RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 23/01577 – N° Portalis DBVS-V-B7H-GAGL

Minute n° 25/00110

[I]

C/

S.C.I. PILARSKI

Jugement Au fond, origine Juge des contentieux de la protection de SAINT-AVOLD, décision attaquée en date du 15 Juin 2023, enregistrée sous le n° 11-22-0427

COUR D’APPEL DE METZ

3ème CHAMBRE

ARRÊT AVANT DIRE DROIT

DU 24 AVRIL 2025

APPELANTE :

Madame [M] [I]

[Adresse 7] [Adresse 5]

[Localité 3]

Représentée par M^e Philippe KAZMIERCZAK, avocat au barreau de METZ

INTIMÉE :

S.C.I. PILARSKI

[Adresse 2] -[Localité 4]

Représentée par M^e David ZACHAYUS, avocat au barreau de METZ

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 Janvier 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés devant M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 13 mars 2025, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

A cette date le délibéré a été prorogé au 24 avril 2025 et les parties en ont été avisées.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

PRÉSIDENT : M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre

ASSESSEURS : M. MICHEL, Conseiller

M^me DUSSAUD, Conseiller

GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me BAJEUX, Greffier

ARRÊT :

Contradictoire

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

Signé par M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, et par M^me BAJEUX, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 26 septembre 2018, Mme [E] [U] a consenti un bail à Mme [M] [I] sur un appartement n°37 et un parking aérien situés [Adresse 1] à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel de 310 euros, outre 60 euros de provision sur charges. Ce logement a été vendu à la SCI Pilarski par acte authentique du 30 août 2019.

Par actes d’huissier signifiés les 25 août et 28 octobre 2022, Mme [I] a fait citer devant le tribunal de proximité de Saint-Avold Mme [U] et la SCI Pilarski aux fins de voir ordonner avant dire droit une expertise de l’installation électrique du logement.

Mme [U] a demandé au juge de prononcer l’irrecevabilité de la demande, la rejeter et condamner Mme [I] à lui verser des dommages et intérêts pour préjudice moral et d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI Pilarski a demandé au tribunal de prononcer l’irrecevabilité des s prétentions de Mme [I], la débouter de ses demandes, reconventionnellement juger que Mme [I] a résilié le bail d’habitation, ordonner son expulsion et la condamner au paiement d’une indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 15 juin 2023, le tribunal a :

— déclaré irrecevable la demande de Mme [I] à l’encontre de Mme [U]

— débouté Mme [I] de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts

— déclaré recevable la demande de Mme [I] à l’encontre de la SCI Pilarski

— débouté Mme [I] de sa demande

— constaté reconventionnellement la résiliation du bail liant Mme [I] à la SCI Pilarski par l’effet du congé donné par Mme [I]

— constaté que Mme [I] est occupante sans droit ni titre de l’appartement numéro 37 et de la place de parking aérien situés résidence [Adresse 7], [Adresse 5] à [Localité 6]

— ordonné à Mme [I] de libérer les lieux susvisés de sa personne, de ses biens et de tout occupant de son chef

— ordonné à défaut de libération volontaire l’expulsion de Mme [I] ainsi que de tout occupant de son chef des locaux situés résidence [Adresse 7], [Adresse 5] à [Localité 6], au besoin avec l’assistance de la force publique et après l’expiration du délai de deux mois prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution

— condamné Mme [I] aux dépens et à verser à Mme [U] et à la SCI Pilarski la somme de 500 euros à chacune en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration d’appel déposée au greffe le 28 juillet 2023, Mme [I] a interjeté appel de toutes les dispositions du jugement hormis celles ayant déclaré irrecevable sa demande à l’encontre de Mme [U], débouté Mme [U] de sa demande reconventionnelle en dommage et intérêts et déclaré recevable sa demande à l’encontre de la SCI Pilarski. Elle a uniquement intimé la SCI Pilarski.

Aux termes de ses dernières conclusions du 30 avril 2024, elle demande à la cour d’infirmer le jugement et de :

— avant dire droit ordonner une expertise technique aux fins de faire toute constatation utile sur l’existence des désordres allégués, examiner l’installation électrique du logement dans son ensemble, signaler toutes les anomalies détectées, examiner plus particulièrement le tableau électrique de l’appartement, dire si les branchements de ce tableau électrique sont tous conformes et correspondent bien au seul usage de l’appartement loué, examiner tous les convecteurs électriques de l’appartement et relever leurs spécifications techniques, mesurer leurs consommations, dire s’ils sont conformes à leur usage et dire si des travaux doivent être entrepris en urgence pour empêcher la survenance d’un désordre ou pour prévenir des dommages aux personnes et aux biens

— en tout état de cause et en l’état condamner la SCI Pilarski à lui payer la somme de 3.000 euros au titre du préjudice résultant de la surconsommation anormale d’électricité

— déclarer irrecevable et en tout cas mal fondée la demande reconventionnelle de la SCI Pilarski et en conséquence rejeter ses demandes

— en tant que de besoin déclarer nul et de nul effet le congé qui lui est attribué

— à titre infiniment subsidiaire condamner la SCI Pilarski à lui rembourser l’intégralité des loyers versés depuis le mois de février 2022

— en tout état de cause condamner la SCI Pilarski aux dépens de première instance et d’appel at au paiement d’une somme de 2.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’appelante expose que la première facture d’EDF pour une période de 7 mois faisait état d’une consommation anormale d’électricité, que le coût était très supérieur au coût de la consommation prévisible indiqué dans le diagnostic de performance énergétique remis lors de la conclusion du bail, que son assureur a dépêché un expert qui a relevé une anomalie se situant sous le meuble de l’évier où des fils apparaissent sans protection et constaté que les circuits de chauffage et du ballon d’eau chaude étaient neutralisés au niveau électrique, en sorte qu’aucun test ni examen des radiateurs, ou du tableau électrique n’a pu être réalisé.

Elle conteste la fin de non-recevoir pour défaut de qualité à agir en faisant valoir que le congé dont se prévaut l’intimée n’est pas valable, que les parties y ont renoncé et qu’elle a toujours un intérêt à agir pour obtenir réparation du préjudice subi pendant le bail. Sur la demande d’expertise, elle soutient qu’elle est nécessaire pour réaliser des tests et examens des radiateurs et du tableau électrique, ajoutant que le cabinet d’expertise privé a estimé le préjudice causé par la surconsommation à 3.000 euros.

Elle expose que la demande de constat de la résiliation du bail est irrecevable dès lors qu’elle n’a pas été dénoncée à la CCAPEX, qu’en tout état de cause le congé qui lui est attribué n’émane pas de sa personne, ne comporte ni destinataire, ni indication quant au bail censé être résilié et n’a pas été délivré dans l’une des formes prévues par l’article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989. Elle souligne que la date de résiliation a été fixée sans fondement au mois de février 2022 alors que la date de réception de la lettre est indéterminée et en déduit que le congé n’est pas valable. Subsidiairement, elle soutient que les parties ont tacitement renoncé à s’en prévaloir, la propriétaire n’ayant sollicité reconventionnellement le constat de la résiliation que par conclusions du 23 mars 2023 alors que compte tenu du délai écoulé et de la poursuite du paiement des loyers, le bail s’est nécessairement poursuivi d’un commun accord, ajoutant qu’aucune demande en paiement d’une indemnité d’occupation n’a été formée avant des conclusions du 30 janvier 2024. Plus subsidiairement, en cas de confirmation de la résiliation du bail, elle sollicite le remboursement des loyers depuis le mois de février 2022.

Aux termes de ses dernières conclusions du 30 janvier 2024, la SCI Pilarski demande à la cour de :

— infirmer le jugement en ce qu’il a déclaré recevable la demande de Mme [I] à son encontre

— juger irrecevables les demandes principales de Mme [I]

— subsidiairement confirmer le jugement

— y ajoutant condamner Mme [I] à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges, outre intérêts et indexations, à compter du 1er février 2022, date de résiliation effective du bail à l’initiative du locataire

— débouter Mme [I] de ses prétentions

— la condamner à lui payer la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Elle expose que l’appelante qui a résilié le contrat de location, ne peut plus invoquer être locataire de l’appartement et qu’en conséquence elle est irrecevable en sa demande principale d’expertise pour défaut d’intérêt et de qualité à agir. Sur le fond, elle reprend la motivation du premier juge ayant rejeté la demande d’expertise, ajoutant que l’appelante n’apporte aucun élément susceptible de remettre en cause le jugement, que selon le rapport du CALM elle a volontairement bouché les entrées d’air sur les fenêtres, que le cabinet Saretec a relevé qu’elle avait arraché la VMC et qu’il a été constaté qu’elle chauffe l’appartement à plus de 25 degrés tous les jours. Elle ajoute que la demande de dommages et intérêts est tout aussi infondée.

L’intimée soutient que la régularité du congé est vainement contestée, que l’appelante ne peut se prévaloir d’éventuelles irrégularités de forme qui l’affecteraient dès lors que c’est elle qui l’a délivré et qu’il lui a été donné acte de sa volonté de mettre fin au bail sans contester la validité de ce congé. Elle conteste la poursuite tacite du contrat de location, indiquant que l’appelante s’était engagée à partir suite au préavis de départ donné le 26 octobre 2021, qu’elle s’est maintenue dans les lieux, qu’elle a cessé de régler l’indemnité d’occupation convenue, et qu’elle n’a aps contesté le courrier de mise en demeure de quitter les lieux adressé le 5 septembre 2022. Elle soutient être fondée à solliciter par voie de demande additionnelle se rattachant à ses demandes originelles par un lien suffisant, la fixation d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges avec indexation et s’oppose à toute demande de remboursement de ces indemnités.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte des dispositions combinées des articles 1373 code civil et 287 et 288 du code de procédure civile, que lorsqu’une partie à laquelle est opposé un acte sous seing privé en dénie l’écriture et la signature, il appartient au juge de vérifier l’acte contesté, à moins qu’il ne puisse statuer sans en tenir compte, au vu des éléments dont il dispose après avoir, s’il y a lieu, enjoint aux parties de produire tous éléments de comparaison.

En l’espèce, la SCI Pilarski se prévaut d’un congé manuscrit que lui aurait adressé l’appelante, laquelle soutient que cette lettre n’émane pas de sa personne.

Étant rappelé que le juge est tenu de procéder à une vérification d’écriture et que celle-ci ne peut être faite que sur le document contesté en original, il convient d’ordonner la réouverture des débats et d’inviter l’intimée à produire la lettre de congé datée du 26 octobre 2021 en original et les parties, en particulier l’appelante, à produire tous documents contemporains de l’acte sur lesquels figurent son écriture et sa signature.

Le surplus des demandes et les dépens sont réservés et la procédure renvoyée à la mise en état.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire et avant dire droit, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

ORDONNE la réouverture des débats ;

ORDONNE avant dire droit à la SCI Pilarski de produire en original la lettre de congé datée du 26 octobre 2021 et aux parties, en particulier à Mme [M] [I], de produire tous documents contemporains de la lettre du 26 octobre 2021 sur lesquels figurent son écriture et sa signature et de faire toute observation utile sur les pièces produites ;

RESERVE le surplus des demandes et les dépens ;

RENVOIE la procédure à la mise en état du 11 septembre 2025.

LE GREFFIER LE PRESIDENT