RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 10

ARRÊT DU 30 OCTOBRE 2025

(n° 448 , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/15766 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CKA4I

Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 Juillet 2024-Juge de l’exécution de [Localité 5]- RG n° 23/00034

APPELANTE

S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD)

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Amourdavelly MARDENALOM de l’AARPI ASM Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : J130

Ayant pour avocat plaidant M^e Matthieu ROQUEL, Avocat au Barreau de LYON

INTIMÉS

Monsieur [L], [B], [M], [N] [J]

[Adresse 2]

LONDRES-ROYAUME UNI

Représenté par M^e Natacha SODJI, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : 213

Madame [K] [D] épouse [J]

[Adresse 2]

[Localité 7] ROYAUME-UNI

Représentée par M^e Natacha SODJI, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : 213

Le Service des Impôts des Particuliers de [Localité 5], Monsieur le Comptable Public, dont le siège est situé [Adresse 1].

n’a pas constitué avocat

La Compagnie Européenne de Garanties et Caution dont le siège est situé [Adresse 9] (92), inscrite au RCS de [Localité 8] sous le 382506079 prise en la personne de ses représentants locaux, domiciliée ès qualité audit siège.

Ayant pour avocat plaidant M^e Christofer CLAUDE, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 24 Septembre 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Dominique GILLES, Président de chambre

Madame Violette BATY, Conseiller

Monsieur Cyril CARDINI, Conseiller

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Monsieur Cyril CARDINI dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M. Grégoire GROSPELLIER

ARRÊT :

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Dominique GILLES, Président de chambre et par Grégoire GROSPELLIER, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

Par acte authentique du 20 mai 2011, la société Crédit immobilier de France Ile-de-France, aux droits de laquelle se trouve la société Crédit immobilier de France développement (le CFID), a consenti à M. et Mme [J] un prêt immobilier d’un montant en principal de 355 000 euros.

Suivant actes du 18 novembre 2022, le CFID a fait délivrer à M. et Mme [J], demeurant au Royaume-Uni, un commandement de payer valant saisie immobilière de biens leur appartenant situés à [Localité 10] (Val-de Marne).

Par acte du 16 mars 2023, le CFID a assigné M. et Mme [J] à une audience d’orientation devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Créteil et a dénoncé les commandements, par actes du 17 mars 2024, à la société Compagnie européenne de garanties et cautions (la société CEGC) et au service des impôts des particuliers de Créteil, créanciers inscrits.

Par jugement du 25 juillet 2024, le juge de l’exécution a :

— déclaré irrecevable comme prescrite l’action du CFID ;

— prononcé la nullité des commandements de payer valant saisie immobilière transmis le 18 novembre 2022 à l’autorité étrangère compétente et publiés 16 janvier 2023 ;

— ordonné la radiation desdits commandements ;

— ordonné la mainlevée des oppositions signifiées par la banque aux fins de consignation des loyers à Mme [O] le 7 août 2023, Mme [T] le 31 mai 2023, Mme [V] le 31 mai 2023, M. [A] le 31 mai 2023 et Mme [C] le 31 mai 2023 ;

— condamné le CFID à verser à M. et Mme [J] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné le CFID au paiement des dépens.

Le JEX a retenu, en substance :

— que plus de deux années s’étaient écoulées entre la déchéance du terme du prêt, intervenue le 18 mars 2021, et la délivrance du commandement de payer à M. [J], sans que le CFID ne justifie d’actes interruptifs de prescriptions intermédiaires ;

— que le CFID ne justifie pas de la notification du commandement à Mme [J] en l’absence de l’attestation de la remise à l’acte, de sorte que la prescription est également acquise la concernant.

Par déclaration du 18 septembre 2024, le CFID a interjeté appel de ce jugement.

Par ordonnance du 9 octobre 2024, le délégataire du premier président de la cour d’appel a, sur requête du CFID, autorisé ce dernier à assigner selon la procédure à jour fixe pour l’audience du 18 juin 2025.

Les parties intimées ont été assignées par actes des 6 novembre 2024 (Trésor public), 7 novembre 2024 (société CEGC) et 3 décembre 2024 (M. et Mme [J]).

Par un avis du 18 juin 2025 adressé par voie électronique, les parties ont été informées du renvoi de l’affaire à l’audience du 24 septembre 2025.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Par conclusions (n° 3) notifiée par voie électronique le 9 septembre 2025, le CFID demande à la cour d’appel de :

— déclarer le CFID recevable en son appel ;

— infirmer le jugement rendu le 25 juillet 2024 dont appel en toute ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

— constater que le créancier poursuivant, titulaire d’une créance liquide et exigible, agit en vertu d’un titre exécutoire, comme il est dit aux articles L. 311-2 et L. 311-4 du code des procédures civiles d’exécution ;

— constater que la saisie pratiquée porte sur des droits saisissables au sens de l’article L. 311-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

— mentionner le montant de la créance du créancier poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires, à la somme de 338 328,96 euros (décompte actualisé au 28/08/2025) outre intérêts postérieurs ;

— débouter les consorts [J] de l’ensemble de leurs moyens, fins et conclusions,

— ordonner la vente forcée ;

— renvoyer le dossier au juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Créteil pour fixation de l’audience d’adjudication, des modalités de publicités et des visites ;

— condamner les consorts [J] au paiement de la somme de 15 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— ordonner l’emploi des dépens en frais privilégiés de vente.

Le CFID indique à titre liminaire que le Royaume-Uni ayant quitté l’Union européenne avec effet du 1er janvier 2020, la notification des actes est régie par les dispositions combinées des articles 684 et suivants du code de procédure civile et de la Convention de [Localité 6] du 15 novembre 1965.

Il fait valoir :

— que, s’agissant de la signification d’actes à des destinataires demeurant à l’étranger, il convient de faire application des dispositions de l’article 647-1 du CPC ;

— que l’étude du commissaire de justice a retrouvé les avis de réceptions des deux commandements dûment réceptionnés par l’autorité anglaise les 22 et 24 novembre 2022 et qu’elle a en outre relancé celle-ci pour tenter encore une fois d’obtenir la preuve des remises aux débiteurs en Angleterre ;

— qu’en tout état de cause, c’est à la date du 18 novembre 2022 qu’il convient de se placer pour apprécier l’effet interruptif de prescription ;

— qu’en prenant en considération la date du 4 avril 2023, qui correspond au demeurant à la remise de l’assignation à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution a commis une erreur de droit ;

— que la date de l’effet interruptif ne saurait correspondre, comme cela est soutenu par les débiteurs, à l’une des dates visées à l’article 687-2 du CPC

Le CFID ajoute :

— qu’il a fait délivrer aux débiteurs deux commandements aux fins de saisie-vente, eux-mêmes interruptifs de prescription, les 25 mai 2021 et 3 mars 2023, que l’absence de remise effective de ces actes est inopérant et qu’en outre, il produit, pour l’acte du 3 mars 2023, l’attestation de remise à M. [J] ;

— que les débiteurs ont procédé à des règlements spontanés depuis le 18 mars 2021 jusqu’au 3 janvier 2023, qui valent reconnaissance de dette et sont donc également interruptifs du délai biennal de prescription

Il précise qu’il avait prononcé une première fois l’exigibilité anticipée du prêt le 20 février 2020, mais que celle-ci a fait l’objet d’une annulation, de sorte qu’elle a prononcé l’exigibilité du prêt par une seconde lettre adressée à la bonne adresse des débiteurs, à Londres.

Concernant la régularité de la procédure de saisie, le CFID fait valoir :

— que les actes ont été valablement signifiées à l’étranger, les débiteurs ne justifiant en outre d’aucun grief conformément à l’article 114 du code de procédure civile ;

— que la saisie est fondée sur l’acte notarié de prêt du 20 mai 2011 dont la copie exécutoire est bien revêtue de la mention exécutoire et de la signature du notaire ;

— qu’il justifie de la notification des lettres de déchéance du terme.

Il s’oppose enfin à la réduction sollicitée de l’indemnité d’exigibilité, à l’octroi de délais de paiement ainsi qu’à la vente amiable.

Par conclusions (n° 2) notifiée par voie électronique le 19 septembre 2025, M. et Mme [J] demandent à la cour d’appel de :

— déclarer M. et Mme [J] recevables et bien fondés en toutes leurs demandes, fins et conclusions;

— déclarer le CFID mal fondée en son appel et l’en débouter ;

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 25 juillet 2024 ;

— prononcer la caducité des commandements de payer valant saisie immobilière en date du 18 novembre 2022 et tous les actes qui leurs sont subséquents ;

Subsidiairement, si par impossible, l’action en recouvrement n’était pas déclarée prescrite,

— juger la procédure de saisie immobilière irrégulière pour défaut de signification du commandement de payer valant saisie immobilière, de l’assignation à l’audience d’orientation, défaut de titre exécutoire et de créance liquide et exigible ;

— débouter le CFID de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

— juger nul et de nul effet, les commandements de payer valant saisie immobilière en date du 18 novembre 2022 et tous les actes qui leurs sont subséquents ;

— ordonner la radiation des commandements de payer valant saisie immobilière en date du 18 novembre 2022 et des inscription prises du chef des débiteurs ;

— ordonner la mainlevée des oppositions signifiées par la banque en vertu des dispositions de l’article 321-18 du code des procédures civiles d’exécution aux fins de consignation des loyers à :

— Mme [O] le 7 août 2023,

— Mme [T] le 31 mai 2023,

— Mme [V] le 31 mai 2023,

— M. [A] le 31 mai 2023,

— Mme [C] le 31 mai 2023,

A titre subsidiaire et infiniment subsidiairement,

— requalifier l’indemnité d’exigibilité anticipée en clause pénale et supprimer en conséquence le montant de 18 730,74 euros ;

— accorder à M. et Mme [J] des délais de grâce pendant 24 mois pour leur permettre de régler toute dette qui serait constatée selon l’échéancier suivant :

—  23 échéances de 1500 euros chacune,

— le solde à la 24ème échéance

A défaut :

— autoriser la vente amiable du bien saisi ;

— dire que le prix de vente ne pourra être inférieur à la somme de 500 000 euros ;

— dire que l’affaire sera rappelée conformément aux dispositions de l’article R. 322-21 du code des procédures civiles d’exécution à la première date utile devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Créteil à la demande de la partie la plus diligente ;

En tout état de cause

— condamner le CFID à payer à M. et Mme [J] la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le CFID aux entiers dépens.

Concernant la prescription, les débiteurs font valoir :

— que, comme l’a retenu le premier juge, c’est à compter du 18 mars 2021 qu’il convient de se situer pour apprécier le point de départ du délai de prescription ;

— qu’en application de l’article 687-2 du CPC, la date de notification est celle à laquelle l’acte a été remis ou valablement notifié au destinataire ;

— concernant la prescription à l’égard de M. [J], que le commandement de payer valant saisie immobilière n’a jamais été remis ou valablement notifié aux débiteurs saisis et que la pièce produite par le CFID pour justifier de la remise du commandement fait état de la date du 4 avril 2023, de sorte que plus de deux années se sont écoulées enter le 18 mars 2021 et la délivrance du commandement.

— concernant la prescription à l’égard de Mme [J], que le commandement n’a jamais été signifiée à cette dernière, l’autorité étrangère n’ayant jamais fait retour de l’attestation de notification et qu’elle n’a pas à faire la preuve d’un grief.

Ils font valoir, concernant les commandements de payer aux fins de saisie-vente :

— qu’ils n’ont jamais reçu ces actes, le CFID s’étant contenté de produire en première instance les actes de transmission à l’autorité étrangère ;

— que l’attestation de l’autorité étrangère produite en cause d’appel n’a pas interrompu le délai de prescription, l’identité du destinataire n’étant pas mentionnée sur l’attestation et la prescription étant d’ores et déjà acquise à la date de remise ;

— qu’aucun commandement n’a été signifié à Mme [J].

Les débiteurs poursuivent en indiquant :

— que le CFID avait fait signifier des commandements de payer valant saisie immobilière le 15 septembre 2020, précédés de mises en demeure du 20 février 2020 valant déchéance du terme, et que par jugement du 1er octobre 2021, le juge de l’exécution a prononcé la caducité des commandements;

— qu’à supposer qu’il faille tenir compte de la date du 18 novembre 2022, il s’est écoulé plus de deux ans entre la déchéance du terme intervenue le 20 février 2020 et la date de notification du nouveau commandement de payer valant saisie immobilière, le 18 novembre 2022 et qu’il s’est également écoulé deux ans, deux mois et trois jours entre la date du commandement du 15 septembre 2020 et celle du commandement du 18 novembre 2022.

Les débiteurs contestent l’existence de paiements interruptifs de prescription en faisant valoir que le CFID ne précise pas à quelles dates les paiements sont intervenus, que le décompte de créance annexé au commandement et le décompte actualisé au 28 septembre 2022 ne font état d’aucun paiement intervenu après la date du 18 mars 2021, que ces décomptes ne font pas davantage état de paiements intervenus après l’acquisition de la prescription biennale et que, selon la jurisprudence de la Cour de cassation, les paiements ou la reconnaissance par les emprunteurs de leur dette, intervenus après que la prescription a été acquise, ne fait courir aucun nouveau délai biennal.

Concernant la régularité de la procédure de saisie, les débiteurs font valoir :

— qu’ils n’ont jamais reçu le commandement de payer valant saisie ni réceptionné l’assignation à l’audience d’orientation et que la situation leur cause nécessairement un préjudice, de sorte qu’il y a lieu d’annuler les commandements ;

— que le CFID ne justifie pas d’un titre exécutoire, ce dernier n’ayant pas communiqué la copie exécutoire de l’acte notarié ; que l’objet du financement avec la banque n’est pas valablement repris dans l’offre de prêt litigieux et par l’acte notarié du 20 mai 2011 ;

— que les lettres de déchéance du terme du 18 mars 2021 ne sont pas valables dans la mesure où elles ne leur ont pas été remises, de sorte que la déchéance du terme n’a pas été valablement prononcée;

— que les lettres ont été envoyées durant le contexte difficile lié à la pandémie résultant de la COVID-19 qui a rendu difficile la distribution des courriers recommandés au profit des colis, situation qui leur a nécessairement causé un préjudice dans la mesure où, n’ayant pas reçu les mises en demeure préalables, ils ont été mis dans l’impossibilité d’éviter le prononcé de la déchéance du terme.

Ils sollicitent par ailleurs :

— la réduction de l’indemnité d’exigibilité en application de l’article 1231-5 du code civil ;

— des délais de paiement en application de l’article 13413-5 du code civil ;

— l’autorisation de vendre amiablement le bien saisi.

MOTIVATION :

Sur le caractère abusif de la clause de déchéance du terme :

En application de l’article 7, § 1, de la directive n°93/13/CEE du Conseil du 5 avril 1993 concernant les clauses abusives dans les contrats conclus avec les consommateurs, les États membres veillent à ce que, dans l’intérêt des consommateurs ainsi que des concurrents professionnels, des moyens adéquats et efficaces existent afin de faire cesser l’utilisation des clauses abusives dans les contrats conclus avec les consommateurs par un professionnel.

Selon l’article L. 132-1 du code de la consommation, dans sa rédaction, applicable au litige, antérieure à son abrogation par l’ordonnance n° 2016-301 du 14 mars 2016, dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

La Cour de justice des Communautés européennes a dit pour droit que le juge national est tenu d’examiner d’office le caractère abusif d’une clause contractuelle dès lors qu’il dispose des éléments de droit et de fait nécessaires à cet effet et que, lorsqu’il considère une telle clause comme étant abusive, il ne l’applique pas, sauf si le consommateur s’y oppose (CJCE, arrêt du 4 juin 2009, Pannon, C-243/08).

Par arrêt du 29 mai 2024 (1ère Civ., 29 mai 2024, pourvoi n° 23-12.904, publié), la Cour de cassation a jugé que la clause qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat de prêt après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d’une durée raisonnable, crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur ainsi exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement.

Par avis du 11 juillet 2024 (Avis de la Cour de cassation, 11 juillet 2024, n° 24-70.001, publié), la Cour de cassation a dit que :

1°/ Le juge de l’exécution peut constater, dans le dispositif de sa décision, le caractère réputé non écrit d’une clause abusive.

2°/ Le juge de l’exécution, qui répute non écrite une clause abusive, ne peut ni annuler le titre exécutoire, ni le modifier. Il ne peut pas non plus statuer sur une demande en paiement, hors les cas prévus par la loi.

3°/ Le titre exécutoire étant privé d’effet en tant qu’il applique la clause abusive réputée non écrite, le juge de l’exécution est tenu de calculer à nouveau le montant de la créance selon les dispositions propres aux mesures d’exécution forcée dont il est saisi. Il tire ensuite toutes les conséquences de l’évaluation de cette créance sur les contestations des mesures d’exécution dont il est saisi. Lorsqu’il constate que le débiteur ne doit plus aucune somme, il doit ordonner la mainlevée de la mesure.

Au cas présent, il ressort des productions que par acte notarié du 20 mai 2011, le CFID a consenti un prêt immobilier aux époux [J].

Il est stipulé aux conditions générales du contrat (XI exigibilité anticipée – défaillance de l’emprunteur – clause pénale) que « le contrat de prêt sera résilié de plein droit et les sommes prêtées deviendront immédiatement et intégralement exigibles, huit jours après une simple mise en demeure adressée à l’emprunteur, par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte extrajudiciaire, mentionnant l’intention du prêteur de se prévaloir de la clause de résiliation dans l’un ou l’autre des cas mentionnés ci-après (…) ».

Le CFID a, par deux lettres recommandées en date des 20 février 2020 et 18 mars 2021, mis en demeure les époux [J] de payer une certaine somme dans le délai de huit jours et leur indiquant qu’à défaut de paiement dans le délai imparti, la déchéance du terme sera prononcée et que le prêt sera intégralement et immédiatement exigible.

Au vu de ces éléments, il appartient à la cour d’appel, conformément à la jurisprudence précitée, d’examiner d’office le caractère abusif de la clause de déchéance du terme.

Dès lors, il convient, conformément aux articles 16, 444 et 445 du code de procédure civile, d’ordonner la réouverture des débats et de fixer le calendrier de procédure suivant :

date de clôture le jeudi 26 mars 2026 à 13h00 (en cabinet)

date de plaidoirie le mercredi 8 avril 2026 à 9h30.

Les parties seront par suite invitées à conclure en présentant notamment leurs observations :

— d’une part, sur le caractère abusif, au regard de l’article L. 132-1 du code de la consommation, de la clause de déchéance du terme stipulée au contrat de prêt ;

— d’autre part, dans l’hypothèse où la cour d’appel retiendrait le caractère abusif de cette clause, sur les conséquences à en tirer concernant :

— le montant de la créance ;

— la prescription de la créance, ce moyen ayant été soulevé par les débiteurs ;

— la poursuite de la procédure de saisie immobilière.

Il convient par ailleurs de réserver les dépens.

PAR CES MOTIFS, la cour d’appel, statuant par arrêt avant dire droit :

Ordonne la réouverture des débats ;

Fixe le calendrier de procédure suivant :

date de clôture le jeudi 26 mars 2026 à 13h00 (en cabinet)

date de plaidoirie le mercredi 8 avril 2026 à 9h30

Invite les parties à conclure en présentant notamment leurs observations :

— d’une part, sur le caractère abusif, au regard de l’article L. 132-1 du code de la consommation, de la clause de déchéance du terme stipulée au contrat de prêt ;

— d’autre part, dans l’hypothèse où la cour d’appel retiendrait le caractère abusif de cette clause, sur les conséquences à en tirer concernant :

— le montant de la créance ;

— la prescription de la créance, ce moyen ayant été soulevé par les débiteurs ;

— la poursuite de la procédure de saisie immobilière

Réserve les dépens

Le greffier, Le Président,