COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 72Z

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 30 AVRIL 2025

N° RG 24/04405 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WUK2

AFFAIRE :

[M] [K]

et autre

C/

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE VERRIERES JOLI-MAI représenté par son syndic en exercice la société FONCIA IMMOBILIAS

et autre

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 3 octobre 2013 par le Tribunal de grande instance de NANTERRE

N° Chambre : 8

N° RG : 11/10535

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Dan ZERHAT,

M^e Oriane DONTOT,

M^e Asma MZE,

Mme [X] [P] (Médiatrice),

Mme [E] [S] (Médiatrice)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE TRENTE AVRIL DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de VERSAILLES, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

DEMANDEURS devant la cour d’appel de Versailles saisie comme cour de renvoi, en exécution d’un arrêt de la Cour de cassation (3ème chambre civile) du 7 décembre 2017 cassant partiellement et annulant l’arrêt rendu par la Cour d’appel de Versailles le 9 mai 2016 rectifié par l’arrêt de la Cour d’appel de Versailles du 14 novembre 2016 statuant sur l’appel d’un jugement du Tribunal de grande instance de Nanterre du 3 octobre 2013

Monsieur [M] [K]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentant: M^e Dan ZERHAT de l’AARPI OHANA ZERHAT Cabinet d’Avocats, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 731 et M^e Yankel BENSIMHON, Plaidant, avocat au Barreau de PARIS, vestiaire : D.1748

Madame [G] [O] épouse [K]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentant: M^e Dan ZERHAT de l’AARPI OHANA ZERHAT Cabinet d’Avocats, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 731 et M^e Yankel BENSIMHON, Plaidant, avocat au Barreau de PARIS, vestiaire : D.1748

****************

DEFENDERESSES DEVANT LA COUR DE RENVOI

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE VERRIERES JOLI-MAI représenté par son syndic en exercice la société FONCIA IMMOBILIAS, en son établissement secondaire sis [Adresse 2] – [Localité 9]

[Adresse 10]

[Localité 9]

Représentant: M^e Asma MZE de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 699 et M^e Leonel DE MENOU, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0278

S.A LD CABINET LOISELET PERE ET FILS ET DAIGREMONT, venant aux droits de la société SAGIL IDF suite à la transmission universelle de patrimoine en date du 2 juillet 2024

[Adresse 5],

[Localité 8]

Représentant: M^e Oriane DONTOT de la SELARL JRF & TEYTAUD SALEH, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 et M^e Christophe EDON de la SELEURL CHRISTOPHE EDON CONSEIL – C.E.C, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0472

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Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 19 Mars 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

****************

FAITS ET PROCEDURE,

La Résidence Verrières Joli-Mai, située [Adresse 10] à [Localité 9] (Hauts-de-Seine), initialement organisée sous forme de société civile immobilière dont les parts sociales donnent droit à la jouissance actuelle et vocation à l’attribution ultérieure en toute propriété des lots privatifs, est soumise au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Cet ensemble est divisé en 2 155 lots répartis dans 17 bâtiments.

Par acte notarié du 29 juillet 2005, M. et Mme [K] ont acquis diverses parts sociales leur donnant droit à la jouissance et attribution en toute propriété des lots :

* n° 1208, dépendant du bâtiment 7 (G), escalier 1, au 2ème étage, constitué par une chambre avec entrée, salle d’eau, rangement et droit de jouissance en commun avec les lots n°1205 et 1207 d’un WC situé au même étage, et les 27/100 000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales,

* n° 156, dépendant du bâtiment 1 (A), escalier 3, au 1er étage, constitué par une chambre n°12 du plan avec droit de jouissance en commun avec les lots n°153 et 154 de la salle d’eau et du WC situés au même étage, et les 19/100 000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales, et les 8/1000èmes des parties communes particulières du bâtiment 1 (A).

Le 29 mai 2008, ils ont acquis dans les mêmes conditions le lot n° 450, constitué par une chambre située dans le bâtiment 2 (B) au 1er étage et les 22/100 000èmes des parties communes générales.

Par acte notarié du 13 septembre 2010, M. et Mme [K] ont exercé leur droit de retrait et reçu en pleine propriété les lots précités.

Les bâtiments A, B et G comportent respectivement 224 lots numérotés 1 à 224, 227 lots numérotés 301 à 385, 387 à 528 et 47 lots numérotés de 1202, 1205 à 1245, 1248 à 1251.

Par acte du 17 août 2011, M. et Mme [K] ont assigné le syndicat des copropriétaires de leur immeuble ainsi que la société Sagil-IDF, syndic, devant le Tribunal de grande instance de Nanterre, aux fins de voir notamment annuler les résolutions n°19, 27, 4, 4-1, 6 et 6-1 de l’assemblée générale des copropriétaires de cet immeuble du 23 mai 2011, mettre en cause la responsabilité du syndicat au titre de l’entretien des salles d’eau et WC communs, voir déclarer illicite la répartition des charges de nettoyage, électricité, entretien et petites réparations, contester les charges d’escalier qui leur sont imputées, et mettre en cause la responsabilité du syndic.

Par jugement contradictoire du 3 octobre 2013, le Tribunal de grande instance de Nanterre a :

— dit et jugé que :

* les dépenses d’entretien et de réfection des WC et salles d’eau, constituant des parties communes à usage privatif, doivent être réparties conformément au critère énoncé à l’article 17 du règlement de copropriété, soit réparties « à parts égales entre les lots en bénéficiant »,

* les travaux de peinture des sas d’entrée menant aux chambres et de réfection des sols de ces sas d’entrée doivent être mis en oeuvre par le syndicat des copropriétaires, s’agissant des parties communes de l’immeuble,

— condamné en tant que de besoin le syndicat des copropriétaires à :

* mettre en oeuvre les travaux de réfection des WC et salles d’eau, parties communes, à usage privatif de certains lots,

* réaliser après exécution de travaux de réfection des sanitaires communs les travaux de peinture des sas d’entrée des chambres et des sols de ces sas d’entrée,

— dit que les charges inhérentes à la réalisation des travaux de réfection des WC et/ou salles d’eau communs, situés :

* au 2ème étage, escalier 1, bâtiment 7 (G) seront réparties à parts égales entre les copropriétaires des lots 1208, 1205 et 1207,

* au 1er étage, escalier 3, du bâtiment 1 (A) seront réparties à parts égales entre les copropriétaires des lots 153, 154 et 156,

— dit en revanche que M. et Mme [K] n’ont pas vocation à participer aux charges inhérentes à la réalisation des travaux de réfection des WC et/ou salles d’eau communs situés au 1er étage, escalier 1, du bâtiment 2 (B), le lot 450 dont ils sont propriétaires dans ce bâtiment ne leur conférant aucun droit de jouissance à des sanitaires communs,

— annulé la résolution n°19 de l’assemblée générale de la résidence Verrières Joli-Mai à [Localité 9] du 23 mai 2011,

— déclaré M. et Mme [K] recevables en leur demande en annulation de la résolution n° 27 de l’assemblée générale du 23 mai 2011,

— annulé la résolution n°27 de l’assemblée générale de la résidence Verrières Joli-mai à [Localité 9] du 23 mai 2011,

— débouté M. et Mme [K] de leur demande visant à voir :

* annuler les résolutions n°4, 4-1, 6 et 6-1 de l’assemblée générale du 23 mai 2011,

* déclarer irrégulières les répartitions de charges,

* rectifier leur compte individuel et visant au remboursement des charges à hauteur des sommes de 1 409,59 euros et 9 144, 68 euros,

— rejeté les demandes de dommages et intérêts de M. et Mme [K] tant à l’égard du syndicat des copropriétaires Verrières Joli-Mai que de la société Sagil,

— ordonné l’exécution provisoire,

— condamné in solidum M. et Mme [K] à payer, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile :

* 4 000 euros au syndicat des copropriétaires Verrières Joli-Mai,

* 2 000 euros à la société Sagil-IDF,

— débouté les parties de toutes autres prétentions plus amples ou contraires,

— condamné M. et Mme [K] aux dépens avec distraction.

Par arrêt du 9 mai 2016, la cour d’appel de Versailles a :

— Infirmé le jugement en ce qu’il :

* déboute M. et Mme [K] de leur demande en annulation des résolutions 4 et 4-1 de l’assemblée générale des copropriétaires du 23 mai 2011,

* dit que M. et Mme [K] n’ont pas vocation à participer aux charges inhérentes à la réalisation des travaux de réfection des WC ou salles d’eau communs, situés au 1er étage, escalier 1, bâtiment 2 (B), le lot 450 dont ils sont propriétaires ne leur conférant aucun droit de jouissance à des sanitaires communs,

* annule la résolution 19 de l’assemblée générale de la Résidence Verrières Joli Mai à [Localité 9] en date du 23 mai 2011,

* omet de dire que les charges inhérentes à la réalisation des travaux de réfection des wc et/ou salles d’eau communs, à usage privatif de certains lots, doivent également être supportées par les lots 1206, 157 et 450,

— Confirmé le jugement pour le surplus,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

— Dit que les comptes charges d’eau chaude et eau froide adoptés par l’assemblée générale des copropriétaires du 23 mai 2011 aux termes des résolutions 4 et 4-1 sont irréguliers,

— Annulé en conséquence les comptes charges d’ eau chaude et eau froide des exercices 2009 et 2010 ainsi votés,

— Enjoint le syndicat des copropriétaires de :

* fournir les pièces permettant à M. et Mme [K] de déterminer le montant des charges indu en raison de la répartition irrégulière des charges d’eau froide et d’eau chaude des exercices 2009 et 2010 sous astreinte de 100 euros par jour de retard courant à l’expiration du délai de deux mois suivant la signification du présent arrêt jusqu’à la production de ces documents,

* rectifier à la suite le compte individuel de charges de M. et Mme [K] pour les exercices 2009 et 2010,

— Réservé sa compétence pour la liquidation de l’astreinte,

— Dit qu’en cas de difficultés dans l’exécution de cette injonction les parties pourront saisir cette cour sur simple requête,

— Dit n’y avoir lieu à annuler la résolution 19 de l’assemblée générale de la Résidence Verrières Joli Mai à [Localité 9] en date du 23 mai 2011,

— Dit que les charges inhérentes à la réalisation des travaux de réfection des WC ou salles d’eau communs, situés :

* au 2ème étage, escalier 1, bâtiment 7 (G) seront réparties à parts égales entre les copropriétaires des lots 1205, 1206, 1207 et 1208,

* au 1er étage, escalier 3, du bâtiment 1 (A) seront réparties à parts égales entre les copropriétaires des lots 153, 154, 156 et 157,

* au 1er étage, escalier 1, bâtiment 2 (B), seront réparties à parts égales entre les copropriétaires des lots 448, 449, 450 et 451,

— Condamné solidairement M. et Mme [K] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à payer les sommes de :

* 2 500 euros au syndicat des copropriétaires,

* 800 euros à la société Sagil-IDF,

— Rejeté toutes autres demandes,

— Condamné solidairement M. et Mme [K] aux dépens d’appel,

— Dit qu’ils seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Par arrêt du 14 novembre 2016, la Cour d’appel de Versailles a :

— rectifié l’arrêt du 9 mai 2016 (n° de RG 13/9174) rendu par la 4ème chambre de la cour d’appel de Versailles, comme suit :

— supprimé dans le dispositif, à la page 32, les lignes n° 9 et 10 qui indiquent 'annule la résolution 19 de l’assemblée générale de la Résidence Verrières Joli Mai à [Localité 9] en date du 23 mai 2011",

— ajouté dans le dispositif, à la page 32 :

* avant le paragraphe ainsi libellé 'omet de dire que les charges inhérentes à la réalisation des travaux de réfection des wc et/ou salles d’eau communs, à usage privatif de certains lots, doivent également être supportées par les lots 1206, 157 et 4503" le paragraphe suivant ' annule la résolution 27 de l’assemblée générale de la Résidence Verrières Joli Mai à [Localité 9] en date du 23 mai 2011',

* après le paragraphe ainsi libellé 'dit qu’en cas de difficultés dans l’exécution de cette injonction les parties pourront saisir cette cour sur simple requête’ le paragraphe suivant 'Dit sans portée la demande d’annulation de la résolution 27 de l’assemblée générale du 23 mai 2011',

— Dit que cette rectification sera mentionnée en marge de la minute de l’arrêt et que plus aucune expédition de celui-ci ne devra être délivrée sans la mention de cette rectification,

— Laissé les dépens à la charge du Trésor Public.

Par arrêt daté du 27 novembre 2019, la Cour d’appel de Versailles a :

— dit que le dispositif de l’arrêt de cette cour rendu le 9 mai 2016 portant le n° RG 18/8238, rectifié par un arrêt du 14 novembre 2016, doit être rectifié ainsi qu’il suit :

Les lignes n° 1 et 2 de la page 33 portant la mention suivante :

'Dit n’y avoir lieu à annuler la résolution n° 19 de l’assemblée générale de la Résidence Verrières Joli Mai à [Localité 9] en date du 23 mai 2011',

sont supprimées,

— déclaré irrecevable la requête des époux [K] en ce qu’elle tend à réparer une omission de statuer sur la rectification de leur compte individuel de charges pour les exercices 2005 à 2008 et 2011 à 2013 et à étendre l’injonction de produire les documents leur permettant de déterminer le montant des charges indues en raison de la répartition irrégulière des charges d’eau chaude et d’eau froide pour les mêmes exercices,

— rejeté la demande des époux [K] tendant à voir dire que le syndic est également concerné par ces demandes,

— dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté toute autre demande,

— laissée les dépens de la présente instance à M. et Mme [K].

Par arrêt en date du 7 décembre 2017, la Cour de cassation a cassé cet arrêt en ce qu’il limite aux seules charges d’eau chaude et d’eau froide l’annulation des résolutions 4 et 4-1 de l’assemblée générale du 23 mai 2011 et l’injonction faite au syndicat des copropriétaires de fournir les pièces permettant de déterminer le montant des charges indues et de rectifier le compte individuel des charges.

M. et Mme [K] ont saisi la Cour d’appel de Versailles en tant que cour de renvoi le 20 février 2018.

Selon ordonnance du 3 août 2018, le magistrat délégataire du premier président de la Cour d’appel de Versailles a mandaté un huissier de justice pour procéder à la vérification des compteurs. Par ordonnance du 23 mai 2019 il a rétracté cette ordonnance. Puis le 5 janvier 2021 le conseiller de la mise en état a désigné un huissier de justice aux fin de procéder aux vérifications.

En leurs conclusions notifiées le 5 mars 2025, M. et Mme [K] exposent :

— que la Cour de cassation a invalidé l’ensemble des comptes, l’ensemble des calculs de charges sur la période allant de 2005 à 2013, et ce même si durant une certaine période c’était une SCI qui était propriétaire de leurs lots, car c’étaient déjà eux qui payaient les charges ;

— qu’un copropriétaire peut invoquer que la répartition des charges n’est pas calculée conformément au règlement de copropriété même si les comptes ont été approuvés par une assemblée générale qui n’a pas été contestée en justice ;

— que c’est au syndic qu’il incombe de calculer les charges réellement dues ;

— que le chef de l’arrêt de la Cour d’appel de Versailles concernant la responsabilité du le syndicat des copropriétaires est atteint par la cassation, par un lien de dépendance nécessaire, dès lors que l’intéressé a commis une faute en procédant à une mauvaise répartition des charges ;

— que l’arrêt de la Cour d’appel de Versailles du 27 novembre 2019 susvisé est nul, car lors de son prononcé, cette juridiction était dessaisie ; que par l’effet de la cassation et du renvoi elle était dessaisie de plein droit de toute connaissance ultérieure de l’affaire, seule la juridiction de renvoi pouvant statuer ;

— qu’en l’espèce le syndic est propriétaire de lots dans la copropriété et se favorise par une clé de répartition des charges illicites ;

— que le premier procès-verbal de constat est nul, par perte de fondement juridique car en vertu de l’ordonnance du premier président de la Cour d’appel de Versailles l’ordonnance susvisée a été rétractée ; que de plus l’huissier de justice instrumentaire, Maître [V], entretenait des relations avec le syndicat des copropriétaires ;

— que s’agissant du second procès-verbal de constat, dressé par Maître [J] en vertu de la décision du conseiller de la mise en état, il a été déposé très en retard, alors que cet huissier de justice a perçu des sommes importantes du syndicat des copropriétaires en sus de la provision initiale, en contravention avec les dispositions de l’article 248 du code de procédure civile ; que Maître [J] n’a tenu nul compte de leurs dires ; que ce constat est nul ;

— que la demande de mesure d’instruction formée par le syndicat des copropriétaires est infondée, la Cour de cassation ayant déjà tranché la question de la régularité des charges ; que cette demande se heurte aux dispositions de l’article 631 du code de procédure civile, de même qu’à celles de l’article 146 du même code ; qu’il y a d’autant moins lieu d’ordonner une mesure d’instruction sur le point de savoir si les lots commerciaux sont raccordés que le syndicat des copropriétaires reconnaît lui-même qu’il n’y a pas de compteurs ;

— qu’il appert qu’un certain nombre de lots sont dépourvus de compteurs d’eau ou ne sont pas relevés, alors que les articles 48 et 25 du règlement de copropriété prévoyaient qu’il y aurait des compteurs individuels ; que le syndicat des copropriétaires a appliqué un forfait ;

— que courant 2013, tous les compteurs ont été remplacés par des compteurs radio-relevés sans décision de l’assemblée générale ; que de plus seuls les compteurs Techem peuvent être radio-relevés ;

— que les charges d’eau froide ont été réparties par tantièmes ce qui démontre que le syndicat des copropriétaires ne dispose pas de compteurs d’eau fiables ;

— que la clé de répartition des charges est illicite, ayant pour effet d’exonérer les locaux commerciaux de certaines d’entre elles ;

— que le règlement de copropriété doit s’appliquer, alors que la modification de l’article 4 in fine survenue en 2005 ne leur est pas opposable car ladite modification a été publiée en cours d’instance, postérieurement à l’assemblée générale du 16 juin 2014 ; qu’il n’existe donc pas de parties communes spéciales ;

— que les charges de conservation et d’entretien doivent être réparties selon les millièmes, sans lien avec l’utilité qu’elles peuvent avoir pour chaque lot ;

— que tous les détenteurs de lots doivent payer des charges d’eau froide, qui s’élèvent à la différence entre la consommation de la copropriété et celle des locaux commerciaux ;

— que s’agissant des éléments de sécurité, ils acceptent qu’ils soient répartis par millièmes ;

— que s’agissant de la cage d’escalier, elle n’est pas réservée aux lots habitation, les propriétaires des locaux commerciaux y ayant accès, et n’étant donc pas dispensés de ces charges ;

— que l’annexe 3 des comptes aurait dû être présentées avec la clé de répartition des charges prévues par le règlement de copropriété conformément à l’article 10 du décret du 17 mars 1967 ;

— que la clé de répartition des charges Habitation bâtiments est irrégulière en ce que ces charges sont réparties uniquement entre les lots habitations ;

— que s’agissant des charges Ensemble des bâtiments, elles ont été imputées à tort sur les seuls lots habitation, alors qu’il était nécessaire de les répartir entre l’ensemble des lots comme il est dit à l’article 16 du règlement de copropriété ;

— que les charges Commerces ont été réparties irrégulièrement, uniquement entre les commerces, en contravention avec les articles 16 et 20 du règlement de copropriété ;

— que s’agissant des charges ascenseur, conformément à l’article 22 du règlement de copropriété elles doivent être réparties par bâtiment ;

— que les charges eau froide sont réparties en fonction de la catégorie du lot, et non pas comme les charges générales communes ; que le magasin Carrefour Market en a été purement et simplement dispensé ;

— que concernant les charges eau chaude et eau froide, l’article 26 du règlement de copropriété édicte deux clés de répartition, applicables aux lots habitation et aux lots commerciaux ; que le syndic n’a pas respecté ces règles ;

— que selon l’article 26 du règlement de copropriété, les charges de chauffage sont réparties selon la surface habitable pour les appartements et selon la surface utile pour les locaux commerciaux ;

— que s’agissant des chambres de service, les charges ont été réparties à tort selon les tantièmes, alors que selon l’article 71 du règlement de copropriété ces charges doivent être réparties à parts égales entre les lots en bénéficiant ;

— que s’agissant des charges de salaires, les divers lots ont été traités différemment, alors même que des postes ont été créés sans vote de l’assemblée générale, en contravention avec l’article 31 du décret du 17 mars 1967 ;

— que les charges de rémunération des tiers intervenants doivent être assumées par le syndic ;

— que des charges indues leur ont été imputées, telles que celles afférentes aux escalier des bâtiments sis [Adresse 4] alors que leurs lots ne s’y trouvent pas ;

— que les articles 18 et 20 du règlement de copropriété ne concernent pas que les parties communes à tous les lots d’un même bâtiment, mais également les parties privatives dont l’usage est réservé à certains lots ;

— que l’annulation de la résolution n°19 de l’assemblée générale du 23 mai 2011

est atteinte par la cassation ;

— que par ailleurs le syndic a montré une carence certaine dans l’entretien des parties communes si bien que des infiltrations se sont créées dans leur lot ;

— que faute de compteurs, il convient de fixer un forfait eau chaude et eau froide pour tout lot qui n’en est pas équipé ou qui en possède un défectueux ;

— que le syndic a inclus à tort dans les charges ses frais d’avocat.

M. et Mme [K] demandent en conséquence à la Cour de :

— constater la nullité de l’arrêt rendu le 27 novembre 2019 ;

— confirmer le jugement en ce qu’il a annulé la résolution n° 19 de l’assemblée générale du 23 mai 2011 ;

— supprimer dans l’arrêt du 9 mai 2016 les lignes 1 et 2 de la page 33 ;

— prononcer la nullité du procès-verbal de constat en date du 18 octobre 2018, dressé par Maître [V], ainsi que celle du constat des 18, 19, 20 mai et 1er juin 2016 dressé par Maître [J] ;

— fixer la rémunération de ces deux huissier de justice et ordonner la restitution du surplus ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande d’expertise ;

— leur déclarer inopposable le règlement de copropriété du 18 avril 2005 ;

— invalider la clé de répartition des charges illicite et annuler la résolution d’approbation des comptes 2009 et 2010 ainsi que la répartition des charges effectuée sur l’ensemble des exercices concernés ;

— déclarer illicites les clés « Ensemble des bâtiments », « Charges commerces », « Charges Ascenseur », Charges Escaliers », « Eau froide » ;

— annuler en conséquence les résolutions d’approbation des comptes 2009 et 2010 ;

— ordonner la répartition des charges d’électricité, de nettoyage, d’entretien et petites réparations d’un bâtiment visées par la clé Charges Habitation entre tous les lots de ce bâtiment selon les tantièmes bâtiment et déclarer illicite la clé Charges Habitation pour ces catégories de charges ;

— ordonner que les charges de nettoyage et de gestion des encombrants des bâtiments ainsi que l’entretien et la maintenance du réseau de distribution de télévision et de radiodiffusion pour «l’ensemble des bâtiments » (81.679 tantièmes) soient réparties « entre tous les lots des bâtiments hors garage » (95.463 tantièmes) ;

— ordonner que les charges de dératisation des sous-sols et de désinsectisation de tous les niveaux de chaque bâtiment, liées au contrat 3D soient réparties entre tous les copropriétaires de chaque bâtiment ;

— ordonner que les charges de nettoyage et désinfection des gaines de vide-ordures soient réparties uniquement entre les lots équipés de vide-ordures, et ainsi exclure les chambres et les commerces qui n’en sont pas équipés ;

— ordonner au syndicat des copropriétaires de faire ventiler par le prestataire 3D les factures liées au contrat 3D sous astreinte de 50 euros par jour et les exonérer des charges de nettoyage et désinfection des gaines de vide-ordures des factures ventilées ;

— interdire toute répartition de charges d’eau froide, en Charges générales communes ;

— invalider la répartition des charges d’eau froide depuis 2005 à 2013 :

o Répartition de 90 % des dépenses eau froide en 83479 tantièmes

uniquement,

o Utilisation d’une clé unique de répartition en 83479 tantièmes,

o Exonération de 90 % des charges d’eau froide pour 16979 tantièmes 140,

o Répartition de 1O % des dépenses eau froide en 100453 (charges Générales communes) ;

— ordonner une répartition des charges d’eau froide :

o Selon la consommation indiquée par les compteurs individuels majorée d’un forfait de 10 % en sus de leur consommation, pour les locaux commerciaux et professionnels,

o Selon de la différence entre la consommation générale et la consommation desdits locaux commerciaux et professionnels majorée de 10 %, pour tous les autres lots en y incluant les appartements, les cave habitations, les chambres, les caves commerciales et les lots parkings du garage, selon les tantièmes de droits dans la copropriété de chacun de ces lots,

— ordonner une répartition des charges d’eau chaude ainsi qu’une présentation en annexe 3 pour approbation des comptes :

o Selon la consommation indiquée par le compteur individuel eau chaude montant net clé unique Eau chaude hors douches communes/ consommation indiquée par tous les compteurs hors douches communes, pour l’eau chaude des bâtiments hors douches communes,

o Selon le montant eau chaude de la clé Eau chaude hors douches communes considérée / nombre de chambres ayant jouissance de cette douche, pour l’eau chaude consommée par une chambre ayant jouissance en commun d’une même douche commune, et sur les charges chauffage ; ordonner que la dépense globale chauffage soit répartie nette de toute dépense d’eau chaude et, indépendamment des sous-stations, selon 2 clés uniquement :

o Chauffage Habitations selon la surface habitable pour les lots Habitation :

o Chauffage Commerces selon la surface utile pour les lots Commerces :

— Et déclarer illicites les clés 300 à 305 utilisées :

— Chauffage appartements hors H1 (Clé 300)

— Chauffage appartements H1 (Clé 301)

— Chauffage Supermarché (Clé 302)

— Ex Chauff. Commerces consommation en 2010

— Chauff. Commerces consommation (Clé 305)

— sur les charges « Chambres de service » :

* ordonner que les charges de nettoyage des sanitaires communs aux chambres soient réparties par parts égales et uniquement entre les lots en bénéficiant,

* ordonner au Syndicat des copropriétaires de faire ventiler par le prestataire, les factures du nettoyage des sanitaires communs aux chambres, objet du litige, par groupe de sanitaires, nature et nombre de sanitaires (WC, douches, lavabos), sous astreinte de 50 euros par jour,

— déclarer illicite la clé globale « Chambres de service » qui répartit les charges de nettoyage des sanitaires communs aux chambres, en tantièmes de toutes les chambres (4856) et même entre les lots qui n’en bénéficient pas et ordonner une répartition uniquement entre les lots bénéficiant de sanitaires communs ;

— constater qu’aucun concierge n’a été prévu par le règlement de copropriété aux bâtiments B et G ;

— interdire toute présence de charge salaires dans les comptes de la copropriété aux bâtiments B et G, ainsi que de techniciens de surfaces, peintre ou chef d’équipe technicien dont le syndicat des copropriétaires n’a pu justifier d’un vote de création de tous ces postes ;

— sur les charges Rémunérations de tiers intervenant 2009 :

* interdire une répartition de la facture Qualiconsult entre les seuls propriétaires de chambres ,

* imputer à la société LD Cabinet Loiselet père et fils et Daigremont la facture Qualiconsult,

— ordonner que toutes les charges inhérentes aux travaux de réfection des WC et salles d’eau, parties communes générales à usage privatif des chambres, y compris les peintures et accessoires devront être réparties entre tous les lots des bâtiments concernés selon leurs tantièmes, et non seulement entre ceux qui en ont la jouissance par parts égales, à l’exception des dépenses de dépose du receveur, de pose d’un nouveau receveur et d’une nouvelle douchette qui eux devront être réparties par parts égales entre les chambres en ayant la jouissance ;

— en conséquence, déclarer irrégulière la répartition des charges et invalider le compte individuel de M. et Mme [K] de 2005 à 2013 ;

— annuler intégralement les résolutions n° 4 et 4-1 de l’assemblée générale des copropriétaires du 23 mai 2011 approuvant les comptes des exercices 2009 et 2010, du fait d’une présentation en annexe 3 des charges selon des clés de répartitions illicites et de charges indues ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de la Résidence Verrières Joli-mai ([Localité 9]) à payer à M. et Mme [K] la somme de 3 371,43 euros au titre des charges déterminables indûment payées par ceux- ci de 2005 à 2013 et des travaux des sanitaires, assortie des intérêts au taux légal à compter du 17 août 2011;

— donner injonction au syndic en place et représentant le syndicat, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, de rectifier le compte individuel de charges de M. et Mme [K] ;

— interdire qu’un lot d’habitation ou commerce se sépare du service d’eau de la copropriété, possibilité offerte uniquement pour les charges de chauffage et pour les commerces uniquement ;

— fixer pour tout lot ayant l’utilité objective d’eau froide ou/ et d’eau chaude, et recensé sans consommation fiable d’eau froide ou / et d’eau chaude sur les relevés, un forfait de consommation

* d’eau froide pour les locaux commerciaux ou professionnels,

* d’eau chaude pour tout lot non équipé de compteur ou défectueux ou bien fixer une autre répartition des charges d’eau froide et d’eau chaude,

— donner injonction au syndicat des copropriétaires de la Résidence Verrières Joli-mai de fournir, sous astreinte de 100 euros par jour de retard et par document demandé cité ci-après à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, les pièces suivantes :

' Les états détaillés certifiés des charges de copropriété des exercices 2005 à 2013 ;

' L’original ou copie certifiée conforme, de toutes les factures des frais d’avocat imputés à la copropriété concernant les exercices 2005 à 2013 ;

' Les pièces justifiant la répartition de la clé charges Commerces des exercices 2005 à 2013 par bâtiment ainsi que toutes explications permettant à M. et Mme [K] de calculer justifier le recalcul leur quote-part conformément au règlement de copropriété ;

' Les pièces attestant la surface utile de chaque lot commerce y compris le supermarché ;

' Les courriers des propriétaires de lots commerciaux au syndic, ayant utilisé la faculté de se débrancher ou se rebranchant au chauffage collectif suivant l’article 9-n ;

' Les factures du prestataire permettant de déterminer la dépense totale chauffage nette d’eau chaude ;

' les factures d’honoraires d’avocat de la copropriété concernant le présent litige dont les appelants doivent être exonérés en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

' Pour chacun des exercices 2005 à 2013 :

— Les factures d’eau froide Veolia,

— Les relevés ISTA ou TECHEM indiquant la consommation eau froide individuelle des locaux commerciaux et professionnels équipés d’un compteur,

— Un état des consommations estimées pour les locaux commerciaux et professionnels non équipés de compteur d’eau froide relevé par le prestataire, ou bien défectueux ;

— Le relevé indiquant la consommation générale d’eau froide ;

— Un état détaillé des dépenses générales afin d’expurger toute dépense d’eau froide présente en charges générales communes ;

— Tous les documents justifiant la dépense total eau chaude : . facture du prestataire d’ECS (eau chaude sanitaire) pour les 2 composantes R1 (réchauffement eau froide) et R2 (abonnement ECS),

. nombre de m3 eau froide utilisés pour l’eau chaude,

— Relevés des dépenses permettant d’identifier la présence d’eau chaude en charges Chauffage H1 et en Charges Chauffage hors H1, à répartir En charges Eau chaude et non Chauffage, pour les exercices dont les comptes ont été approuvés et non contestés,

— Les relevés ISTA ou TECHEM indiquant la consommation eau chaude individuelle des lots équipés d’un compteur eau chaude,

— Un état des consommations estimées pour les lots non équipés de compteur d’eau chaude relevé par le prestataire, ou bien défectueux,

Et de manière générale, tout document qui s’avérerait utile pour justifier le compte individuel de charge de M. et Mme [K] ;

— infirmer en conséquence le jugement du Tribunal de grande instance de Nanterre du 3 octobre 2013 sur ces points.

— confirmer l’annulation des résolutions n° 19 et 27 de l’Assemblée Générale du 23 mai 2011 ;

— condamner le syndicat des copropriétaires à indemniser M. et Mme [K] à la somme de 52 800 euros pour défaut d’entretien des sanitaires communs parties communes, pour vote sur partie privative et pour approbation de comptes contenant des sommes indues ;

— condamner la société LD Cabinet Loiselet père et fils et Daigremont à payer à M. et Mme [K] la somme de 10 000 en réparation de leurs préjudices inhérents aux man’uvres volontaires et dolosives déployées pour favoriser les lots commerciaux et tenter d’empêcher la manifestation de la vérité ;

— dispenser les époux [K] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— condamner solidairement le syndicat des copropriétaires de la Résidence Verrières Joli-mai et la société Sagil IDF, à régler à M. et Mme [K] la somme de 48 769,08 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

— condamner solidairement le syndicat des copropriétaires de la Résidence Verrières Joli-mai et la société Sagil IDF aux dépens d’appel, y compris les dépens de l’arrêt cassé, et dit que ceux-ci pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— ordonner de revenir devant cette Cour en cas de difficulté dans l’exécution de l’arrêt à intervenir.

Dans ses conclusions notifiées le 27 février 2025 auxquelles il est renvoyé, le syndicat des copropriétaires demande à la Cour de :

— ordonner une expertise ;

— ordonner que la SCP Abrahmi Blanchet Lallemand, commissaire de justice à Clamart, procède aux constatations nécessaires ;

— déclarer M. et Mme [K] irrecevables en leurs demandes portant sur la période allant du 29 juillet 2005 au 13 septembre 2010 et pour la période allant du 1er janvier 2011 au 31 décembre 2013, pour défaut d’intérêt à agir ;

— déclarer M. et Mme [K] irrecevables en leur demande de dommages-intérêts formée à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la Résidence Verrières Joli-Mai, du fait de la chose jugée ;

— déclarer M. et Mme [K] irrecevables en toutes leurs demandes découlant d’une interprétation différente de l’article 17, alinéa 2, du règlement de copropriété ressortant du jugement rendu par le 3 octobre 2013 par le Tribunal de grande instance de Nanterre et de l’arrêt rendu le 9 mai 2016 par la Cour d’appel de Versailles ;

— déclarer M. et Mme [K] irrecevables en toutes leurs demandes autres que celles portant sur « l’annulation des résolutions n° 4 et 4-1 de l’assemblée générale du 23 mai 2011 et l’injonction faite au syndicat des copropriétaires de fournir les pièces permettant à M. et Mme [K] de déterminer le montant des charges indues et de rectifier le compte individuel de charges (de) M. et Mme [K] aux charges d’eau froide et d’eau chaude ».

— débouter M. et Mme [K] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

— débouter la société LD Cabinet Loiselet père et fils et Daigremont de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— confirmer le Jugement rendu par le Tribunal de grande instance de Nanterre le 3 octobre 2013,

en ce qu’il a :

— débouté M. et Mme [K] de leur demande visant à :

*annuler les résolutions n° 4 et 4-1 de l’Assemblée Générale du 23 mai 2011,

*déclarer irrégulières les répartitions de charges,

*rectifier leur compte individuel,

— rejeté la demande de dommages-intérêts de M. et Mme [K] formée à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la Résidence Verrières Joli-Mai ;

— condamner M. et Mme [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Verrières Joli-Mai la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens ;

Y ajoutant,

— débouter M. et Mme [K] de leur demande de rectification de compte de copropriétaire et de la restitution de la somme de 3 371,43 euros, au titre des charges indûment payées de

2005 à 2013 et des travaux de sanitaires ;

Vu l’article 18 de la Loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 1992 du Code civil,

— A titre subsidiaire, pour le cas où par extraordinaire, la Cour devait faire droit à l’une des quelconques demandes pécuniaires que M. et Mme [K] formulent contre le syndicat des copropriétaires :

— condamner la société LD Cabinet Loiselet père et fils et Daigremont à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence Verrières Joli-Mai une indemnité de 3 000 euros en réparation du préjudice subi par l’indemnité mise à sa charge sur le fondement de la contribution aux frais irrépétibles de M. et Mme [K] par la Cour de cassation du fait de la censure partielle de l’arrêt de la Cour d’appel de Versailles du 9 mai 2016 ;

— condamner la société LD Cabinet Loiselet père et fils et Daigremont à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de la Résidence Verrières Joli-Mai de toute somme à laquelle il pourrait être condamné à payer à M. et Mme [K] en remboursement des charges de copropriété perçues indûment ;

— condamner la société LD Cabinet Loiselet père et fils et Daigremont à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de la Résidence Verrières Joli-Mai de toute somme à laquelle il pourrait être condamné à payer à M. et Mme [K] au titre des frais irrépétibles et des dépens de la présente procédure, y compris les dépens de l’arrêt cassé ;

— A titre subsidiaire, réduire à due proportion les demandes de dommages-intérêts pour tous préjudices excédant une période de dix ans ;

En tout état de cause,

— condamner M. et Mme [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Verrières Joli-Mai une indemnité de 60 000 euros, et ce pour contribution aux frais irrépétibles exposés en cause d’appel, par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. et Mme [K] aux entiers dépens de l’appel, qui comprendront les honoraires de la SCP Abrahmi Blanchet Lallemand.

Dans ses conclusions notifiées le 27 février 2025, la société LD Cabinet Loiselet père et fils et Daigremont demande à la Cour :

— confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté les demandes de dommages et intérêts de M. et Mme [K] ;

— statuer ce que de droit quant aux demandes et moyens du syndicat des copropriétaires ;

— déclarer le syndicat des copropriétaires irrecevable en ses demandes ; l’en débouter ;

— condamner M. et Mme [K] à lui payer la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner solidairement aux dépens qui seront recouvrés par Maître Dontot.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 mars 2025.

Interrogées par la Cour, l’ensemble des parties ont accepté le principe d’une médiation.

MOTIFS

En vertu de l’article 131-1 du code de procédure civile :

Le juge saisi d’un litige peut, après avoir recueilli l’accord des parties, ordonner une médiation.

Le médiateur désigné par le juge a pour mission d’entendre les parties et de confronter leurs points de vue pour leur permettre de trouver une solution au conflit qui les oppose.

La médiation peut également être ordonnée en cours d’instance par le juge des référés.

Au cas d’espèce les parties ont donné leur accord pour une médiation, qui sera dès lors ordonnée ainsi qu’il sera dit au dispositif.

PAR CES MOTIFS

Vu l’accord des parties ;

— DESIGNE Mme [X] [P] et Mme [E] [S], demeurant [Adresse 3], [Localité 7] ([Courriel 11]) en qualité de médiatrices, afin d’entendre les parties et de confronter leurs points de vue pour leur permettre de trouver une solution amiable au conflit qui les oppose ;

— FIXE à trois mois la durée initiale de la mission des médiatrices à compter de la première réunion de médiation ;

— FIXE à 3 000 euros le montant de la provision à valoir sur la rémunération des médiatrices ;

— DIT que cette provision sera remise, au plus tard le 30 juin 2025, à concurrence de 1 000 euros pour M. et Mme [K] , 1 000 euros pour le syndicat des copropriétaires, et 1 000 euros pour la société LD Cabinet Loiselet père et fils et Daigremont, directement entre les mains des médiatrices ;

— DIT qu’à l’expiration de leur mission, les médiatrices feront connaître par écrit à la Cour si les parties sont ou non parvenues à trouver une solution au conflit qui les oppose ;

— DIT que le rapport de mission ne fera pas mention des propositions transactionnelles éventuellement avancées par l’une ou l’autre des parties ;

— DIT que l’affaire sera rappelée à la mise en état du 25 novembre2025 ;

— DIT qu’une copie du présent arrêt sera adressée par lettre simple aux parties et aux médiatrices ;

— RESERVE les dépens.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT