COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 20 FEVRIER 2025

N° 2025/ 57

Rôle N° RG 24/02150 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BMTKW

S.D.C. [Adresse 7]

C/

[D] [F]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Anne cécile NAUDIN

M^e Gabrielle MICHIEL

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Président du TJ de [Localité 6] en date du 12 Février 2024 enregistré au répertoire général sous le n° 22/06094.

APPELANTE

S.D.C. PARC DE LA CALADE agissant par son syndic en exercice le Cabinet [C] , SARL d’administration de biens au capital social de 5.000,00 euros, immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le n° 538 373 283, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège es qualité., demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Anne cécile NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Christine CASABIANCA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMÉ

Monsieur [D] [F]

né le 12 Janvier 1989 à [Localité 5], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Gabrielle MICHIEL, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 Décembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Carole MENDOZA, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 20 Février 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 Février 2025

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [F] est copropriétaire au sein de l’ensemble immobilier [Adresse 7], [Adresse 2] à [Localité 6] depuis le 14 juin 2019.

Par acte d’un commissaire de justice du 25 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires de cet ensemble immobilier, représenté par son administrateur provisoire M. [C], a fait assigner M. [F] en paiement de charges de copropriété et de dommages et intérêts, selon la procédure accélérée au fond.

Par jugement contradictoire du 12 février 2024, le président du tribunal judiciaire de Marseille a :

— rejeté les demandes formées par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 7],

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 7] au versement de la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 7] aux entiers dépens,

— rappelé que le jugement est exécutoire par provision.

Le premier juge a rejeté les demandes du syndicat des copropriétaires en indiquant que la mise en demeure qui avait été adressée au copropriétaire ne lui permettait pas de comprendre les sommes réclamées. Il en a conclu que la procédure accélérée au fond n’avait pas été régulièrement mise en oeuvre. De façon surabondante, il s relevé que les documents produits au débat n’étaient pas cohérents et qu’il était impossible de vérifier les sommes dues par M.[F].

Par déclaration du 20 février 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 7] a relevé appel des chefs de la décision qui rejettent ses prétentions.

M.[F] a constitué avocat.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 28 novembre 2024 auxquelles il convient de se référer, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] demande à la cour :

— de débouter M. [F] de ses demandes,

— d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il l’a débouté de sa demande de condamnation de M.

[F] à lui payer :

*la somme de 4.324,92 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 20 juin 2023, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer sur les sommes commandées et l’intégralité de la réclamation à compter des présentes

*la somme de 1.624 euros au titre du budget prévisionnel et la somme de 84,84 euros au titre du

fonds travaux correspondant aux provisions prévues aux articles 14-1 et 14-2 non encore échues pour l’exercice budgétaire

*la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts

*la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure

civile sauf application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

*les entiers dépens

En conséquence,

— de condamner M. [F] à lui payer :

*la somme de 4.324,92 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 20 juin 2023, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer sur les sommes commandées et l’intégralité de la réclamation à compter des présentes

*la somme de 1.624 euros au titre du budget prévisionnel et la somme de 84,84 euros au titre du

fonds travaux correspondant aux provisions prévues aux articles 14-1 et 14-2 non encore échues pour l’exercice budgétaire

*la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts,

— de rejeter toute demande de délai éventuel de paiement,

— de condamner M. [F] au paiement des entiers dépens,

— de condamner M.[F] à payer la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, au titre des frais non compris dans les dépens exposés en appel, et aux dépens prévus à l’article 696 du Code de procédure civile exposés en appel,

— de condamner M.[F] à supporter les frais d’exécution et dans l’hypothèse ou à défaut

de règlement spontané des condamnations prononcées dans le jugement à intervenir, l’exécution

forcée devra être réalisée par l’intermédiaire d’un commissaire de justice, le montant des sommes

retenues par ce dernier par application de l’article L 111-8 du code des procédures civiles d’exécution, devra être supporté par le débiteur en sus de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il expose que M. [F] ne règle pas ses charges de copropriété. Il souligne qu’une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception lui a été expédiée le 25 juillet 2022 et qu’elle est demeurée infructueuse pendant plus de 30 jours à compter du lendemain du jour de sa première présentation. Il précise qu’un décompte du 13 juillet 2022 a été annexé à cette mise en demeure.

Il indique justifier sa créance par la production des procès-verbaux des assemblées générales ayant approuvé les comptes et voté les budgets des exercices pour lesquels les charges sont réclamées, par les décomptes et par les situations de comptes individuels de charge établis lot par lot. Il indique que l’absence de production des appels de fonds ne remet pas en cause sa créance.

Il conteste toute irrégularité et soutient que l’éventuelle erreur dans les sommes dues mentionnées dans la mise en demeure ne peut avoir pour conséquence de rendre sa demande irrecevable. Il estime que l’effet de la mise en demeure sera alors ramené au montant réel de la créance.

Il expose que M.[F] est redevable de la régularisation des charges sur les années antérieures puisqu’il était propriétaire du lot lors de cette régularisation et qu’il ne justifie pas avoir prévu d’autre mode de prise en charge avec son vendeur.

Il souligne que le décompte joint à la mise en demeure permettait à M. [F] de savoir quelles étaient les sommes qui lui étaient réclamées et ne contient aucun solde antérieur injustifié.

Il indique que M.[C], administrateur provisoire, a les mêmes pouvoirs qu’un syndic. Il fait état d’une assemblée générale du 23 juin 2022 et explique les raisons pour lesquelles aucune assemblée générale n’était intervenue en 2021.

Il estime justifiée sa demande au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Il sollicite des dommages et intérêts en raison de la carence répétée et fautive de M.[F] au paiement de ses charges.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 06 décembre 2024 auxquelles il convient de se référer, M.[F] demande à la cour :

— de confirmer le jugement déféré,

— de condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 7], représenté par son administrateur provisoire, M.[C], à lui verser la somme de 5000 euros de dommages et intérêts

— de condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 7], représenté par son administrateur provisoire, M. [C], à lui verser la somme 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— de condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 7], représenté par son administrateur provisoire, M. [C], aux dépens d’appel comprenant les droits de timbre fiscal.

Il estime que les conditions d’application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ne sont pas réunies. Il expose que les sommes réclamées ne sont pas clairement établies dans la mise en demeure qu’il a reçue. Il ajoute avoir procédé à des règlements à l’issue d’un commandement de payer qu’il avait reçu le 16 mai 2022 et moins d’un mois après avoir reçu la mise en demeure du 25 juillet 2022.

Il soutient que les demandes du syndicat des copropriétaires ne peuvent prospérer dans le cadre d’une procédure accélérée au fond. Il relève les incohérences et les discordances des sommes qui lui sont réclamées. Il affirme ne pas pouvoir comprendre, à la lecture de la mise en demeure, les sommes qui lui sont réclamées.

Il estime qu’il n’est possible de faire des appels de fonds, pour les fonds de travaux ALUR qu’à compter du premier janvier 2024, sur le fondement de l’article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il ajoute au surplus qu’il n’est pas possible, dans le cadre de cette procédure, de solliciter des fonds de travaux autrement que pour l’exercice en cours.

Il déclare que lui sont réclamées des sommes qui sont en réalité imputables à l’ancien propriétaire.

Il déplore l’absence d’éléments comptables.

Il fait état de frais de recouvrement excessifs.

Il conteste tout comportement fautif. Il rappelle avoir tenté à plusieurs reprises de comprendre les sommes qui lui étaient réclamées.

Il expose que le syndic ne peut compenser les éventuelles sommes dont il est redevable et la somme qu’il a perçue au titre de l’article 700 du code de procédure civile en première instance. Il ajoute s’étonner que les dépens, auxquels a été condamné le syndicat des copropriétaires, lui soient réclamés dans un relevé de compte du premier avril 2024 tout comme les frais d’un commissaire de justice de la présente instance, alors qu’aucun arrêt n’a été rendu à ce jour.

Il soutient que le syndicat des copropriétaires n’a pas fait appel de sa condamnation aux dépens et à une indemnité fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Il sollicite des dommages et intérêts en raison de la résistance fautive du syndicat des copropriétaires à lui justifier du montant des sommes sollicitées.

MOTIVATION

Sur l’effet dévolutif

Selon l’article 562 du code de procédure civile dans sa version applicable, l’appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent.

Selon la déclaration d’appel, le syndicat des copropriétaires sollicite la réformation du jugement déféré en ce que ses demandes ont été rejetées. La condamnation du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens dépend des chefs du jugement critiqués.

Dès lors, la cour est saisie de ces deux chefs de demandes.

Sur la recevabilité de la demande et sur son bien-fondé

Aux termes des dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Selon l’article 29-1 de cette même loi, dans sa version applicable, le président du tribunal judiciaire charge l’administrateur provisoire de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété. A cette fin, il lui confie tous les pouvoirs du syndic dont le mandat cesse de plein droit sans indemnité et tout ou partie des pouvoirs de l’assemblée générale des copropriétaires, à l’exception de ceux prévus aux a et b de l’article 26, et du conseil syndical. Le conseil syndical et l’assemblée générale, convoqués et présidés par l’administrateur provisoire, continuent à exercer ceux des autres pouvoirs qui ne seraient pas compris dans la mission de l’administrateur provisoire.

Les comptes de la copropriété pour la période du premier janvier 2019 au 31 décembre 2019, pour la période du premier janvier 2020 au 31 décembre 2020, etpour la période du premier janvier 2021 au 31 décembre 2021 ont été approuvés par l’administrateur judiciaire, en application de l’article 29-1 de la loi précitée; les budget prévisionnels, pour les périodes du premier janvier 2022 au 31 décembre 2022, du premier janvier 2023 au 31 décembre 2023 et du premier janvier 2024 au 31décembre 2024 ont également été approuvés, ces décisions ayant été prises par le procès-verbal d’assemblée générale du 23 juin 2022.

Sans préjudice de la possibilité pour les copropriétaires d’en référer au président du tribunal judiciaire pour mettre fin ou modifier la mission de l’ administrateur provisoire, M.[F] ne peut remettre en cause les décisions prises par l’ administrateur provisoire qui a reçu tous les pouvoirs normalement dévolus à l’assemblée générale, à l’exception de ceux que la loi interdit au juge de lui donner.

Les décisions de l’administrateur provisoire , qui approuvé les comptes et les budgets prévisionnels sont définitives et exécutoires de plein droit.

La somme sollicitée dans le cadre du commandement de payer du 16 mai 2022 (3881, 31 euros arrêtée au premier avril 2022, deuxième provision sur charges du premier avril 2022 au 30 juin 2022 comprise avec les fonds travaux d’un montant de 20,27 euros, majorés de la somme de 180 euros au titre de la 'remise dossier huissier'), se retrouve dans le décompte annexé à la mise en demeure du 25 juillet 2022 (somme de 3881, 31 euros due au 12 mai 2022). Le décompte annexé à la mise en demeure du 25 juillet 2022, fait état d’une somme due au premier juillet 2022, (troisième provision sur charges du premier juillet au 30 septembre 2022) à hauteur de 3884, 29 euros. Ce décompte mentionne en suite, pour un montant de 3844, 89 euros, les provisions à échoir et les fonds travaux ALUR. L’ensemble des sommes est clairement explicitée.

La somme de 2825, 22 euros, correspondant au solde débiteur mentionné dans le commandement de payer se retrouve dans le décompte annexé à la mise en demeure du 25 juillet 2022 (somme due au premier avril 2021, comprenant la deuxième provision du premier avril au 30 juin 2021).

Il ressort d’un décompte du 26 octobre 2022 (pièce 5 du syndicat des copropriétaires), que M.[F] a effectué un virement de 2000 euros le 22 août 2022.

M. [F] ne dit rien sur l’imputation de ce virement du 22 août 2022. Sans aucune indication de sa part, cette somme s’impute sur la dette la plus ancienne. Il en ressort que ce versement s’impute sur la dette de 2949, 77 euros, due au titre des charges impayées arrêtées au 31 décembre 2021 (après déduction de la somme de 50 euros au titre d’une mise en demeure). Ainsi, M.[F] ne démontre pas avoir payé, dans les 30 jours, à compter du lendemain de l’avis réception de la mise en demeure, la première provision du 01 janvier 2022 au 31 mars 2022. Par ailleurs, cette mise en demeure mentionne la référence à l’article 19-2. La mise en demeure permettait à M.[F] de comprendre les sommes qui lui étaient demandées.

La demande formée sur le fondement de l’article 19-2 est ainsi recevable.

Le syndicat des copropriétaires démontre l’approbation des comptes et des budgets prévisionnels, ainsi qu’il l’a été indiqué.

Selon l’article 6-2 3° du décret du 17 mars 1967, le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l’approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l’approbation des comptes. Dès lors, à défaut par M.[F] de démontrer qu’une autre répartition était prévue entre lui-même et son vendeur, la régularisation des charges 2017, 2018 et 2019 étant intervenue quand il était copropriétaire, lui est imputable.

Cette procédure accélérée au fond permet d’obtenir l’exigibilité immédiate des provisions pour charges et travaux non échues du budget provisionnel de l’année en cours à la date de délivrance de la mise en demeure, à défaut de règlement d’une provision à sa date d’exigibilité après une mise en demeure infructueuse ainsi que de solliciter la condamnation au paiement des charges antérieures arriérées, à l’exclusion des provisions qui pourraient être dues au titre du budget prévisionnel des années suivant celle en cours au jour de la délivrance de la mise en demeure.

Ainsi le syndicat des copropriétaires ne peut solliciter les provisions sur charges pour l’année 2023.

Dès lors, il ne peut être réclamé à M. [F] que la somme de 1710,23 arrêtées au 31 décembre 2022 (après déduction des sommes sollicitées au titre d’une mise en demeure du 04 août 2021 -50 euros-, d’une somme de 180 euros au titre d’une 'remise dossier huissier’ du 16 mai 2022, des frais de l’acte d’huissier du 16 mai 2022 -152,48 euros- et des frais 'remise dossier avocat’ -240 euros- et du virement de 2000 euros). Il sera condamné au versement de cette somme au titre des charges de copropriété, avec intérêts de droit à compter de la présente décision.

Sur les frais nécessaires au recouvrement de la créance

Selon l’article 10-1 de la même loi, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;(…).

Ne sont pas des frais nécessaires au recouvrement de la créance au sens de cet article en ce qu’ils font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes :

les frais de 'remise de dossier huissier’ à hauteur de 180 euros

les frais de 'remise dossier avocat’ d’un montant de 240 euros

Relèvent des frais nécessaires au recouvrement de la créance :

les frais d’acte d’huissier à hauteur de 152,48 euros (du 16 mai 2022).

La mise en demeure du 04 août 2021 n’est pas justifiée.

Il convient en conséquence de condamner M.[F] à la somme de 152,48 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires

L’article 1231-6 alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

La mauvaise foi de M. [F] n’est pas démontrée puisqu’il ressort que ce dernier a plusieurs fois adressé des demandes pour comprendre la situation et qu’il a versé la somme de 2000 euros en août 2022.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts et le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par M. [F]

M. [F] ne justifie pas d’une faute commise par le syndicat des copropriétaires. Il sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les dépens et sur les frais irrépétibles

Chaque partie est en partie succombante. Il convient de laisser à la charge de chacune les frais irrépétibles qu’elle a exposés pour faire valoir ses droits en première instance et en appel.

Les parties seront déboutées de leurs demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement déféré qui a mis à la charge du syndicat des copropriétaires les dépens et l’a condamné au versement de la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sera infirmé.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,

DIT que l’effet dévolutif a joué s’agissant de la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 7] aux dépens de première instance et au versement de la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

INFIRME le jugement déféré sauf en ce qu’il a rejeté la demande de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 7] et qu’il a rejeté la demande de ce dernier au titre des frais irrépétibles ;

STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT ;

CONDAMNE M.[D] [F] à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 7] les sommes de :

* 1710, 23 euros arrêtées au 31 décembre 2022, au titre des charges de copropriété, avec intérêts de droit à compter de la présente décision,

* 152,48 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance ;

REJETTE le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 7] formées dans le cadre de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par M.[D] [F] ;

REJETTE les demandes des parties au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel;

DIT que chaque partie supportera la charge des dépens qu’elle a exposés en première instance et en appel.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,