeur de 40 m : 3520 m² X 20 euros= 70'400 euros

' deuxième zone sur une profondeur de 40 m : 3880 m² X 20 euros X 0,6= 46'560 euros

' troisième zone : 8513 m² X 12 euros X 0,6= 61'294 euros

soit une valeur totale de 178'194 euros s’entendant pour un terrain libre et vide de toute occupation juridique et contrainte.

Elle a ajouté que les frais de dépollution, enlèvement de cuve enterrée qui sont, selon une jurisprudence constante, à la charge de l’expropriée, viendront en déduction de l’indemnité susvisée.

Dans ces secondes écritures, elle indique qu’elle a mandaté Monsieur [W] [Y], expert agréé près la cour d’appel de Poitiers, pour procéder à l’évaluation de la partie non bâtie de la parcelle BI [Cadastre 48] qui propose dans son rapport du 11 juin 2024 de retenir un montant minimal du coût de dépollution de 120'000 euros, et soit une valeur à la date de juillet 2019 à l’euro symbolique soit à 7009 euros en valeur actuelle.

Cependant, comme l’indique exactement le commissaire du gouvernement, l’offre de l’expropriant repose sur la proposition de découpage du terrain en zone, utilisée pour l’évaluation de parcelles « en lanières » présentant une façade assez étroite mais de profondeur importante, qui consiste à découper (fictivement) la superficie du terrain en plusieurs zones, dans le sens de la profondeur, et attribuer à chacune de ces zones une valeur unitaire au mètre carré dégressive en partant de la voie publique desservant le terrain ; qu’on part en effet du principe que la partie du sol qui se trouve à proximité immédiate des VRD a plus de valeur que la partie en fond de parcelle, sauf si la configuration de la parcelle ainsi que la réglementation d’urbanisme autorisent la construction d’un ensemble immobilier important; que toutefois, cette méthode qui trouve essentiellement à s’appliquer dans les zones à dominante pavillonnaire ou l’emprise au sol et la hauteur des bâtiments sont relativement limitées, doit être maniée avec précaution et de préférence à type de recoupement, s’agissant du découpage artificiel d’une parcelle qui forme, en réalité, une unité foncière; que cette méthode d’évaluation « par zone » fait appel à un raisonnement sur « l’utilité » potentielle du terrain en fonction des capacités de construction qu’il offre et implique un découpage fictif de la parcelle ; que c’est donc également une méthode qui se rapproche de méthodes prospectives d’évaluation sur un projet et qui ne doit pas être présentée à principal à titre de recoupement, notamment en matière d’expropriation.

Cette méthode sera donc écartée.

En outre, si la pollution d’un site constitue un facteur de moins-value de nature à diminuer la valeur du terrain, il appartient à l’autorité expropriante de démontrer la pollution effective du sol, et la nécessité d’une dépollution pour le terrain conforme à son usage, dans les limites autorisées par le plan d’urbanisme. En outre, le coût d’une dépollution supplémentaire qui résulte d’un changement d’usage décidé par l’acquéreur reste à la charge de ce dernier.

En l’espèce, l’usage de la parcelle est industriel et commercial, et le changement d’usage dans le cadre d’un projet dénommé « sport en rives de Seine’ avec la création d’aires de sport et de loisirs sur la parcelle BI numéro [Cadastre 48] justifiant d’une dépollution à cet effet est donc à la charge de la commune.

S’agissant du rapport d’évaluation de M. [Y], expert près la cour d’appel de Poitiers, (pièce n°9), il est fondé sur des références correspondant à des terrains à usage d’activité ou industriel permettant une valorisation en juillet 2019, des références de cessions pour un usage récréatif mais commercial (golf), des terrains à usage d’activité ou industriel permettant une valorisation actuelle ; cependant ces termes ne comportent pas les références de publication permettant d’accéder à l’acte de vente et de connaître les caractéristiques de la mutation.

En conséquence, la proposition de cet expert de retenir une valeur unitaire de 2,68 euros/m², sera écartée.

En conséquence, l’offre de la commune de [Localité 63] qui n’est fondée sur une aucune référence pertinente sera écartée.

B références de la SCI SIMON & CIE

La SCI SIMON &CIE affirme que la cour doit procéder à l’évaluation du bien à la date de l’arrêt, en utilisant à cet effet l’ensemble des termes de référence existant à la date de la décision à intervenir.

Elle indique qu’il est jugé par la Cour de cassation qu’en cas d’annulation de la précédente décision juridictionnelle, le juge de l’expropriation doit se placer à la date ou il statue pour fixer l’indemnité (Cass, 3ème Civ, 19 novembre 2008, n°07-18619, 22 mai 2012 n°11-13387), ajoutant que l’arrêt de cassation est venu annuler l’arrêt d’appel qui ne prenait pas en considération l’usage effectif de la parcelle à la date de référence, soit un usage industriel et commercial ; que dès lors, le jugement de première instance était entaché de la même irrégularité, et doit être considéré comme ayant été également annulé par l’arrêt de cassation susvisé.

Cependant, c’est uniquement lorsque la cour procède à l’annulation de la décision de première instance, celle-ci n’ayant plus d’existence légale, que la cour se place au jour où elle statue pour fixer les indemnités d’expropriation(cass, 3ème, Civ 19 novembre 2008, n°07-18619) ; en l’espèce, la cour n’ est saisie d’aucune demande d’annulation de la décision du juge de l’expropriation des Yvelines le 17 juillet 2019. En conséquence l’annulation de la décision de la cour d’appel de Versailles par la cour de cassation, n’entraîne pas la nullité du jugement du juge de l’expropriation des Yvelines.

En application de l’article L 322-2 du code de l’expropriation les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, soit le 17 juillet 2019 et les références postérieures à cette date doivent être écartées.

La SCI SIMON & CIE propose les termes de référence suivants à l’appui de sa demande d’établir la valeur du terrain à 767 euros/m² :

— parcelle cadastrée BH [Cadastre 4], sise route de [Localité 62], classée en zone UI du PLU, de 2960 m², comprenant un local industriel et commercial de 3004 m² 1'630'000 euros, soit environ 549 euros/m² (étalab).

La date de mutation n’est pas mentionnée, ni les références de publication, permettant d’accéder à l’acte de vente et de connaître les caractéristiques de celle-ci.

En outre, il s’agit d’un local industriel et commercial, alors que l’évaluation concerne la parcelle expropriée.

En conséquence ce terme non comparable en consistance sera écarté.

' parcelle cadastrée BH [Cadastre 58], sise route de [Localité 62], classée en zone UI du PLU, d’une contenance de 1037 m², comprenant un local industriel et commercial de 760 m², vendu 520'000 euros soit environ 500 euros/m²(étalab)

Ni la date de la mutation, ni les références de publication ne sont mentionnées permettant d’accéder à l’acte de vente et de connaître les caractéristiques de celle-ci.

Le commissaire du gouvernement indique qu’il a pu retrouver cette cession, qu’il ne s’agit pas de cession de terrain nu industriel mais de la cession de locaux industriels et demande de rejeter ce terme non comparable.

Il ajoute que ce terme a été cédé en 2020 soit postérieurement à la date de jugement.

Ce terme postérieur au jugement du 17 juillet 2019 qui est en outre non comparable au bien exproprié sera rejeté.

' Parcelle cadastrée BH [Cadastre 59], sise route de [Localité 62], classée en zone UI du PLU, 2022 m², comprenant un local industriel et commercial de 792 m², vendue 1'300'000 euros, soit environ 1272 euros/m² (étalab)

Ni la date de mutation, ni les références de publication ne sont mentionnées permettant d’accéder à l’acte de vente de connaître les caractéristiques de celle-ci.

Le commissaire du gouvernement indique qu’il a pu retrouver cette cession, qu’il ne s’agit pas d’une cession de terrain nu industriel mais d’une cession de locaux industriels et il demande donc d’écarter ce terme.

Ce terme non comparable en consistance sera écarté.

' Parcelle cadastrée BH [Cadastre 2], sise route de [Localité 62], classée en zone UI du PLU, d’une contenance de 1682 m², comprenant un local industriel et commercial de 431 m², vendu 880'000 euros, soit environ 523 euros/m² (étalab)

Ni la date de la mutation ni les références de publication ne sont mentionnées permettant d’accéder à l’acte de vente et de connaître ses caractéristiques.

Le commissaire du gouvernement indique que cette cession n’a pu être identifiée.

Cette mutation n’est donc pas établie.

En outre, il s’agit d’un local industriel et commercial, non comparable à la parcelle à évaluer.

Ce terme non comparable sera écarté.

La SCI SIMON&CIE propose ensuite deux offres de vente :

' terrain constructible situé en zone industrielle, [Adresse 50] à [Localité 63], 1700 m², 1 102'500 euros, soit 649 euros/m² (pièce n° 13).

' terrain constructible situé en zone industrielle, sis [Adresse 15] à [Localité 63], 1320 m², comprenant un local industriel et commercial de 334 m², mis en vente à 1'470'000 euros, soit 1113 euros/m² (pièce n° 14)

Le commissaire du gouvernement demande d’écarter ces offres contemporaines de ventes de locaux commerciaux qui ne constituent pas des cessions effectives et qui ne portent pas sur les terrains d’activité mais sur des locaux d’activité.

Ces deux offres de vente ne correspondant pas à des mutations effectives seront écartées.

La SCI SIMON &CIE propose enfin d’autres termes de référence tous issus de la base de données DVF:

' parcelle cadastrée AM [Cadastre 43], sise à [Localité 62], d’une contenance de 6042 m², comprenant un local industriel et commercial, 3'700'000 euros, soit environ 612 euros/m²

' parcelle cadastrée BE [Cadastre 20] à [Localité 63], d’une contenance de 1450 m², comprenant un local industriel et commercial de 595 m², vendu 1'250'000 euros, soit environ 862 euros/m²

' parcelle cadastrée BE [Cadastre 25], sise à [Localité 63], d’une contenance de 1124 m², comprenant des locaux industriels et commerciaux, 520'000 euros, soit environ 462 euros/m²

' parcelle cadastrée BE [Cadastre 39], sise à [Localité 63], d’une contenance de 1188 m², comprenant un local industriel et commercial de 182 m², vendue 700'000 euros, soit environ 584 euros/m²

' parcelle cadastrée AM [Cadastre 47], sise à [Localité 62], d’une contenance de 2610 m², comprenant un local industriel et commercial de 2182 m², vendue 1'400'000 euros, soit environ 536 euros/m²

' parcelle cadastrée AM [Cadastre 3], sise à [Localité 62], d’une contenance de 3326 m², comprenant un local industriel et commercial de 3000 m², vendue 2'500'000 euros, soit environ 751 euros/m²

' parcelle cadastrée AM [Cadastre 44], sise à [Localité 62], d’une contenance de 6683 m², comprenant un local industriel et commercial de 3205 m², vendue 8'420'000 euros, soit environ 1259 euros/m²

' parcelle cadastrée AL [Cadastre 8], sise à [Localité 62], d’une contenance de 3212 m², comprenant un local industriel et commercial de 1361 m², vendue 3'100'000 euros, soit environ 965 euros/m²

' parcelle cadastrée AL [Cadastre 17], sise à [Localité 62], d’une contenance de 486 m², comprenant un local industriel et commercial de 472 m², vendue 675'000 euros, soit environ 1388 euros/m²

' parcelle cadastrée BE [Cadastre 25], sise à [Localité 63], d’une contenance de 1124 m², comprenant un local industriel de 230 m², vendue 520'000 euros, soit environ 462 euros/m²

' parcelle cadastrée AM [Cadastre 46], sise à [Localité 62], d’une contenance de 4125 m², comprenant un local industriel et commercial de 1841 m², vendue 2'350'000 euros, soit environ 569 euros/m²

' parcelle cadastrée AM [Cadastre 45], sise à [Localité 62], d’une contenance de 2189 m², comprenant un local industriel et commercial de 1234 m², vendue 1'600'000 euros, soit environ 730 euros/m².

Les références de publication ne sont pas mentionnées permettant d’accéder aux actes de vente et de connaître les caractéristiques de celles-ci.

Il s’agit en tout état de cause non de cessions de terrains nus industriels mais de cession de locaux industriels, non comparables au bien exproprié à savoir un terrain nu.

Ces termes non comparables en consistance seront donc écartés.

En outre, si à l’appui de ces références, elle sollicite de retenir 767 euros/m², soit la somme de 12 205 271 euros, l’avis de valeur qu’elle verse par Mme [L] [S] (pièce n°3) ne retient qu’une valeur proche de 50 euros/m² soit 796 000 euros.

Cependant, cet avis de valeur qui ne repose sur aucune mutation effective sera écarté.

C références du commissaire du gouvernement

Le commissaire du gouvernement indique que l’usage effectif à la date de référence était un usage industriel conforme au plan d’urbanisme à l’acquisition du terrain par les expropriés, c’est-à-dire en zone Ui ; que par ailleurs, la valeur est définie à la date du jugement de première instance, soit en juillet 2019 ; que par conséquent, il s’est attaché à rechercher des cessions portant sur des terrains nus industriels supérieurs à 1000 m² en zone UI sur la période 2017-2019 ; qu’aucune cession de terrain industriel en zone UI n’ayant pu être trouvée sur la commune à [Localité 63] sur la période, la recherche a donc été étendue.

Il propose 15 termes avec les références de publication :

Commune

date de la mutation

adresse

références cadastrales

superficie/m²

prix/euros

prix euros/m²

descriptif et observation

[Localité 65]

14 juin 2017

[Adresse 71]

ZH [Cadastre 18]

1200

60'000

50

terrain de configuration trapézoïdale

[Localité 65]

5 janvier 2017

[Adresse 74]

ZH [Cadastre 16]

1343

60'435

45

TAB viabilisé de configuration rectangulaire ; vente CCPH

[Localité 68]

22 novembre 2019

[Adresse 66]

ZE [Cadastre 25] ' [Cadastre 31]

1511

173'565

114,87

dont 109 m² en zone A pour construction d’un bâtiment artisanal

[Localité 68]

6 décembre 2018

[Adresse 66]

ZE [Cadastre 27] ' [Cadastre 33]

1687

193'775

114,86

donc 84 m² en zone A pour construction d’un bâtiment industriel

[Localité 68]

15 mai 2018

[Adresse 54]

ZE [Cadastre 29] ' [Cadastre 35]

1803

207'345

115

dont 324 m² en zone A pour construction d’un bâtiment industriel

[Localité 68]

19 mars 2019

[Adresse 70]

Z3 [Cadastre 5] ' [Cadastre 23] ' [Cadastre 24]

1916

220'340

115

TAB viabilisé pour bâtiment artisanal de 860 m² SDP

[Localité 68]

25 janvier 2017

[Adresse 70]

ZE [Cadastre 21] ' [Cadastre 22]

1917

212'000

110,59

TAB à usage d’activités, 916 m² de SDP autorisés pour construction d’un immeuble industriel

[Localité 68]

22 août 2019

[Adresse 66]

ZE [Cadastre 26] ' [Cadastre 32]

2000

230'115

115

dont 494 m² en zone A pour construction d’un bâtiment à usage activités

[Adresse 64]

18 mai 2017

[Adresse 72]

D [Cadastre 38]

2067

198'415

95,99

RAB à usage commercial

[Localité 68]

14 mars 2019

[Adresse 66]

ZE [Cadastre 28] ' [Cadastre 34]

2110

242'650

115

dont 520 m² en zone A pour construction d’un pk dans un premier temps puis d’un bâtiment d’activité

[Localité 68]

16 février 2018

[Adresse 40]

ZE [Cadastre 30]

2362

271'170

114,81

TAB pour construction d’un bâtiment industrielde 1061 m² SDP maximum

[Localité 65]

29 novembre 2017

[Localité 73]

AK [Cadastre 6] ' [Cadastre 7]

2992

134'460

44,94

TAB viabilisé pour bâtiment à usage professionnel

[Localité 65]

21 août 2018

[Localité 67]

ZH [Cadastre 41]

3506

70'000

19,97

TAB non viabilisé de configuration trapézoïdale

[Localité 68]

24 juillet 2018

[Adresse 61]

[Adresse 61]

ZE [Cadastre 36] ' [Cadastre 37]

5470

629'000

114,99

importante mare sur ZE [Cadastre 36]; TAB pour construction d’un immeuble à usage activités

[Localité 68]

28 juin 2000

[Adresse 60]

A [Cadastre 53] ' [Cadastre 55] ' [Cadastre 56]

7317

750'000

102,50

TAB pour construction d’un dépôt négoce 2790 m² SDP

Moyenne

92,57

Médiane

114,81

Le commissaire du gouvernement indique que ces termes en zone UI correspondent à des valeurs de 44,94 euros à 115 euros/m² avec une valeur moyenne de 92,57 euros et une médiane de 114,81 m².

Il observe que :

— tous les termes portent sur des terrains nettement plus petits que le terrain exproprié de 15'913 m² ; qu’il est généralement constaté que la valeur d’un terrain est inversement proportionnelle à sa taille : plus le terrain est vaste et plus la valeur unitaire baisse ;

— cependant, les termes présentés sont situés dans un secteur moins attractif que la commune de [Localité 63].

— que le facteur de plus-value de taille des termes trouvés est donc compensé par le facteur de moins-value de leur situation géographique.

Il propose de retenir la valeur médiane arrondie à 115 euros/m².

Il ajoute que le terrain d’une surface totale de 15'913 m² est soumis au PPRI et se situe en partie en zone marron le long de la Seine, en zone verte au bord des parcelles riveraines essentiellement zone rouge clair et que seule la zone rouge est constructible sous réserve que l’emprise au sol des nouvelles constructions ne dépasse pas 30 % de la surface de la parcelle.

Par conséquent, il ajoute que la valeur pleine de 115 euros/m² ne peut s’appliquer que sur la partie constructible de la parcelle, et que les autres parties, inconstructibles en vertu de la réglementation PPRI, se verront appliquer un abattement de 90 %.

— qu’il a été possible d’estimer par kutchage la superficie la parcelle en zone marron à 2180 m², et en zone verte à 2205 m², soit une superficie d’environ 4385 m² non constructible par la réglementation propre au PPRI, que seule la partie en zone rouge clair est constructible soit 11'528 m²;

— que la partie de la parcelle en zone rouge clair n’est constructible que sur

30 % de superficie: 11'528 X 30 %= 3458,4 m²;

— que la surface constructible de 3458,4 m² comprend l’emprise au sol et construit déjà existante (1452 m²) dont la valeur est déjà intégrée à la valorisation du bâti (529'274 euros) qu’il convient donc de déduire.

La valorisation en valeur pleine ne portera donc que sur le reliquat de

2030,4 m² (3458,4 – 1452= 2006,4 m²) ;

— que le terrain de 15'993 m² comprend 12'510,6 m² rendu inconstructibles par le PPRI (15'993 – 3458,4= 12'454,6 m²).

Le commissaire du gouvernement estime la valeur de la parcelle à :

230'736+ 143'227,9= 373'963,90 euros.

La SCI SIMON &CIE indique que le commissaire propose des termes de référence relatifs à des ventes intervenues en dehors de la commune, ce qui n’est pas satisfaisant et qu’il intègre à son analyse des terrains ayant été vendus à des prix très substantiellement inférieurs à la moyenne de la plupart des autres références qu’elle cite.

Elle indique qu’il intègre en effet une vente intervenue à 50 euros/m² sur la commune de [Localité 65] à propos de laquelle il est uniquement précisé que le terrain est trapézoïdal, une vente intervenue au bénéfice de la communauté de communes du pays houdanais à 45 euros/m², pour laquelle il est seulement précisé que le terrain était rectangulaire et viabilisé, une vente à [Localité 65] au prix de 19,97 euros/m² pour un terrain non viabilisé de forme trapézoïdale et que le seul fait d’intégrer de telles références démontre que la valorisation retenue a été sous-estimée.

Elle ajoute que la commune de [Localité 63] se situe aux portes de [Localité 69], à 8 km de la porte Maillot est très bien desservie par un puissant réseau autoroutier, et qu’il n’est pas raisonnable de viser les termes de référence identifiés sur les communes situées à 40 et 50 km de celle-ci.

Elle conclut en outre que le commissaire du gouvernement allègue que le prix d’un terrain de grande taille serait moins cher en mètres carrés par rapport à un terrain de petite taille, ce qui ne se vérifie pourtant absolument pas pour les cessions de terrains à destination d’activité industrielle et commerciale où la taille constitue régulièrement un facteur déterminant vu la rareté de terrains de grande taille encore disponible.

Elle indique enfin que le commissaire du gouvernement applique en outre un abattement totalement hors norme de 90 % sur les portions de parcelles situées en zone marron et verte du PPRI.

Cependant, la SCI SIMON &CIE ne produit de termes pertinents sur la commune de [Localité 63] pour la valorisation du terrain.

Le commissaire du gouvernement a donc exactement élargi ses recherches pour des terrains de même consistance à savoir nus industriels supérieurs à 1000 m² en zonage identique UI sur la période de 2017 à 2019.

Il convient en conséquence de retenir les termes proposés par le commissaire du gouvernement comparables en consistance; si ces termes varient de 44,94 euros à 115 euros/m², avec une médiane 214,81 euros/m² et une moyenne de 92,57 euros/m², il convient de retenir la médiane à 115 euros/m², ces termes étant situés dans un secteur moins attractif que la commune de [Localité 63].

Comme le propose exactement le commissaire du gouvernement, cette valeur de 115 euros ne peut s’appliquer que sur la partie constructible de la parcelle, les autres parties étant inconstructibles en vertu de la réglementation PPRI, pour lesquels il convient d’appliquer un abattement de 90 %.

Il convient de retenir l’estimation du commissaire du gouvernement aboutissant à une valeur de la parcelle à 373'963,90 euros.

2° valeur vénale des bâtis

A références de la commune de [Localité 63]

La commune de [Localité 63] propose compte tenu des caractéristiques du bâti, de son utilisation et de l’état extérieur et intérieur, de confirmer les valeurs fixées par le premier juge selon la méthode construction terrain d’assiette intégrée :

' bureau en rez-de-chaussée : 253,20 m² X 5 100 euros/m²= 126'600 euros

' archive, sanitaire, maison de gardien et autres locaux: 327,70 m² X 450 euros/m²= 147'465 euros

' ateliers+ réserves attenantes : 587,50 m² X 3 150 euros/m²= 205'625 euros

' hangar : 413,20 m² X 120 euros/m²= 49'584 euros

soit un total de 529'274 euros.

Dans ses premières conclusions, elle demandait la confirmation du jugement sur ce point.

Dans ses secondes conclusions elle sollicite l’application d’un abattement à cette valeur hauteur de 10 % pour tenir compte de l’occupation du bien soit de retenir la somme de 476'346,60 euros.

B références de la SCI SIMON&CIE

Elle produit un avis de valeur vénale de Madame [L] [S], experte près la cour d’appel de Versailles (pièce n°3) fixant la valeur du bâti arrondi à 356'000 euros comme suit:

' bureaux et sanitaires (bâtiments A et D) d’une surface de 253 m², dont le prix au m² peut être évalué à 500 euros, soit 126'500 euros,

' réserves (bâtiment A sous-sol et B) 236 m², dont le prix au m² peut être évalué à 300 euros, soit 70'800 euros,

' ateliers (bâtiment G+H) pour 507 m², dont le prix au m² peut être évalué à 230 euros, soit 116'610 euros,

' auvent pour 413 m², dont le prix au mètre carré peut être évalué à 60 euros, soit 24'780 euros,

' bâtiments existants non affectés (bâtiment C+E+F) pour 172 m² dont le prix au m² peut être évalué à 100 euros, soit 17'200 euros.

Soit la valeur du bâti à 356 000 euros.

Cet avis qui n’est fondé sur aucune transaction effective sera écarté.

C références du commissaire du gouvernement

Le commissaire du gouvernement retient la somme de 529'274 euros pour les bâti terrain intégré, mais demande d’appliquer sur la valeur totale de l’indemnité de dépossession un abattement de 10 % pour occupation, le bien étant loué.

La commune de [Localité 63] propose donc la somme de 476'346,60 euros, le commissaire du gouvernement la somme de 529 274 euros avec un abattement de 10 %, sur la totalité de l’indemnité de dépossession, mais la SCI SIMON & CIE ne demande de ne retenir que la somme de 356'000 euros.

Il convient de retenir l’offre plus favorable de l’expropriant pour la valeur du bâti soit la valeur de 476 346,60 euros après abattement de 10% pour occupation.

D abattement pour occupation

Le bien étant loué, il convient d’appliquer également un abattement pour occupation de 10% pour la parcelle.

E sur les frais de dépollution

La commune de [Localité 63] demande dans le dispositif de ses premières conclusions de dire que les frais éventuels de dépollution du sol seront à la charge de l’expropriée et déduits de son indemnité totale de dépossession, demande qu’elle ne reprend pas dans ses deuxièmes conclusions.

Elle y fait état à ce titre du rapport d’évaluation de l’expert M.[Y] faisant état d’une pollution historique et caractérisée; elle verse aux débats les extraits du diagnostic environnemental de la qualité des milieux (sol, eau souterraine et gaz des sols) et du plan de gestion du bureau d’études ABO-ERG ENVIRONNEMENT portant sur les parcelles B n° [Cadastre 48] et BI [Cadastre 49], attenante appartenant à la SCI la Pépinière, également expropriée.

Monsieur [Y] chiffre le montant du coût minimal de dépollution à 120'000 euros.

Il n’est cependant pas formulé de demande au titre de la pollution.

La SCI SIMON & CIE verse un avis de valeur vénale (pièce n°3) de Mme [S] mentionnant que le terrain a fait l’objet en 2006 d’importants travaux visant à excaver des terres polluées et à les remplacer.

En tout état de cause, le terrain est évalué en fonction de son usage effectif soit un usage industriel et commercial, de sorte que les frais de dépollution pour utilisation future et différente du site que souhaite en faire l’expropriant sont à sa charge.

En conséquence la commune de [Localité 63] sera déboutée de sa demande de dire que les frais éventuels de dépollution du sous-sol seront à la charge de l’expropriée et déduits de son indemnité totale de dépossession.

F fixation de l’indemnité principale de dépossession

L’indemnité principale de dépossession est donc de :

373 963,90 euros (valeur du terrain) + 529 274 euros (valeur du bâti) X 0,90 (abattement pour occupation)= 812 914,11 euros arrondi à 812 914 euros.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

L’indemnité accessoire de remploi est de :

20 % sur jusqu’à 5000 euros : 10000 euros

15% de 5000 à 15000 euros : 1500 euros

10% au-dela soit (812 914 – 15 000= 797 914) X 0,10= 79 791,40 euros

soit un total de 82 291 euros arrondis.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

L’indemnité totale de dépossession est donc de :

812 914 euros (indemnité principale) + 82 291 euros (indemnité de remploi) = 895 205 euros en valeur occupée.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

— sur l’article 700 du code de procédure civile

L’équité commande de débouter la commune de [Localité 63] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel et de la condamner sur ce fondement à verser la somme de 3000 euros à la SCI SIMON et CIE.

— sur les dépens

La commune de [Localité 63] perdant le procès sera condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Vu l’arrêt de la cour de cassation du 11 mai 2022 n°396F-D (pourvoi) H21-10141) ;

Prononce la jonction des instances enregistrées sous les RG n°22-13499 et n°22-13917, l’affaire étant désormais suivie sous le RG n° 22-13499 ;

Dit n’y avoir lieu à statuer sur les demandes de la Commune de [Localité 63] au fond à titre principal et à titre subsidiaire sur l’indemnité pour perte de loyer de 99 198 euros en raison de l’autorité de la chose jugée ;

Dit n’y avoir lieu à statuer sur les demandes du commissaire du gouvernement au titre de l’indemnité pour perte de loyers, l’indemnité principale d’éviction et l’indemnité de remploi sur l’éviction en raison de l’autorité de la chose jugée ;

Déboute la SCI SIMON & CIE de sa demande principale de surseoir à statuer sur le litige jusqu’à l’intervention de la décision du Conseil d’État sur le refus de communication du service de publicité foncière de Versailles et la communication des actes fonciers demandés ;

Infirme partiellement le jugement entrepris ;

Statuant à nouveau,

Fixe l’indemnité de dépossession des biens immobiliers situés [Adresse 9] à [Localité 63] cadastrés section B1 n° [Cadastre 48], appartenant la SCI Simon et compagnie à la somme totale de 895'205 euros en valeur occupée se décomposant comme suit :

' indemnité principale : 812'914 euros ;

' indemnité de remploi : 82'291 euros ;

Confirme le jugement entrepris en ses autres dispositions ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples contraires ;

Déboute la commune de [Localité 63] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la commune de [Localité 63] à verser la somme de 3 000 euros à la SCI Simon et compagnie au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la Commune de [Localité 63] aux dépens.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT