COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 72A

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

Par défaut

DU 18 JUIN 2025

N° RG 22/05635 – N° Portalis DBV3-V-B7G-VM23

AFFAIRE :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [13] [Adresse 4] ([Adresse 6]), représenté par son syndic, la SA Cabinet LOISELET [Localité 14] FILS & F. DAIGREMONT

C/

[I] [O]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 11 Juillet 2022 par le Tribunal de proximité de POISSY

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 1122000327

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Natacha MAREST-CHAVENON

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX HUIT JUIN DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE MANOIR DE [Adresse 11], SISE [Adresse 4] [Localité 1], représenté par son syndic, la SA Cabinet LOISELET [Localité 14] FILS & F. DAIGREMONT, dont le siège social est sis [Adresse 5]

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représentant : M^e Natacha MAREST-CHAVENON de la SELARL REYNAUD AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 177 et M^e Hervé CASSEL de la SELAFA CABINET CASSEL AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

APPELANTE

****************

Madame [I] [O]

[Adresse 8]

[Localité 7]

Défaillante

INTIMÉE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 30 Avril 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

****************

FAITS & PROCÉDURE

Mme [O] est propriétaire au sein de la Résidence [12], sise [Adresse 3], soumise au statut de la copropriété.

Par acte d’huissier du 28 mars 2022, le syndicat des copropriétaires l’a fait assigner devant le Tribunal de proximité de Poissy afin d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes de :

* 2 909,16 euros d’arriérés de charges assortis des intérêts de retard au taux légal,

* 2 100 euros au titre de dommages et intérêts,

* 1 800 euros au titre de l’article 700 du cpc, et les dépens.

Par un jugement rendu le 11 juillet 2022, le Tribunal de proximité de Poissy a notamment :

— Déclaré irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires ;

— Condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens,

Le syndicat des copropriétaires en a interjeté appel le 7 septembre 2022, limité aux chefs du jugement le déclarant irrecevable en sa demande et le condamnant aux dépens.

La procédure devant la Cour a été clôturée le 28 janvier 2025.

PRETENTIONS DES PARTIES

Par des conclusions transmises le 21 janvier 2025 par RPVA, le syndicat des copropriétaires demande à la Cour de:

— Infirmer le jugement rendu le 11 juillet 2022 par le Tribunal de proximité de Poissy en tant qu’il a :

— Déclaré irrecevable sa demande ;

— l’a Condamné aux dépens.

Statuant à nouveau

— Condamner Mme [O] au paiement de la somme de 2 909,16 euros de charges arrêtées au 1er janvier 2022 (2e appel 2022 non inclus mais non compris la répartition des charges de l’exercice 2021/2022), avec intérêts de retard au taux légal à compter de l’assignation du 28 mars 2022,

— Condamner Mme [O] aux dépens de première instance,

Y ajoutant

— Condamner Mme [O] au paiement des sommes suivantes :

* 13 588,15 euros au titre des charges échues postérieurement au jugement entrepris et arrêtées au 7 janvier 2025 inclus,

* 3 000 euros de dommages et intérêts,

* 663,82 euros de frais de recouvrement,

* 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Mme [O] aux dépens dont distraction au profit de Maître Natacha Marest-Chavrenon conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Mme [I] [O], intimée, qui s’est vue signifier la déclaration d’appel le 7 novembre 2022 par remise en l’étude du commissaire de justice, puis les premières conclusions d’appelant les 6 décembre 2022 par remise en l’étude du commissaire de justice, puis les dernières conclusions d’appelant, le 20 janvier 2025 par remise en l’étude du commissaire de justice, n’a pas constitué avocat.

MOTIFS DE LA DECISION

Malgré l’absence de Mme [I] [O], il convient de statuer sur les prétentions du syndicat des copropriétaires après avoir vérifié, conformément à l’article 472 du code de procédure civile, qu’elles sont régulières, recevables et bien fondées.

La Cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

Sur la contestation par l’appelant, de l’irrecevabilité de sa demande devant le Tribunal:

En droit

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de l’article 17 de l’ordonnance n°2019-738 du 17 juillet 2019, applicable à l’espèce, entre le 1er janvier 2020 et le 1er janvier 2023, dispose qu’à défaut de versement à sa date d’exigibilité d’une provision prévue à l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles (…)

Après avoir constaté le vote du budget provisionnel et l’approbation des exercices précédents par l’assemblée générale des copropriétaires, ainsi que la déchéance du terme, le président du Tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond condamne le copropriétaire défaillant au paiement des provisions ou sommes exigibles ; cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux prévu à l’article 14-2 ;

En l’espèce

Pour statuer ainsi, le premier juge a retenu que le syndicat des copropriétaires s’étant abstenu d’envoyer une mise en demeure à Mme [O], alors que selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 cela constitue un prérequis, la demande du syndicat des copropriétaires tendant principalement au paiement d’arriérés de charges de copropriété, était irrecevable.

Pour contester cette irrecevabilité, le syndicat des copropriétaires fait valoir à juste titre qu’il n’a pas assigné Mme [O] selon la procédure accélérée au fond et qu’ainsi les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, imposant en particulier une mise en demeure restée infructueuse après trente jours, ne s’appliquent pas à l’espèce.

Sa demande sera donc déclarée recevable, par infirmation du jugement.

S’agissant de l’arriéré des charges réclamé par le syndicat des copropriétaires en première instance, à hauteur de 2 909,16 euros de charges dues entre le 30 septembre 2020 et le 1er janvier 2022 (2e appel 2022 non inclus mais non compris la répartition des charges de l’exercice 2021/2022) avec intérêts

En droit

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 : ' Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. /Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.'

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ;

L’article 14-2 de la même loi dispose que dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1) des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2) des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article ;

En vertu des dispositions conjuguées de l’article 1353 du code civil et de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ; réciproquement, le copropriétaire qui se prétend libéré de cette obligation, doit justifier du paiement ou du fait qui a produit l’extinction de cette obligation.

En l’espèce

A l’appui de sa demande de première instance, actualisée en appel, le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment, les pièces suivantes :

— le relevé de propriété justifiant de la qualité de copropriétaire de Mme [O],

— le décompte des sommes dues par Mme [O] en sa qualité de copropriétaire, entre le 30 septembre 2020 et le 1er janvier 2022 (2e appel 2022 non inclus et non compris la répartition des charges de l’exercice 2021/2022), puis le décompte des sommes dues par Mme [O], arrêté au 1er janvier 2025,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 3 mars 2020, 6 avril 2021, 6 avril 2022, 22 mars 2023 et 20 mars 2024, portant approbation des comptes, du budget prévisionnel et approuvant des travaux, assorties de leurs attestations de non-recours,

— les appels de fonds 3 et 4 de l’exercice 2020/2021, les appels de fonds des exercices 2021/2022, 2023/2024, ainsi que les appels de fonds 1 et 2 de l’exercice 2024/2025,

— l’assignation délivrée par huissier le 28 mars 2022, par remise en l’étude.

Il ressort de l’ensemble de ces pièces, nombreuses et concordantes, que Mme [O] est redevable de la somme de 2 909,16 euros de charges dues entre le 30 septembre 2020 et le 1er janvier 2022, 2e appel 2022 non inclus et sans la répartition des charges de l’exercice 2021/2022.

Mme [O] doit être condamnée à régler cette somme de 2 909,16 euros à ce titre, avec intérêts de retard au taux légal à compter de l’assignation du 28 mars 2022, par infirmation du jugement.

S’agissant de l’arriéré des charges actualisé en appel, de 13 588,15 euros au titre des charges échues postérieurement au jugement entrepris et arrêtées au 7 janvier 2025 inclus

Il ressort de l’ensemble des pièces produites au titre de cette période, à laquelle s’ajoutent six mises en demeure de régler les arriérés de charges, datées des 10 mai 2022, 5 septembre 2022, 10 novembre 2022, 10 novembre 2023, 6 mai 2024 et 2 août 2024, et plusieurs rappels, que Mme [O] est redevable de cette somme de 13 588,15 euros au titre des charges échues postérieurement au jugement entrepris et arrêtées au 7 janvier 2025 inclus.

Ajoutant au jugement, Mme [O] doit être condamnée à régler cette somme de 13 588,15 euros au titre des charges échues postérieurement au jugement entrepris et arrêtées au 7 janvier 2025 inclus.

S’agissant des frais de recouvrement réclamés à hauteur de 663,82 euros

En droit

Aux termes du a) de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Concernant les mises en demeure, la facturation prévue au contrat de syndic n’est pas opposable au copropriétaire qui n’est pas partie au contrat, la demande en paiement au titre des frais de mise en demeure, ne saurait dès lors être retenue sur cette base tarifaire, d’autant que comme dit précédemment, il n’est pas justifié d’une quelconque clause d’aggravation.

En l’espèce

Le syndicat des copropriétaires produit six courriers de mises en demeure de régler les arriérés de charges, datées des 10 mai 2022, 5 septembre 2022, 10 novembre 2022, 10 novembre 2023, 6 mai 2024 et 2 août 2024, toutes envoyées en lettre suivie sans que soit produite la preuve de leur réception et facturées entre 39,50 euros et 43,97 euros, ainsi que des facturations de frais de relance entre 33,60 euros et 37,40 euros, et des 'frais d’ouverture de contentieux’ allant de 100 euros jusqu’à 111,30 euros.

Aucun de ces frais ne sera pris en compte, conformément aux dispositions légales rappelées ci-dessus.

Cette demande sera rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires

En droit

L’article 1231-6 du code civil dispose : « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. / Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. / Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. ».

Dans un arrêt rendu par la troisième chambre civile le 20 octobre 2016 (pourvoi n°15-20587), la Cour de cassation a précisé que le paiement en retard des charges de copropriété ne constitue pas un dommage en soi et que deux conditions sont nécessaires pour caractériser le retard comme un dommage : la mauvaise foi de l’intéressé et la démonstration, par le syndicat, de l’existence d’un préjudice indépendant du simple retard.

En l’espèce

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que Mme [O] a déjà fait l’objet d’une procédure visant au paiement d’arriérés de charges et qu’ainsi, par jugement du 15 mars 2021 du Tribunal judiciaire de Versailles, elle a été condamnée à payer la somme de 6 446,24 euros à ce titre, plus 513,26 euros de frais de recouvrement, plus 500 euros de dommages et intérêts et 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il ressort des comptes présentés devant la Cour, que Mme [O] s’en est acquittée par deux chèques, le premier de 8 006,79 euros remis le 2 février 2022 et le second de 515,61 euros remis le 16 mars 2022.

Dans la présente affaire, la dette de Mme [O] est bien plus élevée et s’est aggravée, puisqu’elle est désormais de ( 2 909,16 + 13 588,15 ) soient 16 497,31 euros sans qu’aucun règlement n’ait été effectué depuis le mois de mars 2022, soit depuis plus de trois ans et sans explication, ce qui caractérise la mauvaise foi au sens des dispositions précitées. Quant à l’existence d’un préjudice indépendant du simple retard, le syndicat des copropriétaires en atteste en faisant valoir qu’il s’agit de la deuxième procédure qu’il est contraint de diligenter et que les autres copropriétaires sont contraints depuis plusieurs années, de pallier ce manque important de trésorerie.

Dès lors, Mme [O] sera condamnée à payer une somme de 1 500 euros au syndicat des copropriétaires au titre des dommages-intérêts.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement entrepris, en particulier s’agissant des dépens.

Mme [O], partie perdante, doit être condamnée aux dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, par arrêt rendu par défaut,

— Infirme le jugement du 11 juillet 2022 du Tribunal de proximité de Poissy en tant qu’il a :

* Déclaré irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires,

* Condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens,

Statuant de nouveau des chefs infirmés,

— Déclare recevable la demande du syndicat des copropriétaires de la Résidence [12], sise [Adresse 2] à [Adresse 9] [Localité 1] représenté par son syndic, le Cabinet Loiselet [Localité 14] Fils & F. Daigremont, dont le siège social est [Adresse 5],

— Condamne Mme [I] [O], [Adresse 8] à [Localité 10], à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [12], sise [Adresse 2] à [Adresse 9] [Localité 1] représenté par son syndic, le Cabinet Loiselet [Localité 14] Fils & F. Daigremont, dont le siège social est [Adresse 5], la somme de 2 909,16 euros (deux mille neuf cent neuf euros et seize centimes) au titre des charges dues entre le 30 septembre 2020 et le 1er janvier 2022, 2e appel 2022 non inclus et sans la répartition des charges de l’exercice 2021/2022, avec intérêts de retard au taux légal à compter du 28 mars 2022,

— Condamne Mme [I] [O], [Adresse 8] à [Localité 10], aux dépens de première instance,

Y ajoutant,

— Condamne Mme [I] [O], [Adresse 8] à [Localité 10], à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [12], sise [Adresse 2] à [Adresse 9] [Localité 1] représenté par son syndic, le Cabinet Loiselet [Localité 14] Fils & F. Daigremont, dont le siège social est [Adresse 5], la somme de 13 588,15 euros ( treize mille cinq cent quatre-vingt huit euros et quinze centimes) au titre des charges échues postérieurement au jugement entrepris et arrêtées au 7 janvier 2025 inclus,

— Condamne Mme [I] [O], [Adresse 8] à [Localité 10], à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [12], sise [Adresse 2] à [Adresse 9] [Localité 1] représenté par son syndic, le Cabinet Loiselet [Localité 14] Fils & F. Daigremont, dont le siège social est [Adresse 5], la somme de 1 500 euros au titre des dommages et intérêts,

— Condamne Mme [I] [O], [Adresse 8] à [Localité 10], à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [12], sise [Adresse 2] à [Adresse 9] [Localité 1] représenté par son syndic, le Cabinet Loiselet [Localité 14] Fils & F. Daigremont, dont le siège social est [Adresse 5], la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

— Condamne Mme [I] [O], [Adresse 8] à [Localité 10] aux entiers dépens d’appel, dont distraction au profit de Maître Natacha Marest-Chavenon conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— Rejette toute autre demande ou surplus.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT