COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51E

Chambre civile 1-2

ARRET N°256

PAR DEFAUT

DU 16 SEPTEMBRE 2025

N° RG 24/04276 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WT6F

AFFAIRE :

S.A. BATIGERE HABITAT

C/

[I] [W]

Monsieur [C] [W]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 11 Mars 2024 par le Tribunal de proximité de MONTMORENCY

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 1123000472

Expéditions exécutoires

Copies

délivrées le : 16/09/2025

à :

M^e Sabrina DOURLEN

M^e Nélie LECKI

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE SEIZE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTE

S.A. BATIGERE HABITAT

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

N° SIRET : 645 52 0 1 64

[Adresse 3]

[Localité 8]

Représentant : M^e Sabrina DOURLEN, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 453

Plaidant : M^e Christian PAUTONNIER de la SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L0159, substitué par M^e GUILLAUME-COMBECAVE Christian , avocat au barreau de PARIS

****************

INTIMES

Madame [I] [W]

de nationalité Française

[Adresse 7]

[Localité 9]

Représentant : M^e Nélie LECKI de la SELARL LECKI ELKABBAS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 185 – N° du dossier [E]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 95500-2023-000529 du 14/04/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 19])

Monsieur [C] [W]

[Adresse 5] [Adresse 4]

[Localité 10]

Défaillant, déclarattion d’appel signifiée à étude de commissaire de justice

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 19 Mars 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, Magistrate honoraire chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Madame Isabelle BROGLY, Magistrate honoraire,

Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision : Madame Bénédicte NISI

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 1er janvier 1985, ayant pris effet le jour même, la S.A. [Adresse 14] du Val de Seine, aux droits de laquelle est venue la S.A. Batigère Ile-de-France, a donné à bail, pour une durée de trois mois tacitement renouvelable, à M. [U] [W] et Mme [I] [W], un appartement à usage d’habitation dépendant d’un immeuble sis à [Localité 13], [Adresse 15], [Adresse 6], appartement n° 16, moyennant un loyer mensuel de 827,88 francs, hors charges, outre le versement d’un dépôt de garantie de 1 656 francs.

M. [U] [W] est décédé le 16 septembre 2017, laissant comme titulaire du bail son épouse, Mme [I] [W].

Le couple a eu six enfants qui, majeurs, ont depuis quitté le domicile familial.

Les locataires se sont plaints à diverses reprises des agissements de l’un des enfants, M. [C] [W], auquel ils reprochent de se rendre régulièrement dans l’immeuble, en y commettant des actes de dégradation mais également de vandalisme, de vol, tous actes suivis de dépôts de plainte. La S.A. Batigère a adressé plusieurs courriers à Mme [W] aux fins de remédier à cette situation, étant elle-même informée par le préfet du Val d’Oise de ce qu’il est favorable à la mise en 'uvre d’une procédure d’expulsion pour troubles de voisinage.

Par acte de commissaire de justice délivré le 29 mars 2023, la société Batigère en Ile-de-France a assigné Mme [I] [W], ainsi que son fils, à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montmorency aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— prononcer la résiliation du bail conclu avec Mme [W] aux torts et griefs exclusifs de cette dernière pour défaut de jouissance paisible,

— ordonner l’expulsion de Mme [W], ainsi que celle de tous occupants de son chef, en ce compris M. [N] des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, sans avoir à observer un délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux,

— l’autoriser à faire enlever, transférer ou séquestrer les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tout endroit de son choix, aux frais, risques et périls des défendeurs, conformément à l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner solidairement, subsidiairement in solidum, les défendeurs à lui payer une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer révisable majoré des charges et de l’éventuel supplément de loyer de solidarité calculés tels que si le bail s’était poursuivi et ce, jusqu’à la libération des lieux de tous meubles, occupants de leur chef et remise des clés,

— condamner solidairement, subsidiairement in solidum, les défendeurs à lui payer la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement, subsidiairement in solidum les défendeurs aux entiers dépens comprenant notamment le coût de la présente assignation et de ses suites.

Par jugement contradictoire du 11 mars 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montmorency a :

— donné acte à la société Batigère Habitat de son intervention volontaire, venant désormais aux droits de la société Batigère en Ile de France,

— dit que la société Batigère Habitat manque à démontrer les griefs par elle invoqués à l’encontre de Mme [W] dans l’exécution du bail les liant, afférent à l’occupation des lieux sis à [Adresse 11] [Localité 1], [Adresse 16],

en conséquence,

— débouté la société Batigère Habitat de ses demandes tendant à voir prononcer la résiliation judiciaire du bail précité et ordonner l’expulsion de Mme [W],

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires au présent dispositif,

— condamné la société Batigère Habitat à verser à Mme [W], sur le fondement des dispositions de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, la somme de 500 euros,

— condamné la société Batigère Habitat aux entiers dépens de l’instance,

— rappelé que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire, frais et dépens compris.

Par déclaration reçue au greffe le 5 juillet 2024, la société Batigère Habitat a relevé appel de ce jugement.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 22 janvier 2025, la société Batigère Habitat, appelante, demande à la cour :

— d’infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

statuant à nouveau,

— prononcer la résiliation du bail conclu aux torts et griefs exclusifs de Mme [W] pour défaut de jouissance paisible,

— ordonner l’expulsion de Mme [W], ainsi que celle de tous occupants de son chef, en ce compris M. [W] , de l’appartement n°16 situé au sein de l’immeuble sis [Adresse 6], à [Localité 9] et des parties communes de celui-ci, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, sans avoir à observer un délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux,

— l’autoriser à faire enlever, transférer ou séquestrer les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués ou occupant les parties communes dans tout endroit de son choix, aux frais risques et périls de Mme et M. [W] conformément à l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner solidairement, subsidiairement in solidum, Mme et M. [W] à lui payer une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer révisable majoré des charges et de l’éventuel supplément de loyer de solidarité calculés tels que si le bail s’était poursuivi et ce, jusqu’à la libération des lieux de tous meubles, occupants de leur chef et remise des clefs,

— condamner solidairement, subsidiairement in solidum, Mme et M. [W] à lui payer la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement, subsidiairement in solidum, Mme et M. [W] aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de la SELARL Pautonnier et Associés, avocats aux offres de droit.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 30 janvier 2025, Mme [I] [W], intimée, demande à la cour de :

— la recevoir en toutes ses demandes, fins et conclusions,

ce faisant,

— débouter la société Batigère Habitat de l’ensemble de ses demandes,

— confirmer le jugement du 11 mars 2024 en ce qu’il a dit que la société Batigère Habitat manque à démontrer les griefs par elle invoqués à l’encontre de Mme [W] dans l’exécution du bail les liant, afférent à l’occupation des lieux sis à [Localité 12] [Adresse 2],

en conséquence,

— débouter la société Batigère Habitat de ses demandes tendant à voir prononcer la résiliation judiciaire du bail précité et ordonner l’expulsion de Mme [W],

— condamner la société Batigère Habitat aux entiers dépens de l’instance,

— condamner la société Batigère Habitat à lui verser, sur le fondement de l’article 37 de la loi de 1991, la somme de 2 500 euros.

M. [W] n’a pas constitué avocat. Par acte de commissaire de justice délivré le 23 juillet 2024, la déclaration d’appel lui a été signifiée par dépôt à l’étude. Par acte de commissaire de justice délivré le 3 octobre 2024, les conclusions de l’appelante lui ont été signifiées selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 6 février 2025.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION.

Sur l’appel de la société Batigère Habitat.

Au soutien de son appel, la société Batigère Habitat reproche au premier juge de l’avoir déboutée de ses demandes au motif que les troubles de jouissance invoqués, non contestés, n’étaient pas provoqués par Mme [I] [W], locataire en titre, mais par son fils qui ne résiderait pas chez elle. Elle fait valoir que le locataire doit répondre non seulement de ses propres agissements mais de ceux des occupants de son chefs, voir de ceux qui lui rendent visite. Elle indique établir par les différentes pièces qu’elle verse aux débats que le fils de Mme [I] [W] est l’auteur de menaces, de violences, de dégradations dans les parties communes de l’immeuble, que les menaces et violences sont proférées notamment à l’endroit des autres locataires, qu’un tel comportement est préjudiciable à la sécurité des locataires, ainsi qu’à celle de ses collaborateurs.

Mme [I] [W] réplique essentiellement que son fils, M. [C] [W] qui est majeur, présente des troubles psychiatriques, qu’il est souvent arrêté et placé en hôpital psychiatrique, qu’il n’a pas la qualité d’occupant et qu’il n’a, à ce jour, pas fait l’objet d’une condamnation pénale pour les faits qui lui sont reprochés par la bailleresse, que par ailleurs, celle-ci n’établit nullement que les faits qu’elle dénonce sont imputables à M. [C] [W]. Elle tient à souligner qu’elle est âgée de 60 ans et en situation d’invalidité depuis 2019 en raison d’importants problèmes de santé, qu’elle subit de manière totalement injustifiée la pression de certains voisins et de son bailleur qui n’hésitent pas à lui imputer et lui reprocher violemment des faits dont son fils majeur, serait à l’auteur.

Sur ce,

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil applicable au contrat de location liant les parties, le preneur est tenu, outre le paiement du prix aux termes convenus, d’une obligation essentielle consistant à user de la chose louée en bon père de famille et suivant la destination donnée par le bail.

Aux termes de l’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire a l’obligation d’user paisiblement des locaux suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Il est constamment admis aujourd’hui qu’en application combinée des articles 1728,1729, 1735 et de l’article 17 b) de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est fondé à obtenir la résiliation du bail sur le fondement du trouble de jouissance causé par un locataire, ou à défaut, par des personnes qu’il héberge, tels ses enfants vivant avec lui, qu’ils soient mineures ou majeures, ou encore par des personnes qui lui rendent visitent, à charge pour lui de démontrer qu’il y a manquement à l’obligation d’user de la chose en bon père de famille et suivant la destination qui a été donnée par le bail, peu important que le manquement ait ou non cessé et qu’il ait ou non donné lieu à une condamnation pénale.

En l’espèce, la société Batigère justifie les faits qu’elle impute à M. [C] [W] par les nombreuses pièces qu’elle verse aux débats et notamment :

* les procès-verbaux de police dressés les 30 et 31 décembre 2022 aux termes desquels Mme [M] [K] a déposé plainte à l’encontre de M. [C] [W], mentionnant qu’un individu s’est introduit chez elle le 30 décembre 2022 vers minuit et qu’il lui a volé les clés de son appartement et celles de son véhicule, qu’il a pris la fuite et qu’elle a tenté vainement de le chercher sur le parking en attendant les services de police qui l’ont finalement interpellé près de la gare, qu’il s’agissait de M. [G] [W] dont elle souligne qu’il cause de nombreuses nuisances au sein du bâtiment (dégradations des portes coupe-feu par exemple), qu’il fait ses besoins dans les escaliers, qu’il dort dans la cave sur un matelas avec une couverture,

* le procès-verbal de plainte aux termes de laquelle Mme [Y] [P], gardienne de l’immeuble, déclare au nom de la société Batigère avoir été victime de dégradations volontaires causant un dommage léger le 31 mars 2022 dans les parties communes, elle précise qu’alors qu’elle descendait les escaliers elle a vu M. [C] [W] au 2ème étage saisir la porte d’accès à l’escalier et s’acharner dessus en la claquant contre le mur, qu’elle lui a demandé de se calmer et qu’il lui a alors répondu avant de partir, que ce n’était pas lui mais le vent, que les dégradations sont les suivantes : groom de la porte de la cage d’escalier cassé, gond du haut de la porte arraché au niveau de la fixation de la porte, bras du ferme-porte de la cage d’escalier du 1er étage arraché,

* le procès-verbal de plainte dressé le 2 décembre 2022 aux termes duquel M [L] [A], gardien d’immeuble, mentionne subir régulièrement des actes de vandalisme dans les parties communes de la résidence le Clos [Localité 17], indiquant soupçonner M. [C] [W], comme étant l’auteur des faits,

* le procès-verbal de plainte dressé le 18 janvier 2023 aux termes duquel Mme [H] [X] indique être victime de 'harcèlement’ de la part de M. [C] [W], qu’il sonne à son interphone et qu’il frappe à sa porte, de sorte qu’elle a dû neutraliser la sonnette pour ne plus être dérangée, qu’il peut sonner de jour comme de nuit à des fréquences très rapprochées, qu’il s’agit de manière certaine de cet individu car l’interphone est muni d’une caméra et qu’elle l’a reconnu, qu’il lui arrive de dormir dans l’escalier,

* le procès-verbal de plainte dressé le 24 janvier 2023 aux termes duquel M. [L] [A] déclare en sa qualité de gardien déposer plainte au nom de la société Batigère pour dégradation ou détérioration d’un bien appartenant à autrui, mentionnant que les deux ascenseurs de la tour sont hors service, qu’après un passage d’un technicien, il s’est avéré qu’ils ont subi des actes de vandalisme (raccordements de contact serrure arrachés depuis les cabines au 12ème étage sur l’ascenseur pair et au 11ère étage sur l’ascenseur impair), qu’il a également constaté la présence de tags dans les cages d’escalier du rez-de-chaussée faits à la bombe de peinture noire, que les grooms de certaines portes (coupe-feu ou accès au couloir de la cave) ont été dégradés, qu’il n’a pas de soupçons contre le ou les auteurs des dégradations,

* les nombreux rapports d’intervention de police datés des 2020, 2021 et 2022 aux termes desquels les agents de police judiciaire mentionnent s’être rendus [Localité 18] sur la commune de [Localité 12], où ils ont rencontré M. [C] [W] qui leur a indiqué dormir dans l’une des caves du bâtiment,

* une pétition adressée le 15 mai 2022 à la société Batigère par plusieurs résidents qui dénoncent l’occupation illégale et quotidienne des escaliers par le jeune [W] qui entrave la circulation dans les parties communes, car il dort dans les escaliers, le comportement de ce jeune qui fait des gestes déplacés à leur endroit et qui commet de nombreuses dégradations, la crainte de se faire agresser,

* la pétition signée le 17 janvier 2023 par de nombreux habitants de l’immeuble (une quarantaine) adressée au maire de la commune de [Localité 12], ainsi qu’au directeur de la société Batigère aux termes de laquelle ils indiquent ne pas se sentir en sécurité, que M. [C] [W] dégrade l’ensemble du bâtiment, qu’il s’en prend aux familles (vol et menaces de mort), qu’il faut agir,

* plusieurs attestations (une douzaine) rédigées par les habitants de l’immeubles conformes aux exigences posées à l’article 202 du code de procédure civile aux termes desquelles ceux-ci relatent les faits de dégradations commis par M. [C] [W] au sein de l’immeuble et le traumatisme subi par certains locataires du fait des exactions commises,

* plusieurs signalements effectués par Mme [F] auprès du maire de [Localité 12] ou du directeur de la société Batigère pour les informer des conditions de vie très difficiles au sein de l’immeuble dues au comportement de M. [C] [W], un autre de Mme [S] adressé au maire le 5 décembre 2022 pour l’alerter et lui demander de l’aide en raison de l’attitude de M. [W] qui, expulsé de l’appartement par sa mère, est suivi en psychiatrie, qu’il vit dans les parties communes de l’immeuble où il commet de nombreuses dégradations, qu’il fait ses besoins dans les escaliers, qu’il terrorise les habitants en sonnant dans la nuit à leur porte, de sorte que certains d’entre eux ont retiré les fusibles,

* la lettre recommandée avec avis de réception adressée le 10 février 2023 à Mme [I] [W] aux termes de laquelle la société Batigère Ile-de-France l’informe de ce qu’elle a été alertée par la préfecture, la police et la mairie ainsi que les nombreux témoignages des résidents de l’immeuble du comportement de son fils M. [C] [W], auquel il est reproché de squatter les parties communes (escaliers-caves), de les salir en laissant ses ordures, de sonner à toutes les portes de jour comme de nuit, de menacer les résidents, de s’être introduit en pleine nuit au domicile d’un locataire, la dégradation des ascenseurs et des parties communes, et la met en demeure d’avoir à faire cesser immédiatement ces troubles.

Les nombreux faits dénoncés par les voisins dont il est justifié qu’ils sont effectivement commis par M. [C] [W], fils de Mme [I] [W], locataire en titre, constituent des troubles particulièrement graves, générateur d’un climat d’insécurité et d’insalubrité dans l’ensemble immobilier.

Pour autant, M. [C] [W], majeur, n’a pas la qualité d’occupant du chef de Mme [I] [W], locataire en titre, dans la mesure où il est constant, ainsi qu’il résulte de l’ensemble des pièces versées aux débats, qu’il vit dans les parties communes de l’immeuble (caves – halls et escaliers de l’immeuble), sa mère s’opposant à ce qu’il se rende dans les lieux loués.

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a débouté la société Batigère Habitat de ses demandes formées à l’encontre de Mme [I] [W], seule titulaire du bail.

Sur les mesures accessoires.

La société Erigère doit être condamnée aux dépens de la procédure d’appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance étant, par ailleurs, confirmées.

Mme [I] [W] qui bénéficie de l’aide juridictionnelle doit être déboutée de sa demande formée sur le fondement l’article 37 de la loi de 1991.

La société Erigère doit être condamnée aux dépens d’appel pouvant être recouvrés conformément aux règles régissant l’aide juridictionnelle.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant par défaut et par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement rendu le 11 mars 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de Montmorency en toutes ses dispositions,

Déboute la société Erigère de l’ensemble de ses demandes,

Déboute Mme [I] [W] de sa demande formée sur le fondement de l’article 37 de la loi de 1991,

Condamne la société Erigère aux dépens d’appel, pouvant être recouvrés conformément aux règles régissant l’aide juridictionnelle.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Bénédicte NISI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière Le Président