COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51A

Chambre civile 1-2

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 02 SEPTEMBRE 2025

N° RG 24/03278 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WRUD

AFFAIRE :

[A] [X] [G]

…

C/

[H] [M]

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 22 Février 2024 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 12]

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 1123000045

Expéditions exécutoires

Copies

délivrées le : 02/09/25

à :

M^e Dan ZERHAT

M^e Katell FERCHAUX-LALLEMENT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DEUX SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTS

Monsieur [A] [X] [G]

né le 05 Janvier 1978 à [Localité 11] (ALGERIE)

de nationalité Algérienne

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représentant : M^e Dan ZERHAT de l’AARPI OHANA ZERHAT Cabinet d’Avocats, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 731 – N° du dossier 24078081

Plaidant : M^e Benjamin SCETBON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0268

Madame [K] [B] [C] épouse [G]

née le 23 Avril 1984 à [Localité 10] (MAROC)

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représentant : M^e Dan ZERHAT de l’AARPI OHANA ZERHAT Cabinet d’Avocats, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 731 – N° du dossier 24078081

Plaidant : M^e Benjamin SCETBON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0268

****************

INTIMES

Monsieur [H] [M]

né le 21 Juin 1965 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentant : M^e Katell FERCHAUX-LALLEMENT de la SELARL BDL AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 629 – N° du dossier 20240317

Plaidant : M^e Stephan ZITZERMANN,, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R149

Madame [Y] [M] épouse [M]

née le 29 Juillet 1983 à [Localité 13] (78)

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentant : M^e Katell FERCHAUX-LALLEMENT de la SELARL BDL AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 629 – N° du dossier 20240317

Plaidant : M^e Stephan ZITZERMANN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R149

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 02 Avril 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, Magistrate honoraire chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Madame Isabelle BROGLY, Magistrate honoraire,

Greffière en pré-affectation, lors des débats et du prononcé de la décision : Madame Bénédicte NISI

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 11 juin 2020, M. [H] [M] et Mme [Y] [W] épouse [M] ont donné en location à M. [A] [X] [G] et Mme [K] [G] un pavillon situé [Adresse 1], à [Localité 8], moyennant un loyer mensuel initial de 1 100 euros outre un dépôt de garantie de 2 200 euros et 100 euros à titre de provisions sur charges.

En décembre 2020, le montant du loyer a été ramené à 1 000 euros.

Par acte de commissaire de justice délivré le 27 décembre 2022, M. [H] [M] et Mme [Y] [W] épouse [M] ont fait délivrer assignation à M. [A] [X] [G] et Mme [K] [G], à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pontoise aux fins de :

— voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail et la résiliation du contrat de location pour défaut de paiement des loyers et des charges à leur échéance, à compter du 17 novembre 2022,

— voir ordonner l’expulsion de M. [A] [X] [G] et Mme [K] [G] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance d’un serrurier et le concours de la force publique si besoin est,

— se voir autoriser la séquestration des meubles et objets mobiliers qui seront trouvés dans les lieux lors de l’expulsion, dans tel garde-meubles du choix du demandeur, aux frais, risques et périls de M. et Mme [G],

— voir condamner M. [A] [X] [G] et Mme [K] [G] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer contractuel majoré des charges locatives, à compter du 17 novembre 2022,

— voir condamner M. [A] [X] [G] et Mme [K] [G] à leur payer la somme de 20 188,03 euros au titre de la dette locative arrêtée au 5 décembre 2022, terme de décembre 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et du jugement,

— voir condamner M. [A] [X] [G] et Mme [K] [G] à leur verser la somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— voir condamner M. [A] [X] [G] et Mme [K] [G] aux entiers dépens.

Par jugement contradictoire du 22 février 2024, le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Pontoise a :

— donné acte à M. [H] [M] et Mme [Y] [W] épouse [M] de leur désistement de leur demande d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion compte tenu de la restitution des lieux le 1er juillet 2023,

— condamné M. [A] [X] [G] et Mme [K] [G] à payer à M. [H] [M] et Mme [Y] [W] épouse [M] la somme de 14 366,14 euros avec intérêts au taux légal à compter du 16 septembre 2022,

— dit que M. [H] [M] et Mme [Y] [W] épouse [M] ont respecté leur obligation de délivrer un logement décent à M. [A] [X] [G] et Mme [K] [G],

— débouté M. [A] [X] [G] et Mme [K] [G] de leur demande de réduction de la valeur locative du bien donné à bail,

— débouté M. [A] [X] [G] et Mme [K] [G] de leurs demandes d’indemnisation de leur trouble de jouissance et de leur préjudice moral,

— rejeté la demande de délais de paiement de M. [A] [X] [G] et Mme [K] [G],

— rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

— condamné in solidum M. [A] [X] [G] et Mme [K] [G] à payer à M. [H] [M] et Mme [Y] [W], épouse [M], la somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum M. [A] [X] [G] et Mme [K] [G] aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer, délivré le16 septembre 2022,

— rejeté toute autre demande.

Par déclaration reçue au greffe le 29 mai 2024, M. [A] [X] [G] et Mme [K] [G] ont relevé appel de ce jugement.

Aux termes de leurs conclusions signifiées le 29 août 2025, M. [A] [X] [G] et Mme [K] [G], appelants, demandent à la cour de :

— les recevoir en leur appel et les déclarer bien fondés,

Avant dire droit, et sans préjudice de toute demande incidente tendant à l’octroi d’une telle mesure par la cour :

— d’ordonner une mesure de médiation entre les parties,

à titre principal,

— infirmer le jugement du juge des contentieux de la protection de [Localité 12] du 22 février 2024 en ce qu’il :

* a donné acte à M. [H] [M] et Mme [Y] [W] épouse [M] de leur désistement de leur demande d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion compte tenu de la restitution des lieux le 1er juillet 2023,

* les a condamnés à payer à M. [H] [M] et Mme [Y] [W] épouse [M] la somme de 14 366,14 euros avec intérêts au taux légal à compter du 16 septembre 2022,

* a dit que M. [H] [M] et Mme [Y] [W], épouse [M], ont respecté leur obligation de leur délivrer un logement décent,

* les a déboutés de leur demande de réduction de la valeur locative du bien donné à bail,

* les a déboutés de leurs demandes d’indemnisation de leur trouble de jouissance et de leur préjudice moral,

* les a déboutés de leur demande de délais de paiement,

* a rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

* les a condamnés in solidum à payer à M. [H] [M] et Mme [Y] [W] épouse [M], la somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

* les a condamnés in solidum aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer, délivré le16 septembre 2022,

* a rejeté toute autre demande,

statuant à nouveau,

à titre principal,

— dire que M. [H] [M] et Mme [Y] [W], épouse [M], ont manqué à leur obligation de délivrance d’un logement décent,

— réduire la valeur locative du bien loué de 50 % (soit 500 euros),

— condamner M. [H] [M] et Mme [Y] [W], épouse [M], à leur verser la somme de 18000 euros en réparation du trouble de jouissance subi par eux et leurs 3 enfants durant 3 ans,

— ordonner la compensation de créances,

— condamner M. [H] [M] et Mme [Y] [W], épouse [M], à leur verser après compensation la somme de 3 633,86 euros,

à titre subsidiaire,

— les condamner à verser à M. [H] [M] et Mme [Y] [W], épouse [M], la somme de 14 366,14 euros au titre de l’arriéré de loyers,

— leur accorder 24 mois de délais pour acquitter cette dette,

en tout état de cause,

— condamner M. [H] [M] et Mme [Y] [W], épouse [M], à leur verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [H] [M] et Mme [Y] [W], épouse [M], aux entiers dépens.

Aux termes de leurs conclusions signifiées le 25 novembre 2024, M. [H] [M] et Mme [Y] [W], épouse [M], intimés, demandent à la cour de :

— confirmer le jugement frappé d’appel en toutes ses dispositions,

y ajoutant,

— condamner M. [A] [X] [G] et Mme [K] [G] à leur verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [A] [X] [G] et Mme [K] [G] aux entiers dépens.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 27 février 2025.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’appel de M. [A] [X] [G] et Mme [K] [G].

— Sur la demande tendant à voir ordonner une mesure de médiation.

M. [A] [X] [G] et Mme [K] [G] sollicitent une mesure de médiation à laquelle il ne saurait être fait droit en l’absence d’adhésion des intimés, qui ne répliquent même pas sur cette demande.

— Sur la condamnation à paiement de l’arriéré locatif.

M. [A] [X] [G] et Mme [K] [G] poursuivent l’infirmation du jugement rendu le 22 février 2024 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 12] en ce qu’il les a condamnés à payer à M. [H] [M] et Mme [Y] [W] épouse [M], la somme de 14 366,14 euros avec intérêts au taux légal à compter du 16 septembre 2022, au titre de leur arriéré locatif, tout en demandant à la cour de prononcer à titre principal la compensation judiciaire de cette somme avec celles qu’ils sollicitent à titre d’indemnisation de leurs différents préjudices et de leur accorder subsidiairement des délais de paiement pour s’acquitter du paiement.

Force est de constater que M. [A] [X] [G] et Mme [K] [G] ne contestent pas le montant de la somme au paiement de laquelle ils ont été condamnés, ni dans son principe, ni dans son montant. Le jugement doit donc être confirmé en sa disposition les ayant condamnés à verser à M. [H] [M] et Mme [Y] [W] épouse [M], la somme de 14 366,14 euros au titre de leur arriéré locatif et ce, avec intérêts au légal à compter du 16 septembre 2022.

— Sur la décence du logement.

M. [A] [X] [G] et Mme [K] [G] exposent que le logement donné à bail ne satisfait pas aux exigences de décence prévues par les textes pour solliciter la réduction de la valeur locative du bien loué de 50 % (soit 500 euros), et voir, en conséquence, condamner les consorts [M] à leur verser la somme de 18 000 euros en réparation du trouble de jouissance qu’ils prétendent avoir subi. Au soutien de leur appel, ils font grief au premier juge d’avoir retenu qu’en l’absence de production d’état des lieux d’entrée, les locataires sont présumés les avoir reçus en bon état d’entretien, qu’ils rappellent qu’une diminution du prix du loyer de 100 euros leur a été consentie en raison de l’indécence du logement. Ils ajoutent qu’il incombait aux bailleurs de transmettre un DPE depuis 2020, qu’ils se sont abstenus de remplir cette obligation, que sans doute avaient-ils des éléments à cacher.

M. [H] [M] et Mme [Y] [W] épouse [M] concluent à la confirmation du jugement déféré en ce qu’il a jugé qu’ils n’ont pas manqué à leur obligation de délivrance d’un logement décent et en ce qu’il a, par voie de conséquence, débouté M. et Mme [G] de leur demande d’indemnisation du préjudice de jouissance qu’ils alléguaient. Ils font valoir que les arguments développés par les époux [G] sont dénués de pertinence, qu’en premier lieu, le premier juge s’est borné à appliquer la présomption découlant de l’article 1731 du code civil, qu’en second lieu la diminution du loyer qu’ils ont accordée aux locataires a fait suite à une demande de M. et Mme [G] qui leur avait fait part de difficultés financières qu’ils rencontraient, qu’enfin, à aucun moment, la question du DPE n’a été abordée.

Sur ce,

L’article 1719 du code civil dispose: ' le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant'.

Aux termes de l’article 1720 du même code, 'le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives'.

L’article 6 de la loi d’ordre public du 6 juillet 1989 dispose notamment que ' le bailleur est obligé :

a) de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les éléments mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer (…..).

b) d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du Code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, hormis ceux qui consignés dans l’état des lieux, qui auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée ci-dessus.

c) d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués'.

Il incombe, par ailleurs, au bailleur de délivrer au locataire un logement en bon état d’usage, de réparation et qui réponde aux normes de décence prescrites par les articles 1 et 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatifs aux caractéristiques du logement décent étant rappelé que cette obligation a un caractère d’ordre public.

Il s’ensuit que le bailleur a l’obligation de maintenir le logement dans cet état décent et non dangereux pour le locataire, dès lors qu’il a été informé de sa dégradation à la suite d’événements non imputables au locataire.

En l’espèce, ,M. [A] [X] [G] et Mme [K] [G] se bornent à procéder par voie d’affirmations sans les étayer par la moindre pièce suffisamment probante. C’est ainsi que:

* s’agissant de l’allégation relative aux toilettes bouchées : les appelants ont renoncé à soutenir ce grief dans leurs dernières conclusions notifiées le 29 août 2024, alors que les bailleurs justifient par une facture émise le 27 juillet 2020 avoir fait intervenir la société spécialisée [E] [I] environ un mois après la signature du bail, dès que les locataires leur ont signalé que les toilettes se bouchaient,

* s’agissant des odeurs consécutives alléguées, les locataires ne les établissent pas davantage, alors même qu’ils n’en n’ont pas fait état, notamment dans leur lettre en date du 7 juin 2022, les deux commissaires de justice, aux termes de leur constat respectif dressé en 2023, ne mentionnant pas avoir relevé d’odeurs suspectes,

* s’agissant de la fuite derrière la baignoire entraînant de l’humidité dans la buanderie, le procès-verbal de constat dressé à la requête des époux [G] se borne à rapporter les déclarations de Mme [G] sur des traces d’humidité récurrentes, sans les avoir personnellement constatées,

* la fissure d’une porte-fenêtre intérieure ne constitue pas un motif d’indécence,

* s’agissant du grief relatif à la peinture dégradée dans la salle de bains et la buanderie que les appelants ont renoncé à soutenir dans leurs dernières conclusions, il ressort de l’examen des deux constats dressés en 2023 par chacun des commissaires de justice que la peinture de ces pièces est en mauvais état d’usage, voire sale, mais non dégradée,

* s’agissant du grief relatif à la non-conformité de l’installation électrique que M. et Mme [G] ne reprennent pas dans leurs dernières conclusions, les bailleurs produisent une facture de l’entreprise Ghezli en date du 14 avril 2020, attestant de la remise aux normes de l’installation électrique, ainsi qu’une facture du 18 avril 2023, émise par la même société, confirmant la vérification complète de l’installation, étant observé qu’aux termes de leur déclaration de sinistre du 12 février 2023, les locataires affirment que la vétusté et la non-conformité des installations électriques avaient causé un incendie alors que l’expert mandaté par la société d’assurance n’a constaté qu’un échauffement des câbles dans la boîte de dérivation dû à une surcharge d’appareils branchés, sans départ de flamme ni dommage. A la suite de la constatation par un électricien, le 13 mars 2023, de la non-conformité de certains éléments limités (boîte de dérivation – différentiel et prise), les bailleurs justifient avoir immédiatement fait réaliser des travaux nécessaires, le constat dressé le 1er juillet 2023 par le commissaire de justice confirmant la suppression de la boîte de dérivation et l’installation d’un branchement neuf.

Il suit de là que les allégations d’indécence du logement par les locataires ne sont pas corroborées par la moindre pièce, de sorte que le jugement déféré ne peut qu’être confirmé en ce qu’il a jugé que M. [H] [M] et Mme [Y] [W], épouse [M], ont respecté leur obligation de délivrer un logement décent et en ce que par suite, il a débouté M. et Mme [G] de leur demande d’indemnisation du trouble de jouissance qu’ils alléguaient.

— Sur la demande de délais.

M. [A] [X] [G] et Mme [K] [G] sollicitent des délais de paiement raisonnables afin de s’acquitter de leur dette, exposant que M. [G] est chauffeur de profession avec des revenus modestes et relativement irréguliers, tandis que Mme [G] s’occupe des trois enfants âgés de 15, 12 et 10 ans, que leur situation financière est relativement délicate, ainsi qu’en attestent les avis d’imposition qu’ils versent aux débats.

M. [H] [M] et Mme [Y] [W] épouse [M], s’opposent à la demande, faisant principalement valoir que M. et Mme [G] ne produisent que leur avis d’imposition sans aucun autre justificatif sur leur situation financière, sans même faire de proposition de règlement et sans s’expliquer sur leur capacité à s’acquitter de leur dette dans un délai raisonnable, qu’au surplus, ils n’ont effectué aucun règlement spontané depuis le 16 juin 2023, qu’enfin, le commissaire de justice en charge de l’exécution forcée du jugement a réalisé une saisie-attribution à hauteur de la somme de 10 086,18 euros le 5 août 2024, ce qui démontre, s’il en est besoin, que les appelants disposaient de liquidités leur permettant de régler leur dette, contrairement à ce qu’ils soutiennent.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, force est de constater que M. [A] [X] [G] et Mme [K] [G] ne produisent pas davantage en cause en cause d’appel que devant le premier juge des éléments sur leur situation personnelle et financière, de sorte que la cour est dans l’impossibilité d’apprécier si la demande de délais de paiement qu’ils présentent est justifiée ou non et, notamment, s’ils seraient en mesure de se libérer du paiement dans un délai raisonnable.

En conséquence, M. [A] [X] [G] et Mme [K] [G] doivent être déboutés de leur demande de délais de paiement.

Sur les mesures accessoires.

M. [A] [X] [G] et Mme [K] [G] doivent être condamnés aux dépens de la procédure d’appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, confirmées.

Il y a lieu de faire droit à la demande de M. [H] [M] et Mme [Y] [W], épouse [M], au titre des frais de procédure par eux exposés en cause d’appel en condamnant M. [A] [X] [G] et Mme [K] [G] à leur verser la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS.

La cour,

Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement rendu le 22 février 2024 par le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Pontoise en toutes ses dispositions,

Déboute M. [A] [X] [G] et Mme [K] [G] de l’ensemble de leurs demandes, y compris de leur demande de délais de paiement,

Condamne M. [A] [X] [G] et Mme [K] [G] à verser à M. [H] [M] et Mme [Y] [W], épouse [M], la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [A] [X] [G] et Mme [K] [G] aux dépens d’appel.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Bénédicte NISI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière Le Président