COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 70C

Chambre civile 1-2

ARRÊT N°181

CONTRADICTOIRE

DU 10 JUIN 2025

N° RG 23/08293 -

N° Portalis DBV3-V-B7H-WHRC

AFFAIRE :

[Y] [B] épouse [U]

…

C/

[E] [A] [G]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 27 Novembre 2023 par le Tribunal de proximité de MONTMORENCY

N° chambre :

N° Section :

N° RG : 1123000595

Expéditions exécutoires

Copies certifiées conformes délivrées

le : 10.06.25

à :

M^e Eric BOURLION

M^e Agnès THOUMIEU

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX JUIN DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTS

Madame [Y] [B] épouse [U]

née le [Date naissance 1] 1986 à [Localité 11] (TURQUIE)

[Adresse 5]

[Localité 8]

Représentant : M^e Eric BOURLION de la SCP CABINET BOURLION, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 50

Monsieur [W] [U]

né le [Date naissance 2] 1986 à [Localité 13] (TURQUIE)

[Adresse 5]

[Localité 8]

Représentant : M^e Eric BOURLION de la SCP CABINET BOURLION, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 50

****************

INTIMÉ

Monsieur [E] [A] [G]

né le [Date naissance 4] 1994 à [Localité 12]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représentant : M^e Agnès THOUMIEU, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 508

Plaidant : M^e Joachim CELLIER de la SELEURL JCS AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D2191

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 11 février 2025, Monsieur Philippe JAVELAS, président, ayant été entendu en son rapport, assisté de Madame NISI Bénédicte, greffière en pré-affectation, devant la cour composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Madame Valérie DE LARMINAT, Conseillère,

qui en ont délibéré,

Greffière placée lors des débats : Madame Gaëlle RULLIER

Greffière en pré-affectation lors du prononcé : Madame Bénédicte NISI

EXPOSE DU LITIGE

M. [W] [U] et Mme [Y] [B], épouse [U], ont acquis le bien sis [Adresse 5] à [Localité 9] le 19 octobre 2015, au moyen d’un prêt immobilier souscrit auprès de la société Crédit Lyonnais.

La société Crédit Logement s’est portée caution au profit des acquéreurs.

Un commandement de payer valant saisie a été délivré par la société Crédit Logement en mars 2021 aux époux [U].

La déchéance du terme du prêt bancaire a été prononcée.

La société Crédit Logement a accepté que les époux [U] procèdent à la vente amiable de leur maison moyennant un prix de 335 000 euros, selon courrier du cabinet [O] au notaire, M. [X], du 14 mars 2022.

Par jugement en date du 14 septembre 2021, le juge de l’exécution près le tribunal judiciaire de Pontoise a ordonné la vente aux enchères publiques du bien appartenant aux époux [V].

Selon acte de vente passé le 6 décembre 2022, M. [E] [A] [G] a acquis le pavillon litigieux qui appartenait aux époux [U] au prix de 388 600 euros, déclaré à l’acte entièrement libre de location ou occupation.

Par acte en date du 17 avril 2023, une sommation d’avoir à quitter les lieux a été délivrée aux époux [U].

Par acte de commissaire de justice délivré le 8 juin 2023, M. [G] a assigné les époux [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montmorency aux fins d’obtenir :

— la déclaration selon laquelle les occupants sont sans droit ni titre,

— leur expulsion immédiate ainsi que celle de tout occupant de leur chef de la maison à usage d’habitation litigieuse, ce avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire,

— la suppression du délai de deux mois, prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, ainsi que le bénéfice du sursis prévu au premier alinéa de l’article L. 412-6 du même code,

— la condamnation solidaire des époux [U] à lui verser la somme de 2 500 euros par mois, correspondant à la valeur locative du bien, à compter de l’assignation et jusqu’à parfaite libération des lieux,

— la condamnation solidaire des époux [U] à lui verser la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamnation solidaire des époux [U] aux entiers dépens en ce compris les coûts de la sommation de quitter les lieux, de l’assignation et des formalités légales obligatoires subséquentes,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Par jugement contradictoire du 27 novembre 2023, le juge des contentieuxde la protection du tribunal de proximité de Montmorency a :

— constaté l’absence de bail verbal entre les parties concernant le bien sis à [Localité 9],

[Adresse 6],

— constaté que les époux [U] sont occupants sans droit ni titre depuis le 6 décembre 2022 du logement sis [Adresse 6] à [Localité 9],

— ordonné l’expulsion des époux [U], ainsi que celle de tous occupants de leur chef du logement sis [Adresse 6] à [Localité 9], avec au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— rappelé que le sort des meubles se trouvant dans l’appartement au moment de l’expulsion sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— rejeté la demande d’astreinte,

— débouté M. [G] de sa demande de réduction du délai de deux mois de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— fixé l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 6 décembre 2022 à la somme de 2 500 euros,

— condamné solidairement les époux [U] à verser à M. [G] ladite indemnité d’occupation mensuelle,

— constaté que les époux [U] ont versé les indemnités d’occupation pour la période de décembre 2022 à octobre 2023,

— ordonné la capitalisation des intérêts conformément aux termes de l’article 1343-2 du code civil,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— condamné in solidum les époux [U] à payer à M. [G] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum les époux [U] aux dépens,

— dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Par déclaration reçue au greffe le 12 décembre 2023, les époux [U] ont relevé appel de ce jugement.

Aux termes de leurs conclusions signifiées le 11 mars 2024, les époux [U], appelants, demandent à la cour de :

— les déclarer recevables et bien-fondés en leurs demandes,

— infirmer la décision entreprise en ce qu’elle a :

* constaté l’absence de bail verbal entre les parties concernant le bien sis à [Adresse 10],

* constaté qu’ils sont occupants sans droit ni titre depuis le 6 décembre 2022 du logement sis [Adresse 6] à [Localité 9],

* ordonné leur expulsion, ainsi que celle de tous occupants de leur chef du logement sis [Adresse 6] à [Localité 9], avec au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

* rappelé que le sort des meubles se trouvant dans l’appartement au moment de l’expulsion sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

* rejeté la demande d’astreinte,

* débouté M. [G] de sa demande de réduction du délai de deux mois de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

* fixé l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 6 décembre 2022 à la somme de 2500 euros,

* condamné solidairement ceux-ci à verser à M. [G] ladite indemnité d’occupation mensuelle,

* constaté qu’ils ont versé les indemnités d’occupation pour la période de décembre 2022 à octobre 2023,

* ordonné la capitalisation des intérêts conformément aux termes de l’article 1343-2 du code civil,

* débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

* condamné ceux-ci in solidum à payer à M. [G] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

* condamné in solidum ceux-ci aux dépens,

* dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision,

Statuant à nouveau,

— débouter M. [G] de l’intégralité de ses demandes,

— constater l’existence un bail verbal conclu entre les parties depuis décembre 2022,

En conséquence,

— prononcer la validité du bail verbal entre eux et M. [G],

— réduire le montant du loyer mensuel et fixer à la somme de 2 000 euros par mois le montant du loyer,

Et en conséquence

— condamner M. [G] à leur restituer la somme de 7 000 euros correspondant au trop-perçu de loyer de décembre 2022 à février 2024,

En tout état de cause,

— condamner M. [G] à leur payer la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [G] aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions – conclusions d’intimé n°2 – M. [G], intimé, demande à la cour de :

— confirmer le jugement dont appel,

— débouter les époux [U] de leurs demandes,

— condamner solidairement les époux [U] à lui payer 3 000 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux dépens.

Les époux [U] ont été expulsés du pavillon en 2024.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 23 janvier 2025.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I) Sur l’existence d’un bail verbal

Les époux [U] soutiennent devant la cour, comme déjà devant le premier juge, que M. [G], à qui ils ont cédé leur pavillon, leur a consenti un bail verbal.

Ils indiquent s’être accordés avec M. [C] pour une vente à réméré, leur laissant la possibilité de racheter leur bien ultérieurement, avant d’opter pour une vente classique, dès lors qu’ils avaient reçu l’assurance de pouvoir bénéficier d’un bail d’habitation jusqu’à ce qu’ils soient en mesure de racheter leur bien.

Ils exposent que l’existence de ce bail verbal se déduit du fait que le bien a été vendu à une somme dérisoire – 385 750 euros – alors que le prix estimé était de 552 000 euros, et qu’ils ont financé une partie du prix de vente du bien en versant à M. [G] une somme de 6 350 euros, ce qui démontre l’existence d’un arrangement entre les parties préalable à la vente visant à leur permettre de rester dans leur bien et de le racheter ultérieurement.

Pour preuve de leurs allégations, ils versent aux débats un message Whatsapp aux termes duquel M. [G] leur a transmis, en janvier 2022, un contrat de bail en précisant ' A signer en trois exemplaires toi et ta femme', ainsi que la preuve du versement mensuel de la somme de 2 500 euros de décembre 2022 à octobre 2023.

Les époux [U] demandent à la cour, après avoir constaté l’existence d’un bail verbal, de réduire le loyer mensuel de 2 500 à 2 000 euros et de débouter M. [G] de la totalité de ses demandes.

M. [G] réplique que les époux [U] ne démontrent pas l’existence d’un bail verbal et que l’existence d’un tel bail ne peut se déduire de :

— du prix de vente – 388 600 euros- qui n’est pas un prix vil ou lésionnaire, la banque n’étant pas opposée à une vente à ce prix, dès lors qu’il n’y avait pas d’autre créancier à désintéresser, et que les époux [U] avaient intérêt à vendre le plus rapidement possible pour désintéresser la banque et éviter une vente aux enchères,

— du versement de la somme de 6 350 euros, cette somme étant destinée à rembourser une partie du prêt accordé par M. [G] pour un montant de 25 000 euros,

— l’envoi d’un projet de bail aux époux [U], ce bail n’ayant jamais été retourné signé.

Réponse de la cour

Selon l’article 1714 du code civil : « On peut louer, ou par écrit ou verbalement (…) ».

La preuve de l’existence d’un bail verbal incombe au demandeur et donc, en l’espèce, aux époux [U].

Aux termes d’une analyse exhaustive des faits de la cause et des pièces versées aux débats, le premier juge a pertinemment relevé que ni le fait que le prix de cession du bien ait été inférieur à sa valeur estimative et à celle fixée par le juge de l’exécution de [Localité 14] ni le paiement d’une somme de 6 750 euros pour permettre à M. [G] de régler le solde de son acquisition, ne démontraient l’existence d’un arrangement entre les parties destiné à permettre aux époux [U] de demeurer dans leur ancien pavillon, et partant, l’existence d’une vente à réméré ni celle d’un bail verbal, les époux [U] ayant intérêt à vendre leur bien de gré à gré, afin de désintéresser la banque au plus vite et d’éviter une vente aux enchères, et l’acte de vente précisant, en outre, que le bien est entièrement libre de toute location ou occupation.

Pareillement, l’envoi par M. [G] en janvier 2022, d’un projet de bail à M. [U], soit presque un an avant la vente, et le versement par les époux [U] d’une somme mensuelle de 2 500 euros à compter du mois de décembre 2022, ne suffisent pas à caractériser l’acceptation non équivoque du propriétaire d’un bail au profit des appelants, aucune quittance de loyer ne leur ayant été délivrée et le projet de bail n’ayant jamais été signé, ce qui démontre une absence de volonté des parties de s’inscrire au final dans une relation contractuelle.

Les époux [U] échouant à rapporter la preuve leur incombant de l’existence d’un bail verbal, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a ordonné l’expulsion des époux [U], occupants sans droit ni titre.

II) Sur le montant de l’indemnité d’occupation

Le premier juge a fixé le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle à 2 500 euros, s’agissant d’un pavillon de 160 mètres carrés, comportant trois chambres, agrémenté d’un jardin, et implanté sur une parcelle de 635 mètres carrés.

Les époux [U] se bornent à faire valoir que cette somme paraît déraisonnable et supérieure à la valeur locative des locaux, sollicitant que le 'loyer’ mensuel soit ramené à 2 000 euros et que leur soit restitué un trop-perçu de 7 000 euros.

Toutefois, les époux [U] ne versent aux débats aucune pièce de nature à démontrer que le montant de l’indemnité d’occupation tel que fixé par le premier juge excéderait la valeur locative du pavillon, si bien que le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a fixé à 2 500 euros le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation.

III) Sur les dépens

Les époux [U], qui succombent, seront condamnés aux dépens de la procédure d’appel, les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens de première instance et aux frais irrépétibles non compris dans ces mêmes dépens, étant, par ailleurs, confirmées.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant contradictoirement et par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant

Déboute M. [W] [U] et Mme [Y] [B], épouse [U], de la totalité de leurs demandes ;

Condamne in solidum M. [W] [U] et Mme [Y] [B], épouse [U], aux dépens de la procédure d’appel ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne in solidum M. [W] [U] et Mme [Y] [B], épouse [U], à payer à M. [E] [G] une indemnité de 2 000 euros.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, président et par Madame Bénédicte NISI, greffière en pré-affectation, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La greffière en pré-affectation, Le président,