COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 53D

Chambre civile 1-3

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 05 JUIN 2025

N° RG 22/04395

N° Portalis DBV3-V-B7G-VJNL

AFFAIRE :

[R] [C]

…

C/

[T] [J]

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 17 Février 2022 par le TJ de NANTERRE

N° Chambre : 2

N° RG : 19/08205

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Stéphanie FOULON BELLONY

M^e Kazim KAYA

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE CINQ JUIN DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [R] [C]

né le [Date naissance 1] 1975 à [Localité 15]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 10]

Madame [G] [S] épouse [C]

née le [Date naissance 2] 1976 à [Localité 12]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 10]

Représentant : M^e Stéphanie FOULON BELLONY, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 673

Représentant : M^e Jennifer VILLARD, Plaidant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 521

APPELANTS

****************

Monsieur [T] [J]

né le [Date naissance 5] 1987 à [Localité 11] (92)

de nationalité Française

[Adresse 8]

[Localité 7]

Monsieur [O] [J]

né le [Date naissance 6] 1991 à [Localité 13] (92)

de nationalité Française

[Adresse 8]

[Localité 7]

Représentant : M^e Kazim KAYA, Postulant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 574

INTIMES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 28 janvier 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Florence PERRET, Présidente, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Florence PERRET, Présidente,

Monsieur Bertrand MAUMONT, Conseiller

Madame Charlotte GIRAULT, Conseillère

Greffière, lors des débats : M^me FOULON

FAITS ET PROCEDURE :

Par acte authentique en date du 6 juin 2018, rédigé par Me [D] [L], avec la participation de Me [P] [M], notaires à [Localité 14], M. [R] [C] et Mme [G] [S], épouse [C], (ci-après « M. et Mme [C] ») ont conclu, en qualité de promettants, avec M. [T] [J] et son frère, M. [O] [J], (ci-après, « les consorts [J] ») une promesse unilatérale de vente portant sur un bien immobilier situé au [Adresse 9] à [Localité 16] au prix net vendeur de 995 000 euros.

Cette promesse a été consentie pour une durée expirant le 6 septembre 2018 à 16 heures. Elle prévoyait une indemnité d’immobilisation de 99 500 euros, représentant 10 % du prix de vente. A ce titre, la somme de 25 000 euros a été séquestrée en la comptabilité de l’étude de Me [L].

Par ailleurs, la promesse était assortie d’une condition suspensive d’obtention d’un prêt bancaire par les bénéficiaires – couvrant l’intégralité du coût d’acquisition remboursable en 300 mois au taux d’intérêt maximum de 1,90 % – devant se réaliser au plus tard le 6 août 2018.

Par lettre du 17 juillet 2018, le Crédit agricole d’Ile-de-France a informé les consorts [J] du refus de leur demande de prêt.

Par lettre du 11 juillet 2018, la société BNP Paribas a précisé à la CAFPI, société de courtiers, son refus de financement.

Par lettre des 3 et 6 août 2018, la CAFPI a notifié aux consorts [J] le refus des demandes de prêts.

Par courriel du 6 août 2018, M. [J] a adressé ces refus à M. et Mme [C].

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 7 août 2018, M. et Mme [C] ont mis en demeure les consorts [J] de justifier, sous huitaine, des deux refus des organismes bancaires concernant des prêts répondant aux caractéristiques prévues par le contrat.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 9 août 2018, les consorts [J] ont confirmé aux promettants la défaillance de la condition suspensive en joignant à leur courrier les lettres des deux banques et ont sollicité la restitution de la somme séquestrée à titre d’indemnité d’immobilisation.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 10 août 2018, M. et Mme [C] ont refusé la restitution de la somme séquestrée en soulignant que les lettres des banques ne leur semblaient pas satisfaisantes. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 13 août 2018, ils ont écrit à la société BNP Paribas pour vérifier l’origine de son courrier.

Suivant acte d’huissier du 17 octobre 2018, dénoncé à Me [L] le 23 octobre 2018, les consorts [J] ont fait sommation à M. et Mme [C] d’autoriser la mainlevée de la somme séquestrée.

Par acte d’huissier de justice en date du 11 décembre 2018, les consorts [J] ont fait assigner en référé M. et Mme [C] devant le président tribunal de grande instance de Paris afin d’obtenir la levée du séquestre à leur profit. Les promettants ont sollicité, à titre reconventionnel, le paiement à leur profit de l’intégralité de l’indemnité d’immobilisation.

Par ordonnance du 1er février 2019, le président tribunal de grande instance de Paris a dit n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes.

Par acte d’huissier de justice en date du 30 juillet 2019, les consorts [J] ont fait assigner M. et Mme [C] devant le tribunal de grande instance de Nanterre aux fins de constater la caducité de la promesse de vente et de se voir restituer la somme séquestrée.

Par jugement du 17 février 2022, le tribunal judiciaire de Nanterre a :

— dit que les consorts [J] peuvent se prévaloir du bénéfice de la condition suspensive et sont fondés à solliciter la restitution de la somme de 25 000 euros versée entre les mains de Me [D] [L], exerçant [Adresse 3] à [Localité 17], en exécution de la promesse unilatérale de vente signée avec M. et Mme [C], le 6 juin 2018,

— ordonné en conséquence la restitution par Me [D] [L], de la somme de 25 000 euros aux consorts [J],

— rejeté la demande tendant au paiement sous astreinte de cette somme,

— rejeté la demande tendant au paiement des intérêts au taux légal sur la somme de 25 000 euros par M. et Mme [C],

— rejeté l’ensemble des demandes formées par M. et Mme [C] à l’encontre des consorts [J],

— rejeté la demande des consorts [J] pour résistance abusive,

— condamné M. et Mme [C] ensemble, à payer aux consorts [J] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. et Mme [C] aux dépens dont distraction au profit de M^e Karole Samoun Bulourde, avocat, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire,

— rejeté pour le surplus.

Par acte du 5 juillet 2022, M. et Mme [C] ont interjeté appel et prient la cour, par dernières conclusions du 29 septembre 2022, de :

— les déclarer recevables et bien fondés en l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— infirmer le jugement déféré en ce qu’il :

*a dit que les consorts [J] peuvent se prévaloir du bénéfice de la condition suspensive et sont fondés à solliciter la restitution de la somme de 25 000 euros versée entre les mains de Me [D] [L], exerçant [Adresse 3] à [Localité 17], en exécution de la promesse unilatérale de vente signée avec eux le 6 juin 2018,

*a ordonné en conséquence la restitution par Me [D] [L], de la somme de 25000 euros aux consorts [J],

*a rejeté leur demande reconventionnelle formée à titre principal, tendant à voir ordonner aux consorts [J] de faire libérer à leur profit les fonds séquestrés à la Caisse des dépôts et consignations, à hauteur de 25 000 euros, correspondant à une partie de l’indemnité d’immobilisation prévue par la promesse unilatérale de vente du 6 juin 2018 sous astreinte de 100 euros par jour de retard ainsi que de les condamner solidairement à leur verser la somme de 74 500 euros correspondant au surplus du montant de l’indemnité d’immobilisation prévue à ladite promesse majorée des intérêts de retard sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

*a rejeté leur demande reconventionnelle formée à titre subsidiaire tendant à voir les consorts [J] condamnés solidairement à leur verser la somme de 99 500 euros à titre de dommages intérêts pour réparer le préjudice subi du fait des man’uvres dolosives qu’ils ont commises à leur encontre,

*les a condamnés à payer aux consorts [J] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

*les a condamnés aux dépens dont distraction au profit de M^e Karole Samoun Bulourde, avocat, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile,

*a rejeté pour le surplus toutes leurs autres demandes

Statuant à nouveau,

A titre principal,

— juger que les consorts [J] ne justifient pas avoir formé auprès de deux établissements bancaires distincts des demandes de prêts conformes aux caractéristiques prévues par la promesse unilatérale de vente conclue entre les parties le 6 juin 2018,

— juger que la condition suspensive d’obtention de prêt prévue par la promesse unilatérale de vente conclue entre les parties le 6 juin 2018 est réputée accomplie au sens de l’article 1304-3 du code civil,

En conséquence,

— condamner solidairement les consorts [J] à leur verser la somme de 99 500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue par la promesse unilatérale de vente conclue entre les parties le 6 juin 2018, majorée des intérêts au taux légal à compter du 14 septembre 2018, et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir,

— débouter les consorts [J] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

A titre subsidiaire, si par impossible la cour d’appel de Versailles estimait que la réalisation de la condition suspensive litigieuse n’était pas réputée acquise,

— juger que les consorts [J] ont commis des man’uvres dolosives à leur encontre,

— juger que ces man’uvres dolosives leur ont causé un préjudice dont les consorts [J] leur doivent réparation,

En conséquence,

— condamner solidairement les consorts [J] à leur verser la somme de 99 500 euros à titre de dommages intérêts pour réparer le préjudice subi du fait des man’uvres dolosives qu’ils ont commises à leur encontre,

— débouter les consorts [J] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

En tout état de cause,

— condamner solidairement les consorts [J] à leur verser la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de la présente instance,

— débouter les consorts [J] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.

Par dernières écritures du 26 décembre 2022, les consorts [J] prient la cour de :

— confirmer dans toutes ses dispositions le jugement déféré,

— débouter M. et Mme [C] de l’ensemble de leurs demandes et prétentions,

— condamner M. et Mme [C] au paiement de la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. et Mme [C] aux entiers dépens.

La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 décembre 2024.

SUR QUOI :

Les appelants reprennent exactement les mêmes moyens de fait et de droit qu’en première instance.

Pour dire que la condition suspensive d’obtention de prêt prévue par la promesse unilatérale de vente conclue entre les parties le 6 juin 2018 était réputée défaillie, le tribunal a retenu que les intimés avaient respecté les exigences de la promesse unilatérale de vente en ce qui concerne le dépôt des demandes auprès des établissements bancaires, leur teneur et le respect des délais, notamment de la date pour déposer les demandes de prêt que de celle pour communiquer les refus de prêts aux vendeurs.

La condition suspensive relative à « l’ Obtention d’une ou plusieurs offres définitives de prêt(s) » insérée à la promesse de vente du 6 juin 2018 était ainsi rédigée :

«  Qu’il soit obtenu par le bénéficiaire une ou plusieurs offres définitives de prêts entrant dans le champ d’application de l’articles L. 313-1 du code de la consommation.

Pour l’application de cette condition suspensive, il est convenu au titre des caractéristiques financières des offres de prêts devant être obtenues :

— organisme prêteur : tout organisme bancaire

— Montant maximum de la somme empruntée : Un million cent vingt mille cinq cent quatre-ving-dix-huit euros (1.120.598 euros)

— Durée de remboursement : 300 mois

— Taux nominal d’intérêt maximum : 1,90 % l’an (hors assurances).

— Garantie : que ce ou ces prêts soient garanties par une sûreté réelle portant sur les biens ou le cautionnement d’un établissement financier, à l’exclusion de toute garantie personnelle devant émaner de personnes physiques (sauf le cas de garanties personnelles devant être consenties par les associés et gérant de la société qui se rendrait acquéreur).

La condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention d’une ou plusieurs offres définitives de prêts au plus tard le 6 août 2018.(') ".

Il est ensuite précisé au titre de « Refus de prêt-justification » que : « Le bénéficiaire s’engage, en cas de non obtention du financement demandé, à justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques ci-dessus. En conséquence le bénéficiaire s’engage à déposer simultanément deux demandes de prêt ».

Il a été justement constaté par les premiers juges que tant le montant du prêt sollicité que le taux étaient mentionnés dans l’acte comme étant des montants maximum. Il ne peut donc être fait grief aux consorts [J] d’avoir sollicité de la BNP Paribas un taux inférieur à 1,90 % l’an (hors assurances) et un montant du prêt de 1 079 500 euros, donc à peine inférieur à 1.120.598 euros, ce qui était possible au vu des la clause correspondante.

Quant au défaut relevé par les appelants à propos de la lettre du 17 juillet 2018 de refus du Crédit agricole -mentionné par erreur comme étant le Crédit lyonnais dans le jugement déféré – qui ne mentionnait pas le taux d’intérêt sollicité, il ne peut être reproché aux intimés cette omission dans une lettre dont ils ne sont pas les rédacteurs et qui mentionne par ailleurs un montant et une durée du prêt sollicité conformes aux stipulations de l’acte ainsi qu’une longue liste des pièces financières et autres produites par les candidats souscripteurs.

En outre, la comparaison des simulations respectives de l’emprunt sollicité auprès de la BNP et du Crédit agricole démontre que les mensualités auprès du Crédit agricole étaient d’un montant supérieur ce qui justifie le refus de cet établissement en indiquant que le taux ne pouvait pas être d’un montnt insignifiant.

Enfin, à chaque fois, le nom des employés des établissements bancaires est spécifié et les appelants ont fait, en vain, une enquête auprès des deux banques pour vérifier la véracité des informations contenues dans les deux lettres.

La cour constate donc que les modalités convenues ont toutes été observées par les intimés alors que les objections formulées par les époux [C] tiennent à des soupçons de fraude non étayés s’agissant de la véracité de la réponse donnée par la lettre de la BNP Paribas du 11 juillet 2018 et de celle du Crédit agricole du 17 juillet 2018.

Les appelants n’apportent aucun élément concret permettant de mettre en doute l’intégrité de ces documents dont les caractéristiques font écho aux exigences de l’avant-contrat en ce qui concerne le montant du prêt et ses diverses modalités, comme relevé par les premiers juges par des motifs appropriés.

De ce fait, il ressort que la condition suspensive a défailli sans qu’une faute quelconque ne soit prouvée à la charge des consorts [J], la promesse de vente est devenue caduque et la cour adopte les motifs de la décision déférée pour la confirmer sur ces points ainsi que sur les conséquences financières qui en découlent en termes de restitution de la somme séquestrée de

25 000 euros.

Sur le dol

La seule pièce sur laquelle les appelants s’appuient pour dire avoir été trompés par les intimés quant au montant de leurs revenus est un courrier émanant du 31 mai 2018 adressé par la société Crealis, conseillère en gestion de patrimoine, à l’agence immobilière, le cabinet Mouyal . Dès lors, cette pièce qui évoque des revenus mensuels supérieurs à ceux établis par les pièces financières des intimés ne peut constituer la preuve de la déloyauté des consorts [J] qui n’en sont pas les auteurs.

Le jugement qui a débouté les époux [C] de leurs demandes fondées sur le dol est confirmé.

Sur les autres demandes

Les autres demandes des appelants sont rejetées eu égard au sens du présent arrêt.

Le jugement est confirmé en ses dispositions statuant sur les dépens et l’indemnité de procédure.

M. et Mme [C], qui échouent en leur appel, sont condamnés à payer à M. [T] [J] et M. [O] [J] une somme de 4 000 euros d’indemnité de procédure, outre les dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant contradictoirement et par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Rejette l’ensemble des demandes de M. et Mme [C] ,

Y ajoutant,

Condamne M. et Mme [C] à payer à M. [T] [J] et M. [O] [J] ensemble une somme de 4 000 euros d’indemnité de procédure sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. et Mme [C] aux dépens d’appel.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Florence PERRET, Présidente et par Madame FOULON, Greffière , auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La greffière, La présidente,