COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 70H

Ch civ.1-4 expropriation

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 18 NOVEMBRE 2025

N° RG 24/07108 – N° Portalis DBV3-V-B7I-W3ZP

AFFAIRE :

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER ILE DE FRANCE, EPFIF

C/

SCI SALERS

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 08 Août 2024 par le juge de l’expropriation de NANTERRE

RG n° : 23/00059

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Stéphanie ARENA,

M^e Véronique BUQUET-ROUSSEL,

Mme [S] [P] (Commissaire du gouvernement)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX HUIT NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER ILE DE FRANCE, EPFIF prise en la personne de son Directeur Général, Monsieur [X] [Y]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentant : M^e Stéphanie ARENA de la SELEURL ARENA AVOCAT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 637 et M^e Miguel BARATA de l’AARPI BARATA CHARBONNEL, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2608

APPELANT

****************

SCI SALERS

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentant : M^e Véronique BUQUET-ROUSSEL de la SCP BUQUET-ROUSSEL-DE CARFORT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 462 et M^e Gilles CAILLET de la SELEURL HELIANS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0876

INTIMÉE

****************

Les fonctions du COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT étant exercées par Mme [S] [P], direction départementale des finances publiques.

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 Octobre 2025, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI

****************

La SCI Salers souhaitant vendre à M. [U] 35 box situés [Adresse 3] à [Localité 7] (92), sis sur la parcelle cadastrée section G n° [Cadastre 5], une déclaration d’intention d’aliéner a été adressée à la mairie de [Localité 7] le 13 juin 2023, visant un prix de 800 000 euros. L’EPFIF, faisant usage de son droit de préemption, a offert de fixer le prix à la somme de 620 000 euros, ce que la SCI Salers a refusé par lettre recommandée avec avis de réception datée du 30 octobre 2023.

Saisi par l’EPFIF selon mémoire parvenu au greffe le 20 novembre 2023, le juge de l’expropriation de Nanterre a par jugement en date du 8 août 2024 :

— déclaré recevable le mémoire de saisine de l’EPFIF ;

— rejeté la demande de la SCI Salers tendant à constater que l’EPFIF avait renoncé à son droit de préemption ;

— fixé le prix de vente du bien de la SCI Salers à 756 000 euros en valeur occupée ;

— rejeté les demandes plus amples ou contraires des parties ;

— condamné l’EPFIF à payer à la SCI Salers la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens ;

— écarté l’exécution provisoire de la décision.

Par déclaration en date du 11 novembre 2024, l’EPFIF a relevé appel de ce jugement.

En son mémoire parvenu au greffe le 3 février 2025, qui a été notifié en une lettre recommandée du 4 février 2025 dont le commissaire du gouvernement et la SCI Salers ont accusé réception le 6 février 2025, qui sera suivi d’un autre mémoire déposé le 30 juin 2025 et notifié le 2 juillet 2025, l’EPFIF expose :

— que le premier juge n’a pas appliqué d’abattement pour occupation, alors qu’il aurait fallu tenir compte de l’état d’occupation du bien, lequel ne sera pas libre au jour de la décision ; qu’un facteur de moins-value doit dès lors être retenu ;

— qu’il ne s’agit pas d’un immeuble de rapport ;

— que si le juge de l’expropriation a appliqué un prix unitaire de 24 000 euros, il a retenu des termes de comparaison portant sur des box situés en sous-sol et donc sécurisés, en meilleur état, en zone pavillonnaire ;

— que c’est une somme de 19 700 euros qui doit être prise en compte ;

— qu’il y a lieu, comme l’a fait le tribunal, de pratiquer un abattement pour vente en bloc ;

— qu’en retenant 35 box d’une valeur de 19 700 euros et en pratiquant deux abattements de 10 %, la somme de 558 495 euros est due ;

— que par ailleurs le commissaire du gouvernement n’a pas sollicité l’infirmation de la décision dans son mémoire, si bien que son appel incident est irrecevable.

L’EPFIF demande en conséquence à la Cour d’infirmer le jugement sur le prix de vente, de fixer le prix de l’immeuble à 558 495 euros, et de condamner la SCI Salers au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens d’appel.

Dans son mémoire parvenu au greffe le 29 avril 2025, qui a été notifié en une lettre recommandée du 5 mai 2025 dont le commissaire du gouvernement et l’EPFIF ont accusé réception le 9 mai 2025, la SCI Salers réplique :

— que la parcelle sur laquelle se trouve le bien bénéficie de règles de construction très favorables ainsi que d’une très bonne visibilité ;

— qu’elle est bien desservie par les transports en commun ;

— que les box font l’objet de baux civils qui sont peu contraignants et facilement résiliables ;

— que ce bien constitue un investissement locatif, si bien que le fait qu’il soit loué constitue un élément de plus-value, ledit bien générant un revenu annuel de 42 000 euros ;

— qu’il y a lieu de retenir les termes de comparaison visés par le juge de l’expropriation, mais d’en augmenter la valeur s’agissant de box qui ne se trouvent pas dans un immeuble soumis au statut de la copropriété mais indépendants et accessibles depuis la voie publique, et qui peuvent d’ailleurs être utilisés à d’autres fins qu’un garage de voiture ;

— qu’il n’y a pas lieu de pratiquer un abattement pour vente en bloc car la valeur économique de l’immobilisation du bien doit être prise en compte ;

— que la valeur vénale du bien préempté doit être fixée à 1 016 400 euros.

La SCI Salers demande en conséquence à la Cour de :

— infirmer le jugement quant au prix de vente du bien ;

— fixer celui-ci à 1 016 400 euros ;

— condamner l’EPFIF au paiement de la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— le condamner aux dépens.

Le 6 mai 2025, le commissaire du gouvernement a déposé un mémoire qui a été notifié en une lettre recommandée du 11 juin 2025, dans lequel il indique :

— qu’il produit un 6ème terme de comparaison en sus de ceux retenus par le jugement attaqué, à savoir une mutation du 15 mars 2024 portant sur un box en sous-sol, cédé 30 000 euros ;

— qu’il n’y a pas lieu de pratiquer un abattement pour occupation ;

— qu’en revanche, un abattement pour vente en bloc de 10 % doit être appliqué.

Il propose à la Cour de fixer le prix du bien à 787 500 euros.

MOTIFS

Si le commissaire du gouvernement n’a pas expressément sollicité l’infirmation de la décision dans son mémoire, cela n’a aucune incidence vu qu’il propose à la Cour de fixer le prix du bien à 787 500 euros alors que la SCI Salers réclame une somme très supérieure soit 1 016 400 euros.

En vertu de l’article L 211-5 du code de l’urbanisme, tout propriétaire d’un bien soumis au droit de préemption peut proposer au titulaire de ce droit l’acquisition de ce bien, en indiquant le prix qu’il en demande. Le titulaire doit se prononcer dans un délai de deux mois à compter de ladite proposition dont copie doit être transmise par le maire au directeur départemental des finances publiques.

A défaut d’accord amiable, le prix est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation selon les règles mentionnées à l’article L 213-4.

En cas d’acquisition, l’article L 213-14 est applicable.

En cas de refus ou à défaut de réponse du titulaire du droit de préemption dans le délai de deux mois prévu à l’alinéa premier, le propriétaire bénéficie des dispositions de l’article L 213-8.

Les dispositions des articles L 213-11 et L 213-12 ne sont pas applicables à un bien acquis dans les conditions prévues par le présent article.

L’article L 213-4 alinéa 1er du code de l’urbanisme prévoit qu’à défaut d’accord amiable, le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l’indemnité de réemploi.

Et l’article L 215-17 prévoit que :

Le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d’expropriation. Toutefois, dans ce cas :

1° La date de référence prévue à l’article L 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est soit la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes approuvant, modifiant ou révisant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien, soit, en l’absence d’un tel plan, cinq ans avant la déclaration par laquelle le propriétaire a manifesté son intention d’aliéner le bien ;

2° Les améliorations, transformations ou changements d’affectation opérés par le propriétaire postérieurement à la date fixée au 1° ne sont pas présumés revêtir un caractère spéculatif ;

3° A défaut de transactions amiables constituant des références suffisantes pour l’évaluation du bien dans la même zone, il peut être tenu compte des mutations et accords amiables intervenus pour des terrains de même qualification situés dans des zones comparables.

Lorsque la juridiction compétente en matière d’expropriation est appelée à fixer le prix d’un bien dont l’aliénation est envisagée sous forme de vente avec constitution de rente viagère, elle respecte les conditions de paiement proposées par le vendeur mais peut réviser le montant de cette rente et du capital éventuel.

La méthode d’évaluation par comparaison, si elle n’est pas obligatoire, est la plus communément utilisée.

Conformément aux dispositions de l’article L 322-2 du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération – sous réserve de l’application des articles L 322-3 à L 322-6 dudit code – leur usage effectif à la date définie par ce texte. La date du jugement est le 8 août 2024.

La date de référence visée à l’article L 322-2 du code de l’expropriation, s’agissant de l’usage effectif de l’immeuble, conformément à l’article L 215-18 du code de l’urbanisme, car il existe un plan local d’urbanisme, est constituée par la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes approuvant, modifiant ou révisant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le terrain. Cette date se situe au 7 décembre 2021, date à laquelle la commune de [Localité 7] a approuvé le plan local d’urbanisme. Enfin il n’y a pas lieu de tenir compte de l’usage que l’EPFIF compte faire du bien.

Il s’agit de deux blocs de bâtiments, séparés par une allée suffisamment large, à usage principal de stationnement, de forme rectangulaire et d’une superficie de 919 m² ; s’y trouvent 35 box, d’une superficie de 15 m², fermés par une double porte en bois munie d’une serrure. Il existe aussi un petit espace de stockage. Si un portail entrave quelque peu l’accès à l’un des box situé à l’entrée il sera aisé de le supprimer ou de le modifier. La toiture est en fibrociment. Le bien est occupé. Il se trouve en secteur Uea (à savoir une zone qui correspond aux espaces mixtes de la commune qui accueillent de manière préférentielle des activités économiques), et est sujet à des restrictions quant à l’emprise au sol maximale et la hauteur des constructions.

Le premier juge a retenu divers termes de comparaison au nombre de 5, et il est parvenu à une valeur moyenne de 24 000 euros. A hauteur d’appel le commissaire du gouvernement en produit un autre, à savoir une mutation datée du 15 mars 2024 portant sur un box en sous-sol, cédé 30 000 euros. La valeur susvisée doit dès lors être augmentée, mais il sera relevé que ces termes de comparaison portent sur des box situés en sous-sol d’une copropriété ce qui les rend moins rapidement accessibles et créée un certain nombre de sujétions (respect du règlement de copropriété notamment). Dans ces conditions le prix unitaire des box sera fixé à 24 000 euros.

S’agissant de l’abattement pour occupation, il n’y a pas lieu de le retenir vu que par nature, un bien tel que celui objet du litige, à savoir un ensemble immobilier constitué de 35 box, est de toute évidence destiné à la location en vue de produire des loyers. Par ailleurs, les baux sont aisément résiliables car une clause des contrats stipule que leur durée est de trois mois renouvelable par tacite reconduction.

S’agissant de l’abattement pour vente en bloc, il correspond à une négociation que l’acquéreur obtient du vendeur en contrepartie de la facilité qu’il lui procure en acquérant plusieurs biens à la fois. Et dès lors que la présente décision doit fixer la valeur vénale du bien en cause, il est nécessaire d’en tenir compte. Les développements de la SCI Salers quant à l’immobilisation de son bien durant la procédure de préemption n’ont pas de lien avec cette question. Un abattement de 10 % pour vente en bloc sera ainsi appliqué.

Dans ces conditions, le prix de vente du bien a été correctement fixé par le juge de l’expropriation, et le jugement sera confirmé en toutes ses dispositions.

L’équité ne commande pas d’allouer une somme en application de l’article 700 du code de procédure civile à l’une ou l’autre des parties.

L’EPFIF sera condamné aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

— CONFIRME le jugement en date du 8 août 2024 ;

— REJETTE les demandes en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE l’EPFIF aux dépens d’appel.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT